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Accueil du site > Actualités > Economie > 7 idées reçues sur l’immobilier

7 idées reçues sur l’immobilier

Les prix de l’immobilier en France et dans de nombreux pays du monde ont subi ces dernières années une flambée historiquement inédite. On avait bien connu un phénomène similaire entre 1985 et 1990, mais limité à la région parisienne et d’une moindre ampleur. Les raisons de cette flambée sont une combinaison de facteurs :
- manque structurel de logements ;
- solvabilisation des ménages via la baisse des taux d’intérêt puis allongement des durées ;
- politique foncière excessivement restrictive ;
- effet d’entraînement de la hausse, l’immobilier devenant, tant que les prix montent, un placement très intéressant, et les acheteurs potentiels se précipitant tous sur le marché en même temps de peur de ne plus pouvoir acheter plus tard.

Comprendre le marché immobilier demande de voir au-delà de ce qui s’est passé sur ces dix dernières années, qui constitue, rappelons-le, une anomalie historique. La flambée des prix récente a permis à de nombreuses idées reçues de se développer qu’il convient de dénoncer, afin que chacun puisse faire ses choix d’investissement et de vie en connaissance de cause.

1) L’immobilier, ça ne baisse jamais
Faux ! Les prix au Japon ont été divisés par deux en quinze ans, ils ont perdu près de 40 % en Île-de-France entre 1991 et 1998 et baissent depuis un an aux Etats-Unis. Une trop forte hausse a toujours été suivie d’une baisse tout aussi importante (et la hausse actuelle est historiquement inédite par sa violence).

2) Mais, sur le long terme, la tendance est toujours à la hausse
Cela a été vrai jusqu’à présent, mais rien ne prouve que cela va continuer. Se baser sur l’observation du siècle et demi passé pour anticiper l’évolution à venir du marché revient à oublier une règle de base de l’économie : « Les performances du passé ne présagent pas des performances futures ». Jusqu’à présent, les fondamentaux économiques et démographiques (accroissement des richesses et de la population) ont justifié une hausse des prix des logements ; mais la faiblesse de la natalité dans les pays occidentaux et nos difficultés économiques engendreront très certainement un retournement de tendance dans quelques années (prévu entre 2030 et 2050 pour la France). On se retrouvera alors en sur-disponibilité de logements, avec un effet sur les prix évident... d’autant plus que les nouvelles méthodes de constructions, plus économiques en énergie, contribueront à dévaloriser une grande partie du parc de logements existant. La région Île-de-France sera la première à être touchée par ce phénomène, compte tenu des migrations entre Paris et la province.

3) Un loyer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres
C’est vrai sur le long terme : une fois le crédit remboursé, acheter revient toujours moins cher que louer. Mais les frais liés à l’acquisition d’un logement (frais de transaction - agence et notaire -, intérêts d’emprunt - très élevés pendant les premières années de remboursement -, coût du déménagement) sont importants et donc longs à amortir. Il ne faut pas oublier que le propriétaire doit également payer l’impôt foncier et l’entretien. Il faut donc être certain de pouvoir rester longtemps dans un bien immobilier pour amortir son achat. Acheter en empruntant sur vingt ans pour revendre après 2, 3, ou même 5 ans vu les prix actuels est rarement rentable économiquement... sauf bien sûr si entre-temps la valeur du bien immobilier acquis augmente de 10 % par an, comme cela a été le cas entre 1998 et 2005 (mais ce temps est clairement révolu). Et que dire en cas de baisse des prix !

4) Il manque un million de logements en France, les prix ne sont pas prêts de baisser
Un manque d’1 million de logements correspondrait à 2,4 millions de personnes vivant dans la rue (un ménage = 2,4 personnes en moyenne). Nous n’en sommes heureusement pas encore là ! Il existe certes un certain déficit de logements, qui pousse les acquéreurs à dépenser « autant qu’ils le peuvent » pour se loger (selon les critères de solvabilité admis par les banques et les bailleurs), mais on est loin du million de logements manquants. La pénurie ne peut expliquer à elle seule la flambée des prix dans la mesure où elle existe depuis des décennies, alors que la flambée délirante des prix n’a « que » dix ans. De plus, cela fait quelques années qu’il se construit chaque année environ 100 000 logements de plus que l’augmentation annuelle du nombre de ménages (cela fait vingt-cinq ans que l’on n’a pas autant construit). Une fois que le déficit de logements sera comblé, il n’y aura donc plus aucune justification à ces prix décorrélés de toute réalité économique.

5) Il faut profiter des taux bas pour acheter
Les taux bas sont un piège. Les taux bas permettent effectivement d’emprunter davantage et sur une plus longue période. Mais tous les acheteurs se retrouvent alors avec un budget disponible plus élevé. Ils vont donc plus facilement accéder aux demandes des vendeurs qui essayent logiquement d’augmenter les prix le plus possible. C’est ce qui s’est passé ces dernières années avec des hausses atteignant parfois 15 % par an. Quand les taux remontent, c’est l’inverse qui se produit : tous les acheteurs voient leur budget diminuer. Pour vendre, les vendeurs sont alors obligés de baisser les prix. Mais l’acheteur reste gagnant car, avec des taux élevés, les durées d’emprunt sont beaucoup plus courtes (à cause du phénomène de plafonnement des sommes empruntables sur les durées de remboursement élevées).
Enfin, lorsque nos parents ont acheté à taux élevé, l’inflation et la croissance étaient particulièrement forts, et les salaires augmentaient en conséquence : le poids du remboursement du crédit dans le budget devenait donc rapidement négligeable, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui.

6) Ce sont les étrangers qui font monter les prix, les prix français sont en retard sur les autres pays
Les achats d’étrangers en France ne représentent que 4 % environ des ventes. Leur influence sur le marché est donc négligeable. De plus, ils se concentrent sur certaines zones bien identifiées (certains quartiers de Paris, mais pas la banlieue, certaines zones de villégiature...). De plus, la montée de l’euro et l’augmentation des prix immobiliers en France commencent à les amener à s’intéresser à d’autres pays, comme l’Europe de l’Est
Concernant la comparaison internationale, si quelques capitales européennes ont des prix immobiliers plus élevés, comme Londres, d’autres, comme Berlin, sont caractérisées par des prix largement inférieurs aux nôtres. La France n’est pas en bas de tableau contrairement aux idées reçues, et c’est de toutes façons le contexte local qui explique les prix (salaires, densités de population, politique des banques...).

7) Les statistiques montrent que les prix de l’immobilier continuent de monter
Les statistiques ont toujours un certain retard sur le marché. Les statistiques des notaires portent sur les promesses de ventes effectuées il y a six mois (le temps qu’elles se transforment en vente et que les données soient collectées), tandis que la Fnaim utilise un indice lissé sur vingt-quatre mois pour atténuer les variations saisonnières. Ces indices ne peuvent vous informer d’une baisse de prix qu’avec six mois de retard minimum. Les statistiques basées sur des échantillons de transaction ou sur des ventes non réalisées (prix « affichés », ne reflétant pas l’évolution des marges de négociation, en forte hausse depuis quelques mois, ou prix des promesses de vente, de plus en plus souvent annulées faute d’acceptation du prêt) ont encore moins de valeur. De plus, des statistiques basées sur le « prix moyen du m2 vendu » mélangent deux paramètres : l’évolution du prix d’un bien donné, mais également l’évolution du type de bien vendu (le prix au m2 d’un studio ou d’un bien haut de gamme est plus élevé que celui d’un appartement familial). Cette seule donnée ne reflète donc pas la variation de prix d’un type de bien donné. Vous remarquerez d’ailleurs que les seuls indicateurs dont on dispose en France se limitent quasiment à ceux communiqués par les agents immobiliers ou les notaires, c’est-à-dire par des professions qui ont un intérêt direct à la hausse des prix.
Churchill disait "Je ne crois qu’aux statistiques que j’ai moi-même trafiquées".


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39 réactions à cet article    


  • Monolecte Monolecte 23 avril 2008 11:12

    L’obsolescence de l’investissement immobilier est réellement une chose très mal perçu par les propriétaires et les aspirants propriétaires.

    Dans les prochains mois/années, de nouvelles normes vont arriver, qui vont enterrer le gros du parc immobilier, y compris actuel, et ce, alors que les propoteurs sont censés être au courant et anticiper ces évolutions.

    L’ANC (l’assainissement non collectif) va peser très lourdement sur les petites maisons dont sont tant friandes les classes moyennes : il s’agira, lorsque le raccordement à un réseau d’assainissement des eaux usées collectif ne sera pas possible, de traiter soi-même les eaux de sortie... et oui, cette disposition a déjà été reculée plusieurs fois mais doit entrer en vigueur très prochainement, avec des coûts supplémentaires allant de quelques centaines d’euros à près de 10 000 ! Motus des pouvoir publics sur cette question épineuse, surtout que les financements initialement prévus ne seront pas disponibles. Qu’arrivera-t-il alors aux ménages qui se sont endettés au taquet pour leur rêve de pierre ?

    En face de chez moi, deux maisons sont sur le point d’être livrées : je les ai vues se construire et je peux vous garantir qu’elles ne répondent à aucunes des normes prévues qui doivent entrer en vigueur prochainement : à peine installés, les nouveaux proprios vont devoir refaire leur système d’évacuation des eaux et l’isolation thermique est à l’avenant.

    Les normes thermiques vont mettre au rencard le gros du parc d’ici 2012 ! La mise au norme de certains bâtits va excéder la valeur à la revente... d’autant plus que ces maisons ne seront plus conformes... et donc revendables !

    Bref, investissement merdique garanti, sauf pour les quelques hurlubelus qui se sont fabriqués dernièrement des maisons écolos sous les quolibets de leurs voisins...


    • HELIOS HELIOS 23 avril 2008 23:38

      Sur l’assainissement votre hypothèse n’est pas bonne. Aujourd’hui déja, la norme existe et sa conformité est evidente mais ne reclame^pas le "raccordement" a un reseau.

      Personnellement, et comme tous mes voisins, j’ai eu la visite d’un expert de la mairie sur ce sujet. il s’est assuré que les système d’épuration étaitent conformes... et ils l’étaient. Je dois dire que nous nous sommes tous fournis en Italie du nord car en France en 2006 il n’existaient aucun equipement correspondant. je ne sais pas si c’est toujours le cas.

      Le raccordement au reseau locaux d’assainissement est laissé au choix des proprietaires, a eux de respecter la norme.

      Quand a la conformité thermique des habitations, je constate qu’on ne parle que d’isolation. Je suis pret a recevoir tous les experts armés de leurs appareils de mesure si tant est qu’il en existe pour verifier que ma maison, construite en pierre et isolé de l’interieur par un système de circulation d’air en contre-cloison n’a pas les qualités requises. je l’ai déjà exprimé dans une autre intervention, je suis 100% electrique (pas de fuel, pas de gaz et même pas de panneaux solaires) et je consomme pour 2x100m2 habitables un peu moins de 8000kw soit, abonnement compris 700€. Je voudrais qu’on m’explique comment les maisons "biens faites" peuvent avoir 40kw/m2/an chauffage+eau+lumières ! je ne suis pas pret de faire des travaux pour repondre a une norme qui me ferait consommer plus.

      Cela dit, bientôt on va vous obliger à mettre à la norme des parisiens l’air que vous respirez ! l’integrisme, le dogmatisme n’ont pas disparu. j’ai l’impression que le terrorisme vert ne fait que commencer ....


    • Internaute Internaute 24 avril 2008 08:53

      En ce qui concerne l’assainissement, je ne vois pas trop où est le problème.

       

      Il est vrai que beaucoup de maisons anciennes dans les zones rurales ont un tuyau qui va directement du chiotte au ruisseau d’à côté. Ces maisons ont en général du terrain et peuvent donc construire facilement une fosse septique. Si on la fait soi-même en parpaing et mortier, cela ne coûte vraiment pas grand chose.

      Quand il n’y a pas re rivière, les déchets vont dans un puisard qui diffuse dans le sol. La solution reste la même et peu onéreuse.

      Dans les villes le problème est tout autre car il n’y a pas de terrain pour construire des fosses septiques. Il y a encore un nombre incalculable de logements tout à fait décents qui fonctionnent avec une fosse à purin. Il faut régulièrement appeler la pompe à merde (un beau camion tout inox et bien propre) avant qu’elle ne déborde pour qu’il vienne la vider. Dans ce cas, les égoûts ne sont jamais loin et le raccordement, partagé entre plusieurs voisins n’est pas trés onéreux (moins de 1000 euros dans mon cas pour 20 mètres).

      Le problème des normes est tout autre. On paye un nombre incalculable de députés et de fonctionnaires dont la fonction est de réglementer la vie des autres. Il font leur boulot et pondent des normes comme d’autres produisent des nouilles ou du papier à cul. C’est un problème systémique et politique. Ce n’est pas un problème d’environnement.

       

       


    • Le péripate Le péripate 23 avril 2008 12:04

      Difficile de comprendre la thèse soutenue : les prix vont baisser ?

      D’autant que l’on peut relever des contradictions dans le raisonnement : dans le point 1 il est fait appel à l’obervation des faits passés pour soutenir qu’après une hausse une baisse est inévitable, pour immédiatement soutenir le contraire dans le point 2, où il est dit que l’observation des faits passés ne peut induire que l’immobilier doit forcément monter sur le long terme... Comprenne qui pourra !

      Sur le point 3, le cout du déménagement est intégré dans la version avec achat, pourtant on déménage aussi pour une location ! Et les frais d’agence ne sont pas négligeable non plus !

      Rien à dire sur les point 4, 5 et 6, mais le point 7, s’il est à priori juste, ne permet pas d’inférer le contraire !

      Un point a été souligné dans le préambule, la politique restrictive du foncier, et il n’est pas traité ! Il semble pourtant bien que cette politique malthusienne du PLU soit à la source même de la rareté...


      • thomthom 23 avril 2008 12:17

        Les points 1 et 2 ne sont pas contradictoires : je ne prétends pas en 1) que les prix vont baisser. Je dis juste qu’il est faux de croire que les prix de l’immobilier ne baissent jamais (ce que croient encore beaucoup de personnes), et je le démontre avec des exemples concrets.

        D’autre part, en 2), je rappelle que "les performances passées ne présagnet pas des performances futures". Ca ne signifie pas que le passé ne se reproduit jamais (donc que si ca a baissé dans le passé, ca ne peut plus se produire). Ca dit juste que le passé ne se reproduit pas systématiquement...tout dépend du contexte, de l’évolution historique du secteur, d’une multitude de paramètres externes.

        Pour le point 3, je concede que la prise en compte du coût du déménagement est discutable (j’ai failli le supprimer). En fait, tout dépend de votre situation : acheter pour ne plus etre locateire ou acheter pour avoir plus grand ou vous déplacer.

        Dans le premier cas, il faut bien prendre en compte le cout du déménagement car si vous n’aviez pas fait le choix d’acheter, vous seriez restés dans votre logement actuel, donc dn’auriez pas subit de coût de déménagement.

        Dans le second cas, effectivement, entre déménager pour une location ou pour une accession à la propriété, il n’y a pas de différence au niveau du coût du déménagement, qui ne doit donc pas etre pris en compte.


      • thomthom 23 avril 2008 12:26

        Concernant le foncier, c’est le point le plus critique. A part observer que quelques efforts sont faits en ce sens depuis quelques années, mais insuffisant, il n’y a en effet pas grand chose qui invalide cet argument. C’est d’ailleurs pour ca que je ne l’est pas évoqué dans les "idées recues".

         

        Cependant, il faut bien comprendre, comme je l’ai dit en introduction, que ce qui a permis la hausse ahurissante est une COMBINAISON DE FACTEURS, qui, non contents de cumuler leur effet, ont eu un effet d’entraiement les uns sur les autres. Il suffit que la mécanique se brise au niveau de un ou deux de ces facteurs pour totalement bouleverser le marché et tout remettre en cause... même si d’autres facteurs perdurent

        Pour prendre un exemple abusivement simplifié à 2 facteurs : le foncier peut rester rare, si les acheteurs n’ont plus d’argent pour acheter au prix demandé à un instant t (cause hausse des taux, par exemple), et bien, la loi de l’offre et la demande fera baisser les prix, car la seule demande qui compte dans ce système est la demande solvable (et pas les "reves d’acquisition"). Pas de sous -> pas de demande solvable -> déséquilibre par rapport à l’offre > baisse des prix. or on choisit souvent quand on achète (on peut toujours faire le choix de louer), moins souvent quand on vend (déménagement profesionnel, décès, difficultés financières, achat d’un autre bien financé par la vente du premier...)


      • sisyphe sisyphe 23 avril 2008 12:48

        par Le péripate (IP:xxx.x65.137.172) le 23 avril 2008 à 12H04

        Un point a été souligné dans le préambule, la politique restrictive du foncier, et il n’est pas traité ! Il semble pourtant bien que cette politique malthusienne du PLU soit à la source même de la rareté...

         

        Bien d’accord avec le Péripate !

        La première raison de l’explosion des prix de l’immobilier est le manque de logements sociaux (non-respect de la loi SRU), qui, de fait, livre le marché presque entièrement au privé, qui ne se gène pas pour en fire un objet de spéculation hautement rentable.

        En vrai, il s’agit d’une absence totale de POLITIQUE réelle de logement, de la part de l’état, et de beaucoup de municipalités, qui préfèrent de loin, pour les nouvelles constructions, laisser le champ libre aux résidences de luxe (beaucoup plus rentables pour les taxes sur le logement), plutôt que de respecter les 20% de logements sociaux ; infraction pour laquelle les "amendes" sont dérisoires.

        Tant que la loi ne sera pas imposée par l’état d’un quota de logements sociaux à des loyers abordables par des mesures concrètes et réellement contraignantes(réquisitions, par l’état et les municipalités de terrains constructibles, maillage urbanistique, etc...), le marché de l’immobilier continuera à être livré aux spéculateurs, les loyers d’augmenter, et de représenter, aujourd’hui, plus du 1/3 (bientôt presque 40%) des salaires des ménages.

        La construction d’un parc de logements sociaux à des prix (achat ou loyers) abordables, est, actuellement, la seule solution, pour entraîner la baisse des prix dans l’ensemble du secteur immobilier.

        Encore y faut-il une réelle volonté politique, qui n’est pas près de voir le jour, tant les actuels gouvernants sont liés aux intérêts privés des spéculateurs de tous ordres.


      • Le péripate Le péripate 23 avril 2008 23:26

        Sisyphe d’accord avec moi....Mais moi, je ne suis pas d’accord avec lui. Enfin, pas sur tout : que la politique du foncier, par l’étranglement du marché artificiel, fabtique de la rareté, c’est un point. Mais que la solution soit le respect de cette loi sur les 20% de logements sociaux, c’est à voir.

        La capacité d’autofinancement des offices d’HLM sont au mieux de 9%, ce qui n’est pas large. Et elle tient parce que il y a de nombreux passe-droits qui permettent à des revenus hauts de s’y maintenir. Ce qui est loin d’être l’objectif d’une politique de logement social.

        60% des Français gagnent moins de 1.6 smic, et sont donc éligibles à un HLM. Mieux, comme les revenus peuvent (éventuellement) augmenter jusqu’à 40% de plus, c’est 75% des Français qui auraient droit à un HLM ! On imagine l’effort à produire. D’où plus de 1 millions 4 de demandes non satisfaites, alors que le taux de rotation n’est que de 4% (à Paris) au lieu de 20% dans le privé. On s’accroche à son HLM, quand il n’est pas dans une banlieue pourrie .... Voila un effet de seuil dont on peut dire qu’il n’est pas équitable...

        Le goulet d’étranglement, quel est-il ?

        Dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU, auparavant POS ou Plan d’Occupation des Sols), il suffit de mettre en « Zone verte » les terrains faciles à viabiliser sous prétexte de protection de l’environnement ce qui les rend inconstructibles. Les prix sont alors gelés de même que l’urbanisation et, de fait, une réserve foncière est créée dans laquelle la mairie sera seule à pouvoir puiser au fur et à mesure de ses besoins. Quand une vente a lieu, la mairie exerce son droit de préemption et quand bon lui semble, elle transforme la zone verte en zone à urbaniser (AU0-6) puis crée une ZAC afin d’exproprier au prix dérisoire que fixe le Service des Domaines à un terrain inconstructible. A la prochaine délibération du Conseil Municipal, le terrain devient constructible et voit son prix multiplié par cent.

        La mairie n’a évidemment pas le droit de spéculer mais elle crée une société d’aménagement, un organisme-relais auquel elle revend plusieurs fois plus cher les terrains expropriés et qui détient le monopole de leur viabilisation. Après installation de l’eau et de l’électricité, la société-écran construit quelques HLM pour justifier toute l’opération. Surtout, elle revend plusieurs dizaines de fois plus cher le terrain à bâtir aux promoteurs qui revendent, le plus souvent comme placement immobilier, les appartements construits au prix du marché. Croyant promouvoir le logement social, le législateur a favorisé la spéculation. Il a cru protéger les propriétaires d’une part par l’enquête publique dont la mairie peut ne pas tenir compte et d’autre part par une indemnisation au prix du marché dont nous avons vu ce que font les maires peu scrupuleux.

        Cette escroquerie légale n’est possible que grâce à la bienveillance de la législation française qui postule qu’un élu représente nécessairement le bien public et qu’il n’est pas nécessaire de donner au propriétaire -même par une action en justice- le droit de discuter cette conception unilatérale de l’intérêt général.

        Citation un peu longue, mais qui éclaire d’un jour cru une réalité, qui, au nom d’un intérêt général mal compris, étrangle et spolie ceux même qu’elle prétend aider.

        Alors logement social ? Listes d’attente, passe-droits, corruption. Dans ce cas, sauf contre argumentation sérieuse, il parait clair que la privatisation et le jeu du marché fera mieux, à condition que soit levé cette réglementation liberticide du PLU.


      • Walid Haïdar 23 avril 2008 12:47

         Merci pour cet article instructif.

        Merci à Peripate d’amener l’auteur à mieux expliciter son argumentation.

        Comme je ne suis pas qualifié pour être assez critique, je ne peux que souhaiter que d’autres contribuent à notre meilleure compréhension en apportant des éléments de contradiction, du moins de questionnement pertinent vis à vis de l’argumentaire de l’auteur.

        Allez, une baston ! (courtoise)


        • Ceri Ceri 23 avril 2008 13:11

          j’avais préparé un dossier sur l’immobilier, en belgique, et la conclusion était :

          - les notaires disent que ca va continuer à monter (en france c’est pareil) ; mais quand onr egarde on voit qu’il faut nuancer.

          - les agences constatent que le prix des + grosses maions a déjà commencé à baisser.

          Ex : une maison mise en vente en aoute à 230 000 € n’a pas trouvé preneur en janvier (ils disent qu’il faut maintenant 6 mois au lieu de 3 pour les vendre), et son prix était passé à 209 000 euros.

          Par contre, les loyers continueront à augmenter puisque avec la hausse probable des taux d’intéret et du prix des terrains, (et les conséquences de la crise subprime) les gens auront + de mal à acquérir une maison.
          SAUF si on développe le crédit hypothécaire comme c’est prévu, malgré les conséquences qu’on sait.


          • jondegre jondegre 23 avril 2008 14:31

            http://forum.bulle-immobiliere.org

            Ca fait deux ans qu’ils annoncent la krach de la bulle immobiliere, et les evenements recents montrent que ca en prend le chemin. En tout cas, ca cracke dur en Espagne, Irlande et bien sur US.

             

             


            • madame_sans_gêne madame_sans_gêne 23 avril 2008 15:54

              Merci pour cet article et pour les commentaires.

              Depuis quelques mois, j’entends beaucoup parler autour de moi de difficultés à obtenir des crédits immobiliers.

              Dans mon entourage, on ne compte plus les transactions annulées pour refus de crédit, qu’il s’agisse d’acheteurs potentiels, par ailleurs parfaitement solvables- , ou de vendeurs.

              Pourriez- vous développer cet aspect du problème ?

              Merci.


              • thomthom 23 avril 2008 16:35

                Le problème est complexe, mais je peux essayer de résumer ce que j’en ai compris

                Depuis quelques années, poussées par la concurrence et l’engouement pour l’immobilier, les banques, partout dans le monde se sont mises à faciliter considérablement l’octroi de crédit. Elles gagnaient peu d’argent sur chaque crédit accordé (à cause de la concurrence), mais se rattrapaient sur le volume et la durée des prets.

                Ce phénomène a eu lieu dans tous les pays où les prix de l’immobilier a flambé (d’ailleurs, c’est un cercle vertueux/vicieux : plus de crédit donc plus d’argent, donc hausse des prix, donc marché dynamique, donc plus de crédit, etc...). La France n’a pas été épargnée, meme si notre pays reste historiquement bien plus prudent que les autres : augmentation des durées de pret, augmentation des crédits à taux variables, non respect du critere habituel qui veut qu’on ne rembourse pas plus de 33% de ses revenus chaque mois (ca c’était tres francais), accord de crédit même à des personnes n’ayant pas ou peu d’apport (historiquement, les banques demandaient pres de 30% d’apport).

                C’est bien pire au USA ! si vous saviez les crédits qu’ils ont accordé là bas ! de la pure folie ! En France, les banques sont été moins prudentes qu’à leur habitude, mais elles sont restées raisonnables.

                Mais voila, aux USA, ca a pété. En espagne, en Irlande, c’est en cours, au Royaume Uni, ca pourrait bien arriver bientot ! En france, ca frémit ! Bah oui, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel ! Du coup, les banques prennent peur, se rendent compte que le marché (même en France) risque de se retourner, et ne sont donc plus du tout disposées à prendre des risques en accordant des crédit à des personnes qui auront peut etre du mal à rembourser : tant que les prix montent, ce n’est pas grave : on saisit la maison, on la vend et on récupère les sous.... mais si les prix baissent, on peut toujours saisir et revendre la maison, la banque perdra de l’argent... donc plus question de jouer.

                De toutes facons, même si elles voulaient continuer de perter de l’argent à tord et à travers, la crise des subprime a asséché completement les liquidités des banques : devenues méfiantes, les banques n’osent plus se preter de l’argent "entre elles"... donc elles disposent de beaucoup moins d’argent à preter. Et ce problème là touche tous les pays occidentaux. Les marchés financiers n’ont pas de forntière.

                En parallele de ca, les taux directeurs ont monté aux USA et en Europe (avant de redescendre aux USA.... mais là, la banque centrale américaine joue un jeu très dangereux) , dans l’espoir de lutter contre l’inflation qui est sérieusement de retour et pourrait faire des ravages. ceci agrave la crise de l’immobilier, et donc la situation des banques ayant un peu trop prêté. C’est d’ailleurs en partie ce qui a déclenché la crise, mais il faut bien comprendre que l’erreur n’est pas d’avoir monté les taux, c’est au contraire de les avoir laissé trop longtemps trop bas, ce qui a déclenché la bulle du crédit et des liquidités, qui sont allées, entres en particulier se loger dans l’immobilier. Plus on tarde à ouvrir le parachute, plus l’aterrissage fait mal ! la baisse des taux à ses défenseurs car elle a stimulé la croissance... mais tout cette croissance est en fait virtuelle puisque basée sur du crédit et non sur de la production de richesse. C’est donc une dangereuse illusion.

                Donc même si la crise est aujourd’hui essentiellement américaine, les banques francaises, touchées par effet rebond se mettent aussi à être plus prudente et à revenir à des criteres d’octroi des crédits plus raisonnables, plus en phase avec ce qui existait avant le boom de l’immobilier de ces dernieres années (demande d’apport conséquent, respect du seuil des 33%)... tout cela dans un contexte de hausse des taux. En plus, comme elles accordent moins de crédit et qu’il faut bien qu’elles vivent, les banques vont avoir tentance à essayer de plus "marger" sur chaque crédit, ce qui agrave le phénomène de hausse des taux.

                et là, la belle mécanique se retourne : moins de crédit et plus cher -> moins d’argent sur le marché-> baisse des prix-> plus grande prudence des preteurs et des acheteurs -> moins de crédit ->....

                ...sauf bien sur si un autre phénomène inatendu survient et renverse (ou agrave) la tendance... tout est possible, l’avenir n’est pas écrit ! Au mieux pouvons nous essayer d’anticiper les grandes tendance et faire nos choix en conséquences.

                 

                 


              • xa 24 avril 2008 10:43

                J’ajouterai quelques paramètres à la réponse de l’auteur.

                 

                Les banques, dans le contexte actuel, cherchent à réduire leur déclaration de risque. Elles n’ont pas le choix, puisqu’elles doivent immobiliser une partie de leurs fonds en garantie de ces risques. Fonds qu’elles ont en partie perdu avec les subprimes et les dépréciations d’actifs.

                Les conseillers sont donc invités à blinder un peu plus les dossiers de prêt :

                - on limite un peu plus le taux d’endettement (maximum 33%, plutot aux alentours de 27%).

                - on limite les prêts accordés selon la catégorie professionnelle pour tenir compte du risque de récession. En clair, en ce moment quelqu’un qui bosse dans l’immobilier a une probabilité d’avoir un incident de vie professionnelle (bref de se retrouver au chomage) plus élevé, donc on lui prête moins, ou plus cher. Idem pour les secteurs risquant un retournement : le commerce, le tourisme, ...

                - on limite les prêts en fonction de la structure familiale. Un jeune couple marié sans enfants qui achètent un 35m² ......... va avoir du mal à obtenir un prêt (début de vie active + "risque" d’avoir un enfant venant gréver le budget + ....)

                - on tient plus compte d’éléments non directement liés au dossier. On tient par exemple compte de l’historique bancaire de vos parents dans la même banque..... Rien à voir avec votre capacité à rembourser, mais tout à voir avec la possibilité de faire pression sur vous et votre entourage en cas de pépin.

                Chaque banque, voire chaque agence, définit sa structure de risque. C’est très très secret, plus ou moins formalisé puisqu’une partie de l’estimation du risque viendra de votre entente avec les conseillers de l’agence (politesse, promptitude à régler les problèmes s’ils surviennent, capacité à discuter calmement du remboursement d’un prélèvement indû sans menacer de procédure, ....).


              • madame_sans_gêne madame_sans_gêne 23 avril 2008 17:09

                C’est assez terrible pour les jeunes : avec la flambée des loyers et des charges, des salaires modestes- quand ils ont du travail !- , ils n’ont pas de capacité d’épargne, à moins bien sûr d’avoir papa-maman derrière.

                Sale temps aussi pour les jeunes retraités dont la maison représente l’investissement d’une vie, et qui, si j’en crois la première intervenante, ne pourront ni vendre, ni assurer les mises aux normes.

                Ces spéculations désespèrent des gens qui ont cru et croient encore au travail, au mérite. J’ai peur que ça ne finisse mal.


                • Antoine Diederick 23 avril 2008 22:14

                  Madame Sans Gêne, cela va finir mal....comment voulez-vous que cela finisse autrement......


                • Jason Jason 23 avril 2008 17:18

                  Rappelons pour mémoire que dans le tableau des dépenses annuelles des ménages le poste le plus improtant reste le logement. Selon les calculs et les pondérations quant au poids des frais de logement tel que subis par les gens, il y a couramment des chiffres oscillant entre 30 et 50% du revenu.

                  Les fluctuations des coûts de la construction (son indice augmenterait de 5,5% par an), les difficultés rencontrées avec le foncier de construction, l’augmentation des prix consécutive à l’apparition de nouvelles normes, la prolifération des labels de qualité (toujours coûteux les labels !), le peu d’enthousiasme à réaliser des logements à bas coûts, le côté attentiste de la Fédération Française du Bâtiment qui défend son bout de gras et se frotte les mains, tout cela ne contribuera pas à offrir des logements bon marché. Plus il y a de normes, plus cela coûte cher, et plus les entrepreneurs se frottent les mains. C’est ainsi dans tous les domaines.

                  La maison à 100.000€ dont on parlait cet automne, essai réalisé en Bretagne, je crois, semble s’éloigner comme un mirage.

                  Nos sommes donc condamnés à voir le yoyo immobilier s’agiter devant nos yeux. Et donc l’article ci-dessus, quoiqu’intéressant, ne reflète qu’une vue très parcellaire de ce qu’on appelle du terme galvaudé de "marché de l’immobilier". Sorte de couverture qu’on accuse de tous les maux, mais qui surtout sert d’alibi pour justifier un laisser faire consternant de la part de l’Etat qui arbitre en faveur du soi-disant "marché". Or, un marché, ça se contrôle !

                  L’article contient, de plus quelques remarques erronées. Les étrangers, souvent plus solvables que les indigènes, se dirigent tout naturellement vers les bonnes affaires. Témoignage : la Dordogne, et en partie la Bresse, sans compter les régions frontalières telles l’Alsace où les prix ont explosé depuis dix ans. La difficulté à trouver des terrains constructibles à prix abordables tient surtout dans les dispositions réglementaires que sont les PLU et Plans nationaux d’Urbanisme. On assiste à des ententes entre vendeurs au niveau des commues, ou à des aberrations de la part des DDE.

                  Tout cela contribue à faire pression sur les niveaux des salaires, car il faut se loger.

                  Les gesticulations du gouvernement, ou les dissertations sur les fluctuations fictives ou réelles des prix ne donneront que des placebos pour soigner un pays en grave crise de logement.
                   


                  • thomthom 23 avril 2008 17:43

                    Remettons les choses à leur place.

                    Certes, les prix de la construction s’envollent à cause de l’inflation sur les prix des matériaux et des nouvelles normes de qualité. Mais au final, cette augmentation ne pèse pas bien lourd à coté de la flambée globale des prix de l’immobilier. Il est encore tout à fait possible de construire du bas de gamme pour 1000 euros/m2 (cf la maison à 100000 euros... le problème n’est pas la construction, mais de trouver le terrain) ou de la qualité très correcte pour 1500 euro/m2. Certes, ces prix sont en hausse, mais rien de dramatique.

                    Quand on nous vend une pauvre maisonnette 500000 euros en banlieue parisienne (et encore pour 500000 euros, on n’a plus grand chose), il faut se rendre à l’évidence : il y a au mieux 100000 euros de tas de cailloux (d’occasion) et le reste (400000 euros), c’est la valeur du terrain. D’ailleurs il suffit de voir le prix des terrains constructibles pour s’en convaincre.

                     

                    Et c’est là que vous avez raison. Cela fait des décennies que la gestion du foncier en France est déplorable (tout comme la gestion des parcs de logements publics d’ailleurs). Cela explique que en France, on soit particulièrement mal logés si on compare à d’autres pays. Nos logements sont petits (meme dans de nombreux pays dits "pauvres" la surface des logements et le taux de propriétaires et bien supérieure à la France) et arriérés (si on compare aux nombreuses constructions bio-climatiques de nos voisins du nord de l’europe).

                    Mais ce phénomène n’est pas nouveau. Il est bien antérieur à la flambée des prix de ces dernières années.

                    Ce n’est donc pas ce facteur qui justifie la flambée de ces dernières années. Ca justifie juste que le logement soit historiquement plus cher en France que dans de nombreux autres pays (à surface/qualité égale). Et si ce n’est pas ca qui justifie la flambée de ces dernières années (ca y contribue, mais ce n’est qu’un facteur parmi bien d’autres), alors il n’y a pas de raisons non plus pour que ca empeche les prix de se remettre à leur niveau historique (qui resteront élévés dans l’absolu, mais beaucoup beaucoup plus bas que les prix actuels)... tout dépendra justement des autres facteurs, ceux qui sont spécifiques à ces dix dernières années.


                  • sisyphe sisyphe 23 avril 2008 18:35

                    A propos, un extrait du rapport des "Gracques" sur la politique menée depuis 1 an, en ce qui concerne le logement :

                     

                    Deuxième redistribution à l’envers : des locataires vers les propriétaires. C’est la détaxation des intérêts d’emprunts sur la résidence principale (3 milliards d’euros). L’explosion du coût du logement est la principale cause de la stagnation du pouvoir d’achat réel. Mais les prix montent d’abord parce qu’on ne construit pas assez. La solution est donc du côté de l’offre ! Il faut libérer le foncier disponible, simplifier l’obtention du permis de construire, densifier les villes, autoriser à faire monter plus haut les immeubles intermédiaires et sociaux. Mais depuis 2007, on favorise à la marge l’accession à la propriété, pour un coût budgétaire considérable, sans agir sur la quantité de logements offerts. Cela ne fait que soutenir l’inflation immobilière ou ralentir la chute nécessaire des prix.

                    http://tempsreel.nouvelobs.com/actualites/politique/20080423.OBS0925/econom ie__les_trois_peches_de_sarkozy.html


                    • thomthom 23 avril 2008 19:10

                      très intéressant.

                      J’apporterai cependant une petite nuance sur le volet immobilier et manque de foncier :

                      Ces dernières années, certaines communes se sont vues innondée de constructions neuves. Des investissements dits "Robien" destinés à la location. Donc la pénurie de foncier ne se fait pas sentir partout. Le problème, c’est que ces immeubles ont été construits là où c’était facile, c’est à dire là ou la demande n’était pas trop trop forte. Ces marchés sont donc saturés et beaucoup de nouveaux propriétaires, souvent lourdement endetés ont bien du mal à louer leur nouvel appartement. Ces marchés sont litaralement saturés. Les prix ont commencé à baisser dans ces endroits là et ce n’est que le début ! Ce phénomène est connu depuis longtemps (au moins 2 ans), mais a été présenté au grand public jeudi dernier dans l’émission de grande écoute "envoyé spécial". Enfin la presse en parle !

                      Pendant ce temps, le niveau de construction dans les endroits un peu plus "difficiles", où le foncier est plus rare, mais ou les besoins sont les plus important, est resté faible (surtout en Ile de France)... ce qui aurait pu constituer un des moyens de limiter la hausse des prix.

                      Enfin... cette histoire de Robien aura au moins permis de faire massivement baisser les prix (sur le moyen terme...pas sur le court terme) dans quelques villes... c’est toujours ca de pris.

                      C’est comme le pret à taux zero : au début, cétait uniquement pour l’achat d’un logement neuf... donc ca favorisait la construction de nouveaux logements par rapport à l’achat d’ancien et ca aurait donc pu avoir un effet positif sur l’ensemble des prix sur le long terme.

                      Puis le pret à taux zero a été étendu à l’ancien. La mesure s’est donc transformé en une resolvabilisation massive des ménages qui n’a servi qu’à maintenir un peu plus longtemps la hausse des prix qui commencait à faiblir ! Tout ca avec l’argent du contribuable ! Completement débile et à l’image de toute la politique immobiliere et fonciere de notre pays ! Juste de la démagogie pour faire croire au peuple qu’on agit ! En fait, on met de l’huile sur le feu ! En attendant, ca a fait les affaires des agents immobilier, notaires et du percepteur !


                    • Antoine Diederick 23 avril 2008 22:17

                      " Puis le pret à taux zero a été étendu à l’ancien. La mesure s’est donc transformé en une resolvabilisation massive des ménages qui n’a servi qu’à maintenir un peu plus longtemps la hausse des prix qui commencait à faiblir ! Tout ca avec l’argent du contribuable ! Completement débile et à l’image de toute la politique immobiliere et fonciere de notre pays ! Juste de la démagogie pour faire croire au peuple qu’on agit ! En fait, on met de l’huile sur le feu ! En attendant, ca a fait les affaires des agents immobilier, notaires et du percepteur ! "

                       

                      Pas mal comme chute ! Yapas que la France ....

                      Dans la Constitution belge, il est inscrit que tous ont droit à un logement décent.....ben tiens.....

                      Alors, qu’est ce qui est plus important, une charte de base ou une spéculation.......

                      Est-ce l’Etat ou le marché ? Ou les deux ?


                    • armand armand 23 avril 2008 23:37

                      On constate à quel point le dogme du marché libre est à ce point intouchable qu’on n’envisage ni l’encadrement des loyers, ni la taxation des PV immobilières spéculatives, ni l’exclusion des fonds d’investissement des marchés alimentaires à terme. Or le logement et l’alimentation sont deux nécessités vitales qui ne doivent pas être laissées au bon vouloir d’un marché qui ne s’autorégule jamais, sauf à coups de krachs.


                      • Le péripate Le péripate 23 avril 2008 23:52

                        Armand, si vous encadrez les loyers, vous créez la pénurie, vous encouragez la corruption et les dessous de table. Est-ce cela que vous nommez le dogme du marché ?


                      • armand armand 24 avril 2008 08:49

                        péripate :

                        Si en même temps vous taxez les logements vacants, les bailleurs auront le choix soit de gagner un montant décent (mais sans exaggération) soit de perdre via la fiscalité. Donc, pas de pénurie.

                        De même, je réagirais contre l’extrême injustice des révisions de baux effarantes qui vident les centre-villes de petits commerces au profit des grandes enseignes.

                        Mais je vous rappelle que ce type de dirigisme a été pratiqué par tous les gouvernements gaullistes de l’après-guerre. 

                        Ma thèse c’est que le logement n’est pas un bien comme un autre, et que le système libéral, en matière de logement comme partout ailleurs, ne fait qu’accentuer la concentration de la richesse mondiale entre les mains de quelques uns. Or, dans l’immobilier en France on constate que les prix se maintiennent (encore) pour trois raisons :

                        -la solidarité générationnelle (donc avantage aux familles aisées)

                        -la vigilance des banques qui ’ne prêtent qu’aux riches’ - confortant la frange aisée dans une fringale immobilière qu’on bien remarquée les spécialistes comme Michel Mouillart.

                        -les achats réalisés par l’hyper-classe internationale, comme 0 Paris où dans les quartiers centraux et historiques près de 40% des ventes se font au bénéfice de riches étrangers.


                      • armand armand 24 avril 2008 08:55

                        ’un loyer c’est jeter de l’argent par les fenêtres’

                        Mais vivre c’est chaque jour jeter 24 heures par la fenêtre qu’on ne récupérera pas.

                        Alors si être proprio c’est trimer pendant trente ans pour les banques - qui ont réussi à foutre une merde inouie dans nos sociétés - libre à vous.

                        Transmettre à vos enfants ? Mais avec la longévité actuelle vos enfants seront déjà grands et, on l’espère, indépendants, longtemps avant que vous ne quittiez ce ’val de larmes’ !

                        Je connais des façons plus épanouissantes de vivre que de se crucifier sur une croix de pierre !


                      • Le péripate Le péripate 24 avril 2008 09:02

                         Mais qui construira dans ces conditions ? qui rénovera ? Et je vois que nous ne sommes pas d’accord sur les raisons du prix exagéré du foncier. D’où la divergence d’analyse.


                      • thomthom 24 avril 2008 10:45

                        Des choses intéressantes dans ce que vous dites.

                        Mais je pense qu’il est faux de considérer qu’il n’y a pas assez de régulation du problème du logement en France.

                        Au contraire, le poids de la reglementation est énorme (PLU, normes de construction, reglementation des relations bailleur/locataire...) ! Par contre, cette régulation est tellement mal concue qu’elle est contre productive : au lieu de faciliter pour tous l’accès à un logement de qualité à prix raisonnable, la plupart de ces règles ont un effet inflationiste sur les prix. En l’état actuel des choses, je pense qu’une dérégulation et déreglementation arrangerait déjà pas mal les choses ! Bien sur, il faut que cette déreglementation soit intelligente : il faut éliminer les mesures contres productives et pas les autres. Il sera toujours temps ensuite de voir si un nouveau train de mesure de régulation est nécessaire pour améliorer encore la situation.


                      • Internaute Internaute 24 avril 2008 08:31

                        3) Un loyer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres
                         

                        C’est vrai quoi qu’il arrive ou presque. Le seul cas où un loyer se justifie est lorsqu’on n’envisage pas de rester un certain temps (5 ans) dans la même région.
                         

                        Un investisseur m’a démontré une fois qu’il valait mieux placer son argent ailleurs que dans l’immobilier compte tenu des intérêts d’emprunt qui multiplient par 2 à 3 le prix d’achat. Son raisonnement partait de l’hypothèse non dite qu’il était déjà logé. Celui qui cherche à se loger n’a pas à choisir entre investir en bourse ou acheter un appartement. Il a le choix entre payer un loyer qui est définitivement perdu à la fin du mois ou payer un crédit dont une petite partie lui restera en capital, lequel pourra toujours se monayer par la suite.
                         

                        L’immobilier subit une bulle, elle-même créée par une immigration incontrôlée qui a fait passer notre population de 43 millions à 65 millions en l’espace de 40 ans à peine. Depuis 40 ans il y a 550.000 personnes de plus à loger chaque année en France. La mécanique financière a fait le reste. Aujourd’hui les jeunes français perdent l’espoir de se loger. Qu’ils se rassurent, ils trouveront refuge dans les droits de l’homme et le droit d’asile.
                         

                        L’immigration ne va pas s’arrêter. Les cadors politiques souhaitent le remplacement du peuple français en France. Le PS vient de réaffirmer l’orientation internationale de sa politique. L’UMP cherche à donner aux africains les mêmes droits en Europe que les européens (ce qu’ils appellent joliement l’Union méditerranéenne). Sarkozy change la constitution pour que la Turquie puisse rentrer sans difficulté dans l’Europe. La pression immobilière va donc continuer et de plus en plus fort. Même si la bulle crève, l’ajustement ne sera que passager.


                        • thomthom 24 avril 2008 08:36

                          juste une question.... vous avez lu l’article ou juste les titres ?


                        • Internaute Internaute 24 avril 2008 09:03

                          Je commente précisément le point 3 et explique pourquoi selon moi l’immobilier ne va pas baisser et pourquoi il vaut mieux acheter que louer.


                        • thomthom 24 avril 2008 10:28

                          Les prévisions démographiques de l’INSEE, évoquées au point 2) prennent en compte l’immigration, évidemment (retournement démographique en 2030 : hypothèse d’une immigration faible, 2050 : hypothèse d’une immigration forte)

                          De même, la comparaison du nombre de logements construits chaque année avec l’augmentation du nombre de ménages (point 4) )prend bien sûr en compte que parmi ces nouveaux ménages, il y a les ménages d’immigrés.

                          Donc l’argument de l’immigration ne tient pas

                          Pour ce qui est de la comparaison financiere entre l’achat et la location, je vous conseille l’outil suivant :

                          http://asi77.free.fr/

                          Vous verrez qu’en prenant en compte tous les paramètres, il arrive souvent que la location soit plus intéressante (bien sur, tant qu’on n’envisage de ne rester que quelques années dans le logement, mais je vous rappelle que, tous logements confondus, la durée moyenne de détention d’un bien immobilier est de 7 ans). C’est d’autant plus criant si on envisage une stagnation ou une baisse des prix immobilier.

                          Voir des jeunes couples, nombreux, s’endetter sur 20 ans minimum pour acheter des minuscules 2 pieces, qui leur seront trop petits dans les 3 ans à venir quand un enfant pointera le bout de son nez, c’est financierement suicidaire. Il seront alors obligés de revendre pour trouver plus grand, quitte à s’éloigner du centre ville ou revenir en location, et il y auront beaucoup perdu financièrement (pour ceux qui achètent aujourd’hui, dans une contexte de stagnation des prix, voire de début de baisse -Bien sur c’est différents pour ceux qui ont acheté en 2002, compte tenu de ce qui s’est passé ces dernières années... mais ca c’est fini !-).

                          Bien entendu, si vous pouvez vous payer, avec un emprunt raisonnable (cad moinsde 15 ans), un bien dans lequel vous etes à 90% sûr de pouvoir rester très longtemps, il vaut mieux acheter. Mais qui a encore les moyens de ça avec les prix actuels ?

                          Alors bien sur, certains me diront que le plaisir et l’avantage d’être "chez soi", ca se paye ! Certes, mais pas à n’importe quel prix !


                        • pseudo 24 avril 2008 08:48

                          L’immobilier est en crise perpétuelle trop chére pour les acheteurs et pas suffisamment chére pour les vendeurs, une insatisfaction permanente. En France il y a plus de 50 % de locataire ce qui montre la peur de devenir propriétaire. Dans la plupart des forums depuis 10 ans on parle de baisse de l’immobilier, les français attendent le bon moment et lorsque sa baissera, ils attendront la fin de la baisse pour acheter. Bref ils ne seront jamais propriétaire. Alors résignez-vous à rester locataire à vie, si c’est votre choix !

                          Les avantages d’être propriétaire :

                          1) créer un patrimoine que l’on transmet à nos enfants.

                          2) en cas de décès, la résidence principal sera remboursé grâce à l’assurance

                          3) être chez soi

                          4) faire les travaux que l’on désir

                          5) en cas de problèmes de remboursement du prêt pouvoir allonger la durée

                           

                           


                          • Fergus fergus 24 avril 2008 09:37

                            A propos d’immobiler, la mesure du paquet fiscal concernant le remboursement des intérêts d’emprunt est , telle qu’elle a été mise en place, une escroquerie intellectuelle visant à séduire l’électorat. En effet, si des acheteurs appartenant à des CSP modestes ont pu, en nombre, profiter de cette mesure, l’écrasante majorité des sommes concernées par cette disposition fiscale ira dans les poches des classes supérieures, le plus souvent déjà propriétaires. Et c’est là que réside l’aspect le plus choquant d ela mesure. Sarkozy avait déclaré "vouloir faire de la France un pays de propriétaires". Avec une telle mesure, il n’encourage pas les candidats à la propriété mais sert principalement ceux qui ont déjà un patrimoine immobilier. Si Sarkozy avait été honnête avec son projet, il aurait réservé cette mesure, en la musclant significativement, aux seuls primo-accédants. Je suis effaré que ce constat de simple bon sens soit si peu relayé par les médias, il est pourtant signification de l’inéquité et de l’absurdité du paquet fiscal (le constat est à peu près identique pour la réforme des successions !). 


                            • Fred 24 avril 2008 23:17

                              cette loi ne concerne que la residence principale, je la vois donc difficilement etre appliquee aux proprietaires actuels a part s’ils vendent leur residence principale.


                            • xa 25 avril 2008 09:59

                              Elle est justement très adaptée pour les propriétaires disposant d’un bien ayant une certaine valeur qui pourrait en profiter pour réaliser une opération intéressante, ou les personnes disposant d’un apport personnel important.

                               

                              Vous vendez votre résidence principale avec plus-value non imposable (résidence principale). Vous achetez votre nouveau logement à crédit, et l’astuce est là.

                               

                              Puisque vous avez un capital important, vous demandez à votre banquier non pas un crédit couvrant la différence entre les deux biens (ce qui minimisera le cout total d’acquisition), mais un montage crédit en deux phase : une première phase de 5 ans maximisant les intérêts pour bénéficier à plein de la mesure, et le reste à taux réduit. Sur les 5 premières années, le surcout est "pris en charge" par l’Etat via cette mesure, sur les autres la banque vous "rend" le surplus d’intérêts payés au début en diminuant le taux. Votre capital, lui, est coupé en deux : une partie utilisée comme apport personnel, apport calculé pour que la partie empruntée permette de maximiser la déduction, un seconde qui pourra être utilisée en remboursement anticipé partiel à la fin de la période de déduction (donc à 5 ans). Entre temps, cette partie peut être placée. Ce genre de montage ne vous sera pas proposé si vous n’avez pas des ressources ou des garanties financières solides.

                               

                              Pire, si vous avez ce capital dont je parlais plus haut, et que ce capital est important, vous demandez un crédit sans amortissement adossé à une assurance-vie à taux minimal garanti sur laquelle vous placez la totalité de votre capital. Votre banquier vous aimera : il est sur de gagner 4%*nb d’année du prêt et d’avoir un capital important placé dans sa banque sur la même durée. Vous, selon le capital initialement disponible, gagnerez plus d’intérêts composés que le surcout d’intérêt direct, surtout si vous avez la possibilité de renforcer cet adossement en faisant des versements (versements possible puisque vous ne remboursez plus de capital, donc que vos mensualités sont moitiés moindre que dans le prêt classique).

                               


                            • Olivier_avocat 15 novembre 2008 17:22

                              Juste une petite précision comme le rappelait ma belle-mère (et oui !) : lorsque l’on achète, les mensualités de remboursement sont constantes (sauf taus d’intérêt variable). Lorsque l’on loue, les mensualités augmentent chaque année puisque indexées. Autrement dit, et en raison de la nécessaire érosion monétaire, ce qui est cher au temps T, l’est nécessairement beaucoup mois 20 années plus tard...

                              Cet élément, non négligeable ce qu’il me semble, est à ajouter à la non moins nécessaire baisse des revenis due à la retraite (disons - 50%) : à cette époque de la vie, mieux vaut être propriétaire, ne serait-ce que pour pouvoir vendre en viager pour s’assurer un complément de revenu...


                              • thomthom 25 mars 2009 12:00

                                Bien entendu, vous avez raison.
                                Je ne remets pas en cause dans mon article ni même mes commentaires la pertinence de l’idée qui consiste à vouloir devenir propriétaire de son logement (c’est d’ailleurs un de mes objectifs important).

                                Je pointe seulement du doigt le fait que le marché immobilier est soumis, comme tout marché, à la loi de l’offre et de la demande, elle même dépendante de divers aléas économiques, et donc qu’il y a de bonnes périodes pour acheter et d’autres où ce n’est clairement pas une bonne idée. mon analyse poussée de la situation actuelle du marché immobilier me laisse fortement penser que nous sommes actuellement, et encore pour quelques années, dans ce second cas.

                                Lorsqu’on a 20 ou 30 ans, la retraite est malheureusement encore loin, ce qui laisse pas mal de temps pour "passer à l’acte" concernant l’achat d’un logement. C’est sûr qu’avec les crédits sur 30 ans pratiqués ces dernières années (auxquels certains commencaient à s’habituer), ils vallait mieux s’y prendre tot... mais franchement, un crédit sur une telle durée est-il raisonnable. Personnellement, je crois que c’est de la pure folie (d’ailleurs ca ne se fait déjà plus).

                                Dans un marché normal avec des prix normaux, quelqu’un avec des revenus convenables doit pouvoir acheter avec un emprunt sur 15 ans (c’est ce qui se faisait historiquement, 20 ans pour les petits budgets)... Dans ce contexte, ca laisse jusqu’à 45 voire 50 ans pour acheter tout en étant sûr d’etre propriétaire lorsque la retraite arrive.

                                Bien entendu, si le marché est favorable et qu’on en a les moyens, c’est mieux d’acheter avant.... mais lorsque le marché se tape un gros délire, que les prix deviennent fous juste au moment ou les difficultés économiques mettent à mal le budget des ménages, il est certainement préférable d’attendre que la situation s’auto-régule et que les marchés reviennent à des fondamentaux durables et sains.... quitte à différer son projet de quelques années.

                                Acheter son logement c’est bien, acheter n’importe quoi à n’importe quel prix, c’est mal (c’est pourtant vers ça que le marché s’est orienté ces dernières années, et le pire, c’est que bon nombre de nos concitoyens, n’ayant pas une vision juste et historique des fondamentaux du marché immobilier, se sont habitués à ce méchant délire, et l’ont alimenté, jusqu’à la rupture).


                              • immobilier 30 août 2012 13:25

                                Les taux de crédit immobilier qui sont à un plus bas historique poussent naturellement les prix vers le haut. La tendance reste inchangée, meme si désormais il sera plus difficile de descendre encore plus bas pour cette fin d’année après observation des données de www.meilleurtaux.com . Nouveau record en vue.

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