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Accueil du site > Actualités > Economie > A propos de la (très chère) bulle immobilière

A propos de la (très chère) bulle immobilière

La toute récente pause observée sur le marché de l’immobilier ne doit pas nous faire oublier que notre pays a, une fois de plus, laissé se développer en quelques années une bulle immobilière d’une ampleur considérable, dont nous n’avons pas fini de mesurer les conséquences.

Il est d’usage de dire que personne n’y peut rien, que ce sont les « forces du marché », et les politiques qui nous gouvernent se partagent entre deux attitudes également constructives : les uns baissent les bras d’un air navré et les autres accusent leurs prédécesseurs d’un air grave.

Il est vrai que le phénomène est mondial, que les prix français ne sont pas les plus élevés, et que le gouvernement fait tout le peu qu’il peut non pas pour endiguer la spéculation, mais pour faciliter néanmoins l’accession à la propriété.

Devant un tel aveu de non possumus, on peut légitimement se demander si la bulle immobilière est véritablement considérée comme catastrophique ou non. Pour y voir plus clair, essayons d’en analyser les différents aspects :

  • Les aspects positifs ne manquent pas :
    • La bulle valorise les actifs des propriétaires, qu’il s’agisse de particuliers, d’investisseurs institutionnels ou de collectivités. Valorisés, ces actifs offrent une surface de garantie supérieure, qui autorise par exemple les compagnies d’assurances à élargir leur assiette de risques, et de façon plus générale, les propriétaires à s’endetter et donc à investir davantage, ou encore à réaliser des plus-values qui sont réinjectées dans le système, ce qui revient au même. Il a été démontré que la propriété était une des causes majeures du développement économique, et l’on voit bien que les pays où la propriété est mal définie (faute d’un cadastre fiable et d’un substrat juridique efficient) ont du mal à décoller. En un mot, la valorisation des actifs favorise globalement l’investissement, donc la croissance, l’emploi et la création de richesses.
    • La fièvre des prix immobiliers entraîne également un fort développement de la construction et de tous les métiers annexes de l’immobilier, et « quand le bâtiment va... ». On ne saurait sous-estimer cet aspect qui a la vertu d’avoir un effet rapide sur la conjoncture, et les gouvernants savent bien qu’il est toujours efficace de mener une politique de grands travaux pour faire redémarrer une économie frappée d’anémie.

  • Les aspects négatifs sont malheureusement au moins aussi importants :
    • En premier lieu, la valorisation des actifs immobiliers a pour effet d’exclure les moins riches de l’accession à la propriété, et même de l’habitat, puisque les loyers restent globalement corrélés à la valeur des actifs. Dans les provinces recherchées, seuls les retraités qui ont cédé leur appartement en ville et les étrangers fortunés peuvent acquérir des terrains ou des maisons, et les habitants traditionnels sont de plus en plus fréquemment obligés de quitter leur région où ils ne peuvent plus ni acheter ni louer ! C’est donc une perte d’acteurs économiques pour la région au profit de consommateurs plus aisés dont la présence est probablement appréciable sans qu’il soit possible toutefois de déterminer si la région y gagne ou si elle y perd. En termes purement financiers on peut penser qu’il y a une certaine compensation, mais au plan sociétal, c’est l’ensemble du tissu économique qui se délabre : on ne remplace pas impunément un tissu artisanal et commercial par des grandes surfaces et des jardineries.
    • La spéculation relève de l’enrichissement sans cause. Au-delà de l’aspect moral, ou non, de la chose, ce type d’enrichissement est un appauvrissement pour la collectivité en ce sens qu’il déprécie la « valeur travail » qui a été jusqu’ici le fondement de toute prospérité économique. Il est heureux d’entendre aujourd’hui certains politiques de droite comme de gauche affirmer qu’après réflexion, c’est bien le travail qui génère la croissance et non l’inverse : cette affirmation de simple bon sens a longtemps été masquée par l’idée contraire, apparemment indiscutable, et longtemps indiscutée, que c’est la croissance qui fabrique les emplois...

Les conséquences politiques de la bulle sont donc assez claires à terme : dévalorisation du travail, délocalisation des populations, accélération de la désertification des campagnes, transformation des zones de production en zones de consommation estivales, invasion des acheteurs européens, amertume des moins riches.

La bulle immobilière d’aujourd’hui est également inquiétante au plan financier.

Tout d’abord, observons que cette inflation des actifs immobiliers est sans commune mesure avec l’inflation mesurée par les indices des prix à la consommation, sur lesquels sont peu ou prou indexés les revenus salariaux.

Ce décalage est nouveau, et semble irréversible. En effet, les indices d’inflation sont sages depuis plusieurs années, et il y a une divergence grandissante entre l’inflation des actifs et les indices de prix. Cette divergence est très préoccupante, et elle est encore plus forte qu’il n’y paraît car les indices ne reflètent plus le coût réel de la vie : le fameux « panier de la ménagère » est devenu beaucoup plus coûteux que les indices ne le laissent paraître, et l’effet euro n’a rien arrangé, bien au contraire.

A l’époque de la « chère inflation » (qui avait par ailleurs de sérieux inconvénients), l’indexation des salaires se faisait automatiquement et le salarié pouvait se lancer dans un emprunt sans craindre l’avenir puisque ses échéances (fixes) ne représentaient plus, après quelques années, qu’un pourcentage faible de ses revenus. Aujourd’hui les indices officiels imposent un rythme très modéré à la hausse des salaires, alors même que le « panier de la ménagère » est de plus en plus coûteux ; et donc les échéances de remboursement, loin de s’alléger, pèsent au moins le même poids pendant toute la vie de l’emprunt, et en réalité bien davantage en raison de la perte de pouvoir d’achat réel.

Pour pallier les inconvénients de cette situation, les banques et les pouvoirs publics ont déployé des trésors d’ingéniosité :

  • Création de prêts à taux zéro, de prêts PAS, et bientôt de prêts hypothécaires, de prêts permettant de dissocier l’achat du terrain et du bâti, etc. ; ingénierie financière sophistiquée destinée à protéger l’emprunteur et à gagner des parts de marché.
  • Suppression pure et simple des garde-fous d’autrefois : on prête 100 %, voire 110 % de la valeur du bien. On allonge les durées, jadis de 15 ans, à 30 aujourd’hui et bientôt 40 ans ( à l’image du Japon où les prêts sont transmissibles aux héritiers car le niveau des prix fait que la vie humaine est trop courte pour rembourser un emprunt !).

Ces efforts sont louables car ils permettent aux moins riches d’accéder à la propriété. Il ne faut pas cependant se cacher qu’ils présentent plusieurs risques.

  • En premier lieu, et même si cela fait un peu « vieux jeu », il faut rappeler que les normes classiques d’octroi de prêts immobiliers n’ont pas été imaginées par des irresponsables, et que le ratio montant du prêt/valeur du bien mesure encore et toujours la marge de sécurité aussi bien du prêteur que de l’emprunteur. L’évolution des taux d’incidents de paiement montre que le laxisme a un coût, coût que les prêteurs devraient provisionner, augmentant ainsi le coût du crédit. Les prêteurs dits spécialisés le faisaient car ils n’avaient pas de dépôts pour « noyer le poisson » ; le résultat est qu’ils ont à peu près tous été obligés de s’adosser à des groupes bancaires (1). Les banques ne le font pas car elles raisonnent à la fois en rentabilité globale du client et en parts de marché et peuvent accepter sur un produit une marge nulle, voire négative. Ceci représente de notre point de vue un risque, mais qui ne semble inquiéter personne.
  • Les prêts immobiliers se sont beaucoup améliorés depuis quelques années : on trouve aujourd’hui des durées beaucoup plus longues que les durées de marché, des prêts à taux variables, « capés » ou encadrés, avec toutes sortes de souplesses réjouissantes pour le client. Cette ingénierie est rendue possible grâce au développement fantastique des produits dérivés qui ne sont au final qu’un gigantesque mécanisme de réassurance des acteurs de marché entre eux. Le marché des prêts immobiliers n’est naturellement pas le seul à faire appel aux produits dérivés, loin s’en faut, mais il en est un client significatif, notamment aux Etats-Unis.

Régulièrement, les autorités monétaires alertent les acteurs de ces marchés sur les risques colossaux de ces mécanismes. Les banques y courent moins de risque car elles sont protégées par une réglementation contraignante qu’elles sont tenues de respecter ; mais le marché compte de nombreux acteurs beaucoup moins contrôlables, et la croissance exponentielle de ces marchés justifie les inquiétudes des autorités.

En définitive, l’inflation des actifs n’a pas que de mauvais côtés. Comme toujours, on oublie les risques, et l’Etat pallie les difficultés des accédants en subventionnant largement tour à tour la pierre ou l’accédant, selon les époques. Lui même n’est pas hostile à la valorisation de ses propres actifs. Et, finalement, on peut se demander si le non possumus évoqué plus haut ne cache pas un non volumus.

Et pourtant, l’immobilier n’est pas une simple valeur refuge comme l’or, la terre ou les forêts ; c’est un élément fondamental de la vie en société, et un facteur essentiel d’équilibre à la fois pour l’individu et pour la collectivité.

Aujourd’hui en occident, le logement est devenu un droit, un droit sacré, un droit absolu, un droit qui n’est ni cotable ni négociable. Or, l’inflation des actifs immobiliers entraîne mécaniquement ce droit dans le désordre des mouvements des marchés.

Il y a là un vrai risque politique qui ne semble pas réellement pris en compte.

Que peut-on faire pour maîtriser les forces du marché ? Les solutions ne sont sans doute pas simples, mais pour les rechercher, encore faut-il qu’il y ait une réelle volonté politique. Nous avons su résoudre beaucoup de problèmes très difficiles dans le passé, quand la nécessité devenait prégnante.

Les nombreux candidats à la présidence ne sont guère bavards sur le sujet, et pourtant...

Il nous semble qu’aucun responsable politique ne devrait avoir le droit de baisser les bras devant l’inflation des actifs immobiliers.

(1) A l’exception du Crédit Immobilier de France, dernier indépendant, et de quelques autres spécialisés détenus par des groupes bancaires, mais qui ne représentent au global qu’une très faible part du marché.


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96 réactions à cet article    


  • le mave 16 janvier 2007 11:01

    Et oui ,et nous quand on achète,on regarde du coté des ruines ou presque et on est obligé de rénover aménager pendant plusieurs années.

    Et la maison d’à coté a été achetée par le citadin pour en faire une résidence secondaire .Pendant quelques mois beaucoup d’agitation (le professionnels du batiment) puis une belle maison aux volets fermées qu’on aperçoit encore à travers la haie qui n’a pas encore atteint la hauteur des 3m nécessaires et 1 mois par an un gros 4X4 ou une audi amène une famille de ripaton qui regarde de haut les autochtones « comment peut on vivre si loin de tout ,moi sans boutiques je serais perdu » .

    Un peu (beaucoup )shématique peut être , mais ça m’énerve de voir des maisons inutilisées 11 mois sur 12 alors que les jeunes ne peuvent pas s’installer .

    Et je ne parlerai pas des gros de la région qui achètent pour défiscaliser . On pourrait peut être commencer par là , supprimer toutes les niches fiscales liées à l’immobilier .


    • Bill Bill 16 janvier 2007 11:26

      Ou encore leur trouver des avantages à louer !!!

      Bill


    • bob (---.---.187.3) 16 janvier 2007 14:25

      ces niches fiscales (robien etc...) ont été créées pour pallier à la demande de logements et les niches fiscales qui y sont assorties ne sont valables qu’en cas de location (neuf ans pour le dispositif de robien, le plus connu). Il s’agit en fait d’une tentative (maladroite) de l’état pour impliquer le secteur privé dans le crise du logement.


    • Motomansavoisien (---.---.193.53) 16 janvier 2007 11:05

      Taxer les plus-values semble une solution pour :
      - limiter la hausse
      - regarnir un peu les caisses de l’état
      - éviter de tuer définitivement la valeur du travail (on ne peut plus s’enrichir en France par son travail, seuls la bourse et l’immobilier le permettent...)


      • (---.---.238.92) 17 janvier 2007 08:42

        Imposer -taxer -prendre-...vous ne connaissez pas d’autres mots ? Allez voir en Belgique les rues de nos « anciens riches » avec moins d’impots et pas d’isf ,ils doivent y trouver leur interet ..leurs maisons alignées (=un à deux ans d’impots, c’est selon )est certes bien mais sans plus( mon point de vue) comme s’ils étaient tout prêts pour un nouveau départ ? Et, selon les commentaires dans les forums,cela serait pire en Suisse et au luxembourg . Mon point de vue =je reste en France car ce pays est agréable et que le coût d’une maison est primordial pour mon budget,sinon,je peux devenir un NOMADE qui serait le véritable risque d’être « riche » ; (je prendrais bien ce risque !).


      • UGH (---.---.29.92) 16 janvier 2007 11:06

        Article intéressant. Pensez-vous que la bulle puisse éclater un jour ?


        • LE CHAT LE CHAT 16 janvier 2007 11:09

          le prix de l’immobilier et des terrains devient si abusif en paca que même plus en rêve on pourra acheter la cabane au fond du jardin ! smiley


          • panama (---.---.198.59) 17 janvier 2007 10:30

            ... et les chats sont obligés de se partager entre plusieurs maîtres pour avoir à la fois une assiette décente et un bon coussin pour la siestoune !


          • Bill Bill 16 janvier 2007 11:25

            Ne pensez vous pas cependant que le fait d’avoir beaucoup d’investisseurs étrangers peut être un danger ?

            Au Japon n’est ca pas ce qui s’était passé ? Les fonds de pension américain otés de l’économie, tout s’est effondré ! Cette « bulle » immobilière n’a t’elle pas un rapport avec l’effondrement de la bulle des « valeurs technologique » en bourse ? Je me rappelle que les investisseurs parlaient de la pierre...

            Bill


            • (---.---.238.92) 17 janvier 2007 08:44

              Le danger= nos énarques qui prétendent savoir gouverner le pays ! et qui ont été formés à l’administrer ; Ceci n’est pas la même chose.


            • ec (---.---.238.92) 17 janvier 2007 09:16

              Merci d’avoir pris le temps de réfléchir , de nous avoir fait partager cette reflexion et de nous prévenir de ce danger .

              Je constate que petit à petit, que ce soit voulu ou pas, erreurs après erreurs , nous serons obligés de modifier les valeurs qui vont être à l’origine d’une nouvelle organisation entre nous,Êtres Humains. ce fait a été annoncé par les physiciens comme Capra ( donc un très grand scientifique :précision pour certains) que j’ai lu dans les années 1980. Dans notre société actuelle, il faut diviser pour régner car elle est basée sur le principe « d’équilibre par le conflit »,si on change ce mode de fonctionnement ,plus ou moins volontairement,on peut accepter de prendre l’argent ,si indispensable, comme une simple énergie de fonctionnement de la société comme cela commence à se faire même dans certains états des usa [ et une énergie ne peut se stocker ] . Il faut alors rétablir l’équité à la place de l’égalité ,c’est à dire ,on fonctionne au mérite ! Les personnes ont accés à une maison par cette façon d’ approcher le groupe Humain . Une énergie est utile mais ne peut être stockée sans risque . L’accumulation n’apporte alors rien d’autre que des ennuis .

              Je crois me souvenir que cette société fonctionnait du temps des seigneurs qui prenaient par exemple leur oriflamme selon leur mérite propre (et non selon les mérites de papa ou grand-papa) et de nombreux historiens actuellement semblent prouver que cette société là, était très performante et égalitaire- équitaire !le problème du logement semblait être réglé par équité.


            • Forest Ent Forest Ent 16 janvier 2007 11:36

              Rien de nouveau sous le soleil. L’immobilier est un marché cyclique, autour de 15 ans, et nous sommes en haut de cycle. La hausse est en train de s’arrêter. Il y aura ensuite soit une forte baisse, soit plus probablement un gel du marché le temps que la correction se fasse implicitement.

              La remontée progressive des taux devrait déclencher la fin de cycle. Les ménages les plus exposés sont les anglais, qui empruntent généralement à taux variable.

              Il est dans la nature du capitalisme d’engendrer des bulles. Les excès sur les actions de 1999-2001 ont effectivement drainé ensuite les capitaux vers les obligations et la pierre. Ce qui est un peu particulier en ce moment est que l’on a un prix élevé à la fois pour les actions et la pierre. Cela provient à mon avis d’un excès de capitaux disponibles et d’une grande frilosité des entreprises à investir. Ce qui provient sans doute des rentabilités demandées excessives. Bref, l’avidité tue l’activité. Il y a une sorte de morale.

              Une remarque au passage : les bulles immobilières démontrent l’insuffisance des taxes sur les transactions (style taxe Tobin) pour rigidifier un marché, puisque l’immobilier est le marché le plus taxé qui soit.


              • Motomansavoisien (---.---.193.53) 16 janvier 2007 11:57

                - Attention, les russes, les émirs & Co n’ont pas fini d’épuisser leurs pétrodollards... la France reste une valeur de premier choix, infrastructure, culture, climat ... (Paris, PACA...)
                - La bulle, qui est mondiale, va donc continuer encore longtemps en France, en Italie ainsi que dans les grandes métropoles, si personne ne grippe un peu la fluidité du capital dans la mondialisation...


              • Rage Rage 16 janvier 2007 14:24

                Bonjour,

                Je trouve que l’article et le commentaire de Forest Ent traduisent l’essentiel de ce qu’il faut savoir sur l’immobilier. Bien sûr, il y a d’autres éléments, mais si l’on veut un panorama simple et lucide, ces deux contributions me semblent à propos.

                Effectivement, l’immobilier est un cycle et celui-ci devrait se calmer avec l’évolution des taux.

                Néanmoins la hausse de la bourse est avant tout liée au tassement de l’immobilier aux USA (puisque la bourse FR est avant tout détenue par des fonds américains). La corrélation bourse - immobilier me paraît évidente dans le sens où quand l’un se gamele, l’autre monte et inversement.

                Le gros problème dans tout cela, c’est que les 2 facteurs précités sont eux aussi parfaitement liés à l’activité économique et que, plus les 2 vases sont hauts, moins l’irrigation de l’économie par l’investissment est effective.

                Par conséquent, l’épargne des uns nuit à la santé économique, et plus encore, à l’emploi et à l’évolution des salaires bas et moyens... En somme, plus on octroie de la valeur au patrimoine (valeur « virtuelle »), plus on pénalise le revenu du travail.

                J’en déduis que la seule trappe de secours réside dans la taxation des revenus issus du patrimoine et la pression sur les « fortunes » pour réinjecter leurs liquidités dans le circuit. A défaut, on restera dans un système trop concentrateur de richesses, surtout celles issues des revenus du patrimoine évoluant plus vite que les salaires... bien plus vite. Parallèlement, on ne pourra pas s’épargner une réforme des institutions et bien évidemment une mise à plat du système d’aide pour faire bonne figure et ne pas pressurisé le haut du panier sans faire le ménage en fond de calle...


              • xav (---.---.16.250) 16 janvier 2007 14:38

                @motomansavoisien

                Forest a raison sur le probable arrêt de la hausse si les taux remontent. Les russes et autres riches étrangers ne font pas à eux seuls le marché, ils sont placés surtout (voire uniquement) sur le haut standing.

                Les grosses résidences de PACA, ou les grands appartements parisiens pourront peut être voire leur prix stagner ou augmenter grace à ces millionaires/milliardaires, mais les logements « normaux » eux verront leur prix à la baisse lorsque les acheteurs se feront inexistants. La question porte sur le rythme de cette baisse.

                @Forest Les ménages anglais sont surtout exposés, non pas à cause des taux variables puisque ceux ci sont déjà remontés outre manche, mais surtout parce qu’une bonne part de leur capacité financière est calculée sur la garantie financière que représente leur logement (en francais, le fameux crédit hypothécaire renouvelable qu’on nous a vendu l’an dernier).


              • Motomansavoisien (---.---.193.53) 16 janvier 2007 15:17

                @ Xav’

                - OK, j’entends ton message et je suis (consciemment) biaisé par mes origines (Savoie)

                - voilà ce que j’ai trouvé, effectivement les chiffres semblent faibles

                http://www.statistiques.equipement.gouv.fr/IMG/pdf/NS156-43-48_cle615a31.pdf

                http://www.bulle-immobiliere.org/fr/ch06s02.html#mythe-etrangers

                - mais bon, le phénomène existe et je pense qu’il est supérieur au stats disponibles...

                p.e : mon village 400 habitants, 0 anglais y’a 10 ans aujourd’hui 10 anglais, qui viennent en résidance principales d’ailleurs pour la majorité... (pourquoi se crever le cul en angleterre alors qu’en vendant leurs maisons, une fortune pour de la merde très souvent, ils acquièrent un logement correct chez nous et continuent de bénéficier de la bourse avec le solde, et ils ne s’en cachent pas...) Les savoyards ne peuvent plus rien acheter, ils construisent (lorsqu’ils peuvent encore...) à 20 ou 30 km des stations de ski...

                Encore heureux que les anglais soient nuls en langues smiley Mais mon idée c’est que la France, un peu comme la Suisse pour les comptes bancaires, elle est hyper attractive et pas encore très chères comparativement http://www.boursorama.com/international/detail_actu_intern.phtml?news=3889075


              • Manu (---.---.112.240) 16 janvier 2007 11:36

                C’est une réelle question de société.

                Il est intéressant de remarquer que la question la plus populaire quand on demande aux internautes de poser leur question aux candidats de l’élection présidentielle est la suivante :

                Comment lutter contre l’augmentation excessive de l’immobilier ? (171 votes)

                loin devant : Comment comptez-vous REHABILITER le travail ? (40 votes)

                source : http://100questions1president.fr/pligg/

                — -

                un autre indice, regarder les statistiques du forum de la bulle immobilière :

                "Nos membres ont posté un total de 212948 messages Nous avons 2693 membres enregistrés"

                http://bulle-immobiliere.org/forum/

                — -

                A qui profite la baisse ?


                • Thucydide Thucydide 16 janvier 2007 11:48

                  Bonne synthèse. Je retiens en particulier quelques points forts de bien mauvais augure : 1/ Les revenus du travail sont toujours plus dévalorisés à côté de ceux de la spéculation. 2/ Endettement à 30 ans, 40 ans... jusqu’où irons-nous ? S’il devient possible, au Japon, d’endetter les descendants, combien de temps, dans notre contexte mondialisé, tiendrons-nous avant que ces pratiques ne débarquent chez nous et ne relancent l’inflation immobilière ? En passant, comment est-il possible d’imposer un passif aux descendants alors même que les actifs sont pénalisés par les droits de sucession ? (Simplification abusive, sans doute, mais tout de même.) 3/ Les Français ont théoriquement mille fois raison de préférer les 35 heures à la croissance effrénée, mais en pratique, combien de temps tiendront-ils face à ceux qui croient toujours aux bienfaits de la croissance tous azimuts et qui, Europe et mondialisation aidant, achèteront leur sol petit à petit ? Ce qui arrive aujourd’hui à quelques ruraux ou SDF préfigure le sort de l’ensemble des Français dans quelques décennies s’ils n’harmonisent pas leur niveau concurrentiel avec celui de leurs voisins. Malheureusement. D’autant que leur terre a beaucoup de valeur, culturelle et géographique, et à l’exception des plus fortunés, ils n’auront bientôt plus les moyens de se la payer.

                  En conséquence, comme le souligne l’auteur, il semble plus qu’urgent de légiférer. Mais pas seulement au niveau national, au niveau européen.


                  • cdg (---.---.169.151) 16 janvier 2007 11:55

                    @l auteur vous oubliez un probleme, en cas d eclatement de la bulle, les banques qui ont pretes en se basant sur la valorisation d actif immobiliers se retrouvent le bec dans l eau !

                    C est ce qui c est passe au japon il y a environ 10 ans et les banques japonaises se sont retrourvee avec des montagnes de creances douteuses. Resultat ?
                    - arret de la distribution de credit
                    - asphyxie de l economie productive (qui elle a besoin de credit pour autre chose que participer a la speculation immobiliere)
                    - le japon n a toujours pas recupere l explosion de la bulle malgre des plans de relance massifs et un deficit et une dette a faire passer Chrac pour un brillant gestionnaire !

                    A votre avis que va t il se passer si la bulle eclate en France ? (une etude parait sur une chute de 25 % des prix. cf boursorama)


                    • toto (---.---.17.117) 16 janvier 2007 12:09

                      voir ce qui va se passer aux USA : http://www.europe2020.org/fr/home.htm


                    • parkway (---.---.18.161) 16 janvier 2007 16:17

                      monter ce problème en épingle n’est-il pas dangereux ?

                      ne risque t-il pas de faire éclater la bulle ? (lol)


                    • Chatelier (---.---.68.29) 16 janvier 2007 12:37

                      Cependant, rien ne sera pire que la situation en Espagne. 800 000 logements construits en 2006 autant que la France, l’Allemagne, le Royaume Uni, le Benelux réunis ! 98 % des emprunts s’effectuent à taux variable et pour des durées d’échelonnement courant jusqu’à 50 ans. Beaucoup de construction à l’esthétisme proche des HLM de la banlieue parisienne, ceux là pourtant constuits dans les années 60. Qui plus est, avec le réchauffement planétaire, qui voudra encore aller cuire sur les plages de la Costa Brava ?


                      • (---.---.201.239) 16 janvier 2007 16:57

                        Avec le réchauffement, investissez dans le Nord Pas-Calais. En plus on ne craint pas la sécheresse.


                      • troll (---.---.82.129) 16 janvier 2007 13:11

                        faudrait peut etre limiter le nombre de logements par personnes ?...

                        1/ cela permettrait de rediriger beaucoup d’argent pour des investissements des entreprises... 2/ cela limiterait les prixs de l’immobilier 3/ on arreterait de betonner a tour de bras le pays...


                        • (---.---.201.239) 16 janvier 2007 16:59

                          Bonne idée. Et si on limitait plutôt le nombre de personnes ?


                        • Grouik (---.---.72.26) 16 janvier 2007 13:17

                          Synthèse intéressante.

                          Ne pas oublier que le coût de l’immobilier est aussi adossé à la capacité d’achat des ménages.

                          Ainsi, plus les gens peuvent payer, plus les prix augmentent : toutes les aides (prêts spécifiques, durée des prêts, ...) contribuent à l’augmentation des prix.

                          Au final, les aides valorisent beaucoup la valeur des biens immobilier et aident assez peu les ménages à accéder à la propriété.


                          • Vianney (---.---.61.171) 16 janvier 2007 13:21

                            Bonjour,

                            Article très interessant sur le fond et aussi sur la forme avec un ton mesuré.

                            Je trouve toutefois que vous allez un peu vite dans l’explication des raisons de la hausse. Il y a sans doute une part de spéculation mais sans commune mesure avec les excés connus lors de la dernière bulle fin 80s, début 90s.

                            La raison principale de la hausse est un déséquilibre entre l’offre (le nombre de logements disponibles à la vente) et le nombre de candidats à l’achat. Le caractère mondial de cette hausse est un facteur important, mais il n’est clairement pas le seul. Il n’y a qu’à voir l’Allemagne, pays très proche de nous et qui n’a pas du tout participé à cette hausse des prix (peut-être en raison d’une démographie plus atone).

                            C’est d’ailleurs une bonne nouvelle, puisque cela veut dire qu’il existe sans doute des solutions à cette hausse : construction de logements, modification de la législation en matière de location (caution de l’Etat) pour inciter les centaines de milliers de propriétaires de logements vacants à les louer... Je suis d’accord sur le point qu’il faut le vouloir.

                            Enfin, juste une remarque sur cette mode de l’anti-capitalisme primaire. Tout est toujours de la faute des odieux capitalistes (au remier rang desquels les banques et les fonds de pension US) et jamais de la notre. Je trouve cela un peu facile, de la même manière que je trouve facile d’assister comme à un spectacle à la dégradation de la valorisation du travail et de se plaindre qu’on ne peut plus faire fortune en travaillant (une sorte d’excuse a priori pour ne même pas essayer). Tous les jours des personnes crèent leur entreprise, (quelqu’en soit le domaine) et beaucoup parviennent à en vivre et certains à faire fortune.


                            • parkway (---.---.18.161) 16 janvier 2007 16:20

                              à vianney, le rattachement de l’allemagne de l’est n’a rien à voir là-dedans ?


                            • Hal (---.---.101.8) 17 janvier 2007 09:50

                              Je crois qu’il faut distinguer un entrepreneur d’un pur capitaliste !


                            • Algunet 16 janvier 2007 13:25

                              Article intéressant, commentaires pertinents.

                              Quelques remarques, « les politiques ne sont pas bavards sur ce sujet » En effet, ils sont devenus impuissants et hormis les discours du type de nos biens pensants « droits à ceci ou droits à cela, il suffit de donner des moyens, c’est un scandale, pensez vous, les pôvres, etc. » pour faire croire à une sensibilité humaniste, sociale (et donc de gauche car la droite comme tout le monde le sait depuis peu est dangereuse…).

                              L’analyse en fait est plus simple me semble t’il, la France a perdu son pouvoir économique ; en ne battant plus monnaie, l’état n’existe plus. Les décisions se prennent ailleurs, à un autre niveau, l’Europe. De plus, depuis le « non » français à la constitution notre pouvoir décisionnaire s’est encore amoindri, le plan B devant être dévoilé si Ségo gagne les élections. Pour les politiques refuser de l’admettre c’est une façon de conserver leurs prérogatives. A part redistribuer l’argent des impôts et taxes (des autres), ce qu’ils font d’autant plus allègrement que la sensibilité gouvernementale est à gauche, le reste n’est que démago and Cie… La gestion de nos deniers n’est pas la qualité première de notre pléthorique fonction publique dont les responsables agissent sous couvert des politiques, normal, entre collègues de promo...

                              Conséquences de l’ouverture à l’Europe et au monde, les riches de toutes nationalités s’installent au soleil et les pauvres dans nos banlieues. La France a encore un sacré potentiel « immigration et immobilier » ! Il ne s’agit donc pas, à mon avis d’une bulle immobilière, mais bien d’un transvasement des valeurs et des personnes à un niveau supranational et donc au détriment des plus démunis d’entre nous. Les frontières sont tombées et TANT QUE LA FRANCE SERA ATTRACTIVE, les prix de la pierre augmenteront et l’immigration augmentera, quelques soit les discours et les volontés politiques : la bulle n’est pas prête de se crever…

                              Taxes et incitations se téléscopent, faussent le marché et ont des effets pervers cf. les aides multiplent qui en fait permettent d’augmenter les prix... avec la bonne conscience de nos élus « donnateurs ».


                              • illilois (---.---.29.75) 16 janvier 2007 13:50

                                Les prix de l’immobilier en temps réel sur le site http://cotation-immobiliere.fr .

                                Vous remarquerez que les tendances dans les localités sont à la stagnation. Les hausses sont terminées. De plus le site donne des tendances basées sur des prix d’agence. Avec un marché tendu où les négociations sont desormais ardues et à l’avantage de l’acheteur, on peut déjà admettre que la baisse est en cours.

                                Ceux qui pensent que l’immobilier continuera de croitre se mettent le doigt dans l’oeil.

                                Un Conseil : On ne fait pas joujou avec 200 000 Euros. On réflechit avant d’investir, on fait ses calculs, et on ne se repose pas sur les vieux poncifs.


                                • Kazar (---.---.242.198) 16 janvier 2007 13:54

                                  Taxer, légiférer, interdire (de posséder plus de x logements) : un vrai discours liberticide, bienvenue en France !!!


                                  • philoxera (---.---.229.169) 16 janvier 2007 13:59

                                    Quelqu’un sait-il si la législation suisse qui interdisait à un non suisse de devenir propriétaire est toujours d’actualité ? Cette loi était destinée à éviter la spéculation. Mais n’est elle pas contraire aux lois européennes, et comme la Suisse a signé un certain nombre d’accords bilatéraux avec l’UE...


                                    • Motomansavoisien (---.---.193.53) 16 janvier 2007 14:05

                                      - Evidement qu’elle est toujours en vigueur !

                                      => le prix de l’Ain et de la Haute-Savoie explosent ...


                                    • Guilhem (---.---.91.97) 16 janvier 2007 14:32

                                      J’ai lu plus haut c’est le marché les politiques n’y peuvent rien, au contraire sous le gouvernement Raffarin on a encouragé la spéculation immobilière et en particulier la vente à la découpe.

                                      Ce texte a bien été voté par les sénateurs et députés de l’UMP dont le chef est devinez qui ?

                                      Le même qui nous fait le coup du droit opposable aujourd’hui, assez des discours regardons les actes...

                                      Sous le prétexte d’harmoniser notre fiscalité avec les autres pays européens, le Sénat, avec l’aval du gouvernement Raffarin, a conçu en 2002 une réforme permettant aux sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) d’être exonérées de l’impôt sur les sociétés (IS, 34 %) en s’acquittant d’une taxe forfaitaire, aussi appelée « taxe de sortie » (16,5 %), dont l’immense avantage est d’être deux fois moins importante que l’IS et d’être étalée sur quatre ans.

                                      Cette réforme, introduite par un amendement du sénateur Philippe Marini (UMP), devait permettre de « rétablir la compétitivité et la redynamisation de la place de Paris comme place financière européenne », s’emballait alors l’ancien ministre délégué au Budget Alain Lambert.

                                      CQFD. smiley


                                      • parkway (---.---.18.161) 16 janvier 2007 16:25

                                        marini, c’est pas un gars originaire de dunkerque encore ?


                                      • UnitedBusiness (---.---.143.10) 16 janvier 2007 15:31

                                        News Release - Tuesday 11 April 2006, 9:23 GMT

                                        Les fonds de pension américains s’intéressent aux pôles de compétitivité de la région Ile-de-France

                                        - L’année 2005 marque le retour en force des investisseurs américains en France et dans la région capitale, une tendance qui se poursuit au 1er trimestre 2006

                                        << Les américains sont depuis de nombreuses années les principaux investisseurs en Ile-de-France. A ce titre, ils constituent notre cible prioritaire, >> explique Thierry Jacquillat, Président de Paris-Ile de France Capitale Economique.

                                        C’est pourquoi Paris-Ile de France Capitale Economique et le Sénat ont convaincu une quinzaine d’investisseurs institutionnels américains, dont Calpers, le premier fond de pension des Etats-Unis, de venir prospecter les opportunités d’investissement en Ile-de-France.

                                        Il s’agit de fonds de pension qui représentent ensemble une capacité d’investissement de plus de 500 milliards de dollars.

                                        Cette visite a été l’occasion de valoriser auprès de cette délégation l’attractivité grandissante de l’Ile-de-France en insistant sur la diversité et la rentabilité de son PARC IMMOBILIER D’ENTREPRISE, sur le nouvel environnement fiscal extrêmement favorable ainsi que sur le rôle prépondérant de l’asset management et les performances du marché financier.

                                        Egalement très intéressée par les entreprises innovantes à la recherche de financements, la délégation américaine a, à l’initiative de Paris-Ile de France Capitale Economique, effectué une visite de deux pôles de compétitivité franciliens (Cap Digital et Meditech Santé).

                                        Elle a notamment été impressionnée par le projet mené à bien par Icade d’aménagement des anciens magasins généraux sur 70 hectares autour du pôle Cap Digital.

                                        << Dans la partie sud de la région, le nombre et la concentration de chercheurs sont parmi les plus importants au monde, dépassant même la Silicon Valley >> précise Thierry Jacquillat. <>

                                        A l’issue de cette visite, Chuck Valdès, Président du Comité d’investissement de Calpers, qui a déjà investi en France, a d’ailleurs adressé ce message fort évocateur à la délégation :

                                        << ce voyage nous a permis de mesurer l’immense décalage qui existe entre la perception de la France dans notre pays et le dynamisme de son économie dont je sais par expérience qu’elle présente de réelles opportunités pour les investisseurs américains. JE VOUS INVITE DONC A INTENSIFIER VOTRE PRESENCE SUR CE MARCHE >>.

                                        Paris-Ile de France Capitale Economique est une Association créée il y a une douzaine d’années par la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris pour promouvoir les atouts de la région capitale auprès des investisseurs internationaux et améliorer son attractivité. Elle compte plus d’une centaine de membres, parmi lesquels les entreprises françaises et internationales les plus importantes implantées en Ile-de-France, qui garantissent son indépendance.

                                        www.europinvest-paris.com

                                        Contact presse Paris-Ile de France Capitale Economique Gwenaelle Delzongle Tél : ß1-55-65-74-29 Email : gdelzongle@europinvest-paris.com

                                        Delaitte & Co Alain-Serge Delaitte Tél : ß6-80-18-05-82 Email : as.delaitte@delaitte.com

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                                        • Stephane Klein (---.---.19.227) 16 janvier 2007 15:53

                                          De quelle bulle parle-t-on ? Il y a speculation lorsque des investisseurs achetent des biens immobiliers pour les revendre dans la foulee sans les valoriser, est-ce le cas ?

                                          je ne vois de mon cote que des particuliers qui achetent leur ersidence principale ou un bien a louer ou des etrangers qui achetent notre pays-musee parce que chez eux, l’activite est telle que l’immo y est plus eleve encore.

                                          Mais de speculation point, d’ailleurs les taux d’interet sont regulierement leves sans qu’on n’observe ni chute ni meme pause, a peine les prix montent-ils moins vite.


                                          • (---.---.201.239) 16 janvier 2007 17:14

                                            Qui a dit qu’une bulle est forcément spéculative ?


                                          • armand armand 16 janvier 2007 18:17

                                            Certes, mais il ya une pression psychologique très forte : beaucoup de jeunes sont obsédés par l’achat de leur logement (contrairement à mon cas, dans les années 70-80 personne autour de moi ne songeait à être proprio) ; ils y sont encouragés par leurs familles qui les aident (en visitant ces derniers temps des apparts à vendre à Paris je suis tombé régulièrement sur des bébé-couples sponsorisés par papa-maman. Et ils sont prêts à hypothéquer leur avenir, jusqu’à trente-quarante ans de traites si c’était possible). De plus, on leur a raconté que « la pierre ça monte toujours » et ils sont trop jeunes pour se souvenir du début des années 90. Ajoutez à cela des incitations fiscales comme l’exonération de la taxe des plusvalues pour la résidence principale. Quant aux prix prétendument plus bas en France, hormis certaines régions, ce n’est plus le cas. Et pour une même superficie Paris est aussi cher que Manhattan, malgré des salaires nettement moins élevés. La vraie mesure de la bulle c’est la déconnection entre le prix et la valeur locative : les loyers sont, certes, beaucoup trop chers pour la plupart des gens dans le libre, mais s’ils étaient réellement gagés sur un retour sur investissement normal, ils seraient encore plus élevés.

                                            Seule solution, à mon sens, menacer l’immobilier d’un encadrement des loyers et d’une taxation des plusvalues, interdire les ventes à la découpe (ou les rendre inintéressantes en augmentant la fiscalité). Pour qui crierait au communisme, cette politique fut celle de tous les gouvernements, notamment gaullistes, avant qu’on ait décidé, sous Mitterrand, que les prix étaient trop bas et qu’il fallait augmenter !

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