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Accueil du site > Actualités > Economie > C’est à prendre ou à Scellier !

C’est à prendre ou à Scellier !

L'homme politique qui a donné son nom à un dispositif visant à payer moins d'impôts n'imaginait pas un tel succès. Il s'en agace. En attendant, le paysage de nombreuses villes de province a connu une mutation dont on est loin de percevoir les implications...

Le ver est dans le fruit, mais le fruit reste accroché à sa branche. Voilà comment on pourrait résumer les récentes corrections gouvernementales visant à gommer les excès présumés du dispositif d'allègement fiscal dit 'Scellier'. Celui-ci rentrait dans le cadre de la loi votée en 2008 pour prolonger (corriger ?) les effets de la loi Robien de 2003, elle-même dans le sillage du 'dispositif Besson' plus ancien. Un contribuable achetait un logement puis s'engageait à le louer pendant neuf ans (Robien) ; en retour, il obtenait le droit de déduire de ses impôts une partie de la somme investie : à hauteur des deux tiers, au maximum (source). Le contribuable-propriétaire pouvait en outre intégrer un certain nombre de frais annexes (intérêts, frais de gestion, assurance, etc.). Dans ces années 2000, des entreprises ont pleinement tiré partie de ces facilités, collectant l'épargne de milliers de Français. Elles ont réussi en quelques années à concurrencer les plus grands noms du secteur : Citya, fondée par Philippe Briand (source) ou encore Akerys.

Au cours de l'année précédente, le gouvernement a évoqué à plusieurs reprises l'idée de s'attaquer aux niches fiscales, nom donné aux avantages octroyés à telle ou telle catégorie de population. Dans le cadre d'une réduction des déficits publics il fallait annoncer une refonte du 'dispositif' Scellier pour stimuler les recettes de l'Etat. Mais le risque était élevé de mécontenter l'électorat de l'Ump. Une voie médiane a été choisie, ni remise en cause intégrale, ni maintien impopulaire. En 2010, le système de défiscalisation a entraîné la construction de 70.000 logements, au bas mot un sixième du total des logements construits (source).... L'annonce a provoqué - on va y revenir - une ruée sur les offres labélisées '2010' pour anticiper le durcissement des règles à partir du 1er janvier.

Le montant maximal de l'achat demeure (300.000 €), ainsi que l'étalement du dispositif sur neuf ans. La réduction d'impôt est désormais moins avantageuse, le taux passant de 25 à 13 %. Si le logement répond à des normes environnementales strictes ('Bâtiment Basse Consommation' - BBC), la réduction d'impôt reste quasi inchangée, avec un taux à 22 %. Echaudé par les critiques portant sur les effets négatifs de la loi 'Robien' dans certaines villes moyennes au marché locatif saturé, le gouvernement a délimité des grandes zones pour séparer les régions déficitaires (A bis, A, B1 et B2) des régions excédentaires. D'autres clauses interviennent à la marge sur le montant des loyers ou sur l'éventualité d'un prolongement de la location avec maintien (partiel) des avantages. Une interruption brusque aurait provoqué un tollé. Mais le signal donné ne trompe que ceux qui veulent bien l'être.

Car « le problème, avec ce genre d'opérations de défiscalisation, c'est qu'ensuite, une fois la réduction d'impôts acquise, on ne se casse pas trop la tête pour construire. On a tendance à construire de petits appartements, là où c'est simple, là où c'est pas cher. En gros, on va construire en périphérie de Tarbes ou de Valenciennes plutôt qu'à Paris ou Marseille. Alors, certes le dispositif est régulièrement durci, mais on va tout droit vers de graves déconvenues car si vous ne trouvez pas de locataire ensuite pour votre petit F2 de sous-préfecture, l'avantage fiscal tombe et vous vous retrouvez alors tout seul avec un 2 pièces-cuisine invendable, payé plein pot. Au point d'ailleurs que la semaine dernière encore, Monsieur François Scellier, le père de la loi, disait en avoir assez de voir son nom associé à des promoteurs véreux. » [Axel de Tarlé, Europe 1, le 30 mars 2011 (source)] La carte du Crédit Foncier des zones 'à risque' mises 'sous surveillance' indiquait dès 2009 l'écart entre les très grandes agglomérations pas assez irriguées par les constructions, et les petites submergées.

Partout où l'offre locative déborde, les loyers fléchissent et rendent aléatoire la rentabilité de l'investissement de départ. Le Point a mis le mois dernier en ligne la carte des villes 'à problèmes', 'où le loyer de marché est inférieur au loyer plafond du Scellier'. L'hebdomadaire ne cherche pourtant pas à décourager l'épargnant éventuellement intéressé par la défiscalisation par la 'pierre', loin s'en faut. Si l'on compare cette carte à la précédente, les agglomérations de plus grandes tailles apparaissent désormais. Elles n'étaient pas touchées en 2009. Dans la catégorie des T2, on trouve Lens, Metz, Nancy, Orléans, Tours, Clermont-Ferrand ou encore Saint-Etienne ; dans celle des T3, Strasbourg, Dijon, Reims, Argenteuil, Rennes, Brest, Le Mans, Angers, Pau et Limoges. Plus surprenant, Grenoble, Bordeaux, Lyon ou Marseille figurent dans cette dernière liste.

On constate donc un encombrement aussi fâcheux que durable, et pas seulement dans les 'sous-préfectures'. Comble du paradoxe, les logements recherchés manquent toujours : la chambre d'étudiant, le grand appartement, et l'habitat social. Le 29 mars, le gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, s'est en outre inquiété publiquement de la faiblesse des marges réalisées par les banques françaises dans le crédit immobilier (source). Dans le même temps, la Banque Centrale Européenne remonte ses taux directeurs, en arguant d'une menace acceptable de tous (l'inflation) pour ne pas avoir à en décrire une autre totalement inaudible : celle d'une bulle immobilière qui éclaterait vraiment ['Comment être riche sans rien faire ?'] ; en 2008-2009, les prix n'ont connu qu'un bref recul assez vite effacé par la remontée la plus récente.

A partir du mois de janvier 2012, les propriétaires des logements 'Robien' (2003 + 9 ans) vont commencer à vendre, même s'il est difficile d'imaginer dans quelle proportion et à quel rythme. Dans les mois qui viennent, rien n'annonce une diminution des impôts ou une augmentation des salaires conditions (séparément ou non) nécessaires pour améliorer la solvabilité des ménages. En outre, même si elles ne suivent pas les recommandations de la Banque de France, les banques françaises devront de toutes façons engranger les pertes représentées par les pays de la périphérie de l'Union européenne : « D’après la banque des règlements internationaux, les créances consolidées des banques françaises et allemandes à l’égard des quatre pays les plus vulnérables s’élevaient à 16 % et 15 % des PIB français et allemand. » (source)

Pour éviter d'évoquer les banlieues pavillonnaires ici souvent mises en accusation ['Exil plus qu'exode'] je m'arrêterai à la ville de Rennes où je réside ['Steack haché cerise']. Sans exagérer, les chantiers d'immeubles 'Scellier' se comptent presque par dizaines. A l'exception de l'hyper-centre, pas un quartier ne semble épargné. Les grues tournent et retournent. D'un mois à l'autre le paysage se transforme. Sur des anciens terrains militaires, la Courrouze constitue cependant une réalisation hors-norme. Mais je commence mal. Car il s'agit d'un 'éco-quartier'. Faut-il compléter cette appellation subliminale ? Les architectes-urbanistes ont imaginé la 'possibilité d'une nouvelle modernité' (sic) où peut 'cohabiter une coexistence nouvelle'. La Courrouze jaillit en ce moment de terre, coincée entre les lignes de chemin de fer et la rocade. Sur une surface totale de 89 hectares, dont 47 d'espaces verts, les immeubles se multiplient : les promoteurs du projet tablent sur un objectif de 4.700 logements et 10.000 habitants en 2020 (source).

Dans ce quartier qui renvoie la Cité Interdite à une bagatelle pékinoise, les futurs propriétaires se recrutent néanmoins Scellier à l'appui. Le premier vante ses terrasses, le deuxième sa basse-consommation, le troisième la nouveauté du quartier, le quatrième un projet qui 'reste rentable', le cinquième un investissement qui sucre la TVA, le sixième des logements familiaux. L'énumération continue... 'C'est à prendre ou à Scellier'.

Le Scellier pousse comme le Robien, mais le fruit trop mûr finit par tomber par terre. Dans ce quartier et ailleurs, lorsque les locataires feront défaut, il faudra envisager de baisser les loyers. Dans un premier temps se posera donc la question de la dette de propriétaires piégés par leurs investissements. Mais l'immeuble symbole de l'individualisme défiscalisateur ne s'effacera pas des paysages. A La Courrouze ou ailleurs, le temps de la digestion risque de durer. J'imagine que Scellier donnera son nom à un urbanisme-type comme Haussmann à l'époque du Second-Empire. Je parie que la comparaison ne se fera pas à la faveur du premier : ni référence ou clin d'œil à l'histoire architecturale, ni innovation technique (recours aux poutrelles métalliques), l'immeuble Scellier se caractérisera peut-être par son côté passe-partout habilement camouflé par des ruptures de rythme dans les façades ou par l'utilisation de matériaux originaux. Ou plus prosaïquement par l'assemblage du béton et de la végétation : rectangles gris dans carrés de verdures. On associera peut-être cet urbanisme prétentieux à l'effort démesuré pour construire des logements inutiles et à la pénurie du reste...

Incrustation : Loi Scellier


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11 réactions à cet article    


  • Georges Kaplan Georges Kaplan 9 avril 2011 10:20

    Excellent article qui illustre une fois de plus les « effets inattendus » des interventions de nos gouvernants dans l’économie de ce pays. « La curieuse tâche de la science économique disait Friedrich Hayek, consiste à démontrer aux hommes à quel point ils en savent peu sur les choses qu’ils imaginent pouvoir concevoir ». Ces lois imbéciles n’échappent pas à la règle.


    • guymontag 10 avril 2011 10:10

      et question connerie Hayek et Friedeman s’y connaissaient. Ils prônnaient la théorie selon laquelle la réduction du rôle de l’État dans une économie de marché est le seul moyen d’atteindre la liberté politique et économique, et leur théorie économique a été le plus pleinement appliquée au Chili en pleine dictature et par Pinochet qui suivit à la lettre leurs préceptes où effectivement tous les biens publiques et entreprises nationales on été privatisés au profit des quelques uns, en l’occurrence les militaires qui d’une main de fer ont cassé toutes organisations démocratique, livrant leur économie au multinationales américaines notamment, empochant de confortable dividendes...On découvrit alors que libéralisme économique et libéralisme politique contrairement aux belles théories qu’il avançaient n’empruntaient pas le même chemin...le libéralisme économique ne passe qu’en force et au mépris de la démocratie.


    • Pépé le Moco 10 avril 2011 18:26

      @ Georges Kaplan,

      Médiocre commentaire qui illustre une fois de plus qu’il existe encore malheureusement des gens qui pensent, comme Hayek, que seul un comportement individuel intentionnel pourrait être qualifié de juste ou d’injuste.
      Cela pousse à récuser le concept même de « justice sociale », décrété absurde puisque jugeant ce qui n’a pas à être jugé : "Il n’y a pas de critère par lequel nous pourrions découvrir ce qui est “socialement injuste” parce qu’il n’y a pas de sujet par qui pourrait être commise cette injustice", écrit Hayek dans « Droit, législation et liberté ».
      Cette imposture du capitalisme moral conduit à un cynisme dans le champ de l’organisation économique de la société. C’est l’ultra-libéralisme qui se donne par avance les moyens de masquer le mal qu’il alimente, puisqu’il le dénie théoriquement en lui ôtant tout fondement intellectuel.
      Interrogé sur les conséquences humaines du libéralisme, Hayek a pu dire à propos des victimes éventuelles, « Eh bien, tant pis ! » (les victimes de la crise apprécieront).

      En espérant que ce raisonnement de crétin soit rangé rapidement dans les tiroirs de la médiocrité historique et que le peuple crie enfin : « Que se vayan todos, que no quede ni uno solo ! »

      Adieu


    • Robert GIL ROBERT GIL 9 avril 2011 12:43

      Le contrôle des prix des terrains à bâtir et des loyers,  seul moyen d’empêcher la spéculation immobilière, ainsi que la création d’un service public du logement, en limitant les marchés des grands groupes de l’immobilier......

      http://2ccr.unblog.fr/2011/02/25/degradation-du-logement/


      • Taverne Taverne 9 avril 2011 12:56

        Petite chanson...

        Faut être privilégié.
        Pour vider le Scellier,
        Ou pour accéder
        Aux SICAV du Vatican.

        Faut avoir des valeurs
        Si on veut faire son beurre
        A la bourse de Satan.
        Quand on est pauvre on s’attend

        A fréquenter seulement
        Les 36èmes dessous.
        Et l’on vit salement
        parce qu’on n’a pas le sou.
        .


        • wawa wawa 9 avril 2011 13:36

          et oui la fiscalité n’est qu’un des nombreux paramètres d’un investissement.
           beaucoup l’apprendrons aux dépens de leur finances


          • easy easy 9 avril 2011 18:42

            Il n’est pas indispensable de convoquer Friedrich Hayek pour dire que le scelliarisme a provoqué un étranglement de planification de plus.

            On dit qu’il manque de melons, tout le monde se lance dans le melon et 2 ans après on ne sait plus quoi en faire. 

            On dit qu’il faut des logements, on crée une incitation artificielle, tout le monde se lance dedans et 2 ans après, c’est le bouchon.

            Les gouvernements qui lancent des mouvements sont responsables des engorgements mais c’est aussi à chacun de faire appel à son bon sens et de deviner que si tout le monde se rue du côté du bateau où il y a un bidule à voir, il va forcément se passer quelque chose...

            Mao avait asphyxié son pays et fait des erreurs écologiques énormes pour avoir négligé ce principe et surtout pour avoir forcé les gens à se lancer dans une même production (ou la même chasse aux mêmes nuisibles). Les rares types de bon sens ne pouvaient même pas faire autrement que suivre le troupeau.

            Pour augmenter la production de vélos, de pommes-de-terre, de panneaux solaires ou de logements sans provoquer de catastrophe, il faut prévenir que toute ruée provoque des accidents de saturation, instaurer des quotas par quartier et contrôler en permanence la situation pour ajuster les curseurs. 


            • Julien Julien 9 avril 2011 18:58

              La vérité, c’est qu’à un moment, la population française ne pourra plus augmenter, et alors le marché de la construction s’effondrera.

              A moins qu’on se dirige vers des logements jetables durant 20 ans au plus, ce qu’Attali a déjà préconisé. Une aberration.

              • Bruno de Larivière Bruno de Larivière 9 avril 2011 21:21

                Pour en rajouter une couche, sur le marché de Rennes ce matin... Distribution de prospectus ’Nexity’. L’accroche est originale : achetez, c’est défiscalisé !
                « Pour être bien chez vous, rencontrons-nous. Salon de l’immobilier. Votre appart 2 pièces de 45,40 m² à partir de 554 € par mois / C’renity, découvrez en avant-première et DEVENEZ PROPRIETAIRE de votre appart du 2 au 4 pièces duplex. C’renity Rennes en toute sérénité. Investissez dans le nouvel éco-quartier de Rennes-La Courrouze à 20 mn à pied seulement du centre historique, s’épanouit pousse jour après jour un des plu beaux projets de Rennes Métropole. PTZ, Dispositif Scellier (BBC), TVA réduite à 5,5 % (Zone Anru »
                J’arrête pour tapisser le fond de ma poubelle...
                Bonne soirée quand même !


                • titi 9 avril 2011 23:27

                  Comme j’avais déjà abordé ce point sur AV, m’attirant les foudres de patdu49 et autres, l’investissement locatif est un investissement hautement risqué.

                  Les dispositifs Scellier / Besson, etc... profitent avant tout :
                  - aux prêteurs : qui vendent plus facilement leur crédit et faisant miroiter qu’il sera payé par les locataires ;
                  - aux constructeurs : qui vend sa production à un client dont la solvabilité est assurée par le prêt.

                  Sauf qu’au moment où le souscripteur s’engage, il n’a pas de locataire, il n’y a même pas d’appartement. Par contre le crédit et les intérêts sont dûs dès la première seconde.

                  Or pour faire du locatif « sérieux », il faut avoir un bien de qualité.
                  Sinon on le loue pas.
                  Or la logorrhée législative est telle en France que les normes sur les équipements collectifs des immeubles engagent nécessairement des frais récurrents pour respecter ces normes : ascenseurs, chauffages, électricité, etc... plus les arnaques des syndics...
                  Et donc si on loue pas, on paie ces frais et plus du crédit, des impots, etc...
                  Et le bon plan peut vite devenir grosse galère.

                  En ce moment c’est la mode des résidences de services : acheter un appart et le louer forfaitairement à une société qui va le gérer... sauf que la perennité de cette société personne ne la connait, alors que le durée du prêt elle vous devrez la respecter.


                  • Amada 13 avril 2011 01:37

                    Bonsoir,


                    je vous confirme que les résidences services sont gérées par des sociétés fantômes.
                    C’est le cas de ma résidence : 4 gestionnaires en un an. En fait elles se passaient le « bébé » pour « noyer le poisson » soit, « l’investisseur » avide de s’enrichir sans rien faire sur le dos du contribuable et du locataire qui lui financent son bien. Et finalement la dernière s’est barrée avec la caisse.
                    Et les « pauvres investisseurs » se sont retournés contre leurs locataires par le biais d’une agence sans doute complice de la magouille qui a commencé par coller des « injonctions » non signées et sans validation juridique sur les portes (alors que les enveloppes ça existe et ça peut se déposer dans les boîtes aux lettres). Ces détails pour vous donner l’ambiance.

                    D’où je parle ? De ma position d’ex-locataire.
                    Je vous donne une info de première : si les résidences services se multiplient c’est, outre l’aide des contribuables aux « investisseurs », pour deux raisons majeures :
                    > La misère : comme on ne peut plus se loger décemment en France avec un salaire médian (qui implique d’être dans des zones peuplées), on peut se rabbatre sur ces espèces d’hôtels qui, louant à la nuit, à la semaine, au mois, permettent à ceux qui ne peuvent justifier d’un salaire couvrant 3 fois le montant du loyer d’éviter la rue ou de faire de faux papiers. Survivre avec un toit, c’est vivable. Sans, ça l’est pas. « En haut » on l’a bien compris. 500 euros de loyer pour un 19m2 c’est juteux. Et banal. Mais personne ne semble faire les comptes : théoriquement un smicard n’y a pas accès.... Sauf si c"est une résidence. CQFD
                    > Comme ce sont soi-disant des résidences pour de courts séjours, on peut les coller aux autoroutes.
                    Cordialement
                    Amada

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