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Accueil du site > Actualités > Economie > Comment se débarrasser de la bulle immobilière ?

Comment se débarrasser de la bulle immobilière ?

Malgré la crise (les Crises plutôt), on vient de l’apprendre, les prix de l’immobilier continuent de monter en France. L’explication principale à ce phénomène étonnant tient, outre l’inertie de ce marché immobilier, essentiellement à la pénurie de logements en France. Il manquerait 1 million de logements en France.

Les acteurs du secteur réclament une réforme permettant de densifier les constructions. Si celle-ci est pertinente au regard de la pénurie réelle de foncier, il serait inefficace de rajouter une seule mesure à un problème beaucoup plus complexe.

Car en réalité, la crise du logement cache plusieurs phénomènes qui interagissent entre eux. Détaillons-les.

 -la pénurie de foncier d’abord. On a cru régler le problème en étalant les villes (péri-urbanisation) au détriment des zones agricoles. Cette solution a montré ses limites (augmentation du prix des terrains, situation dramatique à terme des logés à la périphérie des agglomérations en cas de crise pétrolière).

-la pénurie de liquidités : les prix augmentant, les accédants à la propriété se sont endettés dangereusement. Continuer dans cette voie nous entraînerait dans des scénarios d’effondrement du type de celui que connaît l’Espagne.

-la pénurie énergétique à venir, combinée aux dégagements de gaz à effet de serre à cause du chauffage obligeant à revoir les installations de chauffage et surtout, l’isolation des logements.

Dans ce triple processus, la question du prix est cruciale : les prix élevés limitent les investissements et sans investissement, pas de création de nouveaux logements ou de rénovation à grande échelle du parc immobilier français.

La question est donc posée :Comment relancer la machine dans ce contexte financier contraint ? Dans un contexte de croissance morose en Europe, où l’argent se fait rare, cette relance doit se faire sans trop espérer s’appuyer sur le crédit.

Le secteur immobilier doit donc compter sur ses propres forces. Encore faut-il que les pouvoirs publics mettent au point les outils permettant de dynamiser le secteur en y faisant "bouger" les lignes.

Le parc immobilier français est en effet vieillissant. Il est composé, pour une large part, et dans les centres des agglomérations particulièrement, de logements anciens, mal isolés, peu rentables, qui vieillissent sans être rénovés. La presque totalité des nouvelles constructions se fait en périphérie, dans les interstices vides des espaces urbains, pendant que le parc ancien devient de plus en plus vétuste alors qu’il est situé dans les zones les plus denses, celles qu’il faudrait densifier davantage.

Comment y arriver ? Par une réforme qui incite les acteurs à agir. Par une réforme qui pousse les propriétaires à sortir "par le haut" de cette situation. 

Cette réforme doit permettre aux parcs immobiliers de se modifier en profondeur autour de quelques principes, étroitement liées :

-la densification du bâti au sein des agglomérations.

-l’isolation performante des bâtiments

-la production énergétique 

-la recherche de l’autonomie partielle des bâtiments (énergie, eau, recyclage de l’eau) tout en restant reliés aux différents réseaux bien entendu.

-une analyse systémique de l’urbain qui valorise un métabolisme circulaire de ces différents circuits

-la revalorisation de l’habitat collectif populaire

-l’amélioration du vivre-ensemble, de la sociabilité urbaine

 

Pour en savoir plus :

urbanisme 

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10 réactions à cet article    


  • Never Give Up Never Give Up 3 novembre 2010 13:17

    Bonjour
    Vous écrivez « outre l’inertie de ce marché immobilier », je pense que c’est beaucoup plus que de l’inertie, car il n’y a pas de « marché » immobilier en France, juste de l’interventionnisme à tous les étages digne du « Gosplan », la pseudo pénurie est organisée pour preuve le dernier rapport sur le nombre important de logements hlm inoccupés.
    A mon humble avis une des premières choses à faire c’est limiter les « machins » créés par l’état (Prêt à taux 0, Al, APL, loi Scellier...) et baisser la fiscalité d’entrée (frais de notaire) ce qui devrait aboutir à un ajustement des prix (à l’achat et à la location) en rapport avec le pouvoir d’achat réel.
    Cordialement 


    • epapel epapel 3 novembre 2010 15:17

      A mon avis, si vous supprimez la fiscalité d’entrée, vous allez fluidifier les transactions et augmenter les possibilités de gain ce qui va immanquablement attirer les spéculateurs (en rendant gagnants les allers-retours rapides), comme ça se passe sur les marchés d’actions et de commodités. Baisser la fiscalité d’entrée c’est équivalent à mettre en place les « machins » que vous critiquez.


    • Never Give Up Never Give Up 3 novembre 2010 17:57

      à epapel 
      Vous avez raison sur le fait qu’il faut atténuer la spéculation et les « allers et retours », mais je ne propose pas la suppression mais la diminiution des droits d’entrée, de plus l’impot qui est censé lutter contre la spéculation est la taxe sur les plus values immobilières qui doit rester inchangé.
      Enfin et toujours sur l’aspect spéculation le système fiscal actuel n’a pas empèché les prix de se multiplier par 2 (au moins) sur la dernière decennie et là croyez moi les spéculateurs s’en sont donné à coeur joie.
      Cordialement


    • non667 3 novembre 2010 18:37

      on peu annuler la fiscalité uniquement sur la résidence principale .


    • Sachant Sachant 3 novembre 2010 22:06

      Ouaip !

      Sarkozy président est allé dans le fief du piaf de Meaux (Copé)
      Y a-t-il tiré l’oreille de son grognard ?

      Que nenni !

      Il a engagé la caisse des dépôts et consignations à acheter des logements
      Construits, finis
      (plus ou moins, vos amis ayant accédé à la propriété vous expliqueront les arnaques dans ce domaine)
      Par Kaufmann et Broad
      Avec une TVA à 5.5 %

      30.000 logements si ma mémoire est bonne
      C’était dans la « presse » locale
      Aucun écho dans la presse nationale

      Peu de temps après la caisse des dépôts enregistrait le premier exercice déficitaire de son histoire

      Récapitulons :

      Loi de l’offre et de la demande =>
      Les logements construits ne se vendant pas
      Leur prix baisse
      Des gens trop peu fortunés, il y a peu, accèdent donc à la propriété

      ET BEN NON ! Mon con joli

      Kaufmann et Hardy vendent à la CDC plein pot (CA+Bénef+Dividendes)
      C’est bien
      Les actionnaires de Laurel et Broad sont récompensés de leur prise de risque

      La DCD (Pardon, CDC) perd des plumes
      (Comme avec M. Frere, l’ex proprio de Quick)
      Pas grave, l’argent de la CDC c’est le budget de l’état
      Donc l’argent du contribuable

      Une TVA à 5,5% plutôt que 19,6%
      C’est pas grave, ça limite la perte de la DCD (Pardon, CDC)
      Mais ça diminue le revenu de l’état
      Son budget
      Donc augmente la contribution du... contribuable

      Les moins riches continuent à enrichir leur proprio
      Quand ils ne pourront plus raquer : A la rue !
      Entretemps, ils auront payé leur participation au...
      Budget de l’état !
      T’as trouvé du premier coup, sans joker, félicitations

      Sans déconner, je suis pas loin de préférer un neo-libéral à un toujours mafieux
      Va savoir pourquoi...


    • epapel epapel 3 novembre 2010 13:19

      A l’auteur :
      "Comment y arriver ? Par une réforme qui incite les acteurs à agir. Par une réforme qui pousse les propriétaires à sortir « par le haut » de cette situation. "


      Cette réforme doit permettre aux parcs immobiliers de se modifier en profondeur autour de quelques principes, étroitement liées :
      - etc..

      Les principes que vous citez sont bien connus de tous et ce ne sont que des objectifs qui sont pour la plupart déjà mis en avant, pour les atteindre il faut bien mettre en place des mécanismes que vous ne décrivez pas. Alors, elle consisterait concrètement en quoi, votre réforme ?

      Pour ma part, je pense qu’il y a deux erreurs fondamentales depuis le début :
      1) les actions agissant sur la demande tendent à augmenter la pénurie relative et donc les prix (loyer et achat). Par exemple, pour les accédants à la propriété ce type d’incitations ne devrait concerner que les constructions nouvelles et les grosses réhabilitations car ce sont elles seules qui font augmenter le parc valable.

      2) les actions agissant sur l’offre ne sont pas toujours adressées à la bonne demande : les dispositifs défiscalisés adressent la classe moyenne alors que le besoin c’est surtout du logement social (étudiants, personnes seules ou âgées, RMIstes...) pour une population avec de faibles ressources alors que dans le même temps la construction de logements sociaux diminue. La manque de cadrage de ces dispositifs génère une spéculation sur les aides fiscales déconnectées de l’état du marché et des besoins, alors qu’il faudrait tout simplement limiter les zones bénéficiaires aux secteurs en pénurie.

      Mais derrière tout ça, il faut bien reconnaître qu’il y a la volonté cachée de faire augmenter la valeur des actifs immobiliers (du moins à minima de ne pas les voir chuter), parce qu’ils constituent l’essentiel du patrimoine de classes moyennes dont le revenu stagne. Ainsi on entretien chez elles une illusion de richesse croissante ce qui permet d’éviter les revendications.


      • fifilafiloche fifilafiloche 3 novembre 2010 17:22

        Excellente analyse epapel, pas mieux en aussi peu de mots si bien choisis, je passe  smiley


      • goc goc 3 novembre 2010 15:41

        pour ma part, je pense que la flambée des prix de l’immobilier a une raison bien plus inquiétante, c’est celle du « sauve qui peut », ou de la meilleure façon de se débarrasser de ses liquidités (qui vont disparaitre apres l’effondrement des monnaies) ou de ses actions, tout en investissant dans du solide

        la pénurie de logement n’y est pour rien, sauf à « déporter » les pauvres de plus en plus loin des « centre-ville »
        les pauvres n’ont pas d’argent pour acheter. ceux qui achètent, ce sont les riches, ceux qui ont besoin de protéger leur capital


        • fifilafiloche fifilafiloche 3 novembre 2010 17:31

          Le postulat de départ me semble faux. Avec une concentration par mètre carré 6 fois inférieure aux Pays Bas, nous ne sommes pas un pays densément peuplé.


          Si les politiques d’aide au secteur pouvaient se comprendre face à un BTP déprimé au milieu des années 90, toutes les aides depuis le milieu des années 2000 lorsque les prix se sont décorellés des revenus, l’ont été pour des motivations financières et fiscales et non sociales. Nous sommes dans une situation où la solvabilité des entrants n’est pas plus enviable que celle des sub primes outre atlantique.

          Le prochain volet de la crise occidentale viendra de la crise immobilière des pays méditerranéens, d’ici 2012. Les conséquences seront d’autant plus dévastatrices qu’il ne sera alors plus question de socialiser les pertes comme durant l’éclatement des bulles anglo saxonnes, les taux d’endettement des Etats n’étant plus extensibles. Ce sont les propriétaires qui cette fois paieront la facture (essentiellement les générations les plus âgées).

          • Marc Bruxman 4 novembre 2010 01:06

            La question à se poser est y a t’il une « bulle » en France.Pour qu’il y ait bulle, cela signifie que le prix de l’actif (appartement) n’est pas justifié par son rendement (le loyer que vous en tirez). Tant que vous continuerez à trouver des biens qui vous offrent un rendement locatif de 5 à 10% (Je ne parles pas des piéges à cons type Robien, Scellier) il n’y a pas de raison de se croire en bulle. 


            Aux USA, une des caractéristique de la bulle était que les loyers d’habitation ne justifiaient plus le prix des actifs (c’est aussi le cas en Chine en ce moment). 

            Il y a des tas de raisons qui font que l’immobillier en ile de france n’est pas prêt de baisser, la premiére étant que la population de la région continue d’augmenter (les naissances compensent largement le solde migratoire négatif).

            La ou vous pouvez voir une bulle c’est sur un certain type d’immobillier de bureau, en zone périurbaine très lointaine et dans les petites villes. Et la, effectivement ca va faire très mal. Mais pour l’habitation sur Paris, circulez ca va continuer de monter. 


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