Crise Immobilière & singulières opportunités !

Un double spectre hante l’économie : la crise financière, et son corollaire, la crise immobilière ou, pour être plus précis, la bulle immobilière. Le Bear market s’est installé, le « panic selling » couve, vous allez assister à la plus gigantesque défausse de tous les temps. Certes, les choses sont encore bien dissimulées et tous les pouvoirs se conjuguent pour reculer la fatale échéance. Paradoxalement, dans ce contexte massivement vendeur ( Google : immobilier changement maintenant ), c’est déjà le moment d’acheter ….

Le moment d’acheter, mais pas n’importe quoi, pas n’importe comment.

Quelle que soit la classe d’acheteurs à laquelle vous appartenez, grands investisseurs, ou raisonnables propriétaires, managers de fonds ou simples candidats au logement – et peut-être au changement de vie – une classe d’actif très spéciale, très-limitée, très ignorée, est à considérer, vu ses avantages et l’absence totale de risque qui s’y attache ( à moins d’une guerre nucléaire ou d’un effondrement complet de système, et encore ! justement ! ).

Cette analyse, et les quelques conseils qui l’émaillent, n’a rien à voir avec mes intérêts, il serait donc injuste qu’elle me vaille des reproches. Je suis retiré des affaires, ayant fait ce qu’il fallait.

Ne cherchons pas ici à capter l’attention du 1% de multimillionnaires et milliardaires qui n’ont besoin d’aucun conseil en la matière, et qui jouent avec leurs tonnes de pétrodollars ou leurs montagnes d’or et d’argent « dérivé » comme vous et moi pourrions jouer à pile ou face avec une pièce de cent sous ou un bitcoin.

50 shades of grey

J’exclue même les cas d’exception comme ces petits chanceux propriétaires en des endroits ou Google, par exemple, jette son dévolu à raison de centaines de millions d’acquisitions d'un coup, ou bien de ceux qui habitent la ville où se tourne « 50 nuances de grey » .... Depuis la sortie du feuilleton soft-porno, le prix des appartements dans l’immeuble Escala, où est sensé habiter le personnage principal et où ont lieu les « montages » très-spéciaux, a bondi de 80%... 

C’est pourtant de bons plans avec ce genre de magnitude de gain qu’il s’agit d’évoquer ici. Mais choisis et menés avec intelligence, sans s’en remettre à la chance.

Immobilier : Inventaire sommaire et actualisé

En immobilier, les choses ne vont pas très bien donc, que l’on parle de résidentiel ou d’immobilier de commerces ou de bureaux.

Aux raisons qui pèsent sur le contexte mondial, comme les difficultés économiques de tous ordres, où les charges et les menaces véhiculées par la guerre permanente ( Google : guerre de 300 ans) ou les excès de la spéculation, s’ajoutent des spécificités bien françaises : la complexité et les coûts de transfert, l’appareil de lois inadaptées, l’excès sans équivalent ailleurs du nombre d’intermédiaires.

Cécile Duflot vient d’écrire : « En détricotant la loi, Hollande et Valls renforcent la bulle immobilière »

Les prix en France seraient ainsi de 30 à 40 % trop élevés par rapport aux voisins …. qui eux-mêmes devraient à moyen terme baisser de 20 à 30 % selon les analystes les plus crédibles et les moins pessimistes. Vous mesurez les risques ?

Tout ceci est parfaitement documenté sur Internet (Google actu : crise immobilière) et sur Agoravox.

Pourtant, en France, côté de l’immobilier financiarisé, celui des « grandes transactions », les apparences sont toujours encourageantes : les chiffres du deuxième trimestre 2014, récemment publiées par les grands acteurs du marché, sont globalement bons :

« Une activité en progression grâce au rattrapage des grandes transactions. Porté par les transactions > 5 000 m² au plus haut depuis près de 2 ans. Le 2ème trimestre 2014 a connu une activité satisfaisante, 15 % au-dessus de la moyenne trimestrielle de longue période. Sur les 6 premiers mois de l’année, 1,1 million de m² a été commercialisé, légèrement au-dessus de la moyenne semestrielle 2000 - 2013 et en hausse de + 24 % sur un an. » écrit CBRE dans son rapport du 2^ème trimestre 2014, disponible sur l’Internet.

Les discours sont optimistes, les prévisions tout autant chez tous les grands du marché de l’immobilier, qui se reprennent parfois aux mots près (Google : immobilier extravagance)

« … près de 8,2 milliards d’euros ont été engagés en Ile-de-France sur les six premiers mois de l’année, en hausse de 85% par rapport au 1^er semestre 2013. Près de 80% des volumes investis concernent des transactions de plus de 100 millions d’euros … » dit JLL dans son rapport également daté du 2^ème trimestre 2014 et également disponible sur l’Internet.

Tout cela concerne uniquement l’immobilier des « très grandes transactions » bien-sûr, l’immobilier à plus de 100 millions. Mais ces résultats permettent d’alimenter le nécessaire discours psychotropique et sucré du vaste dispositif de la publicité mis en place par les banques, les professionnels de l'immobilier, les institutionnels, voire l'Etat, sans le secours duquel tout le reste de l’immobilier s'écroulerait dans un fracas d'apocalypse (Google : immobilier crac boum ).

 Guardian

Pour couronner le tout, une économie mondiale à bout

Un banquier luxembourgeois avec qui je discutais le sujet me dit : « dans le monde, il n’y a actuellement pas de croissance en dehors de la croissance des produits financiers … ».

On fait dire aux chiffres ce que l’on veut, ainsi la Grande-Bretagne vient de recalculer son PIB. « En données trimestrielles, la croissance UK ressort conforme aux premières estimations et au consensus, à +0,8%. » ….

Tout cela pour en arriver là ! 0,8 !

On sait que le calcul des PIB des pays n’obéit à aucun système de définitions universelles, on sait que le PIB inclut par exemple les activités de commercialisation du tabac, la réclame qui l’accompagne, la médecine qui s’occupe d’en soigner les effets et la vente de presse sur le sujet. Toute l’économie de l’inutile entre dans le calcul, y compris les activités où les hommes bouffent clairement leur substrat.

« La composition de cet indice est dans certains cas sujette à caution ou à suspicion, en particulier lorsque les gouvernements y voient un outil politique et qu'ils ont la capacité d'influencer la production de cet indicateur » dit Wikipedia qui ne se trompe jamais.

Les grands espoirs mis sur les pays émergents sont mis à mal eux-aussi, la Chine elle-même, objet de l’émerveillement des économistes du monde entier, entre en zone de risque et de turbulence. ( Google actu : Chine crise immobilière) confirme très bien.

La liste de ces quelques exemples qui précèdent est infiniment courte pour rendre compte de la réalité.

« Une crise ? Quelle crise ? En Chine, tout va bien. » écrit à l’instant Gabriel Grésillon Correspondant à Pékin pour Les Echos … Vous lirez la suite ….

Chine Nouvelle

Des conditions aggravantes en France

La bulle immobilière est de taille en France, gonflée par les politiques successives de défiscalisation, nourrie par les taux d’intérêts au plus bas. En effet les petits emprunteurs à qui l’on fait miroiter ces taux bas pour les faire plonger à l’achat savent très bien que les banques sont avares, que les prix sont élevés (en 1960 il fallait en moyenne 70 loyers pour payer son logement, en 2014, près de quatre fois plus). Les taux bas profitent surtout et bien-évidemment aux très-riches et aux spéculateurs.

"Le fonctionnement du marché de l’immobilier est entravé par une fiscalité dissuasive, une réglementation étouffante, des intervenants et intermédiaires innombrables et des pratiques locales inadmissibles favorisées par la décentralisation. Il en résulte un véritable paradoxe : l’État ne cesse de vouloir augmenter le parc public de logements publics au nom des carences du secteur privé, lui-même pénalisé par les pouvoirs publics" observe le programme politique d'un grand parti.

" ... des intervenants et intermédiaires innombrables ... ! " : une spécificité bien française.

Alors ? Que reste-t-il ? Quelle est-elle cette classe d’actif à considérer ?

L’espace de la ruralité française, le plus vaste d’Europe, le moins cher du monde.

5 acres de terre sauvage - 2 hectares - valent 50 000 dollars au Wyoming .. 4000 € en France.

L’espace

La France est le pays d'Europe le plus grand en superficie - hormis la Russie - 560 000 Km2, 56 millions d'hectares .. Il convient de soustraire ce que couvrent les villes, les banlieues, les zones industrielles, les routes et autoroutes et les emprises vernaculaires modernes pour évaluer à environ 100 000 Km2 l'espace qui répond aux critères des biens refuges, au sens propre comme au sens figuré. Et sur ces 100 000 Km2, se trouve un patrimoine pour l'heure non-convoité, des biens immobiliers venus du fond des âges, des belles au bois dormant (Google : immobilier dormant ) .

Refuge, parce que, une fois acheté, s’ils ont été correctement sélectionnés, ces biens ne sont pas susceptibles de perdre de la valeur, même en cas de gestion « loose ». Une ancienne demeure, un château, une forêt, ayant traversé des lustres, des siècles, peuvent fort bien attendre quelques années sans qu'on les touche avant d’être réaffectées.

Refuge peut aussi s’entendre ici contre la pollution, contre le bruit, contre un voisinage impossible, refuge contre l'agitation, contre l'insécurité, contre les inondations, refuges ou maisons secondaires pour entreposer, stocker, conserver, accueillir de nombreux amis, cultiver, élever, vivre au large, au grand air ... mais peut-être aussi et malgré tout, en cas de pépin majeur de l'économie, de la société ( Google : preppers connais pas ).

Pour quelques dizaines de milliers d’euros, les grands espaces français peuvent offrir à une famille peu fortunée de quoi se loger dans des conditions privilégiées et de quoi changer de vie avec un travail nouveau, au vert, derrière un ordinateur ou bien avec un emploi trouvé sur le marché local.

Le fortuné parisien quant à lui - pour l’heure encore – qui possède un appartement de 80 m2 et qu’il a déjà payé pourra, avec le prix de la vente de son bien citadin - s'il ne tarde palus trop - s’offrir la demeure de l’exemple précédent, améliorée largement sans doute et ne plus travailler jusqu’à la fin de ses jours.

Oui, mais la ville direz-vous, on ne peut s’en passer ?

C’est un autre débat, sur lequel je ne me prononcerai pas ( Google : immobilier & immobilité ). Mais même si l’on tient pour vrai que la ville on ne peut s’en passer, avouez que placer quelques dizaines de milliers d’euros d’économie dans un bien au vert ne peut être perçu comme une erreur, à aucun point de vue.

Notre calcul est approximatif, mais l’ordre de grandeur est acceptable : on peut évaluer à environ 200 000 le nombre de biens susceptibles d'alimenter un marché immobilier résolument nouvelles orientations. Toute la région parisienne et les grandes villes étant exclues bien évidemment. 

Et les grands investisseurs ?

The Board

Ils pourraient s’intéresser tout à coup à cette classe d’actif, sachant que jusqu’à présent, ils ne l’ont pas fait. Ce serait un jeu d'enfant d'y mettre les sous s'il le voulait : une vingtaine de milliards pour le tout ! L'équivalent d'à peine 100 appartements (certes ceux qui culminent en prix).

Mais il leur faudrait de temps en temps laisser leurs claviers et leurs haut-talons à Paris, apprendre quelques locutions de patois indigènes dont les mots Prime, core, et core plus ne font pas partie, prendre la tête d’une belle petite armée rustique, active et bien entrainée, et résolument entrer en campagne ..

Pour l’heure, ils sont loin de comprendre, ces brillants investisseurs, le pourquoi et le comment de cette opportunité nouvelle. Savent-ils qu’avec 100 millions, seuil de la « grande transaction », ils pourraient acquérir 1 000 maisons et, les revendant, doubler leur mise en une paire d’années seulement ? Google ( étrangers achètent France)

L’obsession de la rente, dés lors, ne serait plus l’ennemie de la production de logement, comme le dit à l’instant Cécile Duflot, mais son alliée.

Ressources et citations textes et graphiques

http://www.lemonde.fr/idees/article/2014/09/04/duflot-en-detricotant-la-loi-hollande-et-valls-renforcent-la-bulle-immobiliere_4481458_3232.html

http://www.lefigaro.fr/vox/politique/2014/08/26/31001-20140826ARTFIG00001-apres-la-crise-politique-le-cataclysme-economique.php

http://www.agefiactifs.com/immobilier/article/la-collecte-des-scpi-continue-son-ascension-au-premier-semestre-44378

http://www.jll.com/properties

http://www.cbre.fr/fr_fr/etudes/etudes_lexique

http://www.swisslife-reim.com/fr/opci-immobilier.htm

http://www.swisslife-reim.com/fr/liens-utiles.htm

http://www.af2i.org/investisseurs-institutionnels/af2i-adherents.html

http://www.af2i.org/investisseurs-institutionnels/af2i-faq-definitions-11.html#faq-7

http://www.marketoracle.co.uk/Article47043.html

http://www.mtgprofessor.com/home.aspx

http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Reverse%20Mortgages/can_i_live_off_my_house.htm

http://www.eurocatalyst.com/v7resources.php

http://www.americatalyst.com/

http://www.corelogic.com/industry/real-estate-solutions.aspx

http://www.villae-promotion.fr/la-vefa/

http://www.speedylife.fr/50-Nuances-de-Grey-ne-connait-pas-la-crise-immobiliere_a342.html

http://www.cafedupatrimoine.com/archive/article/diversification-immobilier-cote#

http://www.immoweek.fr/

http://www.agoravox.fr/tribune-libre/article/preppers-connais-pas-137939

http://www.agoravox.fr/culture-loisirs/parodie/article/immobilier-croissance-et-139616

http://www.agoravox.fr/tribune-libre/article/immobilier-perrette-et-le-pot-au-139757

Vous pouvez consulter sur le site de l'IEIF la liste des sociétés foncières qui composent l’indice Euronext IEIF SIIC France.

http://www.china-mike.com/wp-content/uploads/2011/04/china-polluted-chinese-city-smog.jpg