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De la bulle internet à la bulle immobilière

Les principaux pays développés (Etats-Unis, Canada, Royaume-Uni, Irlande, Islande, Espagne, France, Pays-Bas, Italie, Nouvelle-Zélande, Australie) ou en voie de développement (Emirats Arabes Unis, Chine, Inde) ont connu un boom immobilier sans précédent entre l’an 2000 et aujourd’hui.

Des bulles sans frontières

La première cause de ce boom immobilier mondial est sans conteste la mondialisation. Les investisseurs n’ayant plus de frontières et ayant accès à l’ensemble du marché immobilier mondial en direct (via l’Internet notamment), ils peuvent désormais investir dans les endroits du monde les plus rentables or un marché local devient rentable dès lors qu’il est convoité par une masse d’ investisseurs. L’arrivée de gros investisseurs (fonds de pension, etc) sur les principaux marchés immobiliers ne pouvait que déboucher sur un boom. La question qu’on est amené à se poser est la suivante : pourquoi a-t-on assisté à un boom en l’an 2000 ? Les investisseurs internationaux qui s’étaient rués sur les « nouvelles technologies » entre 1996 et 2000 ont fui ce marché lorsque il est apparu que le cours des actions était totalement décorrelé des fondamentaux (du potentiel réel des entreprises) laissant place au krach de la « bulle Internet » à l’été 2000. Les investisseurs institutionnels ont opéré un transfert de liquidités entre le marché financier et le marché immobilier en 2000, le boom immobilier naissait alors que la bulle Internet mourrait.

A partir de 2000, les prix de l’immobilier ont commencé à flamber (de l’ordre de 10% par an), attirant de nouveaux investisseurs. Les dirigeants de tous les pays concernés ont approuvé ce boom car le secteur immobilier fournissait des milliers d’emplois et augmentait directement ou indirectement la croissance de chaque pays tout en faisant diminuer le taux de chômage. Lorsque l’immobilier va, tout va ! Les médias se sont alors intéressés au phénomène en diffusant des reportages mettant en avant le secteur immobilier. En France on peut penser aux émissions TV de M6 avec capital, zone interdite, recherche appartement ou bien aux 20h de TF1 et France 2 dans lesquels on nous montrait des ménages issus de la classe moyenne accéder à la propriété. La presse écrite également a fait un maximum d’articles sur les succès de l’immobilier et une presse dédiée à l’investissement immobilier est née. L’opinion publique s’est mise à croire en l’immobilier si bien que le boom a finit par se transformer en une bulle incontrôlable. Les différents gouvernements ont continué de répéter tel Roger Karoutchi (actuel Secrétaire d’Etat chargé des relations avec le parlement) en 2005 dans l’émission « complément d’enquête » que l’immobilier ne pouvait pas baisser. Or l’immobilier a continué de flamber depuis : +140% en France, +300% en Irlande, +175% dans certaines villes américaines, +140% au Royaume-Uni (entre 2000 et 2007).

La bulle du crédit

Après une forte progression des prix entre 2000 et 2004 la hausse des prix aurait dû ralentir or ce ne fut pas le cas. Pourquoi ? Parce que les banques ont revu leurs conditions à la baisse : financement des biens à 110% (100% du bien + 10% pour les frais de notaire), taux de crédit extrêmement bas (aux alentours de 3% et parfois à perte), augmentation de la durée d’emprunt (35 ans en France, 50 ans en Espagne). La hausse des crédits est ainsi venue compenser la baisse de solvabilité des ménages. Les banques ont donc distribué du crédit à tout le monde, aux plus riches comme aux plus pauvres. Et comme si cela ne suffisait pas, les Etats ont incité les ménages les moins solvables à s’endetter via des prêts à taux quasi nuls tels le prêt à taux zéro en France ou via des prêts à haut rique tels les subprimes aux Etats-Unis (l’Etat américain fermant totalement les yeux). Certains ménages (et pas les plus riches) ont donc pu emprunter sur 35 ans car ils pouvaient ensuite payer le 2e crédit (le prêt à taux zéro) ! Malheureusement (ou peut être heureusement) le crédit a atteint ses limites en tant qu’outil permettant d’augmenter la solvabilité des ménages.
 

En 2006 les fonds de pension et les institutions financières ont commencé à se débarrasser de leurs biens immobiliers indiquant aux personnes les plus avertis qu’il fallait sortir du marché immobilier. Ce fut le premier signal. La crise des subprimes (crise liée aux prêts hypothécaires à risque aux Etats-Unis) fut le second signal. Les taux d’intérêt ont subitement augmenté et des millions de ménages américains se sont retrouvés dans l’incapacité de rembourser leur crédit immobilier. Les banques ont alors saisi les biens immobiliers (foreclosures) entraînant la chute du marché immobilier américain. La crise bancaire, avec la faillite de la quatrième banque d’affaires américaine, Lehman Brothers, fut le 3e signal. Enfin, la crise économique, qui s’est propagée depuis au monde entier, est le 4e signal qui indique qu’il est déjà trop tard. Le 5e signal est la rechute du marché immobilier américain (-27% de transactions le mois dernier) et la nouvelle baisse du marché immobilier britannique cet été. Le marché immobilier mondial est, et restera un marché sinistré pendant encore longtemps. Le 6e et dernier signal devrait venir de la Chine dans les semaines qui viennent.


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12 réactions à cet article    


  • Immobilier-danger Immobilier-danger 30 août 2010 10:50

    Très bon résumé des raisons qui ont poussé des bulles immobilières à se créer dans les différents pays développés.

    Comme les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, il faudra bien que cela se paye un jour. Aux Etats-Unis c’est déjà bien le cas, l’Espagne est en plein dedans aussi et la Chine va commencer à en ressentir les effets...

    Pour la France, le dégonflement est déjà bien commencé en Province mais tarde à venir sur Paris où la bulle s’amplifie à nouveau : http://www.immobilier-danger.com/Immobilier-France-ou-en-est-le-339.html


    • fonzibrain fonzibrain 30 août 2010 12:47

      et wé, l’économie occidentale est en lambeau


      • herve33 30 août 2010 13:01

        IL est évident que cette bulle immobilière fait que même les jeunes Français à revenus moyens peuvent à peine se loger , et s’endettent sur des durées de 20 à 30 ans alors que les générations précédentes , la durée des prêts ne dépassaient pas 10 à 15 ans . Dans ces conditions , ce sont évidemment les banques qui profitent de ces bulles et surtout les investisseurs immobiliers ( indirectement ce sont les revenus , des plus riches ) , ainsi que les générations qui ont eu la chance de pouvoir acheter à des prix raisonnables . Bref , un moyen sans risque pour faire fructifier la richesse des plus riches , en absorbant celle des moins riches .

        Il arrivera un jour , où il n’y aura plus de classe moyenne , mais une classe minoritaire possédant la majorité des richesses , et l’autre , les précaires et les pauvres qui seront largement majoritaire . Dans cette situation , tout s’écroulera , car c’est bien la classe moyenne qui soutient la consommation et l’économie d’un pays .


        • Lisa SION 2 Lisa SION 2 30 août 2010 13:31

          Bonjour, bel article clair et net !

          « ...Les taux d’intérêt ont subitement augmenté... » joli ressort extensible que les banques détiennent entre leurs mains. Elle peuvent par ce biais tout déclencher. Nos gouvernants s’activent à vendre notre patrimoine public immobilier français, nos bijoux de famille, deux milliards d’euros ces dernières années, et vingt six hôtels particuliers vue sur la Seine dans les plus beaux quartiers de Paris, et cela pour remplir les caisses en vue de la facture bancaire annoncée de milliards d’intérêts sur la dette.

          En résumé, le banques transforment leur monnaie de singe en châteaux..de cartes...


          • labulle 30 août 2010 16:05

            Bon article ! Vous avez mis le doigt sur la trahison évidente de nos gestionnaires étatiques. Je me suis demandé pourquoi il y avait une telle euphorie d’achats immobiliers dans les années 2000-2004, alors que les prix étaient au plus haut . L’important était de maintenir de développement du crédit, ce qui a permis aux USA d’exporter leurs dettes, via leurs véhicules à risque.
            Si aujourd’hui les taux directeurs sont au plus bas, c’est pour que les banques se refassent avec le différentiel entre leur taux d’emprunt et le taux du marché. Si quelqu’un trouve un crédit à 0,5 %, qu’il me fasse signe !
            Le problème, c’est qu’il y a moins de candidats au crédit actuellement et sans crédit, il n’y a pas une croissance suffisante pour éponger les frasques des banques.


            • c.d.g. 30 août 2010 17:00

              je ne crois pas que la cause premiere de la bulle immobilière est la mondialisation ou l afflut massif d investisseurs etrangers Sinon on aurait aussi eut une bulle dans des pays qui ont ete epargnes comme l allemagne, ou les prix on peu evolues ces 10 dernieres annnees

              L histoire de l etranger qui fait monter les prix est aussi une invention des agents immobiliers, a part dans des endroits bien precis (comme nice ou le centre de paris) : aucun riche americain ne va acheter un pied a terre a St Etienne !

              Les raisons de la bulle sont a chercher chez nous :

               - banques pretant facilement sur des durees delirantes comme decrit dans l article. Un pret immobilier est aux banques ce que l essence est aux hypermarches : un produit d appel ou ils ne gagnent rien

              - soutient de l etat via le pret a taux zero mais aussi (surtout) les dispositifs de defiscalisation (Scellier, Perrisol ...)

               - bourrage de crane TV et desir chez les plus jeunes generations de reproduire le schema de leurs parents (qui eux en effet se sont enrichit grace a l immobilier. Mais a l epoque il etait moins cher et les taux (deduit de l inflation) etait faible et la duree de l emprunt courte)

               - droits de successions faible voire nul qui vont donc pas pousser les heritiers a vendre mais au contraire a garder un logement vide, celui ci prenant de la valeur chaque année sans rien faire

              La bulle a pu prendre de l ampleur grace a la titrisation qui a donnee les sub prime, mais la cause premiere de celle ci est bien a chercher chez nous


              • Sancho 31 août 2010 01:21

                Tout a fait d’accord, et avec Bouygues meilleur ami de Sarkozy, ce n’est pas prêt de changer.

                Passé 2012, peut-être, la bulle immobilière en France se dégonflera véritablement en France ... ou pas


              • FritzTheCat FritzTheCat 30 août 2010 18:47

                Excellent papier ! A remarquer que les derniers chiffres US (notamment taux de croissance) indiquent que la relance attendue n’est pas au rendez vous et qu’il faut s’attendre à une nouvelle lame de fond. La différence étant que cette fois ci, les états n’ont plus de cartouches pour relancer la machine à moins de faire fonctionner la planche à billets. 


                • Croa Croa 30 août 2010 19:11

                  Article intéressant mais il manque un facteur essentiel, la pénurie de logements organisée.


                  • antoine1705 30 août 2010 20:21

                    Article intéressant soulignant l’impossibilité qu’une telle hausse puisse continuer à long terme. En effet avec une croissance des prix de l’ordre de 8% en France les salaires des ménages ne suivant évidement pas cette hausse la part du revenu consacré au logement est en constante augmentation.
                    Il y a cependant un autre facteur important à prendre en compte à savoir la faiblesse de la construction par rapport aux besoins démographiques. Comme il est justement souligné des pays comme le Japon et l’Allemagne qui souffre d’un effondrement démographique ne connaissent pas de hausse de leur marché immobilier. Donc au delà d’un seul moteur spéculatif (l’idée du Hedge Fund à St Etienne est en effet loufoque !) des vrais tendances sont présentes avec notamment le facteur décohabitation qui permet une relative stabilité des prix.
                    Dans ce contexte avec deux forces s’opposant, il n’est pas sur que sur le court terme la tendance s’inverse brutalement


                    • tvargentine.com lerma 30 août 2010 22:35

                      Très bon article

                      C’est une bonne chose que cette bulle immobilière s’écrase comme au Japon sur plusieurs années,car c’est ce qui est en train de se passer,la chute des prix ne fait que commencer car qui disposent aujourd’hui des moyens financiers pour acheter une maison à 200.000 euros minimum ?

                      http://www.tvargentine.com


                      • easy easy 31 août 2010 00:50

                        Outchhh !! que c’est simple !



                        Le premier problème (forcément de masse) qui génère une chute de l’immobilier est celui d’un défaut généralisé de la capacité des emprunteurs à rembourser. Un grand nombre de gens ne peuvent plus rembourser, revenden et ça fait chuter les prix.

                        Ce qui fait que des gens (en grand nombre) ne peuvent plus rembourser, c’est soit une hausse massive du chômage soit une augmentation de leurs charges financières (ce qui est le cas quand le taux variable, massivement pratiqué, est appliqué à la hausse), soit ces deux facteurs à la fois.
                        C’est cela qui s’est produit aux USA. Et c’est un phénomène qui touche essentiellement les pauvres. 

                        En plus du fait que des tas de pauvres ont été soudain obligés de revendre, les banques ont réalisé qu’elles avaient accordé des crédits un peu trop facilement à des gens qui, en cas de hausse des taux, allaient se retrouver tous en même temps en difficulté. Réalisant soudain les risques d’un syndrome négatif massif, elles se sont retirées du jeu des titres audacieux en les requalifiant de pourris. Ce qui a crée, à côté de la chute de l’immo des pauvres, une crise de confiance et de liquidité des banques et entre banques.

                        Même si les établissements financiers ne s’étaient pas retrouvés à se refiler les patates chaudes qu’étaient devenus ces titres pourris, l’Amérique se serait tout de même retrouvée avec des tonnes de maisons à vendre parce que les taux avaient soudain augmenté et le tout, hélas, au moment où le chômage augmentait aussi.



                        C’est une somme de circonstances et non exactement une cascade de circonstances qui ont créé le renversement de situation US.


                        Quels que soient les autres paramètres, dont celui du chômage que nul ne peut prévoir, il n’est pas sorcier de piger que le principe de l’augmentation des mensualités, quand il est appliqué à la masse des pauvres, ne peut aboutir, en cas de hausse des taux, qu’à une catastrophe dans leur monde.


                        Il faudrait un contexte économique doré sur tranche pour qu’une augmentation généralisée des mensualités ne provoque pas un grippage. La hausse des mensualités ne fait souffrir que la masse pauvre qui vivent, par définition, à la limite de rupture. Ca fait que quand un marché immo plonge, c’est d’abord et surtout celui des pauvres qui peut chuter à zéro. 


                        C’est bête à dire mais il faut le dire, l’immo des pauvres n’est pas géographiquement imbriqué dans l’immo des riches. 

                        Quand l’immo des quartiers pauvres s’effondre, l’effet cercle vicieux joue à plein dans leur quartier où plus une masure n’intéresse plus personne. Et cela pendant que sur la 7ème avenue ou sur les Keys, l’immo des riches ne tressaille que de 10% pendant quelques mois, pour repartir ensuite de plus belle.

                        Or, il est absolument impossible qu’une maison de Céline Dion grimpe, grimpe et grimpe encore et toujours, sans entraîner à la hausse les maison des quartiers voisins et de proche en proche, sans relever aussi, mais bien plus tard, le prix du foncier des quartiers aujourd’hui sinistrés.

                        Nous concernant, il suffit qu’une poignée de riches se maintiennent à flots même quand tout s’effondre (A la manière de Jacob Astor) , pour que le centre de Paris reste âprement disputé entre eux et reste très cher. A partir de quoi les quartiers voisins restent chers, etc. La chute de l’immo, c’est impressionnant en volume oui, mais c’est comme la chute de l’auto ou des parfums : c’est violent à l’extrêmité populaire et peu significatif voire inverse à l’extrêmité élitiste. 


                        Ceux qui rêvent d’un effondrement de la bulle immo pourront peut-être acheter à vil prix une masure de la banlieue de Roubaix mais ils ne pourront jamais acheter à vil prix un hôtel particulier sur l’avenue Foch. 

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