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Accueil du site > Actualités > Economie > Immobilier : Recherche objectivité désespérément

Immobilier : Recherche objectivité désespérément

Des fantasmes de réplique de Krach de 1991 aux fervents défenseurs de la hausse illimitée, des rentiers familiaux aux smicars-locataires in æternam, la direction du marché immobilier inonde depuis plusieurs années les actualités du net et de la presse papier. On y lit de tout pour bien souvent n'en tirer qu'à peu près rien, sinon, trop souvent, une forte brise de parti pris. Mais où en sommes nous vraiment, et où allons-nous ?

Tout d'abord les faits : plus de 100% de hausse en une dizaine d'années. La plupart des placements bancaires ou boursiers peuvent en rougir, incapables de soutenir de telles performances, notamment sur la durée. Mais qu'en est-il vraiment ? Que penser du marché actuel et de ce que l'on peut en lire partout sur la toile. Pas un jour n'est exempt d'un ou plusieurs articles sur le sujet, avec pour trait commun un cruel manque d'objectivité, dans le refus de traiter le sujet dans sa globalité. Tâchons d'appliquer ici le contraire :

En guise d'introduction, rappelons que le marché immobilier, comme son nom l'indique, est tout d'abord un marché. Certes pas un marché comme les autres mais cette remarque est inutile, dans la mesure où il n'existe pas de "marché comme les autres". Or la règle d'or demeure celle de l'offre et de la demande. Et nous nous accordons au moins à dire que le marché français est marqué d'un côté par une pénurie de logement et de l'autre par la culture française qui aspire avant tout à la propriété... Ces faits semblent suffisamment objectifs, justement, pour servir de base de réflexion.

Or d'aucun explique souvent la hausse que nous connaissons par ces arguments. Mais une question simple devrait se poser : bien qu'elle ait naturellement augmentée, la population française a-t-elle doublée en 10 ans, et par là peut-elle à elle seule justifier la hausse de plus de 100% du prix d'un bien moyen ? La réponse est évidemment non. Mais c'est la nature même d'un marché, agglomérat chaotique d'une multitude d'actions humaines, que de prendre une certaine direction, pour seulement ensuite se voir expliqué et justifié par des arguments en tout genre. Juger la direction d'un marché n'a finalement aucun sens : on ne peut que constater son évolution. Estimer les actes de ceux qui y participent en a un peu plus.

Partons donc du postulat que la hausse a démarré un beau jour pour une raison quelconque et Tâchons de décrire les différents paramètres qui l'ont soutenue :

- tout d’abord et comme expliqué plus haut, la répétition sans relâche que la France est victime d'un déficit structurel de logements, et les caresses dans le sens du poil de l'appétit français pour la pierre. Les articles traitant du marché immobilier se comptent par centaines sur la toile, et sont généralement assortis d'une longue liste de commentaires d'internautes, s'insultant parfois gentiment mais s'expliquant toujours a eux même comment leurs rêves pourraient un jour devenir réalité. On y trouve souvent cette bonne foi toute française du vendeur qui exclue de baisser son prix de 10.000 euros supplémentaires, là où le même prix a augmenté de 130.000 euros sur les 7 dernières années, sans effort ni valeur ajoutée de sa part. Ainsi va la vie.

- ensuite, différentes aides d'Etat, notamment celles à l'investissement locatif, car là où l'état permet à un particulier de gagner 20% du prix d'achat sous quelque forme que ce soit, certains promoteurs gonflent rapidement leur prix pour rattraper la majeure partie de ce gain, n'en laissant en réalité qu'une maigre portion à l'investisseur en question. A l'origine, il s'agit là d'un soutien pour l'industrie du bâtiment, ce qui est une bonne chose : mais il devient inadmissible de ne pas en souligner l'effet pervers,

- inutile de rappeler que les taux d'intérêts ont historiquement baissé, dans une économie mondiale de plus en plus consciente de son besoin viscéral de création de monnaie par le crédit. Plus l'on achetait, plus les prix montaient, plus les taux descendaient... et plus l'on achetait. La BCE semble encore aujourd'hui avoir les mains liées sur ce paramètre, même si le sens unique vers la remontée est déjà engagé.

 - un autre argument beaucoup mois apparent : pour une raison encore inconnue, les français se sont peu à peu habitués a s'entendre dire - placidement - que le marché se portait bien, tant que leur solvabilité en faisait autant. Peut-être auraient-ils réagis différemment s'ils s'étaient entendus dire : « ne vous plaignez pas de la hausse, la majeure partie d'entre vous a encore les moyens de payer ! ». Car il s'agit bien de cela, d'une argumentation commerciale certes déplorable, mais visiblement efficace. Lorsque les taux baissent, on vous explique que c'est une bonne nouvelle, car vous pourrez emprunter plus, sur une durée identique. Lorsque les taux remontent, on vous recommande de compenser en empruntant sur une durée plus longue... La liste des arguments semble sans fin pour le lecteur moyen.

- enfin, il serait dommage de ne pas souligner que la plupart des informations ci-dessus sont émises par des acteurs - financièrement impliqués - du secteur : on ne peut reprocher à personne de prêcher pour sa paroisse. Par contre, voir se développer une véritable astrologie du marché immobilier, pure spéculation souvent à sens unique, prévoyant par exemple une baisse de 2% sur trois mois suivie d'une hausse de 8 à 10%... laisse songeur, notamment pour ses similitudes avec les prédictions des cabinets de conseil sur les marchés boursiers, sachant où tout cela nous a mené récemment.

Tout ceci étant dit, où en sommes nous ? Un statut quo relativement inconfortable. Avec d'un côté, pour ne parler que des plus valeureux partisans, les derniers acheteurs sur le marché, qui défendront les prix immobiliers à celui de leur propre vie, incapables bien sûr de s'entendre dire que la valeur de leur bien pourrait baisser, compte tenu de tous les sacrifices engagés. De l'autre, les aspirants à la sacro-sainte primo-accession, population sans cesse grandissante, misérable spectatrice d'un marché qui la considère persona non grata. Sans patrimoine familial ou revenus largement supérieurs a la moyenne, elle est condamnée à l'étroitesse ou à l'exil, voire aux deux.

Doucement mais sûrement, quoi que l'on en dise, le marché se fige. Et comme toujours dans ce genre de cas, la direction sera donnée par les premiers à craquer : mais bien imprudents sont ceux qui s'aventurent à les montrer du doigt.

Deux choses sont certaines : il est toujours possible de gagner moins d'argent sur une vente immobilière. Mais il est d'impossible d'en créer lorsque l'on en manque et que le système du crédit a atteint ses limites. A bon entendeur.


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8 réactions à cet article    


  • Immobilier-danger Immobilier-danger 26 février 2011 10:52

    Merci pour cet article qui résumé bien la situation. Et oui les clichés ont la vie dure « les prix de l’immobilier ne peuvent que montés », « la pierre c’est du solide », « c’est toujours le moment d’acheter », etc.

    Pour revenir rapidement sur certains points :
    - L’offre est plus faible que la demande : c’est le cas sur certains secteurs géographiques et sur certains types de bien, mais c’est loin d’être une généralité partout en France
    - La pénurie est spécifique, encore une fois, à certains secteurs alors que le gouvernement incite à construire là où il n’y a pas de demande (Robien et Scellier principalement)...
    - Si les prix ont plus que doublé en 10 ans, les salaires, eux n’ont pas suivi. Pour ceux qui croient que cela peut se poursuivre pendant des années comme cela, il faudra bien comprendre que les hausses de prix seront limitées par la capacité d’achat des ménages. S’il y a de plus en plus d’exclus des logements, ce n’est pas pour autant qu’ils pourront s’acheter ou même louer des biens devenus inabordables. On trouvera donc des gens à la rue et des appartements très chers mais sans acheteurs potentiels...

    Le marché est à nouveau en train de se gripper et cela n’apportera rien de bons (ni aux vendeurs, ni aux acquéreurs, ni aux professionnels du secteur)...

    http://www.immobilier-danger.com


    • bo bo 26 février 2011 12:30

      Les prix de l’immobilier augmentent pas du tout pour les raisons que vous dites qui ne sont un des éléments.
      L’élément principal est la diversification du patrimoine des immenses fortunes de particuliers et le placement des fonds de retraites et pensions qui eux aussi diversifient et ont un besoin ENORME de placements et des fonds d’assurances.
      Le choix de la retraite par capitalisation est le choix des MONDIALISTES qui s’imposent ou est imposé aux plus grands nombres.
      Les prix n’augmentent que sur les valeurs sures (emplacement géographique incontournable lieux à potentiel de développement) et ne s’effondre que dans des lieux géographiques non porteurs ou dans des lieux économiquement sinistrés des USA, Irlande, France etc..)
      L’enjeu de société est de SORTIR l’habitation des produits d’investissements (et donc de spéculation) avec une législation adhéquate en le rendant comme un droit fondamental de l’individu.
      Faute de cela, l’immobilier va continuer à augmenter dans les zones en expansion ou géographiques incontournables.
      Le malheur en France c’est que les 2 principaux partis (raccourcis en UMPS) sont totalement acquis à la mondialisation.
       smiley


      • paul 26 février 2011 13:22

        Se loger constitue la priorité absolue de tout un chacun, que ce soit en tant que propriétaire ou en
        tant que locataire . C’est pourquoi le terme « droit au logement » a tout son sens .
        En même temps le logement est une activité hautement spéculative, on l’a bien compris avec la crise
        liée aux subprimes .En France comme ailleurs, c’est là que les spéculateurs prospèrent facilement .
        Un droit social fondamental est donc confronté au marché de l’immobilier, celui de l’offre et de la demande : il manque 900 000 logements, 700 000 personnes attendent un HLM .

        Il ne suffit plus de critiquer « l’État providence » , pour cacher le mépris d’un État régulateur qui aurait
        dû empêcher cette grave pénurie qui encourage à la spéculation . On a vu l’effet ridicule d’une loi (Robien je crois) qui a permis de construire dans des secteurs où il n’y a pas de demande .
        Le prêt à taux zéro pour les primo-accédants n’est qu’un subterfuge, un encouragement à l’endettement des ménages qui consacrent parfois près de 50 % de leurs revenus au loyer .
        Je veux une France de propriétaires disait sarko, encore du marketing .


        • easy easy 26 février 2011 16:23

          Il m’apparaît que, depuis 10 ans, il y a une partie des gens, en France, peut-être ailleurs aussi, qui considèrent que le marché de l’immobilier ne devrait pas répondre aux lois du marché. Qui considèrent que le marché immobilier est « autre chose », qu’il fonctionne différemment que celui du blé, du pétrole, de la chirurgie esthétique ou du cuivre.


          Alors qu’en ce qui concerne le riz, le blé, le soja, le charbon, les avions, les voitures et le foie gras, je ne vois personne mouliner contre des méchants spéculateurs ou s’interroger sur le pourquoi de la chèreté, c’est le cas pour l’immobilier et rien que pour l’immobilier.



          La cerise du bidule c’est que c’est le seul marché pour lequel des gens y vont à la fois d’accusations et de cassandreries.

          Concernant le pétrole, les cigarettes, le cuivre, le zinc ou l’or, je ne vois personne prédire, en oiseau de mauvaise augure, que ceux qui se sont précipités dessus ou qui refusent de brader leur trésor, vont s’en mordre les doigts, que leur trésor ne vaudra bientôt plus rien et qu’ils seront ruinés en plus d’avoir été salauds.

          Mais va savoir pourquoi, le marché de l’immobilier est traité en cas spécial, par ce groupe de personnes (dont il faut bien comprendre qu’elles ne possèdent pas ce trésor de pierre. Non pas qu’elles n’en veulent pas, mais pas à ce prix de folie, si j’ai bien compris)


           

          Et ce qui est curieux c’est qu’en face de ce groupe de frustrés (on le serait à moins mais va leur faire avouer ce point et je t’offre une caisse de champ) les proprios restent généralement silencieux, On dirait qu’ils se sentent coupables. 

          Moi, je me sens coupable (je ne rigole pas). C’est une manie chez moi, la culpabilité, m’enfin sur le chapitre de l’immo ouille que je me sens coupable de posséder une immense maison. 

          On se sent toujours coupable n’est-ce pas, de refuser un pain à quelqu’un à qui il manque 10 centimes pour faire le compte. On se sent toujours coupable n’est-ce pas de refuser de vendre un tableau à un amateur qui en est fou mais à qui il manque 1 million. 
          Remarque, on se sent aussi coupable de refuser de coucher avec quelqu’un qui avoue en avoir très envie.




          Là je craque, je n’en peux plus de cette culpabilité, de voir des gens à la rue alors que je fais du vélo dans mon salon, c’est décidé, je la brade ma maison qui est à 14 km de Notre Dame de Paris
          Qui la veut ?





          A qui vais-je la vendre plutôt ?


          •  C BARRATIER C BARRATIER 26 février 2011 17:57

            D’accord, j’ajoute que la valeur d’un bien dépend de la capacité à acheter de celui à qui il est proposé, sa valeur locative dépend de la capacité des locataires à payer. C’est donc l’évolution du niveau de vie des Français qui fera la valeur de l’immobilier.

            Par ailleurs, le goût des gens en matière de locaux à habiter, à vivre, évolue en ce moment très vite..
            Enfin les jeunes générations ont de plus en plus de cm de plus que leurs prédécesseurs, ce qui remettra tout en question, hauteurs des plafonds et fenêtres, volume des meubles. j’ai essayé de regarder ma maison en grimpant sur une caisse : c’était moins sympa !
            Ajoutons y la performance (et le coût) énergétique. Des maisons ne vaudront bientôt plus RIEN. Déjà les plus insuffisantes n’ouvrent pas droit à emprunt à taux zéro et leur prix chute.

            Au total, les gens voudront des maisons de plus en plus personnalisées, ils achèteront l’emplacement au prix tenant compte du coût de la démolition.


            • thomthom 28 février 2011 11:19

              Vous avez raison.. à un petit détail près : le niveau de vie n’est pas le seul à conditionner la solvabilité des ménages. Les taux d’intérêts jouent aussi énormément.

              Remontez les taux d’intérêt de 2 ou 3 points, et votre solvabilité va s’effondrer.. les prix ne pourront que baisser (et pas qu’un peu) après un phase naturelle de « grippage » du marché.

              la question est : les taux d’intérêts vont ils remonter ? si oui, de combien et quand ?

              bien malin celui qui peut le prédire, car les taux sont tiraillés entre deux facteurs aux effets opposés : d’un coté, nos économies s’essoufflent, on n’a pas de croissance, ce qui devrait contribuer à maintenir les taux bas. De l’autre, nos gouvernants pallient à la faiblesse de nos économies à coup d’endettement public massif et de planche à billet, ce qui devrait logiquement générer une inflation monstre (une mauvaise inflation, très désagréable car non accompagnée de hausses de salaires), et donc des taux qui flambent.

              Pour l’instant, le premier facteur semble dominant, pas qui sait si ça va durer ?


            • Michael T. 28 février 2011 14:52

              Merci pour cet article mettant les pieds dans le plat.

              Pour abonder dans le sens de l’auteur suggérant si j’ai bien compris la possibilité d’une baisse future du marché immobilier, je rajouterais quelques éléments concernant le contexte actuel :
              1) Les taux d’intérêt sont historiquement bas. Il ne peuvent que remonter. Nous observons d’ailleurs une orientation dans ce sens depuis quelques semaines.
              2) La fin de certaines aides fiscales qui soutenaient le marché depuis plusieurs années
              3) Des chiffres fournis par les professionnels de l’immobilier et un relais par les journalistes focalisés exclusivement sur le marché parisien
              4) Un profil de l’évolution du marché immobilier (cf. Courbes de Jacques Friggit) qui reproduit parfaitement l’évolution d’un marché conduisant à l’explosion d’une bulle spéculative (car il s’agit bien de cela) bien connue de tous les experts.
              Le portrait robot est le suivant : hausse continue et rapide pendant plusieurs années (prix augmentant de 100% voire plus), stagnation et légère baisse suivie d’une petite remontée après quelques mois (le marché réagit, les vendeurs retirents les produits de la vente en vue d’une situation plus favorable), puis enfin le marché s’effondre car les ventes baissent dramatiquement, les vendeurs sont contraints de baisser les prix et les acheteurs attendent à leur tour que les prix se stabilisent.
              Si l’on étudie l’évolution des prix au cours des 50 dernières années, ils sont toujours restés dans un domaine (appelé tunnel de Friggit) correspondant à un équilibre entre offre, demande, et revenus disponibles des ménages. Aujourd’hui les prix correspondent à 1,7 fois ce prix de référence...
              Ajoutons que les chiffres des derniers mois sont biaisés par l’empressement de certains acheteurs désireux de profiter des aides fiscales pour des biens achetés en fin d’année 2010...
              Pour ce qui est de la légende d’une hausse continue des prix de l’immobilier, il est instructif d’observer l’évolution du marché immobilier américain sur les 2 dernières années (en général en avance de 18 à 24 mois par rapport au marché français)...
              On peut citer également le cas du Japon où les prix baissent de façon ininterrompue depuis une vingtaine d’années.
              Alors chacun peut se faire une opinion, essayer de prévoir mais il me semble assez évident que le retour à des prix en rapport avec la valeur réelle des biens et le revenu des ménages est inéluctable. Reste à savoir quand cela aura lieu.
              Personnellement, je paris que l’année 2011 va être l’année du retournement du marché. Dont l’ampleur risque objectivement d’être historiquement forte, après une décennie de hausse historiquement forte.
              Comme dit l’auteur, à bon entendeur... smiley

              • Matt2pari 2 mars 2011 08:14

                Je me permettrais juste de commenter... votre commentaire.
                Tout d’abord, si mon article vous semble prevoir une baisse, cela signifie que je me suis mal exprime. Un certains nombres d’elements tendent vers une baisse, mais a eux seuls ne suffisent pas a la generer a coup sur.
                Ensuite, les aides fiscales ne sont pas terminees. Elles ont ete remodeles et il est encore difficle de prevoir l’effet du nouveau modele (je parle bien sur du PTZ plus).
                Enfin, je connais bien le tunnel de Friggit, comme beaucoup de nos lecteurs, celui-ci etant cite a tour de bras par de nombreux « partisans » de la baisse. Mais j’avoue m’en mefier. Certes, il semble faire preuve d’une certaine logique mais, etant egalement boursicoteur du dimanche matin, je sais que chaque graphique induit des regles qui paraissent naturelles, et semblent nous aider a prevoir l’avenir (les tunnels, les points pivtos, les indices de force, j’en passe et des meilleurs). Sauf que ces regles sont toujours deduites a posteriori, et en tout cas jusqu’a ce qu’un evenement viennent les contredire.
                Laissez moi prendre un exemple : l’indice de l’or a augmente de facon quasiment ininterrompue depuis dix ans, passant environ de 300 dollars en 2000 a 1400 dollars aujourd’hui (i.e. +350% en 10 ans...)... Et l’on entend pas grand monde dire que le cours de l’or va s’effondrer, car il a battu des records.
                En resume, encore une fois : personne n’est capable de dire quelle direction le marche prendra a terme. Dans un an, il pourra augmenter encore plus qu’aujourd’hui, meme si cela parait aller a l’encontre de tous les fondamentaux.
                En attendant, je vais acheter une caravane et squatter un parking d’Internarche.
                Merci pour vos commentaires constructifs.

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