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Accueil du site > Actualités > Economie > L’immobilier est-il un investissement sûr et rentable (...)

L’immobilier est-il un investissement sûr et rentable ?

L’investissement immobilier fait figure de placement idéal, sans risque, celui du « bon père de famille ». La pierre est la valeur refuge idéale selon les professionnels… de l’immobilier. L’immobilier est-il vraiment à la hauteur de son image de placement sûr et rentable ? Analyse.

Cet article n’aborde pas la question relative à l’achat de sa résidence principale. Acquérir son logement pour y habiter est une autre démarche. Ici, nous allons seulement déterminer si l’investissement immobilier est aussi sûr et rentable que le prétendent ses inconditionnels.

Par nature, un investissement sûr, ça n’existe pas !

Les acteurs impliqués dans l’immobilier propagent l’idée, trompeuse, qu’il s’agit d’un investissement sûr. Sauf que tout investissement comporte une part de risque. Toujours. La perte de tout ou partie de son investissement est une possibilité bien réelle et l’immobilier ne fait pas exception à cette règle.

Bien sûr, les partisans de l’immobilier vous diront qu’il est impossible de perdre la totalité de son investissement puisque le bien conserve, en théorie, une valeur résiduelle. Un raisonnement qui induit encore beaucoup de gens en erreur, tant les raisons de devoir vendre dans l’urgence sont nombreuses, accentuant, de fait, le risque de vendre à perte. Pour le côté sûr, on repassera.

Quel espoir de gains ?

Investir dans l’immobilier vous ferait gagner de l’argent tout de suite (loyers) et, cerise sur le gâteau, vous toucheriez le pactole à la revente (plus-value). Encore une fois, cette promesse de gains faciles est trompeuse.

Le rendement est faible ou inexistant

- Pour Jean Perrin, président de l’UNPI, la rentabilité se situe autour de 1%, voire 0% pour les redevables de l’ISF.

- La FNAIM, par l’intermédiaire de son président Jean-François Buet, évoque quant à elle un rendement locatif brut de l’ordre de 4 à 7%. A priori plus intéressant, mais nous verrons plus bas ce qui se cache derrière ce taux.

Vendre en dégageant une plus-value n’est pas une garantie gravée dans le marbre

S’il est vrai que pendant les années de folie haussière, réaliser une coquette plus-value à la revente était une issue envisageable, le niveau élevé des prix actuels, la conjoncture et le cycle baissier du marché ne plaident plus en faveur d’un tel scénario.

Les professionnels sont très partagés sur la réelle possibilité d’une plus-value. Même la FNAIM se montre prudente et s’interroge sur le sujet :

« L’offre de biens en mauvais état ou mal situés, en revanche, cherche encore sa demande. La baisse de prix qu’ils ont déjà enregistrée a-t-elle été suffisante ? ».

N’est-ce pas là une façon policée d’annoncer que les prix de ces biens ont un potentiel de baisse significatif, pour ne pas décourager les gens d’investir ?

En revanche, il ressort que la faible baisse opérée depuis 2011/2012 n’a pas été suffisante pour que les biens de mauvaise qualité atteignent un niveau de prix réaliste intégrant leurs défauts. Les acquérir avant la fin de la purge tarifaire expose l’investisseur, tout comme l’acheteur de sa résidence principale, à un risque significatif de devoir revendre à perte.

Le hic, c’est que ces biens médiocres représentent la majorité du marché. Comme la fixation du prix d’un bien immobilier ne repose pratiquement plus que sur la méthode dite par comparaison, la baisse de tels biens entraînera dans son sillage la baisse de tout le marché. Evidemment, certains types de biens résisteront mieux que les autres, mais surperformer le marché ne veut pas dire qu’un bien surperformant ne baissera pas. Son ajustement tarifaire sera simplement moindre par rapport à la moyenne baissière de référence.

Le calcul de la rentabilité de l’investissement immobilier : mélange entre œuvre de fiction et prophétie

Le rendement brut

Il est basé sur le prix d’acquisition et le montant des loyers. Par exemple, pour un bien acheté 100.000 € et loué 500 € par mois, le calcul est le suivant :

Loyers annuels x 100

Prix d’achat

Soit, dans notre exemple, 6.000 € divisés par 100.000 €, multipliés par 100 égale 6%. C’est le plus souvent ce rendement qui est évoqué pour illustrer la prétendue rentabilité de l’immobilier. Le souci avec le rendement brut, c’est qu’il travestit la réalité en la présentant sous son meilleur jour, oubliant au passage quantité d’informations essentielles au calcul du rendement final. En revanche, pour faire de gros titres sur les performances de l’investissement immobilier, c’est parfait. Sachez aussi que pour gonfler encore plus ces rendements bruts, le montant du loyer est lui aussi souvent décliné en « réalité augmentée ».

Le rendement net

Appelé aussi rendement net de charges et de frais, le calcul de ce rendement permet, en théorie, de s’approcher d’un résultat un peu plus réaliste.

En effet, les frais d’entretien, les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion et d’assurance sont déduits des loyers pour obtenir le montant réellement perçu par l’investisseur.

Le calcul du rendement net se heurte à plusieurs difficultés :

- Les lois concernant l’immobilier changent sans cesse. Baser un calcul sur des facteurs inconnus s’apparente donc à un jeu de hasard ;

- Décortiquer l’état d’un bien et/ou d’une copropriété pour évaluer les travaux futurs ainsi que les charges d’entretien à venir exige temps et connaissances, une partition technique loin d’être maîtrisée par la majorité des investisseurs ;

- En ce qui concerne les particuliers, l’entrée en vigueur de la réforme des valeurs locatives cadastrale est prévue pour 2018. Sans cette réforme, les taxes locales ont déjà flambé. Avec cette réforme, des augmentations massives d’impôts sont à prévoir pour les classes moyennes, ce qui va plomber encore plus lourdement le rendement net ;

- Les frais de gestion et d’assurance ne sont pas obligatoires, certes, mais en faire l’économie, c’est accepter l’idée d’accroître les risques liés aux impayés et aux dégradations du bien ;

- Le taux de vacance du bien est également à prendre en compte pour calculer au plus juste le rendement.

Au bout du compte, l’enveloppe globale de frais évolue dans une fourchette allant de 20 à 30 % du montant des loyers, en moyenne et si tout se passe relativement bien.

Le calcul du rendement net est déterminant pour savoir si, oui ou non, l’investissement est financièrement viable alors qu’il est le plus souvent basé sur des simulations d’évolutions qui ne reflètent pas la réalité. L’investisseur n’a aucun contrôle sur l’orientation que prendront ces charges. Le moindre grain de sable peut anéantir la rentabilité complète de l’investissement.

Le rendement net d’impôts

Un rendement est toujours personnel puisqu’il va dépendre du régime d’imposition de l’investisseur et des mesures fiscales concernant le bien. Communiquer massivement sur des rendements, qui ne sont rien d’autre que des généralités est, au mieux, de l’amateurisme, au pire, de la publicité mensongère.

Beaucoup de travail et d’investissement pour des cacahuètes

Suivre et s’occuper d’investissement immobilier est un travail à temps complet.

Si l’investisseur est sérieux, méthodique, efficace et qu’il arrive à un rendement net avant impôts de 5%, il peut s’estimer heureux. Cela vaut-il le coup de dépenser son temps, son argent et son énergie pour un résultat honorable, mais qui en plus d’être aléatoire, non garanti, ne relève pas non plus d’une performance exceptionnelle ? N’y a-t-il pas mieux à faire ailleurs avec son argent ?

Sans compter que l’immense majorité des investisseurs n’arrivera pas à atteindre ce rendement du simple fait qu’elle ne poussera pas l’étude et les analyses sérieusement. Afficher des performances négatives est même une possibilité non négligeable.

Apprécier la valeur intrinsèque du bien et de son environnement est la base de tout investissement sérieux

C’est une règle fondamentale. Pourtant, l’analyse du bien est survolée alors qu’il s’agit de la clé de voûte de tout investissement mûrement réfléchi. Si l’investisseur achète un bien en mauvais état, avec des travaux trop importants ou mal évalués, l’opération peut tourner au désastre financier.

Malheureusement, bien peu d’investisseurs privilégient cette voie, de bons sens, et se focalisent sur les tableaux Excel et les chiffres théoriques.

Acheter un âne au prix d’un cheval de course n’a jamais été une bonne affaire, surtout dans le cadre d’un investissement aux enjeux financiers aussi conséquents.

Les alternatives à l’achat immobilier sont-elles plus attractives ?

Comme nous venons de le constater, investir dans l’immobilier résidentiel n’a que peu d’intérêt au regard des risques encourus. Raison pour laquelle une multitude d’acteurs ont créé des alternatives pour investir dans l’immobilier, promettant des performances plus attractives.

Les résidences de services

La promesse : l’immobilier sans les contraintes de gestion. La réalité est souvent moins rose. L’article de Capital relate les aventures de nombreux investisseurs qui, pour certains, ont quasiment tout perdu. On est bien loin du concept de valeur refuge prêté à l’immobilier.
 

Investir dans les parkings

Une sorte d’eldorado avec des rendements annoncés de 8 à 12 %, moyennant des risques presqu’inexistants. Le rendement est certes alléchant, mais le montant du loyer est très faible, pour ne pas dire dérisoire, en valeur absolue. En outre, il s’agit d’un marché confronté à la concurrence des parkings publics, des développements de solutions type Autolib ou Vélib, des transports en commun, du covoiturage, des services de voitures avec chauffeur et surtout au fait que cela ne répond en rien à un besoin vital. Se loger est un besoin vital. Pouvoir garer son véhicule est accessoire et si ce n’est pas possible, rien n’empêchera une personne de vivre ou de se rendre à son travail différemment, sans son véhicule.

Investir dans les bureaux

Le Haut Conseil de Stabilité Financière, un organe de Bercy s’inquiète du cocktail explosif concernant l’immobilier de bureaux. Rentabilité en baisse, prix élevés et taux de vacance en hausse constituent selon le HCSF les ingrédients d’une surévaluation des prix de l’ordre de 15 à 20 % de l’immobilier de bureau (jusqu’à 30 % pour l’immobilier parisien).

Investir dans les bureaux ne semble pas ouvrir la voie à un « investissement sûr et rentable ».

Investir dans la pierre-papier, les SCPI

Investir dans une SCPI c’est acquérir des parts de société détenant des actifs immobiliers, d’où le nom de « pierre-papier ».

Malheureusement, cela emprunte de très loin les avantages liés à la Bourse, c'est-à-dire détenir un titre liquide, aisément négociable. Le système des SCPI est plus complexe et coûteux à l’achat, à la détention et à la revente. Tout le contraire d’un titre boursier pour lequel la liquidité est maximale.

La sélection d’une SCPI doit être fine, et l’investisseur très avisé, pour analyser le parc immobilier détenu par la société. Où est-il implanté, quel est son état, son âge, le taux de vacance moyen, le type de locataires, le rendement, l’historique, etc.

Encore une fois, nous sommes aux antipodes de l’investissement dédié au néophyte. Ce placement s’adresse plus aux investisseurs professionnels ou à ceux qui confieront cette étude à un conseiller en gestion de patrimoine chevronné.

Investir sous le statut de LMNP

Le statut étant plus avantageux que l’investissement locatif classique, un bon nombre d’investisseurs ont opté pour le LMNP. Un peu trop pour Bercy qui envisage une refonte de ce statut afin de récupérer une partie du magot que l’Etat estime perdre avec cet avantage fiscal… finalement jugé trop avantageux. Belle démonstration de fiscalité à géométrie variable. Vous investissez en fonction de règles prédéfinies par l’Etat et lesdites règles changent en cours de route, compromettant fatalement vos calculs de rentabilité. Un coup de canif dans le contrat de confiance fiscale en quelque sorte.

Conclusion

L’investissement immobilier est loin d’être la sinécure louangée par les lobbies immobiliers, à grands renforts de propagande médiatique :

- Les rendements sont ridiculement bas, inexistants ou même négatifs pour certains. Mais le bourrage de crâne fonctionne bien, et il y aurait toujours une bonne raison d’acheter selon les lobbies immobiliers ;

- Les investisseurs ruinés ou ayant perdu une majorité de l’argent investi sont loin d’être quantité négligeable. Ce triste sort affecte toutes les classes sociales, personne n’étant à l’abri de réaliser un mauvais placement ;

- Le marché immobilier est sous perfusion. Actuellement, le dispositif Pinel et les taux bas empêchent le marché de sombrer. L’envolée des prix des années 2000 n’a pas été corrigée et ceux qui achètent maintenant, sans exiger une forte décote, s’exposent à un risque maximum de perte en cas de revente à brève ou moyenne échéance. L’espoir de plus-value à la revente est mince et compter là-dessus est aussi naïf que suicidaire, sur le plan financier ;

- L’investissement immobilier est un engagement sur le moyen/long terme, nous sommes tous d’accord sur ce point. Pourtant, la fiscalité et la loi changent continuellement, c’est même devenu une habitude. Qui peut sérieusement anticiper les règles qui vont régir l’investissement immobilier dans un an ? Deux ans ? Cinq ans ? Autant tenter de lire l’avenir dans une boule de cristal ;

- La réforme de la valeur locative cadastrale qui entrera en vigueur en 2018 pour les particuliers risque de se transformer en hold-up fiscal… au détriment des classes moyennes. Le gouvernement fraîchement composé après les élections de 2017 fera valoir sa légitimité afin de procéder à un matraquage fiscal des classes moyennes et retournera la faute à la majorité précédente ;

- Les formes alternatives d’investissement immobilier sont tout aussi peu sûres. Notamment en ce qui concerne l’investissement dans les bureaux, dont nous sommes régulièrement informés qu’il forme une bulle prête à éclater ;

- Les investisseurs institutionnels (banque, assurance) se sont détournés du locatif résidentiel. Un signe que ce secteur n’est pas assez rentable et trop risqué pour ces investisseurs avides de copieuses rentabilités.

L’investissement immobilier est très loin d’être le placement idéal. La situation dans laquelle se trouve l’immobilier renvoie à celle du diesel dans le secteur automobile. Avantagé fiscalement par l’Etat, poussé par les constructeurs, le diesel avait toutes les vertus. Jamais on n’aurait pu imaginer que cette doctrine soit remise en question. Et pourtant… l’hégémonie du diesel a commencé à vaciller il y a quelques années et le phénomène va s’amplifier. Dès le 1er juillet 2016, les diesels anciens seront interdits de circulation dans Paris au prétexte de mesures visant à lutter contre la pollution. L’Etat n’a pas hésité à retourner sa veste sur le diesel et même à faire preuve de cynisme sur le sujet.

Pour en revenir à l’immobilier, la question n’est pas de savoir si l’Etat va retourner sa veste, mais quand ?

Laurent CRIADO

Site Internet : guidepratiqueachatimmobilier.com

Cet article peut volontiers être repris, sans coupures, pour informer le plus de monde possible. La photo illustrant l’article doit rester la même. Le nom de l’auteur doit figurer distinctement en début d’article, un lien doit renvoyer sur la page Agoravox de l’article. Merci à toutes et à tous.

Merci aux journalistes de respecter la déontologie de la profession en mentionnant clairement la source et en évitant toute forme de plagiat.

Si vous avez des attentes sur des thématiques liées à l’immobilier, prévenez-moi directement dans les commentaires ou via mon site.


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93 réactions à cet article    


  • sarcastelle 20 juin 12:34
    De deux individus l’un dispose de capital (ici, sous forme immobilière) et l’autre pas. Pour ce motif, le premier a le droit de prendre au second le tiers de son revenu sous forme de loyer. 

    Les soucis financiers du premier me font prodigieusement rire. 

    • oncle archibald 20 juin 12:57

      @sarcastelle c’est un peu simpliste non ? Il a rien en échange du tiers de ses revenus le « second » ? Il n’a pas quelques aides pour l’aider à se loger payées aussi par le premier sous forme d’impôts en tout genre ?? Simplet vous dis-je.

      Et bailleur c’est devenu de plus en plus un vrai métier, le quidam qui se lance dans l’investissement immobilier n’a pas fini d’être surpris par les loyers impayés, le logement dégradé, les huissiers et les avocats à payer pour arriver enfin à faire quitter les lieux au locataire indélicat ... après deux ans à l’avoir logé gratos plus un appart ravagé à remettre en état. Que du bonheur vous dis-je .

      A mon avis le quidam qui a de l’argent à placer va de moins en moins investir dans le locatif et seuls les grands groupes et les sociétés d’HLM resteront pour louer à ceux qui ne possèdent pas leur logement<< ; ces professionnels sont bien organisés pour tondre leurs locataires sans subir les inconvénients évoqués plus haut qui sont le lot du bailleur néophyte.


    • sarcastelle 20 juin 13:15

      @oncle archibald

      .
      Je n’ai pas prétendu qu’il soit facile de gérer ses surplus d’argent. 

      J’ai seulement dit n’être pas disposée à gonfler de tels surplus en fournissant le profits du bailleur. Je ne m’intéresse pas à ses chagrins de gestionnaire. Je m’intéresse aux miens. Aussi n’ai-je pas hésité à acheter le moins cher possible pour la rafistoler un peu une maison pas très habitable, pour qu’à terme (moyen seulement, puisqu’elle n’était pas chère) mon revenu me profite pleinement... à moi. 

      J’ai aussi des économies, dont je dois dire qu’elles rapportent très peu, de l’ordre du pour cent. Je n’en fais le reproche à personne, d’ailleurs, car de quel droit faudrait-il qu’autrui me fît des cadeaux significatifs au motif que je peux lui prêter ce qu’il n’a pas ? 

    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 20 juin 13:28

      @sarcastelle
      Merci pour votre lecture et votre commentaire.

      L’article a pour but d’exposer le fait que l’investissement immobilier n’est pas aussi rose que ce que voudraient nous faire croire les acteurs directement intéressés.

      Le but de l’article n’est pas de victimiser le locataire ni de pleurnicher au nom des propriétaires. Les abus de quelques uns dans les deux camps compliquent la situation du logement qui est un désastre pour des millions de personnes en France.


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 20 juin 13:34

      @oncle archibald
      Merci pour votre lecture et votre commentaire.

      Vous soulignez exactement ce que j’expose dans l’article.

      L’investissement immobilier est un vrai métier.

      Le locataire peut également payer des impôts, ce n’est pas réservé qu’aux propriétaires.

      Investir dans l’immobilier présente un niveau de risques importants, bien loin du mythe (de la propagande ?) prêté à la pierre.


    • foufouille foufouille 20 juin 14:05

      @oncle archibald
      le quidam qui se lance dans l’investissement immobilier n’a pas fini d’être surpris par les loyers impayés, le logement dégradé, les huissiers et les avocats à payer pour arriver enfin à faire quitter les lieux au locataire indélicat ... après deux ans à l’avoir logé gratos plus un appart ravagé à remettre en état. Que du bonheur vous dis-je .
      ben pour le locataire, c’est pire. tu perds tes meubles et ta santé en cas de problème. en plus du fric.
      ça prend des années aussi. mais plus que deux ans. et sans aucun résultat garanti.
      le pire étant quand le bailleur n’est pas le propriétaire. le vrai étant en maison de retraite mais n’a rien signer ou pas du tout de la famille.


    • kader kader 20 juin 23:02

      @Laurent CRIADO
      bonjour,
      le holdup fiscal a déjà eu lieu à plusieurs reprises. Le passage de la CSG de 12 à 15.5% annoncé comme une hausse de 3 points de la CSG est une augmentation de près 30%. Quel secteur d’activité peut encaissé une hausse de 30% d’impôts.(oui je sais tout le monde a eu cette augmentation)

      La taxe sur les plus-values à la revente est passée de 15 à 22 ans (19 à 23%) et 30 ans (15.5%).

      Il faut garder un bien 15 ans pour perdre la moitié de l’impôt et 25 ans pour perdre la moitié de la CSG.

      Il est probable que cela ralentisse considérablement les reventes, tout le monde attend que la plus-value baisse un peu pour ne pas se faire dépouiller par l’état (sinon c’est 34.5%)

      L’augmentation de la CSG et des taxes foncières (en général x2 en 20 ans chez nous à Marseille) étant déductibles érode l’imposition réelle des propriétaires, ce qui est un comble pour l’état.

      Le scandale du seuil de l’ISF à 1.3milions décourage beaucoup d’investisseurs de franchir ce cap.
      Cela diminue un peu plus le rendement des biens qui induisent de l’ISF.

      Mais faire un placement de 100 000 euros pour 500 euros de loyer c’est pas rentable.
      Je préférai faire un investissement de 70 000 euros avec 30 000 euros de travaux car les travaux sont entièrement déductibles des impôts de suite. Le cout de l’opération est le même mais avec cette façon de faire on est gagnant fiscalement.

      Après cela c’est vrai, faire de l’immobilier demande des connaissances fiscales juridiques techniques et une expérience de plus en plus grande. Il ne reste déjà que les pro ou les semi pro capables de s’engager en connaissance de cause. Les autres jettent l’éponge les uns après les autres.

      Bref, il ne faut pas faire d’immobilier locatif si on y connait rien, et ceux qui ont des biens pour la plupart attendent la fin de la plus-value pour récupérer leur argent.

      Le plus gros soucis est la fiscalité abusive. La baisse des revenus issus de l’immobilier locatif est d’environ 50% depuis 15 ans.


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 21 juin 08:42

      @kader
      Merci pour votre lecture et votre commentaire.

      Je comprends votre point de vue concernant l’imposition de l’immobilier même si je ne partage pas l’idée de faire du logement un actif financier, un placement.

      Comme vous le faites remarquer et comme je le souligne dans l’article, pour gagner de l’argent il faut être extrêmement rigoureux et professionnel, donc c’est une vrai métier.

      Dans ce cas là, on peut légitimement se demander pourquoi si c’est une activité professionnelle, elle doit bénéficier d’une fiscalité spécifique.

      Votre exemple de la déductibilité des travaux est justement un de ces non-sens concernant l’immobilier.

      La politique doit faire du logement une solution et non un problème. Force est de constater qu’à chaque nouvelle politique, le logement devient de plus en plus un problème et que la solution s’éloigne.

      Tant que nous aurons des hommes et des femmes politiques qui ne savent rien faire d’autre que de la politique, la solution tardera à venir ou ne viendra jamais.

      Il faut des personnes dont ce n’est pas le métier, qui ne sortent pas des palais ou des salons feutrés, des gens qui savent ce que payer un loyer ou un crédit à la fin implique comme charge de travail et comme efforts.


    • kader kader 23 juin 22:33

      @Laurent CRIADO
      A vrai dire même si c’est un placement financier on fait énormément de social, on arrange les locataires on « fait crédit » plus souvent qu’on voudrait etc..on loue à des gens qui ne peuvent pas louer à des agences etc
      mais quand on met 100 000 euros dans l’immobilier c’est aussi pour en retirer quelque chose.
      Après y a l’art et la manière de le faire.


    • Zip_N Zip_N 20 juin 13:19

      « L’investissement immobilier est très loin d’être le placement idéal »

      L’immobilier doit pas être le placement pour générer des profits sur les moins pauvres, mais un logement. Si c’était le placement idéal, il aurait déjà été dominé par les magnas de la finance.


      • foufouille foufouille 20 juin 14:07

        @Zip_N
        c’est le cas pour certaines villes. paris est assez cher. londres est réservée aux riches mais avec une belle bulle à arnaque.


      • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 20 juin 14:08

        @Zip_N
        Merci pour votre lecture et votre commentaire.

        Je partage votre point de vue sur l’immobilier en tant que besoin primaire, c’est-à-dire se loger.

        Ce que vous évoquez concernant les magnats de la finance figure dans ma conclusion sous la dénomination d’investisseurs institutionnels.

        L’article a pour objectif de montrer la réalité telle qu’elle est pour la grosse majorité des « investisseurs » qui se lancent dans l’immobilier. La plupart ne gagneront rien et certains perdront même de l’argent.

        L’article a pour but d’informer ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier que ce n’est pas la panacée.


      • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 20 juin 14:32

        @foufouille
        L’investissement immobilier est à étudier pour chaque bien en fonction de la forme et du niveau d’imposition de chaque investisseur.

        Tirer des généralités sur des villes, de l’ancien, du neuf ou toute autre chose, entre dans le domaine des généralités qui n’ont rien de factuelles.

        C’est le piège dans lequel se laisse enfermer les « investisseurs » en succombant aux sirènes de l’immobilier.


      • foufouille foufouille 20 juin 14:44

        @Laurent CRIADO
        c’est comme tout investissement. mis à part un tremblement de terre ou une autre catastrophe, tu auras toujours ton bien immobilier.


      • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 20 juin 14:59

        @foufouille
        Sur le principe c’est plutôt oui.

        Sauf que dans l’article il est évoqué le cas de l’investissement immobilier. C’est-à-dire un bien dans lequel ne loge pas son propriétaire.

        Donc le propriétaire n’a pas la jouissance de son bien et ne profite donc pas de la fonction de se loger. C’est le locataire qui en jouit.

        Les raisons de devoir vendre sont nombreuses et expose le propriétaire à une revente à perte. Et sauf à garder indéfiniment un bien, pour s’y loger, la valeur résiduelle d’un bien (locatif) ne sert à rien.


      • Zip_N Zip_N 20 juin 15:02

        @Laurent CRIADO

        Le logement doit pas être une entreprise privatisée pour quelqu’un sur le malheur des autres sans logements. L’état doit avoir un contrôle sur les habitations sinon les magnats dictent une volonté
        péremptoire de loi pour augmenter leur rendements, comme par exemple, diminuer l’offre (et la construction) pour augmenter les prix et les bénéfices.


      • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 20 juin 15:08

        @Zip_N
        Je comprends votre point de vue concernant le fait que le logement, besoin primaire, n’a pas à être un placement financier.

        Après je ne suis pas tout à fait d’accord sur le fait que vous sous entendez que les locataires sont malheureux et par conséquent les propriétaires heureux.

        C’est un peu l’idée que veut faire passer le lobby immobilier, à savoir que le logement soit une sorte de mesure de réussite sociale.


      • foufouille foufouille 20 juin 15:16

        @Zip_N
        les revenus des gens sont limités. donc augmenter les prix des loyers a une limite.
        vivre en colocation à quatre dans deux pièces comme pour londres est juste bon pour des jeunes.


      • Zip_N Zip_N 20 juin 15:23

        @Laurent CRIADO

        Oui cela peut se sous entendre, les propriétaires n’ont pas d’intermédiaire à rétribuer : les propriétaires ont le choix, les locataires ont pas le choix, lequel est le plus heureux des 2 ? ils sont plus heureux car leur logement leur coute moins cher que si ils l’avaient loué toute leur vie. Si les propriétaires étaient pas plus heureux ils loueraient et ne dépenseraient pas une telle somme, « le sous entendu » est pas une chose abstraite.


      • chantecler chantecler 20 juin 15:33

        @foufouille
        Faut dire que les English ont fait très fort dans la spéculation immobilière sous l’ère Thatcher .
        Alors oui , il y a une génération qui a vu monter les prix jusqu’au ciel (ce qui a fait la promotion du néolibéralisme) et maintenant les jeunes , leurs enfants sont dans la quasi impossibilité de se loger .
        Je ne sais pas si c’est pour ça qu’ils sont arrivés en masse dans notre pays pour mettre la main dans certaines régions sur tout ce qu’ils trouvaient à bas prix .
        Et maintenant ils vivent entre eux , en communautés , et au bout de 8 ans ne parlent toujours pas trois mots de français .
        Ce qui signifie qu’ils ne cherchent que très peu à s’intégrer .
        Forme de colonisation par l’argent .


      • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 20 juin 15:57

        @Zip_N
        Ce qui est sûr pour de l’investissement immobilier, à savoir que ça ne rapporte rien à la la grande majorité des investisseurs n’est pas aussi évident quand il s’agit de sa résidence principale.

        Le mythe consistant à dire que le locataire jette son argent par les fenêtres par rapport à un propriétaire n’est pas aussi vrai que cela.

        Certains locataires ont parfaitement le choix et choisissent justement le fait de ne pas se retirer le pouvoir d’avoir le choix de :

        - déménager sans risque de moins value
        - déménager pour saisir une opportunité de travail ou de business
        - ne pas payer encore plus de taxes locales en s’acquittant de la taxe foncière
        - ne pas se retrouver avec un bien qui ne vaut plus rien en cas de catastrophe naturelle
        - ne pas se trouver bloquer à payer des travaux ou un entretien couteux
        - etc,

        Je ne suis pas sûr que ceux qui ont le choix soient forcément les propriétaires.

        La notion de bonheur n’est pas à lier à l’argent, sinon tous les « pauvres » seraient malheureux et tous les riches seraient heureux.

        Posséder sa résidence principale est certainement plus à concevoir d’un point de vue idéologique que purement financier. Car d’un point de vue financier les charges qui accompagnent le statut de propriétaire rendent la rentabilité de l’opération assez lointaine.


      • foufouille foufouille 20 juin 17:13

        @Laurent CRIADO
        la location est quand même plus cher, hors HLM mais faut avoir envie, que d’être propriétaire.
        c’est aussi une sécurité en cas de travaux ou décès du bailleur.


      • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 20 juin 17:23

        @chantecler
        A logement comparable, la location n’affiche pas forcément un loyer plus élevé.

        Je connais nombre de cas où c’est même plutôt le contraire.

        Effectivement, la location permet de ne pas se retrouver avec des charges concernant des travaux importants.


      • foufouille foufouille 20 juin 17:29

        @Laurent CRIADO
        "A logement comparable, la location n’affiche pas forcément un loyer plus élevé.

        Je connais nombre de cas où c’est même plutôt le contraire."

        mis à part le cas du logement hors de prix et donc rarement louable, je vois pas trop.


      • kader kader 23 juin 22:37

        @Zip_N
        cest ce que font les hlm qui sont totalement exonérés de fiscalité qui ont des investissements institutionnels des prêts à des taux dont personne ne rêve. Et qui possèdent un parc locatif EXTRÊMEMENT RENTABLE.
        Le rendement sans fiscalité est supérieur de 30% au moins.


      • Zip_N Zip_N 24 juin 10:08

        @Laurent CRIADO

        « Je ne suis pas sûr que ceux qui ont le choix soient forcément les propriétaires. »

        Comment pouvez vous dire une absurdité pareil ? quand vous pouvez vous permettre d’acheter une propriété vous pouvez aussi louer, le contraire est pas possible cela s’appelle le choix et les moyens de les obtenir !


      • l'Ane Artiste l’Ane Artiste 26 juin 19:30

        @chantecler
        Si les anglais ont investi en France, c’est (si j’ai bonne mémoire) uniquement pour une question de droits de succession.


      • foufouille foufouille 20 juin 13:55

        « L’offre de biens en mauvais état ou mal situés, en revanche, cherche encore sa demande. La baisse de prix qu’ils ont déjà enregistrée a-t-elle été suffisante ? ».
        ben oui, plus de pigeon
        - Les frais de gestion et d’assurance ne sont pas obligatoires, certes, mais en faire l’économie, c’est accepter l’idée d’accroître les risques liés aux impayés et aux dégradations du bien ;

        une assurance ne sert pas à grand chose sauf pour les riches.
        L’investisseur n’a aucun contrôle sur l’orientation que prendront ces charges. Le moindre grain de sable peut anéantir la rentabilité complète de l’investissement.
        mince ! c’est juste ton budget.
        Si l’investisseur est sérieux, méthodique, efficace et qu’il arrive à un rendement net avant impôts de 5%
        plus, c’est le pigeon pour madoff.
        c’est pas magique ni merveilleux ou juste pour faire rentier.


        • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 20 juin 14:18

          @foufouille
          Merci pour votre lecture et votre commentaire.

          La faible baisse des prix depuis 2011 / 2012 n’a pas compensé la hausse vertigineuse des années 2000.

          C’est pourquoi la situation du logement est déplorable en France et compliqué pour des millions de personnes. Jeunes, moins jeunes, actifs, retraités, riches ou moins riches, c’est un problème majeur.

          La plupart des « investisseurs » qui se lancent dans la pierre ne gagneront pas un centime. Alors l’article n’est pas là pour dénoncer cela.

          Chaque personne peut et doit vérifier toute forme d’investissement. L’article est là pour montrer l’énorme travail du lobby immobilier qui se fait au détriment de ces investisseurs et des français.

          Le budget annuel alloué au logement est considérable et les résultats sont inexistants.

          Mieux utilisé, ces plus de 40 milliards d’euros annuels, pourraient et solutionner le problème du logement et vraiment faire du secteur de l’immobilier un vecteur de croissance pour la France.

          Actuellement, ni l’un, ni l’autre ne sont au rendez-vous.


        • tarramik (---.---.221.83) 20 juin 18:17

          @Laurent CRIADO
          C’est vrai mais le pb est encore plus vaste que cela. Il faut sans cesse de nouveaux logements et c’est sans fin : le taux de divorce très important, de plus en plus de célibataires ou femmes seules avec enfants, arrivée de centaines de milliers de personnes chaque année (je ne parle même pas de la vague migratoire sans précédent) et un paysage urbain construit pour la voiture qui est à l’agonie.

          Je ne crois pas que l’on pourra solutionner le pb du logement avec cette illusion de la croissance. L’urbanisation crée des problèmes que les récents événements climatiques (inondations) sont venus confirmer, même si le bétonnage n’est pas la seule cause. 
          La destruction de zones humides, la construction en zone inondables, la modification des cours d’eau naturels ... sont autant de décisions absurdes qui concourent à des catastrophes comme celle qu’il y a eu en Vendée (avec des dizaines de morts). 
          On ne pourra pas bétonner toute la France ... 
          On s’éloigne du sujet, certes, mais tant que l’on considérera l’immobilier comme un investissement et non un projet de vie pour une personne/famille enracinée avec une réflexion préalable sur les changements à effectuer dans les transports, entre autres, nous irons droit dans le mur. 


        • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 20 juin 18:26

          @tarramik
          Merci pour votre lecture et votre commentaire.

          Le problème du logement est en effet très vaste.

          Avec la concentration des gens sur quelques zones d’emplois, on en vient toujours au même point, la décentralisation.

          Elle n’existe que dans la théorie. Dans la réalité, on est loin, très loin.

          Et pourtant redynamiser tous les territoires c’est peut être là que se trouve la clé d’un modèle de société plus juste, plus humain et profitable au plus grand nombre.


        • tarramik (---.---.221.83) 20 juin 19:00

          @Laurent CRIADO

          Merci de votre réponse
          Absolument. Il y a heureusement un mouvement d’exode urbain et de retour à la terre qui a commencé depuis quelques années. Il y a des milliers de maisons inoccupées, des villages désertés qui ne demandent qu’à être redynamisés. L’économie (au sens « faire des économies », « économiser les ressources » ...) est là, et non dans le bétonnage systématique et des espaces urbains qui sans cesse croissent à l’infini charriant avec eux des problématiques lourdes (gestion du transport, pbs environnementaux ...). 

        • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 20 juin 19:36

          @tarramik
          Mais de rien, c’est la chance d’un site comme Agoravox, pouvoir échanger.

          Oui mais le phénomène est encore trop marginal, malheureusement...

          Les villages vides sont en effet un désastre pour la France et pour les Français. Perdre des pans entiers de nos régions pour entasser les gens sur quelques pôles économiques c’est lamentable.

          Nos politiques ne comprennent rien à la réalité, ils gagnent plus d’argent, deviennent plus riche et moins emmerdé qu’un entrepreneur alors qu’ils n’ont pas de métier à part celui de nous faire les poches !

          Répartir l’économie sur tout le territoire lisserait et freinerait la folie des prix liés au logement dans un premier temps et permettrait de faire de l’immobilier un gros vecteur de croissance qui profite à tous en lançant de vastes programmes de rénovation.

          En réglant le problème du travail au noir et des travailleurs détachés, ce serait de l’emploi non délocalisable pour des milliers d’entreprises sur tout le territoire.

          Ce serait aussi une formidable opportunité de lancer un vrai plan concernant les réductions d’énergie dans l’habitat. Quelque chose de clair, simple, ambitieux avec un vrai cap. Tout l’inverse de ce qui existe aujourd’hui.

          Ces réductions faites ou lancées nous pourrions choisir par référendum ce que nous voulons pour notre production d’électricité.

          Dynamiser les territoires c’était ma réflexion concernant les travailleurs au Smic habitant en IDF et qui pourraient s’installer en province pour améliorer leurs niveaux de vie ainsi que leurs qualités de vie. L’année dernière on m’a dit que je voulais envoyer les pauvres en province !!!!

          Alors que pour ces personnes ce serait l’occasion de créer leurs propres solutions sans l’aide de personne et encore moins de nos politiques.


        • Rincevent Rincevent 20 juin 14:24

          Si l’immobilier locatif attirerait à nouveau ceux qui ont de l’argent à placer, c’est bien parce que les placements financiers classiques ne rapportent plus que des clopinettes, en attendant le gros crash (que plus personne ne discute, sauf la date).


          • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 20 juin 14:44

            @Rincevent
            Merci pour votre lecture et votre commentaire.

            Il semble qu’aucun placement ne rapporte sérieusement sauf aux banques et à tous ceux qui vivent sur la bête.

            Les investisseurs ne font que nourrir la bête, aussi bien pour les placements financiers que dans l’immobilier locatif.


          • oncle archibald 20 juin 15:17

            @Laurent CRIADO « aucun placement ne rapporte sérieusement sauf aux banques »

            Votre remarque me rappelle une interview de Monsieur Partouche qui disait avoir compris un jour que la seule façon de gagner de l’argent au casino était d’être le propriétaire du casino. A ce jour le groupe Partouche gère plus d’une quarantaine de casinos.


          • Ahmed Jouany 20 juin 15:22

            @Laurent CRIADO


            Vous avez raison même si à lire certains commentaires, je pense que les adeptes de la lecture en biais vous aient mal compris et pensent que vous prenez la défense des proprios ^^

            Soit dit en passant, le meilleur investissement repose quand même sur le contrôle de son argent et de son temps. Et ça, y a que la création d’une entreprise qui le permet. Ca reste mon avis...

          • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 20 juin 15:23

            @oncle archibald
            Monsieur Partouche a semble t-il raison !

            Ici, dans l’immobilier les propriétaires du casino tout entier sont les seuls à gagner de l’argent.

            Ces propriétaires sont tout ceux qui en vivent, à savoir, l’Etat, les banques, les agences immobilières, les notaires, etc...

            Pour le propriétaire d’un logement, s’il veut réellement gagner de l’argent il doit se professionnaliser et entrer dans le cercle de ceux évoqués ci-dessus.


          • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 20 juin 15:31

            @Ahmed Jouany
            Merci pour votre lecture et votre commentaire.

            Effectivement, j’ai l’impression que la lecture en biais est en action !

            Alors pour mettre les choses au point, l’article n’est pas là pour monter les locataires contre les propriétaires ou pour défendre les uns par rapport aux autres.

            Dans l’article, je montre juste que l’immobilier en tant qu’investissement n’est pas une bonne affaire. C’est tout et c’est déjà pas mal !

            Pour la création d’entreprise, je suis de votre avis. Et cela apporte bien plus à l’économie française que de placer tout son argent dans un crédit immobilier.


          • Ahmed Jouany 20 juin 15:42

            @Laurent CRIADO

            Nous sommes bien d’accord, la rente immobilière emprisonne l’individu et asphyxie l’économie tout entière tandis que les PME apportent vraiment beaucoup, enfin, c’est ainsi que je le vois... L’éternel débat de l’économie productive contre l’économie spéculative. Il faut croire que nos chers dirigeants ont choisi leur camp en assassinant toujours plus les petites entreprises tout en accordant des privilèges fiscaux aux rentiers toujours plus nombreux (les privilèges)...

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