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Accueil du site > Actualités > Economie > La bombe à retardement foncière

La bombe à retardement foncière

Dans un contexte économique plus que morose, les conséquences des restructurations militaires pourraient être dramatiques pour Metz, du fait de l’immense offre foncière qui va en découler. En effet, selon un rapport municipal sur l’état et l’utilisation de la surface du ban communal de Metz, cette disponibilité massive de terrains et de bâtiments militaires, qui dans bon nombre de cas tiendrait plus de l’atout que du handicap, puisqu’il suffit souvent de gérer l’arrivée des terrains sur le marché, va poser de sérieuses questions à ville au niveau de l’entretient et de la reconversion de ces futures friches. Avec pour risque évident de submerger le marché, mais aussi d’ôter les moyens nécessaires à une politique d’équipement et d’urbanisation raisonnée. Il convient donc de réfléchir à une plus large échelle spatio-temporelle. Et si une partie des militaires pouvaient rester sur place, cela arrangerait bien les affaires de la municipalité. Mais encore faut-il se donner les moyens de ses ambitions.

L’objectif immédiat du rapport précédemment énoncé était d’évaluer l’impact de la mise à disposition des sites libérés par l’armée, suite aux restructurations militaires. Et les résultats ne sont guère encourageants. En effet, il est établi que la surface totale du ban communal de la ville de Metz est de 4200 hectares. Les quartiers d’habitats n’y représentent cependant que 22% de cette surface. La densité est par conséquent faible, avec seulement 136 habitants à l’hectare. Il n’y a ainsi que 931 hectares de ville habités réellement. Quand à la ville active, celle des sites économiques, commerciaux, des services et de l’industrie, elle ne représente que 300 hectares, soit 7 % du ban communal. Par conséquent, il y a des centaines d’hectares de disponibles à Metz. Certaines grandes zones d’aménagement sont d’ailleurs en cours de commercialisation ou à l’étude, comme le quartier de l’Amphithéâtre, Sansonnet, les Coteaux de la Seille ou encore les Hauts-de-Vallières. De même, les projets de zones d’activités économiques sont également très nombreux. Les sites qui pourraient être cédés par l’armée dans les prochaines années représentent quant à eux 586 hectares sur l’ensemble de l’agglomération (plus de 100 hectares pour les sites cessibles, 380 pour la base aérienne 128 et 101 autres potentiellement cessibles). Autrement dit 63 % de la ville habitée de Metz ! C’est énorme et c’est une véritable une bombe à retardement ! Pourquoi ? Tout simplement parce qu’il faudra au moins cinquante ans pour que le marché absorbe tous ces hectares. Si bien qu’il continuera malheureusement à avoir des friches militaires à Metz pendant tous ce temps, voire plus. Et encore, tout cela ne tient pas compte des futures friches hospitalières liées à la construction de deux nouveaux hôpitaux ! Ainsi, pour remplir les 586 hectares par du logement, il faudrait un apport de 80 000 habitants dans 38 000 logements, en se basant sur la densité urbaine actuelle ! Une hypothèse complètement utopique. Au rythme actuel des ventes, il faudrait 60 ans pour tout commercialiser, sans compter les secteurs en projets cités précédemment. Ainsi, il y a 8000 logements dans les tablettes de la municipalité, plus ou moins avancés, sur l’ensemble de l’agglomération : de 1600 à 2000 sur les coteaux de la Seille, 1500 dans le quartier de l’Amphithéâtre et jusqu’à 3000 sur 57 hectares des Hauts-de-Vallières, qui comptent actuellement 1070 logements. Ce dernier projet d’urbanisation prévoit en outre la construction d’une maison de retraite. De même, le futur transport en commun en site propre pourrait desservir ce quartier via la coulée verte qui structure la colline, mais à condition que la commune de Saint-Julien-les-Metz soit d’accord. Enfin, il faudrait encore ajouter au rang des projets, 760 000 m² de locaux d’activités, dont 400 000 m² de bureaux ! De quoi tenir une quarantaine d’années au rythme actuel ! Metz subit donc des bourrasques comme la ville n’en a plus connu depuis les conflits armés qui ont marqués sont Histoire trois fois millénaire. L’hémorragie suite aux restructurations militaires, des projets non aboutis comme l’Amphithéâtre et le Technopole 2 sont par ailleurs arrivés au pire moment de la crise…

Pour tenter de trouver une solution à tous ces problèmes, en apparence insolubles, il convient de recourir à la planification, car la ville ne peut pas tout mettre sur le marché en même temps. Il faut au contraire échelonner les projets et avancer par étape. L’enjeu est donc dans le portage du foncier. La ville et la Communauté d’Agglomération de Metz Métropole (CA2M) devront prendre leurs responsabilités, une fois n’est pas coutumes. Mais cela va coûter très cher, car même si la France cède tous ces terrains à l’euro symbolique, il va bien falloir tout de même entretenir les bâtiments, avant de pouvoir leur trouver une nouvelle vocation ou de les mettre sur le marché. L’offre foncière est beaucoup trop abondante à Metz et il convient d’en prendre compte pour les restructurations militaires. Mais déjà, même sans les conséquences iniques du Livre Blanc, l’offre était trop abondante !

Mais d’où cela peut-il bien venir ? Pour le comprendre, un éclairage historique s’avère nécessaire. La ville de Metz a en effet la « chance » de ne pas être coincée dans ses limites communales. Elle possède d’ailleurs l’un des bans communaux les plus confortables des villes de cette importance et cela n’a pas été sans conséquences sur son attitude vis-à-vis de son environnement et son voisinage au cours du demi-siècle écoulé. C’est en 1961 que Raymond Mondon fait adopter l’intégration à Metz des trois communes périphériques immédiates que sont Vallières, Borny et Magny. Si elle n’offrait à cette époque que 4000 habitants supplémentaires, elles laissaient néanmoins entrevoir un potentiel foncier fantastique. La ville ne se gêna par la suite pas pour aménager et urbaniser ces secteurs. Mais Metz, n’ayant pas, contrairement à Nancy, besoin de ses voisins pour stimuler sa propre croissance conduit une politique assez individualiste. Une tendance que Jean-Marie Rausch portera jusqu’à la caricature avec un district qui ne comprenait ni Woippy ni l’essentiel des communes situées au Sud de l’agglomération où explosait une immense zone commerciale. Depuis 2002 et la création de la CA2M, la situation est quelque peu rentrée dans l’ordre, même si c’est toujours sur son propre territoire que la ville a pu construire son développement, par exemple avec le Technopole, ainsi que des opérations d’habitats programmés.

Loin de plonger dans le catastrophisme, il faut tout de même admettre que la situation future de la ville s’avère des plus délicates à négocier… 


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15 réactions à cet article    


  • Lisa SION 2 Lisa SION 2 14 mars 2009 13:12

    Bonjour BLE,

    Formidable ! A l’heure exacte où s’imposent dans l’urgence, des problèmes chroniques :

    1_ Centres de rétentions en cartons inadaptés et inconfortables...

    2_ Manque de logements sociaux en centre ville...

    3_ Absence d’offres envers les SDF, dont je rappelle le sens, sans domicile fixe...

    4_ Surpopulation des prisons sans espaces verts ni locaux industriels pour formation ou travaux d’intérêt public...

    Votre article peut apporter ces quatre solutions d’un seul jet.

    Puisque nous sommes tranquilles entre nous, je veux bien en débattre avec vous.


    • Marc Bruxman 14 mars 2009 18:52

      Il est une ineptie de dire que l’offre de foncier peut être trop abondante à moins de souhaiter une spéculation malsaine sur l’immobillier. Des villes comme Paris sont horriblement chères justement parce qu’il n’y a plus de terrains à bâtir, des villes de province sont chères parce que la mairie contrôle le foncier et délivre les permis de construire avec parcimonie. 

      La meilleure façon de faire baisser les prix pour tout le monde et de façon saine et durable ce ne sont pas les HLM qui concentrent les problèmes mais la libération du foncier qui fait baisser le prix des terrains au mètres carrès. 

      Quand au livre blanc cela n’a rien d’inique. L’armée n’a pas pour mission à faire dans l’aménagement du territoire mais à défendre le pays. 

      Cela dit votre ville a beaucoup d’atouts méconnus qu’il faudrait mieux mettre en valeur surtout maintenant que le TGV est la. Elle a souvent par sondage, une image de ville grise et terne et je dois dire avoir été très agréablement surpris lorsque j’y suis passé pour un congrès organisé au niveau de la Saulcy. Et il y a surement moyen de mettre en valeur tout le beau patrimoine qui s’y trouve !



      • foufouille foufouille 15 mars 2009 10:39

        @ brux
        c’est drole mais lorsque les terrains non constructible sont "liberalise" en CU positif, les prix ne baissent pas, ils augmentent
        de meme pour les vielles baraques pourris


      • Céline Ertalif Céline Ertalif 14 mars 2009 21:54

        Il est une ineptie de dire que l’offre de foncier peut être trop abondante à moins de souhaiter une spéculation malsaine sur l’immobillier - Pas mieux.

        des villes de province sont chères parce que la mairie contrôle le foncier et délivre les permis de construire avec parcimonie. Le contrôle par exercice du droit de préemption urbain est souvent la seule façon pour une ville de préserver de la qualité urbaine, de garder du stationnement ou au contraire d’éviter qu’il s’en fasse. Les villes cherchent rarement à faire monter les prix du foncier.
        "Metz subit donc des bourrasques comme la ville n’en a plus connu depuis les conflits armés" - je ne comprends pas la logique de l’article et son objectif, mais cette phrase-là ne serait-ce pas un peu n’importe quoi ?


        • Croa Croa 14 mars 2009 23:49

          «  Les villes cherchent rarement à faire monter les prix du foncier. » Tout à fait ! Ce sont les professionels de l’immobillier, aidés des politiques (mais sous d’autres formes que celui décrit plus haut ) qui organisent le marché à cette fin. Politiquement, choisir d’aider les financements d’accès à la propriété tout en refusant d’agir pour le logement social aboutit à deux effets cumulatifs : Exclure les plus pauvre du droit à se loger et augmenter les coûts pour les autres (qu’ils soient encore locataires ou engagés à devenir propriétaire de leur logement car tous doivent payer pour entretenir les "rapaces") Dynamiter des barres d’immeubles (après les avoir laisser se dégrader, etc.. ) à un effet bien plus évident sur l’immobillier que celui d’un coup d’aile de papillon sur le climat mais on ne parle pas plus de cet effet que de l’autre, moins évident. De même proposer des prêts à bas taux alors que les disponibilités sont les mêmes ne peuvent que faire monter les prix, mathématiquement !


        • Blé 15 mars 2009 07:33

          Metz est une jolie ville mais chère. 

          Puisqu’il y a de l’espace pourquoi ne pas faciliter des implantations de petites industries qui se préoccuperaient de l’écologie ? La Moselle est département sinistré sur le plan de l’emploi,(Total va liencier à Saint-Avold), Metz pourrait devenir le poumon de l’écologie, maintenir la population sur place et créer des emplois durables.



          • ARMINIUS ARMINIUS 15 mars 2009 08:58

            Et pourquoi ne pas profiter de cette occasion extraordinaire pour ne pas lancer un énorme chantier habitat écologico- économique, un peu semblable aux grands travaux lancés par Roosevelt pour contrer la crise de 1929
            Faire de Metz un laboratoire des villes du futur en y encourageant l’implantation de toutes les entreprises concernées : fabrication de panneaux solaires, éoliennes individuelles etc...tout cela assortis du concours d’organismes compétentes publiques et privées, d’écoles de formations nouvelles technologies environnementales en résumé d’un fourmillement de solutions pour projeter une autre manière de vivre. Profiter d’un site agréable, du TGV, de la faculté de préemption de la mairie pour l’achat des terrain :de quoi sortir la région d’un désastre économique...bien sûr tout cela est à creuser et serait en tout cas beaucoup plus intelligent que de mettre 500 millions d’euros dans la réparation d’un porte-avions merdique qui ne marche toujours pas !


            • Mouche-zélée 15 mars 2009 09:55

              En lisant les commentaires précédents ils est une évidence : Beaucoup s’accordent à dire qu’il faudrait faire de Metz un laboratoire de l’écologie ou même inciter des entreprises à s’y implanter .

              C’est parti de bonnes intentions mais soyons réalistes : Jamais une ville ayant connu une exode suite à la perte de ses industries ou de ses infrastructures n’a pu relancer son économie ou enrayer la désertification .

              C’est bien là tout le drame, une ville qui commence à mourir finit de mourir à petit feu ...
              Le prix de l’immobilier est sur-évalué partout en France, il semblerai d’après les experts que la sortie de crise sera annoncée par le retour à un juste prix sur le marché de l’immobilier.

              Qui dit baisse de l’immobilier dit personnes perdant énormément d’argent, industrie du bâtiment en berne, chômage etc....
              Le plus dur est pour demain, quand j’étais gosse on me disait "quand le bâtiment va tout va", maintenant on me dit quand "le bâtiment n’ira plus tout commencera à aller mieux" ...


              • bob 15 mars 2009 10:24

                N ieme article sur le desengagement de l’armee dans certaines regions de France. Si cette contestation remporte une certaine adhesion dans toute le pays, les moyens d’action lorsque les militaires s’en vont restent neanmoins tres limites. Il est tout aussi preoccupant de voir que les regions sinistrees ont vote majoritairement pour le president actuel.

                Dans tous les cas n’aurait-il pas mieux valu agir avant que ne se fasse cette decision ?


                • foufouille foufouille 15 mars 2009 10:43

                  et si a la place de betonner on utilisait ce qui existe ?
                  ca sert a rien, c’est vide........ le squat devrait autorise dans ce cas
                  et les espaces vides pourraient converti en jardin


                  • philbrasov 15 mars 2009 16:08

                    un ville qui a pléthore de terrains, et est face à une bombe "immobilière".... ?

                    quels intèrêts veut protéger l’auteur ???? le maintient de l’armée. ? ou lesq agents immobiliers ?

                    si ces terrains sont disponibles et en nombre, NOMBRE DE MESSINS, accédeant à la propriété pourraient s’en réjouir.....
                    Il est temps d’ajuster l’offre à la demande..... et non pleurer, pour défendre tel ou tel lobby......
                    que ces terrains soient mis en vente à des privés, et croyez moi ils sauront de quoi en faire....
                    Au politique à y mettre ses règles.... COS.... jardins public, espaces verts, type de construction, écologie etc....


                    cet article est une honte au libre échange......à la libre entreprise..... que les politiques se melent de régir la cité, mais qu’elle arrète de penser pour le citoyen....
                    Ces terrains trouveront preneur...... quoIqu’il arrive...... et que l’uateur arrète de nous parler de "friches" et autres castastrophes.
                    SOYEZ POSITIFS BON SANG..... ces terrains ne peuvent être qu’une chance, pas une corvée.....
                    Au politique à être suffisament intelligent pour leur assigner des rôles....

                    Comment peut t’on être aussi négatif..... c’est inimaginable.....

                    Alors que des tas de villes pleurent par manque de terrains.....pour telle ou telle raison....

                    FAITES D’UN PROBLEME , UNE SOLUTION, AU LIEU DE PLEURER,


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