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Accueil du site > Actualités > Economie > La fin des dérives des crédits immobiliers à taux révisables (...)

La fin des dérives des crédits immobiliers à taux révisables ?

Le rapport Lefebvre préconise quinze mesure pour sécuriser les crédits immobiliers à taux révisable et en éviter les dérives récentes.

Concomitamment à la crise des subprimes américaines, l’augmentation du loyer de l’argent dans la zone euro a entraîné celle des taux révisables. Un certain nombre d’emprunteurs qui avaient souscrit des prêts assortis de tels taux non capés se sont retrouvés dans une situation financière délicate. Elle a été dénoncée par l’Association française des utilisateurs de banques (AFUB) et l’UFC-Que Choisir.

A la fin de l’année 2007, le président de la République a demandé aux banques de se réunir et de prendre des mesures pour corriger cette situation au cas par cas et de réfléchir aux moyens de prévenir son retour à l’avenir.

La première piste est d’améliorer la compréhension des emprunteurs dans les mécanismes de révision des taux et de leurs conséquences.

En janvier 2008, le député UMP, Frédéric Lefebvre, proche de Nicolas Sarkozy et chargé d’une mission parlementaire d’information sur les prêts immobiliers à taux variable, a déjà proposé d’élargir l’information des emprunteurs de la façon suivante : « une notice présente les conditions et modalités de variation du taux et une simulation de l’impact d’une variation ». Elle devrait obligatoirement être jointe à l’offre de prêt.

Conscient que cette mesure aurait un impact limité car, au moment où l’emprunteur recevrait cette notice, son projet serait déjà bien avancé, ce député est allé plus loin en remettant, le 26 mars 2008, son rapport à la Commission des finances de l’Assemblée nationale qui comporte quinze propositions destinées à éviter de nouveaux dérapages, au nombre desquelles :

- la création d’un nouveau prêt immobilier, le crédit immobilier à taux maîtrisable en deux versions : « taux » et « mensualité » ;

La première version « présente l’avantage de maîtriser le coût du prêt sur toute sa durée, puisque le taux du prêt par application de la formule de révision (indice + marge) ne peut dépasser un taux fixé à l’avance (taux initial + cap) », explique Frédéric Lefebvre qui poursuit : « il conviendrait que le taux maximal du cap autorisé dans le cadre du prêt à taux maîtrisable soit fixé par la profession à + 1, + 1,5 ou encore + 2 en fonction de ces éléments mais certainement pas au-delà ».

La seconde version garantirait la stabilité des mensualités en répercutant les variations des indices sur la durée du prêt.

- la suppression du « taux d’appel ». Frédéric Lefebvre préconise, en outre, la suppression du « taux d’appel » qui ne comprend pas la marge de la banque et n’est appliqué que sur une courte période au début du prêt pour servir d’argument commercial : « si la liberté doit être laissée aux établissements de proposer des solutions moins coûteuses pour les emprunteurs les premiers mois du prêt , elles ne doivent pas conduire à afficher un taux distinct de celui qui résulte de la formule de calcul retenue pour toute la vie du prêt (indice + marge) » ;

- l’obligation pour les établissements de crédits de fournir aux candidats au crédit (ou au rachat de crédits) à taux révisable une simulation de l’évolution des taux dès le stade de la demande de prêt afin de permettre aux emprunteurs « de comprendre et de disposer de toute l’information utile sur les formules qui leur sont proposées et de pouvoir, le cas échéant, adapter leur projet d’acquisition ou de prêt », précise Frédéric Lefebvre.

Le nouveau prêt à taux maîtrisable devrait être obligatoirement proposé par les établissements de crédit à chaque emprunteur les sollicitant pour un prêt à taux révisable. Il ne s’agit ni d’une généralisation du prêt à taux capé ni de la suppression totale des prêts à taux révisables, même sans plafond : Frédéric Lefebvre a expliqué à L’Express.fr : « les banques proposent ce type de produits aux ménages les plus modestes. Ils sont certes plus risqués, mais aussi plus attractifs pour eux que des crédits à taux fixe. Les interdire pourrait compromettre leur chance d’accéder à la propriété ».

Frédéric Lefebvre appelle les établissements de crédit à « adopter et travailler sur ces recommandations, de les préciser et de les mettre en œuvre dans les meilleurs délais, ce qui autorisera une souplesse et une efficacité plus grandes ». A défaut, le rapport prévoit de passer par la voie législative.

Outre l’obligation de fournir une simulation aux emprunteurs et la suppression du taux d’appel, il est possible que le même principe que le prêt immobilier à taux maîtrisable soit appliqué aux opérations de rachat de crédit immobilier à taux révisables. Déjà, de plus en plus de rachat de crédits sont réalisés soit avec un taux révisable capé, soit un taux fixe.


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11 réactions à cet article    


  • Forest Ent Forest Ent 24 avril 2008 13:23

    "Quand l’enfant est noyé, on bouche le puits".

    Tout le monde se déchaîne en ce moment pour proposer de nouveaux mécanismes de régulation. Ca vient trop tard, on est en credit crunch. On va rajouter plein de gadgets déjà obsolètes, et puis on s’empressera d’abroger ces archaismes inutiles lors de la prochaine euphorie monétaire.

    Globalement, on peut constater que les français s’en sortiront mieux que les anglais ou américains grâce à une règle simple : doser l’emprunt aux revenus, et non pas aux actifs. Ces derniers sont en effet trop facilement sensibles à la conjoncture. Appuyer une dette sur une évaluation d’actifs croissant avec la dette est le principe de toute bulle. Les normes IFRS avaient au moins le mérite de dire que la fair value ne s’appliquait qu’aux dépréciations.

    Plus généralement, la législation française, relativement à d’autres, protégeait pas mal les emprunteurs. Par exemple avec la loi Scrivener. Merci Mme Scrivener.

    A part ça, la vraie solution au problème du logement et du pouvoir d’achat, c’est que la bulle immobilière crève enfin. Pour ça, il faut que la bulle monétaire crève aussi. Malgré les tentatives désespérées de la Fed, on y est presque.


    • Mr Burns 24 avril 2008 17:49

      Le discours de ce Mr Lefebvre est totalement déconnecté de la réalité.

      Les emprunteurs comprennent très bien le mécanisme des prêts à taux révisables. Il n’y a aucun besoin d’information complémentaire par rapport à ce qui existe déjà et quand le client a le moindre doute qu’est-ce qui l’empêche de poser la question ou de demander une fameuse simulation ?

      Mr Lefebvre croît-il que lors d’un achat immobilier, qui est un acte d’une grande implication financière, les clients ne comprennent rien au crédit auquel ils souscrivent et qu’ils ne posent aucune question ? Mr Lefebvre est assurément un sacré imbécile doublé d’un ingénu.

      Que des emprunteurs aient pris des risques en prenant du révisable plutôt que du fixe et qu’ils s’en mordent actuellement les doigts, je l’imagine très bien mais qu’on arrête de nous ensevelir sous des tonnes de paperasse qui ne rendront pas les clients moins cupides ou plus prudents !

      Quand au fait que les banques proposent du révisable aux foyers modestes, c’est un mensonge honteux. Dans mon établissement, au contraire, nous n’aimons pas proposer ces taux et encore moins au foyers modestes car l’analyse de la faculté du client à honorer ses échéances est plus difficile. La clientèle qui demande du taux révisable est une clientèle plutôt jeune (30 - 45 ans), aisée, bien informée et qui n’a pas d’aversion au risque.


      • igor64 29 avril 2008 12:58

        Quelle HONTE !!!

        Qui êtes vous Mr Burns pour parler au nom des emprunteurs de la sorte  ??

        Pour quel organisme travaillez vous pour oser affirmer que "les banques proposent du révisable aux foyers modestes, c’est un mensonge honteux !!" 

        De quel droit osez vous traiter les foyers modestes de "cupides" ??

        Il y a de quoi disjoncter quand on lit les commentaires de ces types , qui vivent dans la soie, mais votent probablement à gauche , et qui se font plaisir en dénigrant les autres ...en niant l’évidence ou en traitant les pauvres gens de crétins ouvertement et sans vergogne !!

        Sachez Monsieur l’être supérieur, que je fais partie des 150000 clients à qui le crédit foncier a vendu un prêt à taux variable, censé être capé, et qui ne l’était pas .....

        Nous avons été abusés, grâce a des techniques de vente, et à cause de clauses opaques, bien évidemment passées sous silence voire interprétées à l’envers par nos "conseillers"dans la mesure où les crédits proposés étaient vendus comme totalement sécurisés : la hausse des taux d’intérêts « capés » ne pouvait se répercuter que par un allongement de la durée des remboursements avec un plafond et sans augmentation des mensualités.
        Or, les premières révisions ont permis de constater, avec l’explosion de la durée et du montant des intérêts à payer, que les sécurités pratiquées ont pour principal effet de multiplier le coût global du prêt .

        Bilan la plupart sommes en amortissement négatifs !!! contraints à revendre !! bien que passés par des courtiers ou conseillers "professionnels" qui nous ont bien eu !!

        Je rappelle que l’UFC QUE CHOISIR a décidé d’attaquer le Crédit foncier au pénal !

        Pour info , un collectif a été créé pour venir en aide aux "pauvres cupides", qui n’ont pas la chance de savoir décrypter les arnaques des BANQUES !!

        http://www.collectif-action.org/

        Alors que Môssieur ne pratique pas l’arnaque, c’est très bien, mais merci de noter que toutes les clientèles ne sont pas aussi bien informées que la sienne ...

        Et il est facile aujourd’hui de traiter les gens d’idiots en connaissance de cause, pour des contrats que vous n’auriez pas signé ....

        Alors Monsier le donneur de leçon qui exerce une profession o combien vertueuse et qui défend ses escrocs de confrères , bien le bonjour !!

         

         


      • calypso calypso 24 avril 2008 18:41

        L’intêret est quand même de forcer les banques a proposer des prêts a taux capés systématiquement. Au moins cela attire l’attention sur le problème, mais concrètement c’est clair cela ne va pas empêcher l’emprunteur lambda de faire une bétise ...

        Il est par contre regrettable qu’on ne fasse rien vis à vis de la tendance actuelle qui consiste a prendre le fric que vont gagner les gens sur toute leur vie ...  Le principe d’endetter les gens sur 30 à 40 ans est scandaleux. Il y a un manque d’information et mise en garde regrettable sur ce sujet.

         


        • Mr Burns 25 avril 2008 10:46

          Ce n’est pas par plaisir que nous avons distribué du crédit sur 30 ans.

          Le crédit sur 30 ans (qui ne se fait d’ailleurs quasiment plus depuis la crise des subprimes) était une réponse à la flambée de l’immobilier. En effet, avec la hausse du coût des biens immobiliers, même un emprunteur ayant un emploi correct n’avait pas la capacité d’emprunter, c’est pourquoi la seule solution pour faire passer son projet était d’allonger la durée.


        • Faith 25 avril 2008 16:16

          @ Mr Burns : "Le crédit sur 30 ans (qui ne se fait d’ailleurs quasiment plus depuis la crise des subprimes) était une réponse à la flambée de l’immobilier"

          Pas trop d’accord : Le crédit sur 30 ans n’a été créé que pour prolonger un peu la période d’euphorie immobilière. Le marché immobilier est soumis au mécanisme de l’offre/demande, donc augmenter artificiellement la demande augmente les prix.

          Est-ce un bien ou un mal ? Je n’en sais rien, mais ceux qui ont pris un crédit sur 30 ans en fin d’euphorie doivent être assez inquiets... Le temps nous dira comment le marché va évoluer


        • calypso calypso 26 avril 2008 16:21

          30 ans et au dela c’est beaucoup trop long, il n’y a aucun interêt financier a emprunter aussi longtemps. Ca peut même devenir une catastrophe dans le temps. Si obtenir qq chose nécessite d’emprunter sur 30 ans c’est que soit on vise au dessus de ses moyens ou alors ce qq chose est dans une bulle qui va forcément dégonfler à un moment. 


        • rocla (haddock) rocla (haddock) 26 avril 2008 16:35

          l’ a raison calyspo , vaut mieux payer un loyer pendant trente et repartir .

           

          T’ es un savant de Marseille calyspo ?


        • wesson wesson 24 avril 2008 23:43

          Oui, c’est ça, encadrons les crédits immobiliers et faisons éponger les dettes par les contribuables, comme les USA et maintenant l’Angleterre on fait (quand leur banques centrales respectives ont échagé pour des milliards de bons du trésor contre des obligations immobilières valant de l’avis général à peine plus que 0).

          Puis tand qu’on y est, moralisons la finance puisqu’il parait que c’est ça, le problème...

          Parce que il faut y croire, tous ces investisseurs, tout ces gentils actionnaires, avec un peu de morale il ne profiterons pas des plus-values gargantuesques que le système leur mets à disposition !

          Et pendant que on va légiférer sur les crédits immobiliers, les banquiers vont vendre à leur clients le prochain n’importe quoi qui créera la prochaine bulle - les nanotechnologies par exemple ....

          En bref, un coup de ripolin sur un batiment qui s’écroule !

           


          • Pak 24 avril 2008 23:54

            Depuis quelques années il parait stupide de choisir un taux variable qui ne peut que monter contre un taux fixe historiquement minimal ! Moi je ne suis pas joueur quand je ne peut que perdre.

            Si vous avez un taux révisable, foncez chez un autre banquier faire racheter votre crédit à taux fixe, les banques aiment pas ça mais elle finissent toujours par accepter :)

            A noter que le plus important est de négocier avant de signer la possibilité de remboursement anticipé sans pénalité, à ne pas oublier si un jour vous prenez un taux fixe élevé pour pouvoir le faire descendre ou pallier à une éventuelle mutation :)


            • patrick61 15 janvier 2014 14:30

              Les taux révisables ont du mauvais et du bon comme tout.

              Il s’adresse aussi bien au crédit immobilier qu’au rachat de crédit.
              Comme il est écrit sur ce site de rachat de pret opter pour un taux révisable c’est parier sur l’avenir car il faut être certain que globalement ce sera rentable.

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