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Accueil du site > Actualités > Economie > La Hausse de l’immobilier est un désastre pour les classes (...)

La Hausse de l’immobilier est un désastre pour les classes moyennes

La hausse de l’immobilier est populaire, le propriétaire est ravi de voir son capital virtuel augmenter.

Mais c’est un leurre dramatique dont les effets dans le temps paupérisent la classe moyenne.


1/3 du revenu pour le logement
 
Dans toutes les sociétés développées les ménages dépensent environ 1/3 de leurs revenus pour se loger.
 
La hausse de l’immobilier est populaire
 
La hausse de l’immobilier est populaire, le propriétaire est ravi de voir son capital virtuel augmenter.
 
Hausse de l’immobilier : de l’argent virtuel 
 
Cette vision est un leurre car cet argent est virtuel. Il ne peut servir le pouvoir d’achat. Il est « Collé » dans un investissement très peu liquide. Je dirais même que l’intérêt objectif de la majorité des français serait de voir l’immobilier baisser massivement.

En effet, la matérialisation de cet argent n’intervient que lors de la vente du bien.

Dans quel cas on vends le bien immobilier ? Observons les divers scénarii possibles dans le cas d’une hausse de 100% de l’immobilier.
 
 
   1- Si la famille est locataires, son loyer suit, voire anticipe la hausse de l’immobilier, il doit donc
  • Soit obtenir une augmentation équivalent
  • Soit accepter une perte de pouvoir d’achat

    Dans la réalité les deux phénomènes coexistent. Le ménage est souvent perdant.
   2- Pour acheter plus grand ? La famille s’est agrandie et le besoin d’une chambre supplémentaire se fait sentir pour accueillir le nouveau bébé ? Dans ce cas la pièce supplémentaire coutera plus cher en valeur absolue.
 
Hypothèses : Le bien vaut initialement 100, la hausse est de 100 %, il faut 20% de taille supplémentaire, dans ce cas il faut acheter un bien coûtant 240 au lieu de 120, les frais de notaires et autres commissions d’agences sont proportionnels dans il s’agit d’un besoin de financement supplémentaire de 20++. Le ménage est fortement perdant.

   3- Pour cause de mutation ou de changement de travail ? Dans ce cas la hausse est neutre (si le ménage vise un bien équivalent). Mais les frais de notaires auront quand même augmenté ainsi que les commissions d’agences. Le ménage est perdant.
 
   4- Décès du propriétaire. Les enfants touchent la succession.

      a- Si ils réinvestissent dans l’immobilier voir cas N°1. Le ménage est perdant.

      b- Si ils dépensent l’argent de la vente : Le ménage est gagnant.
 
   5- Le ménage vend la maison pour aller se loger en location. Il a acheté 100 et vends 200. Le ménage est gagnant

 
Locataire ou propriétaire, dans la plupart des scenarii Le ménage est perdant voire fortement perdant. 
Seul celui qui réalise ou hérite et dépense le fruit de sa vente est gagnant. 
 
Perte de compétitivité Induite proportionnelle a la hausse

Le problème ne se limite pas à l’intérêt court terme des ménages car le prix immobilier a un impact fort sur les niveaux de salaires. 

La hausse de l’immobilier est source gigantesque de perte de compétitivité pour le pays. En effet par effet mécanique, (le budget immobilier représente 1/3 des dépenses), toutes choses égales par ailleurs, un doublement des prix du logement correspond a un besoin d’augmentation de salaire de 100%.
 
   
   * T0 : Revenus de Base : 100 Euros, donc 33% logement soit 33Euros
   * T1 : Prix immobilier : 66Euros (33x2) doit être 1/3 du budget soit Revenus nécessaires : 200Euros (66/0,333 soit 3x66= 200 (aux approximations près dues aux décimales))

Conclusion, soit les familles perdent du pouvoir d’achat, soit les salaires sont doublés. (En fait les deux cohabitent) 

Cela explique ce qu’ont ressenti les français depuis dix ans, soit leurs revenus ont augmenté et ils se demandent pourquoi ils ne vivent pas mieux. Soit leurs revenus n’ont pas ou peu augmenté et ils constatent leur perte de pouvoir d’achat.
Augmentation de toutes les dépenses annexes assises sur l’immobilier.
 
La hausse de l’immobilier permet une hausse de toutes les dépenses annexes relatives à l’immobilier :
 1. Les frais d’agences (% du prix de vente)
 2. Les frais de notaires (Proportionnels)
 3. Les impôts locaux (Basés sur la valeur locative)
 4. ISF le cas échéant (Basé sur la valeur locative)
 5. Les charges d’appartement (Ils sont comparés au prix du bien ou au prix de location)
 6. …
Un exemple pour illustrer mon propos et les dérives en 35 ans :
 
J’ai débuté ma carrière en 1983 comme jeune ingénieur commercial.
 · Mon salaire Brut était de 11 000 FRF moins 295 FRF de charges sociales (2,68% !!!) - C’était un très bon salaire pour l’époque !! -
 · Mon Loyer a Paris était de 3100 FRF, les charges de copropriétés : 120 FRF (3,9 %)
 · Mes impôts locaux s’élevaient a 324 FRF par an (0,87% de mon loyer annuel)

Vérifiez vos impôts locaux, vos charges de copropriété et vos charges sociales je pense que cela parle de soi-même. 

Conclusion

L’inflation rampante non mesurée (L’achat du logement n’est pas pris en compte dans l’indice IPC Insee) a rogné le pouvoir d’achat des français. Ils sont ravis de voir l’immobilier grimper en pensant que cela les enrichit. 
 
 
Indice IPC (Indice des Prix a la Consommation) Insee : www.insee.fr/fr/themes/indicateur.asp
 
 
C’est un mauvais calcul car :

   · Pour la plupart ils ne verront jamais la couleur de cet argent.
   · Cette hausse est catastrophique pour la compétitivité du pays en provoque la désindustrialisation, les délocalisation, chômage et insécurité de l’emploi par l’augmentation du coût du travail.


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33 réactions à cet article    


  • Alpo47 Alpo47 4 mai 2009 10:29

    Mais où avez vous vu une hausse des prix de l’immobilier ?
    Si je ne vis pas sur une autre planète, la baisse est générale et , selon moi, devrait grandement s’accentuer, au fur et à mesure que la crise s’installe dans l’économie réelle, donc l’immobilier.
    J’ajoute, que je pense personnellement que l’immobilier va très bientôt, s’effondrer.


    • Bearimprint Bearimprint 4 mai 2009 12:31

      Une baisse actuelle mais en augmentation depuis de longue décennies.

      Espèreront que la chute continue et que l’on arrive à quelque chose de plus raisonnable.
      Dans d’autre pays (et je ne parle pas de pays sous-développés ou en voie de développement) une maison ou un appartement n’est pas forcement synonyme d’endettement à vie.
      Personnellement j’ai fait le choix d’être locataire pour des raisons de mobilité (Je déménage tout les 3 ans en moyenne) et, de toute façon, les prix sont tellement (même avec la baisse en cours) hors de proportion, avec la valeurs réelle du bien, que ce n’est pas demain que je serais propriétaire (et ce n’est pas faute d’avoir les moyens de le devenir)


    • Fergus fergus 4 mai 2009 12:51

      @ Alpo47.

      Je ne sais pas ce qu’il en est ailleurs, mais pour m’intéresser au problème localement, je peux vous affirmer qu’à Rennes, la baisse a manifestement cessé.


    • PtitLudo PtitLudo 4 mai 2009 11:49

      Concernant la résidence principale, bien sûr que la hausse de l’immobilier n’est pas une bonne chose, il faut être neuneu pour penser le contraire.


      • boris boris 4 mai 2009 11:50

        Excellent article, j’ai été dans le même cas que l’auteur à la même période, mes revenus ont augmentés depuis mais en fait je me suis paupérisé, comme la plupart des classes moyennes y compris supérieures.

        La baisse tarde à venir, du moins dans ma région (paca), les propriétaires mettent par contre beaucoup plus de temps à vendre leur bien et sont parfois obligés de baisser le prix, ils ne comprennent pas qu’en fait la hausse de ces dernieres années est plus virtuelle que réelle, sauf bien sur pour les ventes rapides aprés grosse plus values, il y a encore deux ans.

        Je pense qu’une forte baisse va finir par se réaliser mais lissé sur plusieurs années.


        • Lisa SION 2 Lisa SION 2 4 mai 2009 12:37

          Article intéressant, mais pas passionnant. Vous auriez pu, Oxide être plus décapant !

          " La hausse de l’immobilier permet une hausse de toutes les dépenses annexes relatives à l’immobilier :
           1. Les frais d’agences (% du prix de vente)
           2. Les frais de notaires (Proportionnels)
           3. Les impôts locaux (Basés sur la valeur locative)
           4. ISF le cas échéant (Basé sur la valeur locative)
           5. Les charges d’appartement (Ils sont comparés au prix du bien ou au prix de location) "

          En somme, les principaux gagnants sont, encore, ces acteurs sus-cités pouvant pour l’occasion être traités de spéculateurs communs, et également les européens les mieux lotis ou liés à des groupes financiers prédateurs d’origine douteuses. C’est la hausse bullière étasunienne qui, en face des troubles bancaires s’est vue dépasser les capacités de crédits, et ces acteurs réunis qui ont relevé la barre des taux de remboursement des échéances mensuelles.

          La seule bonne nouvelle pour les ménages, liée à cette hausse immobilière du neuf à crédit, aurait été que l’étaux de remboursement soit fixe...quelle que soient les fluctuations du marché.

          ainsi va l’etau du crédit...
            e

          • Lisa SION 2 Lisa SION 2 4 mai 2009 12:57

            Infos supplémentaires,

            Le prix exorbitant du record de vente d’une propriété de la côte d’Azur à 5OO.OOO.OOO d’euros ( un chateau XVIII ième sur huit hectares clos vers Nice ), annoncé à grand renfort de médias généralistes, s’est vu adjugé à un mafieux russe...

            Tous les spéculateurs qui abandonnent notre pays après s’être bourré les poches, font des ravages actuellement sur toutes les côtes sauvages du monde entier où le vide législatif le permet, ainsi que dans les centres touristiques de pays à la mode. Les principales victimes locales sont contraintes à l’exode voire à alimenter le marché de l’immigration à la nage.

            La côte espagnole est batie ( et défigurée ) de huit cent mille logements vides six mois par an. Les touristes ne sont pas innocents puisque de façon indirecte, ils participent à cette gabegie.

            Touriste >+= terroriste

          • wesson wesson 5 mai 2009 10:09

            @Lisa sion 2

            "Le prix exorbitant du record de vente d’une propriété de la côte d’Azur à 5OO.OOO.OOO d’euros ( un chateau XVIII ième sur huit hectares clos vers Nice ), annoncé à grand renfort de médias généralistes, s’est vu adjugé à un mafieux russe..."

            A votre place, je ne chercherai à rien démontrer avec cette info, tant elle puait l’arnaque dès le départ, au point que aujourd’hui nous savons qu’elle est fausse.

            D’abord, le nom du maffieux russe changeait au gré des articles : Roman Abramovitch, puis Oleg Deripaska, puis finalement Mikhail Prokhorov. Ensuite le prix de la villa, entre 250 et 500 millions, du simple au double, c’est à dire n’importe quoi ! Puis après est venu le démenti de Mikhail Prokhorov, qui semblait être celui qui tenait la corde. Et le contexte médiatique également, qui n’est jamais avare de la stigmatisation des Russes.

            Aujourd’hui, Mikhail Prokhorov dont la crise a révélé qu’il ne possédait que des crédits n’a plus les moyens de s’offrir la léopolda, qui serait toujours à vendre à un prix plus modeste de 160 millions d’€.

            L’immobilier de luxe est lui bien en crise, avec une nouveauté : les prix sont maintenant négociés !


          • Internaute Internaute 4 mai 2009 12:45

            L’illusion de l’enrichissement est incroyable. Un Sup de Co d’aujourd’hui aura du mal à toucher 30.000 euros bruts par an à l’embauche soit 1,5 fois votre salaire. Cela représente une hausse moyenne de 1,57% pendant 26 ans soit moins de la moitié de l’inflation officielle. Pendant ce temps l’immobilier a triplé.

            Je ne partage cependant pas vos conclusions. Les délocalisations sont dues à la frénésie des députés de nous mettre en concurrence libre et faussée avec les moins-disants du monde. Le PS vient de voter à l’UE un renforcement de la mise en concurrence de Gaz de France et d’EdFafin de démanteler les services publics. Ceci n’a rien à voir avec l’immobilier ou en tout cas bien indirectement.


            • Fergus fergus 4 mai 2009 12:58

              Le cas où la hausse de l’immobilier se révèle le plus profitable est celui du Parisien nouvellement retraité qui vend son appartement dans la capitale pour aller s’installer en province (hors quelques secteurs côtiers du midi).

              Outre que le m² est en moyenne 2 fois plus élevé dans la capitale, voire 3 fois pour certaines régions rurales de l’intérieur, notre Parisien bénéficie d’une hausse plus rapide à Paris et par conséquent d ’un différentiel qui se creuse toujours plus à son avantage.


              • Mmarvinbear mmarvin 4 mai 2009 13:03

                Cet article, c’est de la bouillie pour chat !

                La hausse de l’immobilier n’est pas un leurre pour le propriétaire de son appartement ou de sa maison. Bien entendu, ce n’est pas du capital immédiatement disponible, mais cela reste un investissement pour l’avenir en cas de coup dur.

                Avec tous les frais indexés sur les loyers, il est certain qu’une baisse de ceux-ci serait un bien certain pour le pouvoir d’achat. Mais la baisse serait de toute façon modeste et n’agirait qu’à la marge.

                En cas d’agrandissement de la famille, ton exemple n’est pas pertinent, car il ne tient pas compte d’un élément important : la localisation géographique. Un couple sans enfant qui loge en centre ville est quasiment certain de devoir déménager en banlieue pour pouvoir trouver plus grand avec un prix sensiblement identique. De plus, comme c’est souvent le cas, il y a la volonté de disposer dès lors d’un jardin, donc d’aller un peu plus loin en banlieue. Et là, en cherchant de façon pertinente, on trouve un bien qui correspond en surface et en prix.

                Quand à vendre un bien dont on est propriétaire pour aller en location, je ne vois pas ou est le gain. Tu libères des liquidités, ok, mais combien de temps avant que la réserve ne soit mise à sec ? Et une fois à la retraite ? Tu comptes toujours t’offrir un loyer avec des revenus moindres alors qu’en conservant ton bien, tu n’aurais, au bout de 20 ans (en moyenne), plus de versement à effectuer, sinon les charges et les taxes ?


                • David Meyers 4 mai 2009 13:32

                  En fait, si tu vends ta demeure quand l’immobilier est au sommet, et que tu doives te reloger (eh il le fait bien) tu casques aussi des prix au sommet. Y’a pas d’enrichissement réel.

                  Si tu vends la barraque en plein creux, tu rachètes aussi dans le creux. Donc finalement l’enrichissement c’est pour l’etat, les collectivités (et un peu les notaires) qui grignotent à chaque cession.

                  L’astuce, si on peut dire, ce serait de vendre au top, de passer en location, puis de racheter en bas de cycle. Une hypothèse tout à fait virtuelle (à part un coup de bol) sauf pour certains spéculateurs.


                • Mmarvinbear mmarvin 4 mai 2009 14:10

                  Certes, mais uniquement pour une vue spéculative.

                  Mais pour ceux qui veulent un logement et ne pas en tirer d’argent ?


                • thomthom 4 mai 2009 13:34

                  Le style est un peu abrupt, mais l’article rappelle des évidences que beaucoup semblent avoir oublié pendant ces dernières années de folie immobilière, avec des prix qui ont augmenté de plus de 160% en moyenne en France.

                  Comme de leur coté, les salaires ont peu augmenté, il s’agit effectivement d’un appauvrissement généralisé de toute une large classe moyenne : celle qui n’est pas encore propriétaire et ne bénéficie pas d’un bon HLM, et celle qui n’est propriétaire que de sa résidence principale... soit l’écrasante majorité de la population !

                  Effectivement, ces derniers mois, le marché à commencé à se retourner, mais il faudrait un baisse bien plus importante pour retrouver des niveaux de prix « normaux », simplement supportable pour tous les jeunes qui arrivent chaque année sur le marché... heureusement, cette baisse est très très très probable... mais ça commence à devenir très difficile de rester patient !


                  • LE CHAT LE CHAT 4 mai 2009 14:13

                    Les prix ne baissent pas en Paca ; autre conséquence pour ceux dont le montant du loyer dépasse 33% des revenus , c’est qu’on leur refuse tout prêt dans les banques ! les seuls à accepter avec des taux sans supérieurs à 20% sont les cetelem , cofidis , cofinoga et cie qui entrainent dans la spirale infernale du surendettement .....................


                    • plancherDesVaches 4 mai 2009 14:15

                      Hé hé hé...

                      J’ai une demi larme de crocodile pour ces « chers » investisseurs... Ceux qui ont aussi voté pour le Notre Président en s’estimant riches et, voulant faire un placement rentable par exonération d’impôt, ont « investi » dans la pierre.
                      Investi dans le locataire serait un terme plus juste.
                      Mais y’a plus de locataire. Et ils devront bientôt « brader » leur investissement....
                      Quoique... Nous pourrions faire comme pour les « actifs » toxiques aux US (supression de la règle du mark-to-market). Déconnecter le bout de papier appelé titre de proprièté de sa valeur de marché...
                      Je propose une loi à voter d’urgence :
                      « La différence entre le prix d’achat d’un logement et le prix de vente sera, dans le cas où ce deuxième est inférieur, compensée par une réduction d’impôt identique en montant et dessous de table.
                      Les frais de notaire, réhabilitations, rénovations aux nouvelles normes écolo pourront aussi être déduites d’un montant maximal de 150% du prix du logement. »

                      Avec effet rétroactif au 1er mai 1929, ça devrait pouvoir le faire. smiley


                      • Michel DROUET Michel DROUET 4 mai 2009 15:53

                        La richesse induite par un patrimoine immobilier est virtuelle, c’est certain.
                        L’augmentation démesurée de l’immobilier ces dernières années est due à la pénurie de logements, dont on a laissé la construction et le marché de la location aux seuls investisseurs privés qui ont eu les mains libres pour spéculer.
                        Une intervention de la puissance publique est donc nécessaire pour mettre fin à cette spéculation.
                        Il est aberrant que des logements construits il y a 20 ou 30 ans, et donc déjà amortis se louent aussi chers actuellement.
                        La baisse du pouvoir d’achat est largement due à cette situation, et c’est surtout en agissant pour provoquer la baisse des loyers que l’on favorisera le pouvoir d’achat des ménages modestes.


                        • Julius Julius 4 mai 2009 16:01

                          L’augmentation des prix en immobilier s’arrêtera lorsque les gouvernements cesseront de l’alimenter. Le mécanisme concret est différente dans les différents pays, mais les conséquences sont les mêmes. Tous les gouvernements font des subventions au logement pour donner un logement aux personnes qui ne peuvent jamais gagner assez d’argent pour l’acheter.
                           
                          1) USA et certains autres pays ont contraint les banques à créer des hypothèques, qui ne pourrait jamais être payée. Ils ont écrites des lois (CRA ,...). Ils ont créé des organismes parrainés par l’État (GSE - Fannie et Freddie). Ils ont fait la pression « communauté » pour faire respecter cette politique. Tout ce qui est en train de disparaître aujourd’hui.
                          2) La plupart des pays européens (y compris en France) font la subvention directe au logement. Comme dans le cas précédent, c’est l’ensemble de la société, qui paie le logement pour certains. Ce mécanisme est plus durable car il est garantie par la dette d’État (et par les taxes). Mais l’effet est le même : l’augmentation des prix. Et la chute un peu plus tard.


                          • plancherDesVaches 4 mai 2009 18:39

                            Tiens : un libéral qui passe son temps à critiquer l’état. Comme d’hab.


                          • Julius Julius 4 mai 2009 23:39

                            Et comme d’hab, c’est la vérité.


                          • Mmarvinbear mmarvin 5 mai 2009 02:00

                            Ces arguments, c’est n’importe quoi.

                            Le prix des loyers est fonction de plusieurs facteurs : la localisation de l’appartement, la demande de logements en location, le taux de couverture de la demande par rapport à l’offre.

                            La localisation est un facteur clé. Pour un bien d’une surface identique, on aura forcément un prix différent selon qu’il se trouve dans un quartier bien coté, calme et agréable, ou bien à coté d’une zone industrielle ou d’une voie ferrée ou même d’une autoroute.

                            La demande de logements a aussi son importance : sur un marché sans grand besoin de logement, les loyers auront tendance à rester bas et à ne pas augmenter de beaucoup. En cas de forte demande en revanche, la hausse sera la règle. Evidemment, il existe des règles d’indexation pour limiter la hausse. Ces règles se basent en partie sur l’inflation du moment, et en partie sur les cours des matériaux de construction, tels que l’acier.

                            L’offre de logement a aussi son importance : sur un marché bien approvisionné en logements disponibles, là aussi les loyers auront tendance à ne pas beaucoup bouger. En cas de manque en revanche... Ce qui est rare est cher, c’est partout comme cela...


                          • Julius Julius 5 mai 2009 10:35

                            C’est vrai. Le problème, c’est quand on commence à réglementer le prix, le garder plus bas que le prix du marché. Il y aura deux conséquences :
                            1) Pénurie
                            2) Hausse des prix à l’extérieur du secteur réglementé
                            C’est ce qui se passe en France.

                            De cette façon, tout le monde paie pour le logement subventionnées :
                            1) Directement via les impôts et l’endettement de l’État.
                            2) Indirectement via hausse des prix.


                          • at974 at974 4 mai 2009 16:58

                            Pensez vous vraiment que l’immobilier va baisser durablement ?
                            Non, car il faudra bien placer l’argent de votre livret A (à 1,75%),
                            Non parce le nombre de logements construits est inféeur aux demandes.....


                            • minidou 4 mai 2009 17:08

                              La hausse de l’immobilier est aussi, en France, le résultat de la sortie de l’économie industrielle vers une économie de service.
                              Au sortir de la première guerre mondiale, la situation était proche de la situation actuelle : prix élevés, construction orientée vers les classes les plus favorisées.
                              Suite à la première GM, un compromis historique eut lieu entre le pouvoir, les syndicats et le patronat, portant sur un blocage des loyers. En effet la propriété foncière était largement détenue par les anciennes classes aristocratiques (d’empire ou plus anciennes), contrairement au patronat. La pression immobilière jouait alors contre la compétitivité des industries d’où la recherche d’un nécessaire compromis, qui prit la forme d’un blocage des loyers.
                              La conséquence en fut, le lancement de vaste programmes de logement social d’abord par les patrons puis par l’Etat, une désaffection pour l’immobilier en tant que bien de placement, une chute des loyers, et, aussi, une hausse de l’insalubrité dans le parc privé.
                              La tertiarisation de l’économie à partir de la fin des 60’s, ainsi que le rappatriement des fonds coloniaux on mis fin à ce consensus.
                              Les patrons tertiaires à la main d’œuvre moins qualifiée et plus mobile n’avait plus besoin de logement à bas prix pour leur main d’œuvre, et les fond coloniaux avaient besoin de nouvelles rentes pour placer leurs capitaux (eux qui dans la douce ambiance coloniale, n’avaient jamais appris à être des entrepreneurs).
                              La conséquence en fut la fin du blocage des loyer, par l’abrogation de lois emblématiques comme la loi de 1948. L’immobilier devint alors un bien d’investissement et donc de spéculation.
                              L’avènement de la mondialisation à partir des 90’s n’a fait que renforcer ce phénomène, rien du coté demande finale (les gens qui souhaitent se loger) ne pouvant contrebalancer les conséquences inflationnistes : le logement est une consommation vitale, on ne peut y renoncer si on trouve le prix excessif (ce n’est pas un marché parfait au sens de l’économie classique).
                              Les prix sont donc en fait normaux, et correspondent à une taxation (spoliation) du revenu salarié, par des capitaux en mal de placement, qui ne s’investissent plus dans l’économie productive ....
                              Les soubresauts sur le marché immobilier sont eux caractéristique de tout marché spéculatif, mais l"effet de cliquet joue très bien jusqu’à présent : les prix montent, puis baisse pour se stabiliser à un niveau supérieur de celui du début de la hausse, puis monte, etc....
                              Donc pour ceux qui espèrent retrouver un niveau de prix raisonnable (type 10% du revenu), je leur souhaite beaucoup de patience...


                              • plancherDesVaches 4 mai 2009 18:54

                                « type 10% du revenu), je leur souhaite beaucoup de patience... »

                                Soit, une autre gentille bulle : 2009-1929 x 1/3 (vu l’accélération permise par la technologie) = 2036.
                                L’accélération suivant la loi de Moore, style exponentielle, je parirais plus sur 2020.

                                But, in the country of the Cowboys, we make better than froggies...
                                La moitié des logements seront détruit dans le prochain conflit.
                                Aux US, pour l’instant, ils n’utilisent que la pelleteuse pour détruire les logements... petits joueurs....Mais il faut comprendre que ce sont des banques qui n’ont, évidemment, aucune expérience du monde réel. Pas assez efficace.

                                Yes, we can faire augmenter votre investissement. Saint Madoff disait : « Ponzi soit qui mal y pense. » Et continuer par : « In gold, we trust »
                                Dedieu sait qu’il avait raison.


                                • lolo 4 mai 2009 20:53

                                  Je n’ai malheureusement pas de temps à dédier à la rédaction d’articles, mais je voudrai ajouter un commentaire et confirmer ce qui est dit dans cet article concernant le frein à la compétitivité des entreprises et du pays par la hausse vertigineuse de l’immobilier.

                                  Un récent article publié dans le monde n’a d’ailleurs par manqué la fuite de la capitale d’entreprises louant des bureaux pour cause de loyers trop élevés. Il n’y a plus qu’à espérer qu’elles se rabettent vers la périphérie des villes et non l’étranger.

                                  A cotés de cela, les entreprises installées dans les grandes zones urbaines vont avoir du mal à recruter, tant les loyers y sont prohibitifs. Hors c’est bien dans les grands centres urbains que se trouvent les emplois les plus qualifiés.
                                  A cotés de cela, les entreprises installés dans les grandes zones urbaines ont du mal à recruter les meilleurs talents, qui sont rebutés par le difficultés qu’ils ont à se loger. Faut pas s’étonner ensuite, que chercheurs, ingénieurs et autres fuient la France pour aller exercer à l’étranger. D’autant plus que les cadres déménagent fréquemment, les incitant souvent à louer et donc à subir les hausses régulières des loyers.

                                  Enfin, un dernier point à propos de l’environnement. Rapprocher le lieux de résidence des gens de leur lieux de travail serait une grosse source d’économie d’énergie fossile (moins de transport, moins de trajet). Mais là encore, proche des lieux où se trouve l’emploi, les loyers grimpent. Une baisse sensible de l’immobilier, pourrait aussi premettre aux ménages d’investir dans une mise aux normes environnementales de leur logement (isolation...) pour aboutir à des logements plus verts et moins gourmants en énergie...


                                   


                                  • Marc Bruxman 5 mai 2009 01:56

                                    D’autant plus que les cadres déménagent fréquemment, les incitant souvent à louer et donc à subir les hausses régulières des loyers.

                                    Ben en période de hausse de l’immobillier, le cadre serait con de ne pas acheter. Sur cinq ans, une grosse partie des intérêts ont été amortis. Et ont peut même envisager de carrer un locataire quand on se casse de façon à continuer de capitaliser un bien. (Ce que tu peux faire même si tu loue de l’autre coté).

                                    La recette est pourtant simple, acheter un petit truc en sortant des études, y vivre tant qu’on peut, puis lorsque c’est trop petit, faire payer le loyer par un locataire. Au bout de 20 ans, le locataire + un deuxième crédit permet d’acheter un grand truc si on n’a pu le faire avant.


                                  • nightflight nightflight 4 mai 2009 22:09

                                    Très bon article, sur un sujet brulant, jamais abordé sous l’angle du citoyen-contribuable-consommateur.

                                    Pourquoi autant fustiger la hausse de l’immobilier ?

                                    - Parce que l’on ne pourrait supporter qu’un bien de consommation courante (Que ce soit via la location ou l’acquisition), subisse une hausse aussi considérable en aussi peu de temps : Quid d’une inflation soi-disant stabilisée aux alentours de 2 % ?

                                    - Parce que cette hausse a fait l’objet d’une inavouable jonglerie au niveau du calcul des prix de l’INSEE (Modification du mode de calcul du coût du logement dans l’indice des prix), peut être pour que la France reste dans les critères de Maastricht, au détriment de la véridicité des chiffres présentés au public.

                                    - Parce que cette très forte hausse qu’aurait dû remplacer une hausse comparable aux autres biens de consommation ne peut qu’être suivie d’une baisse sensible, ou d’une stagnation, laissant sur bas coté les acquéreurs dont la durée des prêts aura bondi, sans compter ceux qui n’accèderont jamais à la propriété.

                                    Vous connaissez probablement le pass foncier : Imaginez que sur une durée de plus de 25 années, vous n’aurez le droit qu’à 3 mois de défaut de paiement avant d’être virés de chez vous. 3 mois en 25 années qu’est-ce que c’est au regard des fluctuations des chiffres du chômage ?

                                    Les seuls gagnants de cette bulle immobilière totalement artificielle, auront été les professionnels de l’immobilier, les banques, l’état, et quelques héritiers privilégiés.


                                    • Marc Bruxman 5 mai 2009 02:14


                                      - Parce que cette très forte hausse qu’aurait dû remplacer une hausse comparable aux autres biens de consommation ne peut qu’être suivie d’une baisse sensible, ou d’une stagnation, laissant sur bas coté les acquéreurs dont la durée des prêts aura bondi, sans compter ceux qui n’accèderont jamais à la propriété.

                                      Effectivement la hausse pénalise les primo-accédants.

                                      Vous connaissez probablement le pass foncier : Imaginez que sur une durée de plus de 25 années, vous n’aurez le droit qu’à 3 mois de défaut de paiement avant d’être virés de chez vous. 3 mois en 25 années qu’est-ce que c’est au regard des fluctuations des chiffres du chômage ?

                                      On parle ici de trois mois consécutifs. Ce n’est pas négligeable, si il y a eu une impossibilité complète de paiement sur trois mois, c’est que le prêt ne sera statistiquement jamais remboursé.

                                      En gros le mec aura avant d’en arrivé la fait un ou deux crédits revolving pour payer ses mensualités de crédit immo et aura freiné toutes les autres dépenses non essentielles. Donc si malgrés tout sa capacité de remboursement est de zéro pour trois mois ou plus, on est face à un sérieux problème. Sérieux problème que l’accumulation de la dette va rendre rapidement insoluble.

                                      Attention, on ne parle pas ici d’un mec qui sur 600 € ne parviendrait à payer que 500 € ou un truc du genre (ce qui généralement stoppera les poursuites et pourra éventuellement permettre de renégocier le crédit sur une plus longue durée la banque y ayant intérêt), on parle d’un versement de zéro sur 3 mois ce qui signifie que la personne n’a plus du tout de revenus, plus d’économies et certainement une dette importante. Malheureusement à ce stade c’est un indicateur statistique qui dit qu’il n’y a plus grand chose à espérer. Attendre 6 mois ou 1 an ne changerait pas grand chose au résultat aussi triste soit t’il.


                                    • Marc Bruxman 5 mai 2009 01:47

                                      Bonjour,

                                      Vous oubliez deux paramètres :

                                      • Pour savoir si vous êtes gagnant ou perdant vous devez prendre en compte le différentiel entre votre location (vous paierez de toute façon pour vous loger) et votre remboursement de crédit.
                                      • Or votre remboursement de crédit est fixe et connu à l’avance. Si vous payez 650 € de remboursement de crédit mensuel en 2008 vous paierez toujours autant en 2028, dernière année de votre crédit. Sauf que votre loyer de 500 € risque de valoir à ce moment la 800 € pour la même surface. En n’achetant pas vous vous êtes donc perdant dès que (Remboursement Credit - Loyer Hypothetique < Capital Amorti). C’est un cas de figure qui arrive assez vite.
                                      • Au bout de 20 années de remboursement le ménage qui a acheté a un capital certes peu liquide, mais c’est un capital. Le locataire a zéro. Alors 650 € de remboursement par exemple cela fait 103000 € sur 25 ans (exemple réel). Or, si ce bien peut se louer pour seulement 500 € vous aurez sur 25 ans économisé seulement 45 000 € en n’achetant pas. (En comptant que le loyer n’augmente pas). Vous êtes donc un looser dans ce cas de figure. En fait il faudrait une baisse de plus de 50% de la valeur de votre bien pour que vous soyez réelement perdant.
                                      • Si vous avancez vite dans vos remboursements, vous pourrez parfois ré-emprunter pour acheter un deuxième bien tout en mettant le premier en location. C’est la que cela devient vraiment intéressant puisque le mec vous paie avec son loyer plus que les intérêts de votre crédit. En résumé votre premier emprunt vous coute zéro alors que vous continuez à bénéficier de l’effet de levier lié au crédit. Si vos revenus augmentent rapidement (jeune ingénieur, cadre,etc, ...) vous pouvez facilement convaincre votre banquier de ce genre de montage. Ah oui et comme le loyer augmente au fil des ans, vous allez au bout de 15 ans (environ) percevoir des loyers supérieurs au remboursement du crédit. Votre locataire devient un bénéfice net en plus du capital.
                                      Bref, cet article n’est pas sérieux, il n’envisage pas toutes les méthodes pour faire de la thune avec un bien immobillier. Et cela ne se limite pas à un marché haussier.

                                      • Mmarvinbear mmarvin 5 mai 2009 02:09

                                        Sans compter qu’une fois le crédit de la maison ou de l’appartement remboursé, vous n’avez plus à payer que les charges (eau, électricité, taxes)...

                                        Imaginez... A vous deux vous gagnez 3 000 euros. Disons 800 de loyer. Ou 800 de remboursement de crédit.

                                        La différence ? Au bout du crédit, vous gagnez toujours 3 000 mais celui qui a acheté, il ne paye plus, alors que le locataire, il devra toujours sortir 800 par mois (et encore je suis gentil, je ne met aucune inflation...).

                                        Et une fois à la retraite, vous devrez toujours sortir les 800 de loyer, mais pour 2 200 de revenus...

                                        Et devinez qui s’éclatera aux Bermudes pendant que le vieux locataire devra se contenter de Paris-Plage ???


                                      • wesson wesson 5 mai 2009 03:45

                                        Bonsoir l’auteur,
                                        à votre place, je ne m’inquièterai pas trop pour la hausse de l’immobilier.
                                        En ce qui concerne le marché Américain, la prochaine déferlante est déjà dans les tuyaux, et devrait commencer à arriver d’ici 2 à 4 mois. Au menu chez eu non pas une baisse mais un effondrement des prix. Ok les USA c’est loin, ça nous concerne pas vraiment en France, cependant ce qui s’y passe est scruté comme le lait sur le feu, et oriente pour quelque temps encore le reste du marché mondial.

                                        Pour le marché Français, il suffit de regarder seloger.com pour comprendre que là aussi, il y a un sérieux problème. En gros, rien n’a bougé depuis au moins 1 an, personne ne vends, personne n’achète, et tout le monde fait le gros dos en espérant que cela passe.

                                        Et pourtant, la situation en France mérite un peu d’analyse. D’une part, vous avez une montagne de logements dédiés à la défiscalisation, en surnombre, de faible qualité. Des quartiers entiers de maisons ont fleuri dans les 3ème ou 4ème couronne des grandes villes, sans que les infrastructures ne suivent dans les villages dans lesquels tout cela a été installé. Il en résulte des quartiers résidentiels dans des campagnes désertées par les services publics, et sans débouché d’emploi à moins d’une 60aine de kilomètres. Autant dire que pour ce type de maison/appart, c’est mal barré, les prix ont déjà amorcé une baisse très importante, qui a toute les chances de se transformer en effondrement. Et encore, je n’approfondirais même pas en parlant des gogos qui ont emprunté à des conditions apocalyptiques, grisés par un discours vantant la super bonne affaire fiscale.

                                        Et d’autre part, vous avez les villes, dont le manque de logement est endémique. Dans ce dernier cas, les prix ne sont effectivement pas prêt à dégringoler, sauf dans les villes ou ça commence sérieusement à sentir le roussi niveau emploi, comme dans ma bonne vieille Toulouse, ou les affres de FreeCell (ex motorola), les mésaventures de Molex, et power8 de Airbus (qui, in fine, délocalisera toute l’activité) commencent à renauder grave.

                                        Voilà, pour résumer donc, en France on a construit des tas de logements dans les campagnes tout en oubliant de donner des débouchés aux gens qui sont censés les habiter, et on s’est hâté de ne rien fait dans les villes et leur proches banlieues, surtout au niveau du logement social systématiquement blackboulé depuis 20 ans car politiquement suicidaire pour un maire d’agglomération. Évidemment, ça fait des 1ère couronne des villes bien proprettes, assez bourgeoises et farcies de centres commerciaux, mais ça les rends inaccessibles aux classes moyennes qui s’étaient cru riche avant de se découvrir pauvres.

                                        Le résultat c’est des tas de maisons bon marché pratiquement inhabitables à la campagne, et une quasi impossibilité d’accéder à la propriété - et parfois même à une simple location - pour les classes moyennes. Une sorte de situation indémerdable que l’on pourrait résumer à : vous trouverez des baraques bon marché, mais pas aux endroits ou vous voudrez habiter.


                                        • armand armand 5 mai 2009 10:01

                                          Article qui a le mérite de balayer uncontre -sens, le mantra selon lequel la baisse de l’immobilier serait un signe négatif pour l’économie.
                                          Mais dans le facteur immobilier on ignorerait des facteurs très puissants :
                                          - la côte d’amour de la pierre, spécialement en France, où toutes les générations crachent au bassinet pour offrir un toit, même exorbitant, aux enfants (dans les pays anglo-saxons l’aide est bien moindre).
                                          - le plaisir, comment dire, masturbatoire, se sentir sa richesse enfler toujours plus, même si c’est virtuel.
                                          - en rapport aux facteurs sus-nommés, la politique gouvernementale systématiquement vantant le ’tous propriétaires’.

                                          En somme, pour les classes moyennes, l’effondrement du marché devrait, au contraire, être un signe positif car la ’fracture immobilière’ en France (où les banques ne prêtent qu’aux riches) était devenue infranchissable.

                                          Le posteur plus haut dans l’historique de l’immobilier depuis la guerre de 1914 a rappelé que le blocage des loyers (notamment Loi de 48) a servi pendant longtemps à déprimer le marché. On pourrait rappeler aussi qu’avant les années ’50 la co-propriété n’existait presque pas, que les immeubles appartenaient à des familles qui s’en désinterressaient car les loyers étaient bas. Que l’invention de l’appartement détenu en propriété a permis toutes les spéculations.
                                          Et que le problème en France (contrairement aux pays anglo-saxons) c’est qu’on a intégré l’idée de l’immobilier-valeur-sûre mais qu’on refuse de jouer le jeu quand ça baisse.

                                          D’où certaines anomalies présentes : Paris désormais plus cher que New York ou même Londres, alors que les salaires restent nettement inférieurs.

                                          On peut ajouter l’incohérence d’une politique où la municipalité à Paris, par exemple, finance des HLM en embouchant les trompettes de la mixité sociale, alors que ceux-ci ne serviront qu’à loger quelques pauvres-témoin au milieu des riches, excuant toujours les classes moyennes, trop pauvres pour acheter (ou payer des loyers élevés), trop riches pour accéder aux HLM, surtout depuis que la mère Boutin les en a chassés !

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