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Accueil du site > Actualités > Economie > La nécessaire régulation de l’immobilier en France

La nécessaire régulation de l’immobilier en France

Soyons clairs, les prix dans l'immobilier ont atteint des niveaux à la fois invraisemblables mais aussi insupportables.
Invraisemblables car quand le salaire moyen augmente de 20% en 10 ans, le prix d'un appartement augmente de 200%.
Insupportables car nombre de foyers (assez modestes) ont décidé de s'endetter parfois sur trente ans pour l'acquisition d'un bien de qualité très relative.

L'immobilier serait-il dans l'esprit des citoyens un « marché » à part ? Alors que la population s'entend pour dénoncer à juste titre la spéculation financière, voilà qu'un marché d'amateurs (la plupart des intervenants sont des particuliers) illustre à la perfection la non consistance des théories sur l'efficience d'un marché et du nécessaire laisser-faire.

Des prix décorrélés des fondamentaux

Les agents immobiliers nous répètent à l'envie qu'il y a de la demande, donc il est « normal » que les prix soient si haut. A cela je répondrai simplement qu'il y a eu de la demande pour acheter des actions au cours de la bulle internet, avant que celles ci ne perdent 90% de leur valeur. Il y également eu de la demande au début des années 90 au Japon pour acheter des appartements qui ont perdu 50% de leur valeur dix ans plus tard.

Autrement dit, la loi de l'offre et la demande ne permet pas de garantir que les prix reflètent les fondamentaux économiques. Les facteurs qui expliquent les dérapages sont connus : surabondance de liquidités dans un marché tendu (taux très bas, très peu d'apport personnel exigé), et effet moutonnier. Ce facteur psychologique est très important ! Les théories (fausses) qui s'immiscent dans beaucoup de conversations relatant que « les prix ne peuvent que monter » amplifient très fortement les mouvements à la hausse.

Des risques importants

Quels sont les risques ? Comme le montre la décorrélation entre le salaire moyen et le niveaux des prix, nous avons glissé dans un schéma de Ponzi dans lequel une grande partie de l'argent qui est injecté dans l'immobilier ancien n'est pas de l'argent réel (issu d'un travail et d'une création de valeur). Il s'agit d'un argent virtuel issu de la plus value réalisée lors de la revente d'un bien acheté avant le début de la bulle. Au bout de la chaine sont les primo-accédants décidant dans le délire ambiant de s'endetter sur des durées excessives pour avoir la chance de faire partie du « club » et de pouvoir eux aussi revendre plus tard avec une plus value qui financera l'acquisition d'un bien de meilleur qualité.

Nous avons tout intérêt à stopper ce schéma au plus vite. Simplement parce qu'un système économique basé sur une pyramide de Ponzi n'est pas viable !

Plus tard la richesse virtuelle générée par l'augmentation de la valeur du patrimoine immobilier disparaitra, plus forte et plus douloureuse sera la baisse. Malheureusement, même en agissant maintenant, le laisser-faire de nos décideurs politiques depuis 10 ans se paiera. En favorisant sans contrôle l'endettement des particuliers sur des durées très longues, nous impactons négativement la consommation des ménages sur le long terme.

Des solutions simples existent

Deux mesure simples permettraient de retrouver les fondamentaux.
La première est de taxer à au moins 50% la plus-value hors inflation sur la revente d'un bien immobilier ancien (y compris la résidence principale). L'enrichissement personnel indu généré par l'augmentation délirante du prix d'un bien ancien ne doit pas être réinjecté dans l'acquisition d'un autre bien.
La seconde est d'empêcher les banques de financer une acquisition immobilière dans l'ancien avec un apport personnel inférieur à 25% et sur une durée supérieure à 20 ans. L'accès trop facile au crédit a toujours conduit à des situations catastrophiques.

Vouloir ramener les prix dans l'ancien à des niveaux cohérents comporte également des risques.
Il est nécessaire de maintenir en parallèle les dispositifs de défiscalisation (type scellier) pour l'acquisition dans l'immobilier neuf. La baisse des prix doit pouvoir être contrôlée (en agissant sur le niveau de taxation des plus-values) afin de ne pas dépasser 10% par an pour ne pas anéantir le secteur de la construction. En effet une baisse des prix dans l'ancien fait mécaniquement baisser les prix dans le neuf et rend moins rentable certains projets dont le terrain a déjà été acquis trop cher.

Nos décideurs doivent agir ! Le dispositif de prêt à taux zéro constitue en période de bulle un contre sens économique incroyable. Le niveau de remboursement et les frais supportés par un néo-propriétaire sont bien souvent très supérieurs au montant consacré pour la location du même bien. Plus nombreux seront les primo-accédants modestes à s'endetter trop longtemps, plus le potentiel de création de richesse réelle de notre pays sur le long terme sera amputé.

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73 réactions à cet article    


  • xbrossard 13 décembre 2010 15:01

    autres solutions :


    taxer à 10% de la valeur du bien chaque année les appartements vides (soit devoir payer 10% du prix du bien au bout de 1 an de non occupation renouvelé tout les ans) et avec l’argent collecté faire un fond de garantie des impayés pour les propriétaires.

    faire un multiplicateur de prix sur les maisons en fonction de l’endroit du bien et du « gang » du bien : une résidence principale sur Paris serais au prix prévue, une résidence secondaire à Paris serait surtaxé à 100%, une résidence ternaire à 200%, etc... tandis qu’une résidence secondaire en Ardèche serais surtaxé de 10%...ceci afin de donner la priorité aux autochtones et pour éviter la désertification des villages transformés en lotissement de maisons secondaires. Là encore, la taxe pourrait servir à la construction de logements sociaux

    • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 16:39

      la taxation des logements vides a un effet (limité d’ailleurs !) sur le marché locatif mais quasi nul sur le marché d’acquisition.

      les multiplicateurs de prix auraient un effet faible sur le niveau des prix, puisqu’une bulle peut s’entretenir uniquement avec des transactions portant sur la résidence principale (pas concernées dans votre proposition), alors que celles ci représentent pourtant la majorité des transactions.

      Il n’y a aucun intérêt pour la collectivité a laisser quelqu’un acheter un appartement a 450Ke parce qu’il a pu revendre son ancien appartement 430Ke. par contre, au bout de la chaine, comme décrit dans l’article, vous avez des primo accédents qui sont « contraints » (et aussi d’accord, par effet moutonnier..) d’acheter très cher.
      et il est néfaste pour l’économie du pays de laisser des jeunes ménages s’endetter trop longtemps... 1000euros a rembourser chaque mois sur 30 ans quand vous en avez 27-28... c’est excessivement dommageable...


    • xbrossard 14 décembre 2010 09:38

      « la taxation des logements vides a un effet (limité d’ailleurs !) sur le marché locatif mais quasi nul sur le marché d’acquisition. »


      a ce que je sache, l’acquisition se fait aussi dans l’ancien, donc les appartements vides pourraient être venuds, si les propriétaires refusent de les louer

      quand à l’effet limité, j’attends de votre part des chiffres pour appuyer vos dires...

      n’oublions pas quand même que le marché immobilier est un marché « biaisé » d’abord parce que les vendeurs maitrisent un marché captif où ils peuvent créer de la pénurie sans incidence pour eux...plus le marché sera VRAIMENT libre, plus les prix pourront s’ajuster en fonction de l’offre et de la demande...

      A ce que je sache, une entreprise qui fait des téléviseurs et qui n’en vend pas fini par couler, alors que ce n’est pas le cas dans l’immobilier, ce qui est totalement anormal....quand les grands propriétaires auront peur de payer une grosse taxe (qui pourra être utilisé aventaguesement en ses temps de disette financière), ils seront peut-être un peu plus motivés pour baisser leur tarif...mais bon, faire çeci demande un peu de courage politique, on ne mord pas la main qui vous nourrit, et qui paye vos campagnes électorales...

    • pingveno 13 décembre 2010 15:26

      Vous le dites vous-même, les « amateurs » ne sont pas seuls responsables. Ayant mis en vente un bien en 2008, donc juste au mauvais moment, j’ai pu constater combien les agents immobiliers vous promettent monts et merveilles avant la signature du mandat, pour vous demander le mois suivant de baisser de 10 % parce que la conjoncture s’est brusquement retournée. Et les banques sont aussi coupables quelque part : le prêt relais ne devrait pas se baser sur le mandat de vente, par essence sensible aux fluctuations du marché, mais pourrait par exemple être calculé à partir de l’acte authentique de la vente précédente : on part du principe que la valeur d’un bien ne peut pas baisser donc on vous prête 90% du prix que vous avez acheté, quelle que soit l’estimation des agents immobiliers !

      Taxer encore plus les plus-values, c’est comme la taxe Tobin, ça conduira à augmenter encore les marges pour compenser. En revanche taxer les logements vides, ça pourrait amener à baisser les prix pour vendre plus vite.

      Quant aux dispositifs de défiscalisation, même le gouvernement actuel reconnaît que si sur le principe ils fonctionnent, ils doivent aussi nécessiter une refonte pour éviter par exemple de construire là où il n’y a pas de demande. Même le gouvernement le reconnaît pourtant il s’abstient de le faire, s’attachant plus à la relance de la construction qu’aux pauvres acheteurs d’un bien impossible à louer...


      • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 16:01

        négatif, taxer les plus values est nécessaire puisqu’il s’agit d’argent « virtuel »... le cycle de reinjection des plus values dans le circuit immobilier (on rachete un appartement très cher après en avoir vendu un très cher aussi) maintient l’effet de bulle...

        briser ce circuit permet de revenir aux fondamentaux : l’argent investi dans l’immobilier provient alors des salaires... comme dans une période hors bulle.

        en fait l’analogie que vous faites avec la taxe tobin n’est pas correcte  : la taxe tobin est négligeable devant le prix de la transaction, et sert a diminuer la liquidité d’un marché (alors que le marché immobilier est au contraire peu « liquide », il vous fait plusieurs semaines pour vendre un bien.)

        La question est : l’effet bulle (la richesse virtuelle ressentie par les propriétaires) est elle bénéfique a l’économie ? il suffit de voir en espagne, en irlande, en californie, ce qui s’y est passé pour se convaincre du contraire..


      • pingveno 13 décembre 2010 16:53

        Ce qui se passe en Espagne, c’est justement que des milliers de propriétaires préfèrent laisser les logements vides dans l’espoir d’entretenir ce système et d’augmenter la plus-value.
        Si on taxe la plus-value, les propriétaires réfléchiront juste entre essayer de rouler le fisc en déclarant un faux prix au notaire et augmenter encore le prix pour compenser la taxe (en négociant avec la banque au besoin pour prolonger le prêt relais)
        Alors que si on taxe le fait qu’un logement soit vide :
        - pour la résidence principale il devient préférable de s’en débarrasser au plus vite dès le nouveau logement occupé ;
        - pour les logements destinés à la location, on a plus intérêt à louer à bas prix qu’à laisser vide
        et donc l’équilibre entre l’offre et la demande de logements n’est plus le même !


      • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 17:17

        le nombre de logements vides en Espagne est lié a deux choses :
        - la baisse des prix (importante) qui a été mécaniquement précédée d’une hausse des stocks
        - la construction neuve a tout va même dans des secteurs inintéressants (robien puissance 10), les promotteurs étant attirés par les plus values faciles, et les politiques y trouvant leur compte puisque la part du secteur de la construction dans le PIB était important.

        il est effectivement impératif de contrôler en même temps l’offre de crédit (comme vous dites pour éviter les rallongement de crédit relais, etc..) que la taxation des plus values..
        par contre justifier le laisser faire en parlant de la fraude fiscale qui va en découdre, pas d’accord... si vous avez une rentrée subite de 250 000€ sur votre compte à terme alors que vous déclarez une vente de 150 000€, il est pas si compliqué de s’en apercevoir !! (et ne parlons pas de sortir 30 000 € en liquide, puisque votre banque est alors obligée d’enquêter)

        mais même l’intérêt de la fraude est limité puisque ce que vous cherchez à faire c’est simplement racheter un appartement un peu mieux à partir de la vente d’un autre appartement. si les prix sont dans une pente baissière, même si une partie de la plus value est taxée, ca ne vous empêche pas d’acheter à nouveau ! (la taxe est compensée par la baisse du prix).


      • jondegre jondegre 13 décembre 2010 15:28

        - 1 libérer du foncier dans l’un des pays les moins denses d’Europe (la France)
        -2 supprimer toutes les aides de soutien au marché (cellier, prêt a taux zero)

        Le problème est que faire baisser l’immobilier est hautement impopulaire (les propriétaire Français se croient assis sur un tas d’or, pourtant ils ne réaliseront jamais leur plus value sinon pour racheter), de l’extreme droite à l’extreme gauche en passant par l’UMPS, personne n’en parle


        • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 15:51

          la nature s’en chargera ! (de faire baisser les prix)

          plus dure sera la chute.. le gouvernement chinois a pris des l’an dernier des mesures de régulation pour lutter contre l’envolée des prix (apports personnels exigés de 30 a 40%). les chinois sont pragmatiques ! ne pas lutter contre la surchauffe quand c’est possible conduit a l’explosion.. les décideurs politiques en Californie peuvent en témoigner...


        • non667 13 décembre 2010 16:01

           à jondegre
          « de l’extreme droite......personne n’en parle. »
          le fn les rares fois lorsqu’il est invité est questionné /harcelé sur le « détail » après y à plus le temps !


        • picpic 13 décembre 2010 17:33

          La logique humaine voudrait qu’un individu ne possède pas plusieurs logements quand un autre n’en a pas...


          • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 17:43

            la logique voudrait aussi que les décideurs politiques agissent pour l’intérêt général, a d’autres moments qu’après les crises....


          • plancherDesVaches 14 décembre 2010 13:07

            Effectivement, Picpic.

            Mais nous sommes dans un pays de droite. Pouvoir aux riches. (ou qui croient l’être)
            Cet article met surtout en évidence que les « investisseurs » (propriétaires qui font rembourser leur emprunt par le locataire avec en prime des déductions d’impôts), ces investisseurs commencent à se sentir mal à l’idée de « perdre » de l’argent par la chute du prix du logement.

            Et ils ont raison de s’affoler. Ca va faire mal. smiley


          • Spip Spip 13 décembre 2010 17:47

            Dans beaucoup d’endroits, pour ce qui est de la résidence principale, il y a un facteur aggravant, c’est le blocage du marché par manque d’offre réelle. J’entends par là des annonces qui traînent depuis longtemps, à des prix irréalistes, sur lesquels campent les vendeurs, persuadés que :

            1) leur bien vaut effectivement ce qu’ils en demandent, confortés par les agences dans un premier temps (avant qu’elles leur conseillent de baisser quand le mandat commence à prendre la poussière...) C’est bien çà, pingveno ?

            2) la situation « bullesque » d’avant la crise va revenir, il suffit de tenir (le dernier indice des notaire commence à leur donner raison dans certaines villes , hélas...)

            3) avec le pactole ils vont pouvoir avoir beaucoup mieux que ce qu’ils vont quitter.

            Ça donne les mêmes biens éclatés dans X agences et sites internet, donc un marché plus restreint qu’il n’y paraît, avec rareté artificielle. Ce que ces vendeurs oublient c’est que :

            1) S’ils vendent cher, ils rachèteront cher aussi, bien sûr.
            2) Ils ne sont pas à l’abri d’un nouveau plongeon des prix (crise en W annoncée depuis un moment)
            3) Pas à l’abri non plus d’un État qui cherche de l’argent partout (une quelconque taxation sur la résidence principale serait une mesure très impopulaire mais... ils y en a bien d’autres qui sont passées en force récemment)

            A cela s’ajoute le scandale des logements vides, comme il a été dit plus haut. Pour ma part, j’ai eu à vendre fin 2009 un appartement locatif à l’autre bout de la France, donc agence obligée. Avec un prix raisonnable, il est parti assez rapidement ce qui m’a permis de racheter chez moi au moment où les prix fléchissaient (un peu...)

            Le système est ce qu’il est, à nous de ne pas l’aggraver quand on peut.


            • carafe 13 décembre 2010 17:48

              L’immobilier en concerne pas que les ventes mais aussi les locations.
              Et certains locataires aspirent à juste titre à devenir propriétaires lorsqu’ils sont « installés » pour avoir quelque chose à laisser à leurs enfants et ne pas avoir à payer de loyer lorsqu’ils seront à leur misérable retraite !

              Ainsi, beaucoup d’aspirants à la propriété sont issus de la classe moyenne et n’ont pas forcément 25% d’apport !! Donc limiter l’accès au credit est une grossière erreur et réduirait beaucoup de gens à la location à vie (qui augmente régulièrement n’est-ce pas ??)

              Quand à taxer la plus value à 50% lors de la revente, cela ne va pas inciter les transactions (plutôt rester que payer si cher !!!!!!!) et donc mécaniquement créer un phénomène de rareté déjà trop présent dans certains secteurs !

              Et il ne faut pas rêver, ce ne sont pas les constructions neuves qui vont relever le niveau et baisser en prix car tous les ans de nouvelles normes sortent = plus de couts..

              c’est le serpent qui se mort la queue !


              • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 19:27

                Il parait effectivement difficile avec les niveaux de prix actuels de sortir 25% d’apport pour les personnes modestes. si les prix baissent de 45% (cas post bulle immobilière des années 90 en Ile De France), on arrive à un apport de moins de 14% relativement aux prix actuels. Sachez aussi qu’il est actuellement impensable pour un foyer primo accédant non héritier d’acheter un bien de bonne qualité à Paris (d’ou sortir 500 000€ ??). La situation actuelle n’est de toutes manières pas tenable.

                Pour un politique, il est populiste de dire aux gens qu’on est avec les foyers modestes lorsque l’on dérégule l’accès au crédit. La création virtuelle d’argent accentue les cycles économiques que les foyers modestes sont les premiers à subir.

                de plus, il faut aussi comprendre que les niveau de loyer suivent les niveaux de prix, avec une atténuation liée à la réglementation. Prenez l’exemple de l’allemagne. Les prix de l’immobilier sont si bas (et ainsi les loyers aussi), que dans l’esprit des gens, il vaut mieux louer ! moins de problèmes, pas de taxe foncière, pas de ravalement de façade ! pourquoi s’embêter alors que pour 400€ par mois on a un 80m² à Berlin.

                Sachez ensuite que contre intuitivement, le refus de vente des propriétaires ne se traduit pas dans l’immobilier par une augmentation des prix ! Puisque dans tous les marchés peu liquides, chaque baisse des prix est précédée d’une baisse des volumes (en gros si c’était systématique, la baisse serait impossible ce qui est faux : baisse de 45% en IDF et baisse de 50% au japon pendant les années 90, baisse de 30% en californie sur les dernières années, etc. : toutes précédées des refus de vente qui n’ont pourtant pas empêché (mais retardé) la baisse)


              • xbrossard 14 décembre 2010 09:52

                « Sachez ensuite que contre intuitivement, le refus de vente des propriétaires ne se traduit pas dans l’immobilier par une augmentation des prix »


                ce n’est pas ce que je dit...par contre à l’inverse, toute obligation de vente se traduit par une baisse ! et la taxation, c’est une obligation de vente !

              • armand armand 13 décembre 2010 18:30

                Plusieurs propositions - mais dans l’ensemble un consensus sur le fait qu’on ne peut laisser la « main invisible » du marché régler un des besoins les plus fondamentaux de l’homme.

                Ceci dit, toutes les mesures (ou presque) se heurteront à la doxa libérale renforcée par l’attachement viscéral des Français au droit de propriété. Ainsi qu’aux lenteurs de procédure.
                Or, dans les grandes agglomérations, les seules époques où les prix ont été modérés correspondent à des époques où l’on règlementait.

                Mettez en cause les logements laissés vacants depuis des décennies parfois, et il se trouvera toujours quelqu’un pour vous dire : « on fait ce qu’on veut de son bien. »
                Proposez d’encadrer les loyers, et on vous répondra que plus personne ne mettra en location. Et si vous assortissez cet encadrement de taxes dissuasives sur les logements vacants, alors on criera à la dictature.
                Proposez de réduire les pieds-à-terre et les locations saisonnières dans les quartiers historiques de Paris, et à coup sûr on vous sortira la législation européenne.
                De plus, la municipalité semble assez démunie contre le phénomène - c’est le préfet qui détient le pouvoir de réquisitionner, et l’AN qui vote les lois. On a souvent vu des municipalités déjugées par des tribunaux administratifs quand il s’agissait de limiter la monoactivité (encore une plaie de nos villes - on peut transformer un café ou une épicerie en boutique de fringues, mais on ne peut pas transformer des bureaux en logements...)

                Curieusement, dans des pays capitalistes style USA et GB, les pouvoirs publics ont nettement plus de capacités d’intervention - et parfois même en abusent. Ici le droit de propriété immobilière est comme le droit de chasse.
                De plus, le passage à la copropriété (autrefois, les immeubles appartenaient à des familles qui avaient souvent du mal à les valoriser) encourage un phénomène de spéculation. Surtout que les copropriétaires français n’ont absolument pas de structures collectives comme aux USA. On revend à qui on veut, on loue comme on l’entend, sans devoir passer par le « Board ».


                • armand armand 13 décembre 2010 18:37

                  carafe,

                  Effectivement, le problème ce n’est pas l’acheteur qui se saigne des quatre veines pour son apport, mais le financier qui revient de Londres, liquide son portefeuille, et achète cinq apparts à n’importe quel prix.
                  Il y a une caractéristique bien française aussi qui fausse le jeu : l’achat immobilier n’est pas un effort individuel, assis sur l’épargne et le revenu, d’une personne qui travail. C’est bien souvent un achat patrimonial, fait pour installer ses enfants ou petits enfants. Dans ces cas c’est une famille entière, souvent déjà propriétaire, qui ajoute à son patrimoine. Je ne me souviens plus du sociologue qui a démontré dans une étude que la haute bougeoisie française est la seule classe sociale réellement « collectiviste ». L’effort collectif financier, l’apport des héritages (j’en connais des qui vivent uniquement de cela) permettent d’ajouter au « pool » immobilier de la famille et de faire face aux envolées des prix. . Et le salarié lambda, fort de son seul revenu et de ses économiques, ne fait pas le poids.


                • YAN A MARRE 13 décembre 2010 18:33

                  Je suis tout à fait d’accord avec l’article. En ce qui concerne le nouveau PTZ +, il s’agit pour moi d’une aide déguisée au secteur immobilier (propriétaires, professionnels,...) mais non une aide aux primo-accédants car dans une région comme l’ile de france en créant plus de demandes dans un marché de pénurie les prix vont augmenter évidemment. Plutôt que de chercher à faire baisser les prix (vous indiquez quelques pistes dans l’article) le gouvernement cherche à « valider » la situation bullesque en créant une solvabilité artificielle. En fin de compte, il s’agit quand même d’une somme à rembourser. Le gouvernement, qui sait se montrer courageux sur d’autres sujets, devrait prendre des mesures pour que le logement ne fasse plus l’objet de spéculation : suppression de toutes les aides et avantages fiscaux sauf pour le neuf puisque l’on manque de logements en France. Cette pénurie est due au manque de volonté des gouvernements qui se sont succédés depuis plus de 20 ans.


                  • c.d.g. 13 décembre 2010 22:01

                    @l auteur
                    supposez que vous vendez pour racheter la meme chose ailleurs (par exemple par ce que vous avez trouve du travail ailleurs. avec votre systeme, c est impossible puisque vous allez payer une taxe qui va vous forcer a racheter plus petit. donc plus personne ne bouge ou pire on va rester chomeur car ca evite une perte massive

                    Comme l ont dit de nombreux commentaires, mieux vaut une bonne taxe sur le logement, qui va pousser a louer ou a vendre vite

                    De toute facon, la bulle actuelle va forcement crever un jour ou l autre : les arbres ne montent pas au ciel. Personnellement, a partir du moment ou les gens sont debiles au point de s endetter sur 30 ans (alors que dans 30 ans ils seront a la retraite), je suis d avis que c est leur probleme si ca se termine mal.

                    Il est certes utile que l etat freine le mouvement car :
                    - l explosion de la bulle va generer une generation de surendettes (contrairement aux USA, en fance, quand on rend la maison, on n est pas libere du credit !)
                    - le cout de l immobilier pese sur la compétitivité de la France (pour pouvoir se loger on doit avoir un salaire plus eleve que les concurrents)
                    - l argent immobilisé dans l immobilier pourrait etre mieux investi (par exemple dans des PME ou tout simplement en creeant un marche pour les entreprises via plus de consommation)

                    par contre il est evident que l etat ne fera rien car :

                    - les beneficaires de la hausse sont les vieux (deja proprietaire et souvent multi proprietaire) qui curieusement votent UMP. les victimes (ie les jeunes) sont elles numeriquement moins nombreuses et surtout votent peu

                    - les taxes sur les ventes (ie les mal nommes frais de notaire) financent les collectivites locales. Si les prix baissent, le produit de ces taxes aussi et dont va falloir augmenter les impots locaux. pas tres bon pour sa reelection. Cet argument concerne aussi bien l UMP que le ps qui detient la majorite des collectivites locales

                    - c est impopulaire car une bonne partie de la population veut appliquer ce qui a marche en 1970. J achete a credit, l inflation me fait rembourser en monnaie de singe et au final je vend au prix fort. ils ont pas compris qu on n est plus en 1970 ....


                    • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 22:40

                      Prenons le cas de quelqu’un qui vend pour acheter la même chose (j’ai dans ce cas du mal à comprendre la raison de la vente, en général on vend pour acheter mieux ; ou pour acheter ailleurs - dans le cas de ’mieux", ca signifie qu’on est prêt à taper dans de l’épargne disponible, ou à contracter un nouveau prêt).

                      Mais soit : il y a déja 15% de taxe cachée, non pas sur une quelconque plus value, mais sur la valeur totale du bien (frais de notaires + frais d’agence).

                      ce dont je parle, c’est de taxer la plus value hors inflation à hauteur de 50% : ce n’est pas absurde puisque les plus values sur les biens mobiliers (actions) sont soumises à l’impot sur le revenu qui a un taux marginal de 40%.

                      ce que vous me dites, c’est impossible puisque plus personne ne bouge, cela correspond à la période qui de toutes manières arrivera juste avant la baisse. N’importe qui est réticent à réaliser une moins value (lorsque les prix suivent une tendance baissière) ; et pourtant ! la tendance baissière ne s’arrête pas pour autant.
                      Agir sur le taux de la taxation (50% ou un niveau plus faible, ou un autre plus élevé, ou utiliser un barème progressif) permet de contrôler la vitesse de descente. C’est beaucoup mieux de la contrôler plutôt que de laisser la nature faire !


                    • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 22:47

                      sachez aussi que malgré la baisse des stocks (si on taxe la plus value, et qu’on « force » donc l’arrivée d’une pente baissière), il y a toujours des biens qui se vendent : cas des ventes rapides (divorce, mutation).
                      de plus les personnes qui ont acheté récemment ont une plus value-latente faible et sont donc moins concernées par la taxation (surtout si on inclus dans le calcul de la plus value la perte des frais de notaire). il reste donc des vendeurs ! mais le marché ralentit fortement, comme dans toute phase baissière..


                    • epapel epapel 13 décembre 2010 23:13

                      Avant de taxer de façon confiscatoire et aveugle, il faudrait éviter de subventionner inutilement car les subventions alimentent la hausse en procurant du pouvoir d’achat. Ne devraient être subventionnés (crédit d’impôt, PTZ etc) que les constructions nouvelles :
                      - pour les propriétaires habitant leur logement
                      - dans les secteurs critiques pour les biens voués à la location

                      N’oublions pas également qu’une vente sert le plus souvent à financer l’achat d’un autre bien (mutation dans une autre ville, modification de la taille de la famille), or taxer la plus-value sur le bien vendu ne fera pas baisser le coût d’acquisition du nouveau bien ce qui revient à dire que dans un contexte de hausse un propriétaire ne pourrait plus déménager sans essuyer une perte très importante.

                      Sinon globalement, la seule et véritable solution pour régler le problème est d’augmenter l’offre dans les secteurs qui en ont besoin. Pour ce faire il faut augmenter la quantité de foncier disponible à la construction en imposant des COS minimaux et pas seulement maximaux et en autorisant la construction d’étages supplémentaires sur le bâti déjà construit en ville. Diminuer la durée des procédures - le dada du gouvernement en ce moment - serait un plus à court terme mais ne règlerait pas véritablement le problème.

                      Il faudrait modifier le mode de financement des agences immobilières, en effet avec le système actuel de commissions proportionnelles, celles-ci ont intérêt à voir les prix augmenter tant que ça n’a d’impact négatif sur le volume des ventes. Il faudrait mettre en place un système de commission suffisamment dégressif pour inciter les agences à jouer sur le volume plutôt que sur le prix.

                      Une bonne taxe serait celle qui inciterait le vendeur à raccourcir la durée de mise en vente de son bien. Une méthode serait d’augmenter le taux de taxation proportionnellement au temps écoulé, ainsi le vendeur n’aurait aucun intérêt à proposer un prix plus élevé que celui du marché (en attendant que ce dernier le rejoigne) ce qui augmenterait automatiquement l’offre disponible au meilleur prix du moment.


                      • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 23:52

                        vous semblez croire qu’en période de bulle, une augmentation de l’offre se traduit par une baisse des prix. c’est malheureusement faux... comme décrit dans l’article, les prix pendant une bulle ne sont pas « faits » par la loi de l’offre et la demande. (exemple : baisse de 600 000 habitants a paris intra muros sur les 50 dernières années, mais prix en euros constants mutlipliés par 3)

                        il faut aussi comprendre que la taxation de la plus value en même temps qu’une régulation de l’accès au crédit fait baisser les prix. plus le prix baisse, plus l’imposition sur la plus value est faible.

                        il n’est pas confiscatoire de taxer les plus values indues, la plus value sur une résidence secondaire est déja soumise au barême de l’impot sur le revenu, qui émarge à 40%. Pour une plus value de 60% brute sur 10ans, on arrive avec la taxation dont je parle à une plus value de 40% nette d’inflation, soit 20% du prix brut qui est taxé (il l’est déja à 15% entre les frais d’agence et de notaire).

                        il est primordial de casser le circuit de l’argent virtuel réinjecté dans un nouvel achat.
                        Il y a des perdants.. comme dans toute baisse d’actifs...

                        Par contre, il eut effectivement fallu éviter la surchauffe il y a longtemps... il me semble que JC Trichet parlait de spéculation dans l’immobilier dès 2004 - 2005...


                      • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 23:59

                        erratum : dans ce que j’écris, il faut lire non pas 20% du prix net qui est taxé pour un bien qui prend 60% sur dix ans, mais 20% du prix initial net, c’est à dire 12.5% du prix actuel.

                        on est presque équivalent à mettre dans l’assiette de l’impot sur le revenu la plus value sur la résidence principale.


                      • epapel epapel 14 décembre 2010 00:19

                        Il manque 1000.000 de logements en France tout simplement parce qu’on n’en construit pas assez depuis 15 ans. Il est clair que si on n’augmente pas l’offre on ne satisfera jamais le besoin.

                        L’augmentation des prix en France ne vient pas d’une spéculation alimentée par des programmes de construction, c’est toute la différence entre la situation française et espagnole ou irlandaise ou étatsunienne. L’augmentation des prix en France vient avant tout d’une pénurie de logement, la preuve dans les secteurs ou le besoin est satisfait les prix sont raisonnables.

                        La diminution artificielle des prix ou l’explosion des bulles n’augmente le nombre de logements disponibles bien au contraire comme le démontre les situations étatsunienne ou espagnole. Tout ce que ça provoque, c’est le retrait du marché des biens soit parce que les gens n’ont plus intérêt à vendre soit parce que le nombre de faillite est tel qu’il n’y plus assez d’acheteurs solvables : le résultat ce sont des logements vides.


                      • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 00:37

                        en fait vous semblez nier l’existence d’une bulle. soit.

                        je maintiens. Je dis simplement que l’explosion de la bulle est d’autant plus dangereuse qu’elle est tardive. Que croyez vous qu’il va se passer quand les taux d’intérêts long terme vont remonter ? le schéma de ponzi actuel est rélié en bout de chaine aux primo accédents qui sortiront du marché.
                        entre temps, on aura laissé ceux ci s’endetter sur des durées folles. Cela ne profite à personne !

                        L’objet de l’article est simplement d’attirer l’attention sur la régulation des prix, plutôt que de laisser la nature faire.
                        L’éclatement « naturel » d’une bulle dans l’immobilier est souvent suivi d’une profonde récession (notamment parce le secteur de la construction explose : sans visibilité sur les prix, les projets ou le terrain a été acheté quelque temps avant à des prix déraisonnables ne sont plus rentables, et le secteur du neuf s’arrête brusquement des le début de la baisse.. c’est le cas espagnol, et le cas francais des années 90).


                      • epapel epapel 14 décembre 2010 11:00

                        Vous ne lisez pas ce que j’écris et vous caricaturez ma position. .Je ne dis pas qu’il n’y a pas un problème de prix ni même qu’il n’y a pas de bulles localement, mon propos porte surtout sur les solutions à mettre en œuvre pour y remédier et surtout pour traiter le problème de fond (la pénurie de logement) et pas simplement un symptôme (des prix excessifs)

                        Je vous fais remarquer que dans mon premier post, j’ai proposé trois solutions complémentaires pour agir directement sur les prix :
                        - une taxation augmentant avec la durée de la mise en vente
                        - la modification du système des commissions des agences immobilières
                        - l’affectation des aides de l’Etat uniquement aux projets permettant d’augmenter l’offre physique et limitée aux secteurs en pénurie

                        Plutôt qu’un rejet en bloc sans analyser ce que je dis parce que je ne suis pas d’accord avec votre solution, j’attends de votre part un avis argumenté sur ces propositions. Par ailleurs, je suis persuadé que les prix ne pourront pas baisser significativement tant qu’il y aura une pénurie de logements : sinon comment expliquer qu’en France les prix de l’immobilier repartent à la hausse en pleine crise économique.

                        Le fond de mon raisonnement par rapport à votre solution, c’est qu’une augmentation de taxes sur un produit ne peut que faire augmenter son prix et certainement pas le faire baisser. Si vous avez un contre-exemple notoire de cette affirmation, donnez-le.
                        Ensuite ma critique porte sur quatre points que vous n’abordez pas :
                        - par nature la taxation traditionnelle tend à défluidifier les transactions (c’est d’ailleurs le principal argument invoqué par les économistes dans tous les domaines d’activité)
                        - une taxation très élevée tend à stimuler la fraude d’une manière ou d’une autre
                        - les personnes qui vendent un bien qu’elles habitent pour en acheter un autre qu’elles habiteront sont particulièrement pénalisées alors qu’elle sont les plus nombreuses, une taxation élevée sur les plus-values les transformerait en primo-accédant à vie 
                        - la taxation ne règle pas le problème de la pénurie physique de logements et tend au contraire à faire fuir les investisseurs qui espèrent une plus-value plus sûrement que le risque d’explosion d’une bulle

                        Ce qui m’intéresse, c’est ce que vous avez à dire par rapport à ces objections.


                      • barbapapa barbapapa 14 décembre 2010 00:06

                        La maladie du siècle. La taxoréponse aïgue, quand on observe un problème, y’a qu’a mettre une taxe.

                        Comme si il n’y en avait pas assez.



                        • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 00:12

                          il y a pire : la laisser-faire-ite aigue smiley ou comment dénoncer et diaboliser l’anarchie dans la société ; tout en la promouvant dans la sphère économique !!!
                          vous pourriez être un bon lobby chez wall street smiley


                        • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 00:13

                          sachez aussi qu’on ne parle pas ici d’un simple problème. L’éclatement trop tardif et non maitrisé d’une bulle dans l’immobilier a des conséquences désastreuses.


                        • DTHEV 14 décembre 2010 09:15

                          Arrêtez de pensez que les taxes sont la solution miracle.

                          Et quand j’entends dire que le marché de l’immobilier est un exemple de « laisser faire libéral » j’en reviens pas.
                          S’il y a autant de logement vide c’est a cause d’une règlementation trop protectrice du locataire (logement vide=baisse de l’offre=hausse des prix), que faites vous également de toutes les subventions et aides diverses qui dérèglent le marché (hausse des prix encore), des régimes de défiscalisations, etc ...

                          Non le marché de l’immobilier et tous sauf libre et il paye le prix d’un trop plein d’interventionnisme.


                        • xbrossard 14 décembre 2010 10:04

                          @DTHEV


                          « logements vides=baisse de l’offre » ?

                          où avez-vous vu cette belle démonstration mathématique ? on croit rêver là ?!?

                          pour moi :

                          « logements vides=logement à remplir »
                          et pas autre chose

                          @ l’auteur

                          « baisse de 600 000 habitants a paris intra muros sur les 50 dernières années »
                          je serais étonné d’avoir vos sources...d’autres part, le problème à Paris est un peu particulier car beaucoup de biens sont achetés par des étrangers ou de riches propriétaires comme xième maison...donc ma solution de les surtaxer permettrait de dégager de l’argent pour construire des logements pour les parisiens eux-mêmes...


                        • xbrossard 14 décembre 2010 10:44

                          @Barbapapa


                          dans une société libérale qui refuse tout loi contraignante, la taxe est la seule mesure d’incitation qui reste pour faire évoluer la situation.. Les taxes ne concernent que ceu qui y sont assujetis (pléonasme) contrairement aux impôts qui touchent plus de monde

                        • epapel epapel 14 décembre 2010 11:09

                          Comment se fait-il alors que tout le monde paie la TVA et que seulement un foyer fiscal sur deux paie l’impôt sur le revenu ?


                        • epapel epapel 14 décembre 2010 11:15

                          « baisse de 600 000 habitants a paris intra muros sur les 50 dernières années »

                          Vous oubliez que :
                          - durant ses 20 années à la mairie Chirac à mis en place une politique de remplacement des logements d’habitation par des bureaux ce qui a pesé sur l’offre disponible
                          - durant la même période la surface occupée par habitant a augmenté en proportion inverse pour d’une part des raisons de confort et d’autre part la modification des structures familiales.


                        • armand armand 14 décembre 2010 11:39

                          Pour Paris, un autre phénomène dont on ne parle pas :
                          la « dédensification » des quartiers centraux.
                          On détruit des quartiers et des rues entières (comme pour les Halles et Beaubourg),
                          On transforme du logement en bureau,
                          On laisse des immeubles entiers voire des pâtés de maison vides pendant des années pour ne pas égratigner la sacrosainte propriété,

                          Et on en arrive à la situation présente.

                          De plus, comme je l’ai signalé plus haut, l’achat immobilier est un effort patrimonial, engageant la totalité d’une famille, ce qui incite à une décorrelation entre les prix et les revenus individuels.


                        • armand armand 14 décembre 2010 11:42

                          Plutôt qu’une taxe « pied-à-terre » - car les plus riches ne s’en soucieront pas - une règlementation de la copropriété qui empêcherait que plus d’une fraction d’immeuble soit dévolue aux résidences secondaires.

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