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Accueil du site > Actualités > Economie > La réglementation foncière, source de la crise du logement

La réglementation foncière, source de la crise du logement

Tous les gouvernements récents semblent désemparés devant l’actuelle crise du logement. Faute d’en avoir compris les ressorts, ils privilégient un traitement social du mal-logement au lieu de chercher à traiter le problème à la source. Et les associations de locataires ou de mal-logés tendent à demander encore plus de contraintes sur les propriétaires. Si un gouvernement venait à accéder à leurs demandes, les résultats en seraient catastrophiques d’abord pour les plus pauvres.

La crise du logement actuelle résulte principalement d’une hausse du marché immobilier supérieure de 75 % à celle des revenus entre 1997 et 2006. Cela impose des ponctions excessives sur le budget des ménages modestes, et multiplie les défauts de paiement de loyer.

En réponse à cette envolée, la gauche parisienne et des associations de mal-logés, dans la foulée de l’obtention de la loi instaurant le droit au logement opposable, demandent de nouvelles lois visant soit à interdire les expulsions locatives, soit à bloquer les loyers.

De telles mesures seraient catastrophiques... pour les ménages pauvres. En effet, elles transformeraient le contrat de location en quasi-don effectué par le bailleur au locataire, celui-ci étant presque assuré du maintien dans les lieux même en cas de non-paiement de loyer. Cela tarirait définitivement l’offre locative privée : quel bailleur serait assez fou pour louer à ces conditions ? Les personnes déjà locataires seraient certes assurées d’être logées à des conditions de plus en plus préférentielles avec le temps, mais les nouveaux entrants sur le marché du logement, ou les familles obligées de déménager, se retrouveraient dans des situations absolument dramatiques.

Nous avons déjà connu une loi de blocage des loyers très stricte, assortie de privilèges de maintien dans les lieux pour les locataires : c’était entre 1914 et 1948. Le résultat est qu’entre les deux guerres, la France construisit moins de 100 000 logements par an, et quasiment aucun pour le locatif privé. Cela représenta durant la même période deux fois et demie moins de nouvelles unités que l’Angleterre et l’Allemagne, alors même que cette dernière a vu se succéder toutes les calamités possibles et imaginables (hyper-inflation, puis nazisme). La pénurie de logement (unités manquantes ou existantes, mais totalement insalubres) atteignait 2 millions d’unités avant la guerre, et 4 millions après. Avant-guerre déjà, la presse résonnait d’échos de détresse venant de familles repoussées dans des bidonvilles de banlieue que la bonne société ne voulait pas voir.

Si un nouveau renforcement des politiques anti-propriétaires venait à tarir l’investissement dans le logement locatif privé, jamais le logement public ne pourrait faire face seul à un besoin de nouvelles habitations estimé par le Crédit foncier à plus de 500 000 unités annuelles dans les 5 prochaines années, afin de faire face à l’augmentation prévisible du nombre de ménages et de rattraper le retard pris pour offrir un nombre de logements suffisants pour combler les besoins non satisfaits.

De telles propositions, faisant implicitement porter aux propriétaires privés le chapeau de la crise du logement, procèdent d’une erreur de diagnostic majeure faite par les politiques sur les causes de la pénurie de résidences principales. Il est généralement affirmé que la hausse actuelle des prix n’est que la conséquence de la baisse des taux d’intérêt et de l’augmentation du nombre de familles, qui ont fait exploser la demande de logement. Selon eux, il y a une fatalité du logement cher, taux bas = logement cher, il n’y a pas à chercher plus loin.

Mais alors que dans tout autre marché, aux signaux d’augmentation des prix succède une augmentation de l’offre, permettant un retour des cours à l’équilibre, personne ne semble se demander pourquoi le marché du logement n’obéit pas à cette logique.

La cause en est simple : selon de nombreuses recherches académiques, cette hausse des prix ne se produit que lorsque la réglementation du sol rend difficile la libération de terrain pour des constructions neuves. L’institut Demographia de Chicago a analysé les comportements des prix du logement sur les 159 plus grandes agglomérations du monde anglo-saxon (Etats-Unis, Canada, Australie et Grande-Bretagne, principalement) entre 1995 et 2006 (voir cette étude, pdf).

Constat : la bulle immobilière qui frappe ces pays est des plus sélectives. Il existe 42 agglomérations importantes aux Etats-Unis et au Canada, qui, placées exactement dans les mêmes situations macro-économiques que les autres, ne connaissent aucun emballement des prix immobiliers et où le logement reste abordable pour les familles modestes. Quatre des cinq villes à la démographie la plus dynamique des Etats-Unis (Austin, Houston, Atlanta, Dallas) ont un marché immobilier « abordable », dans lequel le logement moyen peut s’acheter pour moins de trois fois le revenu annuel moyen des ménages. Ces cités sont toutes dépourvues de législation anti-étalement urbain, et les règles de zonage, lorsqu’elles existent, ont pour objectif premier de maintenir en permanence disponible une quantité de terrain constructible largement supérieure à la demande, pour contenir les prix à des niveaux raisonnables en toute circonstance.

En contrepartie, les cités anglo-saxones - américaines, australiennes et britanniques - qui connaissent un emballement des prix immobiliers parfois très supérieur au nôtre, ont en commun de s’être dotées, vers les années 70, de réglementations de zonage du sol qui maintiennent administrativement la majeure partie des terrains sous statut inconstructible, et rendent impossible la libération de cette ressource en anticipation de la demande quand celle-ci augmente fortement. Voilà pourquoi pour acheter des logements aux caractéristiques identiques, un ménage doit consacrer 15 % de son revenu dans le Texas, où la terre est libre, mais 45 % à Perth, et plus de 65 % à Los Angeles.

Des recherches plus pointues - notamment par Ed Glaeser, chercheur à Harvard -, allant au-delà de la simple corrélation, ont permis de quantifier le rôle majeur joué par la sévérité des réglementations foncières dans la formation des bulles immobilières. A tel point que même Paul Krugman, l’économiste vedette du parti démocrate, peu suspect de sympathies néo-libérales, a reconnu le rôle prépondérant de ces règles dans la création de la bulle immobilière dont l’éclatement frappe de plein fouet la société américaine aujourd’hui.

Certes, me direz-vous, mais en France ?

La France possède depuis 1968 un droit des sols similaire en philosophie à celui des agglomérations anglo-saxonnes fortement réglementées. Par la suite, la loi SRU (2000) et les législations environnementales ont renforcé la difficulté d’étendre nos villes. Il faut plusieurs années, même à une petite commune, pour réviser un PLU ou pour faire approuver une ZAC, seuls moyens actuels de réaliser des opérations de croissance urbaine significatives. L’envolée actuelle des prix ne s’explique pas autrement.

Ce corset législatif est conçu pour lutter contre de supposés effets environnementaux négatifs de l’étalement urbain, et contre les conflits d’usage du sol. Mais cette lutte contre l’étalement urbain à la périphérie immédiate des grandes agglomérations a conduit moult familles à revenus moyens à aller rechercher du foncier abordable à des distances encore plus grandes de ces agglomérations : en voulant lutter contre l’étalement urbain, le législateur a favorisé... l’hyper-étalement urbain, multipliant les populations dans des petites communes pas équipées pour recevoir un tel afflux de population, et jetant sur des routes non prévues pour de tels trafics des quantités de véhicules qui augmentent la congestion aux points d’échanges périphériques entre villes et campagnes.

Quand bien même d’autres effets positifs sur l’environnement de ces lois seraient avérés - ce que des études très bien documentées contestent par ailleurs - au nom de quoi peut-on justifier le maintien en vigueur de règles qui entretiennent la détresse des ménages à faible revenu ?

Pour lutter efficacement contre cette nouvelle pauvreté, il faut d’urgence adopter des règles qui libèrent les ressources foncières du pays, notamment à la périphérie des grandes et moyennes agglomérations. Les prix du logement, tant à la périphérie qu’au centre des grandes agglomérations, baisseraient rapidement. Ainsi, le coût du soutien social aux rares familles trop pauvres pour accéder au plus modeste des logements serait fortement diminué. La société permettrait alors à tous, moyennant des taux d’effort parfaitement supportables, de trouver une habitation décente, même sans loi sur le droit au logement opposable !

Toutes ces problématiques sont développées dans mon dernier livre intitulé : « Logement : crise publique, remèdes privés », qui vient de paraître aux éditions Romillat. J’y analyse de façon exhaustive toutes les erreurs commises par l’Etat en matière de politique du logement, depuis les absurdes politiques de subventions (Robien, Borloo, etc.), jusqu’à l’échec - inévitable - des politiques de logement social, et les excès de l’urbanisme réglementaire. J’y propose une révolution conceptuelle de la politique du logement, remplaçant toutes les interventions actuelles par une aide unique et exclusivement financière aux ménages dont les revenus le justifient, et une libération des sols de leur tutelle publique pour que le marché retrouve rapidement des prix normaux.


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47 réactions à cet article    


  • Sz 30 novembre 2007 11:57

    Et que doit on penser de Sarkozy qui vient de déclarer qu’en indexant les loyers sur l’indice de la consommation plutôt que sur celui de la construction, on ferait baisser les loyers de moitié ?


    • jcm jcm 30 novembre 2007 13:03

      On ferait baisser l’augmentation du coût des loyers de moitié, et non les loyers eux-mêmes !!!


    • Odal GOLD Odal GOLD 30 novembre 2007 21:51

      Tel le fondateur de Rome, Romulus, qui tua son frère pour un acte de propriété, ils ont les doigts crochus et peu d’huma­nité, en vérité, quand il s’agit d’Avoir. Les Occi­dentaux font juste partie de leurs murs ; ils sont là pour la défense des propriétés occidentales. L’ancêtre fondateur a décidé de leur âme.

      Dans le meilleur des cas ils ne sont que des reflets. Car les Occidentaux... ça craint.

      Il n’y a rien à y redire de la normalité Occidentale, et elle me correspond tout à fait, mais il n’y a personne ici, en vérité.

      Non, on ne peut pas parler de supériorité Occidentale.

      > http://odalgold.blog4ever.com/blog/lirarticle-106908-450766.html


    • Rage Rage 1er décembre 2007 12:34

      Bonjour,

      Votre article est intéressant, mais votre analyse reste à constater la superficialité. Tenter de comparer les pays ainsi que les phénomènes passés relève de l’exercice de style incertain.

      Je ne pense fondamentalement pas que la règlementation foncière soit source de la crise du logement : c’est plutôt, parmi d’autres facteurs, l’absence de gestion COHERENTE du foncier à des échelles pertinentes (agglomération) qui occasionne une rareté dans les centres (donc hausse des prix) et un effet d’aubaine dans les communes périphériques qui construisent du lotissement à tour de bras.

      Préserver du foncier est une nécessité de gestion pour les villes. Il ne faut pas se tromper de responsable.

      Du point de vu « taux bas », l’illusion d’optique a été vendu par des banques qui ont étalé les prêts (30 ans) et donc augmenté le coût global du crédit. Surfant sur la vague du « taux bas » et avec la faiblesse de l’offre, il suffisait aux promoteurs de « risquer les prix haut » pour voir décoler les prix.

      Engagé fin 1997 cette hausse a été alimentée par une succession de facteurs convergents tous orientés à la hausse. La loi de Robien n’a fait que jeter de l’huile sur le feu en engageant sur le marché une demande complémentaire dite « d’investissement » qui n’avait rien n’a faire là quand le but était déjà de produire plus d’offre.

      On notera également les multiples « aides fiscales » contre-productives qui ont aspiré les prix vers le haut, la dernière en date avec la déduction des intérêts d’emprunts.

      Je ne compare pas la situation française aux situations RU ou même Espagnoles car l’histoire et la relation à la propriété sont très différents suivant les cas.

      En France, la hausse des prix a été alimentée et entretenue par une spéculation du court terme. La hausse des revenus du patrimoine devenant très largement supérieurs à la « hausse » des revenus du travail, le marché du logement est devenu plus juteux que juteux. Le maintien des « 6% » de frais d’agences et autres % sur de gros volumes ont attiré de nombreux acteurs sur le marché : la floraison d’agences immobilières à foison vient de ce mécanisme qui dégage plus d’euros qu’auparavant.

      Certains acteurs se sont donc très largement enrichis en jouant sur la spéculation et les effets pourcentage frais au détriment des acheteurs.

      Les locataires ont donc logiquement subit en contre-coup immédiat la hausse des loyers, entrainant une remonté de la part du coût du logement dans les revenus, et donc une éviction des plus modestes.

      Dire au final que la faute revient à la règlementation foncière est donc un peu « court » surtout quand on sait que les exemples que vous présentez engagent un mode de vie « tout bagnole » qui pèse du coup sur les coûts de transports.

      Une maîtrise de l’étalement urbain est nécessaire, c’est indéniable (énergie, coûts, espaces verts et ruraux...). Une mutation des tissus urbanisés avec des COS plus élevés également. Une adéquation de l’offre et de la demande en proposant une offre légèrement supérieur à la demande permettrait de stabiliser techniquement les prix. Réduire les frais multiples de « mobilité » serait à prévoir.

      Quant à - enfin- faire une révolution sur les échelons institutionnels, c’est aussi un levier majeur.

      Pour le moment, l’offre arrivant à niveau avec la demande, les prix devraient se calmer, surtout que les revenus eux, ne suivent plus. Affirmer qu’il soit nécessaire de geler la hausse des prix me paraît plus que compliqué, par contre, faire en sorte de freiner la hausse pour stabiliser ces prix, ça c’est jouable.

      Et c’est cela qu’il faudrait sans aucun doute faire, particulièrement dans les grandes agglomérations.


    • anamo 30 novembre 2007 13:03

      Une entrée en matière interessante, que j’approuve, la suite est moins glorieuse.

      Libérez du terrain, les prix baisseront ... je doute. Une règlementation s’impose malgré tout.

      La bulle immobilière serait du aux POS, PLU et autres SRU, ou équivalent aux states ? C’est économique et spéculatif.

      Empruntez à 5% sur 30ans, vous remboursez 20% en capital, 80% en intérêt, portez le taux à 10% et voyez l’effet.

      Du logement pour les pauvres. Organisons la société avec et pour ses classes riches et ses classes pauvres. Pas la charité !

      Baisser les loyers au centre ville, quel intérêt réel.


      • manusan 30 novembre 2007 15:29

        Entièrement d’accord, la bulle est le résultat de la politique des taux d’intérêt depuis 15 ans, on a baissé les taux pour favorisé la croissance, et finalement les prix ont rattrapé la demande, ce qui était prévisible. Encore une politique bien mené, les banques sont satisfaites.


      • Gandalf Tzecoatl 30 novembre 2007 13:09

        Ce que vous cachez, c’est que l’étalement du patrimoine immobilier augmente les coûts de connectivité (eau, téléphone, électricité, gaz, routes, etc). Après vous pouvez arguer que ces secteurs laissés au privé seraient moins cher, vous en convaincrez très peu, notamment du fait de l’abus de monopole d’emplacement.

        Ce que vous omettez, c’est l’impératif de préserver des surfaces à l’agriculture alimentaire, chose qu’un marché libre ne conserve pas nécessairement (on le voit avec les agro-carburants).


        • tvargentine.com lerma 30 novembre 2007 16:35

          Vous citez « En réponse à cette envolée, la gauche parisienne et des associations de mal-logés, dans la foulée de l’obtention de la loi instaurant le droit au logement opposable, demandent de nouvelles lois visant soit à interdire les expulsions locatives, soit à bloquer les loyer »

          Mais la gauche ou se qui en reste à perdue toute crédibilité à partir de 2000 quand elle a abandonné les réformes afin de développer le pays en habitations sociales et en infrastructures.

          L’extrème gauche,n’a aucune crédibilité,ce n’est pas la peine d’en parler

          Aujourd’hui ,les moyens existent,cela s’appelle la loi DALO

          Le décret est paru et publié le 29 novembre 2007

          Le décret Dalo, qui définit la composition, le fonctionnement et les missions des commissions de médiation définies par la loi instituant le droit au logement opposable, est paru au Journal officiel du 29 novembre. Chargées de traiter les dossiers des demandeurs de logement social, les commissions départementales se prononcent sur leur caractère prioritaire et sur l’urgence qu’il y a à attribuer un logement dans un délai de trois mois ou un hébergement dans un délai de six semaines à compter de la réception de la demande.

          Le comité de suivi Dalo avait apporté début septembre ses observations sur le projet de décret qui prévoyait pour évaluer le caractère prioritaire d’une demande, « des circonstances locales ». Une autre demande du comité de suivi portait sur une plus grande précision sur la liste des personnes prioritaires. Le décret publié a donc été revu en conséquence : l’article 10 définit la liste des membres de la commission de médiation et ne revient pas sur le fait qu’un seul membre représentant les organismes d’habitations à loyer modéré et des sociétés d’économie mixte sera nommé par le préfet. La liste des publics prioritaires, qui dès le 1er décembre 2008 pourront faire un recours devant la juridiction administrative ( loi du 5 mars 2007 ), est reprise par le décret. Reste que si une situation particulière du demandeur le justifie, la commission « peut désigner par une décision spécialement motivée comme prioritaire toute personne ne répondant qu’incomplétement aux caractéristiques listées ».

          Les autres dispositions

          Le décret apporte des modifications sur d’autres dispositions du Code de la construction et de l’habitation. Les droits de réservation de logements sociaux de la commune ou de l’EPCI qui a apporté sa garantie sur un emprunt contracté par un bailleur sont prorogés pour une durée de cinq ans à compter du dernier versement correspondant au remboursement intégral de cet emprunt. Le décret qui devait prévoir cette précision était annoncé par l’article 56 de la loi du 29 juillet 1998. L’article 5 du décret supprime l’article relatif à la conférence régionale de l’Ile-de-France ainsi que celui qui prévoit le vote des maires des communes membres de la conférence intercommunale pour l’adoption de la charte intercommunale sur le logement. Mesure d’assouplissement, la désignation des membres de la commission d’attribution créée à l’initiative d’un office ou d’une société HLM, d’un EPCI ou d’une commune (comptant plus de 2.000 logements sociaux) est laissée à la discrétion de l’organisme HLM concerné (conseil d’administration ou conseil de surveillance). Les associations qui gèrent ou donnent des logements à destination des personnes défavorisées dans le département ne sont pas soumises à un agrément préfectoral. Enfin, autre mesure, le décret définit dans son article 9 les informations statistiques en matière d’attribution de logements locatifs sociaux que les bailleurs sociaux doivent fournir aux préfets chaque année. Un autre texte d’application de la loi du 5 mars 2007 est attendu : il concerne la disposition de l’article premier de la loi : « Le droit à un logement décent et indépendant est garanti par l’Etat à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et dans des conditions de permanence définies par décret en Conseil d’Etat, n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens ou de s’y maintenir. »

          C’est une véritable révolution pour le droit au logement


          • Vincent Benard Vincent Benard 30 novembre 2007 17:16

            D’habitude, je reste calme, mais là, M. Renève, vous dépassez les bornes.

            1) Non, je ne suis pas payé (Hélas...) pour diffuser ma propagande, comme vous dites (notez que si le bouquin se vend, je serais rémunéré pour mon travail, comme n’importe quel auteur. Cela fait il de moi un vendu, M. Renève ?). Je n’ai jamais sous entendu que vous étiez payé pour répandre votre logorrhée, alors essayez au moins de répondre sur le fond et non par de méprisables attaques ab hominem.

            Notez bien que si j’étais payé, ça changerait quoi ? Le fait d’être payé pour faire cours rend il le fond du discours d’un professeur moins crédible ? quelle est votre intention en tenant de tel propos ? Votre dénigrement systématique des libéraux est il... gratuit ?

            2) Vous ne savez visiblement pas lire : en italique à la fin, je parle des « absurdes politiques de subventions au logement ». Votre point n°3 est donc le fruit de votre imagination débordante.

            3) Point numéro 1 : Il faudrait être con pour prétendre qu’il faut construire partout, et je ne le fais pas. ne pouvant résumer 236 pages en 5 lignes, je vous renvoie à mon livre. Comme vous ne le lirez pas, ce que je comprends bien volontiers, je vous invite à repotasser vos cours sur « le droit de propriété ».

            4) libérer les loyers : naturellement, à condition qu’il n’y ait pas d’autres facteurs qui étranglent l’offre locative (comme le foncier...). Car actuellement, les investisseurs fuient le locatif (pourquoi donc font ils le forcing pour vendre à la découpe ?), et les particuliers n’y viennent que largement subventionnés. Il faut redonner aux bailleurs la perspective d’un placement pas très lucratif, pas très spéculatif, mais stable et aux revenus réguliers. Aujourd’hui, dans les secteurs « bullaires », trop de gens viennent sur l’immobilier avec un but purement spéculatif (c’est Krugman qui le dit, sans doute un de ces types payés pour diffuser de la propagande ultra libérale ?).

            5 ) votre #2 : Si vous saviez un tant soi peu ce qu’est la doctrine libérale (sur laquelle vous vous étendez pourtant longuement par ailleurs), vous sauriez que la liberté n’est pas l’absence de contrainte. Le droit romain, le code civil (originel) et le droit coutumier anglo saxon prodiguent des réponses à la question de savoir comment faire coexister des constructions qui ne se gênent pas les unes les autres sans nécessairement priver les propriétaires de leur droit de propriété.

            6) Toutes mes excuses aux autres commentateurs, qui ont posté des remarques intéressantes auxquelles je reviendrai répondre plus tard. Heureusement qu’il y a des gens qui répondent à des articles de fond par des commentaires, approbations, réprobations ou questions de fond, et non par des insultes, doublées de pseudo arguments à l’emporte pièce.


            • Vincent Benard Vincent Benard 30 novembre 2007 18:04

              @ anamo & Manusan

              Vous avez « à moitié raison » de dire que la baisse des taux (et sans doute des politiques monétaires trop laxistes) a été cruciale dans le phénomène actuel de hausse des prix. Mais pour qu’une hausse de la demande provoque une telle flambée, il faut parallèlement que l’offre ne puisse s’y adapter. Sans quoi celle ci aurait réagi massivement à un tel « signal prix ». C’est la deuxième moitié de l’explication que mon hypothèse souhaite fournir.

              Sinon, comment expliquer que 42 grandes cités des USA et du Canada (sur plsu de 120), dont près de la moitié sont très dynamiques économiquement et démographiquement (plus de 30% d’augmentation de population en 15 ans pour les agglos d’atlanta, houston, DFW, austin...) connaissent les MEMES conditions macro économiques, mais PAS LA MEME hausse des prix ?

              Ce n’est pas l’existence de règles qui coince, mais leur philosophie. Dallas, Atlanta et Austin ont des règles de zonage, mais ces règles ont pour but de maintenir en permanence un excès de ressources foncières disponibles aux bâtisseurs. Au contraire, les règles en vigueur en France, Grande Bretagne, Australie, Californie, Oregon, etc... sont de type malthusien : elles ont pour but de freiner la constuction. La variable critique est le temps nécessaire pour mener une opération de croissance urbaine significative, de quelques mois à plusieurs années. dans le second cas, les prix explosent, car les coûts supportés par les constructeurs sont très élevés (les intrêts courrent), et les logements arrivent à contretemps de la demande : les investisseurs intelligents anticipent un risque de retournement et donc limitent leurs programmes. Donc la compétition entre acheteurs pour trouver un logement se joue sur un parc trop limité : prix flambent.

              Que mon hypothèse vous semble incroyable, c’est logique, très peu de personnes l’ont tenue jusqu’ici. Tout le monde répète « c’est la demande, c’est la demande ! » alors tout le monde y croit.

              Mais elle ne vient pas gratuitement. Elle est corroborée par de très nombreux travaux universitaires, ceux que je cite (Glaeser Gyourko, Cox-pavletich...), mais aussi des gens comme E.Barker, de la banque d’angleterre, Evans et Hartwich (Policy exchange, think tank de centre droit britannique), Robert Puentes (Broookings institution, Think tank de centre gauche), Mark Pennington, IEA (ultra libéral, donc ça compte pas), et donc, paul krugman, dont je viens de retrouver le lien, http://www.nytimes.com/2005/08/08/opinion/08krugman.html

              P.K. est très peu suspect d’être opposé par principe aux réglementations. C’est d’ailleurs la lecture de son article qui à l’époque m’a mis la puce à l’oreille, et m’a fait découvrir d’autres auteurs..

              En France, la plupart des professionnels de l’immobilier, mais aussi un nombre croissant de personnalités du milieu académique, commencent à convenir que ce diagnostic est au moins partiellement exact. Georges Mesmin fut le premier, Christian Julienne, Max Falque,

              Bon, pour les solutions, chacun y va des siennes, et il y a très loin d’un accord entre des gens comme Barker ou Pennington... Mais se mettre d’accord sur le diagnostic est déjà important.

              @ Tzecoatl :

              « ce que vous cachez » :d’une façon générale, on me reproche de faire des articles trop longs, et quand je résume, on me dit que je cache des trucs ... smiley // y a pas un caliméro dans les smileys ? smiley

              plus sérieusement,

              1 - le coût de l’étalement urbain à l’immédiate périphérie de villes déjà correctement équipées serait infiniment inférieur à celui de l’hyper étalement urbain que nous constatons aujourd’hui. Quand des communes de 2000 habitants en 95 gagnent 2 à 3% de population CHAQUE ANNEE depuis 97-98, parce que les abords de la « ville centre » du bassin d’emploi sont devenus inabordables, les coûts supportés par la collectivité sont bien pires.

              2 - L’étude la plus défavorable à l’étalement urbain aux USA (Burchell et al., the cost of sprawl) evalue le surcoût de l’implantation d’un logement « étalé » à 11 000 $ par famille nouvellement implantée. Les réglementations du sol excessives font supporter aux ménages US, qu’ils achètent une nouvelle maison ou une ancienne, une « pénalité réglementaire » de 75 000 $ EN MOYENNE (ça cache de très fortes disparités), payée par les entrants sur le marché aux sortants. Sachant que les sortants nets du marché sont généralement plus riches que les entrants nets, on mesurera l’équité sociale du deal auxquels les acheteurs de logements sont contraints. Il vaudrait mieux faire supporter les coûts de connection à leur vrais prix aux gens qui construisent, ce qui limiterait naturellement l’étalement urbain, plutôt que de le faire par une réglementation si sévère, avec le résultat que l’on observe.

              3 - vous assimilez le marché des agro carburants à un marché libre... Ahem. C’est un marché ultra subventionné, en Europe et aux USA. effet d’aubaine garanti.

              4 - Ne craignez rien pour la surface agricole, il manque à peu près 1 millions de logements pour revenir à un marché fluide, soit 3% du parc existant. Sachant que les terres développées représentent 8% du total, on ne risque guère de dépasser 10-12% en 2050, après quoi la démographie devrait chuter, limitant les besoins en terrain : l’agriculture n’est pas prête de mourir faute de terrain !


            • Gandalf Tzecoatl 30 novembre 2007 20:10

              Merci pour votre réponse.

              Vous êtes convaincants, et très certainement plus expert que moi sur le dossier.


            • manusan 1er décembre 2007 06:02

              merci pour vos réponses détaillées

              dans le point 4 vous parlez des terres agricoles, or environ un tiers des agriculteurs vont partir à la retraite sans être remplacés dans les 10,15 ans à venir (un bruit qui court dans le milieu). On peux donc penser que l’offre des surfaces de terrain constructible va augmenter (un moyen de se payer sa retraite par exemple) donc le prix baisser, en particulier en province et dans les villages « dortoires ».

              Quelles répercussions sur le marché de l’immobilier cela va t’il avoir selon vous ?


            • Le péripate Le péripate 30 novembre 2007 18:40

              La liberté, est_ce que ça veut dire que si je trouve un endroit où il n’y a personne, je peux me construire ma cabane, sans rien demander à personne ? C’est génial, je crois que je vais devenir libéral.....


              • Le péripate Le péripate 30 novembre 2007 18:41

                Avec une arme pour faire respecter ma liberté, c’est peut-être plus sûr.......


              • Vincent Benard Vincent Benard 2 décembre 2007 22:30

                Quelques préalables dans une société libérale :

                1) Vous devez être propriétaire du terrain, ou obtenir un accord contractuel du propriétaire pour construire votre cabane.

                2) Vous ne devez créer de nuisance à personne, et, dans un droit libéral, vous ne pourrez pas vous plaindre de nuisances préexistantes à votre installation dont vous ne pouviez ignorer l’existance (si il y a un tunnel à canards à proximité et qu’il vous envoie des odeurs, ce devrait être pour votre pomme).

                3) Vous devez assumer la totalité des couts induits par votre choix d’isolement. Si EDF (ou un concurrent) vous dit : « pour vous connecter au réseau, faut tirer 2km de ligne, et c’est tant », c’est pour vous. Idem pour la route. L’adduction d’eau. Etc... Un très bon moyen de lutter contre le mitage, vous en conviendrez.

                Bref, à ces quelques conditions, qui devraient être susceptibles de faire réfléchir nombre de constructeurs de maisons au milieu de nulle part, vous pouvez construire votre cabane.


              • interscope 30 novembre 2007 20:53

                Ce qui est totalement occulté dans votre article se sont les lois Besson et Robien qui ont fait de l’immobilier un placement à fort rendement (et une belle niche fiscale) pour une partie aisée de la population et officines de placement en tout genre : professions libérales principalement, les secondes démarchant les premiers.

                Ajoutons à cela la constitution de Société Civile Immobilière -appelée aussi SCI- (toujours bon en cas de faillite perso pour mettre à l’abri le capital immobilier ainsi constitué) et l’on se retrouve avec une situation digne de la famille royale anglaise, à savoir qu’une petite partie de la population se retrouve avec une grosse part de l’immobilier.

                Expérience vécue : mon ancien chef -cadre sup- marié à une profession libérale (4 enfants et une SCI constituée pour emballer le tout) s’est retrouvé avant 60 ans avec 10 appartements, donc 8 achetés de 1994 à 2003. Prochaine étape arriver à 12 apparts. Pourquoi 12 ? Dans le cas d’une SCI toujours compter avec les enfants et avoir un multiple du nombre de ses rejetons pour n’en léser aucun (ici 4 gosses, donc c’est soit 4,8,12...).

                Et ce n’est pas un cas isolé, peut être par le nombre de biens, mais j’ai souvent croisé des personnes possédant 4 à 5 biens immobiliers.

                Un avantage : pour les gouvernements qui se sont succédés inutile de penser au logement : le privé le fait pour nous.

                Inconvénient : Les professions -souvent libérales et à fort revenu- qui ont investi la dedans n’ont que cela -ou presque- pour leur retraite. On ne risque donc pas de voit les loyers baisser.


                • Vincent Benard Vincent Benard 30 novembre 2007 21:42

                  « ce qui est occulté » : l’article n’évoquait que la question foncière pour des raisons de taille. J’évoque dans l’italique de fin, trop brièvement je l’accorde, l’absurdité de la politique de subvention de type Borloo & co, que vous avez parfaitement raison d’incriminer.

                  Il est évident qu’elles ont augmenté artificiellement la pression sur le rare foncier disponible. elles ont en outre permis aux officines spécialisées de vendre du logement mal placé, mal adapté aux marchés locaux, trop cher. Dans les villes moyennes du sud ouest (genre montauban), un tiers de logement robien seraient vacants ! des « pigeons » se sont fait vendre des logements robien pour la prime fiscale, sans se préoccuper de la valeur intrinsèque de leur placement. et les prix des logements ainsi vendus ont été supérieurs à ce qu’ils auraient été sans la subvention...

                  Bref, mal-investissements et rentes de situation sont les enfants de toute prime fiscale de type sectorielle.

                  D’une façon générale, même en 236 pages, je ne traite « que » l’essentiel de la question du logement, alors soyez indulgents si un élément vous parait manquer dans un article volontairement limité à l’équivalent de deux pages A4...


                • Vincent Benard Vincent Benard 1er décembre 2007 14:23

                  @ Leon : « trop ou pas assez de logements ? »

                  Dans la plupart des grandes et moyennes agglos, il y a plutôt pénurie, mais des politiques telles que les primes Besson, Périssol, Robien, Borloo ont créé en quelques endroits ou la demande n’était pas aussi soutenue un excès d’offre de certains types de logement ne correspondant pas à la demande locale. Un vrai gâchis de ressource. Toute politique de niche fiscale devrait être bannie de la panoplie d’action gouvernementale.


                • moebius 30 novembre 2007 22:34

                  ..Beaucoup de proprietaires acheterons votre livre on en doute pas...vous nous feriez pas une petite surcharge pondérale, vous qui manquez d’humour, là sur la photo


                  • Vincent Benard Vincent Benard 1er décembre 2007 14:26

                    « petite » surcharge : hélas... j’ai dépassé ce stade depuis longtemps


                  • moebius 30 novembre 2007 22:39

                    ..mais vous etes un bucheur et connaissez votre sujet. Un régime peut etre ?


                    • Céline Ertalif Céline Ertalif 1er décembre 2007 00:05

                      Bonjour,

                      Je sens qu’il est difficile d’engager une discussion quand un point de vue est porté à ce point par l’idéologie.

                      Première observation sur une expression : « de supposés effets environnementaux négatifs de l’étalement urbain ». Vous vous foutez du monde ou quoi ? L’étalement urbain est le premier facteur de gaspillage d’énergie fossile et de rejet de gaz à effet de serre. Cela touche à la fois les transports et le chauffage des logements.

                      Puis « en voulant lutter contre l’étalement urbain, le législateur a favorisé... l’hyper-étalement urbain ». Gros mensonge tout de même. Oui, il y a un hyper-étalement urbain. Pour deux raisons : laxisme du droit des sols à la périphèrie, c’est-à-dire dans la pratique là où il est géré par l’Etat (les DDE) plutôt que par les collectivités locales elles-mêmes et manque de logements sociaux dans les zones urbaines en raison... de la spéculation foncière !

                      Le problème de fond, c’est que vous parlez de liberté de l’économie privée immobilière en ignorant totalement l’économie publique sans laquelle il n’y a pas de marché privé. Je m’excuse de le dire aussi brutalement, mais c’est idiot. La valeur du foncier privé n’est produite que par les infrastructures publiques.

                      L’un des plus graves problèmes d’aujourd’hui, c’est que les règlementations urbaines produisent une valorisation privatisée financée par une charge publique. En version plus concrète : la commune construit un trottoir, un réseau d’eau, un éclairage public, etc... le propriétaire qui fait la rétention foncière (c’est celui qui ne fait rien et qui attend) voit le prix de son terrain multiplié par 100 quand il passe du statut agricole au statut urbain. Ce sont les juges de la République qui enrichissent les propriétaires fonciers au détriment du contribuable. L’Etat n’est pas toujours si neutre qu’il veut bien le dire, et si les capitalistes ont à s’en plaindre, les propriétaires ont des raisons de rester discrets.

                      Cet article ignore une autre grande évidence économique, c’est l’immobilisation comptable considérable que représente les habitations des propriétaires occupants. Si l’on comptait une rente au taux de 6% sur la valeur du bien des propriétaires de pavillons, beaucoup d’entre eux se rendraient compte qu’ils feraient fortune en allant sous la tente au bord du canal Saint Martin. En fait, la rente poptentielle des propriétaires occupants est très inférieure à 6%. La raison en est bien simple : le patrimoine immobilier est l’un des moins taxés. La question de l’équilibre fiscal sur les différentes catégories d’actifs ne devrait pas plus échapper aux libéraux qu’aux autres.


                      • Vincent Benard Vincent Benard 1er décembre 2007 09:35

                        @Celine

                        Inutile de vous énerver, mais non, je ne me « fous pas du monde »

                        Vous dites : « Première observation sur une expression : »de supposés effets environnementaux négatifs de l’étalement urbain« . Vous vous foutez du monde ou quoi ? L’étalement urbain est le premier facteur de gaspillage d’énergie fossile et de rejet de gaz à effet de serre. Cela touche à la fois les transports et le chauffage des logements. »

                        L’étalement urbain se produit parce que la population d’une aire urbaine donnée augmente. L’augmentation de consommation d’énergie correspondante est elle liée à l’étalement ou à l’augmentation de population ? La réponse est donnée, entre autre, par Joseph Comby, rédac chef de la revue « études foncières », et... Partisan de la lutte contre l’étalement urbain, très peu suspect de complicité avec le courant libéral, qui, dans un congrès à Bordeaux en 2004, disait qu’il ne fallait plus utiliser l’argument de la sur-consommation d’énergie pour stigmatiser l’étalement urbain, car il était faux : l’étude de la consommation énergétique de toutes les villes de l’agglo parisienne faite par l’ADEF montrait une efficacité énergétique moindre des ensembles très densément peuplés. Le supposé recours supérieur aux transports individuels de la ville étalée ne se vérifie pas dans les proportions attendues par ses détracteurs, et l’efficacité énergétique des logements est bien meilleure en pavillonaire. Surprenant, mais empiriquement constaté.

                        Donc, non seulement l’obligation d’absorber des populations croissantes en milieu dense ne consommerait pas moins d’énergie, mais elle pourrait se révéler énergétiquement moins efficace.

                        Ceci dit, un étalement urbain par la périphérie sera toujours énergétiquement plus efficace qu’un hyperétalement urbain par l’hyepr-périphérie. Voyez les embouteillages sur des petites routes départementales à plusieurs km de villes comme Nantes ou Bordeaux pour comprendre...

                        Vous ajoutez : « Puis »en voulant lutter contre l’étalement urbain, le législateur a favorisé... l’hyper-étalement urbain« . Gros mensonge tout de même. Oui, il y a un hyper-étalement urbain. Pour deux raisons : laxisme du droit des sols à la périphèrie, c’est-à-dire dans la pratique là où il est géré par l’Etat (les DDE) plutôt que par les collectivités locales elles-mêmes et manque de logements sociaux dans les zones urbaines en raison... de la spéculation foncière ! »

                        Pourquoi, « mensonge » ? admettons que je me trompe, pourquoi pas, mais pourquoi en plus me faire un procès d’intention... Dans votre esprit, un libéral est forcément malhonnête ?

                        « Laxisme du droit des sols là ou il est géré par les DDE » : non, désolé, c’est vous qui vous trompez : les PLU sont sous la totale responsabilité des maires, et de plus en plus les communes de proche périphérie se regroupent avec leur commune centre à la fois pour gérer l’élaboration de leur PLU, puis pour l’appliquer. L’équipement n’intervient plus dans aucune commune de plus de 10 000 habitants de par la loi.

                        Quant aux petites communes extérieures, l’équipement ne fait que participer à l’élaboration des PLU, mais ne les élabore plus depuis le début des années 90. Et lorsqu’il instruit les permis, ce qui est encore fréquent, il le fait bel et bien par délégation du Maire qui peut à tout moment signer un permis contraire à la proposition de l’administration.

                        Enfin, affirmer que la DDE serait plus laxiste que les mairies en matière d’urbanisme n’est pas, pour le dire par euphémisme, « vérifié par l’expérience ». La pression d’un maire sur un instructeur de DDE est bien moindre que celle qu’il peut faire subir à ses propres employés...

                        Je suis par contre totalement d’accord avec vous quand vous dites : « L’un des plus graves problèmes d’aujourd’hui, c’est que les règlementations urbaines produisent une valorisation privatisée financée par une charge publique. En version plus concrète : la commune construit un trottoir, un réseau d’eau, un éclairage public, etc... le propriétaire qui fait la rétention foncière (c’est celui qui ne fait rien et qui attend) voit le prix de son terrain multiplié par 100 quand il passe du statut agricole au statut urbain. Ce sont les juges de la République qui enrichissent les propriétaires fonciers au détriment du contribuable. L’Etat n’est pas toujours si neutre qu’il veut bien le dire »

                        Hormis le fait que ce sont les élus locaux et non les juges et l’état qui sont dans le coup, Il est évident que la distorsion des valeurs immobilières induites par un simple trait de plume sur une carte créée un enjeu... très fort. Un retour aux bases du droit de propriété réduirait considérablement ce différentiel, puisque c’est la viabilisation du terrain et non sa « constructibilité administrative » qui ferait sa valeur. D’autre part, les mécanismes actuels de financement des équipements publics nécessaires aux nouvelles constructions (PVR, etc...) fonctionnent moyennement. Le livre traite cette question, mais difficile à résumer en une ligne.

                        Je vous invite à lire le petit CR du colloque Logement du 28 novembre à la FFB : plusieurs intervenants ont dit des choses très intéressantes sur les comportements « litigieux », pour ne pas dire plus, induits par la réglementation... http://www.objectifliberte.fr/2007/11/colloque-logeme.html


                      • Rage Rage 1er décembre 2007 12:49

                        Je partage totalement l’avis de Celine Ertalif.

                        Je pense que l’auteur mélange les faits et ne connait, visiblement, pas les mécanismes de base qui lient public et privé.

                        L’auteur énonce certains faits, en occulte d’autres, et analyse de façon parcellaire la superficialité des choses.

                        Qu’il existe encore des études pour démontrer que la densité urbaine consomme plus d’énergie me rappelle les théories type Allègre réfutant le réchauffement climatique : nier l’évidence existera toujours.

                        La « densité » urbaine n’a de sens qui si elle reste rationnelle : il ne s’agit pas de construire des buildings, mais tout simplement de jouer les « économies d’échelles » et l’organisation des proximités. Je vous passe l’argumentaire, mais cela sera sans aucun doute plus efficace que d’avoir des villes qui s’étalent sur 100km et avec des densités faibles.

                        Vous proposer la « libéralisation » de la constructibilité à la viabilisation des terrains... Concept intéressant s’il n’était pas tout simplement dangereux : on peut tout viabiliser ! Ainsi on aurait des propriétés mités, demandant bien évidemment tout confort et TC au pied de la maison sans parler de la complexité à envisager les équipements...

                        Pour rappel, en Allemagne, la collectivité définie les espaces où l’on peut construire, en France on « demande le permis de construire ». Il me semble que les Allemands n’ont pas forcément une « crise » du logement et plus encore, ils ont un réseau de TC très efficace...

                        Pour finir, les USA ont sans doute une politique « libérale », mais est-ce pour autant qu’ils n’ont pas des coûts immobiliers élevés sans parler des subprimes ?

                        Quand on présente un modèle et une analyse, on essaye d’aller jusqu’au bout des choses.

                        Dommage pour l’auteur que vous vous soyez arrêtez à la superficialité des choses... c’est très tendance en ce moment.


                      • Le péripate Le péripate 1er décembre 2007 13:33

                        Merci Celine Ertatif. Ce qui se conçoit bien s’énonce clairement.


                      • Vincent Benard Vincent Benard 2 décembre 2007 11:54

                        « Les USA ont une politique libérale » : si vous lisez l’article, non, pas uniformément. Certains états (ou certaines villes) ont une politique du sol libérale : prix bas, certains ont une politique du sol dirigiste voire ultra dirigiste : prix élevés, voire stratosphériques.

                        Il est globalement faux de voire dans les USA l’archétype du libéralisme à l’oeuvre. Le fait qu’ils soient « plus libéraux que nous » globalement ne signifie pas qu’ils ne soient pas aussi sujets à des intrusions dirigistes des différents niveaux de pouvoir fédéral ou locaux. J’ose même affirmer, sacrilège, que l’essentiel des problèmes de la société US viennent de ces intrusions dirigistes (voir mon blog)et non de leurs fondamentaux libéraux.

                        — -

                        En Allemagne, l’étalement urbain raisonnable par la périphérie des villes n’est pas combattu mais encouragé, sous réserve que les gens qui construisent ainsi soient respectueux de prérequis environnementaux. La règle la plus fréquemment adoptée est qu’un terrain contigu à un terrain desservi et construit devient constructible, sauf servitude d’environnement particulière (c’est un résumé en une phrase d’une situation plus complexe, mais l’esprit y est). Naturellement, des règles esthétiques et de respect du voisinage s’y appliquent : à partir du moment ou ça n’est pas fait pour stériliser la construction, ça ne me gêne pas.

                        D’autre part, la démographie allemande a déjà commencé à se retourner (1,4 enfant par femme, si ma mémoire est bonne, et depuis pas mal de temps : les jeunes générations créent moins de demande nouvelle que chez nous), malgré les flux migratoires est-ouest qui créent là aussi des situations très disparates.

                        Quel est la part de la relative tolérance à l’étalement urbain, et celle de la démographie mollassonne, dans le maintien de prix de l’immobilier bas en Allemagne, je ne sais, il faudrait voir s’il y a des études qui approfondissent la question.


                      • Vincent San Seb Vincent San Seb 1er décembre 2007 00:06

                        pardon à l’auteur, mais je ne comprend pas du tout en quoi le cas de la crise immmobilière aux USA devrait etre apparentée à celle que l’on connait en Europe. En fait je pense meme qu’il y a contresens : la crise immobilière aux USA est en fait une baisse vertigineuse du prix de l’immobilier, parce que les empruns ne peuvent etre payé par les menages, et que les reventes de biens immobiliers se font en masse, et donc l’offre trop forte diminue le prix (cours d’economie de marché, lycée) Bref, en Europe c’est simplement l’offre qui est insufisante, cela n’a rien a voir, et c’est un contresens. La chute des prix (malgrès tout négative economiquement parlant) ne pourra pas exister en France, pour la simple raison, que nous avons une législation stricte sur ce point et que les banques chez nous sont très frileuses à l’emprun. Les taux d’interet ne peuvent en France varier que de quelques points, rien a voir donc, avec des taux d’endettement de plus de 70 % qui existent aux USA suite à l’augmentation des taux d’interet (pour les emprunts a taux variables...)


                        • gnarf 1er décembre 2007 23:21

                          Si j’ai bien compris, l’auteur ne compare pas l’effondrement de la bulle immobiliere aux USA, mais il compare la bulle qui a precede avec la hausse des prix en France.

                          Il y a eu plusieurs lois aux USA, comme en France, qui ont pousse beaucoup de menages a acheter de l’immobilier quel qu’en soit le prix...ce qui a forcement accelere la hausse des prix de l’immobilier.


                        • Philippe Aigrain Philippe Aigrain 1er décembre 2007 12:50

                          Tout d’abord, il faut savoir saluer le fait q’un défenseur de positions avec lequel on est en désaccord argumente avec brio. Cela force à revoir et étayer des arguments qu’on considérait acquis, et peut conduire parfois à changer d’avis.

                          Je n’en suis cependant pas encore à cette dernière extrémité sur deux points clés de votre exposé : la négation du lien étalement urbain / augmentation des déplacements et transports routiers non collectifs et le rôle réel et possible des politiques publiques.

                          Je retiens bien de votre analyse qu’il peut être préférable d’encourager la disponibilité de logements de qualité et abordables en périphérie proche plutôt que de pousser ceux qui recherchent des logements à aller toujours plus loin. De nombreux urbanistes l’ont reconnu depuis longtemps, mais ils le formulent de façon très différente de la votre. Ils n’appellent pas à un étalement urbain en grande périphérie mais à une densification de celle-ci dans des formes rejetant la dichotomie pavillonaire / barres (combinaison de petits collectifs et d’ensembles de maisons individuelles mitoyennes). Certaines villes allemandes ont mis en oeuvre avec succès ce type de politique dans un contexte par ailleurs marqué par un étalement urbain explosif. Mais surtout, je ne suis en rien convaincu par vos affirmations concernant le bilan environnemental de l’étalement urbain. Sur la base du point du vue d’un seul expert, sans citer les sources précises pour permettre de vérifier ce qu’il dit vraiment (voici quelques sources : http://www.predat.net/documents/Compterenduinterventioncomby.pdf, http://www.cnis.fr/agenda/CR/CR_0382.pdf) vous affirmez que l’étalement urbain ne serait pas autant responsable d’augmentation du transport individuel qu’on le dit. Or si Comby insiste bien sur l’existence d’autre causes à l’étalement urbain que celles habituellement évoquées, il y liste en premier lieu l’évolution des pratiques de déplacement automobiles et en second l’étalement urbain de l’immobilier d’activités en particulier commercial.

                          Les études sur l’impact de l’étalement urbain concluent que celui-ci est bel et bien un facteur considérable d’augmentation des déplacements automobiles, en liaison avec d’autres phénomènes qui y sont associés (urbanisme commercial, étalement des zones d’activités. Voir par exemple l’étude de la DIRENE pour la région Nord Pas de Calais (http://www.nord-pas-de-calais.ecologie.gouv.fr/article.php3?picto_theme=oui&theme=oui&id_article=329#3). A une échelle plus grande, voir les études de l’Agence Européenne de l’Environnement (résumé à http://reports.eea.europa.eu/briefing_2006_4/fr/eea_briefing_4_2006-FR.pdf) qui constatent l’abandon au marché de l’évolution du foncier et recommandent des politiques de structuration des marchés par les politiques publiques. Une des affirmations de Comby est que la crise du petrole ne suffira pas à limiter l’étalement urbain parce qu’il y a une grande élasticité de l’adaptation des comportements de transport aux prix, ce qui reconnait en fait bel et bien la liaison étalement urbain/déplacements automobiles accrus. Au Canada, des études ont permis de constater que l’étalement urbain n’est pas seulement facteur d’un usage considérablement accru des déplacements en voiture, il entraîne une augmentation considérable de l’obésité et d’autres problèmes de santé associés.

                          Par ailleurs, au-delà du pinaillage sur qui assure en droit ou en fait les permis de construire (il me semble que Céline Ertalif n’est pas complètement incompétente sur le sujet), il est certain qu’il y a eu une négligence importante des politiques publiques par rapport aux enjeux. Notamment il y a un échec de coordination entre les différents niveaux territoriaux des plans d’aménagement, ce qui fait que - laisser-aller des DDE ou volonté des maires d’attirer de nouvelles populations - on a laissé la péri-urbanisation en très grande périphérie se développer follement. Je retiens donc également de votre exposé qu’il est important de penser à l’ensemble des échelles urbaines et pas seulement sur l’une d’entre elles.

                          Enfin, si la réglementation des loyers a effectivement démontré qu’elle pouvait avoir des effets pervers sur l’offre locative, la réglementation des prix du foncier ne souffre pas de ce défaut.


                          • Philippe Aigrain Philippe Aigrain 1er décembre 2007 13:43

                            Correction : on aura compris que les urbanistes recommandent la densification en périphérie proche et non en grande périphérie. Dans cette dernière, certains défendent néanmoins la création de (petites) villes moyennes avec implantation d’activités. Il y a débat sur le point de savoir si ce revival des « villes nouvelles » ne risque pas d’aboutir à des échecs, notamment en raison de la difficulté à influencer durablement l’implantation des activités.


                          • sale bête 1er décembre 2007 18:29

                            comparer la politique foncière de villes du Texas avec une densité d’à peine + de 1000 habitants par km2 (Austin 1 007, Dallas 1390)

                            avec des villes de Californie d’une densité 3 à 6 fois supérieure (San Francisco 6212, Los Angeles 3041)

                            voire à Londres (4700)

                            ou Paris (20433 !!!)

                            pour batir un raisonnement global me parait limite !


                            • AVEVA 1er décembre 2007 21:17

                              Le sujet est sans doute assez complexe pour susciter des contradictions à l’intérieur même des commentaires de chacun des intervenants.

                              Il n’est pas nécessaire de se lancer dans des études de « haut niveau » pour constater :

                              Il n’y a pas de pénurie de logement en France (des millions de logements sont inoccupés)

                              La location d’un bien convenablement géré est inférieure au taux de la caisse d’épargne les ennuis en + et peu même coûter au propriétaire plus qu’il ne rapporte.

                              Un propriétaire laisse son logement inoccupé parce que les revenus de la location sont insuffisants, il ne table donc que sur la sécurité du placement « pierre » et la spéculation (aléatoire)

                              Si baisser le montant des loyers entraîne une diminution du revenu des logements donnés à bail la pénurie de logements locatifs sera accrue en augmentant la quantité de logements inoccupés et si la pénurie est plus grande le prix des loyers augmentera.

                              Construire en « grande banlieue » est une hérésie qui conduit les habitants les moins riches à posséder une voiture (ou plusieurs) dont le coût moyen est de 500€/mois soit souvent la moitié d’une paye.

                              Il faut dés à présent concentrer les logements sur des territoires le plus restreint possible en construisant des tours (à énergie positive) en ville près des transports en commun.

                              La législation française sur l’habitat oblige à construire des logements (trop luxueux, trop grands) d’un coût inaccessible à une certaine catégorie de population.


                              • gnarf 1er décembre 2007 23:15

                                >>Il n’y a pas de pénurie de logement en France (des millions de logements sont inoccupés)

                                Des millions de logements sont inoccupes...mais ne sont pas proposes a la vente ou a la location. Vous ne pouvez pas les compter dans l’offre immobiliere, ils ne sont pas disponibles...meme s’ils sont inoccupes.

                                Donc il y a bien penurie.


                              • armand armand 1er décembre 2007 22:06

                                Si le logement est uniquement considéré comme un bien de consommation qui doit rapporter, et qui peut faire l’objet de toutes les spéculations, alors la seule solution (temporaire) de la crise actuelle, nourrie exclusivement par les prix insensés de l’immobilier, serait le krach qui semble s’annoncer, et qui fera fondre les prix.

                                Le rendement assez médiocre des logements mis en location vient du différentiel entre le prix à la vente et les loyers qui, quoique trop élevés, doivent malgré tout rester dans l’ordre du possible. Là où les prix sont les plus élevés, on assiste à une décorrélation extrême entre prix à l’achat et loyers.

                                J’en conviens, il est urgent de remettre la population dans les villes et de réduire le coûteux étalement urbain, désastreux en termes d’environnement, de stress. Mais j’estime qu’il faudra passer par des mesures coercitives : coup d’arrêt à la ’pied-à-terrisation’ des quartiers centraux, encadrement des loyers, taxations des ventes spéculatives et interdiction des ’ventes à la découpe’. En somme, favoriser le propriétaire individuel mais reglementer les énormes institutionnels (sait-on, par exemple, que groupe LVMH n’est pas seulement propriétaire de la Samaritaine, laissée à l’abandon sous prétexte de ’travaux’ mais d’un important parc immobilier dans tout le quartier ? Qu’attend la ville pour prendre les mesures qui s’imposent pour que ce parc serve à de ’vrais’ habitants et non à des pieds-à-terre pour riches, ce qui semblerait être dans le projet, bien opaque, de LVMH ?)

                                On pourrait procder à une redensification de nombreux quartiers de Paris, mais j’y verrais plutôt une reconstruction dans le style traditionnel et non des tours. Dans tous les cas, il serait opportun d’affirmer que le logement est un bien trop essentiel pour être laissé au libre jeu du ’marché’.


                                • Vincent Benard Vincent Benard 2 décembre 2007 11:28

                                  « mesures coercitives » : j’espère bien que nous n’en arriverons jamais là. C’est contre cette vision de la société que je me bats, où des « experts » alliés à « des élus » jouent avec les possibilités offertes par la démocratie pour, en fait, imposer des choix « durs » à la population. Une sorte de diktat technocratique.

                                  ça fait un siècle qu’en France, les politiques essaient de « ne pas laisser le logement aux libre jeu du marché ». Pour quel résultat ? Déjà, en 1946, les documents produits par le ministère de la reconstruction parlaient de « l’anarchie » du marché et de la « nécessité de l’encadrer ». Résultats : pénurie de logements prolongée, et construction de plus de 500 ZUPS, ZEPS et autres cités radieuses entre cette période et les années 70. Bel encadrement, vraiment. Quand le privé fait des erreurs, il ne les répète pas 500 fois.

                                  « Etalement urbain » : il correspond au souhait croissant d’une population dont le niveau de vie augmente (lentement, je vous l’accorde, avec des disparités...) de posséder une maison individuelle avec jardin. Certains experts, au nom de LEUR vision de la ville, voudraient forcer ces gens à adopter d’autre choix d’habitat. De quel droit ?

                                  Le tout est que celui qui s’implante en « étalement urbain » paie l’intégralité des coûts de son étalement (raccordements, etc...), dont une partie est aujourd’hui occultée par l’intervention publique. Comme ça, les ménages pourront arbitrer sainement entre les coûts et les avantages de l’habitat dense en centre ville et ceux de l’habitat étalé, et certains ménages qui aujourd’hui choississent l’étalement changeront de point de vue. Mais ils le feront avec LEURS critères, LEURS valeurs, LEURS souhaits, et pas ceux d’experts ou de décideurs politiques (qui d’ailleurs, c’est curieux, s’appliquent très rarement à eux mêmes les modèles sociétaux qu’ils voudraient imposer aux cités qu’ils dirigent, juste un constat...)

                                  Il y aurait encore tant à dire sur ces questions... Mais le format « commentaire agoravox » ne permet pas tous les développements qui seraient nécessaires.


                                • Forest Ent Forest Ent 2 décembre 2007 01:42

                                  Cet article n’est pas si mal tenté, mais ...

                                  Le blocage des loyers est effectivement une mesure très surprenante, surtout en regard de l’idéologie affichée de ce gouvernement. La « caution d’état » aux locataires permettrait de fluidifier le marché. Ce serait une bonne mesure. Le blocage des loyers ne sert à rien.

                                  De toutes façons, le marché va se casser la gueule l’an prochain, et ça n’améliorera pas non plus l’offre locative.

                                  Bon venons-en au fond de l’article. Les prix ont effectivement doublé depuis 10 ans. D’où question de base : d’où sort tout ce pognon ? La réglementation foncière pourrait peut-être expliquer la répartition spatiale d’une masse monétaire excédentaire, mais pas sa création. smiley


                                  • Vincent Benard Vincent Benard 2 décembre 2007 11:09

                                    « d’où sort le pognon » : Taux d’intérêts plus faibles + Taux d’effort logement (cad part du revenu après impôts consacré au logement) en forte hausse (d’où, en corollaire, impression de diminution du pouvoir d’achat).

                                    Les prix montent sous la conjonction à la fois de facteurs boostant la demande ET d’autres étranglant l’offre. retirez une des deux composantes et le soufflé retombe. Mais si les prix baissent uniquement parce que la demande est moins solvable, ou est le gain pour la société ? Si des grandes cités arrivent à maintenir un paradigme « forte demande + prix bas », n’y a-t-il pas des enseignements à en tirer ? L’idéal ne serait-il pas d’adopter les « recettes » qui permettent aux prix de rester raisonnables quand la demande augmente fortement ?


                                  • Forest Ent Forest Ent 2 décembre 2007 17:05

                                    Je voulais dire que votre raisonnement est un sophisme. Admettons qu’il y ait une corrélation entre réglementation et prix. Ca ne prouverait pas qu’il y ait une causalité. Par exemple, les pauvres mangent plus de nouilles, donc supprimons les nouilles et il n’y aura plus de pauvres.

                                    Chaque collectivité choisit la manière dont elle veut occuper ses sols. La cause des prix élevés est une masse monétaire excessive et un effet spéculatif sur un produit de première nécessité. Il est un peu hâtif de dire qu’il suffit de supprimer toute réglementation.

                                    En logique de marché, la conséquence aurait dû être que les habitants de New-York vont s’installer dans le midwest. L’immobilier est un marché particulier.

                                    Pour éviter la crise immobilière, il est plus simple d’éviter les bulles monétaires, de veiller à la bonne répartition des revenus entre capital et travail, et de favoriser le logement social à la SRU que les « libéraux » contournent allègrement.

                                    L’économie est une jungle méthodologique, et la corrélation y est un outil dont on abuse largement, hors expérience renouvelable.


                                  • Céline Ertalif Céline Ertalif 2 décembre 2007 18:37

                                    Je ne sais pas si le marché de l’immobilier va « se casser la gueule » l’année prochaine. En tous cas, il y a un problème de transparence du marché. Il est sans doute souhaitable que de grandes entreprises usent plus d’internet, pour lutter contre les petites agences immobilières qui vivent de la rétention d’information, et rétablissent de la concurrence. Sans doute y aurait-il lieu aussi d’interroger la règlementation qui protège le monopole des notaires, sans parler d’une légitime critique des centres des impôts fonciers (cadastre et hypothèques) qui sont les meilleurs témoins de l’archaïsme administratif.

                                    Je voulais souligner que le libéralisme le plus traditionnel a du grain à moudre pour exercer la critique, et que le libéralisme lui-même recelle des trésors qu’apparemment seuls des libéraux d’extrême-gauche peuvent discerner. C’est ce qu’a fait Prodi il y a quelques mois en Italie en allant tailler dans les fromages de divers corporatismes qui nourrissent les rangs du très libéral Berlusconi.

                                    Pour le reste de ce que j’ai lu, je crois qu’il ne faut pas oublier les aspects concrets, dont l’un des plus importants est la différence de moyens de gestion entre les collectivités locales. La distinction entre l’étalement urbain et l’hyper-étalement urbain que propose cet article est premièrement un argument tout à fait nouveau, que je ne connaissais pas en tous cas, deuxièmement il m’apparait être un argument bien incertain.

                                    En ce qui concerne le coût de l’immobilier, il y a des variables micro-économiques et des variables macro-économiques. Il est évident que les taux d’intérêt et la fiscalité relèvent de la seconde catégorie. Alors que la règlementation urbaine appartient me semble-t-il beaucoup plus à la première. La fiscalité sur l’immobilier est insuffisante, en tous cas relativement aux autres actifs, et cela produit une inflation des actifs. Et il y a évidemment le plus emblématique : la fiscalité négative. Aujourd’hui dans la ville où j’habite, comme dans de nombreuses villes de France, il y a beaucoup de logements vides, construits pour cause d’aide fiscale et vides pour cause de loyers trop élevés par rapport à la demande des ménages (qui ne paient pas d’IRPP...).

                                    Je voudrais essayer de souligner dans ce commentaire comment le micro-économique s’insère dans le macro. Je veux d’abord dire que les lunettes idéologiques ne font pas beaucoup de mal à ceux qui connaissent bien un sujet mais elles sont toujours un peu dangereuses pour ceux qui le connaissent moins. Je propose en préalable de mettre de l’ordre sur 2 points :

                                    a) la comparaison avec les USA. Il y a une tradition de « Land use planning » très forte qui vient d’Amérique du nord, on parle plutôt d’urban planning aujourd’hui, mais surtout il ne faut pas oublier que le libéralisme des anglo-saxons est marié à une culture communautariste. Les services publics locaux sont beaucoup plus autonomes que chez nous, socialement reconnus, et souvent gérés avec une rigueur qu’on peut leur envier. Chez nous, les collectivités locales sont faibles et peu respectées : pas de séparation financière lisible avec l’Etat, des citoyens qui croient toujours légitimes d’en appeler aux services de l’Etat quand ils sont mécontents d’une décision municipale, etc. En bref, le libéralisme appliqué au foncier et à l’immobilier a des effets forcément différents suivant que le niveau public local (on dit local authorities et non collectivités locales - la différence est inscrite dans le langage) est puissant ou faible.

                                    b) le prix des biens immobiliers doit s’analyser en comparaison des autres biens mais aussi en valeur relative, c’est-à-dire que la valeur des biens immobiliers se mesurent aussi par rapport à d’autres biens immobiliers. Je veux souligner par là que la considération économique globale sur le coût (excessif) des biens immobiliers ne doit pas faire oublier que chacun souhaite évidement une pérennisation de la valeur de son bien quand il investit à long terme. Autrement dit, la règlementation urbaine a un rôle déterminant de la protection de la valeur des biens sur le long terme et cette protection est aussi un objectif légitime. Ce que l’article de notre ami Vincent Benard semble négliger totalement.

                                    En France, il y a une inégalité considérable de moyens dans les politiques publiques d’aménagement entre les zones rurales et les zones urbaines. Nous avons des zones rurales qui sont vides de compétences d’administration locale : c’est à peu près inversement proportionnel au nombre d’élus locaux par habitant ! En ce qui concerne la règlementation urbaine, il y a encore des règles de carte communale par exemple et une instruction des autorisations d’urbanisme totalement dominées par les services de l’Etat (DDE). Le tableau général, c’est d’abord une règlementation a minima appliqué par l’Etat. Et les communes exangues, à la fois sur le plan des projets de développement et sur le plan des ressources humaines pour protéger leurs intérêts, n’ont rien d’autre. Puis, plus on se rapproche de la ville, plus les élus locaux disposent de moyens administratifs propres et de projets qui les amènent à mettre en place des règles pour protéger les investissements publics et privés.

                                    Le grand inconvénient de ce système, c’est qu’il rejette en permanence à la périphèrie les problèmes sur ceux qui ont le moins les moyens de les gérer et qu’il est terriblement inflationniste parce que le mouvement se fait constamment par la demande privée avec une prise en compte différée des équipements publics. Quand la première couronne est obligée de mettre de l’ordre dans son organisation urbaine, elle pose des contraintes et la demande privée refuse ces contraintes (dont le coût) en allant dans la seconde couronne, laquelle est progressivement atteinte par les mêmes nécessités urbaines et c’est reparti entre la deuxième et la troisième couronne... Et voilà comment on a des trajets quotidiens résidence/travail démesurés.

                                    L’urbanisme pose fondamentalement le problème de l’articulation du public et du privé. C’est tenir deux bouts : le territoire comme bien commun et la propriété comme bien individuel. Le droit des sols est apparu parce que le droit de propriété est insuffisant à résoudre nos problèmes urbains. Ce n’est pas en chaussant les lunettes étroites du libéralisme pour regarder exclusivement le droit de propriété tel qu’a pu le penser les pères de la Révolution Française qu’on pourra faire face à l’étendue des contraintes de notre XXIème siècle.


                                  • Vincent Benard Vincent Benard 2 décembre 2007 22:20

                                    @Celine :

                                    « Autrement dit, la règlementation urbaine a un rôle déterminant de la protection de la valeur des biens sur le long terme et cette protection est aussi un objectif légitime. »

                                    Comme dirait Coluche, « voila un point qu’il est important », et en bon politique, « je vous remercie de l’avoir abordé ».

                                    « cette protection est un objectif légitime » : tout dépend par quel moyen. Si cette protection se fait AU DETRIMENT d’autres possesseurs de biens (en décrétant l’inconstructibilité de leur terre, par exemple), ou de ceux qui ne peuvent pas entrer sur le marché du logement à cause des prix trop élevés engendrés par des réglementations visant clairement à la raréfaction des logements, alors il n’y a plus de légitimité qui vaille.

                                    Il y a deux moyens d’augmenter la valeur de son bien : par l’effort : investissement régulier, bon entretien... Ou par la limitation de la concurrence, en promulgant des réglementations NIMBYistes. et ainsi, même des logements mal entretenus peuvent atteindre des prix stratosphériques. De quelle légitimité parle-t-on ?

                                    Enfin, dernier gros problème de légitimité des réglementations de zonage : celui qui possède un logement bénéficie d’un droit à construire, qu’il soit le sien ou celui d’un des propriétaires précédents. Au nom de quoi peut il, par la réglementation, refuser ce droit à d’autres au motif profond que ça rompte sa tranquilité, ou que ça risque de réduire la valeur potentielle de son bien ? La déclaration de 89 parle d’égalité en droits, les droits étant « la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression ». il me semble que lorsque l’on zone des terrains non constructibles et d’autres constructibles, on viole cette égalité.

                                    Certes, la DDH prévoit aussi que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité » ; On pourrait donc imaginer que limiter le droit d’usage de la propriété par réglementation pourrait ouvrir droit à indemnisation, et ma foi, ce serait un moindre mal (ça obligerait les collectivités à limiter les zones non constructibles à celles qui en valent vraiment la peine)

                                    mais non, l’article L160-5 du code de l’urbanisme permet une interprétation très restrictive de l’indemnisation des servitudes d’urbanisme. La encore, de quelle légitimité parle t-on ?

                                    ====

                                    Renversons le problème : certes, la personne qui a bien entretenu son bien, qui a fait ce qu’il fallait pour le voir embellir, peut quand même voir sa valeur baisser, soit parce qu’un voisin produit des nuisances, auquel cas le droit libéral classique doit ou bien faire cesser la nuisance, ou bien aboutir à ce que la perte de valeur du bien lésé soit largement compensée ; soit parce que les conditions économiques de la région changent : il y a eu plus de constructions et des emplois ont changé de place, donc la demande diminue, et alors, effectivement, la valeur du bien de notre propriétaire baisse alors qu’il n’y est pour rien.

                                    Et alors ? Il en va de même de l’acheteur d’actions, d’objets d’art, ou de tout autre placement : si la nature des biens demandés par le marché change, il peut voir ses investissements dépréciés. Il est parfaitement « légitime » qu’il veuille chercher à maintenir la valeur de son bien, pas légitime qu’il le fasse en réduisant les droits fondamentaux d’autrui.

                                    ======

                                    vous ajoutez : « ce que l’article de V.B. semble négliger totalement » : au risque de me répéter, j’ai voulu rester bref, et donc on pourra toujours pinailler sur un point que je n’ai pas abordé, du fait, naturellement, de mon évidente mauvaise foi, smiley , dans la volonté tout aussi évidente d’esquiver LE point essentiel vu par celui qui n’est pas d’accord.

                                    Mais dans mon livre (pub ! smiley ) je consacre une grosse poignée de pages à ces problèmes de NIMBYisme, de jeux d’acteur autour des PLU, etc... ainsi que quelques pages à la naissance des lois de zonage dont j’affirme qu’elles ne sont en rien issues de soi-disant insuffisances du droit de propriété pour gérer la cohabitation entre activités. Démo trop longue pour un commentaire après 22heures.

                                    ====

                                    Je suis d’accord avec pas mal d’autres de vos constats : l’absence d’autonomie financière des communes rurales, la nécessité de mendier auprès des collectivités de rang supérieur (CG, CR, état) pour tout équipement important, obèrent gravement la capacité de développement équilibré des dites communes rurales.

                                    De même, la propension des grandes communes à rejeter les problèmes sur les petites communes de très lointaine périphérie est absolument flagrante. Je ne dis pas autre chose lorsque je parle d’hyper étalement urbain provoqué par les règlementations : les communes des agglos « centrales » rejettent sciemment les couts de développement sur les petites communes rurales et elles s’en lavent les mains !...

                                    l’hyper étalement urbain n’a rien d’un « argument incertain ». Pour prendre l’exemple que je connais le mieux, le pays de Retz (mais mes contacts m’abreuvent d’exemples similaires autour d’agglos autres comme Lyon, toulouse, montpellier, etc...), on constate que l’augmentation moyenne de population de ces communes (dont la plus grosse a 12 000 habitants hors période estivale, et dont la plus proche de Nantes est à 15km du périph’) a été de 2,5% par an depuis le recensement de 99. soit pratiquement 20% en moyenne en 7 ans, mais avec des disparités. Des communes ont gagné jusqu’à 30% de population en peu de temps, et le surcroit de recettes fiscales ne compense pas la charge créée, faute d’autonomie fiscale, on en revient au point précédent...

                                    Or, jamais ces personnes qui s’installent dans des communes sans services n’auraient envisagé de telles distances si elles avaient pu trouver du foncier abordable à l’immédiate périphérie de Nantes (Orvault, Saint Herblain, la Chapelle, Rezé, Vertou, etc...), où le foncier techniquement aménageable est loin d’être rare, mais où le NIMBYisme joue à plein régime.

                                    Pensez que les prix du terrain à bâtir en Euros dans le Pays de Retz étaient supérieurs en 2006 à ce qu’ils étaient en francs en 95 ! Et que les mairies avaient vu les coups de fil pour demande de terrain disponible multipliées dans des proportions inimaginables ! (ça baisse un peu, hors zones littorales, mais à peine...) - Des gens pleuraient au téléphone pour un terrain de 400m2 dans une commune de 3000 habitants sans charme particulier, pour 60 000 Euros ! De la pure folie smiley

                                    Sans parler que bien des maisons sont de fait construites à l’économie : quand une famille avec 2 Smics a payé le terrain à ce prix, elle rogne sur le reste, les gens en gardent souvent à faire eux mêmes. Que le marché stagne (taux d’intérêts...), qu’une famille soit obligée de revendre et elle risque de se retrouver avec un bien invendable. Et le crédit qui court quand même...

                                    =======

                                    Voila quelques uns des inconvénients sociaux provoqués par le « désir légitime de protéger la valeur de leur propriété » par les masses embourgeoisées installées de la périphérie des grandes agglomérations... Et on dira que les libéraux défendent seulement les riches !

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