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Accueil du site > Actualités > Economie > Le logement social privé : une solution pour la mise en place du droit au (...)

Le logement social privé : une solution pour la mise en place du droit au logement ? Oui à Berlin...

A l’heure de la mise en place du droit au logement, alors même que le logement social est largement mis en cause, nous devons rechercher toutes les solutions pour endiguer la crise. Pour certains la privatisation du logement social appliquée à Berlin peut constituer une piste de réflexion.

Notre ministre du Logement Christine Boutin est revenue d’Allemagne ou plutôt de Berlin avec plein d’idées nouvelles pour développer le logement social en France.


Berlin est une ville accueillante où les loyers de centre-ville sont sensiblement comparables à ceux pratiqués dans une HLM de banlieue des années 60 en France.

A partir de 2003, le Sénat de Berlin à majorité rouge, rose et verte a pris la décision de céder progressivement ses sociétés communales de logement à des fonds de pension qui d’ailleurs se sont ensuite revendus lesdites sociétés entre eux.

Cette mesure iconoclaste ne semble pas avoir grandement perturbé ni les locataires ni même les sociétés de logement elles-mêmes qui après un moment de stupeur se sont adaptés.

Au passage, les montants perçus à l’occasion de ces cessions (50 à 80 000 € par logement) ont été utilisés à la mise en place d’autres politiques publiques ou au remboursement de la dette abyssale de la ville de Berlin.

Cette privatisation semble donc faire bon ménage avec des conditions de logements accessibles à tous et notamment aux ménages les plus défavorisés qui font l’objet d’une politique spécifique en Allemagne depuis 2002.

Par le biais de conventions à durée limitée, les communes avec l’aide des régions agissent pour loger dans le parc public, l’ex-parc public et le parc privé, les ménages les plus en difficulté dont elles assument dans la plupart des cas le risque pécuniaire.

Dans le contexte berlinois, le système fonctionne bien et si des ségrégations subsistent, elles correspondent à la communautarisation de certains quartiers, centraux comme périphériques, liée dans un premier temps aux vagues successives d’immigration, puis à la situation spécifique des Osties et des originaires de pays limitrophes aux ascendances allemandes.

Ce système correspond cependant à une situation très particulière du marché du logement marquée par une détente très forte qui s’accentue encore au fur et à mesure où l’on s’enfonce dans les territoires de l’ex-RDA.

Cette situation s’explique par deux phénomènes conjoints : le sur-investissement en logements réalisé à la suite de la chute du mur dans la perspective de Berlin capitale et le nombre de logements très élevés réalisés ou programmés à la fin des années 90 côté Est, au moment où pour les habitants de la RDA rien n’était plus enviable que de se rapprocher de Berlin.

Les fonctionnaires sont finalement restés à Bonn, et les Osties ont fortement été attirés par l’Allemagne du Sud, il en a résulté un marché détendu dans une des principales capitales européennes, des loyers et des prix de vente peu élevés et une tendance progressive à l’inutilité des structures dédiées au logement social.

Berlin n’est pas l’Allemagne et dans le même temps l’Allemagne du Sud vit sensiblement une tension du marché du logement comparable aux grandes villes françaises.

Les questions relatives au droit au logement y sont de facto d’actualité et les organismes de logements publics sollicités à ce titre, même si les collectivités usent de leur faculté de conventionner des logements privés pour trouver des solutions adaptées à chacun.

Notons que les collectivités locales s’engagent sur le terrain du droit au logement ou du logement social dit résiduel (affecté aux plus défavorisés) en garantissant les bailleurs contre les risques d’impayés et de dégradations.

L’Etat lui s’est totalement désengagé en 2007 en considérant que devant des situations locales aussi diverses les régions et les communes étaient les plus compétentes pour trouver la meilleure voie.

Marché détendu, engagement des collectivités teritoriales, désengagement peu problématique de l’Etat, banalisation et privatisation des acteurs nous sommes face à une situation peu comparable à la situation française.

Retenons simplement :
  • que dans un marché détendu les prix baissent même dans une capitale. Mesdames et Messieurs les urbanistes faites votre boulot, desserrez l’étau foncier ! ;
  • que dans un marché détendu les organismes publics de logement ne servent plus à grand-chose et que les solutions les plus exotiques de privatisation deviennent envisageables ;
  • que dès lors que le risque et le financement du logement des ménages les plus défavorisés sont exclusivement portés par la puissance publique (une sorte de réquisition contractuelle) le recours au logement privé n’est pas à exclure pour satisfaire le droit au logement.

Reste à savoir ce que Madame le ministre va faire de tout ça...


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7 réactions à cet article    


    • Jules Boncors Eric 9 décembre 2007 11:38

      Bonjour,

      toutes mes excuses pour l’évidence de mon propos concernant l’impact du marché sur les prix. Cela serait sans doute ridicule si précisément cette évidence n’était absente de l’analyse de ceux qui définissent les conditions d’urbanisation de nos villes. La plupart d’entre eux considèrent que la hausse des coûts fonciers et immobiliers serait une fatalité. Je pense pour ma part qu’il s’agit du résultat d’une politique et donc que nous pouvons avoir prise sur cette question.

      Merci de votre commentaires.

      Eric


    • moebius 4 décembre 2007 21:19

      ..combien de logement social a Paris et combien a Berlin ? et donc ???


      • moebius 4 décembre 2007 21:21

        ..de logements sociaux.. et donc ??? t’es nul en orthographe.


      • Vincent Benard Vincent Benard 5 décembre 2007 00:02

        @ eric : « Mesdames et Messieurs les urbanistes faites votre boulot, desserrez l’étau foncier ! »

        D’accord à 100% sur la nécessité d’une détente foncière, que j’ai par ailleurs évoquée ici même il y a fort peu :

        http://www.agoravox.fr/article.php3?id_article=32412

        comme vous le dites par ailleurs dans un autre de vos articles, ce ne sont pas uniquement les urbanistes qui sont à blâmer, mais aussi les élus, courroies de transmission des propriétaires installés, qui pratiquent une pression « NIMBYiste » au détriment de ceux qui voudraient devenir propriétaires.

        Quant à savoir ce que la ministre va en faire... elle en fera ce que lui dira le grand patron si il daigne s’intéresser de près à la question ?


        • brieli67 5 décembre 2007 09:49

          prix de l’are de terrain de construction/lotissement dans tout le Bade-Wurtemberg comme à Athènes 5 à 6ooo Euros. Bien plus élevé encore dans les centre-villes.

          Et en final le bâti neuf au même prix qu’en France et l’ancien moins cher. La location ? les montants français divisés par deux. La taxe d’habitation est plus équitable et les collectivités locales sont moins goinfres. En fait ce sont les états fédéraux qui par leur aides dont l’aménagement harmonieux du territoire. Une commune en fait les villages sont regroupés donc des communauté de communes avec des élus qui ne s’occupent que de l’administratif doivent monter des dossiers bétons pour réaménager ou construire une zone. C’est à Munich que sont discutés et aidés les projets d’urbanisation de Nuremberg.

          Il faut quand même préciser aux immobiliers constructeurs la plus value qu ils encaissent sur le bâti. Les techniques et le savoir faire du bâtiment ont drôlement évolués. On vous livre la baraque en moins de deux jours après l’excavation de la cave prête aux aménagements intérieurs. La « matière première » est de l’ordre de 25oo à 4ooo euros loin en dessous des « bons » prix des Obi et Leroy-Merlin.

          Berlin ? C tout faux !

          c quoi ces O S T I E S le Ossis vient de la ZONE RDA . La réalité c’est une attaque en règle par la municipalité et les immobiliers pour rendre un marché ’sauvage et alternatif’ du logement aux normes internationales. Le locataire a vraiment peu de droits et peut être vidé à tout moment par le propriétaire. D’ailleurs cela tombe bien le Berlinois migre en fonction du boulot des écoles etc et adore déménager. 5 à 1o déménagements en dix ans est normal et de garder une chambre « pied à terre » dans les differents quartier-arrondissements. Bon nombre de cadres ont construit dans le Mecklenburg proche et habitent durant la semaine dans leur chambre de bonne ou dans leur ancienne thurne d’étudiant.

          Le Berlinois fort de son passé a un rapport complètement différent avec le logement. C’est une ville qui bouge les gens sortent parce qu’ils ont plus de pouvoir d’achat vu moins de loyers à payer. Berlin est redevenu capitale par le soutien financier de l’Allemagne toute entière.

          Les fonctionnaires sont restéS à Bonn !! Il n« y a plus que le vice-chancelier. Les écoles de l’Administration avec des terrains de stage comme des bribes-moignons de ministères tel l »Intérieur et l’Ecologie/consommation.... En fait une armada de lobbyistes européens faisant la navette avec Bruxelles.

          Bouygues et autres a très très faim. Défendez votre patrimoine et le le patrimoine de l’Etat Faites un tour aux « Domaines » pour faire évaluer la valeur de votre bien. Ben il s’en fouttent royalement des murs et des toits mais de la localisation et de la surface oui !

          La « bulle immobilière » ? Les banques avec ce capital fictif et virtuel des prêts sur 4o-45 ans !! Il est temps de revenir à la réalité. Dans notre Sud avec du matériel de récup vous pouvez construire votre chez-soi pour 3ooo euros et une année sabbatique.

          Que pensez vous donc ce que « trafiquent » les allemands les autrichiens et même les suisses en Grèce en Espagne en Hongrie en Croatie et bientôt en Bulgarie... Ils investissent pour leur retraite dans leurs murs. Que voulez vous au Pirée à Athènes la sardine se vend bon an mal an les 8 à 14 kilos pour un Euro......


        • Jules Boncors Eric 9 décembre 2007 11:32

          Pour Vincent Bénard.

          Il est clair que nous sommes d’accord sur l’impact prépondérant du marché foncier dans l’évolution du prix de l’immobilier et de son niveau d’abordabilité comme disent les canadiens.

          Les collectivités territoriales étant les princpales industries de transformation du foncier réglementairement inconstructible en foncier constructible elles portent institutionnellement la responsabilité de la crise que nous connaissons.

          Dit autrement nous sommes face à une crise du marché dont la principale cause est une gigantesque erreur de planification.

          Il me semble cependant quej’ai au moins trois points de divergence avec votre interprétation.

          1/ Il me semble que dans le contexte de fragmentation extrême de nos collectivités locales elles restent trés liées à des représentations techniciennes ou tecnocrates qui s’appliquent encore nationalement. C’est pourquoi j’attache une grande importance à ce que j’appelle « la crise de l’urbanisme », l’urbanisme étant pris en compte comme un corpus de doctrine qui influe largement sur les décisions locales lors de l’élaboration des PLU ou des SCOT. Cette crise que je tente de décrypter dans mon blog se révèle notamment au travers d’erreurs de prévision chroniques (démographie, écoulement foncier etc..), d’une vision de la ville qui surrévalue son rôle symbolique, d’une prise en compte insuffisante de l’importance des nouveaux arrivants sur les territoires et d’une vision comptable des extensions urbaines.

          2/ Il ne me semble pas que les organismes HLM aient un rôle aggravant de cette crise en ce sens qu’ils interviennent comme les autres opérateurs immobiliers dans un créneau de marché spécifique et qu’à ce titre ils subissent la situation au même titre que les acteurs dits banalisés qui en fait ont également leur créneau propre. La banalisation des opérateurs qui peut présenter un intérêt par ailleurs ne changera rien à cette affaire.

          3/ Si je suis hostile aux réglementations foncières tatillonnes et inadaptées, je suis un défenseur convaincu du droit au logement opposable qui participe d’un approfondissement des droits fondamentaux. A ce titre ce droit en contraignant le droit de d’urbanisme, le droit de la construction, les réglementations régissant l’action sociale et par son caractère universel me paraît vertueux. Il peut même contribuer à compenser pour une part les aberrations issues du découpage territorial anti économique et anti social que nous connaissons.

          En restant à votre disposition pour d’autres débats et en vous remerciant pour votre travail de diffusion des travaux empiriques sur les marchés fonciers dans le monde.

          Eric

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