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Accueil du site > Actualités > Economie > Le TEG de votre prêt immobilier est-il régulier ?

Le TEG de votre prêt immobilier est-il régulier ?

Selon certains experts, le Taux Effectif Global (TEG) de près d’un crédit immobilier sur deux serait erroné.

L’article L 313-1 du Code de la Consommation précise que « pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ».

L’article L.313-2 du même code précise que « Le taux effectif global déterminé comme il est dit à l'article L. 313-1 doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt régi par la présente section.

Pour la Cour de Cassation, l’absence de mention du TEG sur l’offre de prêt entraîne la nullité de la clause d’intérêt conventionnel.

Les Tribunaux considèrent que la mention du TEG exact est une condition de validité de la stipulation des intérêts, de sorte que, lorsque le TEG mentionné sur l’offre de prêt est erroné, la stipulation d’intérêt est nulle et il convient alors de lui substituer le taux d’intérêt légal pour chaque période annuelle concernée, ce qui implique, pour le Prêteur, la restitution de la différence entre le taux d’intérêt légal, qui est actuellement de 0,04 % et le taux conventionnel.

Sur la durée d’un prêt, cela représente plusieurs dizaines de milliers d’Euros et parfois même, plusieurs centaines de milliers d’Euros.

Or, en pratique, il existe de multiples erreurs possibles dans le calcul du TEG.

Selon l’article L. 313-1 du Code de la Consommation, pour calculer le TEG, il faut ajouter aux intérêts, « les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ».

Ainsi à titre d’exemple, et de manière non limitatives, les frais suivants doivent être pris en compte dans le calcul du TEG :

  • Les sommes versées aux courtiers en prêts immobiliers ;
  • Le coût des garanties qui conditionnent l’octroi du prêt immobilier (frais d’hypothèque, frais d’information des cautions, privilèges … ) ;
  • Le coût de la souscription d’une assurance-incendie, lorsqu’elle constitue une condition d’octroi du prêt ;
  • Le coût des assurances emprunteurs (décès, invalidité…) ;
  • Le coût de souscription d’un contrat d'assurance-vie, lorsqu’il est imposé par la Banque ;
  • Les impôts, taxes et droits divers mis contractuellement à la charge de l'emprunteur ;
  • Le coût des parts sociales dont la souscription est imposée par l’établissement prêteur comme condition d’octroi du prêt ;
  • Les frais de dossier ;
  • Les frais de notaire, dès lors qu'à la date de rédaction de l’offre de prêt, ces frais étaient déterminables ;
  • Les frais d'adhésion à un organisme de cautionnement mutuel, lorsque cette adhésion est imposée par la Banque ;
  • De manière plus générale, tous les frais mis à la charge de l’emprunteur dans le cadre de la souscription du prêt immobilier.

En outre, pour la Cour de Cassation, les intérêts doivent être calculés selon l’année civile (365 ou 366 jours) et non selon une année bancaire fictive qualifiée d’ « année lombarde » de 360 jours.

Or, en pratique, les intérêts de très nombreux prêts sont calculés sur 360 jours.

En outre, beaucoup de contrats mentionnent en toutes lettres que ce calcul est effectué sur 360 jours.

C’est, notamment, le cas de TOUS les contrats de prêt immobilier qu’ont fait souscrire certaines banques à leurs clients pendant de nombreuses années.


*

* *

Dans toutes les hypothèses dans lesquelles le TEG est erroné ou les intérêts sont calculés sur 360 jours, les Tribunaux peuvent prononcer la nullité des clauses d’intérêt des prêts concernés, ce qui est susceptible de représenter une économie très importante pour l’emprunteur.

Si votre prêt est concerné, une négociation auprès de la Banque est possible.

A défaut d’accord et si toutes les conditions sont réunies, il est possible d’initier une action devant le Tribunal de Grande Instance, dont la durée prévisible sera d’environ un an, si tout se passe bien, étant rappelé qu’une action judiciaire est toujours, par nature, aléatoire.

Documents joints à cet article

Le TEG de votre prêt immobilier est-il régulier ?

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3 réactions à cet article    


  • eau-du-robinet eau-du-robinet 24 novembre 2014 20:42

    Une fois sur deux, le taux de votre crédit immobilier est faux

    .
    Complexité du calcul du taux
    .
    Concrètement, dans le cas où une erreur est détectée sur un prêt immobilier de 100.000 euros sur 18 ans au taux de 4% souscrit en 2010, il est possible d’exiger de la banque l’application du taux légal de 2010, soit 0,65%, précise les Expertiseurs du crédit. Le client serait ainsi remboursé du surplus d’intérêt payé depuis 2010 et ses mensualités seront réajustées. Le gain s’élèverait ainsi à 34.344 euros au total, selon les calculs du cabinet.
    .
    La Fédération bancaire française soulève la complexité du calcul du taux effectif global, le fameux TEG. La fédération confie ainsi au Parisien que « même les tribunaux ne sont parfois pas d’accord entre eux sur la façon de le calculer ». Le taux annualisé effectif global, ou TAEG, prend en compte l’ensemble des frais afférents au crédits à commencer par le taux d’intérêt nominal et l’assurance ainsi que les frais de dossiers, de courtage et les autres coûts liés à l’établissement du prêt. Aux yeux de la FBF, la sanction appliquée aux banques en cas d’erreur de calcul est donc « excessive ». Elle pourrait ainsi prendre la défense de ses adhérents en cas de recours. source


    • JeanBlague1 JeanBlague1 25 novembre 2014 14:33

      Merci pour cette info 

      Toujours bien de savoir mieux se défendre 

      • Erreur de la banque 27 novembre 2014 09:51

        Nous travaillons sur le contrôle du TEG avec différents partenaires spécialisés dans les domaines juridiques et bancaire.


        Il y a effectivement beaucoup d’erreur dans les calculs de TEG. Nous vous proposons de vérifier votre crédit immobilier de manière confidentielle et gratuite.

        Nous vous proposons ensuite de vous accompagner dans vos démarches pour obtenir gain de cause.

        Frédéric RIOT
        Direction Technique
        06.01.71.39.91

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