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Accueil du site > Actualités > Economie > Les HLM s’invitent chez Attali

Les HLM s’invitent chez Attali

Les HLM se sont invités à la commission Attali par une contribution qui laisse une place pour des avancées nécessaires, recale efficacement certaines outrances de la commission tout en laissant également entrevoir les réticences du monde HLM face aux évolutions de la société.

Le numéro de décembre d’Actualités Habitat, une revue éditée de manière assez confidentielle par l’Union sociale pour l’habitat, expose la position de cette organisation forte de 4 000 000 de logements sociaux concernant les propositions de la commission Attali sur le logement et la croissance.

En premier lieu, de réelles convergences sont affichées sur les conditions du développement de l’offre foncière. Sont notamment réaffirmées les nécessités de rendre cohérents deux types de documents de planification locale : les plans locaux d’urbanisme et les programmes locaux de l’habitat.

Les premiers sont censés définir des espaces constructibles en conformité avec les besoins mis en évidence dans les seconds. En réalité, ces documents ont le plus souvent été établis sans lien, ce qui rend quasi-impossible la réalisation des logements nécessaires.

On peut d’ailleurs se demander pourquoi avoir créé deux documents distincts.

Les HLM marquent également leur accord sur la nécessité d’appliquer réellement la loi SRU qui fixe le quota minimum de logements sociaux pour chaque commune en laissant le préfet imposer la loi en cas de défaillance locale.

En second lieu, l’Union sociale de l’habitat sait remettre quelques pendules à l’heure face à l’intelligence trop définitive des membres des commissions Attali.

Elle rappelle notamment que les logements HLM consomment 30 % moins d’énergie que les logements privés, et que si la consommation d’eau s’établit à 150 litres par personne dans le privé elle se limite à 100 litres dans le parc HLM.

Elle rappelle également qu’en moyenne les loyers HLM sont de l’ordre de deux fois inférieurs aux loyers dits de marché.

Elle insiste enfin sur la qualité des organismes HLM qui sont le plus souvent des PME à forte implication locale et qui à ce titre offrent une réelle qualité de service. Certaines de ces entreprises présentent d’ailleurs des niveaux de satisfaction de leurs locataires très élevés, parfois supérieurs à 85 %.

Notons au passage que la commission Attali en souhaitant constituer des entreprises HLM plus importantes par regroupement est en totale contradiction avec une de ses affirmations les plus récurrentes sur la souplesse et la créativité des PME.

Les enquêtes réalisées par les organismes HLM montrent d’ailleurs que la qualité de service semble décroître au-delà d’une certaine taille d’entreprise (+ de 15 000 logements).

Pour la commission, la PME serait vertueuse pour tous les secteurs d’activité sauf pour l’activité HLM.

L’Union sociale pour l’habitat sait également exposer ses stigmates de rhumatisant en restant réticente sur l’accession à la propriété, et notamment celle des locataires HLM et en refusant de traiter au fond la question de l’occupation du parc social par des personnes aux revenus trop élevés.

En conclusion, on voit transparaître dans cette contribution la situation de l’habitat social en France.

Un système et un vrai savoir-faire, incarnés par 60 000 salariés, qui ont su faire mieux que le privé en matière de développement durable : énergie et eau, mais également en matière de développement du lien social dans les quartiers difficiles ce dont on parle peu.
Ce système a également permis de limiter les loyers à des niveaux qui permettent le maintien dans les lieux des personnes les plus pauvres.

Dans le même temps, ces professionnels de l’habitat peinent à négocier les virages imposés par l’évolution de la société. Ils continuent à opposer la primo accession au locatif social “la vente HLM doit certes être développée, mais non rendue systématique alors que l’offre locative sociale est insuffisante” et à croire que la mixité sociale serait le fait de quelques riches présents dans les HLM “la commission (Attali) souhaitant la mixité sociale, ceci nécessite d’accueillir aussi les ménages les moins pauvres en HLM”.

Tout cela semble faire fi de deux évidences.

Premièrement, un locataire qui achète, c’est un demandeur potentiel de logement de moins et donc cela ne nuit pas au rapport offre-demande dans le locatif. Il convient simplement de laisser une part suffisante au logement locatif dans l’ensemble du patrimoine disponible ce qui ne semble pas problématique dans l’immédiat.

Deuxièmement, tout le monde comprend bien qu’il faille accueillir des locataires jusqu’à 3 à 5 Smic selon que l’on est en province ou à Paris, personne ne comprend en revanche que l’on puisse y accueillir des ménages jusqu’à 10 Smic.

En fait, les primo accédants sont issus des même couches de la société que les locataires HLM et peuvent précisément contribuer à la mixité des immeubles et des quartiers en acquérant leurs logements là où ils étaient locataires. A contrario, les locataires riches résident le plus souvent dans des HLM de luxe où la question de la mixité ne se pose quasiment pas.


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12 réactions à cet article    


  • tvargentine.com lerma 2 janvier 2008 10:08

    La meilleur façon de faire une mixité sociale dans les « HLM » n’est pas d’en faire des ghettos en y mettant que des gens « pauvres » mais en permettant à des salariés en CDD qui gagnent bien leur vie mais de façon précaire de pouvoir accèder aux logements HLM en payant le juste loyer.

    Cela afin d’éviter la spéculation dans le secteur privé et de faire des salariés précaires des travailleurs pauvres et de voir des « HLM » neufs devenir des ghettos.


    • Jules Boncors Eric 3 janvier 2008 14:49

      Dans l’ensemble les HLM ne constituent pas des ghettos. Seuls les quartiers difficciles sont concernés par ce phénomène.

      C’est en cela que la démarche Borloo de rénovation urbaine paraissait intéressante en permettant par le biais de la démolition-reconstruction d’introduire d’autres formes d’habitat et d’autres types d’habitants dans les quartiers concernés.


    • adryan barlet 2 janvier 2008 18:36

      La mixité sociale me semble un triste leurre : qui pourrait sérieusement croire que les gens modestes sont si désireux que ça de fréquenter les riches ! Habitant de la Goutte d’Or et maintenant de La Chapelle, je ne retournerais pour rien au monde au Trocadéro que j’ai aussi pas mal fréquenté.

      Quant à la taille des organismes HLM, je peux vous dire d’expérience que les mastondontes du secteur n’ont rien de performant...mais ceux du privé ne sont pas mieux.


      • Jules Boncors Eric 3 janvier 2008 14:51

        Permettez moi simplement d’affirmer que les demandeurs de logements préfèreraient être logés dans des quartiers diversifiés socialement.

        A l’exeption de quelques culturalistes de la banlieue extrêmement rares,personne n’a vraiment peur des quartiers riches sauf pour le niveau de loyers, évidemment...


      • adryan barlet 3 janvier 2008 19:35

        Le niveau des loyers n’est pas aussi différent d’un quartier à l’autre de Paris...hélas ! savez-vous qu’aujourd’hui dans le 18ème « mauvais genre » un 50 m2 se loue 1200€ par mois hors charges ? Quant au culturalisme des banlieues je ne suis pas sûr de pouvoir le définir car j’habite Paris et je côtoie des Parisiens qui ne se démarquent en rien des banlieusards du 93.Le Phénomène des cités existe aussi à Paris 19ème et 20 ème et les flics en savent quelque chose.


      • Marc Bruxman 2 janvier 2008 20:00

        Quelques remarques : Si les consommations énergétiques d’un HLM sont plus faibles c’est peut être aussi et surtout parce que les ménages étant plus pauvres ils consomment moins. Cela dit il est vrai que certains immeubles anciens en centre ville sont très mal isolés mais ils n’ont pas le même age.

        Pour ce qui est de la mixité sociale on lit beaucoup de bétises. Faire des HLM dans le 5ème c’est une aberration en soi et ne peut mener qu’a des abus. Soit les gens qui y habitent sont riches et ils n’ont donc pas besoin d’un loyer aidé soit ils sont pauvres et ce n’est peut être pas une bonne idée de les mettre dans un endroit ou tout autour d’eux va être cher. (Pour les non parisiens le 5ème est un des arrondissement les plus chers de la ville très loin devant le célébre 16ème).

        Je ne dis pas que je suis contre la mixité sociale en générale mais il y a des endroits ou c’est juste idiot de le faire. Dans d’autres arrondissements de Paris ou le m2 est moins cher oui cela a du sens.

        Mais mettre des HLM dans un endroit ou le m2 vaut 10 000 Euros à l’achat c’est d’une part une porte ouverte aux abus et d’autre part un gaspillage d’argent. Si la mairie posséde un logement HLM dans le 5ème, elle peut le vendre et en ouvrir deux dans de bons quartiers de la banlieue parisienne (dans les coins pourris du 93 c’est 3 logements que l’on construira pour le même prix).

        Reste enfin le vrai « tabou » des HLM à savoir les critéres d’attributions. Pourquoi certaines villes ne veulent pas de HLM chez elles ? Tout simplement parce qu’une très infime partie de la population qui y vit n’est pas désirable. La je viens de choquer je le sais. Mais une famille dont les gosses collectionnent les ennuis judiciaires est un exemple de population non désirable.

        Donc les maires vont freiner au maximum les constructions ou après coup tenter de gruger l’attribution afin que les HLM soient bien occupés quitte à ce qu’ils le soient par des gens qui n’ont pas à bénéficier du logement social. Le tout est de ne pas ramener n’importe qui dans la ville.

        Pourtant avoir un HLM reste un privilége sujet à une très longue liste d’attente. Ne serait il pas normal de le lier à un contrat social de bonne conduite ? Dans ce cas les HLM ne géneraient plus grand monde et redeviendraient un facteur d’intégration sociale.

        De plus, en faisant pression sur les résidents certains éduqueraient certainement mieux leurs gosses.


        • Rage Rage 2 janvier 2008 21:56

          Tant à dire !

          Mais n’ayant que peu de temps je ne vais que répondre à votre interrogation entre PLU et PLH :
          - Le Plan local d’urbanisme (PLU) est un « plan » avec un volet règlementaire et finallement il s’agit plus d’une carte avec des règles du jeu qu’autre chose.
          - Le Programme local pour l’habitat (PLH) est un programme : il indique un volume, un phasage, une localisation et les types de logements à créer dans un horizon donné. C’est un doc opérationnel qu’on applique à la carte « PLU ».

          Lier les 2 est donc logique, mais il faut déjà réaliser ce distingo : l’un constitue une règle support, l’autre constitue une façon de « jouer » sur un temps donné.

          Par contre, lier PLU/PDU/PLH dans un même document de planification par volets successifs (règlement des zones, planification à l’échelle d’un mandat sur l’urba et les transports, planification à long terme) : pourquoi pas.

          Quant à la mixité sociale et au logements HLM : la situation est trop complexe pour la résumer en quelques lignes.

          Disons simplement que le HLM est un paliatif à un coût de l’immobilier trop élevé tant à l’achat qu’au fonctionnement pour des salaires trop bas. On ne peut pas tout résoudre avec cet outil...


        • Jules Boncors Eric 3 janvier 2008 15:01

          Sur le chauffage, il pourrait y avoir une effet revenu mais faible compte tenu de la quote part de chauffage collectif et du bon niveau de satisfaction qui transparaît dans les enquêtes sur le confort thermique intérieur dans les logements HLM.

          Sur le coût maximum à ne pas dépasser pour des logements HLM il trouve tout son sens dès lors que qu’n bon niveau de mixité sociale est atteint (20% de logements sociaux par ex. si on veut prendre en référence la loi SRU). Jusqu’à ce niveau tous les efforts doivent ête fait afin de réaliser ces logements. Il s’agit pour moi d’une servitude qui s’impose à tous, on ne se pose pas la question lorsque l’on exproprie pour faire des routes ou des équipements. On exproprie à la valeur marché et à ma connaissance les routes ne contournent pas les quartiers riches et ils ne sont pas particulièrement sous équipés.


        • Jules Boncors Eric 3 janvier 2008 15:18

          Je continue pour Rage.

          Sur la question des documents d’urbanisme, je considère que les urbanistes ont fini par confondre la réalité avec leurs documents. Je suis trés étonné que cette profession ne se mette pas plus radicalement en cause au vu de ses résultats : 1 million de logements manquants, un développement économique qui reste difficile sur un grand nombre de territoires faute d’espaces conçus pour et enfin des propositions énergivores et une indifférenciation croissante de l’espace. Dans ce contexte il me semble que ce sont la plupart des documents d’urbanisme qu’il faut fondre (PLU,SCOT, PLH etc..) afin de définir les orientations des territoires sur du trés long terme, de mettre en place un urbanisme de résultat et de simplifier laa réglementation de détail. Cela suppose d’avoir une vision moins pittoresque de la Ville et du Rural et de supporter le chaos originel de toute urbanisation.L’organisation en finesse vient le plus souvent dans un second temps. Les villes se sont conçues comme ça depuis la nuit des temps et nous l’avons oublié au profit d’un urbanisme séquentiel fondé sur des images.

          J’ai essayé de développer cela sur mon blog

          http://www.futur-simple.com/2007/11/ville-trombose-et-tectonique-des.html

          http://www.futur-simple.com/2007/11/pour-une-approche-pragmatique-de.html

          http://www.futur-simple.com/2007/11/pauvres-et-plu-pauvres-plu.html

          http://www.futur-simple.com/2007/11/vive-ltalement-urbain-bas-lurbanisation.html

          Merci pour vos commentaires.


        • JPL 3 janvier 2008 09:38

          à l’auteur
          La fin de l’article se conclut par un virage sur l’aile vers des considérations très peu reliées au reste du texte. Pourquoi ?

          Sur l’idée de vendre des logements HLM à leurs occupants :

          - si c’est au prix du marché (du m2) ils n’en auront guère les moyens en général

          - sinon, si c’est à un prix d’ami ou « social », pourquoi faire un tel cadeau et comment ensuite construire un nouveau logement si le produit de la vente est trop faible pour cela ?

          - tout le monde s’accorde à dire que l’on manque de logement sociaux en France, à commencer pour les très bas revenus, ce qui se traduit nous dit-on par 100 000 SDF et des centaines de milliers de familles mal logées. Personne n’a encore expliqué pourquoi ou comment vendre une part du parc locatif des HLM permettrait de régler cela. Il y a bien l’idée - théorique - suivant laquelle le produit de la vente permettra (et devra permettre : obligation légale pour les organismes HLM) de construire de nouveaux logements locatifs. Sauf que le temps que les fonds soient rassemblés, les terrains achetés, les bâtiments construits, on s’engage pour des période de 5 à 10 ans pendant lesquelles il y aura moins de logements HLM à louer...

          Par rapport à certains commentaires mal informés : les fameux HLM de la mairie de Paris qui permettent de loger des gens aisés, souvent proches de MM Chirac et Tiberi mais pas seulement, à des prix d’ami ne sont pas des HLM. Il s’agit d’un parc locatif privé de la ville géré en concession par des SEM (contrôlées pour la plupart jusqu’à il y a quelques mois par des proches du RPR). C’est un tout autre sujet.


          • Jules Boncors Eric 3 janvier 2008 15:38

            Sur la question de la vente HLM au prix du marché ou non, la loi autorise une décote de 35% qui est sans doute à appliquer en fonction des contingences du marché local. Je connais des organismes HLM en région parisienne qui appliquent systématiquement cette décote, j’en connais d’autres en province qui ne l’appliquent pas du tout.

            Dans tous les cas ces ventes n’ont de sens que si elle permettent l’acquisition de ces biens par des ménages qui rentrent dans les plafonds HLM (5 SMIC voire un peu plus à Paris pour des ménages de 4 personnes).

            Economiquement vendre à perte n’est pas trés différent de louer durablement à perte comme les structures Ville de Paris n’hésitent à le faire.

            Su la question de savoir si un immeuble détenu directement ou indirectement par une collectivité publique est un HLM ou pas, il me semble que si on peut se poser la question de la nécessité ou non de logements sociaux privés, le logement public doit par définition être social.

            J’ai donc du mal à faire une différence entre logement public et logement social.

            Reste à savoir si c’est le RPR qui serait la cause de tous les maux. Pourquoi pas, mais à ce moment là on devrait constater dans les prochains mois une inflexion trés nette de la Ville de Paris dans la gestion de son parc de logements. Acceptons en l’augure.

            J’ai essayé de rédigé quelque chose autour de cette question sur mon blog :

            http://www.futur-simple.com/2007/12/logement-social-et-aristocratie-d-etat.html

            Merci et à votre disposition.


          • Marc Bruxman (---.---.48.80) 3 janvier 2008 23:14

            5 SMIC et loger en HLM ? ? ? J’ai bien lu ? ? ?

            Ca fait tout de même 5000 € par mois cinq smics ! A ce stade, ils peuvent tout à fait loger dans le privé. Et à moins de vouloir habiter dans le cinquiéme il y a de quoi ce payer un palace avec un tel salaire. (Pour info, une grande baraque au Kremlin Bicetre dans laquelle des potes avaient fait une colocation se louait pour 3000 € / mois en 2005 ! Et il y avait même un jardin ! Le luxe quoi !).

            C’est à cause d’abus comme cela qu’il manque des HLM en France. Parce que des gens qui gagnent bien leur vie et pourraient vivre dans le privé abusent de la solidarité publique. Et bizarement justement c’est ceux la que l’on retrouve dans les HLM des quartiers chics. C’est vrai qu’un salaire à 5000 € ca crée une sacré mixité sociale ! ! ! Avec un tel salaire bizarrement ils ne logent pas dans les cités d’Aulnay sous Bois.

            A ce compte la quand j’étais étudiant j’aurais pu prétexter que je gagnais mal ma vie pour bouffer aux restos du coeur ! C’est sur j’aurais pris de plus belles vacances à la fin de l’année mais j’aurais surtout bouffé le repas de quelqu’un qui en avais besoin.

            Votre post est un véritable plaidoyer contre l’état providence et ses abus. Si des gens qui gagnent 5K par mois se plaignent de ne pas pouvoir payer leur loyer il n’y a qu’une réponse à leur faire. Qu’ils se sortent les doigts du cul et apprennent à gérer leur budget !

            Et pour ce qui est de ton histoire d’intérêt public pour les HLM il est plus que douteux dans certains quartiers et notamment l’extréme centre de paris (Ardt inférieur à 9). Non seulement c’est du gaspillage de fric d’acheter à 10K le métre carré pour en faire du HLM mais ce faisant tu dévalues la valeur des logements alentours. Bien oui y’a des villes de banlieue parisienne ou l’argument de vente des agents immobilliers est : « ici pas de hlm » à comprendre « ici pas de cités et donc pas de racailles ». Et bien ces villes la continueront longtemps à payer les amendes SRU du bolchevik gayssot plutot qu’à construire des HLM. 

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