Les mauvais coûts de l’assurance des prêts immobiliers

L’accession à la propriété fait partie des aspirations et du projet de vie de nombre de français. Face à la conjoncture, à la spéculation immobilière et à la crise financière, ne disposant que rarement d’apport conséquent, ils sont contraints de recourir à l’emprunt au grand bonheur des établissements bancaires. Le profit généré par l’assurance des prêts est conséquente et permet au banque de rafler une second pactole après celui plus légitime des intérêts de l’emprunt. Les mauvaises pratiques actuelles lèsent les consommateurs et une inéluctable normalisation d’un système mis en place par l’existence d’un flou juridique est enfin sur les rails.

Les banques, en général, au-delà des intérêts prélevés légitimement dans le cadre des contrats de prêts, ont mis en place un système qui leur permet de doubler la mise en proposant l’assurance du capital emprunté par une de leur filiale ou en direct.

En effet, lorsque l’on contracte un prêt, la banque propose généralement l’assurance de son groupe, souvent une filiale ou un partenaire de l’établissement. Le réflexe de beaucoup de consommateurs est de penser qu’il s’agit d’une simple annexe au contrat, une sorte d’option obligatoire.

Or, depuis la loi Murcef, la vente liée du contrat de prêt et du contrat d’assurance est interdite. Les consommateurs ont donc le libre choix du prestataire d’assurance pour peu que les garanties soient supérieures ou égales à celle de la préconnisation de la banque.

Le code de la consommation précise bien la chose mais hélasla pratique n’est pas si claire. En infraction au code précité et à celui des assurances, les conseillers financiers usent encore trop souvent d’ambiguïté, de pressions (sur l’obtention du prêt ou sur le taux accordé) pour imposer l’assurance de leur choix à leurs clients au détriment de la liberté de ces derniers.

Ce démarche pernicieuse a-t-elle un intérêt plus important que les risques qu’elle comporte (puisque ces actes sont répréhensibles par la répression des fraudes) ? Bien sûr, en 2007, l’UFC-Que choisir dénonçait la dérive des banques dont le bénéfice net sur les assurances de prêts immobiliers s’élevait cette année-là à plus de 11 milliards d’euros.

Cette même année, dans le souci de préserver les citoyens en général et leurs sociétaires en particuliers, la MACIF puis la MAIF ont choisi par le biais d’un partenaire commun, SECURIMUT, de mettre en place une garantie emprunteur. Le principe est de proposer au consommateurs une assurance pour le prêt immobilier, comportant les mêmes garanties et parfois plus que celles de l’assurance liée à la banque pour un coup pouvant être deux fois moindre.

D’autres structures offrent ce type de service, comme la MGEN qui propose aussi un cautionnement, la CNP liée à beaucoup de banques dont elle est soutraitante, APRIL ou ALPTIS pour ne citer que les principaux acteurs du secteur.

En juin 2010, la loi LAGARDE a été votée en deuxième lecture au Sénat et certaines de ses dispositions, par des décrets d’application à paraître prochainement, préciseront les droits du consommateur en matière de recours à une assurance extérieure au groupe bancaire dans le cadre d’emprunts immobiliers.

Nous allons sans doute vers, à défaut d’une complète moralisation du système, une normalisation des pratiques après plus de quatre années de flou juridique dont les citoyens ont payé le prix à travers des cotisations d’assurances très chère et pour une couverture de risques parfois à la limite de l’insuffisance au regard du nombre d’exclusions qu’elle pouvait comporter.

A propos des exclusions, la loi LAGARDE, même si elle ne constitue pas la panassée, devrait amener à un respect plus systématique de la convention AREAS, issue du rapport BELORGEY (ancien médiateur de la République) obligeant les assurances à proposer des solutions d’assurance aux personnes atteintes de pathologies lourdes.

Aujourd’hui, les malades et les victimes d’accidents se voient souvent refuser leur prêt pour défaut d’assurance car le risque est trop important pour être couvert. Ce refus est souvent masqué puisque contraire aux dispositions légales et réglementaires en vigueur. Un mieux dans le domaine ne sera pas un mal, bien au contraire.

La durée moyenne d’un emprunt immobilier dépasse maintenant les 20 ans et le coût de l’assurance constitue une dépense assez proche du coût des intérêts. Aussi, il faut être vigilant et comparer les prix ainsi que les garanties afin de trouver le contrat le plus approprié. En toute logique, le recours à la délégation de bénéfice devrait enfin se démocratiser dans l’intérêt des futurs propriétaires.

par Karim AOU (son site) mardi 17 août 2010 - 13 réactions

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Réactions à cet article

Par King Al Batar (xxx.xxx.xxx.94) 17 août 2010 14:33

Bonjour à l’auteur,

Je suis désolé de vous annoncez cela, mais ce que vous dites, meme si vous parlez de droits de consommateur, atteste de votre méconnaissance dans le domaine sur lequel vous parlez.

Déjà l’assurance des banques a proprement parler. Effectivement la souscription a l’assurance de la banque est facultative, et le client peut utiliser n’importe quel assureur. Sauf que les banques peuvent si elle le souhaite ne pas preter, sans avoir à le justifier. Donc autrement dit elles ne sont pas obligée de preter, et si elles prêtent c’est à leur condition.

Ensuite en ce qui concerne le cout de l’assurance, vous annoncez que ca leur permet de doubler la mise, ce qui est complètement faux ! Croyez moi puisque monter des prets constitue a peu près 80% de mon activité, lorsque des interets d’emprun sont de 3.5% par exemple, le cout de l’assurance (pour une personne de 35 ans, n’ayant pas d’antécédants médicaux, bref une personnne lambda) 0.27%. Vous conviendrez qu’entre 3.5 % et 0.27% par empruntezur, on est loin du compte.....

Troisième point et non des moindres, Pouquoi la Banque tient elle a assurer elle meme ses pret. Ce n’est pas spécialement pour gagner plus d’argent. C’est surtout pour avoir l’assurance que son pret sera payé. Je m’explique. L’assurance des prets couvre le deces, l’invalidité, et l’incapacité de travail temporaire. Ce sont des evenements tragiques, qui font que si cela arrive, la personne n’ayant plus de revenus ne peut plus rembourser le pret. L’assurance est donc la pour relayer le client.
Le but de la Bnaque lorsuq’elle assure son pret, c’est d’être sur que dans chacun des cas l’assurance couvrira.

Maintenant on va parler du but de l’assureur externe. C’est simple un assureur encaisse les cotisations, et essaye toujours, dans la mesure du légal, de ne rembourser que lorsqu’il y est obligé. C’est à dire que lui il en a rien a foutre que le pret ne soit pas rembourser, si une condition de l’assurance n’est pas respecté (par exemple si le client s’est déclaré non fumeur, ou s’il a fait du cheval snas le déclarer etc...)
Si l’assureur cherche donc a dédommager le moins possible, c’est d’une part dommageable pour la banque, qui ne peut pas se faire rembourser son pret. Mais aussi pour le client, qui s’il décède transmettra sa dette à ses héritier.

Vous pouvez critiquer à juste titre les banques pour leur pratiques opaques sur les tarifications de leur produits, sur la speculation et le salaire des traders, qui sont tout bonnement scandaleux.

Par contre dire que les banques se sucrent injustement pour assurer les 200 000 euros qu’elles pretent pour que vous achetiez un appartement, c’est faux, archi faux, et comme je vous le disais au début, de l’ignorance. Et de dire qu’elles doublent la mise, en plus ca s’appelle mentir....

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Par Karim AOU (xxx.xxx.xxx.190) 17 août 2010 15:54

L’usage d’une assurance extérieure ne peut conditionner une offre de prêt car ce serait subordonner la souscription du contrat de prêt à un contrat pour une autre prestation (l’assurance) et cela est interdit par le code de la consommation. L’inexactitude réside dans votre propos.

Le taux d’intérêt du prêt n’est pas calqué sur le même mode de calcul que le taux d’assurance et les coûts sont beaucoup plus proches que vous l’affirmer.

La plupart des établissements bancaires avaient été épinglés par l’UFC Que choisir en 2007 pour l’énorme marge bénéficiaire faite sur les assurances de prêts immobiliers, nous sommes loin de l’angélisme dont vous prétendez qu’elles font preuve ...

Le procès d’intention que vous faîtes aux assurances extérieures est sans fondement, puisque les garanties sont au moins égales à celles des assurances des banques, sans quoi ces dernières ne les accepteraient jamais.

Pour ce qui est des propos sur l’ignorance et le mensonge, je vous appelle à un peu plus de retenue car il me semble que votre propos est orienté et manque de certaines parcelles de connaissances ...

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Par King Al Batar (xxx.xxx.xxx.94) 17 août 2010 16:24

Ben pour le mensonge , avouez que dire que 0.27% sur 3,5 ca ne constitue pas le double du cout du pret..... Lorsque je vous cite 0.27% c’est comme je vous le dit le cout standart pour une personne n’ayant pas d’ennuis de santé, et ou plus de 50 ans. Il est evident que, comme pour toute assurance, si le risque de sinistre est plus important le cout de l’assurance augmente. Enfin il n’existe pas d’assurance ayant un cout égal au taux d’interet. Tout simplement parce qu’une banque n’a pas le droit de faire un pret dont le TEG (Taux effectif global) serait supérieur au taux d’usure. Donc une fois de plus je persiste, et vous met au défi de trouver un seul pret dont le cout de l’assurance (pour une seule personne, si c’est pour deux personne bien sur le cout est multiplié par deux si c’est à 100% sur chaque tête) soit supérieur à 1% annuel.

En ce qui concerne la loi, comme je vous le disais, la loi dit qu’en ce qui concerne les prets, un banque est libre de preter ou pas, et n’a pas d’obligation de justifier son refus. Donc effectivement elle n’a pas à obliger la souscription aux assurances, mais comme c’est ca ou rien, elle reste libre de faire ce qu’elle veut.

Enfin, je ne sais pas pourquoi vous vous obstiner à croire que les assureurs sont d’une plus grande moralité que les banques (dans la mesure ou aujourd’hui les banque sont banque assurance, et les assureurs sont assureurs et propose des palcements financiers, c’est d’autant plus évident). Comme je vous le dis, lorsqu’un assureur assure un pret, il est pret à trouver tous les moyens en cas de sinistres pour rembourser le minimum. comme pour toute assurance du reste. Ce n’est pas un procès d’intention que je fais en ce qui concerne les garanties, qui sont comme vous le dites équivalente. Ce sont sur les conditions que les choses diffèrent. Savez vous par exemple que si à la souscription d’un pret vous etes non fumeurs, vous devenez fumeur ensuite, vous devez le declarer et avoir une sur prime. Si vous ne le faites, pas vous risquez de ne pas être remboursé. Les assurance peuvent refuser de rembourser un pret à ce titre, même en cas de décès absolument pas lié à la cigarette. La banque, elle fera tout son possible pour faire jouer l’assurance pour récuperer l’argent qu’elle a preté. Je ne sais pas si mon propos est orienté, peut être que oui, puisque je bosse dans une banque (pas par plaisir, et je suis pret à critiquer en bien des points mes employeurs qui me font honte, mais pas sur celui la), mais le votre me parait tout aussi orienté....

Lorsqu’une banque assure son pret, elle a tout interet à ce que l’assurance fonctionne puisque c’est elle même qu’elle rembourse. Les assurances proposées par les banques sont donc de meilleures garanties pour l’emprunteur.

Enfin il existe des cas ou la banque n’a pas d’autre choix que d’accepter des assurances délégués. Il s’agit des professions dites à risque, comme Policier, ou Pompier par exemple. La dans ce cas elle n’est pas regardante. ce qui met bien en evidence que l’interet premier d’une banque pour l’assurance reste la fiabilité de la couverture, et non l’aspect financier.

Enfin

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Par Karim AOU (xxx.xxx.xxx.190) 17 août 2010 17:20

Le taux d’assurance se base sur le calcul suivant : pourcentage du Capital Initial/An multiplié par la durée du prêt multipliée par le Capital Initial multiplié par le nombre d’assurés (à taux de couverture identique), ce qui n’est pas le cas pour les intérêts.

Ce qui fait que le taux d’intérêt est à apprécier différemment du taux d’assurance.

0,27% n’est pas le taux d’assurance moyen consenti pour les prêts immobiliers, il est de 0,42% selon l’INSEE.

Je réitère le propos : la vente liée est interdite depuis 2007 (loi Murcef), donc le contrat d’assurance ne peut donc impacter l’offre de prêt (cf. code de la consommation).

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- Par King Al Batar (xxx.xxx.xxx.221) 17 août 2010 20:58
  
  QUe ce soit 0.27 ou 0.42 et que son calcul se fasse différemment que le taux d’intérêts, son cout reste le pourcentage du capital annoncé et multiplié par le nombre d’année du pret.
  Donc on est bien loin qu’un taux d’interet à 3.5% annuel. Ce n’est donc pas le double comme vous le dites dans votre article.
  
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- Par tyutyu69 (xxx.xxx.xxx.228) 24 août 2010 11:04
  
  En tout cas c’est souvent le double du prix, a titre d’exemple avec ma banque pour un prêt de 120.000 env sur 20 ans, j’ai pu diviser le cout de mon assurance décès par 2 ... mon conseil étant de passé par un courtier spécialiser en assurance de pret moins cher ; car apparemment pour chaque profil d’emprunteur telle ou telle compagnie est plus ou moins compétitive ....
  
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Par King Al Batar (xxx.xxx.xxx.221) 17 août 2010 20:55

Je comprends bien ce que vous dites.

Vous etes en train de me dire que la loi interdit au banque d’obliger à souscrire à l’assurance en meme temps que le pret.

Mis dans les faits les banques n’en ont rien a foutre et je vous le confirme pour exercer cette profession et avoir financé plus d’une centaine de projets.

Et elles s’en foutent, car légalement elles n’ont pas à justifier un refus de pret. Tout simplement.

Ensuite je vous confirme que deleguer son assurance pour faire quelques economies c’est pas forcément un bon conseil que l’on peut donner aux acquereurs pour la bonne et simple raison qu’il y a un risque plus important que l’assureur fasse son assureur. Et que les associations de consommateur feraient mieux de se pencher sur les commission en depassement d’autorisation de débit et les "packages".
Parce que finalement qu’une banque assure les 2 ou 300 euros qu’elle prete, cela me parait logique ; ou tout du moins pas choquant, puisque c’est l’argent de ses clients qu’elle prete.

Pareillement, mais en changeant complétement de sujet, j’ai jamais compris pourquoi lorsque l’on est propriétaire et que l’on a un pret à la banque, on doit quand même payé la taxe foncière plein pot. Etant donné qu’en cas de defaillance le fruit de la vente du bien revient a hauteur de ce qui est dû à la banque, tant que le pret n’est pas remboursé, le bien appartient aussi et surtout à la banque. cela devrait être proportionnel entre la valeur investi pas le client et ce qu’il reste à rembourser, et le reste à la charge de la banque, non ?

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Par vilistia (xxx.xxx.xxx.191) 17 août 2010 21:01

Al Batar

Nouvelle formule :

" Pour l’impossible, nous sommes là "

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Par non667 (xxx.xxx.xxx.25) 17 août 2010 21:32

a tous
il me semble que la prime de l’assurance est la même du début a la fin du prêt et non proportionnel au capital restant dû . j’avais remboursé un prêt par anticipation ( 3 ans ) car la prime dépassait les intérêts mais en moyenne je ne suis pas capable d’évaluer le taux

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- Par King Al Batar (xxx.xxx.xxx.221) 17 août 2010 21:39
  
  tout a fait elle e n’est pas proportionnel au capital restant du. Elle vient s’ajouter aux echeances de remboursement, et c’est un pourcentage annuel du capital annoncé et signé des le début du pret.Comme un taux d’interet. Votre taux d’interet est de 3.5 le taux d’assurance, admettons à 0.4, ca fait un taux assurance comrise à 3.9% annuel. ajouter à cela les frais de dossier s’il y en et vous avez ce que l’on appel le TEG.
  Certaines banques ajoute le cout de credit logement, et d’autre frais annexe eventuels....
  
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- Par xa (xxx.xxx.xxx.84) 18 août 2010 10:06
  
  oui et non.
  
  Ca dépend de l’assurance. Certaines calculent en capital emprunté (ex : assurance du CA), d’autres en capital restant dû (ex : assurance BP).
  
  Les assurances externes pratiquent, elles aussi, les deux modes de calculs.
  
  De sorte qu’il ne faut pas se base sur le taux d’assurance direct, mais bien vérifier le montant total des primes versées pour se rendre compte qu’une assurance à 0.27 sur capital emprunté est plus chère, sur 20 ans, qu’un assurance à 0.5 sur capital restant dû.
  
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- Par King Al Batar (xxx.xxx.xxx.94) 18 août 2010 10:30
  
  Bonjour Xa,
  
  Vous devez avoir raison, même si je n’ai jamais vu d’assurance qui se basaient sur le capital restant du. A mon sens cela serait d’ailleurs plus logique (et moins cher aussi), mais bon..... Si vous dites que cela existe je vous crois sur parole.
  
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- Par xa (xxx.xxx.xxx.84) 18 août 2010 10:56
  
  Il suffit de faire plusieurs simulations dans des banques concurrentes pour se rendre compte que toutes ne calculent pas l’assurance de la même manière.
  
  Cardif (BNP) utilise un contrat individuel dont la mensualité est calculée sur le CRD. Les banques populaires font de même.
  
  A contrario, le crédit agricole utilise la méthode du capital emprunté, ce qui lui permet d’afficher un taux nominal plus faible que ses deux concurrentes, mais un coût total de la protection en réalité plus élevée.
  
  A noter :
  - que si les banques taisent cette information, l’assurance d’un prêt EST une assurance, donc répond à la législation en vigueur. En particulier, il est possible de changer d’assurance en cours de route (résiliation à la date anniversaire du contrat). Je me demande si la loi Chatel s’applique, d’ailleurs, pour ces contrats d’assurance.
  - dans le cas de prêts adossés à des contrats AV, l’assurance décès est en double emploi. Pourtant certaines banques persistent à exiger une assurance spécifique.
  
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