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Accueil du site > Actualités > Economie > Pourquoi le krach immobilier semble inévitable

Pourquoi le krach immobilier semble inévitable

Depuis l’effondrement des marchés immobiliers étasunien, espagnol et irlandais, plusieurs analystes, dont je fais partie, soutiennent qu’il y a un risque de krach du marché immobilier en France. Il est vrai que de nombreuses données indiquent que la situation est très dangereuse.
 
Des prix objectivement très élevés

Ici, il faut remercier Jacques Friggit, du CGEDD, qui a amassé et traité une quantité phénoménale de données, permettant d’analyser les prix de l’immobilier depuis 1200 ! Dans un dossier extrêmement complet, il fait un historique du marché immobilier dans notre pays qui donne une perspective de long terme aux prix de l’immobilier. Il est notamment connu pour ce que l’on appelle « Le tunnel de Friggit  », une mesure du prix des logements, rapporté au revenu disponible par ménage. Avec cet indicateur, il montre qu’en France, depuis 1965, ce rapport a évolué dans un tunnel de plus ou moins 10% pendant près de 40 ans. Certes, Paris et l’Ile de France sont sorties de ce tunnel à la fin des années 1980, mais y sont revenus à la fin des années 1990.

La France est sortie du tunnel au début des années 2000. Alors que l’indice évoluait entre 0,9 et 1,1 (1 étant la base de 1965), il a atteint 1,8 en 2007. Et s’il a chuté pendant la crise, il est revenu à ces niveaux dès 2011. Il est aujourd’hui à 1,76. La situation est encore plus préoccupante au niveau de l’Ile de France, à 2,06, et à Paris, à 2,46. Au plus haut de la précédente bulle immobilière, au début des années 1990, l’Ile de France avait dépassé 1,4 et Paris 1,5. L’analyse du tunnel de Friggit implique que le marché français devrait baisser de 37,5% pour retrouver un niveau cohérent avec la tendance de long terme, de près de 47% en Ile de France et de 55% à Paris ! Il faut rappeler ici que dans les années 1990, les prix avaient baissé de 35% à Paris.
 
D’autres facteurs d’inquiétude

Pire, il y a d’autres facteurs d’inquiétudes. Comme je l’avais souligné dans mon papier de fin 2012, l’effondrement du nombre de transaction est un indicateur généralement assez sûr du retournement du marché immobilier. Or, en 2012, elles ont baissé de plus de 20%. Pire, Jacques Friggit montre que du fait de l’explosion des prix, on sous-estime la baisse du nombre de transactions, qui est aujourd’hui 40% sous sa moyenne historique, signe que les propriétaires font tout pour éviter de mettre leur bien sur le marché. Pour maintenir artificiellement les prix à un haut niveau ?

Autre motif d’inquiétude : les comparaisons internationales tendent toutes à indiquer que les prix sont particulièrement élevés en France. J’ai rapporté plusieurs fois les évaluations de The Economist, pour qui les prix de l’immobilier dans notre pays sont surévalués de 35 à 40%. Jacques Friggit a également appliqué l’analyse des prix par rapport aux revenus dans d’autres pays et il il semble que la France soit un des pays les plus cher. Les Etats-Unis sont revenus au point d’équilibre et progresse à nouveau après une chute sévère. L’Espagne, montée plus haut que nous, s’est bien ajustée. Et la Grande-Bretagne a également connu un ajustement important.

Du coup, toutes les conditions semblent remplies pour un krach sévère de l’immobilier, comparable à celui des années 1990. Cependant, ces analyses oublient de prendre en compte les conditions de crédit, pourtant cruciales pour financer un achat immobilier. Or, ces conditions se sont beaucoup améliorées depuis 20 ans. Au point de justifier les prix actuels ? Réponse demain.

 


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85 réactions à cet article    


  • Alpo47 Alpo47 20 novembre 2013 11:16

    Les prix immobilier déraisonnables, notamment en région parisienne, contribuent de manière
     très importante au manque de pouvoir d’achat. Lorsque 30% ou plus du pouvoir d’achat d’un ménage est utilisé pour le logement, c’est autant de moins pour d’autres secteurs.
    Par conséquent , et sans être « économiste », je pense que l’on peut également trouver des aspects positifs à une baisse conséquente de l’immobilier.


    • Merlin 20 novembre 2013 17:39

      Je ne vois que des aspects positifs à l’écroulement si possible total et definitif du marché de l’immobilier.
      Qu’on vienne m’expliquer tout ce qu’on veut. Le prix du mètre carré, à Paris et sa banlieue, qui est la région que je connais est complétement aberrant en rapport aux salaires des gens, c’est proprement scandaleux.
      Il suffit de lever les yeux dans les rues de Paris (mais pour ça il faut se promener a pied ou a vélo, pas sous le toit d’une voiture) pour se rendre compte que BEAUCOUP d’appartements sont inhabités.
      Ce sont (comme il est signalé dans l’article) des appartements qui ont été achetés par de grands groupes souvent étrangers (Américains) qui préfèrent les laisser vides plutôt que de les mettre sur le marché de peur de lancer le mouvement à la baisse du prix de l’immobilier.
      Depuis Wall Street, je suppose que la situation des êtres humains qui vivent a Paris est vraiment le cadet de leur souci.
      Cette pratique devrait être strictement interdite, surtout au regard des conditions de logement (quand les gens ont un logement !) de beaucoup de nos concitoyens...
      Jusqu’à quand va t on tolérer que ce soient les lois de ce foutu marché qui régissent nos existences.
      Ces lois sont stupides et ridicules, et dans la bible tant citée à tort et travers, Jésus à fait quelque chose de bien le jour ou il a viré manu militari tous les marchands du temple...
      On devrait suivre son exemple, mais le sien, pas celui des usurpateurs du Vatican, et virer encore une fois tous ces marchands ,ces gagnes petit, du pouvoir qu’il se sont accaparés a coups de milliards...


    • Indépendance des Chercheurs Indépendance des Chercheurs 23 novembre 2013 11:01

      Dans l’immobilier, les milieux d’affaires et les « investisseurs » riches s’en mettent plein les poches et le gouvernement les encourage encore.
       
      A présent, on cherche à dépouiller de leur épargne les petits propriétaires de terrains à bâtir par le biais d’une pression fiscale visant à les contraindre à vendre leur bien dans la précipitation au profit des agences immobilières, lotisseurs, « investisseurs »...

      Dans le contexte de la mondialisation et de la « libre circulation des capitaux », il s’agit d’une véritable braderie du sol français.

      Voir nos articles :
       
       
      http://science21.blogs.courrierinternational.com/archive/2013/11/17/ventes-de-terrains-le-retour-de-la-loi-cahuzac-ii-49384.html


      Ventes de terrains : le retour de la loi Cahuzac ? (II)

      Le 17 novembre 2013, Libération écrit à propos d’une émission de France 5 « Fiscalité : Mélenchon solidaire du « petit patronat qui tire la langue » ». Mais que fait le Front de Gauche à propos de l’écrasement fiscal du petit épargne que représente la taxation prévue des ventes de terrains à bâtir ? La grande majorité des propriétaires de ces terrains constructibles font partie des couches populaires que Jean-Luc Mélenchon dit défendre lorsqu’il se plaint du fait que «  ce sont les classes moyennes et populaires qui portent tout l’effort ». Mais dans la pratique, les responsables du Front de Gauche ont-ils jamais défendu les petits propriétaires de terrains à bâtir, même lorsqu’il s’agit de salariés et que le terrain à bâtir constitue leur seule épargne ? Force est de constater que l’article de Libération n’évoque rien de tel. Or, cette semaine Les Echos écrivait « Plus-values immobilières : il est encore temps d’agir ! », soulignant la suppression pure et simple annoncée des abattements pour durée de détention des terrains constructibles, avec un lourd impôt qui ne tiendra même pas compte de la montée du coût de la vie pendant cette durée de détention. En clair, le même programme d’il y a un an de Jérôme Cahuzac et dont le Conseil Constitutionnel avait empêché la mise en place pour 2013. Qui ose défendre les petits propriétaires, des travailleurs dans leur grande majorité et moins influents que le petit patronat que Mélenchon semble vouloir attirer ? Serions-nous en pleine période d’opportunisme préélectoral ? Et alors que les délocalisations financières et industrielles restent une constante de l’économie française, ne cherche-t-on à enlever aux résidents français la propriété du sol où ils habitent, au bénéfice des milieux d’affaires ?

      [la suite, sur le lien http://science21.blogs.courrierinternational.com/archive/2013/11/17/ventes-de-terrains-le-retour-de-la-loi-cahuzac-ii-49384.html ]
       

      http://science21.blogs.courrierinternational.com/archive/2013/09/26/temp-394e6c8efce2eeb91017d488af4e270f-49256.html


      Ventes de terrains : le retour de la loi Cahuzac ? (I)

      Le 26 septembre 2013, Les Echos écrit « Cazeneuve, l’homme qui a fait oublier Cahuzac », à propos de l’actuel ministre du Budget que l’article qualifie de « celui qui incarne la rigueur de gauche ». La « rigueur » pour qui, au juste ? Et est-ce vraiment rigoureux, tout cela ? Propagande à part, il ne semble pas que les financiers, les multinationales, le patronat... aient vraiment à se plaindre de cette prétendue « rigueur ». Il y a une semaine, Le Figaro rapportait « Cahuzac : l’opposition soupçonne un financement politique » alors que la Commission d’enquête dite « relative aux éventuels dysfonctionnements dans l’action du Gouvernement et des services de l’Etat, entre le 4 décembre 2012 et le 2 avril 2013, dans la gestion d’une affaire qui a conduit à la démission d’un membre du Gouvernement » doit se réunir bientôt pour examiner le rapport d’Alain Claeys. Le 26 septembre, Direct Matin souligne « Après les tuiles de Cahuzac, les financiers de Cazeneuve ». Mais y a-t-il une réelle différence de contenu entre le projet de Loi de Finances pour 2014 et la loi Cahuzac de 2012 pour 2013 ? Pas, en tout cas, en ce qui concerne la taxation des ventes de terrains à bâtir qui une nouvelle fois prend pour cible les petits propriétaires en supprimant l’abattement pour durée de détention. Une mesure de portée très générale qui, contrairement aux discours gouvernementaux, ne saurait être expliquée par un quelconque besoin d’accès au logement. Quant à la Sécurité Sociale, la loi de financement pour 2014 s’annonce bien pire que pour 2013. France Info rapporte « Sécurité sociale : le déficit ramené à 12,8 milliards en 2014 », avec « 4 milliards d’euros d’économies, en grande partie sur les dépenses de santé (2,9 milliards) », alors que le Portail du Gouvernement annonce d’emblée que « le projet de loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS) pour 2014 portera la marque des réformes structurelles engagées par le Gouvernement ». C’est précisément une « réforme de structure », qui semble se cacher derrière la mesure de taxation de fausses plus-values immobilières (car ignorant la montée du coût de la vie), tendant à contraindre dans la pratique les petits propriétaires de terrains constructibles à céder leurs biens à des acheteurs riches et à des entreprises privées. La proximité entre l’actuelle politique de François Hollande et les intérêts du capital privé paraît évidente, à l’examen des inquiétants constats contenus dans nos articles « Hollande, Montebourg, privatisation de l’économie  » (I) et (II). Dans un monde façonné par l’hégémonie du capitalisme mondialisé, les acquis historiques des « petits citoyens » ne cessent de fondre dans tous les domaines. Qui osera s’opposer à ce rouleau compresseur, en France comme ailleurs ?

      [la suite, sur le lien http://science21.blogs.courrierinternational.com/archive/2013/09/26/temp-394e6c8efce2eeb91017d488af4e270f-49256.html ]


      Cordialement

      Le Collectif Indépendance des Chercheurs
      http://science21.blogs.courrierinternational.com/
      http://www.mediapart.fr/club/blog/Scientia


    • Universitaire 1995 23 novembre 2013 15:17

      La logique de la mondialisation capitaliste est simple : il. faut que les populations soient vraiment pauvres et que les lobbies financiers contrôlent tout.

      Les petits propriétaires de terrains constructibles n’ont donc pas leur place dans un tel « modèle de société » que les politiques appliquent.


    • Alois Frankenberger Alois Frankenberger 20 novembre 2013 11:28

      Le problème de l’immobilier c’est qu’il n’y a pas UN marché immobilier mais DES marchés immobiliers ce qui fait que certains sont prèts à mettre beaucoup d’argent pour acheter une maison ou un appartement dans un quartier donné même si d’un point de vue strictement économique ça n’a aucun sens par rapport au loyer qu’on pourrait en retirer.

      C’est le principe de la gentrification ( embourgeoisement ) qu’on observe dans les grandes villes du monde entier dans les quartiers qui ont la cote.

      Evidemment, pour ceux qui veulent gagner de l’argent grâce à la revente de biens immobiliers il est extrèmement délicat de spéculer sur ces quartiers étant donné qu’il est possible de subir des décotes très conséquentes et si il y a beaucoup de spéculateurs immobiliers il y aura bel et bien un risque de krach comme ce fut le cas aux USA.

      Ce sont des paramètres qu’il faut prendre en compte lorsqu’on parle de risque de krach immobilier outre le fait que la solution passe parfois par une augmentation de l’inflation au lieu de provoquer un krach.

      Ceci étant dit, il est tout à fait possible que ceux qui ont acheté très cher leur logement ne récupéreront pas forcément leur mise s’ils doivent déménager ou vendre pour cause de divorce ce qui provoque des minikrachs immobiliers invisibles en permanence.

      Il me semble qu’il serait intéressant d’établir un indice qui dissocie le prix du terrain au mètre carré par rapport au prix de construction du bâtiment qui est construit dessus par rapport au prix de vente et au loyer mensuel de l’immeuble pour bien comprendre où se situent les pics de la demande d’immeubles de standing.


      • Croa Croa 20 novembre 2013 23:31

        En fait il y a trois prix :

        - Le prix du logement (de base). Lorsqu’on parle de prix de l’immobilier c’est de lui qu’il s’agit. Si les loyers sont règlementés, celui des ventes ne l’est par contre pas du tout et ce sont les acteurs dominants du marché (les agences immobilières) qui le fixent, au plus haut possible !

        - Le prix des terrains à bâtir. Si les terrains sont rares quelque part en France il peut alors être très élevé, voire plus que le bâtit moyen parfois car les constructions vétustes sont alors achetées pour être démolies puis reconstruites.

        - Le prix de la construction n’est qu’un tampon entre les précités. C’est le seul qui baisse (après avoir un peu augmenté durant la dernière décennie mais juste un peu) et c’est le seul qui, pourtant, fournisse du travail (d’où l’intérêt de durcir les normes, notamment environnementales !)
        Lorsque le prix des logements augmentent alors que les coûts de la construction stagnent on comprend vite qui se goinfre et ce ne sont pas les maçons !

        Effectivement disposer de tous ces indices serait fort utile Sauf que ça révèlerait trop de choses ! smiley


      • eau-du-robinet eau-du-robinet 20 novembre 2013 11:41

        Bonjour Laurent,

        ’’ ...pour qui les prix de l’immobilier dans notre pays sont surévalués de 35 à 40%. ’’

        Une bonne partie du prix de l’immobilier est imputable aux frais très onéreuses des agences immobilières et des frais de notaire.

        Ma mère à acheté l’année dernière une terrain pour 24.000 €, prix vendeur, sans les frais de l’immobilier ni du notaire .... etc ( géomètre ...)

        L’agence Laforet (Aire sur l’Adour) à pris une commission de 4 000 Euros pour cette vente donc 16% !!!!

        Idem pour les frais notaires qui ont été de 3000 Euros ... donc 12,5%

        Additionné cela fait 28,5% de frais ’’administratives’’ sans compter les autres frais ....


        • devphil30 devphil30 20 novembre 2013 11:50

          Les frais sont d’autant plus élevé en % que les prix de vente sont faibles , c’est paradoxal mais plus vous achetez un bien de faible valeur et plus vous paierez des frais de mutation élevé.


          La commission d’agence se négocie surtout dans la période actuelle ou les agences arrivent à vendre un bien.

          Sans défendre les agences immobilières , il faut savoir qu’elles peuvent très bien vivre mais en cas de baisse d’activité beaucoup de frais sont engagées dans la publicité , les visites avec conjointement des frais fixe de fonctionnement qui rendent cette activité cyclique.

          De nombreuses agences ont fermées depuis 3 ou 4 ans car les ventes se sont réduites, les vendeurs restent accrochés sur leur prix sans vouloir baisser.

          Un léger relâchement des prix rendrait le marché plus fluide. 

          Philippe


        • goc goc 20 novembre 2013 19:20

          Une bonne partie du prix de l’immobilier est imputable aux frais très onéreuses des agences immobilières et des frais de notaire.

          sans oublier aussi que le prix de vente d’un logement se fait en intégrant les intérêts du prêt immobilier
          or quand on sait qu’un logement coute environ 2 fois plus cher au bout de 20 ans alors que le niveau de vie n’a augmenté que de 50%, on comprend mieux pourquoi les prix flambent

          on devrait faire comme avec les voitures, et avoir une décote en fonction de l’age du logement.
          bien sur la décote ne serait pas aussi importante qu’avec les véhicules, mais quelques % par an, pourrait être une bonne base
          je sais ça parait idiot, mais tout bien réfléchi... pourquoi pas ?
          après tout on n’a jamais connu de bulle automobile


        • Le printemps arrive Le printemps arrive 20 novembre 2013 20:40

          Comme toute chose nécessaire pour la vie (alimentation, eau, santé), le logement basique ne devrait pas être sujet à la spéculation ! un point c’est tout !

          La spéculation des marchés financiers possédés par une oligarchie représentant 1% de la population est la cause des causes de l’esclavage moderne et la lie de l’humanité.

          Le temps est venu aux 99% d’en prendre conscience pour changer de paradigme et donc d’univers.


        • appoline appoline 21 novembre 2013 19:02

          Eau du robinet,


          A Aire sur l’adour, ses alentours, voisins du Gers, il n’y a rien, quasiment aucune entreprise, celles qui s’y trouvent sont très petites, les jeunes partent sur Mont de Marsan ou Bordeaux, Toulouse mais ne restent pas. Quant aux commerçants au lieu de se tenir la main, ils se tirent dans les pattes (flagrant au Houga où il n’y a quasiment plus rien) tout comme à Auch qui meurt et dont le plus gros employeurs est l’hospital général qui est en grave déficit depuis des années. Donc les notaires et agents immobiliers se rattrapent sur le peu de biens qu’ils ont à vendre

        • Proudhon Proudhon 24 novembre 2013 20:46

          @goc

          Je suis tout à fait d’accord avec toi. J’avais eu la même idée fut un temps.
          De plus, je limiterai le prix des résidences à tant de fois de SMIC le m2, quelque soit le lieu en France et basta. Un appartement F3 où que ce soit en France devrait valoir 40 000 Euros. Une petite villa 100 m2 avec terrain 1000 m2 100 000 euros maxi.


        • HELIOS HELIOS 25 novembre 2013 03:29

          ... vous savez combien ça coute le m2 au cap d’antibes, a Villefrance ? ou même a Lacanau, a l’ile tudy etc....

          Le prix des terrains, comme des habitations sont soumises au marché... cela veut dire que l’emplacement et la qualité se paient.

          Si vous voulez reguler tel que vous le proposez, le marché va se verrouiller . Plus aucun bien de valeur superieure a votre plafond ne se vendra, ou alors il sera soumis a la « double vente »... la vente a son prix en France, avec versement du differentiel ailleurs...(ou autrement) autant d’argent exporté et d’impôt eliminé

          Quand au bien pourris, ils verront leur prix monter jusqu’a votre plafond, ce qui veut dire qu’il n’y aura plus rien de correct a acheter sauf ce qui vaut vraiment votre prix... juste au debut.



          La regulation du marché est simple si vous voulez vraiment la faire :

          Encadrer le prix des agences, diminuer les frais payes a l’etat (ce que vous appelez frais de notaire)... en fait favoriser la vente (et donc l’achat) pour fluidifier le marché... creer un fichier national (volontaire) des biens en vente, car, vous ne savez pas mais de nombreux biens ne trouvent pas acheteur parce qu’il est impossible de savoir s« ils sont dispo a la vente... imposer aux banques un taux de prets reduit pour une residence principale sur les 15 premieres années, par exemple


          Mais cela ne suffit pas. si les prix flambent ce’st que l’offre et etriquée... Sarkozy n’avait pas completement tort... il faut revoir la densité urbaine et periurbaine, ainsi que la facilitation des demarches administratives afin que l’agrandissement des logements existants soit possible, il faut probablement diminuer l’impot foncier pour que cela ne dissuade cet agrandissement (il sera largement compensé par l’augmentation de la taxe d’habitation)...

          mais encore, si la France avait encore sa souveraineté, elle pourrait limiter la mise en concurrence »d’investisseurs" d’avec la population locale comme cela se fait (ou c’est fait) en Californie où il existe un droit d’acces pour les societe hors de la region (de la zone, du departement etc a definir)... car il n’est pas normal que les prix de certaines banlieues soient alignes sur les prix d’Amsterdam ou de Londres parce que des financiers veulent investir alors que les habitants locaux ne peuvent pas se loger avec leur salaire.

          etc.....


        • Abou Antoun Abou Antoun 25 novembre 2013 10:00

          Helios,
          Votre intervention est le bon sens même, pas mieux. Mon épouse a connu en URSS une politique du logement ultra ’régulée’. Résultat : les ’communaux’ et les logements individuels où on s’entasse à 4 dans un deux pièces, des communs pas entretenus, etc. etc.
          Il y a la théorie et la pratique. Sortir le logement du marché c’est une idée plutôt bonne dans la mesure où il s’agit d’un besoin fondamental, mais en pratique cela débouche sur la magouille, les dessous de table, etc. et surtout sur le déficit permanent.
          Pour rebondir sur les ’frais de notaire’ je dirais qu’il s’agit majoritairement d’impôts (enregistrement) et que ces frais vont encore faire un bond à partir du 1 janvier 2014.


        • devphil30 devphil30 20 novembre 2013 11:44

          Le tunnel de Friggit depuis que l’on en entend parler ...


          Objectivement est-ce que les prix ont baissé depuis 2008 par exemple ? non 

          L’immobilier est un marché sectoriel très fin , Paris ne représente pas l’immobilier en France , bien que la multitude des arrondissements forme une synthèse de différents prix et types d’habitations.

          Toutefois en faisant abstraction de Paris , nous avons de nombreux marchés immobilier en province suivant les régions ,les villes , les quartiers et même les rues.

          De là à prévoir un éffrondrement général ce n’est pas concevable dans le sens ou les taux d’intérêts sont très bas ( vous n’en parlez pas dans votre article à la différence de 1990 ) , la population a augmenté et la France manque de logements.
          N’oublions pas non plus qu’il y a eu un crash boursier en 1987 qui a conduit à un report des investissement sur la pierre.

          Lorsque vous regardez dans des zones de désert alors effectivement les prix sont bas et vont encore baisser par contre dans la plupart des zones d’habitations et plus dans les zones tendues rien ne baissera et ce n’est pas 2 ou 3 % qui se nomment un crash.

          Un scénario de retournement est évoqué depuis 2007 mais rien dans les faits et sur le terrain ne confirme cette éventualité 

          Les raisons d’un vrai retournement serait la construction accrue de logements neufs qui trouverait preneur , ce qui n’est pas le cas actuellement et encore moins avec la loi de défiscalisation Duflot , un remontée des taux directeurs de la BCE , un durcissement des normes environnementales conduisant à des travaux importants dévalorisants l’ancien.

          Philippe




          • appoline appoline 21 novembre 2013 19:06

            Sincèrement, s’endetter sur deux générations pour se dire propriétaire est navrant car, de toutes façons, on n’emmène rien dans le plumier quand on meurt d’une part et d’autre, quand on a plusieurs enfants, il faut voir ce qu’ils en font de la bicoque aussi petite ou grande soit-elle, ils bradent car individualistes qu’ils sont, ils se foutraient sur la gueule pour la dernière petite cuillère 


          • Loatse Loatse 20 novembre 2013 13:45

            Il y a les chiffres, les statistiques, les graphiques et ce que l’on peut constater de visu... Près de chez moi, ces deux années deux constructions d’immeubles, avec pour le premier un programme de mise en vente préalable sur plans...

            Le deuxième groupe d’immeubles est occupé (il s’agit d’habitat social) mais la petite galerie marchande sur lequel il a été bati reste inoccupée...

            Dans le premier groupe d’immeubles les logements à la vente, sont aujourd’hui plus qu’au trois quarts inoccupés, les locaux commerciaux du rez de chaussée également vides...

            On voit de plus en plus de panneaux à vendre, même dans l’ancien.. et surtout pour les petits commerces qui ne trouve plus de repreneurs..

            Ca a un petit je ne sais quoi de la costa brava avec ses immeubles laissés à l’abandon faute de copropriétaires en nombre suffisant pour payer les charges, quand les sociétés de construction ne sont pas en faillite et les immeubles saisis..

            et pourtant la situation est idéale, à quelques centaines de mètres de l’embranchement d’autoroute, à 15 minutes en voiture de Toulon..

            C’est là le paradoxe dans un pays qui manque de logements, enfin c’est surtout la demande locative qui n’est pas satisfaite. sans compter que de nombreux ménages en âge d’acquérir un logement mais qui n’ont que des CDD (les CDI ont réculés de 10% en 2012) ne présentent pas de garanties satisfaisantes auprès des banques malgré que les taux d’intérêts soient devenus attractifs..

            Les prix à la vente ne tiennent pas compte d’une réalité sociale peu propice à l’achat des classes moyennes qui, en plus, ont vu leurs impots augmenter.. Cette frilosité des acteurs principaux, acquéreurs, banques et les prix toujours élevés de l’immobilier laisse penser que nous sommes en situation de bulle immobilière...

            avec le risque in fine de revivre la crise bancaire de 1872, le krach et la grande dépression qui s’en suivirent...


            • Croa Croa 20 novembre 2013 23:43

              « la petite galerie marchande sur lequel il a été bati reste inoccupée... »

              C’est certainement normal là où s’est implanté l’immeuble : La destination de tel ou tel local a énormément d’influence sur leur valeur et dans certains endroits le prix du m2 professionnel ne vaut presque rien par rapport au m2 de logement et dans d’autres endroits c’est le contraire (quoique dans ce sens là ce soit plutôt rare.)


            • Bulgroz 20 novembre 2013 14:15

              Curieusement , l’auteur ne dit rien sur les chiffres de la construction de logements en France.

              Sur les 12 derniers mois :

              Autorisation de logements à construire : -16,0% dont -21% pour le logement collectif.

              Logements commencés : -11,1% dont -9,7% pour le collectif.

              Grâce à Madame Duflot, la bulle immobilière n’aura pas lieu.

              Grâce à Madame Duflot, le BTP va débaucher cette année pour la première fois dans son histoire (-50 000 emplois).


              • devphil30 devphil30 20 novembre 2013 14:19

                Mme Duflot met en place un durcissement des conditions pour louer et ensuite elle s’étonne que les personnes n’investissent pas dans la « défiscalisation » Duflot comme ils ont pu le faire en Scellier .....


                Effectivement les programmes de neuf ne se vendent pas et il y a une grande frilosité pour investir dans le neuf pour louer 

                Philippe 

              • Redj Redj 21 novembre 2013 18:01

                MDR la défiscalisation ...


                Des résidences/appartements pour investisseur ont poussé comme des champignons dans ma région (bretagne sud). Alors les gens ont investi, investi pour défiscaliser, et rembourser leur achat par la location.
                Les appartements ne sont pas loués, il y carrément une distorsion par rapport à la demande (trop d’offres), les proprios perdent de l’argent, et moi je dis tant mieux. Je dis tant mieux, car ce sont ces gens, ceux qui investissent pour défiscaliser (en majorité des retraités aisés) qui ont fait monter les prix à un tel sommet. Qu’ils se cassent la gueule, et les agences immobilières avec, cela fera du ménage. Les promoteurs eux sont déjà à Panama.

              • Luc le Raz Luc le Raz 20 novembre 2013 14:38

                Intéressant votre article. J’aurais, toutefois, aimé que vous indiquiez les dates où les durées des remboursements ont évolué de 15 à 30 voir 35 ans. smiley


                • appoline appoline 21 novembre 2013 19:12

                  Si les gens sont assez cons pour s’endetter sur 30 ou 35 ans pour pouvoir dire qu’ils sont proprios, vous comprenez maintenant pourquoi nous sommes dans la merde


                • Luc le Raz Luc le Raz 22 novembre 2013 13:12

                  @ Appoline,

                  Augmentation du prix de l’immobilier. Si vous tenez compte du ratio mensualité <= 1/3 du revenu mensuel, que se passe-t-il quand vous allongez la durée du prêt ? La mensualité diminue donc vous pouvez allègrement augmenter le prix de vente, non ? smiley


                • Scual 20 novembre 2013 15:00

                  En France les prix sont haut car il n’y a pas assez de logements... et c’est tout. C’est la loi du marché.

                  Il n’y a pas de bulle mis seulement une rareté artificielle entretenue par les lobbys de propriétaires qui se débrouillent pour qu’on ne construise pas assez de logements.

                  Bref désolé mais cette analyse est complètement à coté de la plaque car elle ne prend pas en compte l’élément le plus important qui fait de la France un cas tout à fait singulier si on le compare aux autres pays où il y a effectivement eu une bulle spéculative déconnectée complètement du marché réel avec parfois plus de logements que d’habitants (!) En France ils manque autour de 200 000 logements.

                  Bref pas de bulle immobilière à court terme. Cela dit la catastrophe économique qu’est la politique du gouvernement entrainera bientôt une telle baisse du revenu et une telle hausse du chômage que les prix finiront par baisser, les gens finissant par ne plus pouvoir payer. Cela n’arrivera pas avant deux ou trois ans, quand il y aura un ou deux millions de chômeurs supplémentaires et que le million déjà créé par le gouvernement ne touchera plus aucune aide à part le RSA.

                  Le plus « drôle » dans tout ça c’est que les salopards qui sont responsables de cette situation peuvent résoudre une grosse partie de la crise économique... simplement en construisant ces 200 000 logements manquants.


                  • viva 20 novembre 2013 15:19

                    Les prix élevés dans l’immobilier plombent aussi la compétitivité du pays, il faut mettre du salaire et des charges (allocation logement) supplémentaire pour payer les achats et les locations.


                    Mais sur ce sujet motus et bouche cousue, il y a pourtant là une vrai marge de manoeuvre pour améliorer sensiblement la situation économique et sociale et attirer des investisseurs .... ce n’est pas rien de trainer un tel boulet.

                    • dohc 20 novembre 2013 15:31

                      A Paris du moins ceux qui achètent fuient la bourse, les banques et la finance en général, en initiés ils savent qu’il faut investir dans le réel, la pierre et l’or, et donc la capacité d’endettement des ménages joue peu, les banques étant debout sur les freins, et les prix demandés dépassant déjà et largement les possibilités, même de ceux qui ont des revenus conséquents.
                      Donc la bulle n’en est pas une, l’immobilier joue la valeur refuge et placement retraite, un 2 pièces à Paris rapporte un SMIC par mois, et comme il y a encore des locataires qui n’ont d’autre choix que d’épuiser leurs ressources pour payer des loyers, pas de raison que les prix baissent dramatiquement.
                      Evidemment cela suppose que des locataires acceptent ou peuvent payer ces loyers...


                      • devphil30 devphil30 20 novembre 2013 15:44

                        Aujourd’hui , la bourse est un grand casino ou les investisseurs de type « père de famille » se font manger tout cru.

                        C’est pas nouveau , regardez le film avec Depardieu et Piccoli , « Le sucre » , vous comprendrez à quoi servent les petits investisseurs , ils sont des moutons à tondre et ce film date des années 80.

                        Maintenant avec les logiciels qui passent des ordres d’achat et qui dans la milli seconde annule cet ordre pour modifier les cours de bourse , la bourse est devenu un endroit infréquentable ou la notion d’investissement n’a plus sa place mais plus la notion de spéculation.

                        Philippe



                      • Alexis Toulet Alexis Toulet 20 novembre 2013 17:09

                        C’est probablement un facteur important.


                        A noter la courbe de l’indice de Friggit depuis 2008 : d’abord une chute importante, puis à partir de 2009-2010 une remontée... c’est-à-dire à partir du moment où les problèmes de dette souveraine ont commencé en Europe, ce qui ne pouvait qu’augmenter les doutes sur la sécurité des banques.

                        Il n’y a guère de raison pour que la France échappe au final au genre de krach immobilier qui s’est vu aux Etats-Unis, en Espagne ou au Royaume-Uni. Pas non plus de raison pour que les logements demeurent pour toujours surévalués par rapport au revenu disponible. Mais il n’est pas exclu que l’ajustement tarde... « un certain temps ».

                        Comme vous le dites, pour que l’immobilier reste un placement refuge, encore faut-il que des locataires puissent payer le loyer... et le taux de chômage n’est pas bien orienté.

                      • Zobi Zobi 21 novembre 2013 16:55

                        C’est pas nouveau , regardez le film avec Depardieu et Piccoli , « Le sucre »


                        Film culte pour moi et mon frère ;)
                        Je ne peux m’empêcher :

                      • Zobi Zobi 21 novembre 2013 16:59

                        Alors amusez-vous les parisiens, prenez-en, il va faire beau.

                        Mais à 8 000 stop. Danger.
                        A 8 000 la tonne je ne veux plus voir personne.
                        Je tire la trappe. Plouf !

                         ;D

                      • ETTORE ETTORE 20 novembre 2013 15:35

                        Pour ce que j’en vois sur la Région de Strasbourg, le nombre de bâtiments construits ces deux dernières années est mirobolant. Et c’est pas fini à en croire les annonces dans les magazines spécialisées en immobilier.

                        En Alsace, au deuxième trimestre 2013 les ventes de biens neufs ont progressé de 6.2%
                        [dixit : Thomas Leclercq Président de la Fédération des promoteurs immobiliers Alsace-Lorraine]
                        Pour Strasbourg hyper centre à 4200 euros le m2 ;
                        Plus loin, à 20 mn [ça, ça reste de la pub, car avec le trafic faut bien compter 1 h et encore si tout va bien] budget moyen 3100 Euros/m2
                        Direction ENTZHEIM [ proche aéroport international, si vous aimez les avions] 
                        4 pièces 265000 euros.
                        A rapprocher aussi de la multitude d’annonce de recrutement comme VRP immobilier qui paraissent actuellement sur les sites PE et autres.
                        Pas d’argent en circulation ?

                        • viva 20 novembre 2013 16:22

                          Il ne faut pas écouter les promoteurs tout comme les banquiers ils font partie du système spéculatif.

                           Ils vous dirons jusqu’au bout que tout va bien et que c’est le moment d’investir. Malheur pour ceux qui les écoutent. 

                          Une seul chose est certaine, il y a une déconnexion entre les revenus et les prix de vente et des locations dans l’immobilier, il y aura donc ré-équilibrage par la baisse, 

                          • claude-michel claude-michel 20 novembre 2013 16:36

                            Parce que les humains sont cupides...Ils en veulent toujours plus...Depuis l’Euro ils se goinfrent comme des malades...9 millions de chômeurs et de pauvres dans notre beau pays...


                            • appoline appoline 21 novembre 2013 19:15

                              Oui mais maintenant la ligature de trompe est interdite, ceux qui le peuvent le moins copulent comme des lapins, mettent au monde des enfants aussi tarés qu’eux et ça fait 40 ans que ça dure.


                            • christophe nicolas christophe nicolas 20 novembre 2013 16:39

                              Le problème est sur les terrains, c’est le syndrome de la licence de taxi. On laisse des gars se gaver sans rien faire, après certains seront baisés sans rien faire. C’est ça le « marché » de la pure injustice. Cela tue les jeunes couples. Les gens qui ont laissé faire cela en instaurant des règlements où en écoutant les lobbies qui entubent sont des fous irresponsables. il y a de la misère humaine derrière ces courbes, pour l’argent... L’argent est devenu un but, c’est absolument anormal même si cela le parait. L’esprit des hommes est motivé par l’argent, ce n’est pas normal, c’est absolument impossible de rentrer au Paradis en pensant argent. Le seul moyen de soumettre l’argent est de créer l’abondance. Il faudrait un miracle, alors, chacun construira sa maison, c’est ce qui a été prophétisé, on verra bien....


                              • Robert Bibeau Robert Bibeau 20 novembre 2013 17:14

                                ÉTRANGE REMARQUE QUE CELLE-CI « Cependant, ces analyses oublient de prendre en compte les conditions de crédit, pourtant cruciales pour financer un achat immobilier. Or, ces conditions se sont beaucoup améliorées depuis 20 ans. Au point de justifier les prix actuels ? Réponse demain."

                                 

                                Comment peut-on parler de conditions de crédit AMÉLIORER ? Je sais ce que vous avez en tête - vous voulez signifié qu’il est relativement facile d’obtenir du crédit hypothécaire en France pour s’endetter se surendetter et acheter de quoi se loger.

                                 

                                Mais ce surendettement - améliorer comme vous dites - est une des causes du krash qui vous attend - Les capitalistes financiers voyant s’effondré le marché immobilier ( - 40% dites-vous) on ouvert les vannes de la monnaie de polichinelle - ils ont créer de la fausse monnaie - du CRÉDIT pas trop cher pour l’instant et ainsi la machine folle de la fausse production de richesse se poursuit

                                Les riches rentiers et financiers encaissent leurs profits illusoires (parce que non appuyé sur de la création de richesse tangible - réelle - des marchandises

                                 

                                La bulles spéculatives immobilières (que vous avez vous-mêmes quantifié de 37 à 55 % dites-vous) se poursuit jusqu’à son éclatement imminent

                                 

                                NON l’accès au crédit facile n’est pas une bonne chose mais le non accès ne serait pas non plus une bonne chose - le système est paraplégique et voué à la perdition voilà tout

                                 


                                • vachefolle vachefolle 20 novembre 2013 17:34

                                  ne vous inquiétez pas l’immobilier restera le placement préféré pour plusieurs raisons :
                                  La bourse est un traquenard a petits porteurs, qui la fuient depuis des années
                                  Les autres placements PEA, assurance vie, ... sont de plus en plus taxés donc de moins en moins intéressants.
                                  Les taux sont bas

                                  Bref, l’immobilier ne va pas chuter, car c’est le seul placement non massacré en France et sur lequel l’état ne peut pas vous voler, une fois le bien acquis. Il est obligé d’attendre la succession ou la vente, au contraire des autres palcements (cf assurance vie et retroactivité).

                                  Il n’y a donc simplement pas le choix.
                                  La comparaison avec les autres pays est donc tout simplement non pertinente.


                                  • mimi45140 20 novembre 2013 17:51

                                    @ vachefolle


                                    Un bien immobilier ne peut pas être taxé ?
                                    En cas de problème vous l emmenez avec quoi , une brouette 
                                    Votre bien est assuré pour tous les risques , merci de me donner la compagnie qui vous assure en cas de risque nucléaire .


                                  • Croa Croa 20 novembre 2013 23:52

                                    Vachefolle me fait penser à Fernand Raynaud ....  smiley

                                    « Impôts ? Impôts ? Alors nous avons bu.... un pot !  »

                                    Vachefolle ne paye pas de taxe foncière !

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