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Accueil du site > Actualités > Economie > Pourquoi les prix de l’immobilier à New York sont moins chers (...)

Pourquoi les prix de l’immobilier à New York sont moins chers qu’à Paris

Les prix des appartements à New York ont été réduits de 35% en 5 ans. On y trouve par exemple un très beau deux pièces de 80 m2 (les surfaces sont grandes à New York) pour $700,000 (environ 540.000 €) en plein centre de Manhattan (Upper West Side, Upper East Side, West Village, etc.). 

C’est cela qui crée ce sentiment étonnant que Paris est plus cher que Manhattan. C’est un sentiment étonnant, mais c’est la réalité des chiffres aujourd’hui.

Les prix des appartements à New York ont été réduits de 35% en 5 ans. On y trouve par exemple un très beau deux pièces de 80 m2 (les surfaces sont grandes à New York) pour $700,000 (environ 540.000 €) en plein centre de Manhattan (Upper West Side, Upper East Side, West Village, etc.). 

Des prix plus faibles que ceux de Paris intramuros qui ne lassent pas d’étonner les professionnels comme les acquéreurs. Mais il existe de profondes raisons à cette différence, qui méritent d’être examines de plus près.
 
La rationalité de cette différence de prix de l’immobilier entre Manhattan, New York et Paris intra muros tient à trois facteurs concurrents.
 
Voici le premier facteur : selon les principaux observateurs économiques et statistiques, dont la FNAIM et la Chambre des Notaires, les prix de Paris des transactions immobilières ont aujourd'hui atteint le sommet d’un cycle de hausse. 
 
De plus, à part de changement de COS national de 30% pas encore entré en vigueur, l’immobilier locatif est frappé par un train de mesures fiscales, financières et légales (et réglementaires) pénalisantes depuis 6 mois. Cela a un impact sur le marché des transactions car les investisseurs institutionnels et les moyens et petits investisseurs adoptent une attitude attentiste. Ceci a un impact stabilisant (voire baissier à terme) sur le marche parisien immobilier dans son ensemble. 
 
En tout état de cause, le marché parisien est à un très haut niveau et stagne (ou baisse) selon les arrondissements depuis 6 mois.
 
Voilà pour le premier facteur.
 
Le second facteur tient à l’originalité du marché de Manhattan. 
 
Manhattan est à New York ce que l’Ile Saint Louis est à Paris : le centre du centre. C’est-à-dire que l’investissement immobilier y est garanti quel que soit le niveau du marché. En d’autres termes, sur le moyen terme on ne perd pas d’argent lorsqu’on investit à Manhattan.
 
Concurremment la crise des subprimes, suivie par les crises des credit crunch successifs, on frappé durement le marché immobilier américain. Les prix de l’immobilier ont baissé entre 2007 et 2012 de près de 50% aux Etats-Unis, parfois plus. La baisse se termine aux Etats-Unis et elle est complètement terminée à New York et Manhattan. Mais en 5 ans les prix de Manhattan ont baissé de 35%, ce qui rend les investissements immobiliers à Manhattan très attractifs.
 
Comme cette baisse de 35% est intervenue à Manhattan après une hausse de 85% (et parfois plus dans certains quartiers) sur les 5 ans précédents, cela montre deux choses : d’abord que les prix sont très attractifs à New York aujourd’hui. 
 
Cela montre également que l’investissement immobilier à Manhattan est un placement sûr car sur 10 ans, même en tenant compte d’une crise sans précédent, les prix ont sensiblement augmenté.
 
Paris, au contraire, comme toute l’Europe, voit la crise arriver, alors que l’Amérique est en train de s’en sortir.
 
Il y a là deux cycles opposés : l’immobilier Parisien est au plus haut et il commence à redescendre. L’immobilier à Manhattan est relativement bas par rapport a Paris et il est en train de remontrer.
 
C’est cela qui crée ce sentiment étonnant que Paris est plus cher que Manhattan. C’est un sentiment étonnant, mais c’est la réalité des chiffres aujourd’hui.
 
Voilà pour le second facteur.
 
Le troisième facteur est le niveau de l’Euro. 
 
Même en pleine crise européenne, le niveau de l’Euro par rapport au dollar est très élevé.
 
Il faut se souvenir que la parité initiale de 1999 est à 1,1685 dollars pour 1 euro, soit 1,17 dollars pour 1 euro pour arrondir. Et même si on a connu le 15 juillet 2008 des pics à 1,6038 dollar pour 1 euro, les eaux basses ont été à 1 euro pour 0,8252 dollar en octobre 2000.
 
Cet Euro fort en 2012, malgré la crise systémique européenne, rend le marché immobilier 20% moins cher pour les Français (et les Européens en général) qu’il ne l’est pour les Américains.
 
Pour résumer et conclure : le marché immobilier de Manhattan a baissé de 35% en 5 ans, et en plus de cela, du fait de la faiblesse du dollar par rapport à l’Euro, il est relativement moins cher que le marché immobilier français de 20%. Selon le mode de calcul retenu, cela revient tout simplement à dire que pour les Français et les Européens, les prix de l’immobilier à Manhattan sont 48% à 55% moins chers qu’il y a 5 ans.
 
Not bad [Pas mal], comme disent les Américains.
 
Olivier Chazoule

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125 réactions à cet article    


  • Micka FRENCH Micka FRENCH 5 mars 2012 11:14

    De l’Ecossaise pour un rtour au Bled...

    Mais non, monsieur « les prix ne sont pas moins chers » et « la température n’est pas plus froide »....

    Micka FRENCh
    http://mickafrench.unblog.fr


    • nenecologue nenecologue 5 mars 2012 11:26

      Salut.


      Vous oubliez juste de parler des taxes diverses et variées qui sont beaucoup , mais alors vraiment beaucoup plus élevés à new york qu’a paris ....

      • Cedric Citharel Cedric Citharel 5 mars 2012 11:29

        Sauf qu’un appartement acheté en dollars ne sera généralement pas revendu ou loué en euros.

        Donc, l’euro fort est un atout quand on veut acheter aux USA, mais à moins d’y vivre en continuant à se faire payer en euros, cela devient très vite un inconvénient.

        L’investissement à Manhattan reste intéressant, à condition que l’euro descende après l’achat, et là on est en plein dans la spéculation.

        Attention donc, aux ’apprentis’ investisseurs internationaux. Dans ce domaine, le prix reste un élément secondaire (quand on a l’argent) par rapport à la législation, la fiscalité, l’urbanisme, la sécurité juridique... et beaucoup d’autres facteurs très complexes.

        • xa 5 mars 2012 11:47

          Surtout, on trouve des biens qui commencent à 700$/sqft soit 7530$/m2, et qui montent à 2500$/sqft soit dans les 27000$/m2.

          Donc la valeur des biens est encore très très variable selon les coins de Manhattan.

          Par ailleurs, l’ile st louis, c’est 0.11 km2, Manhattan, c’est 60km2, ce qui représente à peu près l’intégralité de la rive droite de Paris !

          Comparer Manhattan avec l’Ile saint louis, c’est un poil osé, tout de même.

          Sur la surface de la rive droite parisienne, on trouve une amplitude de prix tout à fait similaire à Manhattan.


          • Yvance77 5 mars 2012 12:28

            Même chose que je pensais.

            Ça doit faire une belle jambe, aux millions de pauvres de chez nous. C’est quoi ce billet in fine ? On s’en tape complètement, et il y a des urgences bien autres.

            Sans oublier, le coût de la médecine, des études etc...

            Encore un qui pense que c’est l’Eldorado, alors que là-bas on ne se trouve qu’une société malade, inculte et criminelle.


          • Cyril Cyril 5 mars 2012 13:11

            Ouais,
            apres les élections, faudra organiser des vols charter pour les USA,
            en plus ca tombe bien, ils ont besoin de chaire à canon, pour protéger Israël.


          • Jean-paul 5 mars 2012 13:26

            @Commando Pernod
            Pourquoi lire l’article ?
            Vous etes dans l’erreur il y a de bons placements immobiliers a faire aux USA .


          • Jean-paul 5 mars 2012 13:29

            @Yvance 77
            Allez visiter les USA avant de dire des conneries.


          • Yvance77 5 mars 2012 13:42

            Jean-Paul

            C’est fait... et j’ai même eu le privilège de travailler dans 30 (trente) pays, et de faire un tour du monde.

            Vous pouvez en dire autant ?

            Je sais de quoi je parle.. surtout les pays de l’est ou j’y ai passé des années.


          • wesson wesson 5 mars 2012 14:34

            Bonjour Yvance77,

            « Sans oublier, le coût de la médecine, des études »

            La médecine effectivement pas besoin de faire un dessin sur la situation Américaine, c’est juste que riche ou pauvre, il ne faut pas tomber malade aux USA - jamais.

            par contre sur les études, là aussi c’est en train de prendre des proportions inquiétantes. En 2000, les prêts étudiants représentait 3% de la dette privée totale. En 2012, cela représente 7.5%, soit environ 1000 milliards de $ (contre environ 90 milliards en 1999).

            Bref, la prochaine vague de crédit pourris risquent bien cette fois-ci de venir des prêts étudiants, qui sans réelle perspectives d’emploi stable et bien rémunéré derrière se transformeront aussi sec en mauvaise dette.


          • Jean-paul 5 mars 2012 14:48

            @Wesson
            Vous n’avez aucune idee comment marche la medecine aux USA ;les prix des diverses assurances ,l’employeur qui paie l’assurance maladie ,les hopitaux public ou prives ,le prix d’une consultation chez Walmart ou Target .Medicaid ,comment regler la facture de l’hopital .Les Americains eux non plus n’ont aucune idee comment ca marche en France = 2 planetes et mentalites differentes .


          • foufouille foufouille 5 mars 2012 15:29

            faut deja connaitre le boulot d’un infirmier ........
            en zunie, ya des loteries pour se soigner
            et 20% de tres pauvres


          • Cyril Cyril 5 mars 2012 13:03

            heuuuuu, je crois que vous pétez les plombs Monsieur Chazoule, vous dites n’importe quoi.
             
            - le nouveau COS, n’a aucun impact sur paris, car la question à paris c’est d’augmenter la hauteur des immeubles.

            - un placement qui subit de telles variations, et bien non, ce n’est pas un placement sure ni garanti.

            - l’Amérique n’est pas en train de sortir de la crise.

            - quand au taux de change dollar/euro...je vous meme pas ce que j’en pense...

            Vous oubliez les arguments principaux :

            - la demande, l’atractivité, la facilité d’achat...

            Avant l’ouverture des fontières, le prix de l’immobilier à paris était considéré comme sous évalué, pour acheter il fallait etre français ou bien etre titulaire d’une carte de séjour de 10 ans. Depuis que ce n’est plus le cas, les riches étrangers viennent acheter à paris et font monter le prix.
            La carte verte aux USA est encore en place, et deviens de plus en plus dure à obtenir.
            Quand à l’atractivité...


            • xa 5 mars 2012 13:40

              "Avant l’ouverture des fontières, le prix de l’immobilier à paris était considéré comme sous évalué, pour acheter il fallait etre français ou bien etre titulaire d’une carte de séjour de 10 ans.« 

               ???

              Vous pourriez nous donner l’article du code civil qui interdisait cela. Le seul que je connaisse traitant vaguement de cette question dispose que »Les immeubles, même ceux possédés par des étrangers, sont régis par la loi française."

              Petite disposition récente : elle date de 1803 !


            • Cyril Cyril 5 mars 2012 13:58

              j’ai pas de texte de loi, j’ai une mémoire...

              un étranger sans titre de séjour ne pouvait pas acheter un bien immobilier en france et ce il y a un peu plus de 10 ans, si vous etes un adepte du temps à perdre, et bien faite la recherche.

              Moi je sais pas comment chercher une loi qui n’existe plus.


            • xa 5 mars 2012 15:11

              Ma mémoire me dit qu’on pouvait acheter un bien en France sans être ni francais ni résident (ce qui implique sans titre de séjour) il y a plus de 10 ans.

              Mais outre ma mémoire, je peux citer :
              - l’article 3 du code civil qui autorise la détention d’immeubles par des étrangers
              - le 1594 (1804) : « Tous ceux auxquels la loi ne l’interdit pas peuvent acheter ou vendre. »

              Votre mémoire, sur ce sujet, ne suffit pas.


            • Jean-paul 5 mars 2012 13:33

              @LG
              Aigri ou frustre ?Vous etes jeune pourtant.


            • Le péripate Le péripate 5 mars 2012 13:25

              Bizarre. Le constat est probablement juste mais je suis surpris par certains raisonnements. Comme les prix à Paris seraient haut parce que nous serions en haut.... ça a l’air d’une tautologie.


              • foufouille foufouille 5 mars 2012 13:30

                vu les prix, ca fait des hectares de vignes


              • Le péripate Le péripate 5 mars 2012 13:35

                Oui. C’est super intéressant ce que vous dites.


              • wesson wesson 5 mars 2012 14:36

                Bonjour foufouille,

                « vu les prix, ca fait des hectares de vignes »

                tout dépends ou...
                parce que vous avez certains endroits du bordelais dont le prix du vignoble à l’hectare n’a rien à envier au prix de l’immobilier dans les meilleurs quartiers parisiens.


              • foufouille foufouille 5 mars 2012 15:32

                540000€ ca doit en faire quelques uns quand meme


              • Le péripate Le péripate 5 mars 2012 16:08

                Je dirais même que un hectare d’appartement ça doit couter.

                Merci de votre participation et revenez quand vous voulez. C’était super.


              • foufouille foufouille 5 mars 2012 16:30

                on appelle ca un chateau ou un immeuble
                ca se trouve a ce prix la


              • Olivier CHAZOULE Olivier CHAZOULE 5 mars 2012 15:18

                @ Mika


                Pouvez-vous expliquer ? 

                • Olivier CHAZOULE Olivier CHAZOULE 5 mars 2012 15:19

                  @ Micka


                  Vous exprimez un sentiment personnel, pas des faits

                  • Olivier CHAZOULE Olivier CHAZOULE 5 mars 2012 15:21

                    @ nenecologue


                    Quelles taxes ?
                    Taxes sur l’eau ? Plus faible qu’a Paris
                    Taxe locative a New York ???
                    ....
                    Detaillez et chiffrez, vous verrez


                    • Olivier CHAZOULE Olivier CHAZOULE 5 mars 2012 15:29

                      @ Cedric


                      Votre premier point n’est pas valide pour de nombreuses raisons, mais surtout pour une incentestable : les apports locatifs des premieres annees servent a rembourser le pret immobilier quii par definition est libelle en dollars. 

                      De plus, il n’y a pas d’investisseurs internationaux, il y a juste des investisseurs non nationalistes.

                      Et encore, etes-vous sur de connaitre les legislations fiscales comparees francaises et americaines, l’urbanisme dans les deux pays et le droit immoblier de chacun de ces pays ?

                      Si vous les connaissez, vous savez bien que l’on aboutit a une conclusion inverse de la votre. 

                      Voila Cedric




                      • Olivier CHAZOULE Olivier CHAZOULE 5 mars 2012 15:31

                        @ xa


                        Vous apportez des argument valides et cela n’est pas contradictoire avec ce qui est dit dans l’article

                        • xa 5 mars 2012 16:33

                          Je ne cherche pas à vous contredire, juste à remettre les données en perspective.

                          Manhattan, c’est la moitié de Paris. Les concepts applicables sur un tel volume, et sur la population correspondantes, ne peuvent pas se transposer tels quels sur un zone 500 fois plus petite.


                        • Olivier CHAZOULE Olivier CHAZOULE 5 mars 2012 15:32

                          @ commando


                          As you wish ( :

                          • jef88 jef88 5 mars 2012 15:33

                            PARIS plus cher ?

                            NORMAL ! Paris est au centre du monde


                            • Valeska 5 mars 2012 17:47

                              Mauvaise réponse, l’immobilier est beaucoup plus cher à Londres.


                            • jef88 jef88 6 mars 2012 13:21

                              NORMAL ! (toujours) ..... Londres est en banlieue ouest...... Juste un peu plus loin que NEUILLY


                            • Olivier CHAZOULE Olivier CHAZOULE 5 mars 2012 15:34

                              @ Yvance 77


                              Ce qui vous dites est juste.

                              Le sujet du billet etait de changer les idees recues sur l’immobilier, c’est tout

                              • Yvance77 5 mars 2012 19:44

                                Bonsoir Monsieur,

                                Mais vous fumez quoi ? Vous croyez sincèrement que les gens de France (les millions et millions dans la mouise par exemple) ont des idées reçues sur le prix de la caillasse à New-York ?

                                Même ceux pour qui cela va s’en tapent, alors les autres... je vous dis pas !

                                Sincèrement des fois, je me demande ou certains ont la tronche !


                              • Olivier CHAZOULE Olivier CHAZOULE 5 mars 2012 15:35

                                @ Cyril


                                C’est un autre sujet

                                • Olivier CHAZOULE Olivier CHAZOULE 5 mars 2012 15:57
                                  @ Jean-Paul

                                  oui

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