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Vingt millions d’euros pour cinq logements sociaux

Depuis quelques mois le sujet des ventes à la découpe occupe une place de choix pour les élus parisiens, et notamment ceux du 14e arrondissement. Actuellement, l’image donnée facilement est celle d’un phénomène de spéculation abusive, sans prendre en compte cependant l’évolution de ce type de vente depuis plusieurs décennies. Il en résulte notamment le fait que Paris appartient désormais majoritairement à des particuliers, et non plus à quelques propriétaires, comme cela était le cas il y a cinquante ans encore. Dès le mois de mars 2006, une inquiétude planait sur de grands ensembles appartenant à la société foncière GECINA, situés rue du commandant Mouchotte, près de la Gare Montparnasse. Alors que les négociations avaient été entreprises entre la Ville de Paris et la Gecina, cette dernière avait alors décidé de ne plus procéder à la vente de cet ensemble. Ce volte-face contrecarrait le recentrage d’activité de la société en question, et notamment le désengagement du foncier locatif d’habitation après les modifications au sein de son capital. Depuis lors cependant, des pourparlers semblent avoir été engagés entre la Gecina et la mairie sur d’autres adresses. La Ville de Paris a ainsi jeté son dévolu sur le 36/38/40 rue Cabanis, grand ensemble de 47 logements construits en 1966. Comme il est situé dans le quartier Montsouris, l’acquisition par la ville, à travers notamment l’OPAC, de cet ensemble permettrait de rééquilibrer, en l’augmentant, la densité de logement sociaux dans ce quartier du quatorzième qui ne compte que 10% de logements sociaux. L’arrondissement compte, rappelons-le, d’ores et déjà plus de 20% de logements sociaux, conformément au quota fixé par la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) , mais ceci, au niveau d’une ville.

Concrètement, la reprise par l’OPAC se fera à la date du 18/12/06 au terme d’une cession d’un montant de 18,7 millions d’euros. S’ensuivront des travaux pendant une période de six mois, pour un montant avoisinant le million d’euros. Les logements seront donc conventionnés selon les règles du logement social, soit en PLUS (à usage social) soit en PLAI (très très social, intégration). Le loyer actuel moyen des appartements est de 14,78 euros/m² et sera donc baissé à 6,32 euros/m² (voire à 5,63 euros/m² pour le PLAI) pour les personnes qui vivent sous le plafond de ressources (il est à comparer à la moyenne des loyers variant de 20 à 22 euros dans le 14e arrondissement dans le domaine locatif privé.) Et cela sera surtout destiné aux locataires actuels, dans la mesure où seuls cinq logements sont vacants.

Car c’est bien là que le bât blesse ! Pour 20 millions d’euros, la ville ne crée dans le cas de ce rachat que cinq logements sociaux pour les demandeurs, quand le 14e arrondissement en compte plus de 5500. Pour les autres, la sécurité de ne voir leur loyer augmenter que modérément (voire baisser d’un facteur 2) et le maintien dans les lieux devient un droit inaliénable. Sur la quarantaine de foyers, vingt-cinq se déclaraient relativement inquiets à l’annonce d’une vente à la découpe. Les voici rassurés, car désormais ils font partie, et ceci quels que soient leurs revenus, du parc social de la ville, où le taux de rotation moyen est de 2,5%, ne  laissant la perspective de libérer des logements pour les demandeurs qu’à long, voire à très long terme.

Si les ventes à la découpe constituent pour certains un réel sujet d’inquiétude, pour d’autres, c’est un moyen d’affirmer que le politique, à travers des pouvoirs publics, peut prendre le dessus sur un marché presque libre, celui du logement. Le contribuable parisien y participe, en achetant 47 logements à un prix moyen de 380 000 euros.


à voir également :

les ventes à la découpe dans le 14e [1/2]

les ventes à la découpe dans le 14e [2/2]

Logement social [1/2] : la situation dans le 14e

Logement social [2/2] : au-delà des 20% ?


Moyenne des avis sur cet article :  3.81/5   (27 votes)




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8 réactions à cet article    


  • gem (---.---.117.250) 9 novembre 2006 11:13

    c’est bien, factuel, informatif, pas méchant mais néanmoins aussi cruel que le décalage entre la réalité et la politique. Bel article.


    • Darkfox (---.---.141.125) 9 novembre 2006 11:46

      Pas mal dites moi parmi ses locataires, y aurait il par hasard de personalités ? ou des bonnes connaissances ceux ci pourrai expliquer cela.. ^^ en tout cas tres bon article..


      • Gauthier (---.---.6.203) 9 novembre 2006 12:19

        On a là une analyse tout à fait intéressante de l’inefficacité, de l’immobilisme et de l’absurdité de la direction du logement de la Mairie de Paris. Il faut dire que l’adjoint au logement, qui dirige l’opac, est complètement à la rammasse... Le plus grave c’est que ça va largement aider l’opposition à reprendre la mairie ce qui, au vu de sa gestion manipulatoire du passé, risque d’être encore pire !


        • armand (---.---.100.26) 9 novembre 2006 23:57

          Les interventions ponctuelles de la mairies sont coûteuses et inefficaces, et surtout, ne font rien contre le problème principal à Paris : la césure entre un secteur social, accessible seulement (en principe) aux faibles revenus et un secteur libre, désormais accessible aux seuls hauts revenus. Quid des classes moyennes ? Cette dérive londonienne est dénoncée avec force gesticulations par la mairie, mais on ne propose aucune mesure efficace. Si nous sommes en crise du logement-et c’est évident- seul un encadrement des loyers peut décourager les abus et faire retomber les prix. En effet, si on indique clairement que l’immobilier ne peut plus être régi par le seul marché, on cassera la spirale. Après tout, pendant des décennies les prix sont restés bas grace aux blocages de loyer et à la loi de 48.


        • angelo 10 novembre 2006 10:58

          Le rachat par l’OPAC de l’immeuble de la rue Cabanis suscite manifestement des réactions. Et quelques manipulations basées sur une bien mauvaise compilation des communiqués de presse de l’UMP. Merveilleux exemple des débats souvent faussés sur le logement social.

          En premier lieu, si les ventes à découpe ont connu une telle flambée ces trois dernières années, c’est suite à l’adoption par le gouvernement actuel de dispositions fiscales et juridiques des plus généreuses, éminemment contestables pour les marchands de biens et bien peu protectrices pour les locataires. Je vous indique que le site de l’association du square du Roule et de la rue du faubourg St Honoré (tiens, y aurait il donc des gens du coté du Faubourg St Honoré qui contesteraient les ventes à la découpe ?) propose une revue de presse très complète sur ce sujet assez complexe.

          http://www.associationduroule.org/presse/presse2005/2005-04-13lecanard.pdf

          Je vous recommande notamment celui du canard enchainé intitulé : « un amendement miracle a fait la fortune des vendeurs à la découpe. L’affaire était si belle qu’un juge soupçonne un délit d initié d’un nouveau genre »

          Le rachat par la Ville de Paris ou par l’OPAC de Paris des immeubles mis en vente à la découpe ont pour objectif tout à la fois d’empêcher l’expulsion des locataires incapables d’acheter aux conditions exigées, souvent majoritaires, de maintenir une certaine mixité sociale existante mais également d’augmenter le parc de logements sociaux parisien.

          Refuser le rachat d’immeubles occupés au motif que cela ne libère pas immédiatement des logements pour les demandeurs est un raisonnement à très court terme.

          C’est surtout ne pas prendre en compte le fait suivant : les locataires laissés sur le bord du chemin par les ventes à la découpe, souvent très nombreux, viennent gonfler la liste des demandeurs de logements. Au final, quelque que soit le cas de figure, c’est toujours la collectivité qui prend en charge ceux dont le marché ne veut pas.

          Enfin, il est toujours pour le moins étrange de considérer que les prêts octroyés par la Région, l’Etat ou encore la Caisse des dépôts sont une dépense nette du contribuable. Tous les prêts contractés par les bailleurs sociaux pour financer leurs opérations sont remboursés par le montant des loyers dont s’acquittent les locataires.

          L’immeuble de la rue Cabanis, acheté 18,7 millions d’euros par l’OPAC, serait-il ainsi une dépense inconsidérée supportée par les contribuables ?

          A 3700 euros/m², remarquons que l’achat est manifestement bon marché. Pour ce qui est de l’exemple flagrant de gabegie, on cherchera ailleurs.

          Une simple lecture de la délibération en question indique ensuite que les participations de la Ville de Paris prennent deux formes : une garantie pour un prêt contracté par l’OPAC auprès de la Caisse des Dépôts (dont le coût est nul) et une subvention d’un montant 4.236.000 euros attribuée à l’OPAC. Ce dernier chiffre est donc le seul vrai coût supporté par les contribuables.

          Loin donc de ceux avancés par Fabrice, l’auteur du précédent article sur le cas Cabanis qui mélange sciemment les choux avec les carottes pour clamer haut et fort son refus des logements sociaux.

          Et à votre avis, qu’est ce qui lui pose le plus problème ?

          - Le fait que le libre jeu du marché soit perturbé ? Ah marché chéri... ;
          - que de l’argent du contribuable y soit consacré ?
          - ou bien enfin que d’horribles « pauvres » puissent continuer à habiter le 14ème ?


          • Pascal Issert de Braux (---.---.240.9) 10 novembre 2006 14:18

            Le Prêt locatif à Usage Social (PLUS) se fait par la CDC, bras financier de l’état et des collectivités, à un taux dependant du livret A. Grosso modo , il est actuellement à 3,95 ( livret A +1.2%). Les recettes obtenues par un loyer de 6,75 €/m² pour un cout du m² de 3700 € font ressortir un rendement de 2,2% sans déduction des frais annexes. Soit très inférieur au coût dynamique du logement social . Ce n’est donc pas le locataire qui règle la note, contrairement à ce que vous soulignez.C’est l’OPAC, et derrière elle la ville de Paris. Tout cela ne veut pas pas dire qu’il ne faut pas faire du logement social, mais que, à paris où le prix est élevé, cela est probablement plus diffcile qu’ailleurs de rentrer dans les clous. Pas de soucis , le contribuable est là. Pour autant, ce que vous soulignez n’est pas faux. Le coût net immédiat pour la vile est de 4,36M€. La subvention de l’état s’éleve à env 2,5 M€ ( soit les 5% à 6% de subventions prévues pour les PLUS ).

            La caricature de vos propos sur une position anti pauvre est là, franchement, totalement absurde. Personne, PERSONNE, ( ni l’opac, ni la mairie, ni la Gecina) n’a la moindre idée du niveau de revenu actuel des locataires en place. On peut évidememnt s’étonner que seuls 5 logements soit immédiatement disponibles.

            Enfin, pour ce qui est de la tirade anti gouvernementale, il est nécessaire pour compléter vos propos, de rappeler que les dispositions législatives relatives aux ventes à la découpe ( la loi Aurillac) date du 30/03/2006.. ce qui relativise amplement l’effet sur les 3 dernières années. Mais il est vrai que la lecture du canard enchainé est gage de toute objectivité.

            Il est nécessaire aussi de rappeler que le nombre de ventes à la découpe sur paris est inférieur, malgré les hausses de ces dernières années , à celui de 1998 où le marché immobilier était au plus bas.Il est vrai qu’à cette époque des locataire d’appartements avec des hauteurs de plafond de 3,80m et boiseries au murs comme c’est le cas pour certains locataire de philipe du roule se plaignaient beaucoup moins.


            • armand (---.---.39.155) 13 novembre 2006 09:16

              Je constate qu’en matière d’immobilier, on aime avant tout noyer le poisson pour ne pas affronter le fond de la situation : en libérant le marché (rappelez-vous les années 83-84 quand on affirmait que les loyers étaient trop bas)et en allégeant la fiscalité on a créé un état de fait où même des grands bourgeois (ceux qui habitent des appartements à moulures et à 3m80 de hauteur de plafond)ne peuvent plus louer ou acheter (à 3000E par mois on est aisé, or il est imposssible de louer un 3p dans le libre à ce niveau de salaire). Et le parc social ne suffira jamais. A moins d’accepter une évolution à la londonienne, la seule solution est l’encadrement des loyers et la taxation des plus-values immobilières supérieures au taux de l’inflation.


            • loga (---.---.59.32) 11 novembre 2006 18:07

              pourquoi les services fiscaus de bercy n ont ils pâs été contactés pour faire une évaluation de biens ?

              Est ce que ces logements ne peuvent ils pas rentrer dans le cadre d’ un droit de préemption de la mairie ?.

              Bon article qui souléve bien des questions sur les compétences et peut être sur les camaraderies.

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