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Des étrangers achètent la France. Horreur ou Opportunité !

 Je ne vous apprends rien si je vous rappelle que récemment, de riches Chinois ont fait l’acquisition de vignobles en France, que Gevrey-Chambertin a changé de main, au grand damne des prétendants nationaux, que le Château de Chailly appartient à un Japonais fortuné et clairvoyant, que vous trouverez facilement, si vous cherchez un tant soit peu, des centaines et des centaines d’exemples du même tonneau, que le phénomène n’en est qu’à ses débuts. Mais ce que je vais vous révéler ici est totalement nouveau ; et vous permettra de méditer positivement. Attendez-vous, en France, à une ruée prochaine vers l’immobilier dormant 

Une première opération d’acquisition immobilière de grande ampleur s'est déroulée en France : succès.

 Grande ampleur ! Mais néanmoins furtive, quasi secrète, pour des raisons que nous tenterons d’expliciter plus avant. Cette opération, actuellement menée à bien, elle a montré quelques autres caractéristiques intéressantes : son intelligence, à la fois dans sa conception et dans son exécution, son adéquation aux besoins nouveaux d’investisseurs habiles, ouvrant ainsi un marché jusqu’ici totalement ignoré.

A mon sens, cette « Première », qui porte sur une douzaine de millions d’Euros, pas moins, révèle également des opportunités inédites pour un certain type de propriétaires et d’acteurs du secteur Immobilier, qui ne pourront que bénéficier de l’évolution générale de l’économie mondiale et des conditions historiques radicalement nouvelles qui sont nôtres. Ayons le sens de l’euphémisme ! 

Les acheteurs ont non seulement fait un excellent placement, tous critères de jugement confondus, mais en plus, ils ont anticipé avec discernement semble-t-il. 

L’écart entre le prix d’un 40 m2 à Paris, metro Pelleport ou Saint-Fargeau, et celui d’un antique manoir en Brionnais ou dans la Meuse va-t-il s’accroître encore ? Ou se réduire ? Voire même s’inverser ?

Le sens de l’anticipation et le sens de la discrétion ont été des traits majeurs dans la conception et la conduite de cette opération. 

J’ai même pu apprendre que d’autres grands projets d’acquisition, supérieurs même à 12 millions, se mettaient en place. Une excellente opportunité pour les quelques professionnels de l'immobilier qui ont conscience du changement de monde. Une chance !

Les acquéreurs ? Russes ? Chinois ? Avec l'aide de qui ?

 Les acquéreurs, ils sont étrangers, voilà ce que je peux avancer, riches et visionnaires. Je ne peux vous en dire plus sur leur identité actuellement, n’ayant aucun mandat pour la révéler et étant désireux de ne pas m’exposer à l’inutile risque d’en dire trop. Les media en parleront, plus tard … Beaucoup plus tard. Tout cela appartient pour l'heure à un très petit cercle d'initiés.

Mais vous pouvez les imaginer ces étrangers ! Je vous livre quelques indices : en Suisse actuellement, il n’est quasiment plus possible d’acheter 300 hectares d’un seul tenant, les Quataris n’ont pas de forêts, n’en ont jamais eues, n’en auront jamais, ni d’étangs, très peu de terres nourricières … Les Chinois sont hyper pollués, vous avez entendu parler tout récemment de Harbin, 10 millions d’habitants, paralysés .. Les Russes sont très-très-riches et aiment beaucoup les Français. Les Américains même, héritiers d’un si vaste pays, payent chez eux l’acre de terre sauvage à un prix qui ferait rêver le paysan du plateau de Millevaches ou du Haut-Beaujolais.

Trois holdings ont été créés à la tête de l’opération, l’un au Luxembourg, l’autre à Singapour, le dernier dans l’Illinois. Ne vous demandez pas pourquoi. Chacun des holdings a à son tour créé 4 Sociétés Civiles Immobilières de droit français, réparties sur le territoire, ce qui faisait 12 points d’acquisition absolument indépendants les uns des autres, en apparence. 12 structures différentes ayant à leur tête chacune un mandataire-délégué français, bien évidemment minoritaire en ce qui concerne la possession des actions. Avec pacte d'actionnaires prévoyant les rétrocessions et la rémunération des prête-nom.

Chacune des SCI « régionale » ignorait, ignore encore très probablement, jusqu’à l’existence même de ses voisines.

Du côté de l’acquéreur, du tout-puissant Maitre d’œuvre étranger, une organisation internationale assez volumineuse, c’est le moins qu’on puisse dire, seules deux personnes travaillant pour le compte du haut management, deux chefs de projet dirons-nous, sont au courant, et du montage, et de la conduite des affaires dans leur intégralité.

Côté « français », Maitre d’ouvrage, seules trois personnes, une par holding grosso modo, ont eu connaissance de l’ensemble de l’opération. Tout le reste de la structure est resté compartimenté. L'art de la conduite discrète des affaires ne fut pas la moindre des compétences exigées et, à la solide expérience professionnelle puisée dans le réseau immobilier retenu, il fallu ajouter bien d'autres qualités.

Objectif global : procéder à l’acquisition, en France, d’une masse d’immobilier dormant pour un montant d’environ 12 millions d’Euros, soit un million par SCI crée en moyenne, en moins d’un an. 4 millions par holding si vous suivez bien.

Inutile d’entrer dans trop de détails, mais notez que le plan ne pouvait être mené avec succès sans l’appui et la mobilisation d’un de ces très grands réseaux que la mutation du marché de l’immobilier, grâce à Internet, à fait naitre en France. Vous les connaissez tous désormais, ces nouveaux arrivés, ces fauteurs de troubles pour les vénérables institutions dont l'archétype est la FNAIM. Leurs noms vous sont déjà familiers, Capi France, Immoliaison, I@D, Le Bon Agent, Optimhome ...

12 Millions d'Euros investis en France sur l’immobilier dormant

A mettre « immobilier dormant » dans Google, vous verrez que les définitions et les concepts associés à ce nom ne sont pas légions. Cette constatation confirme qu’il y a bien innovation.

L’immobilier dormant se définit comme suit : 

· Il est à l’écart des villes et des grands axes, en des lieux tranquilles et isolés
· Il se compose de terres, de forêts, d’étangs, de vieilles maisons, de fermes multi-centenaires, de châteaux de manoirs qui parfois semblent à l’abandon, de vastes étendues parfois inhospitalières
· Il n’est pas, la plupart du temps, sur le marché traditionnel de l’immobilier. Il faut aller le débusquer, parfois déployer des trésors d’énergie et d’arguments pour l’y amener. Il prend son temps


· Il est spacieux, à l'air pur, protégé, silencieux, éventuellement nourricier, éventuellement protecteur
· Il dispose d’éléments qui, sur 99 % des biens mis en vente en France, n’ont aucune importance : il possède des sources, des puits, des granges, des espaces aménageables, des ressources énergétiques. Mais on se fiche bien de savoir s'il y a un balcon ou pas, qui donnerait sur la mer ou la Place Voltaire ou la statue de Marcel Samba, on se fiche bien de savoir l'état des serrures ou l'état des peintures. Les notions de DPE ne jouent pas
· Il n'intéresse pas du tout les 99 % de gens qui cherchent " un toit " : il n'est en aucune manière " Lieu de vie " selon les critères d'Homo economicus, d'Homo festivus ou d'Homo vulgus. La proximité d'un supermarché ne l'avantage pas
· L'Immobilier Dormant est le lieu des placements les plus exigeants : risques les plus faibles, retour sur investissement le plus grand, sans compter un autre aspect qui n'est pas sans importance et qui ici n'est pas le sujet.

Il a surtout deux autres caractéristiques essentielles : il est, à l’heure actuelle, très peu cher par comparaison aux prix hors de France, dans les pays dits « développés » s’entend. Il abonde si l'on veut bien se pencher sur la question, sans jeu de mot.

Car la France regorge d’immobilier dormant. La France offre, Russie mise à part, le plus vaste gisement d’immobilier dormant en Europe. Et le moins cher surtout, pour le moment.

Eléments et estimations financières

L'opération confiée au Maitre d'ouvrage français à mobilisé les services à plein temps de 2 personnes sur la France, 12 à temps partiel et l'implication de 24 personnes du réseau immobilier de mandataires partenaire de l'opération, selon répartition suivante :

Les deux "chefs de projets" côté Maitre d'Ouvrage ont travaillé 10 mois à temps plein. Leur rémunération chargée, incluant les primes de réussite et les frais, s'est élevée à 180 000 Euros ( y compris les frais pour les "quarterly reviews" en terre étrangère).

Le coût relatif à l'emploi des 12 intermédiaires-intérimaires s'est élevé à 240 000.

Les commissions versées au titre de la participation du réseau national partenaire ont été de 4 % de la valeur nominale des acquis, soit 480 000.

Les frais de notaire ont tourné autour de 1 million d'Euros. Toutes ces informations relatives à l'aspect financier de l'opération ont été estimées à partir de mes propres informations, forcément incomplètes ; elles ne sont qu'ordre de grandeur puisque je n'ai pas eu accès aux comptes en détail.

Le coût global de l'opération d'acquisition de ces 12 millions d'immobilier dormant avoisine donc, en valeur absolue, 2 millions d'Euros tout compris, soit en valeur relative un taux d'environ 17 %, tout compris, salaires, commissions, frais d'opération et frais de notaire. Conforme à l'objectif.

Certains analystes estiment que, si les verrous posés par l'administration et les institutions immobilières et bancaires en France sautent face à la pression exercée par les pratiques qui prévalent dans le reste de l'Europe et dans le monde, la valeur de ce type d'immobilier pourrait croître de 30 ou 40 % l'an.

Bien plus ! si, comme on le sait, l'histoire étant le lieu de l'inattendu, des événements se conjuguaient pour porter "La Crise" à un niveau paroxystique et non prévu.

Bien plus encore ! si la valeur de l'immobilier des grandes villes de France, artificiellement portée sur les sommets par une alliance douteuse entre les banques, l'administration et les institutions devait dévisser et revenir à sa place.

Appendice / contribution

- "oui, mais faut-il en parler ?"

- "Et encore ! prennent-ils la peine d'acheter." "Bon courage pour cet intéressant sujet, mais je crains qu'il laisse fort indifférent ..." 

- "... et avaient bien d'autres idées originales ; Il me disait que c'était le moment d'acheter de grandes propriétés à la campagne et plutôt forestières ."

- "On a vu à la TV ( que je regarde peu ) il y a deux ans un jeune homme de la région, "trader" à Londres ... recevant des investisseurs chinois et conseillant en particulier une businesswomen chinoise sur le choix de grandes forêts dans le centre de la France ."

- "Une chose dont on n'entend pas parler est l'import.ance de la SAFER dans ces transactions, dans un sens ou dans l'autre ."

- "Un exemple : les terres ou les prés de ..., qui ne sont pas " industrialisables" sans subventions (ils ne sont ni au nord de la Loire, ni en plaine de Saône ni même en Berry ) valent actuellement 2200€ l'ha en moyenne. Ils valaient 1600€ il y a 40 ans quand mon père a fait ses partages . Depuis l'inflation a multiplié les prix courants par 7 selon la norme officielle qui est bien en dessous de la réalité pour de nombreux biens ."

- "La connivence entre l'administration , les syndicats agricoles , la banque etc... finira un jour, comme tous les excès, mais pas sans une révolution globale et des troubles majeurs . Dans 100ans peut être !!!!! " (espérons avant - NDR)

- "Bien lu... Très intéressant... Tout ce concept d'immobilier dormant est en effet peu connu (ai fait un tour sur Google).... toute la notion de 'à débusquer... nourricier, protecteur' = parfait.

- "À noter : dormant real estate market = un ou deux articles articles... 'dormant' ayant toujours le premier sens de 'sluggish' - mais l'expression est juste aussi en français, a ce sens de mystérieusement caché = donc à adopter "

- "Le phénomène de repli vers l'immobilier refuge est à l'économie ce que fut l'apparition de l'Internet pour la technologie. La France à des atouts considérables, mais, comme pour l'Internet en son temps, elle ne manquera pas d'être en retard. Et l'essentiel de la France aura changé de mains"

 

Sources

Immobilier : les mandataires concurrencent les agents - Le Figaro

Immobilier : les mandataires concurrencent les agents. Avec Internet, les mandataires révolutionnent la vente de logements. Trois réseaux

La vente d'un domaine de Gevrey-Chambertin à un Chinois inquiète ...

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Les réactions les plus appréciées

  • Par ROBERT GIL (---.---.---.86) 26 octobre 2013 16:18
    ROBERT GIL

    non, mais ce qui est cocasse c’est que c’est souvent les mêmes qui nous font de grandes envolées sur la grandeur de la France, c’est a dire les memes qui lorsqu’ils ecoutent la Marseillaise mettent la main sur le cœur, en sachant qu’entre la main et le cœur il y a leur portefeuille !

  • Par ROBERT GIL (---.---.---.29) 26 octobre 2013 15:01
    ROBERT GIL

    ceux qui la vende, ils sont français !

  • Par Fifi Brind_acier (---.---.---.108) 26 octobre 2013 18:54
    Fifi Brind_acier

    Question pertinente : avec l’aide de qui ?

    Mais de l’article 63 des Traités européens qui a supprimé le contrôle des capitaux, pardi !

    Il ne s’agit pas seulement d’immobilier, mais de tout ce qui peut intéresser des fonds de pension et de riches investisseurs, Gemplus en a fait les frais, mais aussi Arcelor.

    Avant Maastritch, il y avait un contrôle des capitaux, aussi bien pour sortir des capitaux et aller délocaliser ailleurs, que pour acheter des biens français.

    Il fallait l’accord du Ministre des Finances et de la Direction du Trésor.

    Mittal n’aurait pas pu acheter Arcelor. Il ne s’agissait pas d’une interdiction totale, mais d’une régulation en fonction des intérêts stratégiques définis par les Gouvernements.

    Avant Maastritch, on n’entendait pas parler de délocalisations, ni du Qatar, ou de Chinois qui achetaient les entreprises ou le patrimoine français.

    C’est une des raisons pour lesquelles il est urgent de quitter l’ UE, pour arrêter les délocalisations et les achats du patrimoine, en remettant en place le contrôle des capitaux.

    Pourquoi l’ Europe est comme elle est ?

  • Par Piotrek (---.---.---.100) 26 octobre 2013 15:36
    Piotrek

    Le fond de l’analyse est correct : la crise a amplifié la dépossession imobillière.

    Première chose que je tiens à souligner : il ne s’agit pas uniquement du foncier : énergie, fianance, infastructures, santé et j’en passe subissent le même assaut qui conduit à un déclin de la souvraineté nationale sur des aspects stratégiques comme au déclin des citoyens face au diktats monopolistiques ou oligarchiques.

    Seconde chose, je pourrais vous dire que les français aussi se gavaient et se gavent encore à l’étranger : en Grèce ou en Pologne, deux pays que je connais bien, on a vu fleurir l’égemonie étrangère : supermarchés, banques, transports ferroviaires etc... On peut aisément penser à la Franceafrique aussi

    Donc il ne s’agit pas d’un problème exclusivement franco-étranger, mais plutôt d’un problème nation-pognon.

    Et ce que dit Robert Gil est très juste, les français (ou les locaux si vous me suivez) ont vendu (du fait de la crise)

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