Fermer

  • AgoraVox sur Twitter
  • RSS
  • Agoravox TV
  • Agoravox Mobile

Accueil du site > Actualités > Politique > Le démembrement du droit de propriété : une solution patrimoniale pour tous (...)

Le démembrement du droit de propriété : une solution patrimoniale pour tous méconnue

Vous souhaitez optimiser la gestion de votre patrimoine ou vous en constituez un ? Vous souhaitez vous loger ou obtenir des revenus complémentaires ? Connaissez-vous les propriétés simultanées, appelées communément démembrement du droit de propriété ? Car cela peut être la solution patrimoniale qui vous conviendra le mieux. Petit tour d’horizon...

Cette technique ancienne et éprouvée par le temps consiste à faire coexister plusieurs droits sur un même bien (droit d’usage, usufruit, nue-propriété). Cela permet de réaliser un grand nombre d’opérations juridiques et financières, en dehors des traditionnelles acquisitions et locations immobilières. Ces différents types d’opérations peuvent présenter une très grande utilité à notre époque, puisqu’elles s’adaptent parfaitement à une multitude de cas individuels. Elles s’adressent autant à des personnes fortunées, qu’à des personnes ayant un patrimoine modeste, et même à ceux qui n’ont pas de patrimoine.

Issue du droit romain, le droit de propriété est le droit de disposer d’une chose (nue-propriété) et le droit d’en user et d’en percevoir les fruits (usufruit).
Il est possible de séparer le droit de propriété en un droit d’usufruit et un droit de nue-propriété : cela constitue un démembrement du droit de propriété.
L’usufruit est un droit qui peut être soit viager, soit pour une durée spécifique.

Il existe un grand nombre de techniques de propriétés simultanées et, par conséquent, un grand nombre d’opérations possibles. En voici une liste non-exhaustive.

- Achat par des particuliers de l’usufruit temporaire de biens immobiliers : soit pour réaliser un placement immobilier à forte rentabilité, soit comme une alternative intéressante à la location. Cette dernière solution est proposée par Bérénice Tournafond, présidente d’Ykonne, comme une solution à la crise du logement française. En effet, la cession temporaire d’usufruit entre personnes privées, comme alternative à la location, permet de supprimer les problèmes des rapports propriétaires/locataires : le propriétaire n’aura plus peur des impayés et sera assuré de retrouver son bien dans l’état d’origine ; l’occupant, quant à lui, ne pourra pas être expulsé, mais, surtout, il pourra se loger à des conditions plus avantageuses qu’en louant car acheter l’usufruit d’un logement revient en principe moins cher qu’une location. Cette opération pourrait permettre de remettre sur le marché un grand nombre de biens immobiliers vacants.

- La vente temporaire de l’usufruit : dégager immédiatement des liquidités tout en conservant son patrimoine.
La cession de l’usufruit à un tiers présente des avantages d’abord patrimoniaux, et parmi eux :
- la perception d’un capital immédiat, il s’agit d’un souhait classique chez les propriétaires fonciers, dont les liquidités sont rares, et qui se trouvent contraints de recourir au crédit ;
- les propriétaires sont déchargés des frais inhérents à la gestion ;
- la gestion des biens et des locataires est à la charge et sous la responsabilité de l’usufruitier.
Cette cession comporte aussi des avantages fiscaux, avec une fiscalité souvent faible ou nulle.

Un cadre souple et sûr
L’usufruit peut être cédé pour une durée limitée au choix de l’acquéreur et du vendeur. L’acte de cession est établi par un notaire avec la garantie de retrouver l’usufruit de son bien, sans frais, à l’expiration de la durée de cession de l’usufruit.

Les avantages fiscaux
Plus d’imposition sur les revenus des biens pour le vendeur puisque c’est désormais l’usufruitier qui sera imposé. La vente de l’usufruit est taxée sous le régime favorable des plus-values immobilières des particuliers. Par conséquent, le cédant bénéficie d’un abattement de 10 % à compter de la 5e année de détention, et est entièrement exonéré s’il est propriétaire depuis plus de quinze ans.
De plus, il y a exonération d’ISF sur la nue-propriété (seul l’usufruitier est redevable de l’ISF).
Enfin, l’usufruit revient entre les mains du nu-propriétaire sans droits.

- Acquisition de nue-propriété : une triple défiscalisation. Ce schéma de défiscalisation est aussi simple que radical. Il se retrouve sous deux formes : l’acquisition, éventuellement à crédit, de la nue-propriété d’un bien déterminé ainsi que celle de part SCPI. Le gain en matière d’ISF est double. D’une part, la nue-propriété n’est pas un actif imposable à l’ISF. D’autre part, si cette acquisition de nue-propriété se fait par le biais d’un emprunt, le passif lié à cette acquisition à crédit se déduit des autres biens taxables du contribuable. L’acquisition créera alors un déficit !
Pour l’impôt sur le revenu, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers préexistants du contribuable.
L’imposition sur les plus-values est généralement évitée. D’abord, parce que la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt (art. 1 133 du CGI). Ensuite, l’opération se faisant sur au moins 15 ans (avec la nouvelle exonération des plus-values de 2004), durée de l’usufruit, la cession à ce terme par le nu-propriétaire devenu plein propriétaire se fait en exonération.

Intérêt économique
L’acquéreur a la garantie de récupérer, gratuitement, l’usufruit immobilier à terme (15, 20 ou 30 ans selon les produits en nue-propriété qui sont commercialisés ou au décès de l’usufruitier si aucun terme n’est prévu). Il ne paie donc que la valeur de la nue-propriété et se retrouve plein propriétaire passé un certain temps.

Public concerné
L’acquisition de nue-propriété séduira ceux qui veulent réaliser un placement immobilier à moindre coût, peu fiscalisé et qui désirent à terme soit se constituer des revenus fonciers, soit réaliser à terme leur capital avec une forte plus-value.

- La vente de la nue-propriété : une alternative au viager. Moyennant le paiement immédiat d’un capital familièrement appelé « bouquet » et de rentes souvent mensuelles, les « arrérages », l’acquéreur (débirentier) sera propriétaire du bien au décès du vendeur (crédirentier) qui le plus généralement occupe le bien. Elle se caractérise par un double aléa : sur le montant versé au final (cumul des arrérages et du capital), et sur la date d’entrée en jouissance du débirentier (acquéreur). La vente de la nue-propriété constitue une alternative à la vente en viager, qui plus est, moins aléatoire. L’acquéreur de la nue-propriété sait d’ores et déjà combien il verse et effectue ce versement en une seule fois, sans verser de rentes. Le cédant bénéficie immédiatement d’un capital plus important qu’un « bouquet », mais sans toucher de rentes. La fiscalité de ce capital sera plus faible. Contrairement au viager dont les rentes sont partiellement fiscalisées à l’IR, le capital représentatif de la nue-propriété bénéficiera de la fiscalité plus clémente des plus-values immobilières.

Il existe encore une multitude d’opérations qui utilisent les techniques des propriétés simultanées : apport d’usufruit ou de nue-propriété à des SCI ou à des sociétés privées, démembrement de la clause bénéficiaire des contrats d’assurance vie...

Les propriétés simultanées, et bien d’autres solutions à la crise du logement, seront abordées lors d’une matinée-rencontre organisée par l’Université du Patrimoine, le lundi 31 mars 2008 de 9 heures à 12 h 30, à l’Académie des sciences morales et politiques. Pour débattre de toutes les mesures proposées et du rôle des professionnels de l’immobilier et du patrimoine, seront présents les représentants des acteurs majeurs du monde de l’immobilier.


Moyenne des avis sur cet article :  4.24/5   (21 votes)




Réagissez à l'article

25 réactions à cet article    


  • Internaute Internaute 10 mars 2008 13:17

    Cela me semble de la grosse combine. Etre propriétaire d’un bien dont on ne peut pas profiter ou profiter d’un bien qui n’est pas à soi me semble des situations bancales pleines de périls.

    Je suppose que le propriétaire et l’usufruitier se retrouvent comme deux chèvres attachées à la même corde. Le jour où le propriétaire voudra vendre son bien il trouvera difficilement un acquéreur acceptant un bien avec lequel il ne peut rien faire d’autre que le revendre dans les mêmes conditions. Quelle est la décôté d’un tel bien ? L’article ne le dit ps.


    • FYI FYI 10 mars 2008 13:42

      Pour répondre à la crise du logement !

      Il faut construire des logements en quantité suffisante, accentuer la concurrence ou alors être considéré comme un service public (DALO), revoir l’indice des prix, remettre sur le marché les logements volontairement gelé par les spéculateurs, des banquiers essentiellement (déjà prévu par la loi mais pas appliqué, mais que fait les pouvoirs publics ...) etc....

      Bref les municipales sont passés mais les choses elles, restent :(

      Bienvenue en France où les choses ne bougent que dans la douleur et la confrontation ...


      • Internaute Internaute 10 mars 2008 21:29

        Mais non. Pour résoudre la crise du logement il suffit de diminuer la demande en renversant les flux migratoires. Cela aura en plus un tas d’avantages collatéraux.


      • foufouille foufouille 10 mars 2008 14:47

        article interessant

        ca ressemble beaucoup a une niche fiscale comme le premier robien

        il serait bien de donner des exemples chiffres.

        dans le meme genre on a le bail emphyteotique


        • xa 10 mars 2008 15:22

          Je suis surpris... et chagriné par votre présentation.


          Sur la technique elle-même, je trouve dommage que vous oubliez de préciser un certain nombre de points négatifs pour le nu-propriétaire (assurances concernant le bien, les travaux, la revente de l’usufruit, ...) et l’usufruitier (financement ? risques juridiques lors de l’extinction de l’usufruit ? frais annexes du bien qui devient une propriété comme les charges, les frais de syndic, ...). Mais ce sont des détails techniques que tout bon notaire presentera à ses clients intéressés par cette technique.

          Sur l’article lui même, je suis très chagriné que vous n’ayez pas rappelé en tout début de votre article que "Université du Patrimoine et Patrimoine pour tous sont des marques de la SAS Ykonne", société dont le démembrement est le fond de commerce.

          C’est très dommageable de ne pas rappeler ce fait : que cet article est aussi une publicité pour votre activité.



          @internaute :

          pour info, le démembrement est effectivement une vieille technique. C’est d’ailleurs celle utilisée, par exemple, dans le cadre d’une succession. Le survivant peut choisir l’usufruit des biens en lieu et place de sa part de la pleine propriété.

          L’intérêt, dans ce cas là, c’est que la succession suivante est "vide" puisque le survivant n’avait que l’usufruit. Lors de son décès, le démembrement cesse, sans occasionner de "remembrement", donc de frais de succession.


          Dans le cas présenté, l’idée générale, c’est qu’un propriétaire refuse de louer parce qu’il ne veut pas s’emm...... avec la paperasse,le risque, .... Il vend donc l’usufruit, c’est à dire le droit d’usage du bien (contre un capital dont la valeur est proportionnelle à la durée de l’usufruit ou l’age de l’acquéreur s’il n’y a pas de durée et à la valeur vénale du bien en pleine propriété). Il récupère un capital dont il fait ce qu’il veut, mais n’a pas le droit de demander de mise à jour de cette valeur, cela reste une vente (en particulier, si les loyers potentiels augmentent fortement, il ne peut pas récupérer ce qui pourrait lui apparaitre comme un manque à gagner). En contre partie les frais de "vie" du bien ne sont plus à sa charge.

          S’il veut revendre la nu propriété, il le peut, mais pour une valeur qui n’a rien a voir avec la valeur en pleine propriété.

           

          Pour l’usufruitier, c’est l’inverse. Il récupère la possibilité d’habiter, de louer le bien, et de vendre, à son tour, cet usufruit. En contre-partie tous les frais sont à sa charge et la valeur du bien en pleine propriété est considérée comme partie de son patrimoine (il peut donc être soumis à l’ISF bien que n’étant pas propriétaire plein du bien).

           

          Cette technique est utilisée par des sociétés immobilières qui achètent l’usufruit, pour remettre en location des biens qui restaient vides. Les proprios, eux, sont dégagés de la responsabilité de trouver les locataires, faire le bail, ...., s’affranchissent du risque de locataire ne payant pas son loyer, touchent un capital dont ils font ce qu’ils veulent. L’intérêt pour la société est de pouvoir "s’offrir" une offre locative à moindre cout, puisqu’elle ne paye que l’usufruit pour la durée voulue, l’immobilisation est moins grande, et non soumise au risque de dépréciation.

          Cette technique est aussi utilisée pour réduire son ISF sans perdre son capital. on transfère l’usufruit à un tiers, la valeur pleine du bien est retranché de son capital et ajoutée à celui de l’usufruitier. Si ce transfert se fait contre rémunération, il est évident que le capital ainsi récupéré est, par contre, intégré dans le capital. Mais vous imaginez bien le principe : on transfère pour 5 ans l’usufruit d’un bien contre 20% de sa valeur, donc on a reduit son capital taxable de 80%.

          @FYI :

          on profitera de votre commentaire pour rappeler que les banques et assurances possèdent un patrimoine de bureaux conséquent. Or la loi ne permet pas de saisir ces bureaux pour les transformer en logement (changement de destination du bien). En outre, les travaux seraient conséquent. N’oubliez pas que les logements doivent répondre à des règles qui ne s’appliquent pas aux bureaux (les sanitaires des bureaux, par exemple, ne sont pas nécessairement privatifs, et les cuisines n’ont jamais été obligatoire dans des biens professionnels).

          Sur les logements réels, les banques sont assez loueuses, justement, mais ne pratiquent pas de loyers modérés.

          Je ne suis pas aussi sûr que vous ne l’êtes qu’il y ait autant de logements utilisables dans le portefeuille des banques.

          Par contre des propriétaires qui refusent de louer parce que le locataire risque de dégrader, de ne pas payer, ........

           

          On rappelera aussi que la legislation protège beaucoup le locataire en France. Un proprio ne peut pas mettre dehors un locataire quand a lui chante, c’est plutôt bien. Mais cela se retourne contre le système quand le locataire qui refuse de payer est difficilement "ejectable", ou que le locataire part en dégradant fortement le logement. Certes, ces locataires sont une minorité, mais la loi les favorisant, certains propriétaires préfèrent ne pas prendre de risque.

          Le transfert de ce risque à une société, via le démembrement, est une solution à ce problème spécifique, et peut permettre de remettre sur le marché une bonne partie du parc. La société, elle, est en mesure de gérer plus efficacement ce risque, puisque disposant de plus de biens pour répartir ce risque. Entre particuliers, l’intérêt est minime compte tenu des risques (quid de la restitution d’un bien très dégradé en fin d’usufruit, par exemple ?).

           

          @foufouille

          le bail empytéotique est un bail. on reste locataire. de très longue durée (99 ans), mais locataire tout de même. On ne peut pas céder ce bail. Pour le proprio, les avantages du démembrement disparaissent, les contraintes de la location réapparaissent. Ce n’est pas du tout le même fonctionnement.


          • L.S.B 10 mars 2008 15:36

            @xa

            Merci pour vos commentaires qui sont très précis. Pourriez vous me donner une information complémentaire ? Par décision de la cour d’appel, j’ai une créance assez conséquente sur un débiteur qui est nu propriétaire d’une maison. En cas de non paiement, cette nue propriété pourra-t-elle être saisie et comment peut-on évaluer une nue propriété ? Je vous remercie.


            • xa 10 mars 2008 16:27

              Le bien en nu propriété a une valeur immédiate inférieure à la pleine propriété. Cependant en cas d’abandon d’usufruit, le bien redeviendrait plein. Il ne me semble pas fondé qu’un créancier puisse saisir la nue-propriété pour se rembourser, et donc récupérer potentiellement la pleine propriété à terme.

              Imaginez le topo : un usufruit à 90% de la valeur réelle, un créancier qui veut récupérer l’équivalent de 15% de la valeur réelle. Il pourrait, par saisie de la nue-propriété, récupérer in fine un bien valant 6 fois la créance. Bien sur, il faudrait attendre la fin de l’usufruit, mais tout de même.

               

              Par contre, on ne peut pas forcer la saisie/vente en pleine propriété d’un bien démembré, mais la cour de cass a validé la saisie de l’usufruit par un créancier à fins de remboursement de la créance.

               

              Je ne connais pas les conditions complètes de cette décision, donc à prendre avec des pincettes, mais cela pourrait être une voie de recours vous concernant. Un avocat sera plus à même de vous renseigner sur ce point (fr.misc.droit pour une réponse partielle, et le bureau d’un avocat en exercice pour une réponse complète et étayée)

               


            • L.S.B 11 mars 2008 08:25

              Il me paraît étonnant de ne pas pouvoir pratiquer une saisie sur la nue propriété car ce système de démembrement deviendrait alors un vrai moyen de protection vis à vis des créanciers. De plus, l’usufruitier est toujours libre de vendre son usufruit et n’est donc pas pénalisé... Et si la cour de cassation a autorisé la saisie d’un usufruit, pourquoi n’autoriserait-t-elle pas la saisie d’une nue propriété ? Je vais approfondir la question et vous remercie encore pour vos précisions.


            • xa 11 mars 2008 10:59

              L’usufruit et la nue-propriété sont deux notions très différentes.

              La première est limitée dans le temps (soit par contrat sur la durée, soit par le décès de l’usufruitier).

              La seconde ne l’est pas.

               

              Imaginez, encore une fois, la situation présentée dans l’exemple. Pour obtenir le remboursement d’une créance de 20000 euros, vous saisissez la nue-propriété d’un appartement parisien en usufruit à 90% (fonc un appart valant brut 10 fois la créance, mais dont la nue propriété ne vaut que la créance). L’usufruitier décède après la saisie, vous "héritez" des 180 000 euros de l’usufruit. Ca semble particulièrement injuste, en l’occurence.

               

              D’un autre côté, si la créance est de 200 000 euros, le même cas de figure serait très différent : il serait juste de récupérer la totalité de l’appartement, mais injuste de ne pas pouvoir récupérer l’usufruit tant que l’usufruitier existe...

               

              Du coup, c’est très subtil comme décision.

               

              Je n’ai pas le détail de la décision de la cour de cassation, mais je suppose que l’usufruit en question permettait la perception de loyers, et que la structure même du démembrement permettait cette saisie. J’imagine mal la saisie du droit de la grand-mère, pour rembourser les dettes des petits enfants, mais j’imagine bien la saisie de l’usufruit de la SCI familiale pour rembourser les dettes de la famille titulaire des parts sociales.

              Encore une fois, c’est très délicat, et seul un avocat, en pleine possession des documents, peut vous renseigner sur ce point.


            • L.S.B 11 mars 2008 13:02

              Je comprends très bien votre raisonnement mais lorsqu’il y a saisie, il y a vente aux enchères. Les acquéreurs potentiels sont informés du caractère démembré de l’immeuble. Le prix qu’ils vont proposer va dépendre du marché et des conditions de récupération de l’usufruit. Le prix de vente ne sera, en aucun cas, limité à la créance qui a causé la saisie. Le surplus de la vente après paiement de la créance et des frais sera reversé au débiteur. Le créancier aura récupéré sa créance, l’acheteur aura payé, selon les enchères, un prix correspondant à la valeur du marché qui tient compte de la récupération de l’usufruit à une certaine date. Le débiteur perçoit le surplus de la vente. Il me semble que personne n’est gagnant ni perdant sauf si le bien est bradé parce peu d’acheteurs se présentent, mais le débiteur peut toujours bloquer la vente en payant la créance.


            • xa 11 mars 2008 14:12

              Saisie ne signifie pas vente aux enchères. Par ailleurs, un bien démembré voit sa valeur fixé par la loi, et ne peut pas être vendu sur une autre base.

              Donc in fine, l’acheteur de cette nue-propriété sera propriétaire de plein droit, et ce pour un cout sans commune mesure avec le cout normal du bien.

               

              Si vous avez cherché un peu l’utilisation du démembrement, vous avez du voir que c’est justement l’une de ces utilisations principales : on démembre la demeure familiale, et on fait une donation de la nue-propriété aux héritiers (on paie donc des frais de succession sur cette somme, qui est très inférieure à la valeur réelle du bien, surtout si les donataires sont encore jeunes). Au décès des donataires, les héritiers deviennent propriétaires de plein droit ... sans frais de succession sur ce bien. Le transfert intégral de la propriété s’est fait à moindre cout.

               

               


            • foufouille foufouille 10 mars 2008 16:59

              il me semble pourtant que le bail emphyteotique (wikipedia) y ressemble

              duree minimum 18 ans. les taxes et reparation sont transferes a l’emphyteote.

              la difference est les petit loyer au lieu du capital. et aussi bien sur les diverses exonerations fiscales

              en tant que locataire j’ai surtout des proprios qui encaissent sans rien reparer

              la plupart des locataires ne connaissant pas leurs droits se font virer facilement

              ceux qui ne louent pas : soit c’est pourri, soit bcp trop cher

              ex du cote de chez moi en rase campagne : loyer 800, demander 3Xloyer de caution, deux mois d’avance, salaire de 3xloyer. moi avec 2400€/mois, je fais un credit et j’achete. d’ailleurs les cdi a 3000€ des fois aussi ca paye pas. par contre pour les pauvres la CAF verse direct l’APL


              • xa 10 mars 2008 19:01

                "il me semble pourtant que le bail emphyteotique (wikipedia) y ressemble duree minimum 18 ans"

                Le bail emphytéotique ressemble au démembrement comme le contrat de mission au CDI.

                Il y a quelques similitudes, et des différences non négligeables.


                Primo, c’est une location avec ce que cela induit : loyer progressif dans le temps, obligation de fournir une preuve d’assurance, expulsabilité en cas de défaut d’exécution du contrat (en l’occurence en cas de non paiement pendant deux années consécutives), sous location interdite, etc...

                En usufruit, vous n’êtes pas expulsable. Au pire, vous pouvez être dépossédé de votre usufruit sur dégradation grave de la valeur du bien de votre fait (ex : non entretien sévère). Vous pouvez louez le bien, le revendre (usufruit seulement bien sur). Le prix est déterminé uniquement au moment de l’acte.

                Deuzio, le problème de la fiscalité du capital possédé. La propriété reste pleine pour le propritétaire, qui continue donc à déclarer le bien en pleine propriété, en cas de succession celle-ci s’effectue sur la valeur totale du bien, etc.... On obtient une réduction de la valeur vénale en raison du bail, mais pas nécessairement autant.

                Tertio, les responsabilités en cas de problèmes. Le locataire peut se retourner contre le propriétaire en cas de défaut grave. Dans le cas du démembrement, l’usufruitier ne peut pas.

                Quatro, les dégats / le maintien du capital. C’est compliqué, mais grosso modo, il est plus facile de se retourner contre le locataire qui n’a pas réussi à maintenir la valeur du bien dans le cadre du bail. Dans le cas du démembrement, il faut que l’usufruitier ait commis un manquement grave aux obligations de conservation du patrimoine. Le non entretien de la toiture par exemple. Mais pour les transformations qui ne remettent pas en cause la destination du bien, l’usufruitier fait ce qu’il veut. Le locataire, même emphytéotique, ne peut pas tout faire sans l’accord du proprio.

                Je m’arrête là pour les différences. Faites une recherche plus pouss, mais en cherchant bien vous en trouverez d’autres.

                En surface, c’est proche. Mais en surface seulement.

                Au final, de votre point de vue de locataire, c’est très proche, mais vous ne tenez compte que d’une petite partie du problème.



                "en tant que locataire j’ai surtout des proprios qui encaissent sans rien reparer"

                C’est malheureusement souvent vrai. Mais on voit aussi beaucoup de locataires qui ne font pas les réparations d’usage (détartrage des sanitaires, changement des joints, entretien de la chaudière qui leur incombe, ...)

                "la plupart des locataires ne connaissant pas leurs droits se font virer facilement"

                La plupart des locataires savent qu’il n’y a pas beaucoup de raison de rupture d’un bail : la récupération pour soi-même, la vente et une inexécution grave des obligations du locataires. Et la plupart des locataires savent très bien que c’est toujours au propriétaire de prouver qu’il a bien fait les bonnes démarches en temps et en heure pour signifier un problème.

                Le coup le plus classique c’est la non réclammation du recommandé. Comme le délai court après récupération du recommandé, le locataire peut justifier de la non réception de cette lettre. Et le proprio, en justice, doit prouver qu’il a fait preuve de diligence en réexpédiant un nouveau recommandé ou en faisant une remise ne main propre par l’intermédiaire d’une personne assermenté (un huissier). Sinon, peine perdue, la rupture de bail est nulle et non avenue, et le bail est reconduit pour 3 ou 6 ans suivant la durée initiale du bail.


                La loi est favorable aux locataires. Ce n’est pas un mal en soi, mais parfois, ca rebute des potentiels loueurs. C’est dommage. Ces lois ont été conçues pour empêcher les abus des propriétaires, mais la réciprocité n’a pas été prise en considération.


                "ceux qui ne louent pas : soit c’est pourri, soit bcp trop cher"

                Si vous avez vu des apparts pourris, c’est qu’ils devaient être, justement, proposé à la location. Les proprios ne se posent pas cette question : ils mettent en loc ou non. Quand ils veulent louer, c’est pour le complément de revenus, quand ils refusent, c’est parce qu’ils n’ont pas confiance.

                Les agents immobiliers ou les locataires ou la mairie en cas d’insalubrité disent "niet, vous ne pouvez pas louer ca". Mais je n’ai jamais vu un proprio dire "je ne peux pas louer, mon appart est trop pourri". En tout cas pas avant d’avoir eu, justement, cette réflexion par un agent de la mairie ou un agent immobilier.


                Je connais 3 appartements quartier Opéra à Paris dont les loyers n’étaient pas déraisonnables dans le quartier. Les appartements sont en parfait état, fraichement remis au gout du jour. Mais le proprio a eu des problèmes de versement de loyers sur le premier, et depuis il ne veut plus louer les autres. Il garde ses appartements pour les preter à des amis qui passeraient éventuellement dans le coin........


                Dans le bassin lémanique où j’habite maintenant, j’ai vu des apparts superbes, mais ils ne sont pas à louer en direct. Trop risqué. Il faut montrer pate blanche, avoir des recommandations certaines, des conditions faramineuses (24 mois de garantie bancaire, en sus du dépot de garantie et du loyer d’avance), tout en étant dans des prix raisonnables si on enlève ces conditions initiales. Quand on demande aux proprios pourquoi : "on a eu des problèmes de paiements des loyers, alors on veut savoir qui habite, qui sont ses relations, et avoir une garantie de remise en état". J’ai halluciné lorsque j’ai cherché un logement.

                Mes propres grands parents possèdent des appartements dans Lyon qui ne sont pas loués ’pour éviter les problèmes, on a pas le temps de s’en occuper", et blablabla. C’est leur problème, mais mes amis lyonnais qui ne trouvent pas d’appartements, ca m’agace un peu.


                Pour ces gens là, une entreprise qui rachète l’usufruit pour 10 ou 20 ans afin de faire de la location, c’est une solution. Ce n’est pas la solution, mais une parmi d’autres.

                 

                Après, les loyers hors de prix, il faut aussi comparer avec l’achat, refuser des loyers trop élevés, etc... L’achat à 800 euros / mois, ca dépend d’où et de ce que vous visez comme type de logement. Si vous me dites un studio quartier Opéra à Paris sur 20 ans, je ne vois pas où vous le trouvez à ce prix d’achat là (à moins de se taper la propriétaire....). Si vous me dites un 40m² à Ugine sur 20 ans, je vous dirai "désolé, mais c’est trop cher". Maintenant, si vous voulez et pouvez acheter, c’est une décision qui vous est personnelle.

                 


              • xa 10 mars 2008 19:25

                J’ai oublié une petite chose. Je ne vois pas où vous avez vu qu’un bail emphytéotique avait de petits loyers.

                Et je ne voudrais pas laisser penser qu’une solution pour avoir un loyer modéré serait de passer par un bail emphytéotique.

                 

                Initialement, la tradition faisait que ce loyer était modeste voire symbolique. Mais rien dans la loi n’impose de limite au loyer autre que celles imposées pour les usages des autres baux. Ainsi, pour une habitation, les règles de fixation des loyers sont celles du marché, avec une limitation sur l’évolution du loyer équivalente. Idem pour les baux commerciaux.

                 

                A contrario, le calcul de la valeur de l’usufruit est déterminé par la loi, et ne peut dépasser 90% de la valeur totale du bien (cas, par exemple, si l’usufruitier a moins de 30 ans).

                 


              • 5A3N5D 10 mars 2008 20:32

                @ xa,

                "J’ai oublié une petite chose. Je ne vois pas où vous avez vu qu’un bail emphytéotique avait de petits loyers.

                Et je ne voudrais pas laisser penser qu’une solution pour avoir un loyer modéré serait de passer par un bail emphytéotique." 

                Le bail emphytéotique ne s’applique qu’à la location de terres. Le montant du loyer peut être ridicule et il a été jugé qu’une somme de 1 franc symbolique constituait un "loyer" pour ce genre de bail (arrêt de la 3° chambre de cassation civile, 6 juin 1984.)

                En effet, à l’expiration du bail, le bailleur devient propriétaire de toutes les constructions ou améliorations effectuées par le preneur à bail, sans que ce dernier puisse prétendre à aucune indemnité . D’où le prix très modéré du bail.

                 

                 


                • xa 11 mars 2008 10:16

                  L451-1 :

                  Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière.

                  Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.

                   

                  L451-2

                  Le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d’aliéner, et sous les mêmes conditions, comme dans les mêmes formes.

                  Les immeubles appartenant à des mineurs ou à des majeurs sous tutelle peuvent être donnés à bail emphytéotique en vertu d’une délibération du conseil de famille.

                  Lorsque les époux restent soumis au régime dotal, le mari peut donner à bail emphytéotique les immeubles dotaux avec le consentement de la femme et l’autorisation de justice.

                   

                  Pour le reste Legifrance est votre ami.

                   

                  Traditionnellement, le bail emphytéotique est utilisé pour la location de terrains pour permettre la construction de logements locatifs par exemple. Les immeubles ainsi créés reviennent, à la fin du bail, au propriétaire. Dans ce cas, il a été considéré qu’un canon emphytéotique symbolique suffisait.

                  Mais je ne vois pas où vous avez vu une impossibilité de bailler un immeuble...

                   

                  Des municipalités le font. Bondues par exemple, qui veut passer un immeuble en bail emphytéotique pour faire du logement social (juin 2007). Et on parle bien d’un hotel, pas du terrain seulement.

                   


                • foufouille foufouille 10 mars 2008 22:09

                  personnelement j’ ai lu des articles. je ne suis pas specialiste.

                  je vis pas a paris. en province pour 800€ on loue une maison en campagne (potable).

                  pour 100 000€ on trouve une maison avec peu de travaux.

                  en tant que locataire et connaissant le droit, j’ai vecu dans des "taudis" ou le proprio encaisse.les "services" de l’etat en ont rien a cirer. TOUS les locataires pauvre ne connaissent rien en droit.

                  je suis desole pour les proprios honnete (jamais vu) mais quand on loue a des gens intelligent (comme soit meme) on peut effectivement rencontrer des charognes qui paye pas. et oui les assurance existe et la CAF verse directement le loyer au proprio meme sur fausse declaration (toit qui fuit, chauffage, electricite.... ). l’immobilier c’est pas une action

                  wikipedia est pas une panacee. mais il y d’autre infos

                  pour finir, en tant que locataire j’ai surtout eut des emmerdes avec les proprios qui veulent rien reparer (meme si vous le faite vous meme). je generalise pas. on vit tous des vies differentes. un locataire est soi qqun qui peut pas acheter soit un couillon qui veut pas (voire 1 escroc)


                  • xa 11 mars 2008 10:48

                    ". et oui les assurance existe et la CAF verse directement le loyer au proprio meme sur fausse declaration (toit qui fuit, chauffage, electricite.... )"

                     

                    Je n’ai jamais vu la caf payer pour un toit qui fuit.

                    Quand aux assurances, parlons en justement. Ce sont en général les assurances loyers qui demandent des conditions faramineuses. Un exemple simple en région parisienne. Un fonctionnaire de plus de 40 ans gagnant 4,5x le loyer charges comprises a été refusé par l’assurance, parce qu’il ne pouvait pas produire de caution solidaire valable. On croit réver. A plus de 40 ans, il faut encore demander à ses parents d’être caution.

                    Moi, lorsque j’ai loué mon logement, on a exigé à ma mère de se porter caution. Après tout c’est logique, elle gagne moins bien sa vie que moi, mais elle doit surement êter plus à l’aise pour régler mon loyer...

                     

                    Pour faire jouer l’assurance, il faut prouver à nouveau que le dossier du locataire est bon. Parfois, il faut d’abord engager les procédures versle cautionnaire avant que l’assurance ne daigne considérer le non paiement du loyer. Enfin, il y a une carence.

                    Au final, si vous mettez bout à bout les frais d’assurances, de mise en location, de gestion si vous ne pouvez pas le faire vous même, les 1 à 3 mois de carences, vous comprendrez qu’un propriétaire peut hésiter à mettre en location s’il en est de sa poche à la fin. Pour éviter ces em...

                     

                     

                    Quand à la CAF qui verse directement au proprio meme sur fausse déclaration, peut etre. Mais j’ai aussi eu le droit à la récupération par la CAF du trop versé. Et ce n’est pas le locataire qui voit ce remboursement exigé, mais celui qui a initialement touché cet argent. C’est la perversité du système, d’ailleurs. On ne verse plus au locataire, mais directement au proprio. Seulement, si le locataire a menti, on exige le remboursement au propriétaire, en lui disant "retournez vous contre le locataire pour qu’il vous rembourse ensuite".

                     

                    Encore une fois, c’est surtout un problème de confiance. Certains propriétaires n’ont plus confiance, et ne veulent plus louer. Pour ces personnes, un bail emphytéotique ou une vente d’usufruit qui transfère le risque au preneur peut être une solution pour ramener certains logements dans le circuit.

                     

                    Si vous, en tant que locataire, habitez dans un taudis, exigez les travaux nécessaires, faites intervenir un huissier pour constater les dégradations. Ca vous coutera un peu d’argent, c’est sur, mais ca vous permettra de prouver que le logement n’est pas en état, et éventuellement d’obtenir en justice une mesure à l’encontre du propriétaire. Ensuite, fort de ces constations, faites les démarches nécessaires : mise en demeure, plaintes, demande d’interventions de la municipalité (qui peut déclarer un immeuble insalubre), etc... C’est sûr que d’attendre bêtement ne règle pas le problème.

                    Dans ce cas de figure, c’est vrai, la plupart des locataires ne savent pas, ne pensent pas, n’osent pas faire les démarches ou ne veulent pas engager les frais nécessaires à ces démarches (après tout c’est au propriéaire d’entretenir. Oui, mais s’il n’est pas prévenu, il ne devine pas. Et un constat de non habilitabilité est plus parlant sur la notion de taudis, que la remarque "c’est un taudis" de la part du locataire, qui 9 fois sur 10 veut un 3 étoiles au prix d’une tente sur la plage).

                    Sur l’entretien, il y a une réelle méconnaissance des droits du locataire. Mais les associations sont là pour ça, les consultations gratuites d’avocats (chaque mois) peuvent vous indiquer ce qui est possible ou non, etc...


                  • foufouille foufouille 11 mars 2008 14:58

                    j’ai effectivement loue des taudis. toit qui fuit chauffe eau mort, prise sous l’evier, fusible pourris. l’huissier n’a rien changer. la caf a verse six mois de loyer en trop. l’inspecteur caf est imcompetente et s’en fout. la CAF n’aiment pas les sales handicape. et celui qui smicard n’a pas le temps de courrir partout. au pire la CAF cesse de verser l’APL. le locataire se casse en 4°. apres ce genre de constats ayez les reins solides. le proprio vous fera chier puis relouera. dans votre cas ils ne vous aime pas. ca arrive aussi au proprios

                    discutez avec une bonne assistante sociale ou visitez les logements EMMAUS habitat qui ont crames


                    • foufouille foufouille 11 mars 2008 15:00

                      j’oubliais les fenetres pourris, le chauffage merdique, l’isolation thermique et surtout phonique inexistante


                    • foufouille foufouille 11 mars 2008 15:06

                      un bon locataire c’est un pauvre reconnaissant avec des gosses. si le logement est au top et assez grand il restera

                      vous avez pas de bol

                      mais c’est comme l’histoire du patron qui trouve pas d’employe pour un boulot en or. rare et il cherche pas


                    • foufouille foufouille 11 mars 2008 15:08

                      pensez au pauvre qui en a marre du HLM et a qui ont dit pas assez de revenus pour le beau logement


                      • foufouille foufouille 11 mars 2008 15:11

                        la consultation gratuite d’avocat ? meme avec un livre de droit ils veulent pas


                      • foufouille foufouille 11 mars 2008 15:19

                        sous le nez le livre d’acocat et refus


                        • foufouille foufouille 12 mars 2008 21:25

                          serieusement n’hesitez pas a dire je paye des impots. ils aiment ca. bcp meme si c est pas vrai. c’est âs couiner. juste la verite qu ils aime

Ajouter une réaction

Pour réagir, identifiez-vous avec votre login / mot de passe, en haut à droite de cette page

Si vous n'avez pas de login / mot de passe, vous devez vous inscrire ici.


FAIRE UN DON






Les thématiques de l'article


Palmarès