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Accueil du site > Actualités > Société > Bayrou pour une Garantie des Risques Locatifs (GRL) Universelle (...)

Bayrou pour une Garantie des Risques Locatifs (GRL) Universelle ?

Lors de la présentation de son nouveau contrat social le 11 février 2012, François Bayrou a proposé de mettre « en place une mutuelle logement, d'initiative publique, chargée de couvrir les risques locatifs et de remplacer toutes les cautions en garantissant contre tous les risques d'impayés ou de dégradation. Cette mutuelle se substituera au propriétaire lorsqu'il s'agira de rechercher les responsabilités et ne permettra pas de faire n'importe quoi, mais garantira à tous que les fautes de quelques-uns ne pénaliseront plus l'ensemble. »

http://www.bayrou.fr/media/PDF/Discours_de_Francois_Bayrou_Forum_Solidarit.pdf

Cette mutuelle logement a pour objectif entre autres de supprimer l'obligation de cautions pour les locataires et de garantir l'absence de risque de non paiement pour le bailleur.

Par extension, on peut voir cela comme une sorte de Garantie des Risques Locatifs (GRL) universelle et obligatoire pour toute location, qui lutterait contre le mal logement et les expulsions injustifiées des plus démunis. Gérée par l´Etat, cette GRL universelle permettrait à ce dernier de vraiment exercer son devoir de logement pour les plus démunis, tout en garantissant aux bailleurs en contrepartie d´une cotisation obligatoire, le payement rapide des loyers en cas d´incapacité ou de défaillance des locataires. D´un montant de 4 ou 5 pourcents du loyer brut, cette assurance obligatoire serait déductible du revenu locatif.

Il ne s´agit évidemment pas de protéger ni de favoriser les propriétaires qui, sans être particulièrement vénaux, ne font pas du social. En effet, pour contrer les lois qui protègent « à bon compte » les locataires (c´est à dire sans rien couter à l´Etat ou aux organismes sociaux), ces derniers tentent légitimement de protéger leur investissement en sélectionnant les personnes qui leur semblent les plus à même de pouvoir payer leur loyer dans la durée. Du coup cela exclue toutes les personnes fragiles, qui sont sans travail ou en CDI… alors que le logement social n´est pas encore suffisant pour faire face à la demande.

Il n´est donc pas sain que le risque locatif lié à la pauvreté et à l´exclusion soit uniquement porté par les propriétaires, car le mécanisme de sélection à l´entrée que cela induit se retourne directement contre les locataires les plus fragiles.

Une GRL universelle et obligatoire pour tous les bailleurs, favoriserait donc les locataires les plus faibles ainsi que les petits propriétaires. En échange d´une faible baisse de la rentabilité de leur investissement immobilier (5% sur le montant d´un loyer, représentant environ 5% du prix du bien, correspond à un manque à gagner de 0,25% avant impôts), ils s´assureraient d´être payés en toutes circonstances et ne risqueraient plus d´être bloqués pendant des années dans des procédures sans fin… qui découragent certains de se lancer dans la location aux particuliers.

A l´inverse, aujourd´hui de gros investisseurs, de par leur taille, et leur capacité à « bien sélectionner » leurs locataires, peuvent très bien se passer de cette garantie. Au bout du compte ce sont donc les locataires les plus fragiles qui ont le plus de mal à se loger car les agences les excluent et les petits propriétaires aussi.

C´est pour cela qu´il est important que cette garantie universelle soit obligatoire et assurée par l´Etat, et non pas par des compagnies privées, comme cela existe déjà. En effet, ces dernières imposent des critères draconiens de sélection des locataires qui excluent systématiquement les dossiers jugés les plus risqués.

Pour éviter les abus, chaque bailleur cotiserait un pourcentage du loyer réel (librement fixé) mais ne serait garanti que sur une base locative qui correspond à la surface et à la zone géographique, sur le modèle des plafonds Scellier.
 
http://www.scellier.org/doc/Zonage-Loi-Scellier2012.pdf

De plus, pour être garanti le bailleur devra fournir un logement aux normes en vigueur. Ainsi, un propriétaire qui voudrait louer son bien plus cher que le marché, cotiserait sur l´intégralité du loyer exigé, sans être garanti au delà du plafond légal. Cela pourrait permettre de prendre en compte les biens d´exception et encourager les bailleurs à rester raisonnables car ils n´aurait plus de recours en cas de loyers excessifs.

Les locataires impécunieux ou indélicats deviendraient donc débiteurs de l´Etat qui rembourserait immédiatement le bailleur et prendrait en charge le relogement ou le recouvrement des impayés via les services fiscaux, ces derniers étant très forts pour se faire rembourser.

L´Etat exercerait ainsi à peu de frais son devoir de logement, opposable au fameux droit au logement des citoyens. En contrepartie de l´assurance d´être toujours payés, les propriétaires accepteraient facilement cette cotisation obligatoire, car il est probable que même avec des plafonds locatifs bas, le rendement sans risque reste supérieur au livret A. On peut donc espérer qu’avec cette Garantie des Risques Locatifs, universelle et obligatoire, davantage d´investisseurs s´intéressent à l´immobilier locatif sans requérir de nouvelles niches fiscales tout à fait injustes puisqu´elles ne profitent qu´aux plus riches.

Voir également l´article de Cassidy Sheeran, GRL : le système mal compris
http://www.agoravox.fr/actualites/societe/article/grl-le-systeme-mal-compris-112044


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31 réactions à cet article    


  • Robert GIL ROBERT GIL 16 mars 2012 12:05

    Seul le controle des prix des trrains a batir et des loyers pour empecher la speculation peut changer les choses

    http://2ccr.unblog.fr/2011/02/25/degradation-du-logement/


    • jpm jpm 16 mars 2012 12:24

      C´est bien de vouloir contrôler les choses... mais attention quand même à ne pas trop décourager les investisseurs privés... car pour le moment l´Etat n´est pas capable de construire suffisamment de logements sociaux. Alors mieux vaut encourager les bailleurs privés à mettre davantage de biens en locations à des prix raisonnables et accessibles à tous, y compris par ceux qui n´ont pas la chance d´être fonctionnaires ou en CDD dans une grande boite.


    • Voltaire Voltaire 16 mars 2012 14:22

      Comme l’indique fort bien l’auteur, le contrôle des prix des terrains à bâtir et des loyers aurait un effet négatif immédiat sur l’offre : les petits propriétaires n’investiraient plus dans le logement, alors que nous sommes face à une pénurie dans certaines régions.
      En réalité, beaucoup de municipalités, de droite comme de gauche, « gèrent » l’offre de logements sur leur commune en imposant certains critères aux promoteurs, mais cela demeure insuffisant.

      Comme l’auteur le souligne, la proposition de Bayrou permettrait à peu de coût d’ouvrir le marché du locatif privé à de très nombreuses personnes dont les revenus ou les garanties sont insuffisantes pour les petits propriétaires (sachant que notre parc de logements sociaux est insuffisant). Il s’agit donc d’une mesure à effet immédiat (pas besoin d’attandre que de nouveaux logements soient construits) qui permettrait de réduire le nombre de logements vacants. Cette lesure est donc très intéressante, surtout si elle vient en complément d’autres sur le moyen-long terme (comme les propositions de renforcer la loi SRU que proposent beaucoup de candidats).

      De plus, cette mesure ne déresponsibilise pas les locataires, puisqu’ils demeureraient toujours expulsables en cas de non-paiment du loyer ; elle permet simplement d’ouvrir le marché locatif privé à un plus grand nombre de personnes modestes.

      Dans le même esprit, Bayrou propose une excellente mesure de généralisation du système de mutuelle obligatoire en vigueur en Alsace-Moselle, qui a fait ses preuves, et permettrait de sortir à faible coût une partie de la population modeste de la précarité sanitaire.


    • jpm jpm 16 mars 2012 14:44

      Merci de votre soutien Voltaire,

      malgré tout je préfèrerais qu´en cas de non-paiement du loyer pour des raisons économiques justifiées, les locataires soit relogeables et non pas expulsables, et cela quelque soit la saison.

      Malgré tout, cela n´empêche pas de considérer que pour les autres, la subrogation du payement du loyer constitue une sorte de dette fiscale, l´Etat utilisant la puissance de ses services fiscaux pour se faire rembourser en temps et en heure.

      Je me demandais d´ailleurs si c´était a cela que pensait Sarkozy lorsqu´il imaginait son service de recouvrement des pensions alimentaires pour les conjoints récalcitrants.


    • musashi 16 mars 2012 13:01

      Attention vous allez avoir des votes négatifs car c’est Bayrou qui propose une très bonne idée


      • jpm jpm 16 mars 2012 13:22

        Dans ce cas ce n´est pas bien grave... du moment que l´idée reste bonne smiley Ce qui me chagrine le plus c´est que ces bonnes idées ne soient pas davantage reprises par les autres candidats. Cela ne sert à rien d´exiger un droit au logement... si en face il n´y a personne pour exercer l´obligation de logement qui est la contrepartie de ce droit... et ce n´est pas à un propriétaire en particulier de régler la situation de ses locataires mais à l´ensemble des propriétaires solidairement. Seul l´Etat peut organiser cela.


      • jpm jpm 16 mars 2012 14:00

        Pour ceux que la politique du logement intéresse et qui voudrez comparer les propositions des différents candidats (Bayrou, Joly, Hollande et Sarkozy), j´ai trouvé ce site la :

        http://www.jegeremonimmobilier.fr/presidentielle-2012-propositions-pour-logement-franois-bayrou-466

        http://www.jegeremonimmobilier.fr/presidentielle-2012-propositions-pour-logement-eva-joly-461

        http://www.jegeremonimmobilier.fr/presidentielle-2012-propositions-pour-logement-franois-hollande-456

        http://www.jegeremonimmobilier.fr/nicolas-sarkozy-sa-proposition-pour-logement-458

        Apparemment Eva Joly propose également de reformer la GRL et un système de soutient à l’investissement locatif solidaire.


      • Cicéror 16 mars 2012 13:29

        L’Etat c’est vous et moi. Je ne vois pas pourquoi je vais payer des dégats ou des impayés locatifs à des propriétaires causés par de locataires « indélicats », pour le dire poliment.
        Ils n’ont qu’à souscrire une assurance privée. Les assurances privées auraient un fichier national idéntifiant les risques locatifs. Les locataires ou propriétaires indélicats seraient « fichés » et n’auraient qu’assumer les conséquences de leurs actes.
        Tout ça bien géré aurait un coût négligeable en respectant l’intimité des personnes.
        Il faudra quand même qu’on arrive un jour à responsabiliser individuellement les comportements malhonêtes, aussi bien de la part des locataires comme des propriétaires. 


        • jpm jpm 16 mars 2012 13:38

          Les locataires indélicats resteraient débiteurs de l´Etat.... et l`Etat via ses services fiscaux sait très bien se faire payer une dette. Donc des dégâts ou des impayés réalisés par des locataires indélicats ne resteraient pas à la charge de la solidarité... mais serait recouvré sur les revenus ou les avoirs de ces personnes pour peu qu´elles soient ou redeviennent solvables.

          Avec votre approche, vous condamnez donc les gens jugés risqués et inassurables à dormir dans la rue... mais qui remboursera les dégâts qu´ils causeraient au mobilier urbain ?


        • Réflexion Réflexion 16 mars 2012 14:18

          Indélicats ? Je ne pense pas que l’idée de Bayrou soit sur des « indélicats », plutôt sur tous ceux qui n’arrivent pas à se loger pour des questions de risques et d’argents.

          En gros tous ceux qui pour des raisons diverses, mais plus précisément pour des raisons d’argent et de risque lié à celui ci, n’on pas de logement « fixe ». C’est le jeune qui gagnes 1000€ à qui il va rester 400€ loyer déduit et qui du coup ne peut pas donner 1800€ pour rentrer dans un appartement.

          Ca marche aussi pour ceux qui se tue au boulot, qui gagne plutôt bien leurs vie, mais qui finisse dans des chambres d’hotels faute de CDI.


        • jpm jpm 16 mars 2012 14:36

          Les locataires indélicats cela existe aussi, tout comme d´ailleurs les propriétaires indélicats qui oublient de restituer la caution, même quand le logement est rendu impeccable. C´est pour cela que les petits propriétaires sont si frileux lorsqu´il s´agit de louer leur bien... qui représente parfois leur unique complément de retraite. Une loi qui sécuriserait les relations propriétaires locataires serait donc une très bonne chose.

          Mais évidemment comme je le souligne dans l´article, ca serait les locataires les plus fragiles qui seraient les grands gagnants car ils retrouveraient enfin des bailleurs qui accepteraient de leur proposer leur bien en location.


        • Cicéror 16 mars 2012 15:08

          Donc, on est bien d’accord. Il s’agit de loger de gens qui n’ont pas les moyens de payer le loyer ou qui ne voudront pas faire l’effort de payer, puisque l’Etat est là.... Il faudra expliquer comme l’Etat va récupérer les fonds qu’il aura payé aux propriétaires de la part de gens sans ressources.
          Donc, puisque les propriétaires ne risquent rien ils vont louer à n’importe qui et comme l’Etat ne pourra pas récupérer les fonds, à des gens qui n’ont pas de moyens de survie, en fin du compte ça sera le contribuable qui va payer tout cela. C’est bien ce que je disais.
          Il est clair que cela risque de conduire vers une situation où il aura trop d’abus, aussi bien de la part de propriétaires comme des locataires.
          D’un autre côté il me semble que vous trouvez normal que des gens qui sont à la rue....sans connaître les causes, et à la limite quelques soient les causes, se croient avoir le droit de casser le mobilier urbain....Belle mentalité. Et c’est ces gens qui vont casser le mobilier urbain que vous voulez loger...avec la garantie de l’Etat. De mieux en mieux.
          Je pense que s’il y avait un fichier national, une personne ayant payé régulièrement son loyer pendant les 5 dernières années n’aurait aucune difficulté à changer de logement....en dehors de toute autre considération de race, couleur, revenus, etc...

           


        • jpm jpm 16 mars 2012 15:24

          Nous ne sommes d’accord que sur une chose… Il s’agit de loger des gens… qui parfois n´ont plus les moyens de payer leur loyer…

          Ma remarque sur le mobilier urbain était une boutade pour montrer à quel point votre raisonnement ne tenait pas la route. Si une personne est en difficulté passagère et n´arrive pas à payer une fois son loyer à l ´heure, alors elle sera fichée comme mauvais payeur… et plus aucune assurance privée ne voudra la couvrir… et donc plus aucun propriétaire ne voudra l´accepter. Il ne lui restera donc que la rue comme solution… et si cette personne est un peu maladroite et casse par inadvertance un banc public… et bien ce sera vous et moi, c´est à dire l´Etat qui payera smiley

          Je rappelle que les simples mauvais payeurs resteront débiteurs des services fiscaux…

          Pour ce qui est des abus des bailleurs, j´en ai parlé… les propriétaires seront tenus de fournir un logement conforme aux normes en vigueur et ne seront garantis que pour le prix du m2 correspondant á la zone géographique du bien. Donc pas question de rembourser n´importe quel montant fantaisiste.


        • Cicéror 17 mars 2012 02:04

          Nous ne sommes pas toujours d’accord. Bien sûr il peut arriver qu’une ou l’autre personne ne puisse pas payer son loyer, pour des raisons diverses. Mais si vous préconisez que « c’est l’Etat » qui va payer à sa place....croyez-moi il y aura beaucoup plus de gens « qui ne pourront pas payer ».
          Malheuresement il y a des millions de personnes qui ont des difficultés d’argent. Ils ont des choix, parfois déchirants à faire, payer le loyer (et avoir un toit) ou bien d’autres choses. Si ces personnes n’avaient pas la certitude qu’elles seraient mises à la rue, elles choisiront...bien d’autres choses.
          Vous ne pouvez pas demander à l’ensemble des contribuables de payer le loyer de tous ceux qui ont des moyens réduits, car il y aurait trop de monde qui vont trouver qu’eux aussi ont des moyens réduits.
          Avez-vous imaginé la quantité de fonctionnaires qu’il faudrait...et les petits copains des politiciens qui vont se retrouver avec une belle place au soleil...aux frais des contribuables ?
          Quelle que puisse être la solution envisagée il faut qu’elle soit juste et n’incite pas à l’incivisme ni que les frais soient trop élevés, car forcément les loyers (ou les impôts) vont augmenter.
          Moi je serais plus d’accord sur un organisme contrôlé à 25% par l’Etat, 25% par les Associations
          des Propriétaires, 25% par les Associations des Consommateurs et 25% par les assurances.
          Surtout pas à 100% par l’Etat !
          A toute fin utile je ne suis pas ni locataire ni bailleur.


        • jpm jpm 17 mars 2012 10:38

          Mais c’est déjà l’Etat qui paye les hébergements d’urgence à l’hôtel, sans compter les différentes aides au logement. Alors la solution de mettre les gens a la rue via des huissiers de la république et un bataillon de policiers pour éviter les émeutes cela coute aussi... tout cela pour ensuite reloger les gens dans l’urgence.

          Alors évidemment vous risquez d’avoir des abus... mais les locataires indélicats resteraient toujours redevables de leur loyers et l’Etat, ou l’établissement de droit public peu importe, qui serait autorisé à démarrer des procédures de saisie sur salaire... ou de rétention des aides, pour les personnes solvables. Cela n’encouragerait donc pas du tout les comportements inciviques... et au moins les personnes qui se comportent comme cela aujourd’hui ne nuiraient plus aux autres car les responsabilités individuelles seraient immédiatement sanctionnées.


        • Abou Antoun Abou Antoun 16 mars 2012 14:17

          Cette GRL universelle est une très bonne idée devant aller de pair avec ’le droit opposable au logement’.
          Je ne supporte pas Bayrou mais quand quelqu’un a une bonne idée il faut le reconnaitre.


          • foufouille foufouille 16 mars 2012 14:46

            pas sur que les bailleurs soient d’accord
            l’UNPI est contre
            louer un logement jamais renove, sans isolation ne serait plus possible
            et quand on a rien fait 20a, ca coutes cher
            idem pour les HLM


            • jpm jpm 16 mars 2012 14:52

              Tous les propriétaires ne sont pas des gens vénaux... et surtout je pense que cette mesure réduisant considérablement le risque ramènerait vers l´immobilier locatif de nouveaux investisseurs moins exigeants en terme de rentabilité immédiate.


            • foufouille foufouille 16 mars 2012 15:15

              non mais si tu regardes les annonces, tu en verras beaucoup
              il y a meme des caves transformes en logement
              quand on peut plus louer, on vend
              l’UNPI represente les bailleurs prives
              (les HLM, c’est pareil aussi)


            • jpm jpm 16 mars 2012 15:26

              Ok mais la garantie de payement des loyers aux proprietaires ne s´appliquerait que pour les logements aux normes... les autres payeraient la cotisation obligatoire... mais ne seraient pas garantis. Petit à petit, cela devrait donc assainir le parc locatif privé.


            • foufouille foufouille 16 mars 2012 15:52

              ca ameliorerait effectivement le nombre de logements decents
              reste donc a savoir qui va controler
              dur dur, car notaires et huissiers louent aussi n’importe quoi


            • jpm jpm 16 mars 2012 15:57

              On pourrait peut etre faire confiance aux locataires eux meme et aux associations de defence des consommateurs pour cela... ces derniers pouvant refuser de payer si le logement n´est manifestement pas aux normes.... mais bon, cela restera l´interet des proprietaires d´entretenir correctement leur bien pour conserver la garantie.


            • Le péripate Le péripate 16 mars 2012 15:35

              Il y a un fort risque d’aléa moral : le locataire sait que le propriétaire est assuré et il sait aussi que s’il ne paye pas, son seul risque ou à peu près est de recevoir la visite d’une assistante sociale qui le grondera certes mais au delà ?

              Un tel système, en dépit des bonnes intentions qui le sous-tendent, est voué au déficit. De plus le système étant général et obligatoire, il est évident que c’est le locataire qui supportera la charge de l’assurance au final.

              Des bonnes idées comme ça on en a fait le plein depuis un siècle et elles foirent toutes. Il serait temps de s’en apercevoir.


              • jpm jpm 16 mars 2012 15:41

                L´assistance sociale peut également proposer un déménagement vers un logement plus modeste... et je rappelle que pour les mauvais payeurs, le locataire reste redevable vis à vis du fisc (perception) qui a les moyens de mettre en place une saisie sur salaire.

                Il n´y a donc aucun alea moral... juste l´assurance pour les propriétaires de ne plus être seuls face a des locataires démunis ou malhonnêtes. Du coup ils seront beaucoup moins méfiants et accepteront plus facilement de louer leur bien. On peut d´ailleurs estimer que des milliers de logements actuellement vides reviennent sur le marché.


              • Le péripate Le péripate 16 mars 2012 16:10

                Vous devriez vous renseigner sur comment marche la GRL actuelle, et sur son « succès ».

                Mais au moins vous devriez reconnaitre qu’in fine c’est le locataire qui paiera l’assurance. Dont les taux augmenteront tous les ans au fur et à mesure que les impayés se multiplieront. Puis ce sera par l’impôt, ou une « tva locative ».

                Si vous ne comprenez pas ça, vous n’êtes pas prêt de comprendre quelque chose à l’économie.

                Mais on a l’habitude.


              • foufouille foufouille 16 mars 2012 16:48

                on a pas vu ca avec les assurances autos ou immo
                l’inflation ca existes
                les impayes c’est en dessous du 1%
                le locataire a pas envie de faire sdf
                on voit que peripate a jamais louer de sa vie


              • mrdawson 16 mars 2012 19:18

                « Si vous ne comprenez pas ça, vous n’êtes pas prêt de comprendre quelque chose à l’économie. »

                C’est clair que l’économie est une science exacte absolument maitrisée par l’ensemble des acteurs du domaine... Même ce gros bisounours d’Adam Smith n’avait pas l’air d’y entraver grand chose alors...


              • foufouille foufouille 16 mars 2012 21:07

                c’est deductible des impots pour le particulier
                pour moitie en sci
                quand on est ignare et trop faineant pour lire ..................


              • jpm jpm 17 mars 2012 10:30

                La GRL actuelle est optionnelle et assurée par des assureurs privés qui refusent de prendre en charge les dossiers douteux. Du coup, il y a une véritable selection des dossiers ce qui réduit le risque pour les assureurs. Par ailleurs des proprietaires avisés peuvent faire l’économie des 4 ou 5% en selectionnant eux meme leurs locataires et en demandant une caution importante. Finalement ce mechanisme se retourne contre les locataires les plus fragiles.

                Ce n’est donc pas du tout ce que je propose dans l’article et c’est justement pour lutter contre les abus des assureurs qui n’acceptent d’assurer que des risques minimes.

                 


              • chantecler chantecler 17 mars 2012 10:40

                Me fait rire le F. Bayrou !
                C’est pas lui qui va proposer un vaste projet de construction de logements sociaux !
                Non lui c’est rassurer les proprios !
                C’est certain que ça change tout !
                FB , blaireau de droite dans un emballage de « bon sens ».


                • jpm jpm 17 mars 2012 12:46

                  Pendant que vous rigolez, les candidats font des propositions serieuses... que vous devriez peut être lire au lui de critiquer sans savoir. Mon article n’avait pour vocation que d’évoquer cette idée interessante de mutuelle logement destinée à aider les plus fragiles a trouver un logement. Mais le candidat Bayrou préconise aussi l’intégration dans chaque programme d’une part de logement social, voire très social, mesure destinée à éviter la concentration des problemes sociaux aux memes endroits.

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