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GRL : le système mal compris

GARANTIE RISQUES LOCATIFS

Depuis près de deux ans, le dispositif « LOCAPASS » a changé afin d’introduire la mesure gouvernementale de la « GRL »(Garantie Risques Locatifs ).

Jusqu’en 2009, le LOCA-PASS, via le 1% patronal, offrait la possibilité aux futurs locataires ayant peu de ressources, de se loger en bénéficiant de la caution d’un organisme comme le CIL Interlogement. Le LOCA-PASS proposait d’avancer le montant du dépôt de garantie qui correspondait à deux mois de loyer hors charges ; d’offrir une garantie au propriétaire en servant de garant au locataire (c’est l’organisme qui réglait les loyers impayés en cas de défection du locataire). Ce système permettait aux personnes en CDD ou intérim, de trouver un logement en offrant au propriétaire une certaine sécurité.

Depuis 2010, voici ce que peut faire LOCA-PASS : avancer le montant du dépôt de garantie à concurrence de 500€. Quant à servir de garant, cette option est maintenant prise en charge par la « GRL ». Mais qu’est ce que la GRL ? C’est une Garantie Risques Locatifs, une assurance qui doit être souscrite par le propriétaire, moyennant environ 4% du montant annuel du loyer. Autrement dit, cette assurance est payante pour le propriétaire, bien qu’entièrement fiscalement déductible.

La GRL permet de loger les personnes en CDD, intérim, CDI, au chômage, en tenant compte de tous leurs revenus (RSA, APL, pôle emploi, revenus de travail…). Le montant total des revenus du futur locataire ne devant pas être inférieur à 50% du montant du loyer. Il s’agit du taux d’effort du locataire. Les personnes remplissant ces conditions, peuvent prétendre à la location d’un logement, à condition que le propriétaire du logement souhaité ait souscrit une GRL. Dans ce cas, les loyers impayés seront pris en charge par l’assurance à concurrence de 70 000€, les dégradations sur le logement à concurrence de 7700€ pour les logements non meublés et 3500€ pour les logements meublés, les frais de contentieux à hauteur de 70000€. Cette garantie exclue les autres garants (parents...).

En théorie donc, un système avantageux tant pour le locataire que pour le propriétaire. En théorie seulement.

En effet, dans la réalité, les choses sont bien différentes : pour le propriétaire : il s’agit d’une garantie payante, alors que le LOCA-PASS offrait cette garantie gratuitement. Donc, pour un loyer de 600€ mensuel charges comprises, le propriétaire louant doit débourser environ 288€ par an. Bien que ce montant paraisse dérisoire, pour certains propriétaires, c’est une somme importante, et parmis ceux pour qui cette somme n’est pas importante, certains refusent de débourser ce montant pour louer leur logement. Donc, ils ne souscrivent pas d’assurance et recherchent des locataires remplissant les critères de base en matière de location, soit couvrir trois fois le montant du loyer en CDI (soit 1800€ par mois pour un loyer de 600€) et parfois aussi avoir un garant physique (les parents sont souvent sollicités).

Pour les locataires passant par agence, nombre d’entre eux rencontre une mauvaise compréhension de la par des agents immobiliers qui leur demandent de couvrir trois fois le montant du loyer en CDI, malgré la souscription d’une GRL par le propriétaire.  Lorsqu’une agence immobilière fait également la gestion locative, elle fait automatiquement souscrire cette GRL par ses propriétaires ; le montant de celle-ci étant inclue dans les frais de gestion.

Finalement, la GRL, qui se voulait être un système efficace pour lutter contre les problèmes de logements rencontrés par les personnes à revenus faibles ou moyens, et bien qu’ayant permis de baisser le montant du dépôt de garantie de deux à un seul mois, rencontre de réelles difficultés de mise en application sur le terrain, parfois par manque d’information pour les agences immobilières, parfois par excès de prudence de la part des propriétaires. Et le perdant reste le même : le locataire à la recherche d’un logement décent malgré des revenus trop faibles. Alors comment se loger quand on est un parent isolé qui gagne 1400€ par mois et a deux enfants à charge, lorsque l’on sait qu’un appartement avec deux chambres est loué environ 600€ par mois ?

Trop de particuliers ont rencontré de grandes difficultés financières suite aux problèmes de règlement des loyers rencontrés par leur locataire. Ils ont été échaudés, ce qui ne favorise pas l’ouverture du parc locatif français aux bas salaires, d’autant moins en cette période de crise.

La réponse passe sans doute par une meilleure information auprès des professionnels de l’immobilier qui ont un rôle de conseil auprès des propriétaires.


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21 réactions à cet article    


  • jpm jpm 9 mars 2012 12:50

    Merci pour cette article qui explique clairement le fonctionnement de cette garantie des risques locatifs (GRL). Malheureusement le système ne sera vraiment efficace que le jour ou il deviendra vraiment obligatoire pour toutes les locations. Ainsi on aura une véritable mutualisation du risque et les propriétaires vénaux ne pourront plus faire l´économie de cette assurance en continuant de sélectionner uniquement les meilleurs locataires... au détriment des plus fragiles.


    • devphil30 devphil30 9 mars 2012 13:23

      Attention à une généralisation d’une assurance couvrant les défauts de paiement.


      Certaines personnes ont des difficultés à payer , d’autres risques aussi d’abuser du système provoquant une asphyxie du fonctionnement de la GRL avec le risque de disparition de ce système

      Philippe 

    • Cassidy Sheeran Cassidy Sheeran 9 mars 2012 13:36

      @jpm : la généralisation et l’obligation de souscrire une GRL est sans doute une bonne idée pour certains propriétaires, cependant, certains sont eux même en difficulté et comptent sur ces revenus locatifs pour compléter une retraite ne leur permettant pas de vivre correctement. Ainsi les frais seraient sans doute trop importants pour eux.
      Sans doute serait ce une bonne chose pour certains promoteurs ou propriétaires de plusieurs logements.
      Merci pour votre réaction.


      • jpm jpm 12 mars 2012 10:11

        @ l´auteur, désolé pour le retard de la réponse mais j´étais parti en weekend et je n´avais plus accès à l´internet.

        Pour revenir à cette idée de GRL universelle, je pense que ce serait une bonne idée avant tout pour les locataires les plus faibles mais aussi pour les petits propriétaires, qui certes perdraient un peu de rentabilité (4% sur le montant du loyer qui représente environ 5% du bien, soit une baisse de rentabilité hors impôts de 0,2% de leur placement immobilier) mais obtiendraient la garantie d´être payés quoiqu´il arrive. Ainsi, ils ne risqueraient plus d´être bloqués pendant des années dans des procédures sans fins… qui découragent plus d´un investisseur de se lancer dans l´immobilier.

        Au contraire, on peut imaginer que des gros promoteurs, de par leur taille, et leur capacité à « bien sélectionner » leurs locataires, peuvent très bien être leur propre assureur et se passer de cette garantie. Au bout du compte ce sont donc les locataires les plus fragiles qui ont le plus de mal à se loger car les petits propriétaires les fuient, et les grandes agences aussi.

        C´est pour cela qu´il faudrait que cette garantie universelle soit obligatoire et assurée par l´Etat, et non pas par des compagnies privées, qui elles aussi vont imposer des critères de choix du locataire. Chaque bailleur payerait un pourcentage de son loyer total (librement fixé) et serait garanti uniquement sur une base locative qui correspond à la zone géographique, sur le modèle des loyers Scellier. Ainsi, un propriétaire qui voudrait louer son bien plus cher que le marché, payerait sur l´intégralité du loyer demandé sans être garanti au delà du plafond fixé. Cela pourrait permettre de prendre en compte les biens d´exception et encourager les bailleurs à rester raisonnables car ils n´aurait plus de recours en cas de loyers excessifs.

        Les locataires impécunieux ou indélicats deviendraient donc débiteur de l´Etat qui rembourserait immédiatement le bailleur et prendrait en charge le relogement ou le recouvrement des impayés via les services fiscaux. Ces derniers sont très forts pour se faire rembourser une dette fiscale.

        L´Etat exercerait ainsi vraiment son devoir de logement, opposable aux fameux droit au logement et les propriétaires accepteraient volontiers une baisse de leur rendement en contrepartie d´une assurance d´être toujours payés car il est probable que même avec des plafonds locatifs bas, le rendement restent supérieurs au livret A. Grâce à cette GRL universel, le risque pour le bailleur deviendrait beaucoup plus faible. Ainsi, on verrait plus de petits investisseurs s´intéresser à nouveau à l´immobilier et l´offre locative pourrait se développer librement sans devoir passer pas des niches fiscales tout à fait injustes, puisqu´elles ne profitent qu´aux plus riches.


      • Cassidy Sheeran Cassidy Sheeran 9 mars 2012 13:41

        @devphil30 : vous avez tout à fait raison quant aux abus que l’on retrouve dans ce domaine comme dans bien d’autres. Cependant, comme tout système d’assurance, si un locataire ne paie pas et doit être pris en charge par cette assurance, celle-ci se retournera contre lui pour recouvrir les sommes dues. Il ne s’agit aucunement d’un don. Les sommes versées par l’assureur au propriétaire, devront être remboursées par le locataire d’une manière ou d’une autre, même si une insolvabilité du locataire pourrait annuler cette dette.

        Il faut savoir que lorsqu’un propriétaire retient un dossier locataire, il doit le soumettre à son assureur GRL, qui l’étudiera et lui dira si oui ou non il sera couvert en cas de défaut de paiement. En cas de refus par l’assurance, il est de la seule responsabilité du propriétaire de retenir ce dossier. Dans ce cas, il ne sera pas couvert.

        Merci d’avoir réagit.


        • foufouille foufouille 9 mars 2012 14:34

          c’est deductible des impots pour un particulier
          a moitie en sci

          mais on peut pas mettre le vieux chauffe eau sur le dos du locataire .............


          • Cassidy Sheeran Cassidy Sheeran 9 mars 2012 14:48

            Bonjour Foufouille : et heureusement qu’il y des lois pour protéger les locataires et en particulier un décret listant les obligations du locataire et celle du propriétaire afin d’éviter tout débordement... même s’il y a toujours des fraudeurs.
            Merci pour votre commentaire.


          • foufouille foufouille 9 mars 2012 15:43

            bonjour cassidy
            ces lois ne sont jamais appliquees, y compris dans le public
            le locataire est responsable de tout pour un bailleur
            meme les huissiers et notaires louent des taudis
            tu comprends qu’une assurance grl est pas interressante


          • Cassidy Sheeran Cassidy Sheeran 9 mars 2012 15:55

            Ces lois sont appliquées plus souvent que vous ne le croyez. Lorsqu’un propriétaire indélicat demande, voire impose ce genre de réparation à un locataire, il est facile pour le locataire de se rendre compte que c’est injuste. Et ainsi de se faire entendre. Il n’y a pas de raison pour un locataire de Subir un propriétaire. Un logement se doit d’être décent et le propriétaire à l’obligation de faire en sorte que ce soit le cas.
            Si je puis me permettre un conseil aux locataires : si vous rencontrez ce cas, n’hésitez pas à contacter votre propriétaire pour le lui faire remarquer, par courrier avec AR si cela est nécessaire. Ensuite, l’ADIL de votre région est aussi là pour vous faire part de vos droits et vous aider en cas de besoin. La plupart du temps, il s’agit d’une intimidation suffisante pour calmer les ardeurs du propriétaire indélicat.
            Quant aux huissiers et notaires qui jouent les agents immobiliers, leur statut ne leur confère pas plus de droits que les autres. Bien au contraire. Ils sont des agents assermentés et tenu par ce serment. Le même genre de piqure de rappel (courrier avec AR ou ADIL) devrait suffire à les faire revenir dans le droit chemin.
            Ceux qui ne répondent pas favorablement à ces avertissements, sont bien heureusement rares. Mais oui, il y en a. Dans ce cas, des associations aident les locataires. Se regrouper en locataires lésés peut aussi être utile.


            • foufouille foufouille 9 mars 2012 20:48

              si il te fout pas dehors avant, faut aller au tribunal
              l’adil estimes que c’est au locataire de faire l’solation des tuyaux d’eau !
              faut pas croire les beaux depliants
              il peut aussi vendre
              dans le cas du HLM, il y a des ploutocrates au CA


            • frankg 10 mars 2012 06:40
              Bien vu ce parallèle entre ancien « Loca-pass » et nouvelle « GRL ».
              Le tour de « pass-pass » pour l’Etat était donc de récupérer une partie de la manne du 1% logement au profit de ses politiques de rénovation urbaine et d’habitat. Malgré une amélioration de la gestion des fonds récoltés (crise oblige) après une période de gabegie générale (lire le rapport accablant de la cour des comptes ICI ) , les soutiens directs aux personnes privées (salariés) style Loca-pass ont, par simple effet de vases communiquant, diminué.
              Les dispositifs censés compenser, comme la GRL, n’ont pas pris. 
              Cette GRL qui devait aider les candidats locataires salariés situés en-dessous du critère standard « Revenu = 3 Loyers », en reportant au passage le financement en partie sur les propriétaires, est boycottée par les assureurs et les agents immobiliers qui lui préfèrent de loin (@Cassidy) la GLI (critère standard = moins de risque), les propriétaires gérant eux mêmes qui n’aiment pas, en vrac, les candidat « limites » (ou alors avec une bonne caution rapidement solvable mais la loi Boutin a interdit le cumul assurance + caution), les paperasseries et tracasseries administratives, le risque de voir des impayés s’accumuler sur plusieurs mois avant un éventuel remboursement (qui peut être remis en cause à la moindre erreur au dossier).
              Résultat : les locataires « justes » au regard du critère standard (et il y en a de + en +) rament pour se loger en zones tendues
              @jpm L’idée de la GRL universelle, dans les papiers du candidat Sarkozy 2007 n’a pas résisté au lobby des assureurs, le prochain fera-t-il mieux ? Et puis au fait, est-elle si bonne cette idée ?
              Vous stigmatisez « les propriétaires venaux » , d’autres font de même avec « les locataires indélicats », je crois qu’il n’y pas de profil type, ni du propriétaire ni du locataire, par contre en cas de conflit et sauf cas extrêmes, des responsabilités souvent imbriquées : il y a toujours 2 parties dans un contrat.
              D’un point de vue strictement rationnel économique, je pense que les propriétaires qui souhaitent protéger leur investissement/revenu vont naturellement au + simple/sûr : la sélection. Pourquoi prendre des risques avec l’un s’il y a d’autres candidats + solvables ? 
              Les « meilleurs locataires immédiats » sont toujours servis en 1er. 
              C’est assez logique en même temps (sauf bien sûr à faire du social, mais à chacun son rôle). 
              De ce point de vue, imposer une GRL universelle ne changerait rien à l’affaire.
              Est-ce que les automobilistes assurés n’essayent pas toujours « un peu » d’éviter les accidents ?
              A mon avis donc, une fausse bonne idée...
              Le nerf de la guerre c’est plutôt je crois l’écart qui se creuse entre le prix de l’immobilier, et par répercussion des loyers, en zone tendue surtout, et le revenu moyen des candidats locataires.
              Baisser les prix de l’immobilier, augmenter les revenus, le futur gouvernement aura du pain sur la planche, au moins pour 5 ans !
              En attendant pour remplir le vide on va voir se développer de nouveaux outils de prévention et de sélection à destination de bailleurs de + en + prudents et/ou des locataires qui veulent/peuvent se démarquer.
              Des outils comme ICI
              Ou encore LA ...
              On peut aimer, ne pas aimer, c’est inéluctable, un jour prochain çà fera partie du paysage.



              • jpm jpm 12 mars 2012 10:31

                @ Frankg,

                J´ai développé un peu plus haut, ma vision d´une GRL universelle gérée par l´Etat, qui exercerait ainsi plus ou moins son devoir de logement pour les plus démunis.

                Je ne stigmatise pas du tout les propriétaires vénaux car je pense que ces derniers ne sont pas la pour faire du social. Il est donc normal qu´aujourd´hui compte tenu des lois qui protègent « à bon compte » les locataires (c´est à dire sans rien couter à l´Etat ou aux organismes sociaux), ces derniers tentent de protéger leur investissement en sélectionnant les personnes qui leur semblent les plus à même de pouvoir payer longtemps leur loyers. Du coup cela exclue toutes les personnes fragiles, qui sont sans travail ou en CDI… et malheureusement le logement social n´est pas encore suffisant pour faire face à la demande.

                Ce n´est donc pas normal que le risque locatif lié à la pauvreté et à l´exclusion soient uniquement portés par les propriétaires, car au bout du compte par un mécanisme de sélection à l´entrée, cela se retourne contre les locataires les plus fragiles qui étaient sensés être protégés.


              • Catherine Segurane Catherine Segurane 10 mars 2012 11:28

                La location d’un appartement ne rapporte plus rien au propriétaire une fois déduits les charges en tous genre, les ennuis dus aux locataires qui ne paient pas, l’assurance loyers impayés (à la charge du propriétaire).


                Même avec un avantage fiscal de type Robien ou Scellier, le compte n’y est toujours pas.

                D’ailleurs, les institutionnels ne s’y trompent pas : ils louent des bureaux ou des murs de magasin, et laissent la location d’appartements et les locataires-boulets à la charge des petits propriétaires.

                Avant, le propriétaire pouvait au moins espérer se refaire grâce à la plus value qu’il espérait lors de la revente de l’appartement, mais maintenant elle est taxée.

                A mon avis, on ne va bientôt plus trouver de pigeons pour de l’investissement locatif dans le logement.


                • foufouille foufouille 10 mars 2012 12:34

                  "

                  La location d’un appartement ne rapporte plus rien au propriétaire une fois déduits les charges en tous genre, les ennuis dus aux locataires qui ne paient pas, l’assurance loyers impayés (à la charge du propriétaire)."

                  faut suivre des cours de gestion

                  et ne pas faire les travaux a la derniere minute, ca coutes moins cher



                • Catherine Segurane Catherine Segurane 10 mars 2012 12:52

                  Pas besoin de ce genre de conseils. Je sais gérer.




                • foufouille foufouille 10 mars 2012 14:39

                  non si ca te rapportes rien


                • Cassidy Sheeran Cassidy Sheeran 10 mars 2012 15:08

                  C’est vrai, beaucoup de propriétaire rencontrent se problème : louer n’est plus rentable.Les plus values taxées avant trente ans, les locataires qui ne payent pas et les crédits qui courent malgré tout.
                  Dans un monde idéal, les propriétaires pourraient louer en rentrant au moins dans leurs frais et les locataires payeraient tous leurs loyers. Mais il y a autant de propriétaires peu scrupuleux que de locataires abusant du système.
                  Et les autres, ceux qui sont honnêtes, qu’ils soient propriétaires ou locataires, sont noyés dans cette masse.


                • foufouille foufouille 10 mars 2012 15:17

                  jamais vu un seul bailleur entretenir quoi que ce soit volontairement


                • Cassidy Sheeran Cassidy Sheeran 10 mars 2012 16:12

                  Et bien moi oui. Certains ont compris qu’il était de leur intérêt de retrouver leur logement loué en bon état pour pouvoir le re-louer et pouvoir en tirer des ressources.
                  Il me parait aussi important de ne pas perdre de vu le rôle des agences immobilières, qui, je le rappelle, on une obligation de conseil. C’est aussi leur rôle de dire aux propriétaires ce qu’ils peuvent et ne peuvent pas faire... bien que certaines en ait rien à faire dans la mesure où elles ont perçues leurs commissions.


                • foufouille foufouille 10 mars 2012 16:45

                  entre deux locataires, ca arrives
                  quand on voit les photos, c’est tres souvent du rafistolage
                  sur place c’est pire


                • hans 12 mars 2012 12:58

                  Et que propose Marine ???

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