Fermer

  • AgoraVox sur Twitter
  • RSS
  • Agoravox TV
  • Agoravox Mobile

Accueil du site > Actualités > Société > Immobilier : la fin d’un cycle

Immobilier : la fin d’un cycle

Depuis quelques années les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter. Les jeunes couples et les classes moyennes ont cependant pu résister à cette courbe inflationniste grâce à des taux d’emprunt de plus en plus bas et des allongements de la durée des prêts. Le prêt à taux zéro (PTZ), avec un différé de remboursement dans certains cas, a aussi contribué à réguler le marché et à sa (relative) bonne tenue. De plus, les stocks de logements ne permettaient pas de satisfaire la demande ce qui, inévitablement, a engendré une dynamique dans les acquisitions.

L’acquéreur, soucieux de ne pas voir un bien lui échapper n’hésitait pas à signer « subissant » son acquisition bien plus qu’il ne la choisissait réellement, se contentant bien souvent de conditions de logement insatisfaisantes.

Cependant, le taux d’augmentation annuel à deux chiffres est bien derrière nous. Il était temps car les prix ont été artificiellement gonflés par les vendeurs transformés en véritables spéculateurs immobiliers, soucieux de gains faciles.

Entre 2002 et 2007, beaucoup de vendeurs n’ont pas hésité à revendre leur résidence principale uniquement pour des raisons spéculatives souhaitant profiter de « l’embellie » immobilière. Plus encore depuis la loi de finance de 2004 qui a instauré une exonération totale de plus-value en cas de revente d’un bien en résidence principale, sans condition de durée d’habitation du bien.

Cette politique du « chacun pour soi » et du tout-profit, dans une conjoncture favorable permettant aux propriétaires de surévaluer leur bien (souvent de moindre qualité et nécessitant d’importants travaux de rénovation pour l’acquéreur), a eu un effet pervers : ces propriétaires, aveuglés par ces gains inespérés et faciles, ont entretenu des hausses de prix excluant de plus en plus les jeunes. Ils laissent donc à nos (leurs) enfants le fruit d’une escalade irraisonnée des prix de l’immobilier, les pénalisant durablement dans l’acte d’achat d’un bien, mais aussi pour la location car les deux marchés sont liés : quand les prix de vente augmentent, ceux de la location suivent, ce qui a été le cas ces derrières années. Ce phénomène a largement contribué à marginaliser le logement chez les plus jeunes, mêmes salariés en CDI, en incapacité (ou en forte difficulté) d’acquérir et même de louer.

On a donc assisté à une recrudescence de logements précaires, de circonstances, d’urgence ou de provisoire devenu durable et dans des conditions de décence très contestables : co-location, retour chez les parents, hôtel meublé, caravanes, squats et même voiture ! Des situations qui entraînent souvent une désociabilisation avec des dommages collatéraux (divorces, perte d’emploi, manque de soins, maladies...) qui finalement coûtent très cher à la société ce qui prouve que le logement est la pierre angulaire, l’élément central de l’intégration sociale.

Or, depuis plusieurs mois, le marché de l’immobilier s’est considérablement ralenti prenant à contre-pied professionnels et vendeurs (dont certains n’ont pas hésité à contracter des prêts dits « relais » dans l’attente de la vente de leur bien. Ce dernier ayant été bien souvent sur-évalué, le délai pour trouver preneur sera forcément rallongé, augmentant de ce fait les intérêts de ce mode - assez risqué - d’emprunt).

Pourquoi un retournement du marché de l’immobilier ?

Plusieurs facteurs sont à prendre en considération. En effet, il s’agit d’une conjonction d’éléments dont certains auraient pu être anticipés, mais ont au contraire été sacrifiés à l’autel du profit :

  • la crise des subprimes, aux Etats-Unis, a eu un effet non pas brutal, mais progressif en France. Les répercutions sur notre économie se sont fait sentir dès la fin de l’été 2007. Les banques américaines, qui ont prêté à des taux artificiellement bas et en créant de l’actif fictif, ont pris des risques considérables et les ont fait supporter aux ménages souvent parmi les plus modestes. Les banques françaises qui ont placé d’énormes sommes d’argent sur le marché américain ont revu leurs positions en resserrant les conditions d’accès à l’emprunt immobilier. Nos banques, fortement endettées ont donc dû suivre une politique de prudence et de repli, contribuant ainsi à une baisse des flux de transactions ;

  • les taux de crédits, s’ils compensaient jusqu’à présent la hausse constante des prix de l’immobilier, ont subi de fortes augmentations en un an (en partie à cause des subprimes), passant de 3, 95 % (en moyenne) à 5,40 % (en moyenne) aujourd’hui en taux fixe. 1,5 point d’écart sur des crédits portant sur des sommes importantes ne sont pas sans conséquence sur le montant de la mensualité. Pour la même somme, l’acquéreur, qui empruntait dans la limite autorisée de 33 % de ses revenus, dépasse aujourd’hui largement ce seuil d’endettement et se voit évidemment opposer un refus à son financement, donc à son acquisition ;

  • depuis la loi de programmation pour la cohésion sociale (dite loi Borloo) en 2005, les stocks de logements neufs ont progressé, rééquilibrant ainsi l’offre et la demande. L’acquéreur redevient acteur, prend son temps et fait jouer la « concurrence », même s’il y a toujours une insuffisance de logements en France (déficit estimé à 800 000 logements) ;

  • le problème du pouvoir d’achat : la baisse du pouvoir d’achat a entraîné une détérioration de la solvabilité des ménages pour l’acquisition d’un logement. Ils ont de plus en plus de difficultés à boucler leurs fins de mois. Leurs revenus ne compensant pas la hausse des taux d’intérêt et les prix restant assez élevés malgré le ralentissement de la progression tarifaire ;

  • la conjoncture nationale (et internationale) favorise une morosité générale qui s’installe et incite à la prudence les ménages (et les banques) qui reviennent de plus en plus sur des durées plus raisonnables ce qui alourdit par conséquent le poids du remboursement mensuel (entraînant là aussi, un refus de prêt). Les inquiétudes sur l’avenir n’encouragent pas une dynamique de projets, d’investissements ou de prises de risques même encadrées, mais plutôt à un repli sur des situations existantes même insatisfaisantes dans l’attente de jours meilleurs ;

  • au-delà des facteurs macro-économiques, la hausse des prix de l’immobilier avait été contingentée aussi par une évolution micro-économique : Marseille, par exemple, a vu ses prix flamber avec l’arrivée du TGV (30 %), de même que Metz ou Nancy avec la ligne TGV-Est. Les villes littorales du Sud, avec l’arrivée massive des retraités « baby-boomers », sont des lieux privilégiés pour ces seniors qui souhaitent passer leur retraite au soleil. De même, les étrangers ont favorisé cette flambée des prix. Par exemple, nos amis anglais, dont les prix de l’immobilier chez eux dépassent très largement les nôtres, se sont pris d’une affection toute particulière pour certaines de nos régions (Bretagne, Sud-Ouest). Avec un pouvoir d’achat très élevé, nos cousins britanniques ont encouragé une surenchère sur les prix des biens immobiliers, réduisant ainsi les potentialités d’acquisition des autochtones, pénalisant, là encore, les ménages à revenus modestes ou moyens et surtout les plus jeunes. Cependant, certains retraités à faibles revenus ont aussi de grandes difficultés à se loger dans ces régions prisées, s’ils recherchent un logement plus adapté à leur âge (plain-pied, ascenseur, commerces, médecins à proximité).

    Par effet « viral », les villes voisines de ces miro-bulles immobilières en ont profité pour réajuster à la hausse leurs prix, même sans valeur ajoutée structurelle ou touristique de leur commune.

    Cependant, il est clair que ces phénomènes d’emballements locaux ont fini par décourager d’une part une clientèle devenue insolvable, et d’autre part une clientèle extérieure, certes plus nantie, mais devenue plus exigeante et plus lucide sur la valeur des biens proposés. C’est ainsi que certains investisseurs étrangers revendent des biens qui ne trouvent pas preneurs car ils souhaitent « rentrer dans leurs frais » sur des biens immobiliers sur-payés et sur lesquels ils ont, la plupart du temps, effectué de gros travaux de rénovation ;

  • enfin, la baisse des prix amorcée crée un certain attentisme chez l’acquéreur potentiel qui espère d’autres baisses voire un retournement brutal du marché immobilier (« si ça baisse, ça baissera encore ! »)

Il me semble que nous sommes au début d’une crise de l’immobilier qui durera au moins jusqu’en 2010. Le temps que la confiance revienne après tant d’abus sur les prix devant lesquels les pouvoirs publics sont restés silencieux, voire complices. La taxation sur les plus-values et l’augmentation des droits d’enregistrement en augmentation arithmétique avec la flambée des prix de l’immobilier ont aidé à remplir les caisses, ce qui n’a pas pour autant permis de compenser en création de logements sociaux !

Mais, sur la durée, si les pouvoirs publics mènent une vraie réflexion sur les enjeux du logement avec une stratégie ambitieuse de régulation des prix, le marché de l’immobilier retrouvera sa nature première à savoir permettre de se constituer un patrimoine dans des conditions raisonnables pour le plus grand nombre.

En effet, auparavant, lorsqu’on décidait d’acheter un logement, c’était pour se loger avec sa famille et ne pas avoir de crédit à la retraite, tout en laissant un héritage à ses enfants. Il n’y avait aucune volonté spéculative, mais uniquement patrimoniale.

Ces dernières années, cet objectif premier a été détourné pour des velléités de gain immédiat et non taxé. Les gouvernements successifs n’ont pas su (ou voulu) mettre en place, par anticipation, une politique de maîtrise des prix de l’immobilier, tout au moins leur régulation. Leur « laisser-faire » et les mesures prises (loi de finance de 2004) ont plutôt encouragé les dérives qui nous ont amenés, pour partie, à la situation actuelle.

Et maintenant, que faire ?

Il faudrait un vrai courage de nos politiques pour s’attaquer à la régulation et à l’encadrement des prix de l’immobilier, mais il faut être lucide, cela touche à la propriété individuelle et il est peu probable que cela arrive. Il est des citadelles imprenables !

Mais si rien n’est fait, l’écart continuera à se creuser entre les plus modestes et les plus aisés. Les premiers deviendront de plus en plus pauvres, et il est à craindre que les autres, par effet de levier, deviendront plus riches encore, étant de plus très courtisés par les pouvoirs publics à travers des niches fiscales non plafonnées.

Il serait temps pourtant de songer à réguler les prix de l’immobilier en plafonnant les prix au mètre carré en fonction du zonage (comme pour les montants des loyers concernant les acquisitions en Loi de Borloo pour la défiscalisation, par exemple), en taxant les surplus. Cela permettrait au plus grand nombre de se loger dans des conditions acceptables.

Il faudrait à nouveau assujettir à la plus-value les résidences principales qui sont revendues dans un délai court à moyen (moins de dix ans) s’il ne s’agit pas de raisons personnelles justifiées (par exemple : déménagement pour raison professionnelle, maladie, divorce). Ceci éviterait les reventes à des fins uniquement spéculatives.

Il s’agirait aussi de clarifier l’opacité autour des sommes récoltées au titre du 1 % patronal (dit 1 % logement) qui sont gérées par plusieurs organismes dont des Collecteurs interprofessionnels du logement, les Chambres de commerce et d’industrie et aussi les Comités d’entreprises. Au fil des années le 1 % demandé à l’origine a diminué, se réduisant à 0,45 % de la masse salariale. Le nom « 1 % patronal » est pourtant resté ! Il faudrait s’assurer d’une équité en matière d’attribution des sommes au titre du 1 % ainsi qu’une réelle transparence dans l’utilisation des fonds.

L’aménagement du territoire est bien évidemment aussi à repenser. Il faudra un vrai débat urbanistique prenant en compte les mutations socio-professionnelles et les nécessaires adaptations en matière d’économie d’énergie, notamment en ce qui concerne les transports en commun reliant les communes les plus éloignées des grandes villes plus porteuses d’emploi, mais plus chères sur le plan immobilier. Ces villes étant donc de plus en plus désertées par les jeunes ménages et les actifs. Un redéploiement des bassins d’emploi dans les zones moins prisées (Centre, Est), donc moins coûteuses en matière de logement, permettrait une accession à la propriété d’un panel de la population plus large et permettrait donc aux plus modestes d’acquérir un bien. Des structures et des mesures attractives inciteraient sans aucun doute des déplacements de populations vers les territoires en voie de désertification.

Il faut donc repenser le cadre de vie, l’environnement, les modes de fonctionnements individuels et collectifs, les taxations sur les plus-values spéculatives y compris lorsqu’elles touchent aux résidences principales (même si ça n’est pas populaire) et s’interroger sur les enjeux futurs d’une perpétuelle surenchère immobilière qui est à la base du mal-logement.

Le courage de nos politiques à traiter ce problème dans un ensemble complexe, qui touche à un besoin essentiel et fondamental de l’homme (le logement), serait le gage d’une prise de conscience qui permettrait d’inverser la tendance et ferait que le logement ne soit plus la cause d’une marginalisation croissante, mais au contraire le pilier d’une société en progrès.

Pourquoi ne pas imaginer, alors, un Grenelle du logement ?...


Moyenne des avis sur cet article :  4.57/5   (92 votes)




Réagissez à l'article

24 réactions à cet article    


  • BFranck 17 juillet 2008 16:48

    @ l’auteur : "Il me semble que nous sommes au début d’une crise de l’immobilier qui durera au moins jusqu’en 2010."

    En tant que jeune (si à 32 ans on est toujours classé dans les jeunes) avec des revenus très moyens, j’ai commencé ma "vie active" en pleine flambée immobilière, dans un contexte de fort chômage et de salaires d’embauches gelés à un niveau inférieur (en euros constants) à ceux des années 80.

    Bilan, ma femme et moi attendons toujours le jour (qui semble désormais très lointain) où nous pourrons acheter.

    Les niveaux de prix actuellement constatés sont à 65% au-dessus de la limite inférieure du tunnel de Friggit. Même si ces prix baissaient de 10% par an durant les 3 ans à venir (ce qui semble très improbable), pourquoi parler de crise ???

    La crise de l’immobilier, pour les gens qui ne sont pas des nantis elle a eu lieu avec la flambée des 10 dernières années. Comment peut-on prétendre que la baisse des taux d’intérêts a compensé la hausse des prix ? Pour des mensualités équivalentes, les durées d’emprunts ont généralement gonflé de 10 ans et le coût global des prêts a explosé. Je ne vois pas vraiment où est la compensation ...

    Mais comme vous, je note ces énormes paradoxes qui entretiennent les conflits entre générations. Mes parents ont bien investi dans l’immobilier et en ont retiré de substanciels bénéfices. Ils ont ainsi contribué à la flambée des prix. Et ils semblent étonnés que leurs enfants ne puissent pas acheter ... cherchez l’erreur ...


    • Cug Cug 17 juillet 2008 17:08

      Pour carrément exploser l’immobilier faudrait une loi qui stipule qu’une personne ne puisse pas posséder par exemple plus de deux ou trois propriétés et interdire l’accumulation de propriétés, autres que necessaire à leur activité par des sociétés privés.


      • manusan 18 juillet 2008 08:13

        ça ne changerait rien, il suffit de créer une boite bidon avec siège à guenesey et d’acheter une maison/appart au nom de cette boite.

        ....  ce qui se fait d’ailleur aujourd’hui pour éviter les impots, et il y a pas a se tracasser pour le "comment faire ? "des boites s’occupent de tout en prennant leur participation.


      • Cug Cug 18 juillet 2008 10:03

        Yo les lois valablent pour les nationaux s’appliquent doublement aux inter-nationaux ...


      • toju 17 juillet 2008 17:24

        De plus, les loyers sont désormais atones.

        Le réseau Century21 titre dans son étude sur le 1° semestre 2008 sur un "coup d’arrêt sur les loyers" :

        http://www.century21.fr/images/static/tout_savoir/dossiers/cp_080701_Locati on.pdf




        • Marc Bruxman 17 juillet 2008 21:05

          Très bon document mais il manque une analyse par ville.

          Il y a eu beaucoup d’arnaque à la "défiscalisation" qui ont conduit à la construction d’immeubles pour "de robien" dans des villes pour lesquelles il n’y avait pas de marché.

          Mode d’emploi de l’arnaque :

          • Marcel Ducadre gagne plein de thune et paie plein d’impot. Ca le fait chier. Jusque la normal.
          • Dede Grozarnakeur se dit que Marcel voudrait bien payer moins d’impot et le De Robien est une solution. Mais Marcel n’a pas les moyens pour acheter dans une ville ou le marché est soutenu (Paris, Marseille, ...) alors il va voir Thierry Dubéton qui a un programme de logements neufs a Triffouillis-les-oies.
          • Marcel fais "oh yabon" le super placement à Triffouilllis-les-oies. C’est défiscalisé, je gagne plein de thunes et j’enmerdes le fisc ! ! !
          • Thierry Dubéton et Dede Grozarnaqueur se font du fric, le premier en vendant son immeuble, le second en prenant sa commission. Marcel va voir son banquier qui lui fait un gros crédit.
          • L’immeuble met un an à se construire, Marcel s’appercoit après qu’il n’y avait pas de marché à Triffouillis, ville au deumeurant charmante. Les loyers baissent sur Triffouillis et Marcel s’apperçoit qu’il s’est fait enculer sévére.
          Moralité, parfois a trop vouloir niquer le fisc sans réfléchir, on se fait niquer soi même... Le pire c’est que Marcel a du dire a tous ses amis qu’il était un grand gestionnaire ! Cet arnaque n’est pas nouvelle, quand j’étais plus jeunes et provincial j’entendais déja parler de parisiens qui se fesaient enculer à acheter des chalets hors de prix dans des stations de skis pourraves grace à un mec qui leur avait garanti des revenus "top" pendant la saison de ski. Et bizarrement, le mec découvrait après coup qu’il s’était fait défoncer...

          A part cela, la baisse des loyers va bien sur accentuer la baisse de l’immobillier car c’est finalement le fait de ne pas payer de loyer (ou d’en percevoir un) qui rentabilise un investissement immobillier. Mais j’aimerai bien avoir la situation dans les grandes villes la ou il n’y a plus de foncier disponible pour construire et ou l’effet de robien joue beaucoup moins.

          La répartition des baisses entre lointaine banlieue et centre ville est également intéressante.


        • jondegre jondegre 18 juillet 2008 10:42

          D’accord avec Marc, attention a ne pas vous faire enculer (financierement en tout cas )


        • _Oaz_ _Oaz_ 19 juillet 2008 18:55

          S’il n’y avait que Marcel Ducadre a être passé par là, Thierry Dubéton n’aurait pas lancé autant de programmes.
          Mais comme Jean-Paul Quinenveut, qui n’est que très peu imposable mais qui a lu dans ’Capital’ que l’immobilier c’est du béton, a voulu lui aussi profiter de l’aubaine...


        • Forest Ent Forest Ent 17 juillet 2008 20:14

          Dans l’ensemble un bon article. Mais je ne vois pas trop ce que Borloo vient faire là-dedans, car sa loi non financée n’a pas permis d’augmenter le nombre de logements. Cf d’ailleurs un bilan franchement risible dans le "canard enchaîné" de cette semaine.


          • JPL 17 juillet 2008 22:34

            à l’auteur

            Forest End a raison : on peut se demander ce que vien faire le plan Borloo là-dedans.
            D’abord le début du plan Borloo c’est 2003, en 2005 les objectifs ont été revus.
            Si un plan lancé en 2003 n’a de l’effet qu’en 2008... il y a de quoi se poser des questions... pas très crédible.
            D’autant moins crédible que le nombre de logements concernés est assez marginal.

            Ensuite, quand vous écriez que cela va durer jusqu’en 2010 au moins, vous êtes modeste.
            La crise économique d’ensemble qui se profile est très probablement bien plus sévère que celle qui a déboulé au début des années 90. A l’époque la crise a touché la France en 1992 (1991 aux Etats-Unis), le marché a commencé de baisser en 1993 et continué de plonger jusque fin 1996, pour ne commencer à remonter qu’à partir de 1998.
            Si l’on admet que nous sommes au début d’une crise économique plus sévère, le marché immobilier pourrait baisser au moins jusque 2011 ou 2012, si ce n’est pire.



          • Pak 17 juillet 2008 23:27

            Si on regarde les documents plus anciens, la "baisse" pourrait bien durer 30 ans. Cela dit pas beaucoup de raisons de se réjouir, si les prix baissent ça sera parce que les acheteurs ne peuvent plus payer et il y a peu d’espoir de trouver la perle rare à vil prix !

            Location, location, location comme disent les anglais.


          • Lisa SION 2 Lisa SION 18 juillet 2008 02:14

             "...Mais, sur la durée, si les pouvoirs publics mènent une vraie réflexion sur les enjeux du logement avec une stratégie ambitieuse de régulation des prix, le marché de l’immobilier retrouvera sa nature première à savoir permettre de se constituer un patrimoine dans des conditions raisonnables pour le plus grand nombre...." bla bla bla...

            Vous fatiguez pas ma ptite dame, le but réel de l’Europe est d’investir notre merveilleux pays par la grande porte. Toutes les plus belles propriétés de notre magnifique pays, tous les petits chateaux privés, toutes les longéres isolées, les chaumières , toutes les grandes fermes ont changé de mains . Les plus attrayantes sont éloignées des villes et l’exode rural les a achevées. Bien des ruines perdues dans la campagne, ( une tous les kilomètres il y a vingt ans ), sont reconstruites par on ne sait qui, ni quels capitaux. L’an prochain, les plaques minéralogiques des voitures perdront leur indicatifs locaux, et nous ne pourront plus distinguer qui est notre voisin.

            L’ensemble des dispositions fiscales dont vous faites part dans votre article très complet et l’impôt sur les grandes fortunes rattrappé par la hausse de l’immobilier et la bulle immo-biliaire (boeurk) a mis dehors une quantité de familles qui ont échangé leur demeure provinciale pour un pavillon de grande banlieue en carton.

            Alors, le mal est fait, la stratégie ambitieuse des pouvoirs publics ne peut plus rien contre l’envahissement européo-mondialisatoire que la majorité des floués aujourd’hui rejette démocratiquement.

            Adieu veaux de français, grosses vaches à lait et cochons de poulets...et bonjour Perrette et le pot aux roses...


            • foufouille foufouille 18 juillet 2008 11:54

              dans ma campagne, il y toujours plein de ruine. par contre les pavillons poussent comme des champignons. tu devrais sortir de ta ville car la moitie des villages sont en ruine


            • BFranck 18 juillet 2008 10:03

              Un petit apparté concernant une phrase que j’ai lue à de nombreuse reprises sur des forums traitant de l’immobilier : "Il y a eu 100% de hausse en quelques années, mais il n’y aura de forte baisse car le coût de la construction (matières premières) explose ..."

              L’INSEE, a établi un indice de référence du coût de la construction en 1953.
              Ces coûts ont ensuite baissé fortement pour remonter ... ils ne sont repassés au-dessus de l’indice de référence qu’en 1993.

              Après 1993, l’indice du coût de la construction a augmenté régulièrement, et le prix de vente des logements également, mais pas dans les mêmes proportions !
              De 1993 à mi-2006, l’ICC a pris 40% (donc une inflation moyenne de 2,7%/an sur 12,5 ans)
              Dans le même temps, le coût d’achat d’une maison neuve a augmenté de 92,3% (5,4% de hausse annuelle)
              Le prix au m2 d’un appartement a, lui, augmenté de 66% !

              Bon, on n’a pas ces indicateurs à la mi-2008 ... mais quel bilan peut-on tirer des chiffres observés mi-2006 par rapport à la tendance longue ?

              Pour retrouver un niveau de prix supérieur de 40% à celui de 1993, et donc en corrélation avec l’augmentation du coût de la construction, le prix des maisons devrait baisser de 27%. Le prix au m2 des appartements devrait baisser de 16%.

              A titre personnel, je pense comme beaucoup de monde que les chiffres de l’INSEE (qui sont moyennés), ne doivent pas s’appliquer de la même façon aux petites et aux grandes surfaces, et qu’il faut également tenir compte du "prestige" du logement.

              Pour un logement "moyen" (appartement ou maison de 90-100 m2), je tablerai plutôt sur le fait qu’il faudrait une baisse minimale de 35% pour les maisons et de 25% pour les appartements pour revenir à des prix "réalistes".

              Pour appuyer mes dires, je note que j’ai pris 1993 comme année de référence en toute subjectivité pour calculer les augmentations relatives. Si on prend 1985 comme année de référence (les prix de ventes étaient notablement plus faibles par rapport à l’ICC qu’en 93), on obtient les chiffres suivants :

              Maisons : 304% d’augmentation sur 21 ans !!!, l’ICC n’augmentant que de 69,5% dans le même temps -> il faudrait une baisse de 44% pour avoir un ré-équilibrage.

              Appartements : 248% d’augmentation sur 21 ans !!! -> il faudrait là une baisse de 32% ...

              Méditez là-dessus !

              Références : www.insee.fr/fr/themes/tableau.asp ?ref_id=NATTEF11406&reg_id=0


              • jondegre jondegre 18 juillet 2008 10:50

                Un autre facteur de la baisse est tout simplement l’epuisement du cheptel de primo-accedants.

                Il n’y a tout simplement plus de primo-accedants solvables, les autres ont deja soit achete ou soit rate le train de la hausse et attendent plus ou moins patiemment que la bulle fasse pschiiit.

                Bien sur, il reste qq moutons peu futes (la notion de rentabilite locative ou meme de bulle leur est inconnue voire trop compliquee a aprehender), eux vont prendre tres tres cher a acheter en haut de cycle.


                • deixus 18 juillet 2008 12:22

                  Je viens d’acheter 270 000 une maison proposée à 331 000 euros. Il faut faire sa proposition et attendre.
                  LOIN des villes plus rien ne va se vendre à cause du prix des carburants... surtout si la gare est loin.
                  Les déboires climatiques freinent également les acheteurs qui réfléchissent
                  Les problemes liés à la mobilité de l’emploi vont s’accélérer 
                  Et enfin, pour celui qui peut attendre un peu, la fin des baby boomer fera encore chuter les prix.
                  LA FIN du cycle est très loin


                  • herve33 18 juillet 2008 12:40

                    Bon article , dans l’ensemble , mais il y a un préjugé absolument faux que les étrangers feraient monter les prix de l’immobilier en général . Certes , il y a peut-etre certaines bulles localisées princiaplement dans les beaux quartiers de Paris ou sur la cote d’Azur , mais ce n’est pas des logements que le français moyen peut avoir acces . En ce qui concerne le Sud Ouest , les anglais n’ont fait que racheter des fermes que personne ne voulait , ils ont plutot empécher l’exode rural , ce qui en soit est un bonne chose .

                    D’après le site "bulle-immobiliere.org" , Entre 1999 et 2004, profitant de taux d’intérêt bas, les investisseurs potentiels - principalement des ménages jeunes - ont largement anticipé leur achat de logement. Dans une étude récente du patrimoine des ménages, l’INSEE indique que 40,7% des ménages de 30 à 35 ans se sont endettés pour acheter leur résidence principale, contre moins d’un tiers pour leurs homologues en 1988 et 2000. Cet effet d’anticipation a soutenu artificiellement le marché immobilier en France pendant cette période .

                    La principale cause de la baisse , voire chute de l’immobilier en France est la hausse des taux d’intérêts et la frilosité des banques à prêter de l’argent aux ménages à la limite du surendettement .

                    La baisse de l’immobilier a débuté depuis l’été 2007 , mais il ne faut surtout pas en parler , de peur d’accentuer cette baisse .

                    Tous les pays d’Europe connaissent un éclatement de leur bulle immobilière . Pourquoi la France , par miracle , serait -elle épargnée ?


                    • _Oaz_ _Oaz_ 19 juillet 2008 18:57

                      Tous les pays d’Europe connaissent un éclatement de leur bulle immobilière . Pourquoi la France , par miracle , serait -elle épargnée  ?

                      Parce que Michel Mouillart connait la formule magique pour pour faire "atterrir en douceur" les bulles immobilières !


                    • Martin D 18 juillet 2008 14:27

                      le mal de la société moderne c’est le crédit et la spéculation....


                      • jms 18 juillet 2008 15:00

                        Sujet intéressant qui a le mérite de faire un peu le point sur la situation actuelle et de proposer quelques solutions.
                        Vous avez raison de penser que l’état ne se mélera pas ou très peu de ce qui est le "marché", sinon au travers des fameuses incitations fiscales (De Robien and co) dont certains décrivent comme des facteurs de hausse des prix, à juste titre sûrement.
                        Aborder l’aménagement du territoire comme solution est bien vu. Les déséquilibres de la France, Paris et le désert français, d’une part, inadéquation entre zones d’habitat et bassins d’emplois sont à prendre en compte.
                        Par contre vous n’avez pas abordé le problème du logement social. C’est en soi un vrai sujet qu’il serait nécessaire de réformer.
                        Quand on sait que 70% de la population y est élligible, que les seuils de 20% peinent à être respectés, que le futur SDRIF (schéma directeur de l’ile-de-france) prône les 30% de logements sociaux, allant à l’encontre des populations et des élus locaux, on sent qu’il y a un problème. Le logement social fait peur, il est dans l’imagination collective, symbôle de tours hideuses, de délinquance et de mal vivre. Pourtant, il existe du logement social sous forme de petites villas coquêtes dans des mini-lotissements en province ; d’autres part les normes de production du logement social sont devenues très élevées. Par un mélange de logements sociaux et de logements du secteur concurrenciel (l’habitat dit mixte), on arrive à une cohabitation harmonieuse. En fait, c’est le concept et le terme qui font peur et qui créent des blocages.
                        Pourquoi ne pas supprimer le logement social finalement ? C’est pas le logement qui doit être aidé, ce sont les habitants en fin de compte. Pourquoi pas ne pas attribuer une aide proportionnelle aux personnes selon leurs revenues et situations, independamment de leur logement, une APL généralisée en somme. L’état ne serait donc plus acteur de la construction mais il faudrait tout de même imaginer un moyen de contrôler et de stimuler le secteur sans laisser les promoteurs seuls faire la pluie et le beau temps dans l’immobilier.


                        • xbrossard 18 juillet 2008 16:13

                          personne ne s’est encore intéressé au problème du nombre de logements non occupés ? parce que acheter un appartement et le laisser vide pour provoquer une spéculation pour faire monter les prix, c’est quand même une des principale cause du problème, non ? Sait-on seulement le taux de logements innocupés ?
                          N’oublions pas que pour que la loi de l’offre et la demande fonctionne, il ne faut pas que l’offre soit capté pour provoquer de la spéculation. Un logement n’est pas comme un téléviseur à vendre ; on ne peut pas facilement aller voir la concurrence car le marché est limité (par la taille de la ville et le plan d’occupation par exemple). C’est donc un marché captif, où la seule manière de pouvoir avoir un système de concurrence efficace serait de fludifier le système d’achat et de vente en forçant la mise sur le marché des appartements vides.
                          Donc ma proposition : faire payer une taxe de 10% du prix de l’appartement vide pour chaque année d’innocupation. Ca rapporterait beaucoup d’argent à l’état, mettrai sur le marché plein de logements, et équilibrerait plus l’offre et la demande, et donc ferai baisser les prix. Si un an est trop long, on a qu’à mettre 1% par mois par exemple....


                          • _Oaz_ _Oaz_ 19 juillet 2008 19:06

                            Le problème des solutions "on rajoute une taxe" c’est que, en fin de compte, on se retrouve toujours à créer une rentrée fiscale qui induit des effets pervers. C’est comme la consommation d’essence qu’il faudrait globalement diminuer mais le gouvernement ne fera rien de radical en ce sens car les rentrées de la TIPP sont trop précieuses.

                            Il faut peut-être creuser dans le sens du bonus malus. Un peu comme l’éco-pastille : les propriétaires qui laissent des logements vides (y compris ceux déclarés en "résidence secondaire") pourraient payer un malus tandis que les propriétaires qui louent vraiment toucheraient un bonus.


                          • FYI FYI 21 juillet 2008 17:10

                            L’auteur a évoqué pudiquement le désengagement de l’Etat.
                            En effet, l’Etat n’ayant plus la maîtrise de la monnaie, ne peut plus engager des investissements importants et particulièrement au sujet du logement.
                            A ce titre l’Etat a décidé de confier la construction ou les besoins de logement au secteur privé et en particulier en incitant les acquéreurs à louer leur bien pour "le plus grand plaisir de la population". Dans leur esprit (l’Etat), le secteur privé est toujours plus dynamique que le secteur publique.
                            Pour y pourvoir, l’Etat a lancé des incitations diverses et variés et notamment des niches fiscales...

                            Résultat, beaucoup de primo-accédant ont payé le prix fort de la spéculation. Les stocks désormais augmentent beaucoup hors grandes villes (tel Paris, Marseilles etc...), et les investisseurs qui pensaient être des futurs rentiers en ont pour leur frais.

                            Je crois que nous allons entendre bcp de fait divers pour des suicides liés à ces faits, surtout pour les primo-accédants en difficulté, dans les années qui viennent. C’est déjà le cas en Allemagne et en Espagne.

                            Les particuliers qui ont investi pour un 2ème appartement vont attendre que le marché soit plus porteur ou au moins finance le prix d’achat du bien, donc des stocks de logements vides en augmentation ...

                            En outre avec les effets de la pyramide des âges, c’est désormais cuit pour eux, le marché sera clairement pour les acheteurs...

                            Qui vivra  verra !

Ajouter une réaction

Pour réagir, identifiez-vous avec votre login / mot de passe, en haut à droite de cette page

Si vous n'avez pas de login / mot de passe, vous devez vous inscrire ici.


FAIRE UN DON






Les thématiques de l'article


Palmarès