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Accueil du site > Actualités > Société > Logement locatif : faut-il rendre justice soi-même ?

Logement locatif : faut-il rendre justice soi-même ?

On ne compte plus les histoires parfois hallucinantes de locataires bons payeurs concernant les relations avec le gestionnaire ou le propriétaire de leur appartement. Entre les hausses systématiques des loyers, les clauses abusives des baux et la mesquinerie des gestionnaires, le locataire n’en est pas au bout de ses peines. Alors, faut-il rendre justice soi-même ?

 

IRL

Une voyelle et deux consonnes pour beaucoup de monde insignifiantes, et qui pourtant peuvent coûter cher au locataire et rapporter gros au propriétaire. IRL signifie Indice de Référence des Loyers. Il s’agit d’une spécificité française : chaque année, le montant du loyer peut être révisé à la hausse. L’IRL fixe la hausse maximum légale, calculé par l’INSEE.

Si cet indice est intéressant pour les propriétaires venant d’investir, notamment dans le neuf, assurant ainsi une hausse des revenus locatifs, pour la majorité de propriétaires et gestionnaires de biens établis, ce n’est rien d’autre qu’une rente supplémentaire, obtenue légalement sans aucune contrepartie.

La hausse autorisée est en pour cent : plus le loyer est cher, plus la hausse autorisée est importante en valeur absolue. Vient alors le cas parisien. Traitons-le avec un exemple : un appartement de 50m2 à Paris mis en location en 2010 à 1350€ par mois sans les charges, est réestimé d’environ 25€ en 2011, soit 1375€ sur les 12 mois suivant la hausse (rente supplémentaire de 300€ sur un appartement).

En 2012, la hausse est d’environ 30€, soit 1405€ sur les 12 mois suivants (rente supplémentaire de 360€ vs. 2011, 660€ vs. 2010). Sur deux ans, le loyer a subi une inflation de 4%. Remarquons que cette inflation est engendrée artificiellement par l’IRL.

Dans les régions françaises, un appartement de 50m2 peut revenir à environ 600€ par mois en location. Pour une même superficie qu’à Paris, la hausse sera donc moins forte en valeur absolue.

Considérons un gestionnaire de biens propriétaire de 30 appartements à Paris, similaires à l’appartement décrit plus haut. La rente supplémentaire générée en deux ans est de : 30 x 300€ + 30 x 660€ = 28800€, soit près de 30000€ supplémentaires sans bouger le petit doigt. La croissance de la rente est en escalier (non linéaire). Ainsi, en 2013, la hausse sera d’environ 32€, soit 384€ supplémentaires. (1044€ supplémentaires vs. 2010)

Sur 3 ans, la rente est donc de : 30 x 300€ + 30 x 660€ + 30 x 1044€ = 60120€.

 

Peut-on parler de justice sociale au regard de cette situation ?

 

J’ai contacté à ce sujet le ministère du logement courant 2012. Courrier resté sans réponse. J’ai par la suite contacté le bureau de deux députés par courrier : la remplaçante de Cécile Duflot dans la circonscription du 11e-12e arrondissement de Paris, Danièle Hoffman-Rispal. Courrier resté sans réponse. Le même courrier a ensuite été envoyé au cabinet de Patrick Bloche, député-maire du 11e arrondissement de Paris. Pas de réponse.

J’ai donc envoyé un courrier au plus haut placé, c’est-à-dire au Président de la République. A ce jour, je n’ai reçu aucune réponse.

Pourquoi le silence sur l’IRL ? Pourquoi parle-t-on d’encadrer les loyers et omet-on de reconsidérer l’IRL ? Y a-t-il conflit d’intérêt ? Nos députés sont-ils aussi propriétaires ?

Plus d’infos sur l’IRL ici : http://www.insee.fr/fr/themes/conjoncture/indice_loyer.asp

 

Clauses abusives

Un bail est un contrat. Dans tout contrat, les deux partis s’engagent. Les baux contenant des clauses abusives, voire illégales foisonnent. Libération a publié il y a deux ans un hit-parade des clauses abusives : http://www.liberation.fr/vous/0101641198-le-hit-parade-des-clauses-abusives.

Dans la propriété du 11e arrondissement de Paris où j’habite, l’eau a été coupée à plusieurs reprises tout le week-end. Voici l’extrait de ma lettre pour le gestionnaire, à la suite d’un premier échange :

Par le courrier du 19 septembre 2012, Monsieur N. répond défavorablement à notre demande de dédommagement suite à la deuxième coupure d’eau cette année. Il motive le refus en s’appuyant sur la clause de notre bail précisant que « le locataire renonce à tout recours contre le bailleur en cas d’interruption, à l’initiative du bailleur, dans le service de l’eau ».

D’après l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, paragraphe m, « est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ».

Cette clause abusive est numéro 5 au hit-parade de Libération.

Que faire face aux margoulins qui « gèrent » les propriétés de nos villes ?

Les recours sont inutiles : les sommes engagées sont souvent inférieures à 100€ par logement. On vit le temps d’un week-end en système D. Le préjudice n’est pas reconnu par le gestionnaire et le locataire jamais dédommagé.

 

Mesquinerie des gestionnaires

Si les loyers sont chers, les zones communes des propriétés sont bien souvent délabrées. C’est malheureux : l’entretien de l’immeuble, de la cour, de l’ascenseur, etc. est le cadet des soucis des gestionnaires. La rentabilité avant tout.

Un interrupteur reste plus d’un an sans être remplacé. Le système électrique est défectueux. Le pavé de la cour est défoncé. Aucune installation n’est prévue pour les poubelles, dont l’accès devient périlleux par temps de pluie et la nuit. Quel locataire ne vit pas l’une de ces situations ?

Tant que le chèque du loyer arrive entre le 5 et le 10 du mois, tant qu’il y aura preneur pour un loyer exorbitant et des prestations lamentables… à quoi bon chercher à faire mieux ? A quoi bon mettre de la passion dans son métier ?

Tout locataire ayant rendu visite à son gestionnaire aura sans doute constaté la même chose : l’ambiance dans les locaux est souvent triste et morne. Il transparaît un mépris indéniable du gestionnaire envers les locataires. Quoi que le locataire demande, le gestionnaire sait qu’il peut ne pas répondre. Le locataire partira de toute façon un jour, et il y aura un nouvelle vache à lait pour le remplacer.

 

Que faire contre le mépris que subissent les locataires ?

 

Injustice sociale, gestion de margoulins, mépris et délabrement, ce sont les termes appropriés pour définir ce que supportent aujourd’hui bon nombre de locataires bons payeurs. Il semble qu’il n’existe ni volonté politique ni recours légal efficace pour améliorer la situation. Le bon payeur devrait-il devenir mauvais payeur ? Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les Députés, les gestionnaires et les propriétaires, vous voilà prévenus.


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11 réactions à cet article    


  • MdeP MdeP 23 mars 2013 11:37

    Les loyers sont déjà surévalués de 30 à 35 % en France : le problème commence vraiment là. D’une part.

    D’autre part, la question que vous posez, in fine, nous nous la posons tous : faut-il RECOMPENSER systématiquement les propriétaires ?? qui vont, pour certains, jusqu’à laisser tomber le bien en ruines ? avec une hausse non justifiée de loyer qui ne correspond à aucune dépense pour l’entretien voire l’amélioration ? 
    Cette question ne faisait pas partie visiblement du programme du candidat Hollande : le changement c’est maintenant ? 
    Mais, au fait, qu’est-ce qui a changé ? 
    Le nom du bouffon qui n’est pas capable de gouverner, comme les autres demeurés avant lui.

    • etpoui etpoui 23 mars 2013 11:51

      je suis propriétaire et c’st un cauchemar mon locataire de mauvaise foi ne paye pas son loyrt et il faut deux ans de procédure pour récupérer mon logement , cesser de taper sur les propriétaires qui ne gagnent plus grand chose à part des emmerdements vu le prix de l’immobilier


      • foufouille foufouille 23 mars 2013 12:35

        fallait prendre le pass-grl
        regardes leboncoin, tu y verras pas mal de logements pourris


      • MdeP MdeP 23 mars 2013 12:43

        MdeP @ etpoui

        Votre locataire vous paierait le loyer s’il était raisonnable : il s’agit d’un loyer et non d’une location-vente. 
        Le montant exigé d’un locataire n’est plus un loyer mais le montant de l’échéance de crédit logement du propriétaire. C’est là, la différence. 
        Ne criez pas à la malhonnêteté de votre locataire : le malhonnête, c’est vous.


      • Croa Croa 23 mars 2013 18:45

        «  qui ne gagnent plus grand chose »

        Tout à fait ! Il peut être encore intéressant de louer des biens... Mais achetés il y a fort longtemps ou venant de famille !  Sinon il existe de bien plus lucratives façons de placer son argent que l’immobilier locatif (ne pas confondre avec ceux qui achètent pour revendre plus tard ou après travaux et qui évitent de louer justement !)  Les prix d’achats étant devenus fous, vouloir se faire bailleur est une idiotie smiley


      • jacques jacques 23 mars 2013 15:23

        Le problème des loyers est insoluble car l’offre ne pourra jamais atteindre la demande.Les villes telles des trous noirs attirent toujours d’avantage de population .Des logements libres ,il y en a beaucoup en France mais pas à dans les grandes villes .Le prix de l’immobilier augmente donc le loyer augmente,c’est purement financier .Un logement de 50 m2 coute 500.000 euros à 3% ça fait 1250euros par mois auquel il faudra retirer les assurances,les impôts,les frais de gestion,les provisions pour rénover,les charges,sans compter les risques d’impayés.
        En fait un propriétaire espère surtout que son bien augmentera de valeur, le loyer étant là pour augmenter le rendement du placement .
        La solution une chute drastique de la valeur des biens immobiliers qui entrainerait une baisse du prix des loyers.


        • MdeP MdeP 23 mars 2013 16:19

          MdeP @ jacques

          Le problème des loyers est soluble en France : la propriété doit être réservée aux personnes physiques et interdites par la loi aux personnes morales dont les logements libres doivent être intégrés dans le parc locatif public sans dédommagement : la spéculation sur la pierre qui envoie des familles à la rue est un authentique crime contre l’Humanité.
          Le logement est un droit et à partir du moment où il se rapproche « du placement » par son prix de location, le juge saisi par un propriétaire pour demander l’expulsion de son locataire, doit, en toute conscience puisque c’est son métier, prononcer l’expulsion du propriétaire. Vous me direz qu’un juge applique la loi et non la Justice. Changeons les lois car une chute drastique de la survaleur (déjà et non valeur) des biens immobiliers n’entraînera pas une baisse du prix des loyers. Soyez-en sûr, Jacques.

        • viva 24 mars 2013 23:05

          Une chute de la valeur des biens entraine mécaniquement une baisse des loyers. Simplement par ce le prix des biens et des loyers ne correspondent plus aux salaires. Déjà le prix à l’achat baisse et de nombreux logement ne trouvent pas de locataires. Il est impression de coir le nombre de logement vide. Ce sont les agences qui maintienne artificièllement le prix des loyers élevés, et les propriétaires n’ont pas encore réalisé que leurs appartements sont surévalués. Combien vont pouvoir continuer à ne pas avoir de locataires ? C’est la seule interrogation actuellement.


        • TOUSENSEMBLE OU L ECUREUIL ROUGE TOUSENSEMBLE OU L ECUREUIL ROUGE 23 mars 2013 15:41

          DUFLOT STP BOUGE UN PEU PLUS ca te fera du bien.tu t’empates

          va visiter les immeubles insalubres.tu seras obligé de vomir dans certains escaliers


          • viva 23 mars 2013 17:46

            J’ai commencé à prévenir mon agence immobilière qu’il va leur falloir commencer à envisager une baisse de mon loyer. Il ce sont contenté de ne pas l’augmenter comme tout les ans. Je vais réitéré ma demande par courrier recommandé. Dans la négative je ne pairais pas un loyer par an. 


            Pourquoi puis je me permettre cela ? simplement parce que je suis largement solvable et je sais que les proprios ont beaucoup de mal à trouver des locataires surs. Je peux donc y aller sans risque. C’est malheureusment le seul moyen, il faut les prendre à la gorge comme il le font eux même.Je crois de plus en plus à l’action indivividuelle à défaut de pouvoir agir collectivement.

            • Gauche Normale Gauche Normale 24 mars 2013 22:38

              Une bonne politique du logement serait de laisser les habitants construire leur logement eux-mêmes : possibilité de choix quant à l’aménagement intérieur, 0 délinquance, solidarité, formation dispensée par des architectes et des ouvriers ce qui facilitera ensuite la recherche d’emplois... Ça supprimera pas mal de problèmes à la fois.

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