"quand on peut doubler facilement son capital tous les 5 ans"

On pouvait !

Les logements achetés dans les années 98 à 2002 ont vu leur valeur progresser de manière spactaculaire (x3 à x4 en moins de 10 ans). Ce n’est pas le cas des logements achetés après dont la progression ralenti. C’est d’autant plus visible pour les logements achetés récement. Ceux qui ont acheté en 2006 et 2007 ont eu pour certains, la désagréable surprise de voir que non, leur appart ne valait pas plus en 2008, voire moins.

Donc on peut doubler son capital en 5 ans, ou perdre 50% de ses économies en 5 ans. C’est un marché avec des hausses (parfois fortes) et des baisses (souvent fortes). C’est même l’origine des subprimes : des logements dont c’était certain, la valeur allait progresser, et donc permettre de couvrir la dette des ménages. Sauf que non, ca ne marche pas indéfiniment.

Ceux qui ont acheté en 99 ont fait la culbute, ceux qui ont acheté en 2007 risquent de "boire le bouillon", ie : voir leur capital devenir inférieur à leur dette.

"Le hic, quand l’immobilier flambe, les loyers se doivent de suivre en conséquence pour permettre à leurs propriétaires parasites de payer leur crédit"

La hausse des loyers est encadrée depuis fort longtemps. Donc la sybilline phrase larissant entendre que le proprio peut augment le loyer comme il l’entend pour couvrir son emprunt .... est erronée.

La logique était la suivante : hause de l’immobilier => hausse de l’indice du cout de la construction => hausse des loyers (dont l’évolution est inférieur à celle de l’IDC). Mais la hausse des prix de l’immobilier est sans commune mesure : les loyers ont progressé à un rythme de 4%, et maintenant ils sont encadré par l’inflation.

Encore une fois, ceux qui ont acheté avant la bulle ont un loyer qui couvre les frais d’emprunt. Mais ceux qui ont acheté après ne sont pas nécessairement dans cette situation.

Depuis 2004 environ, les mensualités de remboursement pour un achat à 80% d’emprunt sont supérieures à la valeur locative du logement, d’autant que les taux proposés par les banques ne sont pas les mêmes si l’achat est à destination locative. Vous avez un rendement théorique brut de 5 à 6% pour des taux, assurance comprise, un peu inférieur. Et sans tenir compte des frais annexe (mois de carence de loyer, assurance bailleur, frais de gérance/de location, imposition des loyers, ...).

"Toute cette manne tombée du ciel s’était aussitôt déversée dans l’immobilier depuis 2000 entraînant le monde entier dans sa spirale haussière et ses conséquences, les subprimes."

Petit problème .... la hausse des prix de l’immobilier aux US est régulière sur les 40 dernières années. La spirale haussière date de l’après guerre... La baisse générale (ie : non localisée sur une région particulière) est très récente, et c’est une nouveauté pour les américains (qui ont pris l’habitude d’emprunter pour le consommation en mettant la valeur de leur domicile en garantie).

N’inversez pas la situation. Ce n’est pas la hausse de l’immobilier qui a créé les subprimes.

Les subprimes c’est une technique de financement, qui a permis à des personnes trop juste pour acheter d’acheter.

Les subprimes ont permi le maintien de la hausse de l’immobilier (qui sans eux se serait arretée depuis 5 ans). Un peu comme la défiscalisation des intérêts d’emprunts permet avant tout de maintenir artificiellement le prix de vente (sans cette mesure, les acheteurs se feraient un peu plus rare, donc les prix descendraient).

Les subprimes reposaient sur le principe que vous énoncez plus haut "les biens immobiliers prennent de la valeur sans rien faire". Et quand cet adage s’est avéré faux .... patatra... crise des subprimes, crise de la titrisation du risque associé, crise du marché interbancaire, et depuis peu début de crise des crédits classiques et des crédits aux entreprises...

Les banques ont commis l’erreur de penser, pour faire simple, qu’un acheteur immobilier pouvait "doubler facilement son capital tous les 5 ans" en oubliant l’adage bien connu des investisseurs : les arbres ne montent pas jusqu’au ciel.