"il me semble pourtant que le bail emphyteotique (wikipedia) y ressemble duree minimum 18 ans"

Le bail emphytéotique ressemble au démembrement comme le contrat de mission au CDI.

Il y a quelques similitudes, et des différences non négligeables.


Primo, c’est une location avec ce que cela induit : loyer progressif dans le temps, obligation de fournir une preuve d’assurance, expulsabilité en cas de défaut d’exécution du contrat (en l’occurence en cas de non paiement pendant deux années consécutives), sous location interdite, etc...

En usufruit, vous n’êtes pas expulsable. Au pire, vous pouvez être dépossédé de votre usufruit sur dégradation grave de la valeur du bien de votre fait (ex : non entretien sévère). Vous pouvez louez le bien, le revendre (usufruit seulement bien sur). Le prix est déterminé uniquement au moment de l’acte.

Deuzio, le problème de la fiscalité du capital possédé. La propriété reste pleine pour le propritétaire, qui continue donc à déclarer le bien en pleine propriété, en cas de succession celle-ci s’effectue sur la valeur totale du bien, etc.... On obtient une réduction de la valeur vénale en raison du bail, mais pas nécessairement autant.

Tertio, les responsabilités en cas de problèmes. Le locataire peut se retourner contre le propriétaire en cas de défaut grave. Dans le cas du démembrement, l’usufruitier ne peut pas.

Quatro, les dégats / le maintien du capital. C’est compliqué, mais grosso modo, il est plus facile de se retourner contre le locataire qui n’a pas réussi à maintenir la valeur du bien dans le cadre du bail. Dans le cas du démembrement, il faut que l’usufruitier ait commis un manquement grave aux obligations de conservation du patrimoine. Le non entretien de la toiture par exemple. Mais pour les transformations qui ne remettent pas en cause la destination du bien, l’usufruitier fait ce qu’il veut. Le locataire, même emphytéotique, ne peut pas tout faire sans l’accord du proprio.

Je m’arrête là pour les différences. Faites une recherche plus pouss, mais en cherchant bien vous en trouverez d’autres.

En surface, c’est proche. Mais en surface seulement.

Au final, de votre point de vue de locataire, c’est très proche, mais vous ne tenez compte que d’une petite partie du problème.



"en tant que locataire j’ai surtout des proprios qui encaissent sans rien reparer"

C’est malheureusement souvent vrai. Mais on voit aussi beaucoup de locataires qui ne font pas les réparations d’usage (détartrage des sanitaires, changement des joints, entretien de la chaudière qui leur incombe, ...)

"la plupart des locataires ne connaissant pas leurs droits se font virer facilement"

La plupart des locataires savent qu’il n’y a pas beaucoup de raison de rupture d’un bail : la récupération pour soi-même, la vente et une inexécution grave des obligations du locataires. Et la plupart des locataires savent très bien que c’est toujours au propriétaire de prouver qu’il a bien fait les bonnes démarches en temps et en heure pour signifier un problème.

Le coup le plus classique c’est la non réclammation du recommandé. Comme le délai court après récupération du recommandé, le locataire peut justifier de la non réception de cette lettre. Et le proprio, en justice, doit prouver qu’il a fait preuve de diligence en réexpédiant un nouveau recommandé ou en faisant une remise ne main propre par l’intermédiaire d’une personne assermenté (un huissier). Sinon, peine perdue, la rupture de bail est nulle et non avenue, et le bail est reconduit pour 3 ou 6 ans suivant la durée initiale du bail.


La loi est favorable aux locataires. Ce n’est pas un mal en soi, mais parfois, ca rebute des potentiels loueurs. C’est dommage. Ces lois ont été conçues pour empêcher les abus des propriétaires, mais la réciprocité n’a pas été prise en considération.


"ceux qui ne louent pas : soit c’est pourri, soit bcp trop cher"

Si vous avez vu des apparts pourris, c’est qu’ils devaient être, justement, proposé à la location. Les proprios ne se posent pas cette question : ils mettent en loc ou non. Quand ils veulent louer, c’est pour le complément de revenus, quand ils refusent, c’est parce qu’ils n’ont pas confiance.

Les agents immobiliers ou les locataires ou la mairie en cas d’insalubrité disent "niet, vous ne pouvez pas louer ca". Mais je n’ai jamais vu un proprio dire "je ne peux pas louer, mon appart est trop pourri". En tout cas pas avant d’avoir eu, justement, cette réflexion par un agent de la mairie ou un agent immobilier.


Je connais 3 appartements quartier Opéra à Paris dont les loyers n’étaient pas déraisonnables dans le quartier. Les appartements sont en parfait état, fraichement remis au gout du jour. Mais le proprio a eu des problèmes de versement de loyers sur le premier, et depuis il ne veut plus louer les autres. Il garde ses appartements pour les preter à des amis qui passeraient éventuellement dans le coin........


Dans le bassin lémanique où j’habite maintenant, j’ai vu des apparts superbes, mais ils ne sont pas à louer en direct. Trop risqué. Il faut montrer pate blanche, avoir des recommandations certaines, des conditions faramineuses (24 mois de garantie bancaire, en sus du dépot de garantie et du loyer d’avance), tout en étant dans des prix raisonnables si on enlève ces conditions initiales. Quand on demande aux proprios pourquoi : "on a eu des problèmes de paiements des loyers, alors on veut savoir qui habite, qui sont ses relations, et avoir une garantie de remise en état". J’ai halluciné lorsque j’ai cherché un logement.

Mes propres grands parents possèdent des appartements dans Lyon qui ne sont pas loués ’pour éviter les problèmes, on a pas le temps de s’en occuper", et blablabla. C’est leur problème, mais mes amis lyonnais qui ne trouvent pas d’appartements, ca m’agace un peu.


Pour ces gens là, une entreprise qui rachète l’usufruit pour 10 ou 20 ans afin de faire de la location, c’est une solution. Ce n’est pas la solution, mais une parmi d’autres.

Après, les loyers hors de prix, il faut aussi comparer avec l’achat, refuser des loyers trop élevés, etc... L’achat à 800 euros / mois, ca dépend d’où et de ce que vous visez comme type de logement. Si vous me dites un studio quartier Opéra à Paris sur 20 ans, je ne vois pas où vous le trouvez à ce prix d’achat là (à moins de se taper la propriétaire....). Si vous me dites un 40m² à Ugine sur 20 ans, je vous dirai "désolé, mais c’est trop cher". Maintenant, si vous voulez et pouvez acheter, c’est une décision qui vous est personnelle.