Le cas méconnu des faux-propriétaires de biens immeubles

Un phénomène rare, qui n’est pas une hypothèse d’école, est le cas des faux-propriétaires de biens immeubles. On entend par faux-propriétaires, des personnes qui n’ont pas la qualité de propriétaires, mais sont pourtant enregistrés et publiés comme tels, à la Conservation des Hypothèques (anciennement le Bureau des Hypothèques).

Les faux-propriétaires sont biens connus de la Caisse des Dépôts et Consignations (sources : le Directeur de la Caisse ; à savoir qu’ils engagent des détectives privés pour les traquer les faux-propriétaires les plus récalcitrants) mais malheureusement déniés par certains juges.

Il existe plusieurs cas de figure. Par exemple, un cas fréquent est celui de l’acquéreur des biens, qui aura fait appel à un prêt bancaire pour acheter le ou les biens immeubles. Après les deux mois de publicité foncière de l’acte de vente, il arrive que le prêt bancaire de l’acquéreur soit résilié par la banque et qu’il ne puisse finalement pas honorer financièrement la somme due. Néanmoins, la publicité foncière est acquise.

Un autre cas beaucoup moins fréquent, plus surprenant et dangereux, est le cas d’une vente en pleine propriété de biens immeubles ruraux en indivision, comprenant une ferme de 400 m² et 13 hectares de parcelles agricoles. Cette vente, faite sans aucun avant-contrat, entre un seul des deux propriétaires indivisaires et un acquéreur agriculteur peu scrupuleux, a été signée, sans en avoir informé la seconde propriétaire indivisaire (une personne âgée de 85ans), sans son consentement, ni sa signature. Or l’acte de vente est publié à la Conservation des Hypothèques pendant deux mois, sans aucune vérification de l’absence de signature de la seconde propriétaire indivisaire.

Lorsque les enfants de la seconde propriétaire indivisaire (non signataire de la vente), ont porté plainte, contre le notaire (ami de l’acquéreur), ce dernier a démissionné et brûlé toutes les minutes de la vente. Dès lors, aucun payement n’a été effectué et ni le titre de propriété agricole, ni les clefs n’ont été remis à l’acquéreur agriculteur.

Le problème dans ces deux exemples, est que le faux-propriétaire est publié et enregistré en tant que propriétaire des biens immeubles ruraux, alors qu’il n’est pas le réel propriétaire. Le faux-propriétaire pervers, n’ayant pas de titre, profite de la publicité en l’utilisant comme support du titre de propriété, pour obtenir la jouissance des biens ou des loyers (sources : la Caisse des dépôts et Consignations).

Pire encore, dans le second cas, le faux-propriétaire usurpateur utilise spectaculairement la procédure en bornage judiciaire, sans avoir effectué de bornage à l’amiable préalablement, afin d’obtenir du Tribunal d’Instance par ce moyen détourné, la qualité de propriétaire qu’il n’a pas. Et pour ce faire, ce faux-propriétaire trouve un propriétaire voisin complice, dont sa parcelle jouxte une des parcelles de la propriété agricole de 13 hectares usurpée.

Par jugement, ce faux-propriétaire est heureux, car d’une part, le juge l’a exempté de produire un titre authentique d’acte de vente et d’autre part, lui a reconnu la qualité de propriétaire des 13 hectares agricoles avec la ferme de 400 m², sur la base de la publicité foncière.

Voilà comment un faux-propriétaire devient un véritable propriétaire, grâce à la justice, sans avoir payé le prix de la vente de la propriété agricole.

A ce jour, les enfants de la seconde propriétaire indivisaire, non signataire, se battent jusqu’en Cour de Cassation, pour faire valoir les droits bafoués de leur mère abusée par le notaire et tous les protagonistes de cette affaire scandaleuse et coûteuse moralement et financièrement.

Il faut savoir que la publicité foncière n'a pas pour but de prouver la propriété immobilière puisque la publicité foncière a une finalité distincte et différente du mode de preuve de la propriété immobilière, ceci conformément à l’article 544 du Code civil consacré par l’arrêt de principe de la chambre civile de la Cour de cassation [Civ 3e, 23 avril 1981 : Bull. Civ. III, n°80].

Or pour se protéger des faux-propriétaires, des règles simples existent, mais à condition qu’elles soient appliquées. D’une part les juges doivent toujours décider, en se basant sur l’original d’un titre authentique de propriété (en raison des moyens technologiques sophistiqués qui permettent facilement de falsifier les documents). D’autre part si le demandeur ne produit qu’une seule publicité foncière et qu’il existe le moindre doute, le juge doit enjoindre l’étude notariale de produire la copie certifiée conforme à la minute de l’acte authentique de la propriété.

Pour ne pas subir d’escroquerie au jugement par le biais d’un bornage judiciaire, il faut passer préalablement par un bornage à l’amiable et produire le procès-verbal de carence, relatant l’identité des réels propriétaires au vu des titres authentiques et de l’échec du bornage amiable sur la ligne séparatrice des fonds contigus, dressé uniquement par un géomètre-expert.