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Lisez cette démonstration sur les TEG, elle vous fera gagner des dizaines de milliers d’euros

 

Par Gérard Faure-Kapper

Pourquoi et comment les banques falsifient les taux de vos crédits

Une information aujourd'hui, les taux des prêts immobiliers remontent et les banques se font une concurrence féroce.

Le choix du consommateur se fera souvent en fonction du taux annoncé, le taux effectif global, le fameux TEG.

Prenons un exemple : La BNP annonce 4,20%, le LCL 4,25%, la Générale, 4,35%, la Pop 4,50%.

Quel est le taux le plus bas ?

La BNP me direz-vous ? Eh bien non, pas forcément.

Le TEG est la base de la décision. Son calcul répond à des règles très strictes et toujours identiques.

C'est comparable à la loi Carrez dans l'immobilier. Le système de calcul peut être discutable mais il est important qui soit toujours le même pour que la concurrence puisse jouer.

Les banques auront tendance à falsifier leur taux pour qu'il apparaisse le plus bas possible. Un peu comme un agent immobilier qui va rajouter la surface de la cave à celle de l'appartement.

 

Démonstration.

Une banque vous prête 100.000€ que vous devez rembourser dans un an avec un intérêt de 4%.

Vous rembourserez 104.000€ dont 4.000€ d'intérêts.

4.000€, c'est le coût total du crédit.

Admettons que la banque prenne 200€ de frais d'étude. On va refaire le chemin à l'envers.

4.200€, c'est le coût total du crédit.

Le taux effectif global sera donc de 4,2% alors que le taux nominal ayant servi au calcul n'était que de 4%.

 

Le TEG, a pour fonction de comparer les banques.

Mais, la banque a-t-elle inclus tous les frais inhérents au prêt ?

Les frais de notaire par exemple. Non, ils ne doivent pas être inclus parce que, même sans prêt et en payant cash, ces frais sont dûs.

 

Par contre, la banque impose une hypothèque sur la maison pour accorder le prêt.

Nous allons donc devoir "extraire" des frais de notaire, les frais spécifiques à cette prise d'hypothèque.

Admettons qu'ils soient de 600€.

Le coût total de votre crédit est donc de 4.200€ plus 600€, soit 4.800€.

De combien sera alors le TEG d'un prêt de 100.000€ sur un an sachant que le coût est de 4.800€

(Niveau CM1) il sera de 4,80%

 

En omettant volontairement d'inclure les frais d'hypothèque, la banque annonce fièrement un taux de 4,20% qui écrase la concurrence, notamment celle qui annonçait 4,50%. Pourtant le TEG était à 4,80%.

 

Les banques vont se défendre de cette accusation.

Elle vont mettre en avant le fait que seuls les éléments connus au moment de la signature du crédit sont inclus dans le taux.

Et le coût de l'inscription hypothécaire ne l'est pas.

Ah bon ? Alors comment est fixé le coût de l'hypothèque ? Au hasard ? A la tête du client ? Selon l'humeur du notaire ?

Cet argument avancé par les banques est faux.

Il suffit à l'employé de banque de décrocher son téléphone, de composer le numéro du notaire et de lui poser la question :

 

"Cher maître, je vais faire un prêt de 100.000€. La maison est situé sur le code postal 45200. Le prix est fixé à 120.000€, nous prenons un privilège de prêteur de deniers pour 60.000€ et un hypothèque conventionnelle pour 40.000€. Quelle sera le montant des frais d'hypothèque ?"

 

Le calcul peut prendre quelques minutes et le notaire vous répondra quasiment au centime près.

Que le banquier ne soit pas capable d’utiliser les barèmes Langloys permettant ce calcul, ça se comprend. Mais il a la possibilité d'utiliser son téléphone pour connaître le prix en quelques minutes.

C 'est l'argument que nous avançons devant le tribunal accompagné du témoignage du notaire.

Le juge va donc constater que le TEG était à 4,80% au lieu des 4,20% annoncé.

La sanction : déchéance du droit aux intérêts auxquels sont substitués le taux légal (selon les années, inférieur à 1%)

Si vous avez un prêt important sur une durée longue, l'économie que vous réaliserez peut s'estimer à la moitié du montant du crédit.

Bien sûr, compte tenu des différés, des amortissements et de toutes les caractéristiques spécifiques des prêts, le calcul sera beaucoup plus complexe, mais le principe reste le même.

Il reste alors le principal et le plus difficile : le tribunal.


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8 réactions à cet article    


  • rugueux 17 juillet 12:50

    AV laisse vraiment passer n’importe quoi !!

    Jusqu’ 2 millions d’euros les banques proposent le plus souvent d’utiliser la caution crédit logement d’un cout très modique et dont on vous rembourse en fin de prêt une partie en fonction du taux de sinistralité de cet organisme actuellement ont peut espérer un remboursement de 65/70% de la somme versée...Elle proposent aussi un privilège de prêteur de denier bien moins coûteux et moins de formalisme qu’un hypothèque...dont je rappelle qu’il faudra aussi payer pour la lever...

    Une question à l’ auteur quel est le % de prets immobiliers inférieurs à 1 million d’ € qui sont garantis par une hypothèque ?

    Article insignifiant, sans intérêt, fallacieux...Que vend l’auteur ?


    • Gasty Gasty 17 juillet 18:21

      @rugueux

      Dans votre commentaire vous dites que les banques proposent le plus souvent... !!!??? et le moins souvent c’est quoi et qui ? L’espoir fait vivre alors d’après vous on peut espérer un remboursement, mais si votre commentaire pouvait avoir des explications, il pourrait avoir un intérêt supérieur à 0%.


    • sinonquoi 18 juillet 21:56

      @rugueux


      Mouais, votre commentaire me paraît trop agressif pour ne pas être de parti pris ... 
      Pour mon expérience, j’ai eu droit au mieux à un PPD.

    • Gérard Faure-Kapper Gérard Faure-Kapper 17 juillet 13:52

      Je ne peux que confirmer vos dire. En tant qu’ex directeur d’agence, je peux vous confirmer qu’un prêt peut être garanti par une sureté réelle (PPD ou hypothèque) ou personnelle (caution de crédit logement).


      Crédit logement est moins cher. Les PPD moins cher que l’hypothèque. Les frais de levée de garanties sont de l’ordre de 50% de ceux de l’inscription.

      La caution de crédit logement est quelquefois refusée. Alors, nous prenons la garantie réelle (l’hypothèque).

      Les frais inhérent au coût de la garantie (crédit logement ou hypothèque) sont certains et connus. Ils alourdissent le coût du crédit et doivent être inclus dans le TEG. Je vous renvoie à la réglementation (notamment 1966 et 2002)
      .
      Pour le pourcentage, je dirais, d’expérience et de mémoire, que 40% passent par crédit logement, les 60% par une sûreté réelle.

      Vous apportez effectivement des précisions techniques et chiffrées. Pour un tribunal, le TEG est exact ou non. De combien (omission des frais de crédit logement ou d’hypothèque) le juge n’en tient pas compte. 

      Autre chose.... ?


      • sinonquoi 18 juillet 22:02

        @Gérard Faure-Kapper

        Merci pour vos articles instructifs.
        Par contre, le juge n’est pas si indifférent à l’amplitude de l’erreur même si cela n’apparaît directement dans la décision. Je le tiens de la bouche d’un juge qui m’avait indiqué qu’il refusait de casser le contrat lorsque cela ne portait que sur quelques euros par mois. Je lui avais répondu que si la banque appliquait une « petite » erreur à la masse de ses contrats, cela n’était pas si insignifiant.

      • Gérard Faure-Kapper Gérard Faure-Kapper 18 juillet 23:15

        @sinonquoi 

        Merci pour votre message. Lorsque nous examinons un dossier à l’association, nous déconseillons effectivement d’aller en justice si l’erreur est de peanuts. La jurisprudence a admis que l’erreur doit d’etre d’au moins 0,1%. Néanmoins, un montant peut paraître petit, mais quand il est multiplié par 300 mensualités, ça peut chiffrer. C’est vrai que les juges réagissent intelligemment. et ne font pas dans le systématique.

      • rugueux 18 juillet 10:33

        @gasty

        Oui crédit logement rembourse une partie importante des frais de caution, le % exact dépendant du taux de sinistralité, un peu comme la participation bénéficiaire des assureurs...Moi sur 3 prêts j’ai été remboursé de 75 à 60%.

        @l’auteur

        Je ne connais peut-être pas aussi bien que vous la réglementation mais le TEG je sais ce que la jurisprudence autorise à y mettre.

        Pourquoi accepter une hypothèque alors que les solutions moins coûteuses PPD et crédit logement existent ?

        L’acheteur serait-il stupide ?

        Vous n’avez pas dit ce que vous vendez...


        • Gérard Faure-Kapper Gérard Faure-Kapper 18 juillet 12:28

          Evidemment que l’acheteur demandera un crédit logement, MAIS, ce n’est pas lui qui décide s’il est éligible, et c’est en final à la banque de choisir la garantie.


          Par exemple, si l’acheteur est dans les normes à 30% de charges/ressources, s’il finance les frais de notaire, s’il a 20% d’apport personnel, si sa maison est « vendable » rapidement, et qu’elle n’est pas dans un secteur trop pourri, alors oui, il sera éligible à Crédit logement. 

          Mais si, comme c’est souvent le cas, le financement est à 100% et que le taux charges/ressources est au dela de 30%, les gens de Crédit Logement ne sont pas stupides non plus, ils savent qu’ils ont beaucoup de chance d’être appelés par la banque en garantie.

          Ils seront alors subrogés dans leurs droits, mais comme c’est souvent le cas, le bien est invendables, Crédit Logement fera saisir, vendra à la casse et ne récupèrera que très peu. 

          Quant à ce que je vends, rien. Je suis bénévole dans une association qui compte beaucoup de surendettés et qu’on essaye de sortir de la mouise. 

          Oui je vis de ma retraite et ces actions sont purement altruistes et bénévoles. C’est vrai que cette dernière notion échappe à beaucoup de gens. 

          Enfin, tout ce que j’ai gagné jusqu’à aujourd’hui, c’est une mise en examen par le Crédit Mutuel (audience le 9 novembre 2017, 17ème correctionnelle de Paris), pour avoir défendu un électricien et avoir publié le résultat de l’étude de son compte où j’ai découvert un TEG de 41,9%.

          L’autre affaire, toujours le Crédit Mutuel, c’est le 21 septembre 2017 à Laval, Pour avoir publié un article sur les manipulations des pouvoirs en blanc dans les assemblées générales. 

          Comme quoi, dire la vérité ne rapporte rien, sinon des emmerdes, mais je ne regrette rien. Si je ne m’amuse pas à mon âge... Je suis, comme qui dirais, un banquier repenti, et ça, ça ne pardonne pas.

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