Au secours... les professionnels de l’immobilier sont devenus fous !
Les professionnels de l’immobilier ou leurs représentants déploient des trésors de créativité rhétorique pour masquer une évidence, celle de la baisse des prix, et pour tenter de l’enrayer par des arguments de plus en plus fallacieux.
« Atterrissage en douceur » : cette formule ressassée jusqu’à l’excès depuis plus de deux années est un véritable déni de réalité. Il est, en effet, établi qu’en économie les courbes tendent à monter ou à descendre, mais ne suivent jamais indéfiniment une ligne horizontale. Par ailleurs, n’importe quel étudiant de 1re année d’économie sait que le marché immobilier obéit à des cycles d’une dizaine d’années.
« Offre de logements en France structurellement déficitaire qui entretient la hausse ou empêche à tout le moins la baisse » : cet autre argument fréquemment employé amalgame dans un même ensemble les demandeurs de logements sociaux de type HLM et ceux qui désirent et surtout peuvent acheter.
Les personnes sensibles à ce type d’argumentation ont une fâcheuse tendance à oublier une vérité première pourtant frappée au coin du bon sens : il ne suffit pas d’avoir besoin de se loger et d’avoir envie d’acheter pour... acheter ; il faut surtout en avoir la capacité financière, ce qui se révèle, pour beaucoup d’entre nous, de plus en plus difficile voire impossible compte tenu du niveau exorbitant des prix et du contexte actuel (contexte marqué par une crise financière internationale, l’augmentation des taux d’intérêt et surtout la baisse de notre pouvoir d’achat sous l’effet conjugué du retour de l’inflation et d’une faible croissance de notre PIB).
« Paris résiste et résistera à la baisse car la demande étrangère y est forte et continue de tirer les prix vers le haut » constitue un autre argument très souvent utilisé ces derniers mois et qui tente de nous faire croire qu’une clientèle étrangère fortunée est en train de déferler dans la capitale et d’acheter dans tous les arrondissements parisiens ; du même coup, elle se substituerait complètement au marché national.
Or, cette clientèle étrangère ne représente qu’un « micro-marché » et n’achète que dans le centre de la capitale et que certains types de bien.
Et puis, doit-on rappeler que l’immobilier parisien a dégringolé de près de 40 % entre 1991 et 1998 ; l’offre de logements dans Paris était-elle abondante à l’époque et la demande satisfaite pour expliquer une telle chute des prix ? Evidemment que non.
« La déductibilité des intérêts d’emprunt contribue à resolvabiliser les acheteurs potentiels » est un autre argument couramment asséné.
Or, ce dispositif ne concerne qu’une toute petite partie de l’emprunt et a surtout eu un effet pervers non négligeable : il a nourri un peu plus encore la bulle immobilière au profit des vendeurs et au détriment des acheteurs et n’a fait que retarder le mouvement baissier aujourd’hui enclenché.
Aujourd’hui, l’écart est tel entre notre PIB et le niveau des prix que le retour de balancier, autrement dit la baisse, est en effet inévitable et a déjà commencé. C’est d’ailleurs ce que l’on constate dans la plupart des principaux pays européens aux économies comparables (Espagne, Royaume-Uni) et aux Etats-Unis.
Mais, toujours selon les professionnels de l’immobilier, la France ferait aujourd’hui exception alors que les mêmes invoquaient, hier, le contexte international haussier pour justifier la flambée des prix dans l’Hexagone. Quand les courbes étaient ascendantes au niveau mondial, la France ne pouvait que suivre le mouvement général, quand elles sont descendantes, elle serait à l’abri. De qui se moque-t-on ?
Il est temps que les professionnels de l’immobilier fassent preuve d’un peu d’honnêteté intellectuelle, et ce dans leur propre intérêt afin de fluidifier un marché aujourd’hui bloqué (les délais de vente s’allongent et les stocks grossissent).
Et sur le plan éthique, il est grand temps qu’ils cessent tout simplement de nous prendre pour des imbéciles... L’esprit mercantile ne saurait tout justifier.
19 réactions à cet article
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Bonjour,
Bonne analyse. Au vu de la courbe, il paraît impossible qu’il n’y ait pas de baisse, d’au moins 50 % sur six ou sept ans. En province notamment, qui contrairement à 1990, a cette fois subi la bulle. Les professionnels n’ont pas à se plaindre, à 6 % de com ils ont empoché une bonne part du gâteau
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On ne peut pas reprocher à un intermédiaire d’essayer de vendre. Il est vrai que les arguments sont parfois risibles, mais tant qu’il reste un pigeon autant le plumer.
Le problème est plus du côté des vendeurs, comme en 1992. Quelqu’un qui a acheté cher n’a pas envie de vendre bon marché. Donc à court terme les prix ne baissent pas vraiment, ce sont les ventes qui chutent. Il faut un certain temps pour que les prix s’adaptent. Ca n’arrange ni les vendeurs, ni les acheteurs, ni les locataires.
La France sera moins touchée que d’autres par la crise financière grâce à :
la règlementation des prêts immobiliers
le parc de logements sociaux, c’est à dire une intervention étatique
et sera quand même touchée à cause de la contagion de la création monétaire excessive des US non régulés contre laquelle l’administration essaie maintenant de réagir par des interventions de l’état.
Il me semble que les ultralibéraux et libertariens, s’il en reste ici, devront y réfléchir à plusieurs fois.
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Ah, il reste bien un libertarien.
Chic. On va pouvoir discuter. Développez, développez...
Je sais, c’est douloureux pour les libertariens.
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>>La France sera moins touchée que d’autres par la crise financière grâce à :
la règlementation des prêts immobiliers
Haha....les prets immobiliers a taux tres bas ? ceux-la meme qui ont fait que tout le monde a continue a se ruer sur de l’immobilier hors de prix ?
Ah oui c’est sur il y a un paquet de Francais qui se sont decides grace a ces prets a payer sur 30 ans un truc qui va perdre 30%. Ils doivent etre bien contents que vous les assuriez que grace a ces prets ils sont moins touches.
N’importe quoi.
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gnarf, gnarf, gnarf
Ils ont peut-être acheté un bien surévalué, mais pas avec un emprunt sous-évalué s’ils ont respecté les conditions d’emprunt. Il y a vachement pire aux US, en UK, Espagne, Irlande, Australie, ... C’est une forme de consolation. Vous pensez qu’ils auraient préféré acheter à taux élevé ?
gnarf, bave, gnarf, gnarf
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Juste un commentaire sur l’atterrissage en douceur :
Je ne sais pas qui a parlé d’une "ligne horizontale infinie" pour les prix de l’immobilier. Un "aterrissage en douceur" signifie seulement une stabilisation des prix, en attendant de repartir à la hausse ou à la baisse après quelques temps.
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Offre et demande, spéculation et profits... font les prix. Si le marché et surévalué, que l’acheteur fasse baisser les prix : « votre maison à 250 000 €, je vous l’achète 200 000, prix que j’estime être celui du marché »
Ca passe ou ça casse le reste n’est que ritournelle.
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C’est toujours bon de dénoncer ou de relativiser quelques clichés. Mais si il n’y a pas l’ombre du début d’une réflexion sur les raisons des prix du foncier, on pourra tempêter, râler, cela ne changera strictement rien. Or le foncier, par le PLU, connaît une gestion malthusienne par les communes, et là, le marché n’a rien à y faire. Une crise, en France, ne sera donc pas une baisse spectaculaire des prix, mais pénurie, stoks d’invendus qui gonflent sans effet important sur les prix, corruption et passe-droits.
Pour répondre à Forest, , je ne sais s’il reste des ultras libéraux, mais les bolchevo-bonapartistes ont de l’avenir dans la magouille immobilière...
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On en a déjà parlé.... vous oubliez une chose, c’est que pour qu’un bien (logement ou terrain) se vende à un prix donné, il faut qu’en fasse il y ait un acheteur qui accepte et soit capable de suivre ce prix !
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Le fameux principe du nuage de Tchernobil (dévié par les montagnes)... ou dans un autre registre de la ligne Maginaux ! En France on connait bien le concept ! On trouve toujours une bonne raison pour se croire à l’abris de ce qui se passe à l’extérieur ! Et on ne manque jamais d’imagination.
D’autre part, savez-vous que si on compare la flambée des prix de ces dix dernières années à l’évolution des revenus des ménages, les prix en France ont bien plus flambé qu’aux USA ?
Quand au concept d’atterrissage en douceur, c’est une douce mélodie.... bien dangereuse et stupide. Contrairement à ce qui est dit plus haut, un atterrissage, même en douceur, consiste en une descente. La notion de douceur ne concerne pas l’ampleur de la baisse car un atterrissage quel qu’il soit consiste toujours à rejoindre la terre. La douceur concerne donc la pente, la vitesse de la descente. Les professionnels mettent en avant cette hypothèse soit disant rassurante... mais c’est plutot pour nous inciter à continuer d’acheter à des prix délirants le plus longtemps possible. Mais ce scénario serait en fait dramatique : si vraiment l’atterrissage se faire en douceur, ca veut dire que l’inévitable baisse des prix va s’étaller sur des années. Or, un marché en baisse, c’est un marché morose, avec peu de ventes, avec peu d’investissement et donc peu de constructions... aie aie aie pour l’activité économique et les emplois... Sans compter que les acheteurs potentiels prendront leur temps : si les prix commencent à baisser, les acheteurs potentiels auront tendance à essayer d’attendre la fin de la baisse avant d’achter, de peur de voir leurs biens dévalorisés rapidement. En attendant, ils font quoi ? Ils continuent de se loger dans des locations minuscules pendant des années ? Et ceux qui ont acheté récemment ? Il va falloir qu’ils attendent peut etre 20 ans (10 ans de baisse et au moins autant de nouvelle hausse) avant de voir leurs bien retrouver ca valeur de départ.
Ne croyez-vous pas, au contraire que le scénario le moins pénalisant, celui qu’il faudrait essayer de favoriser, serait celui d’une bonne purge du marché ? Une baisse brutale, mais courte des prix. Cela permettrait au marché de plus rapidement retrouver une phase de croissance, que l’on espèrererait cette fois raisonnable (juste légèrement supérieur à la croissance, selon la tendance "historique"). Ca permettrait de conserver les emplois, agents immobiliers et macons, ca permettrait aux acheteurs potentiels de mener à bien leur projet plus rapidement, et aux propriétaires actuels de voir le bien retorver plus vite la valeur actuelle de leurs biens.
Combien vous pariez que les agents immobiliers n’évoqueront ce scénario que lorsque le marché sera complètement bloqué (chute vertigineuse des transactions alors que les prix seront encore presque maintenus) ? Bah oui... tant qu’il reste des pigeons à plumer, autant leur tenir le discours qui les incite à acheter.... et quand il n’y en aura plus, il faudra bien changer de ton pour éviter des années de morosité ! C’est plein du subtilité, le monde de la communication "profesionnelle".
N’oubliez pas que le marché immobilier est une prophétie auto réalisatirce :
Si tout le monde pense que ca va monter, les prix montent (plus de demande et des vendeurs qui maximisent donc leurs prétentions)
Si tout le monde pense que ca va baisser, ca baisse (qui va acheter un bien dont la valeur diminue chaque année ? et les vendeurs... ils ont tout intéret à vendre au plus vite avant que ca ne baisse plus, quitte à baisser leurs prétentions)
Et plus ca monte, plus tout le monde pense que ca va monter, plus ca monte.... jusqu’au point de rupture ou tout s’inverse.
Il y a 3 ans, ceux qui annoncaient une baisse à venir passaient pour des zozos. Pour la majorité, les prix allaient continuer longtemps à grimper au même rythme. Il y a quelques mois, les baissiers n’étaient plus qu’une "opinion minoritaire", la majorité imaginant une stagnation (les prix n’ont pas tant monté que ca depuis 2006... le gros de la hausse, c’est 2000-2006). Aujourd’hui, le concensus se tourne plutot vers une "petite baisse" ou une "baisse significative, mais pas chez moi" (quand tout le monde pense ca, ca pose un problème de cohérence du diagnostique au niveau national.... à vous d’envisager lequel des 2 éléments du "baisse, mais pas chez moi" est faux). Et maintenant, quelle sera la prochaine étape ?
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Je vous le refait, ma précédente réponse est bourrée de fautes... merci de la tuer à coups de "non"
Le fameux principe du nuage de Tchernobil (dévié par les montagnes)... ou dans un autre registre de la ligne Maginaux ! En France on connait bien le concept ! On trouve toujours une bonne raison pour se croire à l’abri de ce qui se passe à l’extérieur ! Et on ne manque jamais d’imagination.
D’autre part, savez-vous que si on compare la flambée des prix de ces dix dernières années à l’évolution des revenus des ménages, les prix en France ont bien plus flambé qu’aux USA ?
Quand au concept d’atterrissage en douceur, c’est une douce mélodie.... bien dangereuse et stupide en réalité. Contrairement à ce qui est dit plus haut, un atterrissage, même en douceur, consiste en une descente. La notion de douceur ne concerne pas l’ampleur de la baisse car un atterrissage quel qu’il soit consiste toujours à rejoindre la terre. La douceur concerne donc la pente, la vitesse de la descente. Les professionnels mettent en avant cette hypothèse soit disant rassurante... mais c’est plutot pour nous inciter à continuer d’acheter à des prix délirants le plus longtemps possible. Mais ce scénario serait en fait dramatique : si vraiment l’atterrissage se faire en douceur, ca veut dire que l’inévitable baisse des prix va s’étaller sur des années. Or, un marché en baisse, c’est un marché morose, avec peu de ventes, avec peu d’investissement et donc peu de constructions... aie aie aie pour l’activité économique et les emplois... Sans compter que les acheteurs potentiels prendront leur temps : si les prix commencent à baisser, les acheteurs potentiels auront tendance à essayer d’attendre la fin de la baisse avant d’acheter, de peur de voir leurs biens dévalorisés rapidement. En attendant, ils font quoi ? Ils continuent de se loger dans des locations minuscules pendant des années ? Et ceux qui ont acheté récemment ? Il va falloir qu’ils attendent peut etre 20 ans (10 ans de baisse et au moins autant de nouvelle hausse) avant de voir leur bien retrouver sa valeur de départ.
Ne croyez-vous pas, au contraire, que le scénario le moins pénalisant, celui qu’il faudrait essayer de favoriser, serait celui d’une bonne purge du marché ? Une baisse brutale, mais courte, des prix. Cela permettrait au marché de plus rapidement retrouver une phase de croissance, que l’on espèrerait cette fois raisonnable (juste légèrement supérieure à la croissance du PIB, selon la tendance "historique"). Ca permettrait de conserver les emplois, agents immobiliers et maçons, ca permettrait aux acheteurs potentiels de mener à bien leur projet plus rapidement, et aux propriétaires actuels de voir leur bien retrouver plus vite sa valeur actuelle.
Combien vous pariez que les agents immobiliers n’évoqueront ce scénario que lorsque le marché sera complètement bloqué (chute vertigineuse des volumes de transactions alors que les prix seront encore presque maintenus) ? Bah oui... tant qu’il reste des pigeons à plumer, autant leur tenir le discours qui les incite à acheter.... mais quand il n’y en aura plus, il faudra bien changer de ton pour éviter des années de morosité ! C’est plein du subtilité, le monde de la communication "professionnelle".
N’oubliez pas que le marché immobilier est une prophétie auto réalisatrice :
Si tout le monde pense que ca va monter, les prix montent (plus de demande et des vendeurs qui maximisent donc leurs prétentions)
Si tout le monde pense que ca va baisser, ca baisse (qui va acheter un bien dont la valeur diminue chaque année ? et les vendeurs... ils ont tout intéret à vendre au plus vite avant que ca ne baisse plus, quitte à baisser leurs prétentions)
Donc plus ca monte, plus tout le monde pense que ca va monter, plus ca monte.... jusqu’au point de rupture ou tout s’inverse... car c’est bien connu, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel.
Il y a 3 ans, ceux qui annoncaient une baisse à venir passaient pour des zozos. Pour la majorité, les prix allaient continuer longtemps à grimper à un rythme soutenu. Il y a quelques mois, les baissiers n’étaient plus qu’une "opinion minoritaire", la majorité imaginant une stagnation (les prix n’ont pas tant monté que ca depuis 2006... le gros de la hausse, c’est 2000-2006... puis on a approché justement le point de rupture évoqué ci-avant). Aujourd’hui, le concensus se tourne plutot vers une "petite baisse" ou une "baisse significative, mais pas chez moi" (quand tout le monde pense ca, ca pose un problème de cohérence du diagnostique au niveau national.... à vous d’envisager lequel des 2 éléments du "baisse, mais pas chez moi" est faux). Et maintenant, quelle sera la prochaine étape ?
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Le "démontage" des slogans déniant toute baisse ne manque pas de valeur, mais la démonstration d’une baisse significative des prix, elle, n’est pas du tout apportée.
Certes, on entend dire un peu partout que les prix se tassent, ou que les mises en vente restent plus longtemps sur le marché, mais rien de bien net n’est encore visible.
Un des signes habituels d’une retournment de tendance est en général une chute de plusieurs points en peu de temps. Où en serions-nous ?
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pas vraiment : l’immobilier n’a rien à voir avec la bourse, car le marché immobilier a une inertie monstrueuse.
Un crack boursier, ca peut aller jusqu’à une perte de plusieurs dizaines de % en quelques jours
un crack immobilier , ca s’étale toujours sur quelques années !
La phase de retournement, de transition, c’est au minimum quelques mois, voire quelques années, alors qu’en bourse, c’est en un jour que ca peut se passer !
C’est là une des difficultés du marché immobilier : ses évolutions se font sur des périodes humainement difficiles à "percevoir". Quand en plus on sait comment sont construites les stats et donc qu’on sait qu’on ne peut pas vraiment leur faire confiance, ca ne simplifie rien. Alors que les indices boursiers, eux, sans être parfaits, sont quand même assez représentatifs du marché.
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Il y aurait beaucoup à dire, en plus, sur le professionalisme des agents immobiliers. A la différence des USA où (je ne parle pas des banques) les brokers sont de vrais pros, ici vous rencontrez des tas de charmants jeunes qui ’font’ de l’immobilier comme d’autres jouent aux courses, et encore ; d’anciens footballeurs au chômage, des mères au foyer qui s’emmerdent, c’est un véritable catalogue de Prévert que vous trouvez en poussant la porte d’une agence.
Le résultat c’est qu’ils répercutent le plus souvent les idées démesurées de prix qu’ils prennent aux vendeurs, sans tenter le moins du monde de les modérer, ou bien gonflent artificiellement les prix qu’ils estiment trop bas.
Un exemple, en banlieue de La Rochelle, mon beau-frère souhaite vendre sa maison (payée 600 000 francs en 1986). Il compte en tirer 300 000 euros. Cris d’indignation de plusieurs agents immobiliers : pas assez cher ! Ils insistent pour que la maison soit affichée à 400 000. Inutile de dire, un an plus tard, elle est invendue. Mon beau-frère obtient alors que le prix soit abaissé au chiffre initialement prévu par lui maist, retournement de conjoncture, six mois plus tard, toujours pas vendue. En toute objectivité, ces agents immobiliers ont fichu en l’air cette vente, causant au passage un véritable préjudice financier au vendeur.
Je précise que ce manque de professionalisme concerne des agences affiliées aux grandes chaînes, ORPI et Century21, que dans la présentation du bien ils ne disent rien des travaux à effectuer, et que les visites sont organisées à la va-vite.
Alors imaginons que ce phénomène soit assez général... Personnellement, je ne m’en plains pas, remarquez, cela me fait une maison de campagne à l’oeil depuis un an et demi...
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Profiteur ... Dans d’autres pays, l’agence se rétribue sur l’acheteur et le vendeur, ce qui probablement rend plus sensible l’agent à une certaine équité.
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Le gros problème de l’immobilier en France, c’est que "les chiffres de l’immobilier" viennent de la FNAIM et des notaires Parisiens, deux organisations qui ont un intérêt financier à la hausse, et donc, suspects d’arranger les chiffres (du reste, quand on se plonge sur la manière dont sont faites ces statistiques, on ne peut que se gratter la tête de perplexité).
Tant qu’il n’y aura pas un organisme indépendant qui fournira régulièrement des données fiables selon une méthodologie valide, le marché de l’immobilier en France restera clair comme du jus de chique, et par là même, les particuliers auront tout intérêt à ne pas y mettre leur argent.
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Traditionnellement, les Français n’encensent le marché que lorsqu’il flambe en leur faveur et refusent de jouer le jeu quand il y a une baisse.
Même à l’époque de la hausse, aux USA il était coutumier de négocier jusqu’à 20% du prix affiché. Ici c’est assimilé à une injure !
Souvent on refuse de vendre en espérant qu’un jour le prix va remonter. On dirait, psychologiquement, qu’il y a confusion entre le bie et l’ego du vendeur. Cette attitude se trouve dans toutes les catégories : vous noterez par exemple qu’en jouant les dates, on peut trouver à séjourner dans les palaces à l’étranger à un prix somme toute réisonnable - parfois le quart du prix affiché. Rien de tel en France - on a même démasqué une ’entente’ entre grands hôtels pour maintenir les mêmes prix.
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avez vous entendu dire que la mo et les matériaux de construction baissaient ??
Croyez vous que les entrepreneurs et promoteurs vont vendre à perte ou avec très peu de profit ??
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