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Accueil du site > Actualités > Economie > Immobilier : qui seront les dindons de la farce ?

Immobilier : qui seront les dindons de la farce ?

Dixit les professionnels, 2015 est un millésime exceptionnel pour le marché immobilier : 800.000 transactions dans l’ancien, un niveau comparable à celui précédant la crise de 2008.

Baisse des prix et taux de crédits au ras des pâquerettes ont poussé les acheteurs à revenir sur le marché. Résultat des courses : une reprise qui a émoustillé les professionnels de l’immobilier. Qu’en est-il vraiment ? Est-ce le moment d’acheter ? Réponses.

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1. L’embellie de 2015 est-elle un mouvement de fond ?

Les professionnels sont certes ravis de l’année 2015 qui a redonné des couleurs au marché, mais les fondamentaux et plusieurs avis d’experts laissent penser qu’il s’agit plus d’un soubresaut que d’une tendance pérenne. En outre, cette embellie dissimule un fait capital, à savoir que les prix ont poursuivi leur baisse, certes faiblement, mais le phénomène s’est répété l’année dernière en affichant un recul au niveau national.

La FNAIM, prudente

Malgré la tendance baissière amorcée en 2011, la France fait figure d’exception en Europe. Après la crise de 2008, tous les pays qui avaient connu le même phénomène de hausse sur la période allant de 1997 à 2007 ont vu les prix de l’immobilier chuter fortement alors que chez nous seule une timide correction a eu lieu ainsi qu’en atteste la note de conjoncture de la FNAIM, en date de juillet 2015.

Cette même note qui dénote cette « singularité » rejoint l’avis de Jacques Friggit, constamment décrié par ceux qui rêvent de prix toujours plus hauts, que le marché a été soutenu, et l’est toujours, par des conditions de financement (baisse des taux, durée, etc.) qui alimentent artificiellement la capacité d’endettement des emprunteurs. Une façon policée de dire que le marché est sous perfusion et entretenu par l’intervention incessante de l’Etat. Une façon aussi de préparer les futurs vendeurs à perdre de l’argent car la correction aura lieu et qu’il sera difficile, voire impossible, pour ceux ayant acheté trop cher, de revendre sans essuyer de lourdes pertes.

La Banque de France, factuelle

Cette même note de la FNAIM évoque, en revanche, le fait que la France n’a pas vu augmenter les défaillances d’emprunteurs. Ce n’est malheureusement pas ce qui se dégage de la lecture du baromètre de la Banque de France sur le surendettement.

Dans ce baromètre, on peut lire, en page 4, que les dossiers de surendettement liés à l’immobilier sont en hausse constante et qu’il s’agit d’un mouvement de fond. En effet, depuis le premier trimestre 2011, le pourcentage de dossiers liés à ce type d’endettement est passé de 8.8 % à 13.5 % au dernier trimestre de 2015, la hausse étant continue depuis 2011, tout comme le montant moyen d’endettement.

Une étude de décembre 2015 de la Banque de France ayant pour objet (l’) « Evaluation des risques du système financier français » s’intéresse à l’immobilier.

Le point 2.3, dès la page 16 de l’étude, analyse les risques immobiliers. Il en ressort que le regain d’activité de 2015 semble se maintenir même si les prix restent orientés à la baisse. Il est également mis en avant le fait que ce regain d’activité ne semble être qu’un effet d’aubaine, ou en tout cas perçu comme tel : la baisse des taux de crédit du début de l’année et leur remontée au cours de l’été qui a fait passer à l’acte certains acheteurs.

Dans ce contexte, deux scénarios sont envisageables pour la Banque de France :

- Un premier scénario de correction abrupte des marchés immobiliers qui n’ont que peu baissé suite à la hausse vertigineuse des prix dans les années 2000 ;

- Un second scénario dans lequel la récente reprise de l’activité est purement conjoncturelle et laisse rapidement la place à une poursuite de la baisse des prix et de l’activité sur le long terme.

La Banque de France se montre aussi prudente que la FNAIM sur une potentielle remontée des prix. En réalité, elle penche, assez clairement, pour des scénarios baissiers.

En toile de fond, dans le premier scénario on remarque que les biens sur lesquels la correction n’a pas été suffisante sont exposés à la baisse. Cette hypothèse va concerner les villes peu attractives, les biens avec de forts travaux, avec beaucoup de nuisances, etc. Autrement dit, une large part des biens dans l’ancien, mais également dans le neuf si vous êtes l’heureux propriétaire d’un appartement situé derrière une autoroute ou sous une ligne à THT. Seuls les biens affichant de solides prestations pourront résister au mieux, sans aucune certitude qu’ils échapperont au mouvement baissier, même si la baisse devrait être plus modérée dans ce cas.

Dans le second scénario, une baisse durable viendrait corriger progressivement l’envolée des prix amorcée en 1997.

La Coface, lucide

Dans sa publication du 24 novembre 2015, concernant la construction, la Coface écrit ceci :
« L’ajustement à la baisse des prix de l’immobilier n’est pas encore suffisant pour que le marché se stabilise durablement. La France est le sixième pays de l’OCDE où le prix de l’immobilier est le plus surévalué par rapport aux revenus des ménages. Sans réelle amélioration du marché du travail pour soutenir les velléités d’accession des ménages les plus modestes, les prix resteront donc orientés à la baisse en 2016 ».

Sébastien de Lafond, Président de Meilleurs Agents, réaliste

Interviewé le 21 mars lors de l’émission « Intégrale Placements » sur BFMTV, voici deux extraits de ses propos.

A partir de la 58ème seconde : « (…) le marché est vraiment sous perfusion, sous amphétamine de la baisse des taux. Le principal élément qui dynamise le marché depuis le début de l’année sont des taux bas et des taux qui continuent de baisser (…) ».

A 2:15 : « (…) probablement sans cette baisse des taux très forte depuis le début de l’année, la plupart des marchés seraient en baisse, les prix baisseraient (…) ».

Conséquence

Autant de points de vue et d’analyses qui dessinent un mouvement de fond baissier en lieu et place de la hausse rêvée par certains. L’embellie de 2015 sur le nombre de transactions dans l’ancien est liée à la baisse des taux et à la faible baisse des prix qui s’est opérée au niveau national, comme on s’en doutait.

Autre constat : la correction à la baisse n’a pas été suffisante pour absorber l’envolée démentielle des années 2000 et les prix devront s’ajuster en conséquence, brutalement ou sur plusieurs années. Sans cette baisse, le marché n’aura pas de base solide car il s’est construit sur du sable et une politique d’illusion à laquelle la faiblesse des taux de crédit a largement contribué.

Le problème qui se pose est donc le niveau des taux de crédit, clé de voûte du marché immobilier. Peuvent-ils rester indéfiniment aussi bas ? Peuvent-ils descendre encore plus bas ? Si les taux s’écroulent ou qu’ils remontent, que se passera t-il ? N’est-il pas dangereux que le maintien du marché soit conditionné à cette seule faiblesse des taux ? N’est-ce pas s’exposer à des pertes si on achète aujourd’hui et que l’on est obligé de revendre à court ou à moyen terme ? N’a-t-on pas ouvert une boîte de Pandore ?

Acheter aujourd’hui à un degré d’incertitudes aussi élevé relève du suicide économique si le bien n’est pas âprement négocié pour tenir compte de cette baisse plus que probable dans les années à venir. D’autant plus que le principal vecteur de maintien du marché, les taux de crédits, risque d’être remis en cause dans une forme plus globale.

2. Les crédits immobilier à la française, bientôt finis ?

Aujourd’hui le marché immobilier français a la spécificité d’être financé, dans 99% des cas, par des crédits à taux fixes. Considérant la faiblesse des taux auxquels les banques prêtent, le risque pour les banques est réel. En effet, si les taux auxquels elles se financent augmentent, elles peuvent se retrouver en manque de fonds propres. Ce faisant, le comité de Bâle, l’instance qui régule le système bancaire international, planche sur des mesures de réduction de ce risque.

L’idée est d’augmenter les fonds propres des banques, sur les profils d’emprunteurs disposant de peu ou pas d’apports personnels, afin de limiter les risques. Le durcissement d’obtention des crédits immobiliers risque d’exclure une partie des candidats à l’accession à la propriété, principalement les jeunes et les primo-accédants, ayant par définition peu ou pas de fonds propres. Cet article de LavieImmo détaille l’avis de plusieurs spécialistes annonçant que si la mesure Bâle IV était adoptée en l’état, environ un tiers des crédits immobiliers disparaîtrait.

L’autre idée est de rompre avec la spécificité française des taux fixes et de proposer des taux variables. Objectif : supprimer le risque pesant sur les banques et le reporter sur l’emprunteur final, c’est-à-dire, vous.

Conséquence

Quel que soit le scénario exploré, il est potentiellement nuisible au marché immobilier et à l’économie française. Si les taux restent fixes et que les conditions d’obtention de crédit se durcissent, un tiers des crédits disparaîtrait. En clair, ça signifie que le marché, neuf comme ancien, se gripperait puisqu’il n’y aurait plus de nouveaux entrants. Les candidats à l’achat pour se loger, ou même les « investisseurs » dont le modèle repose sur le financement à crédit du bien à 100 %, ne seront plus là. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les fédérations LCA, FFB, FNAIM et FPI n’en veulent pas.

Sans ces nouveaux entrants, l’ajustement ne peut se faire que par la baisse des prix, encore une fois, pour les faire revenir dans la course. Autrement dit, ceux qui auront acheté trop cher un bien aux qualités intrinsèques insuffisantes seront les dindons de la farce s’ils doivent vendre à brève échéance après l’achat. Et les raisons de revendre à court ou à moyen terme ne manquent pas : perte d’emplois, mutations, divorces ou séparations, maladies, événements extérieurs qui dégradent la valeur du bien (salle de shoot, camps de migrants, site d’enfouissement de déchets nucléaires, usines, taxes locales qui explosent, etc.).

Il est impératif de fonder l’achat d’un bien sur ses qualités intrinsèques et non pas sur son prix « par rapport au marché », même si certains vendeurs pensent le contraire parce que ça les arrange.

Autre perspective : si les taux variables sont introduits en France par les banques pour fluidifier le marché, vous serez également les dindons de la farce. Si les taux remontent, l’emprunteur paiera en fin de compte plus de mensualités. Et comme les taux bas sont actuellement la seule mesure qui maintient le marché en vie, là encore, les prix chuteront. Ceux qui auront acheté excessivement cher un bien sans réelle qualité en seront pour leur frais avec l’épouvantail d’une saisie-revente s’ils n’arrivent pas à supporter le coût du crédit.

Il est précisé dans les articles de presse relatant les idées du comité de Bâle qu’elles n’entreraient pas en vigueur avant 2018. Tiens, tiens… 2018, c’est l’année envisagée pour la mise en place de la réforme sur les valeurs locatives cadastrales. Je l’évoquais dans mon article de novembre 2015.

Pour mémoire, il s’agit de la base sur laquelle est assise le calcul des taxes locales, calcul qui n’a pas été réformé depuis sa création en 1970.

Les habitations qui à cette époque étaient considérées comme « luxueuses », toutes les constructions d’après guerre, les logements collectifs des années 60 et 70 étaient taxés plus lourdement que le « pauvre » appartement des années 1900 ou le pavillon de banlieue de la même époque. Sauf que la roue a tourné, les logements collectifs se sont dégradés avec leur environnement et les petits pavillons des années 1900 ont grandi et bénéficient désormais de prestations modernes, dans des environnements plus attrayants. Le hic, c’est que la fameuse valeur locative cadastrale n’en a presque pas tenu compte. Des transferts très importants de charges vont donc se faire de contribuables à contribuables. Et le petit pavillon risque de coûter très cher à ses propriétaires en taxes locales.

Le PTZ version 2016 prévoit pour les achats dans l'ancien, qu'au moins 25 % du montant global de l'opération soient consacrés à des travaux d'amélioration. La question que l'on peut se poser est la suivante : n'est-il pas risqué de faire aujourd'hui des travaux d'amélioration sur un bien ancien sachant qu'avec la réforme de la VLC, prévue pour 2018, on ignore à quelle sauce on sera mangés ? Une sauce aux marrons ?

En effet, améliorer un logement ancien bénéficiant d'une méthode de calcul ne tenant pas compte, actuellement, de tous ces travaux pour établir la base d'imposition locale, n'est-ce pas là prendre le risque de s'exposer à de très fortes hausses d'impôts dans les deux ou trois ans à venir ?

N'est-ce pas risqué pour ces ménages bénéficiant aujourd'hui du PTZ 2016 ? Ce sont des ménages qui sont au cordeau financièrement et, pour une partie d'entre eux, ils devront sans doute supporter ces hausses. En auront-ils les capacités financières tandis qu’ils sont déjà à leur limite d'endettement ?

Enfin, espérons qu’aucun dirigeant ne ressorte l’idée qu’avait lancée Nicolas Sarkozy en 2006, en pleine campagne présidentielle. Dans les grandes lignes, il souhaitait généraliser le crédit hypothécaire sur la valeur du bien et non plus le contractant, à l’image de ce qui se pratique aux Etats-Unis ou au Royaume-Uni. Sur le papier, l’intention est louable puisqu’elle permet aux emprunteurs exclus du système de crédit actuel de pouvoir accéder à la propriété. En théorie. Malheureusement, c'est ce type de crédit hypothécaire qui est à l'origine de la crise mondiale de 2008.

Conclusion

La hausse des prix des années 2000, nourrie par l’interventionnisme effréné de l’Etat (à travers diverses mesures fiscales), mais aussi par la voracité spéculative de certains et par la distribution de crédits en nombre a engendré un monstre.

Aujourd’hui, se lancer dans un projet d’achat immobilier est extrêmement délicat. On se demande si c’est le moment d’acheter, si on ne risque pas de perdre de l’argent, aussi bien à l’achat qu’à la revente.

Le monstre a transformé une situation simple, acheter pour se loger et « mettre un toit au-dessus de sa tête », en une salle de casino. Le risque financier est permanent.

Malheureusement, lorsque ce « marché » s’ajustera, bon nombre de gens seront ruinés et beaucoup rejoindront les statistiques des surendettements immobiliers. C’est cela l’enjeu : ne pas pouvoir faire face à une baisse des prix dans l’avenir. Je le répète souvent, mais on n’achète pas un âne au prix d’un cheval de course.

Si vous êtes dans l’optique d’un achat immobilier, il est plus qu’impératif de vous prémunir contre un décrochage du marché à moyen terme. Anticipez une baisse des prix dans les prochaines années, qui est le scénario ayant le consensus de tous les professionnels du secteur. Le bien et son environnement doivent être scrupuleusement décortiqués et analysés. Vous tiendrez compte de chaque défaut, de chaque nuisance pour ajuster votre proposition d’achat. Et si le vendeur, trop gourmand et convaincu que son offre est une bonne affaire, ne veut pas entendre raison, passez votre tour et méditez cette citation : « dans une bonne affaire, il y a toujours un pigeon ; si vous ne savez pas qui c’est, c’est que c’est vous ! »

Remarque importante : je précise que le terme « marché immobilier » est utilisé pour une plus grande perception générale, même si ce « marché » est à cent lieues d’en être un, l’ajustement naturel entre vendeurs et acheteurs étant constamment contrarié par l’Etat.

Laurent CRIADO

Site Internet : guidepratiqueachatimmobilier.com

Cet article peut volontiers être repris, sans coupures, pour informer le plus de monde possible. La photo illustrant l’article doit rester la même. Le nom de l’auteur doit figurer distinctement en début d’article, un lien doit renvoyer sur la page Agoravox de l’article. Merci à toutes et à tous.

Si vous avez des attentes sur des thématiques liées à l’immobilier, prévenez-moi directement dans les commentaires ou via mon site.

 


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156 réactions à cet article    


  • Fergus Fergus 4 avril 2016 11:03

    Bonjour, Laurent

    « Acheter aujourd’hui à un degré d’incertitudes aussi élevé relève du suicide économique si le bien n’est pas âprement négocié pour tenir compte de cette baisse plus que probable dans les années à venir. »

    Je suis très dubitatif en lisant cette phrase. La plupart des personnes qui achètent aujourd’hui revendront probablement leur maison ou leur appartement dans quelques années pour acheter une autre habitation ailleurs, ou dans l’optique de s’agrandir. Or, si la valeur de leur bien a baissé, ce sera également la cas des biens convoités. Dès lors, il n’y aura pas de pénalisation financière.


    • Fergus Fergus 4 avril 2016 11:08

      J’ajoute à cela que, pour mon habitation, j’ai personnellement vendu puis acheté aussi bien en période de hausse que de baisse sans jamais être gêné par les fluctuations du marché pour la raison évoquée ci-dessus.

      Le seul cas où l’opération est pénalisante, c’est quand il y a nécessité de vendre dans une région où les prix chutent de manière significative pour acheter dans une région où ils sont stables. Mais à l’inverse, celui qui va de la 2e région nommée pour aller vers la 1ère fait une excellente affaire !


    • _Ulysse_ _Ulysse_ 4 avril 2016 11:32

      @Fergus

      Vous avez en partie raison seulement, car qui dit prix hauts dits également plus de frais de notaire, d’agence et d’intérêts d’emprunts à payer ! 

      En plus, cela rend l’apport en capital d’autant plus difficile, c’est quand même plus difficile de mettre de côté 200 000 euros pour avoir un bel apport pour acheter une maison à 500 000 euros que 50 000 pour acheter la même maison à 130 000 euros ! 

    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 11:48

      @Fergus
      Bonjour Fergus,

      Merci pour votre lecture et votre commentaire.

      Ma phrase est un peu forte, c’est voulu. En effet, je préfère alerter sur les dangers que peut représenter un achat surcôté aujourd’hui, sur des biens qui n’en valent pas la peine.

      Le danger est de devoir revendre assez rapidement après l’achat, avec des prix à la baisse. D’une la vente va s’éterniser si le marché est baissier.

      De deux, ce que vous évoquez est exact, je l’ai moi-même souvent signalé. Simplement cela implique une période d’ajustement général pour que la baisse soit effective partout. Avant cet ajustement généralisé, beaucoup de personnes qui sont au maximum de leur endettement auront du mal à suivre financièrement entre leur bien qui a baissé et le nouveau qui ne sera pas encore ajusté.

      De plus, s’ils sont obligés d’aller d’une région où les prix sont modérés à une autre où ils sont tendus, ce sera le grand écart financier. D’où l’importance de se baser sur les qualités réelles du bien.

      Des prix lissés sur tout le territoire, avec une meilleure répartition de l’activité économique, ce serait une vraie chance pour la France et pour chaque français.


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 11:56

      @Fergus
      J’avais évoqué votre exemple dans ma réponse précédente.

      Les changements de régions peuvent être pénalisants pour certaines personnes et en avantager d’autres.

      Malheureusement ceux qui perdent, risquent de perdre beaucoup.

      De plus, à quelle date avez-vous acheté et vendu ? Ce qui a fonctionné dans le passé, ne le sera peut-être plus dans les années à venir.

      Revendre avec une plus-value n’est plus assuré. Les prix ont atteint de tels sommets que les derniers entrants auront du mal à trouver de nouveaux acheteurs.


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 12:03

      @_Ulysse_
      Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

      Constituer l’apport sur un bien très cher est en effet très compliqué.

      N’oublions pas qu’il n’y a pas si longtemps, début des années 90, prendre un crédit sur plus de 15 ans était très rare.

      Et c’était très bien ainsi car on se libérait du crédit rapidement.

      Sur un bien à 500 000 €, sauf à gagner énormément, c’est parti pour 20 ou 25 de remboursement.


    • bakerstreet bakerstreet 4 avril 2016 12:35

      @Laurent CRIADO

      Ouf ! Terminé la spéculation honteuse des années 80, avec des petits propriétaires pensant que leur baraque valait une fortune de plus en plus forte, d’année en année. Un effet de bulle qui n’est pourtant pas tout à fait redescendu, des biens restant surévalués. 
      Il est certain qu’un type de clientèle s’est évaporé en grande partie, celui des jeunes accédants : On connait les raisons ; disparition des contrats de travail, celui ci devenant aléatoire et sous-payé. Dés lors, on comprendra que s’acheter une maison n’est plus envisagé pour certains, arrivant de plus en plus tard, d’ailleurs, sur le marché du travail, et ayant d’autres soucis que de « s’installer », et en n’ayant de toute façon ni les moyens, ni l’envie de se mettre un boulet au pied. Il est possible aussi que cette accession à la priorité ne soit plus l’omega de la vie, comme elle pouvait le représenter pour les générations passées. 
      Ceux sont les grecs qui sont en pourcentage le plus propriétaires, et les allemands qui le sont le moins. Voilà qui montre que cet investissement n’est pas vécu de la même façon chez des populations n’ayant pas la même économie, dans ce qu’on pourrait pensé un curieux chassé croisé. La maison représente t’elle pour les grecs la dernière île de sécurité, aussi trompeuse que peut l’être celle de Lesbos ?
       C’est un peu une crise des représentations et des investissements, sur fond d’attente. Dans notre pays, impossible donc de séparer accession à la priorité et monde du travail, et environnement, mis à part pour les investisseurs, ceux ci d’ailleurs plus d’une fois marri, par des promesses foireuses de placement locatif, dans des villes suréquipés en logements de ce type. 
      On ne pleurera pas sur eux, surtout au vue des loyers pratiqués, infamants, ramenés depuis quelques temps à des dimensions plus honnêtes. La loi du marché a parfois du bon. En tout cas le prix d’une maison est bien souvent irrationnel, lié à la spéculation, à l’humeur du moment, dans une suite de bulles et d’effondrements. Maintenant, c’est aussi toute une génération de propriétaires, issu du baby boom, né après guerre, qui commence à disparaître, et les biens mis en vente, plus nombreux, vont forcément se traduire là aussi au niveau du thermomètre des prix. 

    • bakerstreet bakerstreet 4 avril 2016 12:51

      @Laurent CRIADO
      Spéculation des années 80 ?...Je devrais me relire. Je voulais parler de celle des années 2000. On m’aura compris je suppose. Remarquez que je crois me souvenir qu’il y en eut une dans les années 80 aussi, quoique moins importante, avant qu’elle ne s’effondre dans les années 90. Un mouvement de montagnes russe. 


    • Fergus Fergus 4 avril 2016 13:02

      @ Laurent CRIADO

      « à quelle date avez-vous acheté et vendu ? »

      1er achat en 1975. Puis vente-achat en 1995, en 2007 et en 2012.

      Pour le reste, merci de vos réponses.


    • Fergus Fergus 4 avril 2016 13:07

      Bonjour, Ulysse

      D’accord avec vous sur les frais dits de notaire et le coût des emprunts.

      En revanche, la dépense est plus nuancée concernant les agences dans la mesure où le pourcentage perçu est nettement plus élevé pour les biens peu onéreux (quelques dizaines de milliers d’euros) que pour les biens chers (plusieurs centaines de milliers d’euros et au-dessus) : grosso modo, cela va de 10 % à 3 %.


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 13:21

      @bakerstreet
      Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

      Cette spéculation a fait et fait encore beaucoup de mal à la France.

      Ces prix hauts donnent une illusion de richesse.

      Dans un de mes articles précédents, je donnais l’exemple de l’évolution des prix depuis les années 70.

      Multiplié par deux en Allemagne.
      Multiplié par dix en France.

      Tout est dit.

      Après on tergiverse autour des charges et de la compétitivité, alors qu’il ne faut pas chercher plus loin.


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 13:24

      @bakerstreet
      Ne vous inquiétez pas, nous avions compris.

      Les montagnes russes effectivement sauf que depuis l’envolée du début des années 2000, il n’y a pas eu de véritable descente.


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 13:39

      @Fergus
      D’accord, merci pour ces précisions.

      Vous avez eu la chance d’avoir un bien dès 1975. Vous le serez sans doute mieux que moi, puisque je venais juste de naître mais l’effort à réaliser pour acheter n’était pas comparable à aujourd’hui.

      Votre premier bien vous a servi sans doute pour votre achat suivant et ainsi de suite.

      Aujourd’hui pour des jeunes ou des primo-accédants c’est très compliqué de suivre le même scénario.


    • Fergus Fergus 4 avril 2016 13:44

      @ Laurent CRIADO

      « Aujourd’hui pour des jeunes ou des primo-accédants c’est très compliqué de suivre le même scénario »

      En effet, et c’est pourquoi mon épouse et moi avons limité nos ambitions immobilières pour permettre à notre fils d’acheter à son tour, ce qui a été facilité par les conditions de donation très favorables au début du mandat de Sarkozy.


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 13:47

      @Fergus
      Oui c’est sûr que les frais d’agence sur les petites surfaces sont proportionnellement plus élevés que sur les grandes.

      Cependant payer 10 % sur 200 000 € pour un 2 pièces d’aujourd’hui en RP ou 10 % sur ce deux pièces qui valait 60 000 € fin des années 90, le montant n’est pas le même.


    • Fergus Fergus 4 avril 2016 14:06

      @ Laurent CRIADO

      D’accord avec vous sur la comparaison temporelle.

      En revanche, un deux-pièces de 200 000 euros induit un pourcentage de frais d’agence, non de 10 %, mais de 6 % au plus, assez facilement négociable à 4,5 % (voire moins) grâce notamment à la mise en concurrence, notamment de boîtes comme Agence Directe qui affichent des frais maximum de... 3,9 %.


    • Osis Oxi gene. 4 avril 2016 14:24

      Déjà, à l’achat ou à la revente d’immobilier, ne pas passer par une agence est une belle économie !
      Presque de quoi meubler entièrement votre maison.

      Que vous apporte une agence, à part de prendre sa commission ?
      La sécurité et la validité de la vente, c’est (en principe) le notaire qui vous l’apporte, et en aucun cas l’agence.

      Pour vendre par une agence, votre bien sera dans un premier temps surestimé pour obtenir de vous le mandat de vente, et dans un deuxième temps, sous-estimé, au prétexte de la négociation afin de le vendre le plus rapidement possible, avant qu’une agence concurrente le fasse et empoche la commission de vente.

      Vous, vous voulez vendre le plus cher possible, et l’agence le plus rapidement possible.
      Votre intérêt et celui de l’agence sont donc totalement contradictoires.

      Pour vendre votre bien, l’agence passera une ou des annonces, comme vous le feriez vous même, il n’y a pas d’autres moyens, et cela, vous pouvez le faire vous même pour quelques dizaines d’euros, voir même gratuitement, tout aussi efficacement.

      @Fergus


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 14:25

      @Fergus
      Vous qui êtes parents, mettez le doigt sur un phénomène de plus en plus présent.

      Sans l’aide des parents, de plus en plus d’enfants ne pourraient pas s’en sortir financièrement, tout du moins pour leur achat immobilier.

      Avant l’ordre des choses était que l’on partait de chez ses parents pour créer sa propre vie et que l’on était prêt à aider ses parents une fois que l’on avait « réussi ».

      Maintenant les parents doivent avoir les reins solides financièrement pour aider de plus en plus et de plus en plus tard, leurs enfants.

      Cette situation est triste, car cela creuse de plus en plus l’écart entre ceux qui ont la chance d’avoir des parents qui peuvent les aider et les autres.


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 14:46

      @Fergus
      Le pourcentage était plus pour dire qu’à pourcentage égal, mieux vaut payer sur le prix d’un bien le plus faible possible.

      Et les commissions d’agence n’ont pas changé du tout au tout.

      Des agences « Low cost » et des agents indépendants sont apparus mais cela ne compense pas l’augmentation par deux ou trois des prix des biens.


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 15:03

      @Oxi gene.
      Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

      Ce n’est pas aussi évident en réalité.

      De plus en plus de particuliers affichent le même prix en vendant directement que celui de l’agence à laquelle il le confie.

      Prenons l’exemple très concret d’un bien présenté à 200 000 € des deux cotés.

      Si vous passez par le particulier, les frais de notaires porteront sur les 200 000 €.

      Si vous passez par l’agence et que ses frais sont de 7%, vous pourrez demander à payer directement l’agence, de ce fait les frais de notaire porteront sur le valeur mobilière, soit 200 000 - 14 000 (7% de 200 000) soit 186 000 €.

      Si nous sommes dans l’ancien et que l’on se cale sur 8 % de frais de notaire, vous payerez d’un côté 16 000 € en passant directement par le particulier.

      En passant par l’agence vous payerez 8 % de 186 000 € soit 14 880 €.

      Certes la différence n’est pas énorme mais quand même.

      Donc tout étudier et analyser lors de l’achat, c’est ce qui permet d’acheter au plus juste un bien qui correspond à son projet de vie.

      Payer une agence, si le boulot est correctement réalisé n’a rien de choquant, c’est du commerce.

      Bien sûr pendant les années folles, beaucoup de charlatans ont profité de l’occasion pour faire de l’argent facile contre peu ou pas de valeur ajoutée envers l’acheteur, ou même le vendeur.

      S’occuper de la vente, tout seul, est une solution mais il faut être suivi. Si vous utilisez des contrats types et ne faites pas appel à un homme de l’art, un avocat, pour sécuriser la transaction, c’est très dangereux.

      Le notaire est la solution minimale.


    • bakerstreet bakerstreet 4 avril 2016 15:44

      @Laurent CRIADO
      Oui, vous avez raison. Combien de biens ont été gardé en réserve, pensant que cela continuerait à augmenter, dans un joyeux délire, et déni. La pierre reste un sujet de fantasmes dans notre pays. Mais que reste t’il de tout cela quand l’usine du coin ferme ? J’ai passé mes vacances en Lorraine il y a deux ans, et bien qu’admirant ce beau pays, je n’ai pu que m’émouvoir devant certaines communes belles, mais si totalement sinistrées, qu’on a l’impression curieuse qu’une guerre est passée. Des maisons de maître parfois brûlées ?...Est ce le résultat de combines à l’assurance devant l’impossibilité de revendre des biens ?...C’est dans ces territoires, naguère prospères ; villes d’eau où toute la bourgeoisie passait ses vacances qu’on mesure au mieux que l’immobilier n’est qu’une chaussure qui ne vaut que par l’intérêt d’un pied qui l’habite. 


    • Fergus Fergus 4 avril 2016 15:53

      @ Laurent CRIADO

      « S’occuper de la vente, tout seul, est une solution mais il faut être suivi. Si vous utilisez des contrats types et ne faites pas appel à un homme de l’art, un avocat, pour sécuriser la transaction, c’est très dangereux. »

      En l’occurrence, la meilleure solution, lorsque l’on choisit de vendre seul, est de s’adresser au notaire qui aura la charge de finaliser la transaction afin d’éviter les pièges - effectivement dangereux - d’une transaction non encadrée par un professionnel. Presque tous les notaires acceptent d’établir et faire signer le compromis gratuitement. Une garantie tant pour le vendeur que pour l’acheteur. 


    • _Ulysse_ _Ulysse_ 4 avril 2016 15:59

      @Laurent CRIADO

      Non seulement il faut avoir des parents qui peuvent aider mais également qui le veulent ! 

      J’ai une certaine expérience de la chose, quand j’étais encore salarié j’étais entouré de jeunes actifs de 25-30 ans qui achetaient tous leurs apparts en région parisienne pour des sommes allant de 300 000 à 450 000 euros (vers 2008-2011) avec des salaires de 2300 euros net par mois environ et qui ne comprenaient pas pour moi je n’achetais pas smiley . Jamais aucun d’eux de m’a avoué que papa/maman leur avaient donnée 150 ou 200ke pour se faire ce qui a toujours eu tendance à m’énerver. On avait à peu près le même salaire eux se ventaient d’acheter des appart à 350ke et moi je leur disait que je n’avait pas les moyens mais aucun d’eux n’avait les couilles de dire qu’on leur avait donné un apport très confortable. 

      Bref, aujourd’hui leurs apparts ont perdu la moitié de leur valeur environ et moi je suis toujours locataire. Par contre entre temps j’ai créer mon entreprise j’ai doublé mes revenus et je vais sans doute faire de l’investissement locatif vu que les rendements ont doublé en région parisienne (hors paris intra muros). 




    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 15:59

      @bakerstreet
      C’est clair que l’immobilier reste un objet de fantasmes.

      Ce que vous décrivez pour la Lorraine est malheureusement présent sur tout le territoire...

      Des zones entières où il n’y a plus de vie, c’est cela qu’on veut promouvoir comme modèle de société ? Sans moi, merci mais c’est un modèle que je ne partage pas.

      J’ai envie de territoires où il y a de la vie, de l’activité, de la richesse pour tous, que chacun puisse vivre décemment de son travail.

      Sans allez s’agglutiner dans quelques zones pour des boulots mal payés avec des loyers ou des prix d’achats complètement délirants qui vont vous transformer en esclaves modernes.
       


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 16:08

      @Fergus
      Le notaire est vraiment le grand minimum, et chacun son notaire. Un pour le vendeur et un pour l’acheteur.

      L’idéal est d’être accompagné par son avocat qui est une partie neutre dans le dossier. Lui, et lui seul agit en fonction de vos intérêts.

      C’est la garantie, pour vous acheteur, que tout est sécurisé d’un point de vue juridique. Aussi bien au niveau du compromis que du contrat de prêt ou d’assurance.

      Qui est aujourd’hui capable de lire et analyser un contrat de ce type mis à part un avocat ?

      Pour l’achat d’une vie, ne pas le sécuriser au mieux... après chacun fait ce qu’il veut.


    • bakerstreet bakerstreet 4 avril 2016 16:13

      @Laurent CRIADO
      Reste qu’on pourrait inciter des gens à revenir dans ces territoires délaissés, ( pourquoi pas des migrants, les pionniers savent se retrousser les manches), par des primes, des incitations, une politique de ré-encrage. Car il y a un coté atavique, par le bas, mais aussi par le haut ; une dynamique de l’espoir peut se potentialiser après une reprise. Des terres délaissées peuvent offrir un fort potentiel à ceux qui veulent se lancer dans une autre forme d’agriculture respectueuse de la santé des gens et des sols. Et pourquoi pas se lancer dans des projets associatifs ?...Il y a urgence de toute façon à lancer ce qu’on pourrait nommer des utopies, pour une jeunesse qui désespère, et commence à haïr les vieux, synonymes d’argent, de spéculation et de propriétés. Le but d’un état, c’est de veiller à la cohérence, un mot qui n’est plus trop employé de nos jours. 

      Tout le monde n’a pas la même définition de l’investissement. Mais force est de constater qu’autant la France des années 60 était jeune, autant celle ci est maintenant un pays de vieillards, jaloux de leurs privilèges, et ne travaillant dans l’idée qu’à leur conservation tout à fait illusoire. 


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 16:19

      @_Ulysse_
      L’apport que l’on peut avoir pour son projet d’achat change en effet complètement la donne.

      Participer au concours de « C’est moi qui ai acheté le bien le plus cher », est très stérile et contre productif.

      Pour votre entreprise bravo, pour votre projet d’investissement, je ne partage pas cette voie, c’est ainsi.


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 16:45

      @bakerstreet
      Je suis complètement d’accord avec vous, je l’ai maintes fois répété.

      C’était d’ailleurs l’objet de mon article sur le Smic et la région Ile-de-France.

      Imaginons également la décentralisation de services généraux de l’Etat dans des territoires à revitaliser.

      Comme évoqué dans un autre commentaire, attirons les entreprises étrangères pour redynamiser nos territoires.

      Pourquoi pas des migrants comme vous le proposez.

      Ce qui est sûr, c’est qu’il faut tenter des choses.

      Il est plus que temps de promouvoir la cohésion plutôt que la division.

      Il est temps que chaque personne puisse correctement vivre du fruit de son travail.

      Un boulet financier de 25 ans à la cheville, ça ne ne facilite pas les choses.


    • Fergus Fergus 4 avril 2016 18:00

      @ Laurent CRIADO

      « Le notaire est vraiment le grand minimum, et chacun son notaire. Un pour le vendeur et un pour l’acheteur. »

      Je ne vois pas vraiment pas l’intérêt d’un avocat pour les transactions qui concernent des gens aux revenus normaux et aux ambitions immobilières limitées au mieux à un bien de quelques centaines de milliers d’euros. Et pour cause : un notaire est un officier ministériel qui, dans l’écrasante majorité des cas, fait parfaitement son boulot.

      Quant à avoir chacun son notaire, cela me fait rire : personnellement, en une dizaine de transactions j’ai toujours fait confiance à un notaire du lieu de l’habitation, en général celui du vendeur. Et les personnes à qui j’ai vendu ont agi de même. Tout cela sans jamais la moindre anicroche !

      Qui est aujourd’hui capable de lire et analyser un contrat de ce type mis à part un avocat ? N’importe quel clerc consciencieux !


    • Croa Croa 4 avril 2016 18:33

      À Laurent CRIADO « Revendre avec une plus-value n’est plus assuré »
      *
      Eh bien tant mieux !  Cela n’arrangeait en fait que les spéculateurs et autres marchands de biens. Les gens normaux revendent plutôt pour déménager et les plus-values étant imposées (notamment s’il ont occupé le bien très peu de temps) ils ne pouvaient pas acheter un logement aussi bien que le précédent alors que cela sera plus facile si les prix baissent !


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 20:00

      @Fergus
      C’est justement les personnes aux revenus « normaux » qui devraient s’adresser en priorité à un avocat pour sécuriser leur achat.

      Si leur achat se passe mal, elles perdent tout et seront endettées à vie.

      Les notaires font parfaitement leur boulot, jusqu’au jour où un fait divers vous rappelle, que parfois cela arrive qu’ils fautent. Des copinages avec le vendeur, le banquier, le promoteur, des histoires de gros sous derrière, et vous voilà pigeon et ruiné.

      Chacun son notaire, c’est une précaution supplémentaire. S vous avez une bonne étoile, tant mieux. Tout le monde n’en a pas une. Peut-être partagerez vous le vôtre avec ceux qui alimentent la rubrique « fait divers arnaqués » dont la presse se fait échos fréquemment ?

      Votre clerc est vraiment formidable ! Gardez-le alors !

      Je ne fais pas campagne pour les avocats et je n’ai aucun intérêt à y envoyer du monde.


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 20:13

      @Croa
      La spéculation, tout le monde est plutôt contre.

      Toutefois s’il s’agit de spéculation immobilière, le discours n’est plus le même.

      Paradoxal quand même ! Pas pour vous Croa, mais d’autres ici...


    • Fergus Fergus 4 avril 2016 20:44

      @ Laurent CRIADO

      « Si vous avez une bonne étoile, tant mieux. Tout le monde n’en a pas une. »

      Je ne voudrais pas insister trop sur cette question, mais je ne suis pas le seul à « avoir une bonne étoile » : jamais, de toute ma vie, je n’ai eu connaissance d’un problème avec un notaire, ni pour ce qui me concerne, ni pour ce qui concerne mes parents, mes sœurs, mes cousins, mes collègues, mes amis. Jamais !

      Qu’il puisse y avoir ici ou là quelques cas de fraude ou d’anomalie grave, c’est un fait connu. Mais ces cas sont rarissimes (environ 1 cas sur 1000 d’après les compagnies d’assurances !)et justifient bien peu le recours à un avocat.

      D’autant plus que cette profession est encore plus suspecte que celle de notaire ! smiley


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 21:11

      @Fergus
      On ne va pas trop insister alors.

      1 cas pour mille, cela fait avec le volume de transaction dans l’ancien, 800 personnes qui n’avaient pas une bonne étoile...

      Les avocats ne sont pas suspects. Ils sont là pour défendre leur client et ils le font bien pour la plupart.

      Dans l’immobilier ce sont les seuls où leurs conseils n’est pas directement en lien avec la valeur du bien.

      Voilà, c’est tout. Fermons le sujet et prions pour que la bonne étoile touche tous les acheteurs ! smiley


    • LOKERINO LOKERINO 5 avril 2016 10:13

      @Oxi gene.
      Justement vous donnez l’explication

      D’après les statistiques des notaires, les biens vendus directement entre particuliers sont plus chers ( au m2) que lorsque il y a intervention d’un professionnel, commission incluse !!

      CQFD

      Coté acquéreur, la transaction est plus de sécurité
       
      - Sur le prix parce que ça permet de rabaisser des prétentions délirantes et de ne pas être le pigeon
      -Sur le bien puisqu’en amont , le professionnel a tout intérêt a avoir TOUTES les informations à sa connaissance pour éviter les mauvaises surprises qui demeurent , hors les diagnostics obligatoires variable d’une région sur l’autre. ( servitude de vue , projet voisin, raccordements réseaux , conditions suspensives etc
      -Par ce qu’elle engage plus fortement les parties par l’existence d’un mandat de vente et:ou de recherche

      Quand à l’économie du cout de la commission, on est loin maintenant des abus des périodes passées ou certain se « gavait » avec un 10%

      La fnaim avance maintenant un taux moyen autour de 3% orienté a la baisse notamment en raison de l’émergence des réseaux de mandataires qui offrent les mêmes garanties de professionnalisme ( c’est la même réglementation ) en faisant l’économie de couteuses agences vitrine devenues obsolète avec le développement du net .

      Qu’est ce que c’est que 3% si vous obtenez un appart de 70m2 à 2000€ le m2 au lieu de 3000€

      C’est 140000+4200= 144200 dans un cas et 210000€ dans l’autre 75800€ de différence ( sans compter les moindres frais de notaires

      Vous me croyez pas ? je peux vous montrer des exemples tout les jours de cet ordre sur ma ville de Vannes

      On a tous envie de vendre son bien au meilleur prix sauf qu’il y a une realité de marché, une offre encore très supérieure à la demande, des biens invendus depuis plusieurs années

      Vouloir taper trop haut conduit très souvent , sauf si on trouve un pigeon , heureusement de plus en plus rare , a retarder la vente - avec tout les frais induit , double logement , impôts , entretien etc- pour finalement , une fois que le bien est connus de tout les acquéreurs éventuelles, il est « dévalorisé » et au final venu en dessous de ce qui aurait pu être sa valeur initiale

      C’est presque une règle intangible dans la transaction et malgré tout , les gens persistent a sur estimé leur patrimoine , dans l’espoir du fameux pigeon mais aussi tout simplement parce qu’il ont une vue partiale de leur bien en occultant les défauts ( ils sont habitués...) et ne mettant en avant que les plus sans faire de balance .

      tant pis pour les déconvenues , le temps perdu et au bout du compte la perte financière !!


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 5 avril 2016 10:50

      @LOKERINO
      Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

      La situation est bien résumée, on sent un peu de vécu ! smiley

      A partir du moment où le professionnel fait correctement son travail, sa rémunération est légitime.

      A l’inverse, ceux qui font le service minimum, ne vous présente pas de bien collant à vos critères, ou ne s’occupant pas de la mise en avant de votre bien (annonces avec photos de taille lilliputienne et / ou floues, descriptif inexistant, etc...) on peut se demander quelle est leur valeur ajoutée.


    • LOKERINO LOKERINO 5 avril 2016 11:45

      @Laurent CRIADO
      Bien d’accord , tout ces professionnels ne sont pas tous « professionnel ».... 

      Et si ils ne le sont pas , ils ne vont pas finaliser beaucoup de ventes et leurs affaires vont vite péricliter.
      Il faut convenir qu’il y a dans cette activité beaucoup de turn over , en raison du statut d’indépendant non salarié, beaucoup se lancent, tous ne réussissent pas et la qualité et l’investissement personnel de l’intermédiaire est variable

      Il n’en demeure pas moins que l’agent immobilier a une utilité , d’une façon générale , il facilite quand même la transaction en apportant ( sauf le bémol dont on convient ci dessus ) du professionnalisme entre deux démarches de particuliers souvent contradictoire
      -celle du vendeur et de l’acquéreur

      Il apporte la meilleure garantie possible sur la la transaction et sa réalisation jusqu’à son terme
      Tout simplement bien sur parce que c’est son intérêt , son but ultime :, être rémunéré
      L’agent immobilier engage aussi , et cela est important, sa responsabilité civile et subrogé dans ses droits et devoirs , les garanties de son assureur

      Le notaire dont la mission est importante par ailleurs sur la rédaction de l’acte , transfert et sécurisation des fonds ; de la publicité obligatoire , n’apporte pas le même service notamment en amont et sur l’appréciation globale du bien

      Par ailleurs, Il faut faire attention aux autres services parallèles proposé dans le cadre d’une transaction et se pauser aussi la question de leur utilité
      Par exemple il y a eu les marchand de listes, maintenant il y a les « coach immobilier » qui vous vendent du relooking

      Ce sont des prestations qui démarrent pour les plus simples à 1000/1500 € pour beaucoup plus dans certain cas
      Ce sont des frais supplémentaires a charge que le bien soit vendu in fine ou pas !! ( alors que l’agent immobilier , le notaire ne sont rémunéré quand cas de transaction finalisée )

      Pour ce prix ( 1000€) vous avez une publication sur un site dédié (alors que votre bien est diffusé gratuitement par les agences et réseaux en mandats sur les sites les plus importants (que je ne citerais pas ici mais que tout le monde connait ), c’est du même acabit que feu (?)les « marchands de liste ».

      Le « plus » de ces prestataire étant de relooker par photoshop l’intérieur et extérieur de vos biens Ainsi, le moindre pavillon est transformé en résidence hollywoodienne avec éclairage clinquant et « accessoires » de jardin devenu parc..
       l’intérieur tout aussi degoulinant avec les mêmes gout que les décorateurs de « Santa Barbara » , tout cela accompagné ( c’est pesé) de commentaires dithyrambiques destinés a « sublimer  » le bien (terme - sublimer- déjà tant galvauder par tout l’industrie cosmétique depuis des décennies

      Bonjour les surprises et déceptions, d’ailleurs , pour certaines réalisation de ces sublimation, cela s’apparente plus à une voiture volée maquillée qu’autre chose

      Précision perso, je ne suis pas agent immobilier 

      Et surtout , merci l’auteur , de prendre le soin et le temps de répondre à chaque commentaire de votre sujet, ce n’est hélas pas la norme ici ( agora) en effet , beaucoup « balancent leur sujet et leurs vérités » dans de nombreux articles et ne répondent jamais à leur contradicteurs

      Merci pour le débat, c’est enrichissant pour tous et très respectueux

      ’ 


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 5 avril 2016 13:20

      @LOKERINO
      C’est vrai que tous ne font pas preuve de professionnalisme.

      Par exemple, là oui je suis sidéré c’est quand il m’arrive de regarder l’émission de la 6 avec les « chasseurs ». Après je ne sais pas dans quelle mesure on leur demande de « jouer » la comédie, mais beaucoup ne respectent pas les critères demandés, font des remarques aux clients, ne savent pas quelle est l’orientation du bien.

      Je ne trouve pas que cela donne une bonne image. Cela donne plutôt l’impression qu’ils sont prêt à tout pour gagner, et donc quand il n’y a pas de caméra, pour vendre.

      Ce type de comportement n’est bien sûr pas l’apanage des agents immobiliers, des requins il y en a partout.

      Sur les services d’accompagnement que vous évoquez, effectivement la valeur de la prestation est peut être un peu excessive, je ne connais pas précisément ce qu’elle offre.

      Le côté « maquillage » me gêne également un peu, je n’adhère pas. Je préfère un vrai travail de fond et fait dans les règles de l’art en mettant par exemple une habitation aux couleurs multiples, en blanc basique, prêt à recevoir une nouvelle décoration.

      Là ça a de la valeur si tous les problèmes techniques (cloquage, infiltration, fissures, farinage, moisi, etc...) ont été traité.

      Je pense qu’il est plus opportun pour un propriétaire de vider au maximum les meubles dans le bien, et faire faire des devis pour chaque travaux que l’on pourra fournir aux éventuels acheteurs. En tenant compte de ces travaux dans la fixation du prix de vente, les deux parties peuvent vite tomber d’accord.

      Eventuellement, une 3D ou un plan d’implantation pour que les acheteurs puissent se projeter, et il n’est alors pas nécessaire de mettre des paillettes partout.

      Merci à vous de venir enrichir le débat.

      Venir ici répondre aux commentaires me semble nécessaire pour que justement le débat puisse vivre. C’est très enrichissant, cela me permet de trouver certaine piste ou réponse pour mes prochains articles.

      Je remercie d’ailleurs encore vivement le lecteur qui m’avait suggéré de m’intéresser à Linky, et pour lequel j’avais rédigé un article montrant tout le flou et l’arnaque de ce compteur.


    • LOKERINO LOKERINO 5 avril 2016 15:34

      Je pense qu’il est plus opportun pour un propriétaire de vider au maximum les meubles dans le bien, et faire faire des devis pour chaque travaux que l’on pourra fournir aux éventuels acheteurs

      vous avez raison , dans un soucis de transparence totale et effectivement concevoir son propre aménagement ce serait l’idéal

      Dans la réalité , les intermédiaires immobiliers ont plutôt peur du « vide » et de rendre évident les indispensables travaux de rafraichissement et surtout dans leur ampleur...
      ils préfèrent une maison « vivante » , encore « habité » qu’une maison vide ou surtout à trois quart vide quand il reste plus qu’un ou deux meubles démodés et de vieux tapis et des tapisseries defraichie avec la marque des meubles ou de la deco .. !

      par contre , ils n’aiment pas trop que les vendeurs soient présent , pour éviter les conversations trop précises mais aussi pour le coté trop personnalisé des occupants en titre auxquels les acquéreurs voudraient surtout pas s’identifier ou ressembler jusqu’au choix final de l’habitation .. !

      En tenant compte de tout ceci et pour avancer vers l’achat , d’ou effectivement le rôle du professionnel technique du bâtiment qui sera accompagner les personnes dans des projets et aider a ses projeter dans le « possible » de futurs aménagements vers


    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 5 avril 2016 17:06

      @LOKERINO
      Un espace épuré pour la vente ou au contraire ne rien changer des habitudes et de la décoration des vendeurs sont deux stratégies différentes. A chacun d’opter pour celle à laquelle il croit.

      Présenter de grandes surfaces, des volumes, permet à l’acheteur potentiel de mieux apprécier le potentiel du bien.

      Sur la présence, ou pas, des vendeurs lors des visites, peut être que d’expérience les professionnels se sont rendus compte que cela n’apportait pas de plus à l’acheteur.


    • mmbbb 10 avril 2016 10:38

      @Laurent CRIADO l immobilier n’est pas mon domaine J’habite pres de Lyon mais il me semble que le marche n’est pas aussi fluide Je passe souvent devant des agences specialisees dans le haut de gamme a Lyon Il y a un Loft 200 m 2 dont le prix est de l’ordre de 900 000 € et est a l’affiche depuis deux ans Ce n’est pas le seul Lyon est devenu une ville chere Quant au neuf il y a souvent des deboires et chere Je connais une collegue dont une de ses amies a achete a un grand groupe un appartement de l’ordre de 400 000 €, au bout de six mois le parquet s’est disjoint contente de l’affaire et surtout des procédures Les constructions modernes manquent de finition En descendant de la Croix rousse sur les berges du rhone Un petit immeuble, le soir le soleil arasant met en defaut la facade Du travail a l’arrache sans soin l interieur que du banal. l’immobilier est devenu chere la qualite n’a pas suivie en parallèle . J’ allais aide un artisan platrier peintre jeune nous sortions un travail nickel C’est devenu un reflexe je regarde tout, la finition, je me repete est souvent en deça au regard du prix d’achat
      PS je vais souvent en italie j’achèterai les yeux fermes un chalet ou une villa dans cette region d’ AOSTE du bel ouvrage a l italienne 


    • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 11:48

      Offre et demande .


      Si l’ offre est demandée  et si pour les demandes il y de l’ offre 
      ça devrait fonctionner .


      • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 12:07

        @rocla+
        Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

        L’offre et la demande dans l’immobilier sont faussées par l’interventionnisme de l’Etat, depuis des années.

        L’ajustement est dont compliqués, si mesure après mesure, milliard après milliard, on « subventionne » un acteur au détriment de l’autre.


      • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 11:52

        Faut dire que l’ immobilier s’ est enchéri  de façon un peu fulgurante 

        rapport aux années 70 .

        Faudrait faire le ratio / en combien d’ années on payait un bien en 1970
        et en 2015 .

        • _Ulysse_ _Ulysse_ 4 avril 2016 12:16

          @rocla+

          Avant 1985 on payait son bien moitié prix et encore, à l’époque l’inflation et la hausse continuelle des salaires et revenus payait l’autre moitié du bien ! 

          Depuis la politique du Franc fort et de l’euro fait qu’on a une inflation basse et des taux pas toujours si bas que ça (des taux à 4% avec une inflation des salaires de 1% c’est beaucoup !)

          Le poids des crédits immo et du logement sur les dépenses des ménages n’a fait qu’augmenter. 
          L’autre facteur important est la réduction de la taille des foyers, de plus en plus de célibataires etc. 
          Cela fait qu’il faut plus de mètres carrés et de logement en moyenne par habitant donc un coût forcément plus important. 
          Après je ne sais pas si vivre dans un studio seul de 30 mètre carrés c’est mieux que de vivre avec une femme et deux enfants dans une maison de 120 mètres carrés, chacun jugera. 



        • chantecler chantecler 4 avril 2016 12:31

          @_Ulysse_
          Oui sauf que beaucoup vivent dans un logement de 30 m2 avec femme et enfant ...
          Quant à mes enfants , par exemple, endettés pour 25 ans avec l’achat d’un petit appartement en R.P sans grenier, ni cave et avec des nuisances sonores .


        • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 12:46

          @_Ulysse_
          Sans tomber dans le « C’était mieux avant », ce que vous dîtes est exact.

          Demandez à ceux qui achetaient à cette époque, à vos parents, s’il vivaient moins bien. Ils travaillaient pour payer leur bien, mais sans se transformer en esclave moderne avec des prix totalement délirants par rapports aux revenus.

          L’exemple que vous donnez pour le célibataire pourrait amener la question de savoir si le célibataire d’aujourd’hui n’est pas pénalisé par rapport à celui des années 80. Acheter aujourd’hui avec un seul salaire, avec les niveaux de prix immobilier, est pour certain impossible.

          Selon la région, même en location c’est hyper compliqué.

          Peut-on appeler ça du progrès quand un pays n’arrive plus à loger ses citoyens ? Des centaines de milliards sont partis dans le logement, pour quels résultats ?


        • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 12:59

          @chantecler
          Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

          Les prix stratosphériques amènent la situation que vous décrivez. Ou encore les enfants qui doivent rester ou retourner chez les parents parce que même en travaillant ils ne peuvent ni louer, ni acheter.

          Commencer sa vie avec un boulet de 25 ans, il y a sans doute mieux. Cela va enlever de la flexibilité dans son emploi, de la créativité ou de la liberté pour ceux qui veulent lancer un business.

          Il y aura toujours cette épée de Damoclès, rembourser son crédit et donc privilégier la sécurité à l’audace.

          Belle perspective...


        • bakerstreet bakerstreet 4 avril 2016 15:54

          @Laurent CRIADO

          Sans compter que même la location est devenue impossible à supporter pour certains. Combien de jeunes hyper diplomés, hyper exploités ?..Je ne prétendrais pas pour autant que l’absence de master doit être une condition favorable pour exploiter quelqu’un. Et même se foutre de sa gueule. Combien de contrats de stagiaires sous payés, quand ils le sont ?...Parfois par les propriétaires des biens qui se désolent de ne plus arriver à louer...Au secours....Pendant que Tavares aligne 10 000 euros par jour, je vois une annonce où pour un musée en Mayenne on recherche des stagiaires, non rémunérés, pendant trois mois, dynamiques, performants, bi lingues, et ayant des capacités pour entretenir les espaces verts....Je suppose que les filles doivent bien sûr être jolies....
          C’est le retour au dix neuvième siècle. Investissez dans les foyers d’accueil, mais dans un but philanthropique, pas pour votre portefeuille. C’est ainsi qu’on devient plus riche ; car on n’est riche que de ce qu’on donne. 

        • _Ulysse_ _Ulysse_ 4 avril 2016 16:12

          @chantecler

          Vos enfants n’auraient pas du acheter en RP, les prix étaient trop élevés ces dernières années, cela commence à être à nouveau possible. Perso, entre 2007 et 2011 je n’avais pas les moyens d’acheter même en empruntant sur 25 ans, même un studio. Ensuite, comme j’ai dit plus haut j’ai mieux gagné ma vie mais j’ai préféré rester locataire car les prix commençaient à chuter. Je ne me voyais pas payer 40 années de loyer en emprunt et intérêt pour un bien alors qu’on ne sait pas où cela on sera dans 40 années. Il y a un moment c’est du délire vaut mieux rester locataire. 

          Pour illustrer cela, je vous donne un ex concret : 

          En 2011 j’ai déménagé dans un 2 pièces à Châtillon. Quand je suis arrivé un appartement comme le mien venait de se vendre 380 000 euros net vendeur pour 48 m^2 (soit 8000 euros le m lol). 

          3 ans plus tard, j’ai quitté cet appartement pour un 3 pièces un peu plus loin en banlieue (pour vivre à 2). Un appartement comme le mien s’était vendu 6 mois plut tôt à 290 000 euros. On a donc perdu 90 000 euros en 3 ans et j’ai payé 35 000 euros de loyer HC j’ai donc fait une belle économie en restant locataire smiley et encore je ne compte pas les intérêts. 







        • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 16:14

          @bakerstreet
          Avec les niveaux de prix que l’on a atteint, tout est devenu impossible pour les jeunes.

          Diplômes ou pas et jeune ou pas d’ailleurs...

          C’est désolant comme situation...


        • chantecler chantecler 4 avril 2016 18:29

          @rocla+
          Pour répondre correctement :
          En 1970 un ouvrier qualifié pouvait s’offrir une maison dans une cité pavillonnaire de 5 ou 6 pièces en banlieue , payée en 12 ans maximum .
          Aujourd’hui il lui faut s’endetter sur 25 ans pour avoir un simple appartement de 3 pièces .
          Et l’autre zouave qui parle de trop « d’interventionnisme de l’état ».
          Mais l’état régulait et empêchait en construisant avec le concours de la CDC et les C.E par exemple l’envolée des loyers et des prix .
          C’est certain que le libéralisme avec la dérégulation de la construction a vachement aidé les familles à se loger .


        • Croa Croa 4 avril 2016 18:39

          À Laurent CRIADO « pour quels résultats ? »
          Ne te bile pas, il en a bien qui ont su en profiter !


        • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 19:26

          @chantecler


          Ça doit être dans ces eaux là ... 

          Quant à l’ interventionnisme de l’ Etat , je pense que l’ Etat avec un Ministère 
          de la Justice en faillite  , j’ ai pas bien confiance .

        • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 20:09

          @chantecler
          C’est qui l’autre zouave ?


        • Aristide Aristide 4 avril 2016 12:16

          La situation est très différente entre les acheteurs qui habitent leurs logements et ceux qui font des placements. Il est impossible de donner un même conseil pour ces deux types de clients, encore moins de définir des règles qui s’imposerait aux deux.


          L’acheteur immobilier qui désire se loger le fait pour une longue période, plusieurs années, souvent à la suite d’une réflexion longue, la création d’un apport, ... La sensibilité du prix est importante à l’achat et les perspectives de revente sont pour lui secondaires. C’est comme toujours un compromis. Son endettement ne peut être que raisonnable vue la sagesse retrouvée des organismes de prêts et surtout l’abandon des ces prêts « indexés ».

          Pour l’acquéreur d’un bien en placement, il s’agit d’une toute autre affaire, non seulement la fiscalité, la disponibilité, ... enfin de multiples critères sont à prendre en compte et n’ont que peu à voir avec le seul marché immobilier.

          Sur les prix, il est sage de penser que la stabilité relative des prix a une très forte probabilité. Les taux fixes à long terme sont bas, il y a peu de chance que nos pays ne voient une inflation reprendre dans des proportions que l’on a connu. Même si le marché immobilier a sa propre logique, il est fort peu probable que l’on assiste à des fluctuations importantes, il y aura surement des ajustements mais qui n’auront aucune amplitude telle que les acheteurs soient en danger.

          En conclusion, je crois que le marché est largement régulé par la connaissance qu’apporte les sites internet, cette connaissance régule les surestimations des vendeurs, elle avertit de la réalité des biens, leur situation, leur prestation, ... les lois améliorent aussi la clarté sur l’état des lieux en terme de salubrité, conformité aux normes, ... Si de plus les acheteurs confient la recherche à un professionnel averti, il saura les mettre en garde et les aider dans leur recherche. Il existe bien comme dans toute profession quelques vendeurs de soupe, mais il est assez aisé de les démasquer tant l’information est de plus en plus facile à trouver.




          • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 12:16

            Vous avez sur le site de Marc Candelier un premier élément de réponse à votre question.

            Ce qui est sûr c’est qu’en gagnant moins qu’aujourd’hui on achetait plus facilement, même si les taux était beaucoup plus élevés.


            • Auxi 4 avril 2016 12:22

              Qui seront les dindons de la farce ? Eh bien, les locataires, comme d’habitude.


              • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 12:52

                @Auxi
                Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

                Peut-être certains locataires seront les dindons de la farce, mais aussi tous ceux qui ont sauté le pas pour acheter.

                Ils auront les joies de la propriété avec les taxes qui vont avec.

                L’Etat a trouvé dans ’immobilier une vache à lait, peu importe que l’on soit locataire ou propriétaire, il a trouvé de multiples façons de nous faire passer à la caisse.


              • Croa Croa 4 avril 2016 18:52

                À Auxi,
                Oui et non, c’est plus partagé que tu le croit ! Les prix d’achat sont devenus si élevés qu’acheter pour louer (se faire petit bailleur) n’est pas raisonnable d’autant que les loyers restent très encadrés. Ceci dit ça se fait encore... Allez comprendre !!!  smiley
                D’un autre coté les locataires sont bien obligé de payer pour être logés et s’ils ont des difficultés (chômage, etc... ) la charge peut vite devenir insupportable ! Bref, la solution pour eux ce serait qu’il y ait plus de logements sociaux disponibles.
                 


              • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 20:30

                @Croa
                Parfois dans le domaine de l’immobilier il y a des choses incompréhensibles en effet.


              • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 12:34

                c ’est connu  , les locataires sont des victimes . 


                Sauf que certains , non pas rester locataires , deviennent propriétaires . 

                Alors ils connaissent les joies des taxes foncières , de toutes les réparations importantes
                chez le locataire , du risque de non paiement des loyers et plein de trucs très agréables .



                • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 13:07

                  @rocla+
                  Etre propriétaire nécessite de payer beaucoup de taxes diverses. Malheureusement, je crois que ces prix délirants font des victimes partout. Locataire, propriétaire, jeune, vieux, actif, retraité, citadins comme ruraux.

                  Faire le calcul de rembourser en crédit la même somme que son loyer actuel est un calcul faussé.

                  Il faut y ajouter la taxe foncière, les charges, l’entretien du bien, etc...


                • foufouille foufouille 4 avril 2016 13:41

                  @rocla+
                  « Alors ils connaissent les joies des taxes foncières , de toutes les réparations importanteschez le locataire »
                  mais non les travaux pour les cassos du RSI ne sont pas obligatoire et il suffit de revendre le logement pourri qui a beaucoup rapporté à un pigeon.


                • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 13:42

                  @foufouille


                  Tu habites dans un pigeonnier ? 

                • foufouille foufouille 4 avril 2016 13:51

                  @rocla+
                  le pigeon est celui qui achète en se faisant arnaquer. le pire était le truc avec assainissement fantôme que certains ont du mettre aux normes en un an.


                • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 13:54

                  @foufouille


                  Et toi  t’ es aux normes pour combien d’ années ?

                  Tu es muni d’ un lampadaire ?

                • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 14:14

                  @foufouille
                  Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

                  Je ne comprends pas exactement vos propos.

                  Par RSI, vous voulez sans doute parler de RSA ? Par cassos, je ne comprends pas si automatiquement être au RSA est considéré comme tel ? Ne serait-on pas dans le cliché dans ce cas ?

                  Certes, comme partout, certains profitent du système, mais je ne pense pas que le RSA soit une niche fiscale pour assistés. On fait quoi pour ceux qui sont en situation de détresse ? On les laisse se débrouiller ?

                  Je ne pense pas qu’entrer dans le jeu des divisions que les politiques de tous bords nous tendent pour mieux nous diviser et occulter les vrais problèmes soit une solution.

                  Essayer de tirer la population, toute la population, vers le haut est une voie qui semble plus intéressante.


                • foufouille foufouille 4 avril 2016 14:42

                  @Laurent CRIADO
                  désolé, c’est une vanne pour rocla. je compare les cotisations du RSI, en déficit depuis plus de vingt ans car commerçants et artisans refusent de cotiser plus, aux « cas sociaux » du RSA car cela revient au même. l’état intervient pour compenser les maladies et la retraite du RSI avec beaucoup plus d’avantages pour celui-ci. en gros, il prend l’argent des autres cotisants pour ne pas que le RSI de droite crève de faim et de maladies.
                  oui pour un con de droite, RSA ou maladie, handicap = cassos.


                • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 15:13

                  @foufouille
                  Ah d’accord.

                  Je vous laisse entre vous si c’est une private joke !


                • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 12:41

                  Un camping car  c ’est sympa aussi .


                  L’ eau des fontaines , l’ électricité par le panneau solaire , les 
                  jolis coins de France à visiter , le Cantal , ah le Cantal  , ou le Haut Doubs
                  ah le Haut Doubs sans parler de coins magnifiques dans la Creuse , 
                   ah la Creuse .... 

                  Et y en a pour se plaindre ...

                  • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 13:14

                    @rocla+
                    Oui c’est sympa... Sans doute la raison qui en poussent certains à vivre à l’année dans un camping !

                    Vous imaginez l’ambiance vacances toute l’année c’est chouette !

                    Pour les régions de France qui sont aujourd’hui délaissées, c’est malheureux. Voir des territoires entier qu’on laisse mourir à petit feu, c’est déplorable.

                    Il y aurait tant à gagner d’une activité économique répartie sur tout le territoire. Voir comme la semaine dernière, la polémique au sujet de certains services des pompiers qui vont devenir payants, c’est révoltant. A quoi servent nos impôts ?


                  • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 12:52

                    Il est  très probablement possible que sans les allocations logement 

                    les aides diverses payées par l’ Etat , le prix des locations se dégonflerait 
                    de façons quasi mécanique . 

                    C ’est sans doute le pendant entre Etre et Avoir . 

                    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 13:34

                      @rocla+
                      En fait, sans l’interventionnisme incessant de l’Etat tout dégonflerait.

                      Ces centaines de milliards d’injectés pour entretenir ce pseudo marché n’ont absolument rien réglé, bien au contraire.

                      Un achat à un prix réaliste, des loyers normaux avec moins de risques d’impayés, voilà ce qui arriverait.

                      Des centaines de milliards qui seraient injectés par les ménages dans les entreprises, les commerces, l’économie réelle et productive.


                    • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 13:41

                      @Laurent CRIADO


                      Je suis pour penser comme vous .

                      L’ interventionnisme de l’ Etat  fausse le vrai marché .

                      Il en est de même pour presque  tout le restant  des activités .

                      Dès que l’ Etat met son nez c ’est déviarié pour servir d’ obscurs intérêts .

                    • foufouille foufouille 4 avril 2016 13:44

                      @rocla+
                      pas vraiment, le système fonctionnerait autrement comme avec la colocation. plus de gens seraient SDF ou squatteraient comme avant.
                      au pire, le logement reste vide et en vente.


                    • foufouille foufouille 4 avril 2016 13:49

                      @rocla+
                      « 

                      L’ interventionnisme de l’ Etat fausse le vrai marché .

                      Il en est de même pour presque tout le restant des activités . »
                      sans état ni retraite ni sécu de cassos du RSI.

                    • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 13:51

                      @foufouille


                      Alors , t’ en a acheté  des dents  ?

                    • foufouille foufouille 4 avril 2016 13:54

                      @rocla+
                      tu as acheté ta retraite et ta CMU ?


                    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 14:17

                      @rocla+
                      Fausser le marché, dans d’autres secteurs, il est clair que l’Etat sait faire.

                      Avec autant de milliards et autant d’années d’interventionnisme, c’est déjà beaucoup plus rare.

                      Et encore une fois pour quels résultats ? Aucun, si ce n’est des millions de personnes mal-logées.


                    • Croa Croa 4 avril 2016 19:11

                      À rocla+ « le prix des locations se dégonflerait de façons quasi mécanique .  »

                      Ces prix sont déjà bas par rapport à l’investissement et aux frais. Impossible que ça baisse plus, à mon avis.

                      Sans ces aides beaucoup de gens se retrouveront à la rue. Certains biens se retrouveront en déshérence, ce qui est certainement moins grave mais très con aussi. Même si cela est illégal pour chacun des partis il arrive que des propriétaires se contentent des allocations en attendant un amélioration de la situation du locataire.


                    • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 19:18

                      @Croa


                      S ’il n’ existait pas d’ allocations logement  et diverses autres allocs 
                      le prix des locations serait de beaucoup moins élevé , pour la simple raison 
                      que plein de famille ne gagnent pas suffisamment pour se loger . 

                      Il faut savoir qu’ un prix , l’ évaluation d’ un prix et la fixation d’ un prix 
                      se fabrique  à partir de l’ offre et la demande . 

                      Le loueur a beau faire une offre à 1000 euros , si la plupart des locataires
                      peuvent mettre que 500 il louera à 500 à la fin .

                    • Croa Croa 4 avril 2016 19:23

                      À rocla+ « L’ interventionnisme de l’ Etat fausse le vrai marché . »
                      *
                      Moi l’interventionnisme je le verrais plutôt dans certaines folies des normes et surtout dans beaucoup de démolitions inutiles. (Le gouvernement communique sur son soutien à la construction mais pour combien de constructions NETTES en réalité ? (de constructions brutes moins les démolitions ?))


                    • foufouille foufouille 4 avril 2016 19:40

                      @rocla+
                      « 

                      Il faut savoir qu’ un prix , l’ évaluation d’ un prix et la fixation d’ un prix 
                      se fabrique à partir de l’ offre et la demande . 

                      Le loueur a beau faire une offre à 1000 euros , si la plupart des locataires
                      peuvent mettre que 500 il louera à 500 à la fin . »
                      pas du tout, il laisse pourrir et met en vente.

                    • Croa Croa 4 avril 2016 19:40

                      À rocla+, « Le loueur a beau faire une offre à 1000 euros , si la plupart des locataires peuvent mettre que 500 il louera à 500 à la fin .  »

                      1000 euros c’est le prix d’un beau et grand appart, ou d’une petite maison. Pour 500 euros tu ne peux pas amortir et entretenir un tel bien avec les taxes et tout . Bon ça passera peut-être si t’en a hérité et encore vaut-il mieux le revendre, voire le laisser vide en attendant que ça s’arrange. Si le locataire ne peux mettre que 500 il trouvera un studio pour ce prix ou un petit appart. mal isolé et tant pis s’il y est à l’étroit !


                    • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 19:46

                      @foufouille



                      Oui , mais uniquement dans le monde des handicapés . 

                    • foufouille foufouille 4 avril 2016 20:03

                      @rocla+
                      dans le vrai monde
                      tiens regarde
                      https://www.labanquepostale.fr/particulier/produits/quotidien/cartes/interna tionales/visa_premier.caracteristiques.html
                      tu as une vraie carte bancaire pour 500FF la 1° année avec une assurance SNCF.


                    • foufouille foufouille 4 avril 2016 20:06

                      @Croa
                      « 1000 euros c’est le prix d’un beau et grand appart, ou d’une petite maison. »
                      non, c’est le prix du bailleur qui veut pas louer sauf à des pigeons trop con pour acheter.


                    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 20:35

                      @rocla+
                      Vous expliquez parfaitement le fait que les allocations et l’interventionnisme de l’Etat ont contribué à dérégler le marché en permettant aux prix de grimper. Les bailleurs calculant le loyer avec les APL.


                    • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 20:47

                      @Laurent CRIADO


                      Je suis heureux de vous entendre le dire . 

                      En fait on est pas dans un vrai marché , c ’est l’ Etat  qui paye pour une part 
                      importante les loyers  des plus mal lotis . 

                      Sans l’ aide de l’ Etat  ces gens seraient à la rue .

                      Tant mieux que ces personnes soient logées , mais c ’ est au détriment 
                      de la réalité . 

                      Et la réalité à la fin elle refait surface un jour ou l’ autre .

                      On ne peut  indéfiniment tenir à bout de bras le bien-être de certains de
                      façon artificielle .

                      En attendant cela profite aux proprios , et on a un genre de pais sociale . 

                      mais une fois que l’ argent sera évaporé ...achtung  le face à face avec 
                      le réel .

                    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 20:47

                      @Croa
                      La « folie » des normes... Les normes responsables de la hausse démentielle.

                      On entend de tout à propos des normes.

                      Les normes qu’est-ce que c’est ?

                      Avoir un logement qui ne va pas vous ruiner en chauffage, en voilà une.

                      Une autre qui va participer à laisser les cris de votre voisin chez lui, encore une.

                      Un local permettant de stocker les vélos dans les immeubles, encore une. N’est-ce pas ce que l’on veut, moins de voitures dans les villes ?

                      Une autre qui permette de recharger sa voiture électrique.

                      Une autre prévoyant un nombre de prises minimums dans chaque pièces. Quelle reculade par rapport à l’appartement des années 70 avec une seule prise de terre...

                      Une autre permettant aux personnes en situation de handicap de pouvoir accéder à tout logement, peu importe l’étage et de manœuvrer dans chaque pièce du logement. Quand j’entends qu’il faudrait appliquer la norme que pour le RDC, ça me fout hors de moi.

                      Alors les normes responsables de la hausse... Cela s’appelle du confort et du progrès.

                      Sinon on peut se demander si les congés ne sont pas responsables de la hausse du coût du travail.

                      Concernant les chiffres de la construction le flou est savamment entretenu, entre les constructions effectives, les stocks, les mises en chantier, les demande de permis de construire. Dans le lot il y en aura toujours une pour dire que c’est le moment d’acheter, que ça repart !


                    • foufouille foufouille 4 avril 2016 21:00

                      @Laurent CRIADO
                      « Les bailleurs calculant le loyer avec les APL. »
                      non car le plafond de revenu maximum est assez bas donc beaucoup de locataire simple smicard n’en ont pas. je vois mal un bailleur louer sans vu le maxi pour une personne seule seule est 200 environ et 260 pour un meublé. c’est plus pour compenser TH, TF et que ce soit un peu rentable car tout le monde ne veut pas ou peu pas louer un HLM.


                    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 21:06

                      @sampiero
                      Attention ce n’est pas ce que j’ai dit, et je ne l’ai jamais dit.

                      Loin de moi l’idée de laisser les gens à la merci des requins dont vous parlez.

                      Simplement L’Etat aurait mieux fait de chasser le requin en imposant l’immobilier normalement au lieu de créer de multiples niches fiscales.

                      Les prix augmentant à cause de ces requins profitant des niches, confondant immobilier et casino, il a bien fallu créer les APL. Qui ont encore engraisser ces requins pour un deuxième passage.

                      Supprimez les niches fiscales liés à l’immobilier et vous verrez les prix s’ajuster naturellement pour le bien de tous. Propriétaires comme locataires.

                      L’Etat y gagnera également, puisqu’il pourra consacrer ces milliards à d’autres secteurs.


                    • tashrin 7 avril 2016 16:17

                      @Croa
                      Ces prix sont déjà bas par rapport à l’investissement et aux frais. Impossible que ça baisse plus, à mon avis
                      C’est pas les loyers qui sont bas, ce sont les prix d’achat qui sont trop élevés, d’où la rentabilité faible voire negative

                      Certains biens se retrouveront en déshérence
                      ... donc les prix baisseront...


                    • Montdragon Montdragon 4 avril 2016 13:16

                      Ce que les proprio ne comprendront jamais, est que perdre 10% à la revente 10 ans après l’achat,
                      c’est :
                      Ne pas tenir compte de l’inflation.
                      Ne pas comparer cette situation avec 10 ans de locations qui le sont « en pure perte », et encore puisqu’il s’agit d’avoir un toit...(manger est-il « en pure perte » ?).

                      Ainsi, même mal revendre son logement n’est pas une perte, d’autant plus quand des héritiers vendent la ruine de papa/maman au prix fort, il s’agit d’un vol pur et simple.

                      Revendre c’est toujours gagner, mais ça a du mal a accrocher comme philosophie.


                      • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 13:54

                        @Montdragon
                        Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

                        Quand je parlais de perte, cela concernait les ménages qui seront le plus exposés aux fluctuations.

                        Après, il est évident que payer un loyer répond à un besoin et que l’on paye par rapport à ce besoin, se loger.

                        Et je l’évoquais dans un commentaire précédent, comparer son loyer à un crédit est une erreur car le fait d’être propriétaire implique des frais supplémentaires.

                        Comme vous sans doute j’ai du mal à accrocher sur le fait que le logement, un besoin primaire, soit transformé en produit financier.

                        Se loger ne devrait pas transformer des générations entières en esclaves modernes avec des boulets de 25 ans de crédits accrochés à eux. Un moyen de les asservir ? Un moyen de faire passer des régressions sociales comme nécessaires pour l’emploi ?


                      • Gasty Gasty 4 avril 2016 13:48

                        @ l’auteur

                        Ceux qui achète ne pensent pas à la revente mais seulement à se loger, être chez eux, entreprendre des travaux, être bien.

                        La revente n’est jamais dû à une opportunité de spéculations pour la majorité de ces propriétaires, mais à des problèmes familiaux ou de travail.

                        Alors dans ce type de phrase : « Il est impératif de fonder l’achat d’un bien sur ses qualités intrinsèques et non pas sur son prix « par rapport au marché », même si certains vendeurs pensent le contraire parce que ça les arrange. »

                        Vous vous adressez à qui exactement ? Aux vendeurs de biens et à leurs commissions ou aux propriétaires du bien ?


                        • Gasty Gasty 4 avril 2016 14:00


                          Aux vendeurs de biens et à leurs commissions ou aux spéculateurs ?


                        • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 14:41

                          @Gasty
                          Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

                          Malheureusement, étant donné les prix atteints par l’immobilier, les acheteurs sont obligés de penser aussi à la revente en plus de répondre à leur besoin de se loger.

                          Comme vous le mentionnez, le revente est souvent dû à un « problème » extérieur que l’on ne maitrise pas. C’est ce que j’évoque dans l’article. Emploi, maladie, séparation, etc...

                          Je ne vois pas trop ce qu’il y a d’imperceptible dans la phrase extraite ?

                          En fait, je m’adresse à ceux, qui en ont marre de se mettre un boulet de 25 au pieds pour simplement se loger.

                          Ce que je vois concrètement, c’est que j’ai une amie qui cherche à acheter. Acheter pour sa résidence principale est compliqué. On l’accueillerait à bras ouverts si elle avait un projet d’investissement immobilier. Vous trouvez cela normal ?

                          Je m’adresse aussi à tous ceux qui trouveraient sans doute meilleure utilisation de leur argent s’ils avaient 100, 200, 500, 1000 € ou plus à la fin du mois parce que les prix seraient normaux !

                          Et vous, vous adressez à qui ? Vous êtes pour des prix modérés qui profiteraient à l’ensemble de la population ou un statu quo qui concentre de plus en plus la propriété aux mains de quelques uns ?


                        • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 13:57

                          Monsieur l’ auteur , 


                          Ne tenez pas compte des interventions d’ un certain Foufouille ,
                          il a pas eu de chance mais on le garde pour les jours de carnaval .

                          • Gasty Gasty 4 avril 2016 14:14

                            @rocla+

                            Commentaires postés : 21849 ( tous pseudos confondus) et c’est pas fini vu qu’il a tendance à se répéter...vu son age.

                            HEIN PÉPÈRE... !


                          • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 14:53

                            @sampiero


                            Quand on est contre la grève c ’est parce qu’ une bande d’allumés laissent 
                             sur le quai des millions de gens à chaque épisode renouvelé depuis des 
                            lustres . 

                            Dans un monde normal quand on est embauché dans une entreprise c ’est 
                            pour effectuer un certain travail . 

                            Pas pour laisser les gens sur les quais . 

                            Laisser les gens sur les quais n’ a pas l’ air d’ inquiéter un gréviste 
                            systématique , il s’en lave les mains de l’ usager qui paye un ticket . 


                            Je le marquerai sur Agoravox encore des millions de fois s’il le faut 
                            comme ces grévistes qui recommencent leur saloperies des millions de fois .




                          • foufouille foufouille 4 avril 2016 14:53

                            @sampiero
                            c’est comme les retraités cassos du RSI. rien que de savoir que des gens ne vont pas bosser pour payer sa retraite et sa CMU du RSI, ça l’énerve.


                          • Signal (---.---.5.175) 4 avril 2016 14:59

                            @Signal

                            OUPS ! lion scuses loin


                          • foufouille foufouille 4 avril 2016 15:23

                            @rocla+
                            « 

                            Dans un monde normal quand on est embauché dans une entreprise c ’est 
                            pour effectuer un certain travail . »
                            Dans un monde normal quand on cotise dans une entreprise c ’est 
                            pour avoir des droits. mais avant faut faire grève, sauf pour le cassos du RSI qui a tout dans le bec sans se battre.


                          • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 19:20

                            @Gasty


                            Le parti communiste  a-t-il instauré un nombre de commentaires maximum ?

                          • mimi45140 4 avril 2016 14:40

                            Les dindons de la farce , je trouve le titre faible ou optimiste , pour certains cela risque de ne pas être une farce mais plutôt une catastrophe. Je sais que je suis de nature pessimiste toutefois ce genre d’état peut être rassuré par des assurances diverses . Malheureusement le risque nucléaire ne peut pas être couvert , ma principale richesse est mon tas de pierre qui risque de valoir moins qu’un tas de pierre si l’accident arrive.

                             Beaucoup de mes amis me demande pourquoi je n’ai pas d’ immobilier locatif , je n’ai pas le même regard qu’ eux, je ne regarde pas 20 ans en arrière mais 100 ans et la les faits sont différents et la il apparait que l’immobilier est loin d’être un long fleuve tranquille. 
                             Je dissuade la dernière de mes filles d’effectuer un achat immobilier aujourd’hui , les prix me paraissent encore très élevés dans notre région, de plus l’endettement de l’état pour maintenir le secteur hors de l’eau de manière structurelle me parait intenable au long terme.

                            • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 15:10

                              @mimi45140
                              Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

                              Vous trouvez le titre un peu faible ou optimiste, d’autres le trouve trop violent et alarmiste...

                              A chacun de se positionner en fonction de ses opinions vis-à-vis de l’immobilier.

                              Selon les régions et les biens, il est clair que les prix ne sont pas revenus, encore, à des prix réalistes, et que de fait il est risqué d’acheter trop cher.

                              Tant que de nouveaux acheteurs alimentent le système, tout fonctionne, normalement. Si on coupe l’arrivée de nouveaux acheteurs le système se bloque et explose. Bien évidemment, les derniers entrants perdent tout.

                              Dans d’autres domaines on appelle cela un système de Ponzi...


                            • bakerstreet bakerstreet 4 avril 2016 16:39

                              @Laurent CRIADO

                              Comment sera jugé le territoire où vous habitez dans 20 ans, dans 30 ans ?...Imaginez la centrale nucléaire à 50 bornes de chez vous qui explose ?..Même pas de prime d’assurance, car vous ne serez pas dans le périmètre reconnu impactée. Prenez des pastilles d’iode quand même, on ne sait jamais...Les prévisions son devenus de plus en plus illusoires, soumises à la loi du marché, qui ne voit pas plus loin que le bout des son nez de son portefeuille d’action. Si vous vivez en pleine campagne, dans certaines régions, peut être faudra t’il faire avec des bandes de soudards-routiers, comme on moyen-âge, une époque où les exclus se réunissaient parfois en colonnes de bandits de grands chemins ?...Fantasmes ?...Je ne sais pas....Les politiques sont morts, il n’y a plus que des carriéristes, avec un carnet d’adresses dans la poche portefeuille. 
                               Beaucoup de choses ont changé depuis que je suis né, une époque où l’on distribuait le courrier en ville deux fois par jour, où quel que soit l’endroit du territoire où vous viviez, vous pouviez trouver une gare à moins d’un quart d’heure, quand elle n’était pas dans votre village, vous mettant en relation avec n’importe quel point de France.
                               Il est maintenant plus facile d’aller de Nantes à Manille, que d’Uzés à Bagnole de l’orne, par exemple. Traverser la France à 40 ans de distance est une expérience semblable à celle des changements de paysages, de la marée haute à la marée basse. Métaphore bretonne, liée à ma localisation. Par chance la Bretagne a su garder un réseau à peu près cohérent, bien que l’immobilier se soit resséré sur la ceinture cotière, mais rien à voir avec les paysage désolés du centre, ou de l’est...
                              L’industrialisation a été une chance et une malédiction plus tard pour certaines régions. On voit par là les méfaits de la mondialisation, de la perte des frontières, et surtout du sens de la cohérence nationale du fait d’un état qui a déserté ses obligations de redistribution et de planification pour s’en remettre au marché. Tatcher et Reagan ont fait des émules. Il y avait des couilles en or à se faire, en tranchant dans le gras, comme ils disaient. Ce qui a abouti à des catastrophes qui ne peuvent que se renforcer, car demain l’état prévoyant de diminuer encore ses subventions. De la misère qui en résultera il ne faudra pas s’étonner qu’elle soit porteuse de violence, des choses non prévus par nos économistes qui n’ont pas de master en histoire et en sociologie. On ne peut être bon partout. 
                              L’important, ce n’est pas la maison, c’est ce qu’il y a autour. Je parle de la qualité de l’air, et de celle de l’époque. Mais tout cela est illusoire si la vie est absente du livre de comptes

                            • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 16:52

                              @bakerstreet
                              Le portrait que vous dressez de l’évolution des territoires en France est bien réel.

                              Les possibles dérives liés à l’insécurité pourraient en effet être une des conséquences de ce que nous faisons aujourd’hui.

                              Pour le retrait du « chemin de fer » des territoires les plus reculés, c’est très « drôle » à l’heure où l’on nous parle de plus en plus du bienfait de privilégier les transports en commun...


                            • tashrin 7 avril 2016 16:21

                              @bakerstreet
                              Ca fait plaisir de lire de tels discours


                            • Trelawney Trelawney 4 avril 2016 14:48

                              La France est le sixième pays de l’OCDE où le prix de l’immobilier est le plus surévalué par rapport aux revenus des ménages

                              Avec une différence de taille par rapport à certains autres pays de l’OCDE est que la France est un pays de choix pour les investissements immobiliers. Ce n’est pas encore trop cher et c’est la première destination touristique au monde.

                              Pour revenir à cette article fort intéressant, dans l’immobilier il y a 2 types d’achats :

                              1 - Le logement principal et dans ce cas précis comme le dit Fergus la hausse ou la baisse du prix du logement n’a que peu d’intérêt, car dans cet achat on ne fait jamais de plus value ou de moins value. Si vous achetez un logement à 150K€ et que quelques années plus tard il en vaut le double, vous n’aurez pas gagné d’argent, car vous devrait vous racheter un nouveau logement qui en vaudra 300K€. Et c’est pareil en cas de moins value. Donc ce cas de figure n’est pas le sujet de l’article

                              2 - Le logement à louer ou l’investissement immobilier. Dans cet investissement ne compte que le cout du prêt. Si les taux sont bas, c’est intéressant d’acheter et de louer. En général l’échéance du prêt est plus important que le loyer, mais actuellement et dans pas mal de cas c’est l’inverse, donc c’est plus intéressant.

                              Si vous achetez un logement à 150K€ et que vous apportez 30K€ d’apport vous vous constituerez un capital à peu de frais. Exemple : un prêt de 120K€ sur 20 ans vous donne des mensualité d’environ 600 euro par mois. Vous louez ce bien 500 euro et ca vous fait 1200 euro x 20 = 24000 + 30000 euro d’apport soit 54K€ de dépense. A cela faut ajouter l’assurance, la taxe foncière et les éventuelles dépenses de propriétaire, disons + 20€ soit 74K€ pour un bien qui en vaut 150 K€ au départ soit environ du 5% par an. On a connu pire comme investissement

                              Dans l’achat d’un bien immobilier, une seule chose est primordiale : la localisation du bien. L’époque, la conjoncture économique, les avantages fiscaux etc ne sont que secondaires


                              • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 14:55

                                @Trelawney


                                Très réaliste votre commentaire .

                              • Signal (---.---.5.175) 4 avril 2016 15:04

                                @rocla+

                                Très vrai et réaliste le comm de Trelawney , mais n a rien à faire ici  ; sur AGO c est : " salauds de promoteurs , salauds de banquiers , salauds de patrons , selon les gauchouilles foufouille sampiero et cons sort ; c est eux qui dirigent la charte de bonne con- duite du blog ; charte gauchiste bien entendu


                              • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 15:36

                                @Trelawney
                                Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

                                D’accord avec vous pour la première destination touristique au monde. Avec des nuances. Sur Paris et quelques pôles importants, oui, dans les endroits reculés, cela a sans doute moins de répercussions.

                                En revanche, sur les prix « pas encore trop cher », où situez-vous Paris et sa région, la Haute-Savoie et d’autres secteurs en tensions ?

                                1. La hausse ou la baisse ont quand même de l’importance à partir du moment où ils excluent des gens à l’achat.

                                La plus value est quand même bien réelle pour beaucoup de monde. Même si elle est en partie absorbée par la hausse si vous achetez dans le même secteur, elle est beaucoup plus palpable si vous changez de région, et que vous allez dans une région où les prix sont plus faibles.

                                Cette course à toujours revendre plus cher que ce que l’on a acheté, a accouché du monstre que l’on a aujourd’hui.

                                Est-ce bénéfique pour l’ensemble de la population ? Je ne crois pas.

                                2. Pour l’investissement immobilier, ce n’est pas une idée à laquelle j’adhère.

                                Vous prenez l’exemple d’un investissement avec un apport et un loyer plus faible que la mensualité du crédit. Malheureusement, c’est souvent sans apport et avec un crédit à 110 % pour payer les frais de notaire, avec un loyer supérieur à la mensualité du crédit.

                                On parle souvent du méfait des intermédiaires. Dans le cas que je prends juste au-dessus, qu’est-ce que c’est ?

                                Entretenir la rente au détriment du travail et de l’entreprise n’est pas, pour moi, la voie à laquelle j’adhère.

                                Ne serait-il pas préférable pour attirer les investissements étrangers, de baisser les impôts sur les sociétés ? De faire de la France, le pays le plus intéressants au niveau européen en terme d’imposition ? Croyez-vous que les entreprises iraient toujours se domicilier en Irlande et au Luxembourg ? Ne pensez-vous pas que les entreprises baseraient leurs sièges sociaux en France ?

                                Ne pensez-vous pas que cela serait bénéfique pour le pays ?

                                Cela participerait également au repeuplement des régions si un grand plan était mis en place pour accueillir les entreprises physiquement, mais sur tout le territoire. Ne croyez-vous pas que cela profiterait à l’économie, à la vitalité des territoires ?

                                Alors arrêtons de détourner un besoin primaire, se loger, en produit d’investissement financier.


                              • foufouille foufouille 4 avril 2016 16:08

                                @Laurent CRIADO
                                http://www.agoravox.fr/actualites/international/article/panama-leaks-mossack-fonseca-co-ou-179610
                                « Ne pensez-vous pas que cela serait bénéfique pour le pays ? »
                                pas vraiment vu la dernière magouille.
                                il faudrait aussi diviser salaire et prix par deux minimum.


                              • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 16:28

                                @foufouille
                                Pourquoi le Panama Leaks a pu exister d’après vous ?

                                Pour fuir les impositions des pays trop gourmands et pour faire de l’optimisation fiscale.

                                Si l’IS en France attirait les entreprises étrangères, elles n’auraient pas la nécessité d’optimiser.

                                La France « prendrait » l’argent des paradis fiscaux.

                                Ne serait-ce pas le meilleur moyen de lutter contre ces paradis que d’en devenir un, dans une certaine mesure bien évidemment ?


                              • foufouille foufouille 4 avril 2016 16:40

                                @Laurent CRIADO
                                certaines personnes n’en ont jamais assez. il faudrait des salaires de 200€, pas de retraites sécu, etc.
                                pour dassault, il faudrait des usines dortoirs.
                                certains pays ont une longue tradition de magouille ou des banques habitué à la fraude.
                                qui dit pas de cotisations dit aussi presque aucune aide en cas de coup dur. ce qui est le cas dans pas mal de pays. le système est pas simple, par contre.


                              • foufouille foufouille 4 avril 2016 16:50

                                @Laurent CRIADO
                                dans le nord est et dans d’autres secteurs, tu as de nombreux villages en ruines ou presque vides car les vendeurs en veulent une fortune avec de nombreux vices cachés. même louer est impossible si tu n’es pas né dans le secteur. en plus la mentalité est vraiment mauvaise ou arriéré. donc c’est vide.
                                quand on veut trop, ça finit souvent mal.
                                le prix de l’immo élevé est aussi pour que ce soit réservé à une certaine catégorie de la population.


                              • bakerstreet bakerstreet 4 avril 2016 16:50

                                @Laurent CRIADO
                                Personne ne devrait avoir à dépenser plus du quart de son salaire pour se loger. On en est loin. De plus cette mode de « l’ uberisation », qui est de faire du fric avec tout et n’importe quoi en niquant les acteurs traditionnels, est une catastrophe ; pour les hôtels en dernier lieu, et pour les habitants qui ne peuvent plus louer ; les locations étant vendu en kit à la nuit à la semaine aux touristes, et même de sa résidence principale quand on part en vacances, à des prix démentiels...IA San Francisco, je sais que la municipalité à fortement réagi à ces excès, par des plafonds de location, de jours loués...Ce qui est à la mesure minimum du problème. ...Sous forme de liberté, voilà les dernières protections mises en pièces, pour un état qui disparaît, qui se fait maquerelle....Bien que vivant dans un coin touristique, jamais je ne m’abaisserais à un tel comportement, préférant louer aussi mon bien auprès des agents traditionnels, quand je voyage, sans souci de spéculation honteux. 


                              • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 16:54

                                @foufouille
                                C’est clair que certains préfèrent attirer l’ensemble d’une population vers le bas pour défendre leurs seuls intérêts...

                                C’est dommage.


                              • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 16:59

                                @foufouille
                                Je ne connais pas toutes les spécificités régionales.

                                Avoir des prétentions démesurées par rapport à un bien et à son environnement n’apporte rien à personne.

                                Tout le monde est perdant dans cette histoire.


                              • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 17:04

                                @bakerstreet
                                En effet, le modèle où un acteur vient ruiner tout un système économique, pour son seul profit, c’est clair que ce n’est pas vraiment du progrès.

                                Bien sûr certains secteurs sont à dépoussiérer parce que les intervenants y sont bien installés et pour certains profitent d’une espèce de rente.

                                Ce n’est pas en dézinguant tout le monde que ce sera mieux.


                              • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 17:17

                                @sampiero
                                Attention, je n’encourage nullement la fraude fiscale.

                                Je dis simplement, faisons de la France un pays attractif fiscalement pour attirer des entreprises et des capitaux étrangers.

                                Payer des impôts d’accord s’ils sont utilisés correctement. Les exemples de dépenses inutiles sont très nombreux, trop nombreux.

                                Après on en arrive à facturer l’intervention des pompiers pour certain type d’opération... Les impôts ne servent déjà pas à assurer des missions de services publics, comme le boulot, formidable, que font les pompiers ?

                                Veut-on arriver à un système ou comme aux Etats-Unis, si vous n’avez pas d’assurance santé vous crevez la bouche ouverte ?

                                Pour la fraude, pareil que vous, pas de pitié, surtout pour les politiques. Interdit à vie d’exercer tout mandat et exclusion de tout emploi public, de près ou de loin. Ca éviterait à certains, qui se promènent avec tout un service de casseroles, viennent donner des leçons de morales aux « assistés ». Les premiers assistés ce sont ces politiques, sans métier à part leur mandat.

                                Limiter et en durée, et en nombre les mandats, éviterait les carriéristes politiques.


                              • foufouille foufouille 4 avril 2016 17:32

                                @Laurent CRIADO
                                ce système sert à ceux qui restent, le maire souvent agriculteur, le peu de commerces qui finit par couler faute d’acheteurs ou repreneurs. mais au final il reste des tas de pierres invendables.
                                les animations sont aussi pour les gens du coin donc ça marche plus et ça devient mort.
                                à l’inverse, certains ont vu trop grand avec beaucoup de parisiens mais sans voir assez loin. les hôpitaux sont surchargés donc les gens ne reviennent pas sauf en vacances. les nouveaux médecins ne veulent pas rester vu que les anciens sont toujours en 50.
                                la campagne mettra de nombreuses années à évoluer dans certains endroits.


                              • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 17:43

                                @foufouille
                                C’est bien dommage, la France a beaucoup à gagner grâce à ses territoires...

                                Quand on le comprendra, il sera peut-être trop tard...


                              • Trelawney Trelawney 4 avril 2016 17:59

                                @Laurent CRIADO
                                Alors arrêtons de détourner un besoin primaire, se loger, en produit d’investissement financier.

                                Certaines personnes transforment la location de logements en rente. Mais il existe beaucoup de personne qui n’ont trouvé que ce système pour investir à moindre frais. Ce ne sont pas forcément de riches personnes, car je connais beaucoup d’employés ou d’ouvriers qui passent des samedi et dimanche à restaurer un ancien logement pour le louer et s’assurer ainsi un complément de retraite.

                                Pour ce qui est de l’IS, ISF, l’IR et les cotisations sociales, aucun politique ne veut comprendre qu’en appliquant un impôt sur les produits vendus (TVA) on taxe directement le portefeuille du milliardaire. Mais on préfère un impôt sur le revenu progressif et soit disant équitable, avec plein de niches fiscales qui ont vite fait de mettre à l’abri les plus riche au dépend des classes moyennes. Idem pour l’IS qui protège les entreprises du CAC40 au dépend des PMI PME


                              • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 19:47

                                @Trelawney
                                Oui je comprends le fait que beaucoup de personnes se tournent vers l’immobilier.

                                A moindre frais, cela reste à voir.

                                Les rendements si on se penche vraiment dessus sont très faibles. Le président de l’UNPI parle de rendements qui sont pour la plupart à 1% net, ou même à 0. La Fnaim parle même de rendement négatif sur certains biens.

                                Je ne suis pas là pour défendre les rendements, juste pour vous dire, que ce qui est présenté comme un investissement, n’en est parfois pas un du tout.

                                C’est comme la rentabilité du diesel dans l’automobile. Pour calculer la rentabilité, il faut tout comparer sinon le calcul est faussé.

                                Investir dans une entreprise, ou dans d’autres produits, offre des rendements plus intéressants.

                                J’ai découvert récemment qu’investir dans des vaches ça se fait depuis la nuit des temps et ça rapporte 3.8 % net. Avec les assurances sur les bêtes comprises. Et là réellement, vous ne vous occupez de rien !


                              • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 19:53

                                @Laurent CRIADO



                                En fait   il faut tendre vers  le rendement optimum ,

                              • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 19:54

                                et le p’ tit môme   sera content .


                              • Trelawney Trelawney 5 avril 2016 11:03

                                @Laurent CRIADO
                                Il faut différencier l’investissement immobilier des autres investissements.

                                Dans l’investissement immobilier vous investissez de l’argent que vous n’avez pas encore (merci le crédit) alors que dans les autres investissements vous investissez vos économies. Reprenons l’exemple plus haut.

                                Une personne a 30K€ d’économie pour s’acheter un bien à 150K€ au lieu d’investir dans un autre placement. Dans la vache de votre exemple à 3.8 % net, elle aurait au bout de 20 ans accumulée 63 251€ pour un bénéfice de 33251€.

                                Avec ses 30K€ d’économie et contracte un prêt de 120K€ sur 20 ans pour s’acheter un bien de 150K€ qu’elle louera 500 euro et pour lequel elle paiera des mensualité à 600 euro.

                                1200 euro x 20 = 24000 + 30000 euro d’apport soit 54K€ de dépenses, plus les 20K€ d’assurance, de taxe foncière et les éventuelles dépenses de propriétaire, cela fait 74K€. Si elle vend ce bien le même prix qu’elle l’a acheté, elle se fait un bénéfice de 76K€ à comparé aux 33K€ de l’autre investissement. Si elle conserve son bien pour le louer encore à 500 euro, au bout de 20 ans elle aura un capitale de 264K€ ou il faut déduire les 20K€ de dépenses ci dessus plus disons 30K€ d’entretien (couverture , chaudière etc) soit 214K€ à comparé avec les 133K€ que rapporte les vaches sur 40 ans.


                              • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 5 avril 2016 11:22

                                @Trelawney
                                Les vaches étaient un exemple parmi d’autre, juste pour signaler que le rendement de 3.8 % net, était à rapprocher de ceux qui sont inférieurs dans l’immobilier.

                                Maintenant si vous souhaitez développer sur la capitalisation d’un investissement je peux évoquer également l’investissement boursier.

                                Vous achetiez 1000 actions Apple en 2005, au cours de 5 € l’unité, le cours est aujourd’hui à 111 € et au mois de mai 2015 il était monté vers 130 €.

                                Ici on parle d’un investissement de 5000 €, donc pas inaccessible, même sans crédit, et qui vous place, onze ans plus tard à la tête d’un capital de 111 000 €. Soit 116 000 de gains bruts. Je ne vous calcule pas le rendement il y a trop de chiffre !!!! smiley

                                Donc si vous souhaitez vraiment gagner de l’argent, la bourse est idéale pour cela, en période de baisse comme de hausse.

                                Et pour la bourse vous n’avez pas d’entretien à faire ou de chaudières et de locataires à gérer. smiley


                              • Yohan Yohan 4 avril 2016 17:45

                                je suis ravi de voir des jeunes couples réinvestir les territoires ruraux pour construire ou retaper leur future maison et chercher un autre mode de vie que celui qui leur est proposé dans les grandes métropoles, violentes à tous les niveaux. Je m’étonne de voir tant de jeunes couples lâcher encore 500.000€ pour un trois pièces à Paris sans grand intérêt, uniquement parce que c’est Paris. Espérons pour eux qu’ils ne vont pas le regretter plus tard. Ce n’est pas avec l’immigration galopante que nous avons en région parisienne qu’ils pourront compter revendre un jour, en tout cas pas à ce prix là. Certains savent comment s’y prendre pour faire baisser les prix. Les bobos de Montreuil ont prix des risques.....


                                • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 19:32

                                  @Yohan
                                  Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

                                  Il est vrai que voir des territoires revivre, cela a un côté enthousiasmant.

                                  J’ai le même étonnement que vous concernant les biens sans intérêts achetés à prix d’or. Après, si ça convient à des personnes, elles font selon leurs désirs.

                                  C’est sûr que plus le prix d’achat est élevé, plus difficile sera la revente sans crainte de perdre de l’argent. Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel.


                                • Aristide Aristide 4 avril 2016 17:54

                                  Il serait tout de même utile de rectifier quelques imprécisions sur le prix de l’immobilier en France. En France en terme d’évolution depuis 1975 il n’est pas hors moyenne, il est même assez proche de la moyenne des pays de l’OCDE en terme de progression, L’Allemagne et la Suisse sont des exceptions. Il s’avère que le marché de ces deux pays est très calme pour des raisons qui tiennent au nombre plus important de locataires. 



                                  • ppazer ppazer 4 avril 2016 18:01

                                    Les loyers élevés, qui pèsent majoritairement dans le budget des salariés, incitent que ces derniers revendiques des salaires élevés, ou du moins suffisamment élevés pour pouvoir vivre décemment. Ceci, mécaniquement, pèse sur la compétitivité des entreprises.
                                    L’immobilier élevé plombent l’économie du pays. Ce n’est pas le seul facteur, mais c’en est un important.


                                    • ppazer ppazer 4 avril 2016 18:02

                                      plombe l’économie du pays.


                                    • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 20:04

                                      @ppazer
                                      Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

                                      Quand vous dîtes cela, vous passez forcément pour un illuminé, jaloux des propriétaires... C’est ce que l’on me reproche souvent... Mais bon on peut toucher à tout sauf à l’immobilier apparemment.

                                      Pourtant c’est simple, c’est clair comme de l’eau de roche et devant nos yeux !

                                      Ce n’est évidemment pas le seul facteur, le principal sans doute.


                                    • tashrin 7 avril 2016 16:42

                                      @ppazer
                                      oui enfin ca pese surtout sur les budgets des menages, j’ai pas connaissance d’une augmentation significative des salaires selon une courbe proportionnelle à celle des prix de l’immobilier... Donc ca pese pas vraiment sur la competitivité, du moins pas en termes de couts salariaux. Eventuellement en termes de disparition de pouvoir d’achat d’une partie du marché national, ca ok


                                    • Rincevent Rincevent 4 avril 2016 18:41

                                      @ l’auteur.

                                      Diagnostic très complet sur ce grand malade qu’est l’immobilier. La question est bien : comment débrancher les perfusions sans qu’il comate profond ? N’étant pas économiste, je n’ai pas de réponse toute faite.

                                      Quand j’ai acheté (il y a 5 ans) j’ai fait fonctionner à fond le principe de l’offre et la demande. Internet permet de savoir depuis quand un bien est à vendre, par combien d’agences et ses variations de prix. C’est précieux ! Autant le vendeur que l’agence sont vite venus à la raison pour un bien qui « séchait » depuis 14 mois…

                                      Concernant les problèmes des primo-accédants, je vois actuellement deux situations très différentes dans ma famille. Un fils qui vient d’acheter sur Bordeaux et une nièce mutée à Agen. Le premier a pu négocier mais pas beaucoup, la communauté urbaine ayant vu arriver 3500 nouveaux habitants en 2015. La seconde a l’embarras du choix avec des prix très bas pour de belles maisons , conséquence d’une activité économique faible mais si elle devait revendre un jour ça risquerait d’être encore plus bas...

                                      Logement et activité économique sont fortement liés, ce qui ne plaide pas pour une correction des prix dans les zones dites « tendues ».


                                      • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 20:27

                                        @Rincevent
                                        Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

                                        L’activité économique est en effet un gros facteur dans le prix d’un bien.

                                        Simplement elle n’est pas gravée dans le marbre.

                                        Actuellement la Haute-Savoie est une zone tendue, notamment le Genevois. On l’appelle d’ailleurs comme ça, de cette façon on peut s’aligner plus facilement sur le prix des maisons en Suisse voisine !

                                        Regardez bien ce qui se passe dans cette région où déjà le droit d’option pour son assurance santé à mis pas mal de frontaliers aux chômage, ceux travaillant notamment dans les assurances, côté français.

                                        Ensuite un règlement européen de 2012 vient compliquer l’emploi de certains frontaliers.

                                        http://www.letemps.ch/economie/2015/12/22/employeurs-suisses-se-decouvrent-montagnes-arrieres-impots-frontaliers

                                        Si vous creusez un peu sur le web vous verrez que cela inquiète très fortement les politiques locaux qui redoutent un accroissement du chômage dans la région du fait de licenciements de Français, travaillant en Suisse pour des entreprises Suisse.

                                        L’activité économique c’est une chose, surpayer un bien pour un emploi pas forcément bien payé...

                                        Avec un salaire plus faible que dans une zone tendue, le reste à vivre est parfois plus conséquent dans certaines villes de province.

                                        Après cela ne convient pas à tout monde de s’éloigner des zones tendues. C’est un choix à faire. Les grosses villes en Province il y en a suffisamment sur tout le territoire et la qualité de vie y est bonne.


                                      • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 19:01

                                        La bonne solution c ’est d’ épouser une fille qui est propriétaire d’ une 

                                        maison . 

                                        Ni emprunt ni remboursements , la vie est belle . Surtout si la maison 
                                        est dans un bel endroit c ’est encore mieux , avec  le soleil qui tourne autour .


                                        Quand je vois ce qu’ engendre le pessimisme ambiant .... smiley

                                        • colere48 colere48 4 avril 2016 19:07

                                          @rocla+

                                          Belle idée ! mais faut pas fainéant ....


                                        • foufouille foufouille 4 avril 2016 19:09

                                          @rocla+
                                          donc tu as épousé la plus grosse file du boucher ?

                                           smiley
                                          tu peut aussi mettre dans un mouroir ou suicider le vieux. ensuite tu ou elle hérite.


                                        • rocla+ rocla+ 4 avril 2016 19:09

                                          @colere48


                                          C ’est sûr , il faut donner le meilleur de soi-même ... smiley

                                        • cyberfurax 4 avril 2016 19:46

                                          Bonjour,

                                          merci pour cet article qui, pour le moins, pose question.
                                          Vous avez abordé le problème de la fiscalité :

                                          "Pour mémoire, il s’agit de la base sur laquelle est assise le calcul des taxes locales, calcul qui n’a pas été réformé depuis sa création en 1970.

                                          ...Des transferts très importants de charges vont donc se faire de contribuables à contribuables. Et le petit pavillon risque de coûter très cher à ses propriétaires en taxes locales."

                                          Au regard de la quasi faillite des départements et bientôt des grandes régions, n ’y a-t-il pas, en plus, le risque de voir son investissement s’évaporer par une débauche fiscale locale, pour compenser les pertes de dotation de l’état ? Les banquiers, eux, empruntent à taux négatif.

                                          Le marché risque de s’éclaircir considérablement, à moins que les propriétaires ne sous-louent une chambre, ce qui risque de s’avérer indispensable, pour surmonter les augmentations de charges que les municipalités ne manqueront pas de nous imposer.


                                          • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 4 avril 2016 20:58

                                            @cyberfurax
                                            Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

                                            La fiscalité est une variable dans un projet d’achat à laquelle il faut impérativement s’intéresser.

                                            La réforme de la VLC qui devait entrer en vigueur cette année, pour les entreprises, a été reporté à 2017, des hausses trop importantes touchant certaines entreprises et des ajustements sont à faire dixit Christian Eckert.

                                            Pour les particuliers ce sera pareil.

                                            On a rarement vu des impôts baisser, ou alors ce qui est laissé d’une main est repris de l’autre et avec une petite augmentation au passage en plus.

                                            La baisse des dotations de l’Etat a déjà eu pour effet des hausses sur les impôts locaux. Avec cette grande réforme qui s’annonce, certains vont connaître le sens d’impôt confiscatoire.

                                            Il faut également s’intéresser à la bonne gestion et à l’endettement le commune où l’on souhaite s’installer.

                                            Avec une commune fortement endettée, il y a peu de chance de voir les impôts locaux baisser.

                                            Louer des chambres pour certains propriétaires, ce n’est pas un phénomène qui existe déjà pour pouvoir continuer à payer ses charges ?


                                          • Ahmed Jouany 5 avril 2016 19:51

                                            Excellent article, l’auteur. Il a au moins le mérite de prendre le contrepied des rengaines habituelles sur l’immobilier spéculatif.

                                            Cela dit, je viens de lire un article sur le Figaro immo qui laisse à penser que l’immobilier repart, et les notaires semblent le confirmer même si je me méfie de ces professions qui, arrêtez-moi si je me trompe, ont tout intérêt à défendre des prix démentiels. Quel est votre avis ?

                                            Je voulais aussi vous faire part d’un fait qui me trouble quand je discute avec mon entourage. Les gens s’enorgueillissent d’être propriétaires d’un bien acheté à prix d’or (en fait, elles sont propriétaires d’un crédit, mais bon, c’est un autre débat) et n’ont pas d’argent pour leurs travaux. N’est-ce pas le signe que les prix ont atteint leur maximum ? Qu’en dites-vous ?

                                            Enfin, mon épouse et moi-même nous posons régulièrement la question de l’achat. Vous, en tant que professionnel, expert même (je vois que vous êtes auteur d’un livre sur le sujet), vous achèteriez ? Etes-vous propriétaire d’ailleurs ? Quelle stratégie recommanderiez-vous ? Attendre que le marché s’écroule pour entrer sur le marché ?

                                            Beaucoup de questions smiley mais comme un lecteur le souligne plus haut, l’intérêt d’un tel article est aussi le débat qui s’ensuit. Questions aussi dictées par la lecture de vos autres articles et du risque, selon vous et les experts auxquels vous faites référence, que l’Etat assomme les jeunes proprios dans un avenir proche. Bref.

                                            Au plaisir de lire vos réponses smiley


                                            • Laurent CRIADO Laurent CRIADO 5 avril 2016 22:58

                                              @Ahmed Jouany
                                              Bonjour, merci pour votre lecture et votre commentaire.

                                              Disons que je n’apprécie pas particulièrement la spéculation.

                                              Je ne lis pas tous les articles consacrés à l’immobilier mais sur l’étude des notaires dont vous parlez, il me semble qu’ils disent que ça pourrait repartir au niveau des prix... On est donc sur du conditionnel et ils préconisent en revanche de vendre d’abord le bien dans lequel on se trouve et d’acheter après.

                                              Cette dernière préconisation, qui s’est dégradée depuis l’étude précédente, n’est pas vraiment le signe que le marché repart et que tous les voyants sont au vert. Mon avis sur le sujet, je l’ai déjà exprimé sur le sujet dans un article précédent.
                                              http://www.agoravox.fr/actualites/economie/article/immobilier-mensonges-permanents-172886

                                              Ne plus avoir d’argent pour réaliser les travaux est la conséquence d’un achat surcoté. L’achat d’un bien qui nécessite des travaux et pour lequel il n’y a pas de décote sur le prix est une mauvaise affaire et le meilleur moyen de ne jamais récupérer le montant que vous allouerez aux travaux.

                                              Sans doute la raison du développement de la concurrence déloyale du travail au noir et des travailleurs détachés. Il faut bien faire les travaux quand même. Avec pour conséquence les défaillances d’entreprises françaisesqui augmentent en même temps que la concurrence déloyale augmente. Lien de cause à effet ?

                                              Effectivement vous avez bien lu ma description. J’écris sur ce que je connais et ce que je maitrise.

                                              Un projet d’achat c’est avant tout un projet personnel et un projet de vie. Répondre de façon générale n’est pas forcément ce qui convient à chaque personne. Ce que je conseillerai c’est de bien étudier le bien et son environnement par rapport à votre projet de vie. Pour être très clair sur le sujet, je suis locataire par rapport justement à mon projet de vie et mes objectifs de vie.

                                              La stratégie la plus importante c’est de se concentrer sur le bien et son environnement. Remettre le bien au centre de tout projet et analyser ses qualités intrinsèques.

                                              Savoir s’il faut attendre pour acheter est là encore très général. Il y a les tendances au niveau national, mais après il y a une multitude de marchés. L’analyse du bien et de son environnement vous fourniront des éléments de réponse. Après rappelez-vous que l’on n’achète pas un âne au prix d’un cheval de course.

                                              La réforme de la VLC risque de faire exploser l’imposition locale de certains biens. C’est prévu pour 2018 pour son entrée en application.

                                              Attention justement à ne pas prendre à la légère l’aspect fiscalité locale. Ce sont des charges annuelles incompressibles que vous devrez payer quoi qu’il arrive. 
                                               


                                            • Ahmed Jouany 6 avril 2016 12:31

                                              Bonjour Laurent. Merci pour votre réponse.


                                              Nous aussi avons fait le choix de rester locataires en haute-savoie où les prix sont très très chers à cause de genève. Ici, beaucoup de rentiers font la loi et exigent même pour la location un contrat de travail sur genève, pas très légal mais bon les gens acceptent sans broncher. Nous sommes locataires par choix car acheter un appartement est déraisonnable et faire construire revient moins cher que le prix du terrain, 250000 euros !!!!! vivement que le marché fasse la grande purge tant attendue. Dans l’attente je refuse de souscrire un crédit sur 25 ans pour une situation qui ne s’éternisera pas. Dans mon cas, c’est donc un choix raisonné.
                                              Salutations.

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Laurent CRIADO

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