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Accueil du site > Actualités > Economie > Immobilier : une fausse valeur refuge

Immobilier : une fausse valeur refuge

L'or et l'immobilier sont souvent décrits comme des valeurs refuges. Ils sont donc très prisés depuis 2008 face aux fortes variations de la Bourse et des incertitudes sur les autres placements.

Seulement, l'immobilier résidentiel français est l'un des plus sur-évalués du monde. Faut-il toujours considérer en 2012 l'immobilier comme une valeur refuge alors qu'une décôte de 25 % n'est pas à exclure et que les rendements locatifs sont ridiculement bas ?

Qu'est-ce qu'une valeur refuge ?

En période de crise, on cherche à placer son argent dans une valeur refuge. L'objectif principal est de ne pas perdre ses économies ou du moins d'en perdre le moins possible. Les placements qui auront toujours une certaine valeur sont donc prisés dans ces périodes où la peur guide la plupart des choix.

A la vue des points exposés ci-dessous, il n'y a bien plus que dans la tête de nombreux épargnants que l'immobilier en France reste une valeur refuge.

L'immobilier français est l'un des plus sur-évalués au monde

D'après le classement de TheEconomist, sur les marchés immobiliers surévalués la France est le deuxième pays au monde ! Triste record bien aidé par l'effondrement des autres bulles immobilières occidentales (Etats-Unis, Espagne, Royaume-Uni, sans oublier le Japon où les prix baissent depuis plus de 20 ans).

Bulle immobilière ou pas, peu importe comment on caractérise cela. Quand les prix de l'immobilier sont surévalués d'au moins 25 % par rapport aux revenus, il ne faut pas être devin pour comprendre que cela ne sera pas durable.

D'ailleurs le cycle de baisse enclenché depuis 2007/2008, qui a été stoppé de 2010 à mi-2011 (principalement à cause des nombreuses aides de l'Etat et des taux extraordinairement bas), semble reprendre son cours depuis l'été 2011. La plupart des professionnels s'accordent sur des prévisions de baisse de l'ordre de 5 % pour l'année 2012 pour l'ensemble du marché immobilier Français.

Le cas de l'immobilier en Province

Le rebond des prix de l'immobilier en 2010/début 2011 n'a d'ailleurs pas compensé les baisses de prix enregistrées en Province depuis 2008. En effet, les prix dans l'immobilier ancien ont baissé dans 74 départements depuis 2008. Les baisses de prix sont plus importantes sur les appartements que sur les maisons.

Certains secteurs sont mêmes particulièrement avancés dans le dégonflement de leur bulle immobilière puisque pas moins de 16 départements ont vu la valeur de leurs appartements perdre plus de 10 % en trois ans !

Le cas particulier de la pierre parisienne

A Paris et plus généralement en Ile-de-France, les prix ont eux explosé les plafonds touchés en 2008. La plus forte augmentation enregistrée par les notaires à dépasser +21 % entre juin 2010 et juin 2011. Seulement depuis cet été, la flambé des prix des logements à Paris semblent brusquement s'interrompre.

Les notaires d'Ile-de-France enregistrent dans leurs avant-contrats une stabilisation des prix pour les compromis de vente signés au 3ème trimestre 2011. Les indicateurs avancés de la FNAIM et de MeilleursAgents indiquent même des baisses de prix au 4ème trimestre 2011.

Même à Paris, la notion de valeur refuge de la pierre commence donc à s'effriter. Si ce sentiment se propage, les prix pourraient bien chuter aussi vite qu'ils sont montés. Tout repose sur les croyances des acquéreurs et des investisseurs dans l'immobilier parisien.

Les rendements locatifs sont inintéressants

Un investissement immobilier procure deux types d'avantages : des potentielles plus-values et des revenus locatifs. Comme nous venons de le voir, le premier avantage a du plomb dans l'aile pour ceux qui désirent acheter en 2012. Cet avantage sera d'autant plus réduit que la fiscalité s'est fortement durcies sur les plus-values immobilières.

Il reste à étudier la rentabilité d'un investissement locatif. Combien rapporte la mise en location d'un appartement actuellement ?

Et bien compte tenu des risques et des charges qui pèsent sur un investissement immobilier, pas grand chose ! C'est ce que montre ce calcul de la rentabilité immobilière brute dans les 100 plus grandes villes françaises.

Alors d'après vous, un placement dans l'immobilier reste-il malgré tout une valeur refuge en 2012 ?


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62 réactions à cet article    


  • Robert GIL ROBERT GIL 19 janvier 2012 08:14

    La sécurité du patrimoine n’existe que pour les nantis, la petite propriété n’apporte aucune sécurité c’est du bluff. Le prétexte de la dette va être prochainement l’occasion d’augmentations d’impôts, et la suppression des aides qui vont faire basculer encore plus de personnes dans la misère, qu’elles soient propriétaires ou locataires.....
    http://2ccr.unblog.fr/2012/01/06/le-logement-une-priorite/


    • Giordano Bruno 19 janvier 2012 08:56

      Les prix de l’immobilier ne sont pas surévalués de seulement 25%, mais de 71% en province, de 112% en Ile de France et de 152% à Paris au troisième trimestre 2011 selon Friggit.

      Un élément très important n’est pas pris en compte par ceux qui pensent « investir » dans l’immobilier : les catastrophes technologiques.

      Par exemple, une catastrophe nucléaire près de chez vous (c’est-à-dire jusqu’à plusieurs centaines de km) ou une contamination par l’exploitation du gaz de schiste et votre logement ne vaut plus rien du jour au lendemain. Pensez-y avant d’acheter.


      • devphil30 devphil30 19 janvier 2012 09:09

        Au vue du nombre de centrales , il devient difficile d’acheter en France car avec 19 centrales et 58 réacteurs , il ne reste guère que la Creuse et encore ...


        Philippe 

      • epapel epapel 19 janvier 2012 11:28

        C’est clair, et les rares endroits qui restent sont ravitaillés par les corbeaux.


      • Giordano Bruno 21 janvier 2012 11:56

        Kerjean, où voyez-vous de la paranoïa ? Deux catastrophes nucléaires majeures en moins de 30 ans. En imaginer d’autres dans les prochaines décennies est-il irrationnel à vos yeux ?

        Les 4 premiers parcs nucléaires mondiaux sont :

        1. Les Etats-Unis - Ils ont eu Three Miles Island
        2.
        3. Le Japon - Ils ont eu Fukushima
        4. La Russie - Ils ont eu Tchernobyl.

        Le deuxième ? La France. Pour l’instant rien. D’un point de vue statistique nous avons donc pour l’instant de la chance. Pensez-vous vraiment qu’estimer possible l’avènement d’un accident nucléaire majeur en France (ou d’un pays suffisamment proche pour irradier sérieusement une partie du territoire français) dans les prochaines décennies relève de la paranoïa ? Ou cherchez-vous simplement à vous rassurer ? Réflexe psychologique bien connu qui a malheureusement le défaut de condamner à l’inaction.

        Dans la paranoïa, il y a de la peur. Et à mon sens, la peur est de votre côté. La peur de voir la réalité en face.


      • VOILA NOTRE CHOUAN QUI REPREND DU SERVICE

        il bien embeté car DE VILLIERS SON IDOLE N EST PLUS CANDIDAT le povre chou....an

        il va falloir qu’il choisisse entre la peste ou le choléra.LE FN OU L UMP

        qu’il se console.les 2 font partie DE SA DROITE POPULAIRE ADOREE..


      • devphil30 devphil30 19 janvier 2012 09:10

        Si l’immobilier es tune fausse valeur refuge alors dans quoi investir pour ne pas perdre ses économies ???


        Philippe 

        • Politeia 19 janvier 2012 11:12

          Les terres agricoles et tous ce qui permet de faire de la bouffe.


        • Politeia 19 janvier 2012 11:14

          J’oubliais, investir dans la fabrication d’arme risque de devenir très lucratif également.


        • epapel epapel 19 janvier 2012 11:37

          Les terres agricoles ? C’est un marché très particulier car peu liquide et diversifié et il y a donc intérêt de bien s’y connaître.

          Il dépend aussi des conditions économiques car les régions agricoles sont très spécialisées et les reconversions sont difficiles et coûteuses.


        • titi 19 janvier 2012 23:21

          « Si l’immobilier es tune fausse valeur refuge alors dans quoi investir pour ne pas perdre ses économies ??? »

          Les obligations... d’Etats ou des banques...


        • c’est l’excuse des GROSSES SCI PARISIENNES PROCHES DU POUVOIR.. COMME BRON-BUCHMAN...l’immobilier ne rapporte pas Tellement...non ILS ONT PEUR QUE LA GAUCHE PASSE ET REGLEMENTE AUSSI LES LOGEMENTS AU DESSUS DE 14 M2 ....QUI ONT DES LOYERS TROP CHERS DE 40%... 
          AFFAMEURS DE LA VEUVE DE L ORPHELIN ET DES FEMMES SEULES ELEVANT DES ENFANTS


        • lloreen 19 janvier 2012 10:48

          devphil30
          « Si l’immobilier.....économies » ?
          Dans l’amour de soi même et donc du prochain.


          • Daniel Roux Daniel Roux 19 janvier 2012 11:12

            Désolé pour la longueur de ce commentaire.

            Le premier objectif de ceux qui ont des économies est de ne pas perdre d’argent. Qu’’elles sont les alternatives à l’immobilier ?

            - Laisser ses économies sur le compte courant. Vous perdrez chaque année le pourcentage de l’inflation réelle, soit entre 3 et 5%, c’est à dire tout votre capital en 20/25 ans.
            - Ouvrir des livrets d’épargnes. Les intérêts de la plupart des livrets sont aujourd’hui de 2,25% en partie seulement, net d’impôt. Vous pouvez en trouver pour 3 à 6 mois jusqu’à 6% mais il faut chercher et jongler.
            - Acheter de l’or physique et surtout pas papier car il se vend 100 fois plus d’or papier qu’il n’y a d’or physique et les faillites de fonds ne sont pas nulles. Si vous considérez que la planche à billets et donc la super inflation sera le moyen de sortir de la crise de la dette, comme c’est mon cas, l’or peut être un bon placement car il gardera sa valeur intrinsèque.
            - Investir dans des actions : C’est souvent risqué à court terme surtout en période de récession. A long terme, si les choix sont bons et la diversification saine, cela peut convenir. N’investir que l’argent dont on a pas besoin, on ne sait jamais.
            - investir dans les obligations : Pas très malin à la veille d’une probable explosion des taux.
            - Spéculer sur les produits dérivés ou les matières premières : Réservé strictement aux spécialistes d’autant que les manipulations de cours et les arnaques sont fréquentes.
            - Spéculer sur les monnaies : Peu de risque de manipulation mais terrain extrêmement glissant pour les non initiés.

            Reste l’immobilier locatif. Face aux placements précédents et sous réserve de prendre une assurance loyer, ce placement reste l’un des plus sûrs. Il n’est absolument pas établi que les prix soient surévalués.

            Le critère à prendre en compte pour estimé la surévaluation est la solvabilité des locataires. Le ration de 30% du revenu pour se loger n’est pas excessif au regard des autres pays.

            Il y a 2 inconvénients majeurs au placement locatif.

            1) Le défaut de paiement des locataires qui peut conduire à des frais d’huissiers importants (beaucoup à critiquer sur le système huissier) et à 2 ans de procédure (beaucoup à dire sur la partialité des tribunaux). L’état a organisé sa propre irresponsabilité et à tout reporter sur le bailleur.

            http://www.agoravox.fr/actualites/economie/article/particuliers-loueurs-et-locataires-61728

            2) La surimposition des revenus. Sur 100 euros de loyer perçu brut, il ne vous restera en fin de compte que 70 euros environ, une fois payé l’impôt sur le revenu, l’impôt foncier, la CSG.

            L’avantage de l’immobilier est que la valeur du capital est relativement préservé de l’inflation et qu’il fait parfois mieux et que le revenu apporté est régulier, le taux de rentabilité généralement admis est de 5%, compter plutôt sur 4%.

            Le logement, comme la nourriture, est un besoin de base. On peut se passer de la voiture, mais pas d’un toit.

            Autres arguments en faveur du maintien de la valeur : La démographie est positive en France, la pénurie de logements ne semble pas trouver de solution. Les terrains à construire deviennent rare autour des villes et donc chers.

            Conclusion : L’immobilier reste un placement sûr à condition de ne pas surpayer le bien, d’acheter un logement de qualité et bien placé, de choisir ses locataires, de prendre une assurance loyer, bref de ne pas faire n’importe quoi.


            • devphil30 devphil30 19 janvier 2012 11:24

              Je suis d’accord avec cette réflexion , les autres placements me semblent hasardeux. 


              L’immobilier est aussi un moyen de préparer et d’augmenter ses revenus pour la retraite en achetant à crédit pour bénéficier d’un bien payé à l’age de la retraite.

              Investir dans l’immobilier n’est pas uniquement réservé à ceux qui ont beaucoup d’argent.

              Philippe 

            • Immobilier-danger Immobilier-danger 19 janvier 2012 17:51

              Merci d’avoir pris le temps de donner votre point de vue sur les différents types d’autres placements. Je suis assez d’accord avec la plupart de vos propos sur ces autres solutions d’ailleurs.

              Mais je ne vois pas en quoi l’immobilier présente plus de sécurité et de garantie. Pour moi, il n’y a aucune valeur sûre. Vous pensez que l’immobilier français n’est pas surévalué, c’est votre droit mais je ne partage pas ce point de vue.

              Pensez-vous que les prix de l’immobilier augmenteront au moins autant que l’inflation d’ici à disons 2016 ? (5 ans est bien un minimum pour un investissement immobilier, mise à part les tentatives d’achat/revente rapide...) Moi, non. 

              Justifiez cela par la fameuse pénurie de logement me semble assez restreint. Si certaines villes souffrent réellement d’une pénurie de logement, c’est loin d’être une généralité en France (loin de là, notamment dans les villes où les lois Robien, Scellier and co ont fait des ravages : http://www.immobilier-danger.com/Loi-Scellier-les-60-villes-a-172.html). Ce qu’il manque en France c’est des logements à un coût abordable par rapport aux revenus (aussi bien à l’achat qu’à la location). Voir cet autre article sur le sujet : http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/non-il-ne-manque-pas-800-000-logements-en-france.html

              En ce qui concerne le prix des terrains, c’est effectivement un point de blocage important. Pourtant regarder au Japon, ils ont une densité de population par kilomètre carré bien plus élevées que la notre et cela n’empêche pas les prix d’y baisser depuis plus de 20 ans...

              Dans votre conclusion, vous dîtes : « L’immobilier reste un placement sûr à condition de ne pas surpayer le bien, d’acheter un logement de qualité et bien placé » donc vous excluez plus de 90 % du parc immobilier français. Ce serait donc un placement sûr que sur une faible part du marché et dans ce cas là, oui pourquoi pas...


            • dawei dawei 19 janvier 2012 11:23

              c’est forcement un bon investissement quand c’est la residence principale.
              Meme si ça valeur décroit, on s’en fout , au contraire c’est mieux car
              - soit la situation du foyer est stable, et elle n’a pas l’intention de démanager, donc ça change rien
              - soit le foyer traverse une crise dans quel cas, il peut revendre sa residence qui meme si elle a baissé, permettra d’acheter un autre bien plus petit car son prix aura lui aussi baissé.
              par exemple s’ils ont acheté un bien à 120 000, ils ne peuvent le vendre plus que 90 000 apres decote de 25% . Mais si l’appart plus modeste de repli etait de 100 000 hier, il est de 75 000 apres decote. La difference de prix c’est reduite entre les deux, mais elle permet encore de rembourser certaines traite ou de récupérer un peu d epargne.
              - soit le foyer prospere et il peut donc vendre son appart et en achter un plus grand car justement son prix aura bien baissé, vu qu’on réfléchi en %, or ademettons, si un coupe achete un appart à 200 000 apres decote de 25 % il ne vaut plus de 150 000 certe, mais s’ils veulent s’achter un appart qui valait encore 400 000 hier et coute apres decote 300 000, alors ils doivent rajouter 150 000 . Or s’il n’y avait pas eu de decote, ils auraient du rajouter 200 000 , donc tammieux pour eux , ils ont économisé 50 000 euros !
              - et evidemment, si les prix baissent, des nouveaux acquerreurs vont enfin pouvoir arriver, sans s’enliser necessairement dans un endettement prohibitif.
              Bref, la baisse de l’immobilier est uen bonne nouvelle pour tous, sauf pour les rentiers et speculateurs ... mais on s’en contre fout allegrement smiley


              • devphil30 devphil30 19 janvier 2012 11:25

                L’immobilier ne baisse pas partout de la même façon il me semble qu’il faut tenir compte des villes et des quartiers 


                Philippe 

              • epapel epapel 19 janvier 2012 11:32

                N’empêche que celui qui a achèté sa résidence principale est beaucoup moins gêné par les variations ultérieures des prix de l’immobilier qu’il déménage ou pas.


              • Immobilier-danger Immobilier-danger 19 janvier 2012 18:12

                Je mettrais un bémol à vos propos : c’est un bon investissement si c’est pour sa résidence principale et qu’on y reste un nombre suffisant d’années. Rien que pour amortir les frais fixes (notaire, agence, etc.), il faut déjà passer attendre un paquet de mois par rapport aux loyers d’un même bien en location. En ajoutant à cela le fait que les premières années vous ne remboursez que très peu de capital sur votre emprunt (vous payez principalement des intérêts à votre cher banquier), les taxes foncières, etc. Si vous n’y restez pas un minimum de4 à 5 ans dans votre résidence principale, vous n’avez plus qu’à espérer une forte revalorisation de votre bien pour ne pas y être de votre poche.

                La baisse des prix est profitable aux propriétaires de leur résidence principale, c’est ce que je démontre ici : http://www.immobilier-danger.com/Baisse-des-prix-immobiliers-une-298.html

                Par contre, ce n’est vrai que pour ceux qui désirent acheter un bien d’une valeur supérieur à celui vendu. Dans le cas inverse, le propriétaire a intérêt à ce que la différence de valeur soit supérieure.


              • epapel epapel 19 janvier 2012 11:50

                L’auteur oublie un détail d’importance : les conditions d’acquisition de l’immobilier et la dynamique du marché.

                Dans les pays ou le marché s’est écroulé :
                - beaucoup d’acquisitions ont été faites à crédit par des personnes qui n’étaient même pas solvables au moment de l’achat
                - la bulle immobilière a été fondée sur une frénésie de constructions qui fait que l’offre a finit par dépasser la demande globale y compris non solvable. Et le marché s’est naturellement écroulé quand un grande nombre de débiteurs n’a plus pu faire face aux échéances.

                C’est deux handicaps n’existent pas en France, au contraire les prêts sont accordés très difficilement et toujours à des acquéreurs solvables et le nombre de constructions nouvelles est insuffisant pour faire face à la demande globale voire même seulement solvable.

                En France, les prix de l’immobilier sont élevés car il y a pénurie de logements, une stagnation des prix voire une baisse modérée sont possibles avec l’aggravation de la situation économique mais pas un écroulement d’autant plus que dans le même temps les mises en chantier sont en diminution.


                • dawei dawei 19 janvier 2012 11:59

                  c’est exact que les suprimes n’ont pas été fait en FRance ... de justesse !
                  Heureusment que la crise a pété à temps, car il a faillit nous en mettre du subprime le genialissime grandiose futur-ex-conducator.


                • pingveno 19 janvier 2012 16:50


                  - la bulle immobilière a été fondée sur une frénésie de constructions qui fait que l’offre a finit par dépasser la demande globale y compris non solvable.

                  Oui et en France, on a(vait) la loi Scellier qui a entraîné une frénésie de construction à des endroits où il n’y avait aucune demande. Merci Sarko d’avoir conservé cette loi en l’état quitte à précipiter encore plus d’acheteurs vers la ruine pour ne pas gêner son plan de relance.
                  Quant à vérifier que les acheteurs étaient capables de rembourser même dans le cas où faute de location ils n’auraient pas le droit au crédit d’impôt (sans compter la décote du bien, qui cette fois frôlait les 80%) laissez-moi rire...


                • Immobilier-danger Immobilier-danger 19 janvier 2012 18:23

                  Arrêtez moi si je me trompe mais :

                  - Les banques françaises prêtent facilement à 110 % et sans être si regardantes que cela sur l’endettement et la capacité des emprunteurs à rembourser. Elles n’ont pas hésité à pousser au maximum les durées d’emprunt (ce qui générer un max d’intérêt d’ailleurs : http://www.immobilier-danger.com/Credit-immobilier-sur-30-ans-un-477.html) Ce qui n’était pas le cas il y a 5 à 10 ans. C’est un peu moins vrai en ce moment, mais certains organismes en France sont assez peu regardants de la solvabilité réelle des emprunteurs. D’ailleurs le nombre d’impayés ne cessent d’augmenter.

                  - La France n’est pas l’Espagne de ce point de vue là. Vous noterez toutefois que certaines villes en ont pris le chemin de part la perversité de la défiscalisation immobilière mise en place (voir lien laissé sur le commentaire ci-dessus sur les Robien, Scellier and co). La pénurie de logements en France est fortement localisée sur certains secteurs particuliers. C’est loin d’être le cas dans plus de 80 % de la surface du territoire, pourtant les prix y ont explosé également...


                • Scorsonère noire géante de Russie 19 janvier 2012 12:12

                  Le système bancaire est en voie d’effondrement. Dépendante de cette dernière, l’industrie de l’immobilier suivra le même mouvement. En toute logique, le parc existant ( notoirement surévalué ) subira une décote, vraisemblablement de l’ordre de 25 à 30 %. Au vu des désordres monétaires à venir j’aurais tendance à dire que l’immobilier reste un bon matelas,même s’il en existe de meilleurs. L’argent physique par exemple. Il est à ce sujet intéressant de noter que les mines d’où est extrait le minerai argent sont pour la plupart d’entre elles étroitement liées à l’industrie immobilière. En effet, les mines d’argent sont avant tout des mines de cuivre, zinc, fer, contrairement aux mines d’or, exclusivement aurifères. Il est par conséquent fort probable que le coup d’arrêt à l’industrie de l’immobilier entraîne la fermeture de bon nombre de ces mines et une raréfaction du métal argent. A bon entendeur...


                  • foufouille foufouille 19 janvier 2012 12:17

                    « Et bien compte tenu des risques et des charges qui pèsent sur un investissement immobilier, pas grand chose ! »
                    pour un fils de bourgeois
                    400 voire plus le taudis en foutant rien


                    • Yvance77 19 janvier 2012 12:36

                      Salut,

                      De l’auteur je cite : « D’après le classement de TheEconomist, sur les marchés immobiliers surévalués la France est le deuxième pays au monde ! »

                      Alors là, pas d’accord du tout sur ce point de vue. J’ai pu vivre dans quelques pays et il n’est pas du tout certain que la France soit à ce niveau. Quelques villes sont dans folie totale : Paris, Cannes (et d’autres sur la Cote d’Azur, Biarritz etc...)

                      Les deux pays qui m’ont surpris sont l’Irlande et la Russie (enfin Moscou surtout). Cela nage dans le lunaire. Pour le premier cité, c’est tout le pays qui était hors concours. La moindre masure avec un bout de pelouse dépassait l’entendement. Bon peut-être qu’avec la crise ils sont revenus à des valeurs plus conformes.

                      Pour le second idem, un studio de 26 m² et pas en centre-ville c’est au-dessus des 100 000 euros. Et vu que le salaire d’un ingénieur plane pas à la hauteur de l’Himalaya, je vous laisse devinez comment il est possible d’acheter.

                      La Grande Bretagne aussi, c’est pas triste Londres faisant office d’épouvantail à investisseurs. En Suisse, un appart avec vue sur le lac Léman c’est tout sauf gratis. Idem à Davos ou Lausanne. Tokyo le prix du m² te donne des sueurs.

                      Même en Afrique les prix s’envolent, mais là c’est pour d’autres raisons (les Chinois y étant pour beaucoup).

                      Mais il est vrai que chez nous même avec deux misérables salaires, il n’est plus possible d’être propriétaires


                      • Ruut Ruut 19 janvier 2012 13:42

                        Les Salaires en France ne permettent plus de devenir propriétaire.
                        C’est la principale cause du mal être des Français.
                        Salaire trop bas, prix voir loyers trop hauts.
                        Soit on s’expatrie quelques années pour réinvestir plus tard en France soit on survie en restant en France.


                        • foufouille foufouille 19 janvier 2012 14:52

                          il compte le cas rare ou le proprio fait des travaux


                        • Yvance77 19 janvier 2012 15:43

                          J’aodre le commentaire ci-dessus. C’est immonde (pas l’auteur s’entend) mais tellement réaliste


                        • pingveno 19 janvier 2012 16:46

                          Le loyer est la première chose qu’un pauvre paye.

                          Très drôle. Essaie de saisir l’huissier pour un impayé et dis-moi dans combien de temps tu récupèreras l’argent.
                          En France quand il s’agit de louer à des particuliers, personne ne te reproche un impayé du moment que tu as payé ton abonnement CanalSat et tes communications de portable. Par contre dans le cas contraire ces sociétés ont largement plus de moyens pour passer en force et récupérer leurs 30 centimes d’euro d’impayé que le petit propriétaire pour récupérer mille fois plus.


                        • Immobilier-danger Immobilier-danger 19 janvier 2012 18:05

                          Comme précisé dans l’article en question, les rendements donnés sont bruts de chez bruts (non prise en compte des frais de notaire et d’agence immobilière -> vous pouvez donc ajouter près de 10 % au prix en moyenne).

                          Il faudra m’expliquer par quel tour de passe-passe vous obtenez 5 % de rentabilité nette à partir d’un rendement brut de 6 %. La différence entre le brut et le net n’est pas le même pour un investissement locatif que pour un livret bancaire...

                          Sur un bien à 6 % de rentabilité brute (après déductions des frais fixes d’achat cités ci-dessus), vous pouvez déduire :

                          - 13.5 % de prélèvements sociaux
                          - l’impôt foncier (taux de prélèvement libératoire à 24 %)
                          - taxe foncière
                          - charges de copropriétés
                          - vacances locatives
                          - impayés de loyer
                          - assurances
                          - travaux d’entretien / rénovation (sans cela dégradation de la valeur du bien à moyen/long terme)
                          - etc.

                          Vous serez donc bien loin de 5 % net. En 2011, la plupart des investisseurs se sont rués sur des biens parisiens avec des rendements bruts d’à peine 3 %. Je vous laisse faire le calcul de la rentabilité réelle...

                          Je ne reviendrai pas sur vos affirmations sur les prix. Ils n’ont jamais été autant décorrelés des revenus qu’aujourd’hui (plus du double de ce qu’il s’était passé sur Paris en 1991, ce qui n’avait pas empêché les prix de baisser à Paris de près de 40 % à l’époque). Or plus la flambée est importante, plus le potentiel de baisse l’est également.

                          D’ailleurs les prix n’ont pu monté autant que grâce aux périodes des crédits faciles et quasiment gratuits qui ont été rendus possibles pour soutenir les actifs financiers dont vous remettez en cause la valeur. Si ce monde du crédit facile est derrière nous, qui pourra continuer à acheter des biens à ces tarifs là ?


                        • foufouille foufouille 19 janvier 2012 18:42

                          "Très drôle. Essaie de saisir l’huissier pour un impayé et dis-moi dans combien de temps tu récupèreras l’argent.é
                          a part les escros, pauvres ou pas, les pauvres ont envie de finir sdf
                          loue pas un taudis tres cher et le gars paye son loyer


                        • foufouille foufouille 19 janvier 2012 18:44

                          « - travaux d’entretien / rénovation (sans cela dégradation de la valeur du bien à moyen/long terme) »
                          tu cherches le pigeon ou tu vends ...........


                        • Peretz Peretz 25 janvier 2012 16:15

                          On oublie généralement de compter dans la rentabilité que les paiements de loyers se font généralement au mois, ce qui comme tout intérêt composé revient à multiplier par environ 50% la rentabilité nette.


                        • chantecler chantecler 19 janvier 2012 15:40

                          Cet article c’est n’importe quoi :
                          Lobby des accédants à la propriété qui voudraient décourager certains acquérants pour bénéficier de moindres prix ?


                          • pseudo 19 janvier 2012 15:44

                            La France n’est pas que Paris. Le prix de l’immobilier depuis 4 ans s’est maintenu, avec l’inflation sa valeur baisse en même temps que le pouvoir d’achat. 

                            Le problème en France n’est pas le prix de l’immobilier mais le fait que les salaires n’augmentent pas voir baisse depuis le passage à l’euro. 
                            Dans le prix de l’immobilier il y a tout ; du neuf, aux appartements insalubres, donc parler de prix moyen et comparer avec d’autre pays sa n’a aucun sens. 
                            On ne peut pas comparer un appartement à Paris sur l’ile de la cité et une maison au fond de la Kabilie.
                            Les personnes qui se lance dans un projet de construction savent que les prix sont justes entre les matériaux, le terrain, la viabilisation, les taxes, les nouvelles normes et le coût de la main d’oeuvre. Il n’y pas de possibilité de faire baisser les coûts. 
                            La seule solution s’est une augmentation des salaires au niveau du Franc soit +30 %.
                             Dans ses conditions l’immobilier sera de nouveau accessible. 
                            Malheureusement temps que les médias et les politiques seront les chiens de garde des bankster et leur fausse monnaie l’euro rien ne sera possible. 
                            Seule la monnaie appartenant aux peuples, imprimer par et pour l’intérêt de l’état a une vraie valeur. Il est dangereux de garder trop d’euro propriété des banksters.
                            Pourquoi seule les banksters auraient droit de battre monnaie ? 
                            Je suis pour une nouvelle monnaie le Franc la monnaie d’un peuple libre
                             avec un change 1 franc = 2 € soit une maison 150 000 € = 75 000 franc !
                            Malgré le prix élevé en proportion des revenus l’immobilier pour une résidence principale reste un placement sure en période de crise.


                            • greg 19 janvier 2012 16:22

                              Lorsque l’on a un peu d’argent de coté, ca devient un vrai casse tête de le placer !! Ça va peut être pousser les gens à le dépenser ;)
                              Greg


                              • Qaspard Delanuit Gaspard Delanuit 19 janvier 2012 16:23

                                Achetez une maison d’habitation à la campagne dans un endroit sans frime, pas trop à la mode, à proximité d’une voie ferrée, avec un peu de terrain, si possible de l’eau, dans un endroit boisé (pour avoir du bois de chauffage). Cela ne sera pas perdu (sauf cataclysme) puisque vous en aurez une valeur d’usage. 


                                • puyo le rigolo 19 janvier 2012 16:34

                                  Je préfère encore avoir mon argent dans de la pierre, que dans des comptes libélés en Euro...


                                  • lulupipistrelle 19 janvier 2012 17:14

                                    L’immobiler ? un petit studio ou un deux pièces, dans une station balnéaire, une station thermale et c’est le pactole..., en quelques saisons, à750-1200 euros la semaine, on récupère sa mise de fond et si on le déclare comme résidence secondaire...

                                    Sinon, y a mieux : les stations balnéaires... à l’étranger.


                                    • lagabe 19 janvier 2012 18:53

                                      LOGEMENT La Fondation Abbé Pierre et l’OCDE, chacun à leur manière, incitent à ne pas négliger le rôle du secteur locatif.

                                      au moment de rendre son rapport annuel sur - L’état du mal-logement en France (1), le 1er février der-nier, la Fondation Abbé Pierre a infligé un « carton rouge » à la politique du gouverne-ment. En cause plus particu¬lièrement cette année : une politique visant à porter le taux de propriétaires de 57 % à 70 % des ménages, au nom de la promesse de campagne d’une « France des proprié¬taires ».

                                      Propriétaires à tout prix ?
                                      Si elle ne conteste pas l’as¬piration largement partagée à devenir propriétaire de son logement, la Fondation souli¬gne que l’accès à la propriété est de plus en plus réservé aux ménages aisés. Si bien que les politiques qui favorisent les propriétaires se révèlent fort peu redistributives. Par exemple, la nouvelle version du prêt à taux zéro (« PTZ+ ») sera désormais accordée sans condition de ressources : une décision qui coûtera 400 millions d’euros par an au budget de l’Etat, au profit des ménages les plus aisés, alors même que les aides à la personne pour les locataires modestes sont frappées par la rigueur.
                                      De plus, le rapport 2011 souligne que propriété n’est pas toujours synonyme de sécurité. Avec le doublement des prix en dix ans, accession rime plutôt avec endette-ment de long terme (19 ans en moyenne) et donc fragili¬sation des ménages.
                                      Dans les comparaisons in¬ternationales, la Fondation incite à s’inspirer de l’Allema¬gne (43 % de propriétaires et des prix à la location enca¬drés) plutôt que de l’Espagne (82 % de propriétaires et une crise du logement drama¬tique). Enfin, le « tous pro¬priétaires » entraîne, pour dis-poser de foncier accessible, un éloignement des classes moyennes des centre-villes et un étalement urbain qui augmente l’empreinte écolo¬gique et nuit à l’accès aux ser¬vices publics. La Fondation Abbé Pierre appelle donc le gouvernement à sauvegar¬der une mixité des statuts résidentiels d’habitat et une certaine neutralité fiscale en¬tre les différents secteurs.

                                      La prudence de l’OCDE
                                      Un autre rapport, plus inat¬tendu, est venu compléter cette critique à sa façon : ce-lui de l’OCDE (2), intitulé Le logement et l’économie, des politiques à rénover. Pour l’or¬ganisation internationale, les politiques du logement doi¬vent faciliter la mobilité rési¬dentielle et professionnelle. Dans cette optique, l’OCDEsouligne la nécessité d’un secteur locatif fort. Le rap¬port s’en prend vivement au laxisme bancaire ayant provo¬qué la crise des subprime aux Etats-Unis, et plus générale-ment aux facilités excessives d’accès aux prêts immobiliers, censées permettre à tout un chacun de devenir proprié¬taire de son logement. Cette déréglementation financière, explique le rapport, a majoré les prix des logements de 30 % en vingt-cinq ans dans les pays de l’OCDE, elle a accru l’insta¬bilité des prix et entraîné des risques systémiques sur l’en-semble du secteur bancaire.
                                      Enfin, au nom de l’équité, l’OCDE préconise d’« éviter les impôts qui favorisent la propriété du logement ». En taxant par exemple les va-leurs locatives imputées des propriétaires. Il
                                      MANUEL DOMERGUE


                                      • lagabe 19 janvier 2012 18:55

                                        IMMOBILIER La bulle qui ne crève Jamais

                                        AU MOMENT OÙ LES INSTANCES INTERNATIONALES souhaitent un rebalancement de l’économie mondiale, la France regonfle sa bulle immo¬bilière. On aurait pu penser que les effets pervers et destructeurs des bulles immobilières freineraient cette dynamique infernale. Le caractère irra¬tionnel du subventionnement public à la rente ? La nature improductive d’un surinvestissement dans un actif non pro¬ductif ? L’approfondissement des inégalités intergénéra¬tionnelles ? Le désastre américain, irlandais ou espagnol (sans parler du Japon depuis vingt ans) ? Non. Rien n’y fait. La baisse des taux longs a artificiellement resolvabilisé les acquéreurs. Heureux de prendre la vague, les primo-accé¬dants confondent l’amélioration de leurs conditions de logement et le fait de devenir propriétaire. C’est d’ailleurs le pro¬pre d’une bulle « réussie » que de faire croire aux perdants qu’ils sont des gagnants potentiels ou virtuels. Peu impor
                                        * C’est le propre d’une bulle
                                        « réussie » que de faire croire aux perdants qu’ils sont des gagnants potentiels ou virtuels.
                                        tent les paris implicites qu’ils font sur l’ensemble de leur cycle de vie. Peu importent les risques de moins-value (baisse de 50 % de la valeur des logements dans plusieurs grandes villes américaines), d’illiquidité et d’excessive concentra¬tion du patrimoine. Peu importe, enfin, le pari insensé fait sur la perspective de taux durablement très bas.
                                        Le long terme n’intéresse personne. Ni les politiques, ni les banques, ni la presse, ni - cela va de soi - les profes¬sionnels de l’immobilier. Les bulles immobilières camou¬flent et entretiennent notre déclin. Au lieu de donner une impulsion à une croissance portée vers l’innovation et la compétitivité, elles fabriquent de la fausse croissance à crédit, « calment » provisoirement les angoisses des pos¬sédants sur le financement des retraites et de la santé et leur permettent de mieux endurer la quasi-stagnation des revenus réels.
                                        La bulle immobilière est aussi le reflet de notre déclin car, indépendamment de la financiarisation et des incitations publiques procycliques, elle est alimentée par la peur et les illusions dangereuses et, à la fin, perdues


                                        • picpic 19 janvier 2012 19:02

                                          Perso, je connais quelqu’un ici en Belgique qui doit vendre sa maison car elle ne sait plus faire face.
                                          Les mensualités sont devenues délirantes.
                                          c’est un jeune couple et ils travaillent tous les deux.
                                          J’en suis tombé des nues quand j’ai entendu ça,
                                          C’est du subprime et je me demande à quel échelle tout ça est en place et prêt à éclater ??
                                          Il y a bien ça en Belgique, j’ignore comment on l’appelle, mais il serait interessant de se pencher sur la question...
                                          Est-ce qu’en France vous êtes certains qu’un genre de « subprime » ne soit pas en place et prêt à exploser ?


                                          • foufouille foufouille 19 janvier 2012 19:18

                                            c’est pas plutot un credit progressif ?
                                            plus tu vieillis, plus tu gagnes du fric car ton patron t’augmentes ........


                                          • lulupipistrelle 19 janvier 2012 19:20

                                            Oui exactement, c’est ce que j’essayais d’expliquer ci-dessous.


                                          • Ruut Ruut 20 janvier 2012 07:38

                                            En Belgique tu as le choix crédit a taux fixe.
                                            Ou crédit a taux variable tous les ans.
                                            Ton couple a écouté son banquier et a prix surement le taux variable, et la crise aidant a vu ses mensualités grimper en flèches.
                                            Pour peut qu’ils aient utilisé la fonction révolver (pouvoir utiliser la partie remboursé de l’emprunt pour réemprunter et donc payer plus longtemps son remboursement) il est normal qu’ils souffrent.
                                            Mais rassure toi ils souffrent moins qu’un Français, tous les ans en Belgique le salaire est indexé. (Il augmente au prorata du coup de la vie)


                                          • lulupipistrelle 19 janvier 2012 19:19

                                            Non, ça ce sont les gens qui ne peuvent pas rembourser leur emprunt parce qu’ils ont emprunté à taux variable, misant sur une augmentation de leur niveau de vie avec les années (ce qui était vachement réaliste, vu ce qu’on connait depuis vingt ans), et qui on vu leurs annuités de remboursements s’envoler (enfin pas par miracle, c’était dans leur contrat), et leur situation personnelle stagner ou pire se dégrader..... Peut-on dire qu’ils ont mal été conseillés ? ou qu’ils étaient très cons ?

                                            Les subprimes ce sont ces emprunts irréalistes, revendu à d’autres créanciers qui ne pourront jamais se faire rembourser, si ce n’est par la saisie du bien et sa mise en vente... et à condition que le bien n’ait pas été surévalué (ou qu’il ne se soit pas dévalué).


                                            • foufouille foufouille 19 janvier 2012 22:00

                                              tu as signe avec une banque
                                              pas avec celui qui rachetes


                                            • lulupipistrelle 19 janvier 2012 19:21

                                              crédits irréalistes et non emprunts...


                                              • manusan 19 janvier 2012 19:22

                                                Lors d’une grosse dépression économique, la valeur :
                                                - de la monnaie papier peut descendre à la valeur d’une feuille de papier.
                                                - de la monnaie électronique peux descendre à 0.
                                                - d’un actif boursier peut descendre à 0.
                                                - un bijou, pièce d’or ... peut descendre à la valeur minière du moment qui ne fut jamais 0 en 3000 ans d’histoire monétaire.
                                                - d’une maison peut descendre au prix des matériaux pour la construire et du terrain.


                                                • titi 19 janvier 2012 23:27

                                                  « d’une maison peut descendre au prix des matériaux pour la construire et du terrain. »

                                                  Faux. La maison descendra au prix qu’un acquéreur voudra bien y mettre.
                                                  Et ca peut être en dessous des matériaux et du terrain.


                                                • Ruut Ruut 20 janvier 2012 07:44

                                                  En cas de catastrophe naturelle, ta maison peut passer a 0.
                                                  Imagine un incident nucléaire et ta maison est dans la zone, elle ne vaut plus rien pendant au moins 4 millions d’années.


                                                • Marc Bruxman 19 janvier 2012 19:25

                                                  Il n’y a pas et il n’y aura jamais de « valeur refuge ». Tout actif peut baisser sur un marché libre et seul les sots peuvent croire qu’ils ont l’actif magique qui ne baissera jamais. Même l’or se casse la geule. Si vous achetiez de l’or à la fin des années 70 vous étiez bon pour la purgatoire jusqu’à l’an 2000. Il est ou le refuge ?

                                                  Par contre le marché peut rester irrationnel plus longtemps que vous ne pouvez rester solvables (proverbe boursier) et personne ne sait QUAND l’immobillier va se casser la geule.

                                                  Ce qui est certain :

                                                  • Le dynamisme des régions va avoir un fort impact. De plus en plus les richesses se concentrent sur les grandes métropoles régionales et la région parisienne. L’immobillier va suivre ce chemin. (Excepté quelques zones touristiques ou il peut y avoir un micro marché à la campagne).
                                                  • Paris est particulier et va baisser car trop de cons ont cru que c’était LA valeur refuge par excellence. La les prix risquent de retomber très brutalement car la rentabilité locative est merdique (un livret épargne orange rapporte plus) et les prix ont atteint un niveau qui ne permet plus que d’échanger les biens entre riches qui ne vivent pas dedans. Les prix vont donc probablement retomber en dessous de leur niveau de 2005. Il va y avoir des larmes.
                                                  • Le moment de vérité se situe tous les ans au moment du printemps. C’est la que les gens vendent leurs biens pour changer de région. Ils ont le feu au cul et baisseront les prix s’ils ne parviennent pas à vendre. Méfiez vous des prêts relais, c’est de la merde ! Si on vous annonce une baisse des prix au printemps, vous pouvez être sur que la piste noire va commencer.

                                                  • foufouille foufouille 19 janvier 2012 22:01

                                                    refuge car tu as autre chose que du PQ


                                                  • efarista efarista 19 janvier 2012 23:43

                                                    @ Foufouille

                                                    d’un autre coté quand on sait qu’on va en chier, du pq ben.......


                                                  • Dictat 20 janvier 2012 01:05

                                                    Les seuls investissements potables sont dans les biens liés au besoins primaires (logement, nourriture, ...)

                                                    Quand l’argent n’a plus de valeur seuls ce qui est indispensable a de la valeur.


                                                    • efarista efarista 20 janvier 2012 13:29

                                                      + terrain, semences et outils de tous genres . et connaissances des plantes ; d es engrais naturels, etc .... état d’esprit communautaire et partageux. La bonne union fait la bonne force.


                                                    • lulupipistrelle 20 janvier 2012 15:44

                                                      Indispensable, mais pas nécessairement matériel...
                                                      Un musicien peut toujours s’en sortir.
                                                      Et quand il n’ y a pas d’argent, il reste le troc : un cours de guitare contre de la bouffe, ou autre chose..
                                                      Le rêve ça s’échange très bien. Auprès des riches comme des pauvres.


                                                    • efarista efarista 20 janvier 2012 15:51

                                                      @lulupistrelle

                                                      R ; E ; R ; S ; Réseau d’échanges de savoir..... Le foresco........ dans toutes les villes disons « moyennes et grosses » mais système qui se développe.


                                                    • testarossa 21 janvier 2012 22:42

                                                      Le meilleur refuge, c’est... l’argent !!!
                                                      Mais l’argent c’est moins rare que l’or non ?
                                                      Oui mais l’argent c’est utile : c’est très utilisé dans l’industrie.
                                                      Résultat il ne reste pas beaucoup d’argent de disponible sur le marché...
                                                      Quant à ceux qui croient encore encore aux actions : qu’ils regardent un graphique dow/Gold : ils vont très vite être calmés...


                                                      • ImmobiliezVous 24 janvier 2014 23:48

                                                        « Les rendements locatifs sont inintéressants »

                                                        Effectivement, les rendements locatifs sont inintéressants pour ceux qui investissent dans le neuf à prix d’or ou dans de l’ancien négocié entre 2 portes...

                                                        Je pense que le raccourci est un peu rapide et l’auteur semble cruellement manquer de culture immobilière dédié à location...

                                                        Dommage...

                                                        Voici de quoi l’aider : http://immobiliezvous.fr/investir-dans-limmobilier-pro/


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