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Accueil du site > Actualités > Economie > La nécessaire régulation de l’immobilier en France

La nécessaire régulation de l’immobilier en France

Soyons clairs, les prix dans l'immobilier ont atteint des niveaux à la fois invraisemblables mais aussi insupportables.
Invraisemblables car quand le salaire moyen augmente de 20% en 10 ans, le prix d'un appartement augmente de 200%.
Insupportables car nombre de foyers (assez modestes) ont décidé de s'endetter parfois sur trente ans pour l'acquisition d'un bien de qualité très relative.

L'immobilier serait-il dans l'esprit des citoyens un « marché » à part ? Alors que la population s'entend pour dénoncer à juste titre la spéculation financière, voilà qu'un marché d'amateurs (la plupart des intervenants sont des particuliers) illustre à la perfection la non consistance des théories sur l'efficience d'un marché et du nécessaire laisser-faire.

Des prix décorrélés des fondamentaux

Les agents immobiliers nous répètent à l'envie qu'il y a de la demande, donc il est « normal » que les prix soient si haut. A cela je répondrai simplement qu'il y a eu de la demande pour acheter des actions au cours de la bulle internet, avant que celles ci ne perdent 90% de leur valeur. Il y également eu de la demande au début des années 90 au Japon pour acheter des appartements qui ont perdu 50% de leur valeur dix ans plus tard.

Autrement dit, la loi de l'offre et la demande ne permet pas de garantir que les prix reflètent les fondamentaux économiques. Les facteurs qui expliquent les dérapages sont connus : surabondance de liquidités dans un marché tendu (taux très bas, très peu d'apport personnel exigé), et effet moutonnier. Ce facteur psychologique est très important ! Les théories (fausses) qui s'immiscent dans beaucoup de conversations relatant que « les prix ne peuvent que monter » amplifient très fortement les mouvements à la hausse.

Des risques importants

Quels sont les risques ? Comme le montre la décorrélation entre le salaire moyen et le niveaux des prix, nous avons glissé dans un schéma de Ponzi dans lequel une grande partie de l'argent qui est injecté dans l'immobilier ancien n'est pas de l'argent réel (issu d'un travail et d'une création de valeur). Il s'agit d'un argent virtuel issu de la plus value réalisée lors de la revente d'un bien acheté avant le début de la bulle. Au bout de la chaine sont les primo-accédants décidant dans le délire ambiant de s'endetter sur des durées excessives pour avoir la chance de faire partie du « club » et de pouvoir eux aussi revendre plus tard avec une plus value qui financera l'acquisition d'un bien de meilleur qualité.

Nous avons tout intérêt à stopper ce schéma au plus vite. Simplement parce qu'un système économique basé sur une pyramide de Ponzi n'est pas viable !

Plus tard la richesse virtuelle générée par l'augmentation de la valeur du patrimoine immobilier disparaitra, plus forte et plus douloureuse sera la baisse. Malheureusement, même en agissant maintenant, le laisser-faire de nos décideurs politiques depuis 10 ans se paiera. En favorisant sans contrôle l'endettement des particuliers sur des durées très longues, nous impactons négativement la consommation des ménages sur le long terme.

Des solutions simples existent

Deux mesure simples permettraient de retrouver les fondamentaux.
La première est de taxer à au moins 50% la plus-value hors inflation sur la revente d'un bien immobilier ancien (y compris la résidence principale). L'enrichissement personnel indu généré par l'augmentation délirante du prix d'un bien ancien ne doit pas être réinjecté dans l'acquisition d'un autre bien.
La seconde est d'empêcher les banques de financer une acquisition immobilière dans l'ancien avec un apport personnel inférieur à 25% et sur une durée supérieure à 20 ans. L'accès trop facile au crédit a toujours conduit à des situations catastrophiques.

Vouloir ramener les prix dans l'ancien à des niveaux cohérents comporte également des risques.
Il est nécessaire de maintenir en parallèle les dispositifs de défiscalisation (type scellier) pour l'acquisition dans l'immobilier neuf. La baisse des prix doit pouvoir être contrôlée (en agissant sur le niveau de taxation des plus-values) afin de ne pas dépasser 10% par an pour ne pas anéantir le secteur de la construction. En effet une baisse des prix dans l'ancien fait mécaniquement baisser les prix dans le neuf et rend moins rentable certains projets dont le terrain a déjà été acquis trop cher.

Nos décideurs doivent agir ! Le dispositif de prêt à taux zéro constitue en période de bulle un contre sens économique incroyable. Le niveau de remboursement et les frais supportés par un néo-propriétaire sont bien souvent très supérieurs au montant consacré pour la location du même bien. Plus nombreux seront les primo-accédants modestes à s'endetter trop longtemps, plus le potentiel de création de richesse réelle de notre pays sur le long terme sera amputé.

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72 réactions à cet article    


  • xbrossard 13 décembre 2010 15:01

    autres solutions :


    taxer à 10% de la valeur du bien chaque année les appartements vides (soit devoir payer 10% du prix du bien au bout de 1 an de non occupation renouvelé tout les ans) et avec l’argent collecté faire un fond de garantie des impayés pour les propriétaires.

    faire un multiplicateur de prix sur les maisons en fonction de l’endroit du bien et du « gang » du bien : une résidence principale sur Paris serais au prix prévue, une résidence secondaire à Paris serait surtaxé à 100%, une résidence ternaire à 200%, etc... tandis qu’une résidence secondaire en Ardèche serais surtaxé de 10%...ceci afin de donner la priorité aux autochtones et pour éviter la désertification des villages transformés en lotissement de maisons secondaires. Là encore, la taxe pourrait servir à la construction de logements sociaux

    • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 16:39

      la taxation des logements vides a un effet (limité d’ailleurs !) sur le marché locatif mais quasi nul sur le marché d’acquisition.

      les multiplicateurs de prix auraient un effet faible sur le niveau des prix, puisqu’une bulle peut s’entretenir uniquement avec des transactions portant sur la résidence principale (pas concernées dans votre proposition), alors que celles ci représentent pourtant la majorité des transactions.

      Il n’y a aucun intérêt pour la collectivité a laisser quelqu’un acheter un appartement a 450Ke parce qu’il a pu revendre son ancien appartement 430Ke. par contre, au bout de la chaine, comme décrit dans l’article, vous avez des primo accédents qui sont « contraints » (et aussi d’accord, par effet moutonnier..) d’acheter très cher.
      et il est néfaste pour l’économie du pays de laisser des jeunes ménages s’endetter trop longtemps... 1000euros a rembourser chaque mois sur 30 ans quand vous en avez 27-28... c’est excessivement dommageable...


    • xbrossard 14 décembre 2010 09:38

      « la taxation des logements vides a un effet (limité d’ailleurs !) sur le marché locatif mais quasi nul sur le marché d’acquisition. »


      a ce que je sache, l’acquisition se fait aussi dans l’ancien, donc les appartements vides pourraient être venuds, si les propriétaires refusent de les louer

      quand à l’effet limité, j’attends de votre part des chiffres pour appuyer vos dires...

      n’oublions pas quand même que le marché immobilier est un marché « biaisé » d’abord parce que les vendeurs maitrisent un marché captif où ils peuvent créer de la pénurie sans incidence pour eux...plus le marché sera VRAIMENT libre, plus les prix pourront s’ajuster en fonction de l’offre et de la demande...

      A ce que je sache, une entreprise qui fait des téléviseurs et qui n’en vend pas fini par couler, alors que ce n’est pas le cas dans l’immobilier, ce qui est totalement anormal....quand les grands propriétaires auront peur de payer une grosse taxe (qui pourra être utilisé aventaguesement en ses temps de disette financière), ils seront peut-être un peu plus motivés pour baisser leur tarif...mais bon, faire çeci demande un peu de courage politique, on ne mord pas la main qui vous nourrit, et qui paye vos campagnes électorales...

    • pingveno 13 décembre 2010 15:26

      Vous le dites vous-même, les « amateurs » ne sont pas seuls responsables. Ayant mis en vente un bien en 2008, donc juste au mauvais moment, j’ai pu constater combien les agents immobiliers vous promettent monts et merveilles avant la signature du mandat, pour vous demander le mois suivant de baisser de 10 % parce que la conjoncture s’est brusquement retournée. Et les banques sont aussi coupables quelque part : le prêt relais ne devrait pas se baser sur le mandat de vente, par essence sensible aux fluctuations du marché, mais pourrait par exemple être calculé à partir de l’acte authentique de la vente précédente : on part du principe que la valeur d’un bien ne peut pas baisser donc on vous prête 90% du prix que vous avez acheté, quelle que soit l’estimation des agents immobiliers !

      Taxer encore plus les plus-values, c’est comme la taxe Tobin, ça conduira à augmenter encore les marges pour compenser. En revanche taxer les logements vides, ça pourrait amener à baisser les prix pour vendre plus vite.

      Quant aux dispositifs de défiscalisation, même le gouvernement actuel reconnaît que si sur le principe ils fonctionnent, ils doivent aussi nécessiter une refonte pour éviter par exemple de construire là où il n’y a pas de demande. Même le gouvernement le reconnaît pourtant il s’abstient de le faire, s’attachant plus à la relance de la construction qu’aux pauvres acheteurs d’un bien impossible à louer...


      • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 16:01

        négatif, taxer les plus values est nécessaire puisqu’il s’agit d’argent « virtuel »... le cycle de reinjection des plus values dans le circuit immobilier (on rachete un appartement très cher après en avoir vendu un très cher aussi) maintient l’effet de bulle...

        briser ce circuit permet de revenir aux fondamentaux : l’argent investi dans l’immobilier provient alors des salaires... comme dans une période hors bulle.

        en fait l’analogie que vous faites avec la taxe tobin n’est pas correcte  : la taxe tobin est négligeable devant le prix de la transaction, et sert a diminuer la liquidité d’un marché (alors que le marché immobilier est au contraire peu « liquide », il vous fait plusieurs semaines pour vendre un bien.)

        La question est : l’effet bulle (la richesse virtuelle ressentie par les propriétaires) est elle bénéfique a l’économie ? il suffit de voir en espagne, en irlande, en californie, ce qui s’y est passé pour se convaincre du contraire..


      • pingveno 13 décembre 2010 16:53

        Ce qui se passe en Espagne, c’est justement que des milliers de propriétaires préfèrent laisser les logements vides dans l’espoir d’entretenir ce système et d’augmenter la plus-value.
        Si on taxe la plus-value, les propriétaires réfléchiront juste entre essayer de rouler le fisc en déclarant un faux prix au notaire et augmenter encore le prix pour compenser la taxe (en négociant avec la banque au besoin pour prolonger le prêt relais)
        Alors que si on taxe le fait qu’un logement soit vide :
        - pour la résidence principale il devient préférable de s’en débarrasser au plus vite dès le nouveau logement occupé ;
        - pour les logements destinés à la location, on a plus intérêt à louer à bas prix qu’à laisser vide
        et donc l’équilibre entre l’offre et la demande de logements n’est plus le même !


      • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 17:17

        le nombre de logements vides en Espagne est lié a deux choses :
        - la baisse des prix (importante) qui a été mécaniquement précédée d’une hausse des stocks
        - la construction neuve a tout va même dans des secteurs inintéressants (robien puissance 10), les promotteurs étant attirés par les plus values faciles, et les politiques y trouvant leur compte puisque la part du secteur de la construction dans le PIB était important.

        il est effectivement impératif de contrôler en même temps l’offre de crédit (comme vous dites pour éviter les rallongement de crédit relais, etc..) que la taxation des plus values..
        par contre justifier le laisser faire en parlant de la fraude fiscale qui va en découdre, pas d’accord... si vous avez une rentrée subite de 250 000€ sur votre compte à terme alors que vous déclarez une vente de 150 000€, il est pas si compliqué de s’en apercevoir !! (et ne parlons pas de sortir 30 000 € en liquide, puisque votre banque est alors obligée d’enquêter)

        mais même l’intérêt de la fraude est limité puisque ce que vous cherchez à faire c’est simplement racheter un appartement un peu mieux à partir de la vente d’un autre appartement. si les prix sont dans une pente baissière, même si une partie de la plus value est taxée, ca ne vous empêche pas d’acheter à nouveau ! (la taxe est compensée par la baisse du prix).


      • jondegre jondegre 13 décembre 2010 15:28

        - 1 libérer du foncier dans l’un des pays les moins denses d’Europe (la France)
        -2 supprimer toutes les aides de soutien au marché (cellier, prêt a taux zero)

        Le problème est que faire baisser l’immobilier est hautement impopulaire (les propriétaire Français se croient assis sur un tas d’or, pourtant ils ne réaliseront jamais leur plus value sinon pour racheter), de l’extreme droite à l’extreme gauche en passant par l’UMPS, personne n’en parle


        • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 15:51

          la nature s’en chargera ! (de faire baisser les prix)

          plus dure sera la chute.. le gouvernement chinois a pris des l’an dernier des mesures de régulation pour lutter contre l’envolée des prix (apports personnels exigés de 30 a 40%). les chinois sont pragmatiques ! ne pas lutter contre la surchauffe quand c’est possible conduit a l’explosion.. les décideurs politiques en Californie peuvent en témoigner...


        • non667 13 décembre 2010 16:01

           à jondegre
          « de l’extreme droite......personne n’en parle. »
          le fn les rares fois lorsqu’il est invité est questionné /harcelé sur le « détail » après y à plus le temps !


        • picpic 13 décembre 2010 17:33

          La logique humaine voudrait qu’un individu ne possède pas plusieurs logements quand un autre n’en a pas...


          • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 17:43

            la logique voudrait aussi que les décideurs politiques agissent pour l’intérêt général, a d’autres moments qu’après les crises....


          • plancherDesVaches 14 décembre 2010 13:07

            Effectivement, Picpic.

            Mais nous sommes dans un pays de droite. Pouvoir aux riches. (ou qui croient l’être)
            Cet article met surtout en évidence que les « investisseurs » (propriétaires qui font rembourser leur emprunt par le locataire avec en prime des déductions d’impôts), ces investisseurs commencent à se sentir mal à l’idée de « perdre » de l’argent par la chute du prix du logement.

            Et ils ont raison de s’affoler. Ca va faire mal. smiley


          • Spip Spip 13 décembre 2010 17:47

            Dans beaucoup d’endroits, pour ce qui est de la résidence principale, il y a un facteur aggravant, c’est le blocage du marché par manque d’offre réelle. J’entends par là des annonces qui traînent depuis longtemps, à des prix irréalistes, sur lesquels campent les vendeurs, persuadés que :

            1) leur bien vaut effectivement ce qu’ils en demandent, confortés par les agences dans un premier temps (avant qu’elles leur conseillent de baisser quand le mandat commence à prendre la poussière...) C’est bien çà, pingveno ?

            2) la situation « bullesque » d’avant la crise va revenir, il suffit de tenir (le dernier indice des notaire commence à leur donner raison dans certaines villes , hélas...)

            3) avec le pactole ils vont pouvoir avoir beaucoup mieux que ce qu’ils vont quitter.

            Ça donne les mêmes biens éclatés dans X agences et sites internet, donc un marché plus restreint qu’il n’y paraît, avec rareté artificielle. Ce que ces vendeurs oublient c’est que :

            1) S’ils vendent cher, ils rachèteront cher aussi, bien sûr.
            2) Ils ne sont pas à l’abri d’un nouveau plongeon des prix (crise en W annoncée depuis un moment)
            3) Pas à l’abri non plus d’un État qui cherche de l’argent partout (une quelconque taxation sur la résidence principale serait une mesure très impopulaire mais... ils y en a bien d’autres qui sont passées en force récemment)

            A cela s’ajoute le scandale des logements vides, comme il a été dit plus haut. Pour ma part, j’ai eu à vendre fin 2009 un appartement locatif à l’autre bout de la France, donc agence obligée. Avec un prix raisonnable, il est parti assez rapidement ce qui m’a permis de racheter chez moi au moment où les prix fléchissaient (un peu...)

            Le système est ce qu’il est, à nous de ne pas l’aggraver quand on peut.


            • carafe 13 décembre 2010 17:48

              L’immobilier en concerne pas que les ventes mais aussi les locations.
              Et certains locataires aspirent à juste titre à devenir propriétaires lorsqu’ils sont « installés » pour avoir quelque chose à laisser à leurs enfants et ne pas avoir à payer de loyer lorsqu’ils seront à leur misérable retraite !

              Ainsi, beaucoup d’aspirants à la propriété sont issus de la classe moyenne et n’ont pas forcément 25% d’apport !! Donc limiter l’accès au credit est une grossière erreur et réduirait beaucoup de gens à la location à vie (qui augmente régulièrement n’est-ce pas ??)

              Quand à taxer la plus value à 50% lors de la revente, cela ne va pas inciter les transactions (plutôt rester que payer si cher !!!!!!!) et donc mécaniquement créer un phénomène de rareté déjà trop présent dans certains secteurs !

              Et il ne faut pas rêver, ce ne sont pas les constructions neuves qui vont relever le niveau et baisser en prix car tous les ans de nouvelles normes sortent = plus de couts..

              c’est le serpent qui se mort la queue !


              • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 19:27

                Il parait effectivement difficile avec les niveaux de prix actuels de sortir 25% d’apport pour les personnes modestes. si les prix baissent de 45% (cas post bulle immobilière des années 90 en Ile De France), on arrive à un apport de moins de 14% relativement aux prix actuels. Sachez aussi qu’il est actuellement impensable pour un foyer primo accédant non héritier d’acheter un bien de bonne qualité à Paris (d’ou sortir 500 000€ ??). La situation actuelle n’est de toutes manières pas tenable.

                Pour un politique, il est populiste de dire aux gens qu’on est avec les foyers modestes lorsque l’on dérégule l’accès au crédit. La création virtuelle d’argent accentue les cycles économiques que les foyers modestes sont les premiers à subir.

                de plus, il faut aussi comprendre que les niveau de loyer suivent les niveaux de prix, avec une atténuation liée à la réglementation. Prenez l’exemple de l’allemagne. Les prix de l’immobilier sont si bas (et ainsi les loyers aussi), que dans l’esprit des gens, il vaut mieux louer ! moins de problèmes, pas de taxe foncière, pas de ravalement de façade ! pourquoi s’embêter alors que pour 400€ par mois on a un 80m² à Berlin.

                Sachez ensuite que contre intuitivement, le refus de vente des propriétaires ne se traduit pas dans l’immobilier par une augmentation des prix ! Puisque dans tous les marchés peu liquides, chaque baisse des prix est précédée d’une baisse des volumes (en gros si c’était systématique, la baisse serait impossible ce qui est faux : baisse de 45% en IDF et baisse de 50% au japon pendant les années 90, baisse de 30% en californie sur les dernières années, etc. : toutes précédées des refus de vente qui n’ont pourtant pas empêché (mais retardé) la baisse)


              • xbrossard 14 décembre 2010 09:52

                « Sachez ensuite que contre intuitivement, le refus de vente des propriétaires ne se traduit pas dans l’immobilier par une augmentation des prix »


                ce n’est pas ce que je dit...par contre à l’inverse, toute obligation de vente se traduit par une baisse ! et la taxation, c’est une obligation de vente !

              • armand armand 13 décembre 2010 18:30

                Plusieurs propositions - mais dans l’ensemble un consensus sur le fait qu’on ne peut laisser la « main invisible » du marché régler un des besoins les plus fondamentaux de l’homme.

                Ceci dit, toutes les mesures (ou presque) se heurteront à la doxa libérale renforcée par l’attachement viscéral des Français au droit de propriété. Ainsi qu’aux lenteurs de procédure.
                Or, dans les grandes agglomérations, les seules époques où les prix ont été modérés correspondent à des époques où l’on règlementait.

                Mettez en cause les logements laissés vacants depuis des décennies parfois, et il se trouvera toujours quelqu’un pour vous dire : « on fait ce qu’on veut de son bien. »
                Proposez d’encadrer les loyers, et on vous répondra que plus personne ne mettra en location. Et si vous assortissez cet encadrement de taxes dissuasives sur les logements vacants, alors on criera à la dictature.
                Proposez de réduire les pieds-à-terre et les locations saisonnières dans les quartiers historiques de Paris, et à coup sûr on vous sortira la législation européenne.
                De plus, la municipalité semble assez démunie contre le phénomène - c’est le préfet qui détient le pouvoir de réquisitionner, et l’AN qui vote les lois. On a souvent vu des municipalités déjugées par des tribunaux administratifs quand il s’agissait de limiter la monoactivité (encore une plaie de nos villes - on peut transformer un café ou une épicerie en boutique de fringues, mais on ne peut pas transformer des bureaux en logements...)

                Curieusement, dans des pays capitalistes style USA et GB, les pouvoirs publics ont nettement plus de capacités d’intervention - et parfois même en abusent. Ici le droit de propriété immobilière est comme le droit de chasse.
                De plus, le passage à la copropriété (autrefois, les immeubles appartenaient à des familles qui avaient souvent du mal à les valoriser) encourage un phénomène de spéculation. Surtout que les copropriétaires français n’ont absolument pas de structures collectives comme aux USA. On revend à qui on veut, on loue comme on l’entend, sans devoir passer par le « Board ».


                • armand armand 13 décembre 2010 18:37

                  carafe,

                  Effectivement, le problème ce n’est pas l’acheteur qui se saigne des quatre veines pour son apport, mais le financier qui revient de Londres, liquide son portefeuille, et achète cinq apparts à n’importe quel prix.
                  Il y a une caractéristique bien française aussi qui fausse le jeu : l’achat immobilier n’est pas un effort individuel, assis sur l’épargne et le revenu, d’une personne qui travail. C’est bien souvent un achat patrimonial, fait pour installer ses enfants ou petits enfants. Dans ces cas c’est une famille entière, souvent déjà propriétaire, qui ajoute à son patrimoine. Je ne me souviens plus du sociologue qui a démontré dans une étude que la haute bougeoisie française est la seule classe sociale réellement « collectiviste ». L’effort collectif financier, l’apport des héritages (j’en connais des qui vivent uniquement de cela) permettent d’ajouter au « pool » immobilier de la famille et de faire face aux envolées des prix. . Et le salarié lambda, fort de son seul revenu et de ses économiques, ne fait pas le poids.


                • c.d.g. 13 décembre 2010 22:01

                  @l auteur
                  supposez que vous vendez pour racheter la meme chose ailleurs (par exemple par ce que vous avez trouve du travail ailleurs. avec votre systeme, c est impossible puisque vous allez payer une taxe qui va vous forcer a racheter plus petit. donc plus personne ne bouge ou pire on va rester chomeur car ca evite une perte massive

                  Comme l ont dit de nombreux commentaires, mieux vaut une bonne taxe sur le logement, qui va pousser a louer ou a vendre vite

                  De toute facon, la bulle actuelle va forcement crever un jour ou l autre : les arbres ne montent pas au ciel. Personnellement, a partir du moment ou les gens sont debiles au point de s endetter sur 30 ans (alors que dans 30 ans ils seront a la retraite), je suis d avis que c est leur probleme si ca se termine mal.

                  Il est certes utile que l etat freine le mouvement car :
                  - l explosion de la bulle va generer une generation de surendettes (contrairement aux USA, en fance, quand on rend la maison, on n est pas libere du credit !)
                  - le cout de l immobilier pese sur la compétitivité de la France (pour pouvoir se loger on doit avoir un salaire plus eleve que les concurrents)
                  - l argent immobilisé dans l immobilier pourrait etre mieux investi (par exemple dans des PME ou tout simplement en creeant un marche pour les entreprises via plus de consommation)

                  par contre il est evident que l etat ne fera rien car :

                  - les beneficaires de la hausse sont les vieux (deja proprietaire et souvent multi proprietaire) qui curieusement votent UMP. les victimes (ie les jeunes) sont elles numeriquement moins nombreuses et surtout votent peu

                  - les taxes sur les ventes (ie les mal nommes frais de notaire) financent les collectivites locales. Si les prix baissent, le produit de ces taxes aussi et dont va falloir augmenter les impots locaux. pas tres bon pour sa reelection. Cet argument concerne aussi bien l UMP que le ps qui detient la majorite des collectivites locales

                  - c est impopulaire car une bonne partie de la population veut appliquer ce qui a marche en 1970. J achete a credit, l inflation me fait rembourser en monnaie de singe et au final je vend au prix fort. ils ont pas compris qu on n est plus en 1970 ....


                  • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 22:40

                    Prenons le cas de quelqu’un qui vend pour acheter la même chose (j’ai dans ce cas du mal à comprendre la raison de la vente, en général on vend pour acheter mieux ; ou pour acheter ailleurs - dans le cas de ’mieux", ca signifie qu’on est prêt à taper dans de l’épargne disponible, ou à contracter un nouveau prêt).

                    Mais soit : il y a déja 15% de taxe cachée, non pas sur une quelconque plus value, mais sur la valeur totale du bien (frais de notaires + frais d’agence).

                    ce dont je parle, c’est de taxer la plus value hors inflation à hauteur de 50% : ce n’est pas absurde puisque les plus values sur les biens mobiliers (actions) sont soumises à l’impot sur le revenu qui a un taux marginal de 40%.

                    ce que vous me dites, c’est impossible puisque plus personne ne bouge, cela correspond à la période qui de toutes manières arrivera juste avant la baisse. N’importe qui est réticent à réaliser une moins value (lorsque les prix suivent une tendance baissière) ; et pourtant ! la tendance baissière ne s’arrête pas pour autant.
                    Agir sur le taux de la taxation (50% ou un niveau plus faible, ou un autre plus élevé, ou utiliser un barème progressif) permet de contrôler la vitesse de descente. C’est beaucoup mieux de la contrôler plutôt que de laisser la nature faire !


                  • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 22:47

                    sachez aussi que malgré la baisse des stocks (si on taxe la plus value, et qu’on « force » donc l’arrivée d’une pente baissière), il y a toujours des biens qui se vendent : cas des ventes rapides (divorce, mutation).
                    de plus les personnes qui ont acheté récemment ont une plus value-latente faible et sont donc moins concernées par la taxation (surtout si on inclus dans le calcul de la plus value la perte des frais de notaire). il reste donc des vendeurs ! mais le marché ralentit fortement, comme dans toute phase baissière..


                  • epapel epapel 13 décembre 2010 23:13

                    Avant de taxer de façon confiscatoire et aveugle, il faudrait éviter de subventionner inutilement car les subventions alimentent la hausse en procurant du pouvoir d’achat. Ne devraient être subventionnés (crédit d’impôt, PTZ etc) que les constructions nouvelles :
                    - pour les propriétaires habitant leur logement
                    - dans les secteurs critiques pour les biens voués à la location

                    N’oublions pas également qu’une vente sert le plus souvent à financer l’achat d’un autre bien (mutation dans une autre ville, modification de la taille de la famille), or taxer la plus-value sur le bien vendu ne fera pas baisser le coût d’acquisition du nouveau bien ce qui revient à dire que dans un contexte de hausse un propriétaire ne pourrait plus déménager sans essuyer une perte très importante.

                    Sinon globalement, la seule et véritable solution pour régler le problème est d’augmenter l’offre dans les secteurs qui en ont besoin. Pour ce faire il faut augmenter la quantité de foncier disponible à la construction en imposant des COS minimaux et pas seulement maximaux et en autorisant la construction d’étages supplémentaires sur le bâti déjà construit en ville. Diminuer la durée des procédures - le dada du gouvernement en ce moment - serait un plus à court terme mais ne règlerait pas véritablement le problème.

                    Il faudrait modifier le mode de financement des agences immobilières, en effet avec le système actuel de commissions proportionnelles, celles-ci ont intérêt à voir les prix augmenter tant que ça n’a d’impact négatif sur le volume des ventes. Il faudrait mettre en place un système de commission suffisamment dégressif pour inciter les agences à jouer sur le volume plutôt que sur le prix.

                    Une bonne taxe serait celle qui inciterait le vendeur à raccourcir la durée de mise en vente de son bien. Une méthode serait d’augmenter le taux de taxation proportionnellement au temps écoulé, ainsi le vendeur n’aurait aucun intérêt à proposer un prix plus élevé que celui du marché (en attendant que ce dernier le rejoigne) ce qui augmenterait automatiquement l’offre disponible au meilleur prix du moment.


                    • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 23:52

                      vous semblez croire qu’en période de bulle, une augmentation de l’offre se traduit par une baisse des prix. c’est malheureusement faux... comme décrit dans l’article, les prix pendant une bulle ne sont pas « faits » par la loi de l’offre et la demande. (exemple : baisse de 600 000 habitants a paris intra muros sur les 50 dernières années, mais prix en euros constants mutlipliés par 3)

                      il faut aussi comprendre que la taxation de la plus value en même temps qu’une régulation de l’accès au crédit fait baisser les prix. plus le prix baisse, plus l’imposition sur la plus value est faible.

                      il n’est pas confiscatoire de taxer les plus values indues, la plus value sur une résidence secondaire est déja soumise au barême de l’impot sur le revenu, qui émarge à 40%. Pour une plus value de 60% brute sur 10ans, on arrive avec la taxation dont je parle à une plus value de 40% nette d’inflation, soit 20% du prix brut qui est taxé (il l’est déja à 15% entre les frais d’agence et de notaire).

                      il est primordial de casser le circuit de l’argent virtuel réinjecté dans un nouvel achat.
                      Il y a des perdants.. comme dans toute baisse d’actifs...

                      Par contre, il eut effectivement fallu éviter la surchauffe il y a longtemps... il me semble que JC Trichet parlait de spéculation dans l’immobilier dès 2004 - 2005...


                    • Bob Lemeusien 13 décembre 2010 23:59

                      erratum : dans ce que j’écris, il faut lire non pas 20% du prix net qui est taxé pour un bien qui prend 60% sur dix ans, mais 20% du prix initial net, c’est à dire 12.5% du prix actuel.

                      on est presque équivalent à mettre dans l’assiette de l’impot sur le revenu la plus value sur la résidence principale.


                    • epapel epapel 14 décembre 2010 00:19

                      Il manque 1000.000 de logements en France tout simplement parce qu’on n’en construit pas assez depuis 15 ans. Il est clair que si on n’augmente pas l’offre on ne satisfera jamais le besoin.

                      L’augmentation des prix en France ne vient pas d’une spéculation alimentée par des programmes de construction, c’est toute la différence entre la situation française et espagnole ou irlandaise ou étatsunienne. L’augmentation des prix en France vient avant tout d’une pénurie de logement, la preuve dans les secteurs ou le besoin est satisfait les prix sont raisonnables.

                      La diminution artificielle des prix ou l’explosion des bulles n’augmente le nombre de logements disponibles bien au contraire comme le démontre les situations étatsunienne ou espagnole. Tout ce que ça provoque, c’est le retrait du marché des biens soit parce que les gens n’ont plus intérêt à vendre soit parce que le nombre de faillite est tel qu’il n’y plus assez d’acheteurs solvables : le résultat ce sont des logements vides.


                    • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 00:37

                      en fait vous semblez nier l’existence d’une bulle. soit.

                      je maintiens. Je dis simplement que l’explosion de la bulle est d’autant plus dangereuse qu’elle est tardive. Que croyez vous qu’il va se passer quand les taux d’intérêts long terme vont remonter ? le schéma de ponzi actuel est rélié en bout de chaine aux primo accédents qui sortiront du marché.
                      entre temps, on aura laissé ceux ci s’endetter sur des durées folles. Cela ne profite à personne !

                      L’objet de l’article est simplement d’attirer l’attention sur la régulation des prix, plutôt que de laisser la nature faire.
                      L’éclatement « naturel » d’une bulle dans l’immobilier est souvent suivi d’une profonde récession (notamment parce le secteur de la construction explose : sans visibilité sur les prix, les projets ou le terrain a été acheté quelque temps avant à des prix déraisonnables ne sont plus rentables, et le secteur du neuf s’arrête brusquement des le début de la baisse.. c’est le cas espagnol, et le cas francais des années 90).


                    • epapel epapel 14 décembre 2010 11:00

                      Vous ne lisez pas ce que j’écris et vous caricaturez ma position. .Je ne dis pas qu’il n’y a pas un problème de prix ni même qu’il n’y a pas de bulles localement, mon propos porte surtout sur les solutions à mettre en œuvre pour y remédier et surtout pour traiter le problème de fond (la pénurie de logement) et pas simplement un symptôme (des prix excessifs)

                      Je vous fais remarquer que dans mon premier post, j’ai proposé trois solutions complémentaires pour agir directement sur les prix :
                      - une taxation augmentant avec la durée de la mise en vente
                      - la modification du système des commissions des agences immobilières
                      - l’affectation des aides de l’Etat uniquement aux projets permettant d’augmenter l’offre physique et limitée aux secteurs en pénurie

                      Plutôt qu’un rejet en bloc sans analyser ce que je dis parce que je ne suis pas d’accord avec votre solution, j’attends de votre part un avis argumenté sur ces propositions. Par ailleurs, je suis persuadé que les prix ne pourront pas baisser significativement tant qu’il y aura une pénurie de logements : sinon comment expliquer qu’en France les prix de l’immobilier repartent à la hausse en pleine crise économique.

                      Le fond de mon raisonnement par rapport à votre solution, c’est qu’une augmentation de taxes sur un produit ne peut que faire augmenter son prix et certainement pas le faire baisser. Si vous avez un contre-exemple notoire de cette affirmation, donnez-le.
                      Ensuite ma critique porte sur quatre points que vous n’abordez pas :
                      - par nature la taxation traditionnelle tend à défluidifier les transactions (c’est d’ailleurs le principal argument invoqué par les économistes dans tous les domaines d’activité)
                      - une taxation très élevée tend à stimuler la fraude d’une manière ou d’une autre
                      - les personnes qui vendent un bien qu’elles habitent pour en acheter un autre qu’elles habiteront sont particulièrement pénalisées alors qu’elle sont les plus nombreuses, une taxation élevée sur les plus-values les transformerait en primo-accédant à vie 
                      - la taxation ne règle pas le problème de la pénurie physique de logements et tend au contraire à faire fuir les investisseurs qui espèrent une plus-value plus sûrement que le risque d’explosion d’une bulle

                      Ce qui m’intéresse, c’est ce que vous avez à dire par rapport à ces objections.


                    • barbapapa barbapapa 14 décembre 2010 00:06

                      La maladie du siècle. La taxoréponse aïgue, quand on observe un problème, y’a qu’a mettre une taxe.

                      Comme si il n’y en avait pas assez.



                      • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 00:12

                        il y a pire : la laisser-faire-ite aigue smiley ou comment dénoncer et diaboliser l’anarchie dans la société ; tout en la promouvant dans la sphère économique !!!
                        vous pourriez être un bon lobby chez wall street smiley


                      • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 00:13

                        sachez aussi qu’on ne parle pas ici d’un simple problème. L’éclatement trop tardif et non maitrisé d’une bulle dans l’immobilier a des conséquences désastreuses.


                      • DTHEV 14 décembre 2010 09:15

                        Arrêtez de pensez que les taxes sont la solution miracle.

                        Et quand j’entends dire que le marché de l’immobilier est un exemple de « laisser faire libéral » j’en reviens pas.
                        S’il y a autant de logement vide c’est a cause d’une règlementation trop protectrice du locataire (logement vide=baisse de l’offre=hausse des prix), que faites vous également de toutes les subventions et aides diverses qui dérèglent le marché (hausse des prix encore), des régimes de défiscalisations, etc ...

                        Non le marché de l’immobilier et tous sauf libre et il paye le prix d’un trop plein d’interventionnisme.


                      • xbrossard 14 décembre 2010 10:04

                        @DTHEV


                        « logements vides=baisse de l’offre » ?

                        où avez-vous vu cette belle démonstration mathématique ? on croit rêver là ?!?

                        pour moi :

                        « logements vides=logement à remplir »
                        et pas autre chose

                        @ l’auteur

                        « baisse de 600 000 habitants a paris intra muros sur les 50 dernières années »
                        je serais étonné d’avoir vos sources...d’autres part, le problème à Paris est un peu particulier car beaucoup de biens sont achetés par des étrangers ou de riches propriétaires comme xième maison...donc ma solution de les surtaxer permettrait de dégager de l’argent pour construire des logements pour les parisiens eux-mêmes...



                      • xbrossard 14 décembre 2010 10:44

                        @Barbapapa


                        dans une société libérale qui refuse tout loi contraignante, la taxe est la seule mesure d’incitation qui reste pour faire évoluer la situation.. Les taxes ne concernent que ceu qui y sont assujetis (pléonasme) contrairement aux impôts qui touchent plus de monde

                      • epapel epapel 14 décembre 2010 11:09

                        Comment se fait-il alors que tout le monde paie la TVA et que seulement un foyer fiscal sur deux paie l’impôt sur le revenu ?


                      • epapel epapel 14 décembre 2010 11:15

                        « baisse de 600 000 habitants a paris intra muros sur les 50 dernières années »

                        Vous oubliez que :
                        - durant ses 20 années à la mairie Chirac à mis en place une politique de remplacement des logements d’habitation par des bureaux ce qui a pesé sur l’offre disponible
                        - durant la même période la surface occupée par habitant a augmenté en proportion inverse pour d’une part des raisons de confort et d’autre part la modification des structures familiales.


                      • armand armand 14 décembre 2010 11:39

                        Pour Paris, un autre phénomène dont on ne parle pas :
                        la « dédensification » des quartiers centraux.
                        On détruit des quartiers et des rues entières (comme pour les Halles et Beaubourg),
                        On transforme du logement en bureau,
                        On laisse des immeubles entiers voire des pâtés de maison vides pendant des années pour ne pas égratigner la sacrosainte propriété,

                        Et on en arrive à la situation présente.

                        De plus, comme je l’ai signalé plus haut, l’achat immobilier est un effort patrimonial, engageant la totalité d’une famille, ce qui incite à une décorrelation entre les prix et les revenus individuels.


                      • armand armand 14 décembre 2010 11:42

                        Plutôt qu’une taxe « pied-à-terre » - car les plus riches ne s’en soucieront pas - une règlementation de la copropriété qui empêcherait que plus d’une fraction d’immeuble soit dévolue aux résidences secondaires.


                      • epapel epapel 14 décembre 2010 12:12

                        Entièrement d’accord avec vous Armand, plutôt que de créer des taxes aveugles, il vaut mieux s’en prendre directement aux comportements qui n’ont aucune utilité sociale et qui pénalisent les autres. La réglementation est un axe qu’il ne faut pas négliger.


                      • xbrossard 16 décembre 2010 10:38

                        @epapel


                        « plutôt que de créer des taxes aveugles, il vaut mieux s’en prendre directement aux comportements qui n’ont aucune utilité sociale »

                        c’est justement le but des taxes : pourquoi fait-on payer les parcmètres si ce n’est pas d’abord pour dissader les gens de se garer en ville par exemple ?
                        s’en prendre au comportement, c’est judiciariser la société, parce que si vous ne menacer pas avec un gros baton derrière, votre réglementation ne sert à rien. Et si vous commencez à interdire sans raison tel ou tel comportement, on ne sait pas où tout cela fa finir...

                        on peut me rétorquer que faire payer, c’est laisser le droit aux riches ; mais en même temps, si c’est une manière de récupérer une partie de leur fric, pourquoi pas ? après tout cette taxation ne toucherait pas les gens comme vous et moi (enfin, surtout moi, vous je ne sait pas...)
                        Et par les temps qui court, récupérer du pognon pour l’état me parait plutôt urgent...

                      • Clouz0 Clouz0 14 décembre 2010 10:01

                        Quid du prix du Foncier ?


                        Le coût de construction de logements neufs comparables devrait être pratiquement identique n’importe où en France : Matériaux + Main d’Oeuvre + Certaines difficultés locales supplémentaires pouvant interférer sur le coût final (démolition, construction en zone urbaine difficile d’accès...)
                        Or il ne l’est strictement pas, grâce, ou à cause, du prix du foncier.

                        Le marché immobilier repose sur le prix du Neuf. L’ancien s’ajuste.
                        C’est donc prioritairement sur le prix du foncier qu’il faut réfléchir.
                        Et sur la loi de l’offre et de la demande.

                        • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 10:16
                          « Le marché immobilier repose sur le prix du Neuf. L’ancien s’ajuste. »
                          en fait c’est l’inverse :) puisque le volume des transactions neuves est bien inférieur au volume des transactions dans l’ancien, le prix d’un terrain s’ajuste en fonction de la rentabilité esperée..

                        • Clouz0 Clouz0 14 décembre 2010 10:32
                          Un peu simpliste votre vision basée sur la seule et unique rentabilité.

                          Cherchez par exemple un terrain constructible en zone péri-urbaine. 
                          Différents critères en modifient la valeur : 
                          - Liés à sa situation, plus ou moins bonne, 
                          - A la rareté plus ou moins importante de l’offre dans le périmètre choisi
                          - Aux commodités : Accès, commerces, écoles, hopital...

                          Sur un terrain valant 100 vous construisez un immeuble coûtant 300 : Coût final 400
                          Sur un terrain valant 1000 vous construisez un immeuble coûtant 300 : Coût final 1300
                          (Même construction mais coût final 3 fois plus élevé dans le second cas)

                          Et pas d’accord non plus sur Le Neuf et L’Ancien :
                          C’est bien le Neuf, doté des dernières commodités, isolation, automatismes... qui fixe la fourchette haute. Le prix de l’ancien se compare et se calque sur le coût du neuf.
                          Et si il n’y a pas de Neuf disponible dans un quartier (pénurie de foncier) c’est le coût estimé d’une construction neuve à cet endroit qui sert de référence au prix de l’Ancien.

                        • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 12:28

                          parler de niveau de rentabilité n’est pas simpliste, c’est la variable explicative du fonctionnement d’un promoteur immobilier.


                        • Clouz0 Clouz0 14 décembre 2010 13:01

                          « parler de niveau de rentabilité n’est pas simpliste, c’est la variable explicative du fonctionnement d’un promoteur immobilier. »


                          Bien sur, mais le coût du foncier détermine si l’opération sera rentable ou non.
                          Si elle risque de ne pas l’être, pour cause de foncier trop élevé, le promoteur abandonne son projet.

                        • JL JL 14 décembre 2010 11:51

                          Bonjour,

                          Vous écrivez : «  Le dispositif de prêt à taux zéro constitue en période de bulle un contre sens économique incroyable. »

                          Vous pourriez développer ? Parce que, là, je ne comprends pas.

                          De même, cette phrase : « Le niveau de remboursement et les frais supportés par un néo-propriétaire sont bien souvent très supérieurs au montant consacré pour la location du même bien »

                          Evidemment, et je ne vois pas ce qu’il y a de choquant là dedans. En revanche, ça me paraît contradictoire avec la phrase précédente.


                          • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 12:13

                            @ JL :
                            1) le PTZ a pour conséquence d’augmenter mécaniquement les prix, alors que la surabondance de liquidité disponible lié à la non régulation du crédit est un facteur déterminant dans la constitution de la bulle. l’action politique doit au contraire limiter les engagements de crédit en montant (apport personnel minimum exigé), et en durée (20ans).
                            2) en péride hors bulle, ca n’est pas du tout le cas. le différentiel est presque de 40% à Paris (les loyers ont augmenté beaucoup moins vite que les prix d’achat). la question est pourquoi des primo accédents préfèrent acheter et revendre sur 7 ans (durée moyenne après laquelle un logement est revendu) plutot que de louer le même bien alors que l’opération financière est en Ile de France extrêmement défavorable à l’achat par rapport à la location. La réponse tient à l’effet moutonnier décrit dans l’article.


                          • epapel epapel 14 décembre 2010 13:02

                            Entièrement d’accord avec vous, JL car le PTZ :
                            - favorise plus la construction de logements neufs et donc tend à augmenter l’offre
                            - tient compte des zones de prix
                            - est adressé uniquement aux primos-accédants
                            - tient compte de la composition du ménage (plafonnement des revenus par personne)

                            Une subvention est une aberration seulement si elle est mal ciblée, or de ce point de vue le PTZ est plutôt bien placé même s’il est toujours possible en théorie de faire mieux :
                            - il faudrait le limiter aux secteurs en pénurie et confier cette gestion aux élus locaux qui sont les mieux placés pour identifier finement les besoins,
                            - l’accorder à l’acquisition de logement ancien uniquement sur les travaux de remise à niveau.

                            Ce qui manque au PTZ, c’est le remboursement de la subvention en cas de revente sans nouvelle acquisition avant un délai minimum et un plafonnement du loyer en cas de mise en location.


                          • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 14:28

                            le PTZ concerne aussi l’achat dans l’ancien. son but n’est pas de soutenir la construction !
                            je ne nie pas l’utilité de mesures ciblées en période classique, simplement, augmenter encore l’accès au crédit pendant une bulle est un mauvais choix !


                          • epapel epapel 14 décembre 2010 14:34

                            Décidément, vous ne lisez toujours pas : je préconise de limiter à la partie rénovation le PTZ à l’ancien.


                          • epapel epapel 14 décembre 2010 11:59

                            Je dis simplement que l’explosion de la bulle est d’autant plus dangereuse qu’elle est tardive. Que croyez vous qu’il va se passer quand les taux d’intérêts long terme vont remonter ?

                            Pour savoir s’il y aura un effondrement en France, il faut comprendre les causes de l’effondrement ailleurs (USA, Espagne, Irlande) et identifier quelles sont les différences :
                            - une partie importante des acheteurs était insolvable au moment de l’acquisition et comptait sur la revente pour rembourser le prêt, celui qui est obligé de vendre quand les prix baissent et qui n’a pas plus assez pour rembourser le prêt est piégé
                            - une partie importante des acheteurs solvables au départ a été rendue insolvable par l’augmentation des taux d’intérêts qui s’est répercutée sur les prêts en cours et par l’adossement sur leur bien de prêts hypothécaires
                            - très souvent les premières années, le taux de remboursement de l’emprunteur est insuffisant au point d’accroître la dette
                            - la loi autorise la faillite personnelle
                            - des programmes de constructions massifs supérieurs au besoins ont été menés durant des années
                            - le système social est peu généreux ce qui fait que les personnes qui perdent leur emploi ont un baisse importante de revenus
                            Donc à l’insuffisance de nouveaux acquéreurs s’ajoute massivement des vendeurs forcés car incapable de rembourser les mensualités et qui ont intérêt à liquider leur dette en se déclarant en faillite d’où un effondrement inévitable.

                            Ces causes déclencheuses n’existent pas en France :
                            - les banques prennent des garanties importantes sur les emprunteurs et ne font pas de prêt immobilier aux ménages insolvables
                            - tous les prêts à taux variables sont capés et la loi permet la renégociation des taux ou l’étalement des échéances
                            - dès le premier mois, l’emprunteur rembourse capital et intérêts
                            - la possibilité de faillite personnelle n’existe pas (sauf en Alsace)
                            - le nombre de mises en chantier est significativement inférieur au besoins depuis 15 ans
                            - le système social est très généreux ce qui amorti la baisse en revenus en cas de perte d’emploi
                            Donc l’augmentation des taux d’intérêt entraînera une diminution de la demande solvable mais il n’y aura pas un surcroît de vendeurs pour raisons économiques et structurelles.

                            Par conséquent ce qui va se passer en France est très simple en cas de remontée des taux à long terme : nous assisterons à un réajustement progressif des prix à la baisse car les taux d’intérêts à long terme varient lentement mais pas à un effondrement du marché immobilier.


                            • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 12:16

                              très bien. Pouvez vous décrire ce qui s’est passé en Ile de France entre 1993 et 1999 ? (prix divisés par deux ?).
                              Vous niez la possibilité d’une bulle en France.

                              Il faut aussi comprendre ce qui se passe en France. L’achat de propriétés ne repose pas sur l’argent réél (issu de l’économie), mais sur de l’argent virtuel issu des plus values précédentes. Preuve en est, vous admettez que la taxation de la plus value hors inflation ferait baisser les prix, alors que cette taxation n’a aucun effet hors bulle (ou les prix suivent les niveau de salaire et l’inflation à peu de chose près).


                              • epapel epapel 14 décembre 2010 13:27

                                Je ne nie pas l’existence d’une bulle, en revanche je suis sceptique sur la possibilité d’un crash immobilier.

                                Sur la période 1993-1999, il n’y avait pas de pénurie de logements, l’insuffisance de construction a commencé progressivement à partir de 1995 et s’est accentuée à partir de 2000 avec le désengagement de l’Etat en matière de construction de logements sociaux.

                                L’argent déboursé pour l’acquisition d’un bien n’est pas virtuel, la plus-value a bien été engagée à un moment donné par l’acquéreur et encaissée à l’autre bout par un autre acteur de la chaîne (gain du vendeur, commission de l’intermédiaire, taxe de l’Etat, intérêt de la banque). Ce qui est virtuel, c’est la valeur accordée au bien qui est l’objet de la transaction. Vous confondez l’argent avec la valeur d’un bien :
                                - l’argent est un droit de tirage effectif qu’on possède
                                - la valeur du bien est un droit de tirage qu’on demande mais non réalisé
                                Le processus de transaction immobilier est simplement une conversion de droit de tirage en valeur puis de valeur en droit de tirage avec dépense de droits de tirage.

                                Preuve en est, vous admettez que la taxation de la plus value hors inflation ferait baisser les prix, alors que cette taxation n’a aucun effet hors bulle : relisez bien ce que j’ai écrit, je conteste totalement ça et j’affirme au contraire que la taxation ne peut qu’augmenter le prix final et non pas le baisser.


                              • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 12:34

                                je lis beaucoup d’arguments qui expliquent que c’est l’offre et la demande qui font les niveaux de prix, et que par conséquence une bulle immo en france est impossible.

                                dans ce cas, la rareté d’un bien fait qu’il est plus cher. (c’est effectivement le cas hors bulle, et quand le marché fonctionne ’normalement’).
                                en conséquence, quand le nombre de transactions augmente, les prix devraient baisser (moins de rareté), alors que quand le nombre de transactions diminuent, les prix devraient augmenter.

                                C’est exactement l’inverse qui se produit depuis dix ans. Quelqu’un pensant que l’offre et la demande détermine un prix censé actuellement peut il m’expliquer ?


                                • Clouz0 Clouz0 14 décembre 2010 12:56

                                  Assez facile,

                                  Vous confondez l’offre disponible et le nombre de transactions.

                                  Quand il y a plus d’offres que d’acquéreurs potentiels les prix baissent immédiatement. Constatant cette baisse du marché les propriétaires qui n’ont pas l’absolue nécessité de vendre repoussent la date de vente de leur bien.
                                  Les acquéreurs eux attendent que les prix baissent encore, plus. 
                                  Les prix baissent ainsi que le nombre de transactions.

                                  A un moment le marché se débloque, les demandes deviennent plus importantes que les offres, les prix remontent et le nombre de transactions ré-augmente. Ceux qui attendaient une baisse supplémentaire se ruent avant que les prix ne s’envolent, et ceux qui ont attendu pour vendre profitent de la nouvelle hausse au moment où ils estiment que le marché a atteint le niveau qu’ils espéraient. Les transactions augmentent.

                                  Jusqu’au prochain épisode inverse. Trop de biens à vendre, prix trop élevés, plus assez d’acquéreurs, etc. 

                                • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 13:05

                                  vous justifiez votre argument par la description d’une des caractéristiques importantes d’une bulle : « Ceux qui attendaient une baisse supplémentaire se ruent avant que les prix ne s’envolent ».
                                  Comme vous le soulignez, on augmente parce que tout le monde pense que ca va encore augmenter. ce n’est pas le fonctionnement usuel en période saine !


                                • Clouz0 Clouz0 14 décembre 2010 13:16

                                  En raccourci on peut dire que le marché immobilier obéit à une succession de bulles et de dépressions.

                                  Sur une échelle plus longue, entre ces 2 phases, avant éclatement de la bulle ou avant creusement de la dépression le marché est plus ou moins stabilisé.

                                • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 14:37

                                  pourtant le marché a été stable pendant 40 ans avant le desserrement du crédit du début des années 2000 ! il y eu précédemment une seule période de bulle, non pas dans la france entière mais uniquement en ile de france au début des années 90.


                                • epapel epapel 14 décembre 2010 15:46

                                  dans ce cas, la rareté d’un bien fait qu’il est plus cher. (c’est effectivement le cas hors bulle, et quand le marché fonctionne ’normalement’).
                                  en conséquence, quand le nombre de transactions augmente, les prix devraient baisser (moins de rareté), alors que quand le nombre de transactions diminuent, les prix devraient augmenter.

                                  Vous confondez rareté relative et rareté absolue, c’est la rareté relative qui fait qu’un bien est cher, la rareté relative est le fait que la demande est supérieure à l’offre disponible. Il existe nombre de biens rares dans l’absolu mais qui ne valent rien car ils intéressent peu de monde ou sont de faible utilité (déchets nucléaires). Inversement, des biens très abondants en valeur absolue peuvent être chers parce que la quantité proposée ne couvre pas la demande et qu’il sont vitaux (énergie, alimentation, eau, minerais).

                                  La corrélation entre le nombre de transactions et le niveau de prix dépend en partie du contexte. Prenons par exemple le déploiement d’une nouvelle technologie qui intéresse un grand nombre de personnes :
                                  - tant que la croissance du marché reste élevée ce qui correspond à une forte demande insatisfaite les prix resteront élevés car les opérateurs n’auront aucun risque d’invendus, on a bien là un nombre de transactions élevé et des prix élevés
                                  - vient un moment ou le marché arrête de croître, la concurrence s’intensifie et donc les prix baissent alors que le nombre de transactions reste au même niveau donc élevé.

                                  Inversement, un marché en décroissance c’est à dire un nombre de transactions en baisse par exemple suite à l’obsolescence d’un produit est accompagné d’une baisse de prix, mais si on casse les prix (soldes) cela peut entraîner ponctuellement une augmentation des transactions.

                                  Et aussi du mode d’organisation du marché, par exemple :
                                  - en situation de monopole ou de cartel les prix ne dépendent pas du nombre de transactions
                                  - dans les organisations verticales on peut constater des prix bas en amont (contrôle des producteurs) et des prix élevés en aval (contrôle des consommateurs) donc pour un même nombre de transactions


                                • sleeping-zombie 14 décembre 2010 12:52

                                  Autre piste pour dégonfler la bulle : limiter par la loi le prix des loyers, puisque des tas de ventes se font à des particuliers qui ne veulent pas vivre dans le logement en question mais juste « investir ». (je met de gros guillemets parce que l’investissement sans création de valeur n’a aucun sens). En ce sens, le prix d’un logement (neuf ou ancien) est directement lié au temps de retour sur investissement, qui se trouve être le montant du loyer qu’on espère en tirer.

                                  Et bien sur, chaque année baisser ce maximum imposé de manière raisonnable.


                                  • plancherDesVaches 14 décembre 2010 13:12

                                    Que les propriétaires gagnent moins.. ?????

                                    Ne serais-tu pas communiste, Sleeping-Zombie.. ?? smiley


                                  • sleeping-zombie 14 décembre 2010 13:39

                                    Meuuuuh non voyons, pas du tout. Le communisme c’est le mal, c’est bien connu.
                                    Et puis seule une toute petite partie des propriétaires gagnerait moins, seulement ceux qui possèdent plusieurs logements (faut bien ça pour pouvoir en louer).

                                    Et d’ailleurs, tout dépendra du maximum que l’on fixera. A 40€ par m² par mois, on pénalisera pas grand’monde, sauf les plus immondes loueurs de lits, ceux qui ont donné un sens si péjoratif au mot bourgeois.
                                    Et en baissant ce maximum d’un euro par an, on laisse le temps a n’importe qui de se retourner.

                                    C’est pas du communisme ça voyons. ;)


                                  • sisyphe sisyphe 14 décembre 2010 14:02

                                    Entièrement d’accord avec l’article ; l’immobilier devrait faire l’objet d’un contrôle qui empêche l’augmentation exponentielle des achats et locations d’appartements. 


                                    Rappelons que la part du budget consacrée à un loyer, en 25 ans, (1984-2010) a plus que doublé (2 fois et demi), et que le nombre de sdf (ou de travailleurs dormant dans leur voiture) est en pleine explosion, qu’il existe plus de 3 millions et demi de mal logés en France. . 

                                    Une autre solution existe, tout à fait légale ; faire respecter la loi SRU, qui exige, de la part des communes, au moins 20% de logements sociaux ; et, SURTOUT, en cas de non-respect (presque généralisé) de cette loi, instaurer de véritables amendes dissuasives auprès des communes (celles, actuelles, sont dérisoires). 

                                    Préemption des terrains disponibles par les municipalités, les régions, l’Etat, et obligation de respecter les 20% minimum (ce taux devrait même être porté, vu la baisse de pouvoir d’achat des classes moyennes, des seniors, etc.. , à au moins 30%) ; ce qui entraînerait, automatiquement, une baisse de l’ensemble du secteur. 

                                    Ici comme ailleurs, le bien public doit s’imposer au secteur privé. 

                                    • HELIOS HELIOS 14 décembre 2010 14:07


                                      Bonjour...
                                      Encore un article dedié a une reforme issue de cette maladie qui consiste a toujours changer... alors qu’il suffit seulement d’ajuster.

                                      ... plus communiste que moi, tu meurs !...

                                      Il existe quand même des regles basées sur la liberté et la propriété privée et l’auteur melange tout et en plus se permet d’accuser les « non professionnels de l’immobilier » d’amateur, non pas au sens noble de celui qui aime, mais au sens pejoratif d’incompetent, dangereux, bref celui qui vient boulverser les petits arangements que les professionnels d’autorisent.

                                      De plus qualifier d’enrichissement sans cause ceux qui achetent un bien plus cher avec l’argent d’une precedente vente, c’est oublier un peu rapidement que cette difference de prix est le fruit d’un travail et non pas d’une plus value, car TOUS les biens immobiliers accedent a la plus value en fonction de leur qualité.

                                      Pour soigner sans tuer le patient, il existe des ajustement possibles qui ne sont ni confiscatoire ni fiscaux, juste de bon sens :

                                      Dans le domaine de la construction (faciliter la construction) :
                                      — on ne remet pas en cause les PLU, mais on oblige toutes les communes a en avoir un
                                      — on ne soumet pas les permis de construire a l’existence de reseaux divers on fixe seulement les reglesd’acces a ces reseaux.

                                      Dans le domaine des prets et des financements (faciliter le financement)
                                      — ajuster un taux correspondant au vrai prix de l’argent (l’etat ne doit pas manipuler les taux artificiellement)
                                      — diminuer l’empreinte predatrice de la guarantie hypotecaire en fixant une proportion plus importante que les 50% que les banques pratiquent en général.
                                      — INTERDIRE les prets a plus de 18 ans qui sont nefastes pour l’economie et pour la liberté des emprunteurs
                                      — imposer aux banques le rachat ou le remboursement anticipé des prets sans penalité
                                      — INTERDIRE les prets où les echeances ne remboursent pas une partie du capital, avec une part suffisante

                                      Dans le domaine commercial (eliminer le filtre des professionnels)
                                      — bloquer IMPERATIVEMENT la commission des agences afin qu’elles ne soient pas tenter d’augmenter artificiellement les prix (pas de proportionalité sur le prix de vente)
                                      — réguler l’exclusivité pour faire jouer la concurrence en particulier par l’inscription du nom du proprietaire, adresse du bien dans un fichier accessible a tous au moins 3 mois AVANT la date effective de vente

                                      Dans le domaine social
                                      — verrouiller la taille maximum des societés immobilieres en taille et en constitution du capital pour favoriser la diversification et la concurrence des bailleurs sociaux.
                                      — appliquer la methode des appels d’offres pour la construction de logements sociaux lors de la vente des terrains, basés sur la qualité du projet et non pas le prix (avec suivi ensuite du respect des engagements)

                                      Enfin, une mesure plus difficile a mettre en oeuvre, mais on peut toujours trouver... (dans le but de ne pas canibaliser les marchés locaux.... sur la cote d’azur par exemple, les autochtones sont repoussés a l’interieur des terres, les parisiens ayant le pouvoir d’achat suffisant pour prendre le bord de mer)
                                      — appliquer une proportionalité de l’impôt sur les transactions immobilieres basée sur l’adresse du domicile principal de l’acheteur pour ne pas favoriser les differences de richesse entre region...


                                      Voila des mesures d’ajustement qui ne font que reguler sans porter atteinte aux fondamentaux de notre société.... sachant egalement que si le marché est si tendu c’est bien parce que la richesse des uns augmente et celle des autres diminue et qu’une meilleure repartition ameliorerait sans rien faire d’autre les problemes qu’on rencontre aujourd’hui.


                                      • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 14:22

                                        @ Helios : loin de moi tout esprit communiste, je travaille dans la finance des marchés depuis des années et suis bien placé pour appréhender les sources d’inéficience des marchés. marché d’amateurs ne s’entend pas au sens péjoratif, mais souligne simplement que la spéculation massive (et l’existence de bulles) peut aussi exister dans un marché dominé par des particuliers.

                                        nous nous entendons néanmoins sur la nécessaire régulation de l’accès au crédit, qui est une source d’instabilité majeure.

                                        quant à la votre comparaison sur la taxation des plus values immobilières qui est contraire aux fondamentaux de notre société (est ce de l’humour ?), je ne peux pas acquiesser. Les plus values mobilières (actions) sont soumises au barême de l’impôt sur les revenus.

                                        contrairement à ce que vous affirmez, la plus value hors inflation de l’immobilier ancien au cours des 10 dernières années ne représente pas le fruit d’un travail !!!! simplement le fruit d’une bulle spéculative qui a déja explosé dans d’autres pays.


                                      • epapel epapel 14 décembre 2010 15:04

                                        Les plus values mobilières (actions) sont soumises au barême de l’impôt sur les revenus.

                                        Sauf si on choisit le prélèvement libératoire ce qui limite la ponction à 23%.

                                        contrairement à ce que vous affirmez, la plus value hors inflation de l’immobilier ancien au cours des 10 dernières années ne représente pas le fruit d’un travail.

                                        Tout à fait exact, mais pas la plus grande partie l’augmentation s’est passé les 10 années précédentes. Sachant que le plus haut est encore l’année 2008 et que 2007 avait déjà vu un tassement, les 5 dernières années n’ont vu en réalité que 20% d’augmentation. D’autre part 5% du parc immobilier change de main chaque année et vous avez donc déjà d’emblée 25% des ventes futures qui ne sont pas ou peu concernées par une telle taxation car la plus grosse partie de la plus-value a déjà été fiscalement entérinée.

                                        Ceci étant dit, le débat sur une taxation telle que vous la proposez est totalement vain puisque le gouvernement a déjà annoncé qu’il y était catégoriquement opposé.

                                        En définitive, proposer une solution dont le principe est refusé d’emblée par ceux qui ont le pouvoir d’en décider revient à ne rien proposer du tout, partant de là ignorer les autres solutions équivaut à vouloir que rien ne change. Votre article et vos réponses sont donc de fait une diversion.


                                      • Bob Lemeusien 14 décembre 2010 15:20

                                        "En définitive, proposer une solution dont le principe est refusé d’emblée par ceux qui ont le pouvoir d’en décider revient à ne rien proposer du tout,"

                                        vous avez une bien curieuse idée de la démocratie.
                                        ce que vous dites signifierait qu’aucune voie alternative n’est possible.

                                        j’ai le droit d’exprimer que le laisser faire des dix dernières années dans ce secteur est une mauvaise chose ! l’incompétence doit être dénoncée.

                                        n’oubliez pas que notre président actuel vantait les mérites du système subprimes en 2007 ! cela signifie t’il qu’il était vain d’en parler ?


                                      • epapel epapel 14 décembre 2010 15:56

                                        Commencez par appliquer cela à vous même en vous abaissant à étudier les solutions alternatives car moi j’ai fait l’effort d’argumenter sur ce que vous avez proposé et j’ai donc une certaine légitimité de dire stop à quelqu’un qui refuse de considérer autre chose que son nombril.


                                      • epapel epapel 14 décembre 2010 16:03

                                        La manière dont vous avez tronqué ma phrase est d’ailleurs très révélatrice de votre état d’esprit, ma phrase prend tout sens avec la partie que vous voulez ignorer.


                                      • epapel epapel 14 décembre 2010 16:05

                                        Pas étonnant d’ailleurs, car elle entre en contradiction frontale avec les reproches que vous me faites.


                                      • xa 14 décembre 2010 16:42

                                        "La première est de taxer à au moins 50% la plus-value hors inflation sur la revente d’un bien immobilier ancien (y compris la résidence principale).« 

                                        Ca ne me choque pas. Quelques cas à la marge à gérer (le déménagement à l’autre bout du pays imposant une vente, par exemple), mais rien d’ingérable.

                                         »La seconde est d’empêcher les banques de financer une acquisition immobilière dans l’ancien avec un apport personnel inférieur à 25% et sur une durée supérieure à 20 ans.« 

                                        Résumons. Imaginons un petit appartement valant 100 000 euros après la baisse. Ca signifie que l’acquéreur devra avoir 25k d’apport personnel + 8k de frais d’acte en cash, et qu’il financera 75000 euros via un prêt, soit une mensualité sur 20 ans d’environ 450 euros.

                                        Votre primo accédant est donc déjà à la tête d’un capital de 33000 euros, et doit avoir des revenus au minimum de 1500 euros nets.

                                        Ca élimine déjà pas mal de monde.

                                         »Il est nécessaire de maintenir en parallèle les dispositifs de défiscalisation (type scellier) pour l’acquisition dans l’immobilier neuf.« 

                                        L’essentiel des dispositifs de défiscalisation sont à destination des investisseurs, et non des primo-accédant. Votre proposition 2 + maintien des scelliers and co, favorisent les bailleurs au détriment des accédants-occupants.

                                         »Le dispositif de prêt à taux zéro constitue en période de bulle un contre sens économique incroyable."

                                        Au contraire. Il est plus logique d’aider l’acquisition de la résidence principale (PTZ) que l’acquisition d’un bien à louer (déductions sur les revenus fonciers).

                                        Un bailleur sait qu’il va toucher des loyers, dont sa capacité d’endettement est mécaniquement plus élevée qu’un accédant à la propriété. De plus, une part non négligeable de ses remboursements sera déductible, ce qui revient à transférer une partie du coût d’acquisition sur l’Etat.

                                        Un bailleur peut donc à situation égale emprunter plus qu’un accédant, et donc acquérir plus facilement un bien immobilier. Ce qui participe du phénomène de renchérissement des prix.

                                        Demandez vous pourquoi les scellier, robien, besson et borloo sont à des prix réputés au delà du marché.

                                        En réalité, c’est plutôt les déductions fiscales qui doivent disparaitre.

                                        Ex : un célibataire gagnant 1000 euros.
                                        - acquisition : 330 euros de capacité d’endettement.
                                        - le même en bailleur : 1000 euros de revenus + 200 de loyer. Pendant les premières années, la déduction des intérêts lui permet de déclarer 125 de revenus mensuels supplémentaires seulement. La banque retiendra une capacité d’endettement de 330 +0.6x200 = 450 euros.

                                        Le second peut proposer un prix plus élevé pour le même bien ...

                                        Le PTZ, correctement utilisé, permet de compenser cette différence d’endettement, et de compenser l’avantage fiscal anormal de l’accédant-bailleur sur l’accédant-habitant.

                                        Cependant, le PTZ a un effet pervers : il augmente les capacités d’achat des accédants-habitants pour se rapprocher des bailleurs, donc participe de la hausse des prix. Il faut donc, effectivement, compenser ... en limitant les capacités d’achat des bailleurs et des non primo accédants. Ce qu’on obtient par la suppression des dispositifs défiscalisant, et par l’imposition de la plus-value des habitants cherchant à changer de domicile.

                                        Ex flagrant : les dispositifs scellier. La simple annonce du rabot fiscal vient de faire drastiquement chuter les prix des dispositifs qui ne seront pas éligible à la défiscalisation 2010.

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