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Les prix de l’immobilier peuvent ne jamais remonter avant dix ans

Il existe une certaine hypocrisie actuellement en France quand on parle de l’avenir de l’immobilier et de ses prix de transactions.

Il existe une certaine hypocrisie actuellement en France quand on parle de l’avenir de l’immobilier et de ses prix de transactions.

Certes, il faut rester précautionneux dans la mesure où l’on parle de futur. La part de hasard tient toujours une place de choix dans le résultat final.

Il n’empêche qu’en consultant les données sur un siècle, voire un siècle et demi pour les prix à Paris ou aux USA, on parvient à une conclusion sous forme de deux scénarii.

Scénario 1 : l’immobilier ne remontera jamais

L’immobilier ne remontera JAMAIS et reprendra une progression égale à celle en vigueur depuis un siècle hors période de guerre, soit environ 1% + inflation chaque année. Auquel cas, tout le monde se voile la face actuellement et la déconvenue au cours de la deuxième décennie qui vient, va être monumentale. Une génération entière se sera endettée pour acheter du vent, une valeur d’actifs immobilier qui ne correspondait à rien. Ce scénario est celui auquel je crois le plus.

Le graphique ci-dessous des prix immobiliers américains, en avance d’environ 18 mois sur la France montre à quel point, le délire a été fou. Il rappelle celui de la bulle internet en 1999. Avec neuf années de recul, le résultat final est maintenant connu…

 

 

Scénario 2 : nouvelle période d’hyperinflation

Les Etats occidentaux perdent le contrôle monétaire de la situation, ce qui débouche sur une nouvelle période d’hyperinflation. Auquel cas, des bulles matières premières et pourquoi pas immobilières se remettent en place. Tout le monde sauve sa peau. A horizon deux ans, je n’y crois pas pour au moins deux raisons.

La première est que les bulles se sont faites dans le cadre d’un ping pong géant mondialisé entre des autorités monétaires laxistes et une démographie post baby boomer adaptée. On le voit actuellement, si personne n’est là pour emprunter, aucune bulle n’est rendue possible quand bien même les autorités monétaires créent des conditions favorables.

Or, les baby boomers partent massivement à la retraite. Les tensions sur la demande ne seront pas reproductibles à l’avenir, juste celles issues de la spéculation, qui ne feront pas le poids. Deuxième raison, les marchés financiers accusés de tous les maux, à tort, tout comme l’euro l’a été en son temps avant qu’on découvre qu’il protégeait diablement bien tout de même… mettront théoriquement un gros STOP à la folie monétaire des gouvernements.

Quand la communauté financière internationale estimera à une majorité que les Etats sont trop endettés et qu’il est donc devenu trop dangereux de prêter son argent à ces agents économiques, les taux long terme remonteront et le robinet se fermera naturellement, empêchant ainsi la poursuite de la fuite en avant…

Vous l’aurez compris. Je suis baissier à long terme sur l’immobilier. Il n’y aura pas à mon sens de rebond, ni de redémarrage, mais un retour à une moyenne historique.

Charles Dereeper

 



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49 réactions à cet article    


  • LE CHAT LE CHAT 17 mars 2009 10:41

    si les loyers pouvaient baisser aussi , ça serait champagne ! smiley


    • miwari miwari 17 mars 2009 19:41

      Ben ça c’est vrai le chat smiley


    • Reinette Reinette 17 mars 2009 11:03


      POUR VENDRE DU LIVRE

      c’est cela L’ESPRIT TRADING  !


      • thomthom 17 mars 2009 11:13

        @ l’auteur
        Pas d’accord avec votre 2eme hypothèse : en cas d’hyperinflation, comme cette fois il s’agirait d’inflation sans croissance, les salaires et les revenus ne suivraient pas. On serait face à un apauvraissement généralisé des populations. Dans ce contexte, les produits dont les prix sont les plus soumis à la ’loi du marché" (rapport entre l’offre et la demande solvable), en tete desquels l’immobilier, serviraient de variable d’ajustement : les prix de l’immobilier s’effondreraient donc litéralement dans ce contexte car la priorité de 90% de la population sera d’acheter à manger et il restera bien peu pour des projets immobiliers.


        Dans tous les cas, le marché immobilier est condamné à, au mieux, revenir aux niveaux de prix et volumes d’avant sa dramatique envolée lyrique (cad revenir au niveau de 1998/2000), ce qui n’est que justice pour les "nouvelles générations qui arrivent sur la marché chaque année.


        • foufouille foufouille 17 mars 2009 11:17

          pour l’instant la baisse est faible sauf pour les ruines
          les terrains, eux grimpe en fleche


          • thomthom 17 mars 2009 11:26

            les prix ont mis 10 ans à flamber.... vous n’imaginez pas qu’il vont retomber à leur niveau normal en 6 mois ou un an ?

            il en faudra au moins la moitié (5 ans)... et peut etre bien plus (japon=15 ans pour diviser les prix par 2). Dans ce contexte, l’asquisition d’un bien immobilier n’est décidément pas une bonne affaire (enfin, tres rarement).


          • Gabriel Gabriel 17 mars 2009 11:19
            Bonjour,
            Les marchés financiers accusés de tous les maux, mais non ! Ils ni sont pour rien les pauvres, comme vous dites, ils régulent. Quoi, je ne sais pas, mais ils régulent… Quant à la communauté financière internationale, cette bande de voleurs et de branleurs, ils sont très très bien placés pour donner des conseils. Ce que j’ai compris par contre, c’est que vous n’avez rien compris ou plutôt vous avez tout compris cela est suivant l’épaisseur de votre portefeuille qui à mon avis est beaucoup trop près de votre cœur !
             

            • Forest Ent Forest Ent 17 mars 2009 12:51

              Effectivement, les prix de l’immobilier ne remonteront pas avant très très longtemps, exprimés par exemple en commodities. Mais amha c’est toujours une erreur de parler du marché de l’immobilier en général car il n’existe pas. Il va y avoir des coins totalement sinistrés et d’autres qui vont raisonnablement se maintenir. C’est ce que l’on constate aujourd’hui aux US où un certain nombre de lotissements sont devenus des villes-fantômes alors que d’autres restent peuplés. C’est le syndrôme du "McMansion".


              • Cyber entrepreneur Cyber entrepreneur 17 mars 2009 13:10

                Bonjour,

                Pas de pouvoir d’achat, pas de perspectives des crédit (ou si peu) pas d’achat, donc pas de demande, donc baisse des prix : la 1ère solution reste la plus logique...

                Vous voulez un bon conseil de source sûre : ne pas acheter avant 2 ans...

                Cyberentrepreneur


                • TALL 17 mars 2009 13:55

                  C’est justement ce genre de conseil qui amplifie la crise : n’achetez pas, ne produisez pas, attendez...

                  Tout le contraire de ce qu’il faut faire... mais c’est un réflexe pavlovien
                  Et c’est pour ça que la relance par les grands travaux publics du new deal de Roosevelt a fonctionné
                  Il a brisé le cercle vicieux de la méfiance, et a rendu la confiance

                  Les dirigeants du G20 l’ont très bien compris, heureusement


                • Cyber entrepreneur Cyber entrepreneur 17 mars 2009 15:36

                  Rien de Pavlovien, que des réalités économiques...
                  Quant aux grands travaux du new deals, ils n’ont pas visé à soutenir l’immobilier mais juste le pouvoir d’achat de base et le système financier...vous voyez, entre 1933 et 1938...puis le guerre...puis un retour à la normale des prix de l’immobilier vers 1950 (prix de 1929) ...révisions à faire !
                  Quant au G20, ce qu’ils ont compris et font n’a rien à voir avec l’immobilier, cadet de leur soucis...


                • TALL 17 mars 2009 17:19

                  Ah parce que le prix de l’immobilier est indépendant de la situation économique générale ?
                  Intéressante expertise, je n’y avais pas pensé
                  Vous devriez écrire des articles financiers sur Avox, vous avez les compétences requises
                   smiley


                • TALL 17 mars 2009 13:29

                  La plupart des graphiques économiques sont à jeter depuis septembre 2008 pour cause d’absence d’antécédent
                  Non pas dans le crash financier lui-même qui a eu un analogue dans ses causes et son ampleur ( 1929 ) mais bien dans la réaction vigoureuse des grand Etats à ce crash.
                  Là, on est dans le jamais-vu....du coup, pour modéliser, c’est tintin ....
                  Et l’immobilier à venir est lié celui de la situation économique globale


                  • TALL 17 mars 2009 22:35

                    Le marché croit à une reprise de l’immobilier US

                    Illustration immédiate à Wall street aujourd’hui même


                  • wesson wesson 17 mars 2009 23:33

                    @Tall,
                    bonsoir Tall,

                    "Le marché croit à une reprise de l’immobilier US"

                    mais oui, mais oui Tall, on a bien compris que vous conseillez à tout le monde de faire le plein d’actions, et de se ruer en bourse.

                    Vous le savez très bien, on est dans une guerre d’intox, et dans ce type de conflit, les miracles sont quotidiens.

                    Hier GM ne pouvait pas passer le mois de Mars, et aujourd’hui pouf : 2 milliards oubliés dans la compta qui sauvent la mise. Hier la conso américaine était au plus bas et aujourd’hui, chazam, elle est reparti de plus belle en Février (avec quel argent ? ça c’est le mystère ). Hier Citi submergée par les dettes était quasiement a la veille d’une nationalisation, et aujourd’hui, on apprends qu’elle a fait un super début d’année.

                    Tant de miracles chez nos amis américains, ça force l’admiration, tout du moins le temps que l’on croit à toutes ces fariboles et ces chiffres notoirement bidonnés !


                  • TALL 18 mars 2009 05:55

                    Bonjour Wesson

                    Ce que vous appelez "miracle" on peut appeler ça aussi "effet psy du plan Obama"
                    Car l’amplitude de ce crash n’a pas été seulement due aux subprimes et dérivés, mais aussi beaucoup à l’effet domino-psy largement relayé par les médias à la vitesse de l’internet.
                    Il y a eu une vraie panique en automne dernier, et beaucoup y ont perdu beaucoup de peur de perdre tout.
                    Et en économie, la peur amplifie le mal qu’elle craint justement. C’est un cercle vicieux psy.
                    Inversémernt, l’espoir d’une reprise peut regénérer un cercle vertueux psy.

                    Enfin, restons un peu sérieux quand même, on ne peut pas annoncer de faux bilans comptables comme ça. Ce serait un délit, il y a des lois. L’économie, ce n’est pas agoravox.
                    La preuve, autant je suis moinssé ici, autant je suis "plussé" de l’autre côté .... smiley


                  • fonzibrain fonzibrain 17 mars 2009 13:44

                     aux USA après  la chute de l’immobilier de 1929,il a fallu attendre 1950 pour atteindre les prix de 1929,et encore ya eu une guerre mondial,ou plutot les usa sont dvenue la seul économie valable du monde entier,
                    alors c’est claire qu’après une hause de 150 % en 10 ans,l’immobilier n’aura plus la cote pendant quelques années.
                    en même temps,quand le loyer représente près de 60 % des dépenses,c’est normal que la fete soit fini


                    • JeanDupont 17 mars 2009 14:12

                      Dommage que l’article soit un peu court.
                      Bien malin qui peut affirmer que les prix ne remonteront pas avant 10 ans. 
                      Ce qui est plus certain c’est qu’ils vont inexorablement rentrer dans le tunnel de Friggit comme semble l’illustrer le premier graphique pour retrouver leur valeur LT. Une prochaine bulle aura surement lieu car l’immobilier est cyclique. Sur ce domaine les performances passées permettent de prévoir les perfomances futures. Cela peut autant avoir lieu dans 5 ans que dans 15 ans et donc pour moi il est un peu présomptueux d’annoncer des dates fixes.
                      Pas besoin d’un livre pour savoir qu’il veut mieux louer ces prochaines années ;)


                      • foufouille foufouille 17 mars 2009 14:41

                        en fait ca peut baisser rapidement vu que tout se pete la gueule
                        banque, entreprise, assurance........


                        • Kobayachi Kobayachi 17 mars 2009 14:51

                          Le graph de Schiller est tres bon, seulement j’en est jamais trouver un seul pour la France.
                          En France on peut se baser sur le Tunnel de Friggit qui nous donne une bonne estimation du cout de l’immobilier ancient par rapport au salaire des Francais.
                          De meme, en se basant sur les USA, les prix des loyers vont chuter egalement. J’en prend pour exemple un appart que j’avais visiter il y a un an qui coutait 1000$/moi et se trouve aujourd’hui a 750$/moi.
                          Beaucoup de proprietaires ne pouvant pas vendre leur proprietés au prix auquel ils l’on acheter vont se resoudre a louer et donc augmenter l’offre de la location en attendant des jours meilleurs.
                          Pour les maison neuves, le probleme est different puisque le cout est lié directement au cout des terrains, des materiaux et de la main d’oeuvre.


                          • foufouille foufouille 17 mars 2009 17:38

                            @ kobaichi
                            en france c’est differend, il leur faut cdi sinon il loue pas pendant des annees


                          • Christoff_M Christoff_M 17 mars 2009 15:03

                             qui a créé cette bulle immobilière avec des tonnes de bureaux en construction...

                            et une pénurie entretenue du logement à l’achat ou en location...

                            il faudrait peutetre faire un peu de nettoyage dans certaines banques ou certaines activités de "clearing"...


                            • dalat-1945 17 mars 2009 15:38

                              @ l’auteur,

                              La valeur de l’Immobiler depuis 2000, a beaucoup plus augmenté que la valeur locative des immeubles. Si l’on considére q’un loyer est égal à 5% de la valeur de l’immeuble, on obtient la "valeur" réelle d’un imlmeuble en multipliant le montant annuel du loyer par 20.

                              Le prix de l’immobilier va continuer à baisser jusqu’à atteindre 20 fois sa valeur locative . Non ?


                              • bobbygre bobbygre 17 mars 2009 16:29

                                Deuxième raison, les marchés financiers accusés de tous les maux, à tort, [...] mettront théoriquement un gros STOP à la folie monétaire des gouvernements

                                C’est de la provocation ? Parler des marches qui vont mettre fin à la folie des gouvernements ? Alors que ce que l’on attend tous, c’est que les gouvernement stoppent la folie des marchés ?

                                Et puis, entre nous, je vois plutot les marchés financiers chercher un moyen de profiter de la situation sans aucun égard pour les conséquences sur le reste de la société.


                                • titi 17 mars 2009 16:45

                                  http://fr.news.yahoo.com/4/20090317/tbs-usa-economie-7318940.html

                                  Ou ben p’tet ben que les prix vont remonter ?!?


                                  • karg se 17 mars 2009 17:10

                                    Bon article, dommage que la deuxième hypothèse soit d’une part fantaisiste puisqu’on observe des tensiond déflationiste en temps de crise, l’inflation peu venir plus tard si les gouvernements abusent de la planche à billet, mais en 29 les USA étaient en déflation, l’inflation en Allemagne a commencé avant la crise. Ensuite en cas d’hyperinflation, thomthom a bien expliqué ce qui risqué de ce passer.

                                    Ce qui est sûr c’est qu’on s’achemine vers un atterrissage d’urgence du secteur, sans doute qu’il va trainer en longueur (les propriétaires vont faire durer avant de baisser les prix, notamment les loyers) mais ça va faire très mal. Une solution abordable : un peu d’inflation, pour amortir l’effet psychologique de la baisse des prix.


                                    • frédéric lyon 17 mars 2009 18:03

                                      C’est fou le nombre de Prix Nobel d’Economie qui interviennent sur Agoravox !


                                      • karg se 18 mars 2009 00:09

                                        C’est fous le nombre de prétendus économistes qui passent à la télé ou qui finissent ministre de l’économie sans avoir même pas le niveau d’un amateur éclairé.


                                      • Yohan Yohan 17 mars 2009 18:22

                                        Il y a ceux qui peuvent spéculer, ceux qui peuvent acheter et ceux qui ne peuvent pas. Les deux premiers ayant rempli leur besace et ayant besoin de revendre ou d’acheter plus grand, la logique mathématique devrait confirmer la première hypothèse. Ceux qui veulent et qui ne peuvent pas du fait des prix exorbitants et de salaires en peau de chagrin risquent quand même d’attendre encore longtemps, car le logement restera toujours un produit cher pour le plus grand nombre, en tout cas hors de portée même en cas de baisse. Les bons produits resteront hors d’atteinte et les autres seront peut-être bradés car il ne valent rien. Et si ils ne valent rien, à quoi bon les acheter. CQFD


                                        • kako 17 mars 2009 18:28

                                          Cet article présente comme intéret de lancer le débat sur l’avenir de l’immobilier. Cependant, il pêche par certains points ; l’expérience démontre que l’immobilier, si on fait un lissage par tranche de dix ans, a toujours pris environ 30% sur la période. Et ceci depuis la guerre ( et peut-être même avant) ; d’autre part, même si on espère une baisse sensible des loyers à plus ou moins court terme, les prix de l’immobilier dépendront, comme par le passé, de la situation du bien. Donc la situation sera beaucoup plus contrastée qu’on veut bien le dire. A mon avis, l’immobilier reste une valeur sûre, à condition d’avoir une stratégie d’investissement bien définie.
                                          N’oublions pas que la pression de la demande locative reste très forte dans certaines zones. Il faudra faire preuve désormais de plus de discernement, mais je ne serai pas de ceux qui prédisent la fin de l’immobilier.


                                          • minidou 17 mars 2009 18:34

                                            Point de vue intéressant, mais très macroéconomique, ne tenant pas compte des spécificités locales, notament des élasticités prix très différentes d’un marché à l’autre, des démographies différentes.
                                            Les analyses les plus convaincantes pour la France que j’ai pu lire, tablent sur une baisse de prix limitée, mais sur une longue durée, ayant pour conséquences un énorme marasme pour les professionnels du secteur :

                                            - Les promoteurs ont anticipé le retournement du marché, le nombre de logements neufs à vendre actuellement est extremement limité.

                                            - Les acteurs spéculatifs ont eux aussi fortement anticipé ces baisses et se sont largement désengagés ces deux dernières années.

                                            - Les particuliers qui sont majoritaires pour les transaction dans l’"ancien" (place du marché de l’ancien, autre spécifité franco-européenne), qui, tant qu’il auront les moyen de tenir, se refuseront à réaliser des moins values considérables sur leurs biens, et attendront, s’il le faut en se positionnant sur la location. Ceux-ci ont deux gros avantages par rapport à eurs homologues américain : des prêt souscrits à taux fixe dans une période de taux bas (à comparer aux taux variables américains) et des parachutes sociaux bien plus important qui leur permettent de continuer à honorer leurs prêts même en cas de chômage.

                                            Face à celà une demande atone (cependant soutenue par la spécificité démographique française), une offre de crédit en baisse, font que la seule variable d’ajustement hors prix de ce marché risque fort d’être les professionnels de la transaction immobilère ...
                                            Seule une recession sur plusieurs années (envisageable, malheureusement) pourrait nous faire basculer dans un scénario à l’américaine.


                                            • frédéric lyon 17 mars 2009 18:42

                                              J’ai lu ce "nartic" avec la plus grande attention et je ne lui ai trouvé aucun sens.

                                              "L’immobilier ne remontera jamais mais il reprendra sa progression...." (? ????!!!!!!)

                                              "Certes, il faut rester précautionneux dans la mesure où l’on parle de futur. La part de hasard tient toujours une place de choix dans le résultat final" (? ??!!!!!)

                                              "Il n’empêche qu’en consultant les données sur un siècle, voire un siècle et demi pour les prix à Paris ou aux USA, on parvient à une conclusion sous forme de deux scénarii." (On y parvient comment à cette "conclusion" ? A pied, à cheval ou en voiture ?)

                                              "Le graphique ci-dessous des prix immobiliers américains, en avance d’environ 18 mois sur la France montre à quel point, le délire a été fou" ( le "délire a été fou" ? les prix de l’immobilier américains sont "en avance" ???)

                                              "Vous l’aurez compris. Je suis baissier à long terme sur l’immobilier. Il n’y aura pas à mon sens de rebond, ni de redémarrage, mais un retour à une moyenne historique" (Et bien non, justement, nous n’avons rien compris !! Et ce fameux "retour à la moyenne historique" en quoi consiste-t-il au juste ????)

                                              Où est passé le comité de lecture ???


                                              • Forest Ent Forest Ent 17 mars 2009 22:36

                                                @ l’auteur

                                                Au cas où vous ne le connaitriez pas, il n’existe pas de plus grande valorisation d’un article éco qu’une mauvaise critique de Papy. smiley


                                              • Emmanuel Aguéra LeManu 17 mars 2009 19:22

                                                Amusant et néanmoins interessant article.
                                                Vous allez vous faire des amis parmis les internautes-propriétaires, dont la tension ne va pas redescendre après vos prédictions.


                                                • TALL 17 mars 2009 23:07

                                                  prends du viagra


                                                • pseudo 17 mars 2009 19:52

                                                  Dans la vie on a le choix entre être locataire à vie avec une augmentation de loyer chaque année ou être propriétaire avec des remboursements sur 20 à 30 ans. Lorsqu’on est locataire il est difficile d’envisager un achat immobilier, avec la psychose médiatique. Mais paradoxalement les propriétaires ne supportent pas de devenir locataire et de payer des loyers à perte. Ils préfèrent investir afin de laisser un patrimoine pour leurs enfants et d’avoir la meilleure assurance vie. En cas de décès les emprunts sont remboursés et vôtre famille hérite d’un toit. Contrairement à la propagande médiatique on a rarement vu un locataire s’enrichir et devenir millionnaire ! Quand faut il acheter ? Les vrais professionnels achètent tous les ans, mais jamais n’importe où, n’importe quoi et à n’importe qu’elle prix. La vie est risquée, on peut mourir et on va tous mourir un jour ! mais le plus grand risque s’est de ne pas en prendre et de riens faire.


                                                  • donino30 donino30 17 mars 2009 20:18

                                                    les prix s’aggripent encore à je ne sais trop quelle Chimère, les propriétaires veulent encore croire à un miracle, mais le crack de l’immo en France est pour très bientôt. En ce moment aux USA on peut acheter une maison tout à fait correcte pour 1000$ !! Cela ne fera pas que des malheureux, vive les primo-accédants qui pourront remercier le capitalisme d’avoir inventé le crédit relais..


                                                    • foufouille foufouille 18 mars 2009 11:36

                                                      @ donino
                                                      1000$ ?
                                                      la bonne blague, ca doit etre un cabanon de jardin


                                                    • donino30 donino30 18 mars 2009 11:46

                                                      Ce n’est pas autant une blague que cela. Plutôt que de colorier des livres d’image cherchez un peu sur la toile :

                                                      une maison à 1000$

                                                      Si on ne connait pas les montants finaux des transactions, ils sont de toute façon très bas. 

                                                      Et oui Foufouille, préparez vous à vivre des jours difficiles si vous êtes propriétaires d’un bien "immobilier-qui-ne-peut-que-monter".

                                                      Et encore merci aux crédits relais, grâce à eux on va pouvoir devenir propriétaire pour vraiment pas cher !


                                                    • foufouille foufouille 18 mars 2009 19:42

                                                      @ donino
                                                      non pas proprio
                                                      quand tu es malade tu as pas acces au credit
                                                      et cess de voir la propriete comme un investissement, il s’agit d’un logement ou tu peut faire presque tout ce que tu veut
                                                      si j’avais une ferme je me foutrais que sa "valeur" diminue


                                                    • Montagnais Montagnais 17 mars 2009 23:14

                                                      "la communauté financière internationale", quel bel euphémisme pour désigner une bande de banksters sans foi ni loi, qui ont vendu aux idéalistes un peu naïfs les idées destructrices de mondialisation (voir l’évangile selon Zébulon) et imposé, comme seule réalité, la course au pognon, au bling-bling et aux ponpons de pacotille de la société de consommation, assistés dans leur noir dessein par les sicaires publicitaires, les entrepreneurs mondialisés de l’amusement public, les phoney faiseurs de monnaie, les satrapes de l’industrie de la réclame, suceurs de sueur, de sang, d’âmes.

                                                      Jefferson le troisième Président, a bien vu le premier acte : "...jusqu’au jour où leurs enfants se réveilleront, sans maison et sans toit, sur la terre que leurs parents ont conquis".

                                                      Voilà un troisième scénario pour l’auteur.

                                                      Mais deuxième acte... Car nous ne sommes plus en 1802 Monsieur Jefferson, ni en 29 Monsieur Tall.

                                                      Aujourd’hui, nous sommes tous "mondialisés", pas vrai ? Mille facteurs nouveaux, inédits, incontrôlés, font pression sur "l’économie", et rendent vains tout effort de comparaison avec le passé, encore moins de vaticination.

                                                      Dalat-1945 nous fait observer qu’en toute logique, "Si l’on considére q’un loyer est égal à 5% de la valeur de l’immeuble, on obtient la "valeur" réelle d’un immeuble en multipliant le montant annuel du loyer par 20."

                                                      C’est déjà un bon repère (même si les "prix Nobel" éclatent de rire devant une anayse si rudimentaire..)

                                                      Mais, après le gigantique holocautéo financier qui a cash-burné quelques uns des milliards des banksters (ce qui devrait leur donner la rage de se refaire et aggraver encore les violences sociales), restent les "prolétaires", appauvris, méprisés, angoissés, fatigués, exploités, et maintenant mondialisés, mis en compétition "à la baston" avec la multitude de leurs frères à 1 dollars par jour (de travail ! Ils sont un milliard et demi à 1 dollar par jour selon le BIT, quatre milliards à 4 dollars).

                                                      La capacité de payer les loyers, Dalat-1945, comme le pouvoir d’achat, est déjà, par ici, presque divisée par deux, sans préjuger de l’avenir). Alors, l’immobilier... ! Faudra vraiment que les banksters se pressent le citron pour le remettre en érection.


                                                      • freedom2000 freedom2000 18 mars 2009 00:00

                                                        "En ce moment aux USA on peut acheter une maison tout à fait correcte pour 1000$ !!"


                                                        Ah le pouvoir des médias ! S’il est très important de lire les journaux, d’écouter la radio ou de regarder Capital sur M6 pour s’informer, il ne faut pas non plus prendre pour argent comptant tout ce qui se raconte : les infos sont toujours exagérées ou sorties de leurs contextes pour racoler le grand public.

                                                        1000 dollars la mise à prix oui, mais renseignez vous donc sur le prix final.

                                                        Ayant exercé différents commerces dans ma vie, et même si parfois je pratiquais des margés élévées sur certains produits quand la concurrence le permettait, je me justifiais en pensant que je n’obligeais personne à acheter le produit en question. 

                                                        Et il en ainsi pour tous les produits en général : un entrepreneur paie des charges, emploie des salariés et prend des risques, donc qu’il prenne parfois des gros bénéfices si l’absence de concurrence le lui permet, c’est tout naturel et tant mieux pour lui.

                                                        Mais depuis toujours, je trouve choquant, abvérrant, inique le système qui consiste à s’enrichir en... dormant et en profitant de la SUEUR des locataires (qui n’ont pas le choix) pour se constituer au bout de 10, 15 ou 20 ans un patrimoine immobilier de 2 , 3 , 5 ou 20 appartements  :

                                                        Pour quelqu’un qui a des revenus importants et REGULIERS, et qui entretient de bonnes relations avec son banquier, rien de plus simple que de contracter un prêt 100 % pour financer l’achat d’un appartement.

                                                         Moyennant un crédit mensuel par exemple de 1 000 euros, il ne lui reste plus qu’à trouver un locataire qui acceptera de débourser... 1000 euros pour lui permettre d’être propriétaire de l’appartement au bout de 15 ans....
                                                        Imaginez qu’il répète ainsi l’opération sur 2, 5 ou 50 fois, de quoi se constituer un considérable patrimoine immobilier sur le dos des locataires qui n’ont autre choix que de louer car le logement est un besoin vital.

                                                        Cela en théorie, car comme on a vu sur la période 2001- 2008, avec des prix qui ont fait 150%, il suffisait d’attendre 5 ans pour doubler le prix d’achat et donc d’avoir un beau capital en partant avec ... 0 euro d’apport ! Sans parler de l’effet de levier que constitue le crédit.

                                                        Et quand on voit que sur 20, 30 ou 50 ans, il en a toujours été ainsi avec un immobilier qui a toujours grimpé, pourquoi finalement prendre des vrais risques de créer une entreprise et de tout perdre quand il suffit de d’acheter à crédit des logements pour louer ?

                                                        Merci à messieurs les maires, au gouvernement (par leur politique restrictive de permis de construire), aux agents immobiliers, notaires, banquiers et médias qui ont entretenu et entretiennent ce système depuis toujours au dépens des locataires, et ces mêmes locataires qui sont trop contents de devenir un jour propriétaires pour jouir à leur tour de la richesse en dormant....


                                                        • ykpaiha ykpaiha 18 mars 2009 00:43

                                                          Ah ? Mais pour baisser ou monter ne faut il pas d’abord que les moyens existent ? Voire meme que l’article soit en rayon...
                                                          Or a l’échelle temps indiqué par le post rien n’indique que l’une ou l’autre des variables soit vérifiable !
                                                          Car sans rentrer dans les détails de l’économie, votre postulat part sur le principe connu et actuellement bien huilé de la presse Anglo-Saxonne et de la notre sous "mandat ONU" (qui s’offre actuellement une magnifique propagande de mensonges) tout va s’arranger, le probleme (que technique d’ailleurs) ne pesera rien face aux mesures « volontaristes » américaines ou britanniques. L’un des objectifs est également de tenter de détourner l’attention internationale de l’aggravation des problèmes financiers à New-York et Londres. Or il n’en est rien.

                                                          Vous parlez de hazard, de communauté internationale qui va aider a y voir plus clair ?...
                                                          Avec un tel cocktail, il est même possible de faire croire pour un temps que la guerre en Irak est un succès, que la crise des subprime n’affectera pas la sphère financière, que la crise financière n’affectera pas l’économie réelle, que la crise n’est pas vraiment grave, et que si elle est grave, tout est en fait sous contrôle !

                                                          Non seulement les prix de l’immobilier sont entrés dans une phase de chute libre dans un nombre croissant de pays, mais l’immobilier commercial est désormais touché comme l’a été l’immobilier résidentiel. Ainsi, après les Etats-Unis, ce sont désormais le Royaume-Uni et l’Espagne qui s’enfoncent dans la crise immobilière, tandis que dans plusieurs autres pays ou métropoles spéculatives (Londres et New-York , la chute libre commence.
                                                          					 					
                                                          Parallèlement, sous le triple effet de la crise du crédit, de la bulle immobilière généralisée et de la récession économique, l’immobilier commercial est désormais entré en crise notamment aux Etats-Unis et au Royaume-Uni. Et cette tendance va s’affirmer dans le reste du monde y compris dans les actuels « paradis immobiliers » que sont les monarchies pétrolières du Golfe. 			 			 		 		

                                                          www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300264451.htm

                                                          www.londonstockexchange.com/en-gb/pricesnews/investnews/article.htm

                                                          Je pourrais vous en citer des pelles entieres
                                                          Qand aux indices permetez moi de vous en indiquer un qui va mettre le votre en perspective :
                                                          Allez un peu faire un tour chez standardandpoors
                                                          www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.family/indices_ei_ us/2,3,2,2,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0.html
                                                          et vous aurez une autre chansonnette
                                                          du genre :

                                                          - 15% sur l’an prochain (qui en fait est un -40 sur 2 ans
                                                          avec une dette de + 25 a 30

                                                          Quid de la dette ? car pour construire ou batir il faut avoir du cash ou l’emprunter or la dette ne sert actuellement qu’a renflouer les exces des banquiers, et meme pas ni ses interet, ni les BFPropres de l’économie
                                                          Je vous rappelle que les échanges boursier (quand tout allait bien) étaient d’au moins en estimations a 2 000 Milliards .Jour a mettre a l’aune de nos infimes aides actuelles...(rire jaune)
                                                          www.filedropper.com/second/89ee5491caf277aa17b4b326d9d6f0c0.jpg
                                                          [IMG]http://www.filedropper.com/second/efe41c2380f9dd264b7a15285ea6d527.jpg[/IMG]
                                                          www.filedropper.com/second/efe41c2380f9dd264b7a15285ea6d527.jpg

                                                          Ne révez pas votre "moyenne historique" ne resistera pas aux tsumami a venir, on peut continuer un peu a faire illusion mais ne faites pas croire aux miracles



                                                          • Marc Bruxman 18 mars 2009 01:42

                                                            Article mauvais, non que je conteste qu’il y ait une crise immobilliére réelle et sérieuse mais parler de la crise immobilliére française avec des données américaines n’est pas pertinent. 

                                                            La crise immobilliére américaine est bien plus profonde qu’en France car chez nous même au plus haut de la bulle les banques n’ont jamais fait de prêts irremboursables. Il n’y a pas non plus eu de prêts hypothécaire bien que Sarkozy aurait bien voulu. 

                                                            Aux USA, on avait des gens qui gagnaient 3000 $ par mois et qui empruntaient 700 000 $ pour acheter une maison. Leur banque leur disait que ce prêt était destiné à être refinancé et non à être remboursé. Et effectivement durant la période de bulle, vous pouviez jouer à ce jeu et gagner. Mais dès que la bulle s’est dégonflée, la sanction était directe : saisie. Or, c’est le nombre record de ventes de maisons saisies qui alimente le marché américain à la baisse. Les banques ne savent pas vendre de l’immobillier et elles se défont donc coute que coute des maisons, quitte à vendre peu cher. Et le stock de saisies est tellement important qu’elles font de la concurrence déloyale aux "vraies" ventes. 

                                                            Ici il y a eu une bulle spéculative sur l’immobillier, et donc un dégonflement se profile. Mais rien de comparable avec la situation américaine. Quand à dire si ceux qui ont achetés récemment on fait une mauvaise affaire, je pense que tout dépendra du quartier et/ou de la ville. J’ai oui dire par une agence du prix de vente de certains logements neufs à coté de chez moi et il est clair que ceux qui ont acheté ca à ce prix ont fait une très mauvaise affaire. Maintenant vu la pression démographique en ile de france (du au solde naturel fortement positif) et le peu de foncier disponible sur la commune, les autres devraient voir la baisse relativement contenue. 

                                                            Pour l’ile de France (cela peut être différent dans votre région), beaucoup s’attendent à ce que l’arrêt de la plupart des chantiers de constructions pose problème dès 2012 et contribue à faire monter le prix des loyers. Ce qui fera alors augmenter le rendement locatif des logements et soit va arréter la chute, soit va même faire repartir les prix à la hausse. 

                                                            Cela dit, un tel investissement se fait sur le long terme. Conservez donc votre bien et si vous ne voulez plus y habiter, louez le le temps que les prix remontent. 




                                                            • foufouille foufouille 18 mars 2009 11:44

                                                              @ bruxman
                                                              si les loyers, deja tres eleve, augmentent ....... les locataires doivent pouvoir payer
                                                              en plus avec les nouveaux chomeurs, les proprios vont pas trouver beaucoup de leur superCDIstes
                                                              deja qu’ils preferent laisser pourrir leur bien plutot que de louer a un sale pauvre.........


                                                            • donino30 donino30 18 mars 2009 14:40

                                                              Maintenant vu la pression démographique en ile de france (du au solde naturel fortement positif) et le peu de foncier disponible sur la commune, les autres devraient voir la baisse relativement contenue.

                                                              Ce n’est pas la pression démographique qui importe, absolument pas même, mais la pression demographique des personnes solvables. Et quelquechose me dit que c’est une denrée qui va se faire de plus en plus rare, à Paris comme ailleurs.


                                                            • Lucrezia 18 mars 2009 08:59

                                                              Il n’y pas pas longtemps, ma concierge me tenait le même discours...

                                                              LOl !


                                                              • JeanDupont 18 mars 2009 13:03

                                                                Il est toujours intéressant de lire des discussions sur l’immobilier et généralement chacun y lit ce qu’il veux y voir. C’est très simlilaire à ce que l’on voit sur la bourse où toutes les discussions sont animées par les professionnels du marché pour inciter les gens à faire des transactions et à générer des frais.

                                                                Je pense être réaliste en disant ceci : après cette bulle, les gens auront totalement oubliés comment ils ont été manipulé par les médias et un autre bulle se reformera.
                                                                Ca peut arriver dans 10, 15 ou 20 ans mais j’en suis persuadé : c’est ce que montre l’histoire (hors guerre évidemment).

                                                                Comme après un excès, la restriction sera plus importante et les prix vont passer en dessous de leur niveau "logique". Ceux qui seront obligés de vendre (30% des transactions) perdront de l’argent.


                                                                • fpepinnt 23 octobre 2010 02:33

                                                                  Il semble être un vœux pieux pour tous que l’immobilier s’effondre. On rêve tous d’un logement à Paris pour 500euro. Il ne faut pas oublier que les précédentes crises immobilières ont eu lieu avant l’échange d’information tel que nous la connaissont aujourd’hui avec l’outil Internet. Ne pas oublié que si je n’ai plus les moyen de vivre à Paris, ou autre région recherché, il y aura toujours quelqu’un dans le monde pour prendre notre place. Je ne me fait plus d’illusion et il me semble que cette fois ci l’inévitable l’inflation monstrueuse qui nous attend affectera l’immobilier. L’outil Internet et la mondialisation réussira à porter l’immobilier cette fois ci. Le monde change et il faut arrêter de tout comparer au précédente crise. Il y a des corrélations qui devienne impossible à anticiper même en y mettant toutes notre bonne volonté. Le meilleur conseil, et ce que j’applique depuis déjà bon nombre d’année, est de ne pas vivre au dessus de ses moyens et de s’ouvrir au monde extérieur. La pierre est la base de l’échelle de Maslow. et si l’on passe notre vie à attendre, il sera difficile de passer au second niveau. Bon fini la Philo, investisser dans les matieres premieres, le petrole et jouer les devises, vous le saviez, nos parents nous avaient averti, il ne reste plus qu’a le faire avant de se faire bouffe par les pays émergent  ;)

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