Pour une réglementation du marché immobilier

"quand on peut doubler facilement son capital tous les 5 ans"

On pouvait !

Les logements achetés dans les années 98 à 2002 ont vu leur valeur progresser de manière spactaculaire (x3 à x4 en moins de 10 ans). Ce n’est pas le cas des logements achetés après dont la progression ralenti. C’est d’autant plus visible pour les logements achetés récement. Ceux qui ont acheté en 2006 et 2007 ont eu pour certains, la désagréable surprise de voir que non, leur appart ne valait pas plus en 2008, voire moins.

Donc on peut doubler son capital en 5 ans, ou perdre 50% de ses économies en 5 ans. C’est un marché avec des hausses (parfois fortes) et des baisses (souvent fortes). C’est même l’origine des subprimes : des logements dont c’était certain, la valeur allait progresser, et donc permettre de couvrir la dette des ménages. Sauf que non, ca ne marche pas indéfiniment.

Ceux qui ont acheté en 99 ont fait la culbute, ceux qui ont acheté en 2007 risquent de "boire le bouillon", ie : voir leur capital devenir inférieur à leur dette.

"Le hic, quand l’immobilier flambe, les loyers se doivent de suivre en conséquence pour permettre à leurs propriétaires parasites de payer leur crédit"

La hausse des loyers est encadrée depuis fort longtemps. Donc la sybilline phrase larissant entendre que le proprio peut augment le loyer comme il l’entend pour couvrir son emprunt .... est erronée.

La logique était la suivante : hause de l’immobilier => hausse de l’indice du cout de la construction => hausse des loyers (dont l’évolution est inférieur à celle de l’IDC). Mais la hausse des prix de l’immobilier est sans commune mesure : les loyers ont progressé à un rythme de 4%, et maintenant ils sont encadré par l’inflation.

Encore une fois, ceux qui ont acheté avant la bulle ont un loyer qui couvre les frais d’emprunt. Mais ceux qui ont acheté après ne sont pas nécessairement dans cette situation.

Depuis 2004 environ, les mensualités de remboursement pour un achat à 80% d’emprunt sont supérieures à la valeur locative du logement, d’autant que les taux proposés par les banques ne sont pas les mêmes si l’achat est à destination locative. Vous avez un rendement théorique brut de 5 à 6% pour des taux, assurance comprise, un peu inférieur. Et sans tenir compte des frais annexe (mois de carence de loyer, assurance bailleur, frais de gérance/de location, imposition des loyers, ...).

"Toute cette manne tombée du ciel s’était aussitôt déversée dans l’immobilier depuis 2000 entraînant le monde entier dans sa spirale haussière et ses conséquences, les subprimes."

Petit problème .... la hausse des prix de l’immobilier aux US est régulière sur les 40 dernières années. La spirale haussière date de l’après guerre... La baisse générale (ie : non localisée sur une région particulière) est très récente, et c’est une nouveauté pour les américains (qui ont pris l’habitude d’emprunter pour le consommation en mettant la valeur de leur domicile en garantie).

N’inversez pas la situation. Ce n’est pas la hausse de l’immobilier qui a créé les subprimes.

Les subprimes c’est une technique de financement, qui a permis à des personnes trop juste pour acheter d’acheter.

Les subprimes ont permi le maintien de la hausse de l’immobilier (qui sans eux se serait arretée depuis 5 ans). Un peu comme la défiscalisation des intérêts d’emprunts permet avant tout de maintenir artificiellement le prix de vente (sans cette mesure, les acheteurs se feraient un peu plus rare, donc les prix descendraient).

Les subprimes reposaient sur le principe que vous énoncez plus haut "les biens immobiliers prennent de la valeur sans rien faire". Et quand cet adage s’est avéré faux .... patatra... crise des subprimes, crise de la titrisation du risque associé, crise du marché interbancaire, et depuis peu début de crise des crédits classiques et des crédits aux entreprises...

Les banques ont commis l’erreur de penser, pour faire simple, qu’un acheteur immobilier pouvait "doubler facilement son capital tous les 5 ans" en oubliant l’adage bien connu des investisseurs : les arbres ne montent pas jusqu’au ciel.

"quand on peut doubler facilement son capital tous les 5 ans"

il ne faut prendre au mot ce que j’ai écrit, mais sur 20 ans, l’immobilier a bel et bien quadruplé et sur 30 ans, quasi-décuplé. Et quand on a achète un bien immobilier en ne déboursant que le 1/5 de sa valeur, l’effet de levier est énorme quand le prix du bien vient à doubler (principe bien connu des spéculateurs du Monep et auztres marchés à terme) : 

Soit vous disposez au départ d’un million, vous achetez à crédit pour 5 millions, votre bien vaut 10 millions 5 ans ou 10 ans après, en soustrayant les intérêts sur le crédit, combien possèdez vous à la fin ? bien plus que les 2 millions....

Evidemment si vous êtes assez bête pour acheter au plus haut après une hausse continue de 200% sur 5 ans et pensez que les arbres peuvent monter au ciel, ne vous en prendez qu’à vous même, tojuors attendre une baisse puis une consolidation avant de racheter...

Je préciserai à ce qu’indique Xa, ce n’est pas les subprime qui sont le facteur le plus important de la crise (du moins directement) mais la technique de titrisation qui cache le risque que l’on prend. C’est l’incertitude du risque qui pèse sur la crise plus que la technique du subprime à mon avis.

Une crise vient souvent d’une inovation, ici c’est la titrisation.

"sur 20 ans, l’immobilier a bel et bien quadruplé et sur 30 ans, quasi-décuplé"

Certes. Mais les situations ne sont pas comparables.

Il y a 30 l’inflation tournait à 15% / an, et l’argent placé rapportait beaucoup plus que maintenant.

Quand vous dites "Pourquoi en effet risquer aujuord’hui son capital dans un commerce ou industrie et se taper les Urssaf et tous les inconvénients du métier, quand on peut doubler facilement son capital tous les 5 ans", vous présupposez que la situation passée peut se reproduire. C’est vrai, mais pas tout de suite.

Maintenant, il est plutôt risqué d’investir dans l’immobilier avec comme objectif de "doubler son capital dans les 5 prochaines années".

Et votre affirmation marche pour de nombreux domaines. Ceux qui ont acheté du fer pendant la crise de la siderurgie sont sur un tas d’or en ce moment. Ceux qui ont acheté de l’or lorque celui ci était délaissé car pas assez rentable sont, désolé pour le jeu de mots, sur un tas d’or. Idem pour le blé, le surce, etc...

@JPC

"Une crise vient souvent d’une inovation, ici c’est la titrisation".

La titrisation existait avant les subprimes mais ne concernait pas les crédits aux particuliers, et les subprimes n’ont pu exister que parce qu’il y avait la titrisation. Le facteur déclenchant, c’est la stagnation des prix immobiliers, entrainant la non couverture des crédits subprimes.

Après le facteur "fouteur de m....." ou pour être plus poli mondialisant la crise, c’est la titrisation effectivement. Pour deux raisons : primo, personne ne sait exactement qui possède le risque des subprimes, deuzio, c’est toute la titrisation qui est devenue suspecte (y compris celle couvrant les risques des assurances ou des crédits structurés).

On devrait probablement avoir un nouveau facteur aggravant : les crédits hypothécaires américains et anglais, qui vont peut être provoquer une crise générale du crédit. Ce n’est pas forcément un mal globalement (ca calmera les ardeurs des marchés "matières premières") mais ca risque de faire beaucoup plus mal que les subprimes, parce que ça concerne tous les emprunteurs.

je ne comprends pas bien : les subprimes peuvent exister sans la titrisation. C’est une majoration du taux d’interet pour tenir compte d’un risque plus élevé. donc on peut avoir subprime sans titrisation

Non. Ce que vous décrivez, c’est un crédit classique mais avec un taux supérieur au marché. Ce que toute banque pratique d’ailleurs (américaine, francaise, japonaise) : plus votre risque est élevé, plus le taux proposé est élevé. On peut même obtenir des crédits classiques en deux phases (mensualités faibles pendant 3 ans voire nulles, puis ... ).

Le risque du crédit est couvert par l’hypothèque et en partie par la banque en respect des règles prudentielles.

Les subprimes, c’est un crédit structuré (la banque prête d’un côté, vend une partie de la dette de l’autre) par nécessité.

Le crédit subprime c’est un crédit qui ne respecte pas les règles prudentielles, avec une partie du risque que la banque ne peut pas assumer sans enfreindre les règles, et qui doit donc être couvert par ailleurs. Comme cela concerne des ménages "insolvables" (on ne passe pas par un subprime si on a par ailleurs un capital en garantie), il n’y a pas beaucoup de solution à part titriser la dette.

Xa, je ne suis pas persuadé sur votre définition du subprime. ça reste pour moi un crédit majoré avec la maison en hypothèque à la rigueur.

cf wikipedia sur le sujet http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_lending

Ensuite, ce que fait la banque de cette dette, c’est une autre problématique qui n’interesse pas le client.

Donc pour moi, le subprime c’est du crédit immobilier majoré car les personnes souhaitant empruntés n’entre pas dans le scoring habituel

J’ai cherché un peu plus sur la définition des subprimes mais sur le site de l’amf ( http://www.amf-france.org/documents/general/8129_1.pdf ) j’ai trouvé ceci comme définition (jamais il n’est fait mention du passif)

Il n’existe pas une définition unique des crédits subprime. Un crédit subprime est un crédit hypothécaire consenti à des emprunteurs présentant un niveau de risque supérieur à celui de l’emprunteur traditionnel, soit du fait d’une incapacité à gérer leurs finances personnelles, soit parce que leur capacité de remboursement a été compromise par des évènements adverses. Plusieurs critères peuvent être retenus pour classer un crédit dans la catégorie subprime, comme les ratios classiques du type dette/revenu et prêt/valeur du bien (Loan to Value). L’élément déterminant semble cependant être le score FICO (Fair Isaac Corporation), qui est une échelle de scoring calculée à partir de l’historique de crédit de l’emprunteur. Généralement, on qualifie un crédit hypothécaire de subprime lorsque l’emprunteur obtient un score FICO inférieur à 620, sur une échelle allant de 300 à 850. Parallèlement aux crédits subprime, on trouve les prêts Alt-A, qui présentent un niveau de risque un peu inférieur aux crédits subprime. Ces deux types de crédit sont dits « non conforming », au sens où ils ne peuvent pas bénéficier de la garantie des agences gouvernementales. Il en va de même pour les prêts jumbo, dont les montants sont trop élevés au regard des critères d’éligibilité fixés par ces agences (soit un prêt maximum de 417.000 dollars pour un « single family loan »

Je ne vais pas répondre dans l’ordre...

"avec la maison en hypothèque à la rigueur"

tous les crédits mortgage ont une "hypothèque", qui n’a d’ailleurs pas tout à fait la signification française : tant que le crédit n’est pas soldé, le logement "appartient" techniquement à la banque, pas à l’emprunteur (ce qui a pas mal de conséquence sur les possibilités de saisie/expulsion, les recours juridiques de l’emprunteur, ...).

"ça reste pour moi un crédit majoré"

Coté client, oui, c’est un crédit avec un taux majoré à partir d’un certain moment (qui peut être immédiat, mais généralement décalé de 2 à 5 ans). Mais qu’est ce qui différencie un crédit prime à taux élevé destiné aux personnes ayant un mauvais indice (near-prime loan destiné aux personnes ayant un mauvais FICO) et le crédit subprime avec le même taux, selon vous ? (si si, il y a des crédits "prime" avec des taux aussi élevé que les subprimes) Réponse : la mécanique interne à la banque.

Coté lender, c’est en théorie une prise de risque qui ne rentre pas dans les règles prudentielles (qui sont pourtant beaucoup plus light coté américain), sinon ce serait "financable" en crédit prime. Pour proposer un crédit dans ces conditions, tout en respectant les règles de solvabilité, il faut soit augmenter les fonds propres, soit diminuer le risque.

La première possibilité n’est en pas une. Cela diminuerait la rentabilité de la banque.

La seconde implique soit de diminuer les autres risques (moins prêter sur les autres types de crédit, moins investir sur les marchés), ce qui n’est pas plus envisageable, soit revendre une partie du risque, le titriser.

Une fois que vous avez cela en tête, vous avez le déroulement : pour pouvoir vendre des crédits plus risqués mais plus rémunérateur, il était "nécessaire" de titriser une partie du risque. Les subprimes mortgage "new generation" étaient nés.

"ce que fait la banque de cette dette, c’est une autre problématique qui n’interesse pas le client"

Ce n’est pas une autre problématique. Ce qui définit le type de crédit, ce n’est pas ce qui intéresse le client, mais le mécanisme interne du crédit. Le In Fine est défini par sa mécanique, par par le taux proposé au client. Idem pour les différents types de crédits amortissables, de crédits adossés, ...

Si un crédit n’est couvert que par "l’hypothèque" et le risque supporté par la banque, on est en marché prime.

On peut rappeler qu’initialement, un crédit subprime c’était un crédit AVANTAGEUX (taux inférieur au marché prime), et destiné aux clients privilégiés (les plus fiables, donc).

Début des années 90 sont apparus les subprimes "new generation" : ceux destinés aux personnes exclues du système classique. La mécanique générale était : 2 à 3 ans avec un super taux (d’où la conservation du nom subprime), et 17 ans à taux d’usure ou presque, et la possibilité de renégocier, au moment du changement de phase, le crédit (donc de repasser en prime credit si possible). Mais pour créer ces produits, il fallait trouver un moyen de couvrir le risque (respecter les ratios de solvabilité) .... ce que j’ai expliqué juste avant.

Pour citer Bernanke : "Subprime mortgages are loans made to borrowers who are perceived to have high credit risk, often because they lack a strong credit history or have other characteristics that are associated with high probabilities of default. Having emerged more than two decades ago, subprime mortgage lending began to expand in earnest in the mid-1990s, the expansion spurred in large part by innovations that reduced the costs for lenders of assessing and pricing risks. "

En clair, les innovations financières (adossement de crédit, titrisation, ...) on permit l’émergence du marché de ces crédits risqués en limitant le coût pour le prêteur en cas de défaillance.

et

"The ongoing growth and development of the secondary mortgage market has reinforced the effect of these innovations. Whereas once most lenders held mortgages on their books until the loans were repaid, regulatory changes [comprendre la réduction du ratio de solvabilité] and other developments [les nombreuses techniques de titrisation], have permitted lenders to more easily sell mortgages to financial intermediaries, who in turn pool mortgages and sell the cash flows as structured securities. "

En clair, le rendement de ces crédits à risque (le risque étant titrisé, il n’impacte pas autant qu’il le devrait le ratio de solvabilité, donc on peut prêter à plus de monde qu’il ne serait raisonnable) a renforcé les effets de ces innovations. Les crédits subprimes sont très rentables pour le prêteur qui cherche à prêter plus encore sur ce type de produit (d’où l’emballement sur ce type de produit, et le fait que 50 à 60% des emprunteurs auraient normalement pû utiliser les credits prime), très rentables pour le teneur de risque qui continue à acheter le risque. Voir à ce sujet, les différentes interventions de Jacques de Larosière (IMF).

C’est ce secondary mortgage market qu’on appelle, abusivement peut être, subprime market et qui est en crise. (les crédits associés au marché dit premier sont ceux dont le risque est assumé exclusivement par le prêteur)

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Maintenant, oui, on peut parfaitement qualifier de "subprime" les crédits du marché classique destinés aux personnes ayant un mauvais indice (mais on parle plutôt de near prime loan). Dans ce cas, les subprimes existent en France. D’ailleurs le doc de l’AMF ne fait pas la disctinction... alors que le near-prime est probablement le prochain problème américain.

"Généralement, on qualifie un crédit hypothécaire de subprime lorsque l’emprunteur obtient un score FICO inférieur à 620, sur une échelle allant de 300 à 850". (doc de l’AMF écrit par Romey qui a écrit des livres interessant, et B.Drut). Why not ? C’est la définition que vous retenez, et qui inclut, malheureusement à mon sens, les near-prime loan.

Rappel les near prime loan ne sont pas assujettis à contrepartie marché.

Elle n’explique cependant pas pourquoi on trouve des emprunteurs subprimes (selon "ma" définition qui est aussi celle du WSJ et semble-t-il de Bernanke,et celle du secondary mortgage market) qui ont un score supérieur à 620, et même au delà de 700 au FICO... (je n’ai retrouvé que ce lien http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601039&sid=anxOH4nv1deE&refer=columnist_berry traitant du problème, je n’ai plus l’étude complète sous la main).