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Accueil du site > Actualités > Economie > Pourquoi le krach immobilier semble inévitable

Pourquoi le krach immobilier semble inévitable

Depuis l’effondrement des marchés immobiliers étasunien, espagnol et irlandais, plusieurs analystes, dont je fais partie, soutiennent qu’il y a un risque de krach du marché immobilier en France. Il est vrai que de nombreuses données indiquent que la situation est très dangereuse.
 
Des prix objectivement très élevés

Ici, il faut remercier Jacques Friggit, du CGEDD, qui a amassé et traité une quantité phénoménale de données, permettant d’analyser les prix de l’immobilier depuis 1200 ! Dans un dossier extrêmement complet, il fait un historique du marché immobilier dans notre pays qui donne une perspective de long terme aux prix de l’immobilier. Il est notamment connu pour ce que l’on appelle « Le tunnel de Friggit  », une mesure du prix des logements, rapporté au revenu disponible par ménage. Avec cet indicateur, il montre qu’en France, depuis 1965, ce rapport a évolué dans un tunnel de plus ou moins 10% pendant près de 40 ans. Certes, Paris et l’Ile de France sont sorties de ce tunnel à la fin des années 1980, mais y sont revenus à la fin des années 1990.

La France est sortie du tunnel au début des années 2000. Alors que l’indice évoluait entre 0,9 et 1,1 (1 étant la base de 1965), il a atteint 1,8 en 2007. Et s’il a chuté pendant la crise, il est revenu à ces niveaux dès 2011. Il est aujourd’hui à 1,76. La situation est encore plus préoccupante au niveau de l’Ile de France, à 2,06, et à Paris, à 2,46. Au plus haut de la précédente bulle immobilière, au début des années 1990, l’Ile de France avait dépassé 1,4 et Paris 1,5. L’analyse du tunnel de Friggit implique que le marché français devrait baisser de 37,5% pour retrouver un niveau cohérent avec la tendance de long terme, de près de 47% en Ile de France et de 55% à Paris ! Il faut rappeler ici que dans les années 1990, les prix avaient baissé de 35% à Paris.
 
D’autres facteurs d’inquiétude

Pire, il y a d’autres facteurs d’inquiétudes. Comme je l’avais souligné dans mon papier de fin 2012, l’effondrement du nombre de transaction est un indicateur généralement assez sûr du retournement du marché immobilier. Or, en 2012, elles ont baissé de plus de 20%. Pire, Jacques Friggit montre que du fait de l’explosion des prix, on sous-estime la baisse du nombre de transactions, qui est aujourd’hui 40% sous sa moyenne historique, signe que les propriétaires font tout pour éviter de mettre leur bien sur le marché. Pour maintenir artificiellement les prix à un haut niveau ?

Autre motif d’inquiétude : les comparaisons internationales tendent toutes à indiquer que les prix sont particulièrement élevés en France. J’ai rapporté plusieurs fois les évaluations de The Economist, pour qui les prix de l’immobilier dans notre pays sont surévalués de 35 à 40%. Jacques Friggit a également appliqué l’analyse des prix par rapport aux revenus dans d’autres pays et il il semble que la France soit un des pays les plus cher. Les Etats-Unis sont revenus au point d’équilibre et progresse à nouveau après une chute sévère. L’Espagne, montée plus haut que nous, s’est bien ajustée. Et la Grande-Bretagne a également connu un ajustement important.

Du coup, toutes les conditions semblent remplies pour un krach sévère de l’immobilier, comparable à celui des années 1990. Cependant, ces analyses oublient de prendre en compte les conditions de crédit, pourtant cruciales pour financer un achat immobilier. Or, ces conditions se sont beaucoup améliorées depuis 20 ans. Au point de justifier les prix actuels ? Réponse demain.

 


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85 réactions à cet article    


  • Alpo47 Alpo47 20 novembre 2013 11:16

    Les prix immobilier déraisonnables, notamment en région parisienne, contribuent de manière
     très importante au manque de pouvoir d’achat. Lorsque 30% ou plus du pouvoir d’achat d’un ménage est utilisé pour le logement, c’est autant de moins pour d’autres secteurs.
    Par conséquent , et sans être « économiste », je pense que l’on peut également trouver des aspects positifs à une baisse conséquente de l’immobilier.


    • Merlin 20 novembre 2013 17:39

      Je ne vois que des aspects positifs à l’écroulement si possible total et definitif du marché de l’immobilier.
      Qu’on vienne m’expliquer tout ce qu’on veut. Le prix du mètre carré, à Paris et sa banlieue, qui est la région que je connais est complétement aberrant en rapport aux salaires des gens, c’est proprement scandaleux.
      Il suffit de lever les yeux dans les rues de Paris (mais pour ça il faut se promener a pied ou a vélo, pas sous le toit d’une voiture) pour se rendre compte que BEAUCOUP d’appartements sont inhabités.
      Ce sont (comme il est signalé dans l’article) des appartements qui ont été achetés par de grands groupes souvent étrangers (Américains) qui préfèrent les laisser vides plutôt que de les mettre sur le marché de peur de lancer le mouvement à la baisse du prix de l’immobilier.
      Depuis Wall Street, je suppose que la situation des êtres humains qui vivent a Paris est vraiment le cadet de leur souci.
      Cette pratique devrait être strictement interdite, surtout au regard des conditions de logement (quand les gens ont un logement !) de beaucoup de nos concitoyens...
      Jusqu’à quand va t on tolérer que ce soient les lois de ce foutu marché qui régissent nos existences.
      Ces lois sont stupides et ridicules, et dans la bible tant citée à tort et travers, Jésus à fait quelque chose de bien le jour ou il a viré manu militari tous les marchands du temple...
      On devrait suivre son exemple, mais le sien, pas celui des usurpateurs du Vatican, et virer encore une fois tous ces marchands ,ces gagnes petit, du pouvoir qu’il se sont accaparés a coups de milliards...


    • Indépendance des Chercheurs Indépendance des Chercheurs 23 novembre 2013 11:01

      Dans l’immobilier, les milieux d’affaires et les « investisseurs » riches s’en mettent plein les poches et le gouvernement les encourage encore.
       
      A présent, on cherche à dépouiller de leur épargne les petits propriétaires de terrains à bâtir par le biais d’une pression fiscale visant à les contraindre à vendre leur bien dans la précipitation au profit des agences immobilières, lotisseurs, « investisseurs »...

      Dans le contexte de la mondialisation et de la « libre circulation des capitaux », il s’agit d’une véritable braderie du sol français.

      Voir nos articles :
       
       
      http://science21.blogs.courrierinternational.com/archive/2013/11/17/ventes-de-terrains-le-retour-de-la-loi-cahuzac-ii-49384.html


      Ventes de terrains : le retour de la loi Cahuzac ? (II)

      Le 17 novembre 2013, Libération écrit à propos d’une émission de France 5 « Fiscalité : Mélenchon solidaire du « petit patronat qui tire la langue » ». Mais que fait le Front de Gauche à propos de l’écrasement fiscal du petit épargne que représente la taxation prévue des ventes de terrains à bâtir ? La grande majorité des propriétaires de ces terrains constructibles font partie des couches populaires que Jean-Luc Mélenchon dit défendre lorsqu’il se plaint du fait que «  ce sont les classes moyennes et populaires qui portent tout l’effort ». Mais dans la pratique, les responsables du Front de Gauche ont-ils jamais défendu les petits propriétaires de terrains à bâtir, même lorsqu’il s’agit de salariés et que le terrain à bâtir constitue leur seule épargne ? Force est de constater que l’article de Libération n’évoque rien de tel. Or, cette semaine Les Echos écrivait « Plus-values immobilières : il est encore temps d’agir ! », soulignant la suppression pure et simple annoncée des abattements pour durée de détention des terrains constructibles, avec un lourd impôt qui ne tiendra même pas compte de la montée du coût de la vie pendant cette durée de détention. En clair, le même programme d’il y a un an de Jérôme Cahuzac et dont le Conseil Constitutionnel avait empêché la mise en place pour 2013. Qui ose défendre les petits propriétaires, des travailleurs dans leur grande majorité et moins influents que le petit patronat que Mélenchon semble vouloir attirer ? Serions-nous en pleine période d’opportunisme préélectoral ? Et alors que les délocalisations financières et industrielles restent une constante de l’économie française, ne cherche-t-on à enlever aux résidents français la propriété du sol où ils habitent, au bénéfice des milieux d’affaires ?

      [la suite, sur le lien http://science21.blogs.courrierinternational.com/archive/2013/11/17/ventes-de-terrains-le-retour-de-la-loi-cahuzac-ii-49384.html ]
       

      http://science21.blogs.courrierinternational.com/archive/2013/09/26/temp-394e6c8efce2eeb91017d488af4e270f-49256.html


      Ventes de terrains : le retour de la loi Cahuzac ? (I)

      Le 26 septembre 2013, Les Echos écrit « Cazeneuve, l’homme qui a fait oublier Cahuzac », à propos de l’actuel ministre du Budget que l’article qualifie de « celui qui incarne la rigueur de gauche ». La « rigueur » pour qui, au juste ? Et est-ce vraiment rigoureux, tout cela ? Propagande à part, il ne semble pas que les financiers, les multinationales, le patronat... aient vraiment à se plaindre de cette prétendue « rigueur ». Il y a une semaine, Le Figaro rapportait « Cahuzac : l’opposition soupçonne un financement politique » alors que la Commission d’enquête dite « relative aux éventuels dysfonctionnements dans l’action du Gouvernement et des services de l’Etat, entre le 4 décembre 2012 et le 2 avril 2013, dans la gestion d’une affaire qui a conduit à la démission d’un membre du Gouvernement » doit se réunir bientôt pour examiner le rapport d’Alain Claeys. Le 26 septembre, Direct Matin souligne « Après les tuiles de Cahuzac, les financiers de Cazeneuve ». Mais y a-t-il une réelle différence de contenu entre le projet de Loi de Finances pour 2014 et la loi Cahuzac de 2012 pour 2013 ? Pas, en tout cas, en ce qui concerne la taxation des ventes de terrains à bâtir qui une nouvelle fois prend pour cible les petits propriétaires en supprimant l’abattement pour durée de détention. Une mesure de portée très générale qui, contrairement aux discours gouvernementaux, ne saurait être expliquée par un quelconque besoin d’accès au logement. Quant à la Sécurité Sociale, la loi de financement pour 2014 s’annonce bien pire que pour 2013. France Info rapporte « Sécurité sociale : le déficit ramené à 12,8 milliards en 2014 », avec « 4 milliards d’euros d’économies, en grande partie sur les dépenses de santé (2,9 milliards) », alors que le Portail du Gouvernement annonce d’emblée que « le projet de loi de financement de la sécurité sociale (PLFSS) pour 2014 portera la marque des réformes structurelles engagées par le Gouvernement ». C’est précisément une « réforme de structure », qui semble se cacher derrière la mesure de taxation de fausses plus-values immobilières (car ignorant la montée du coût de la vie), tendant à contraindre dans la pratique les petits propriétaires de terrains constructibles à céder leurs biens à des acheteurs riches et à des entreprises privées. La proximité entre l’actuelle politique de François Hollande et les intérêts du capital privé paraît évidente, à l’examen des inquiétants constats contenus dans nos articles « Hollande, Montebourg, privatisation de l’économie  » (I) et (II). Dans un monde façonné par l’hégémonie du capitalisme mondialisé, les acquis historiques des « petits citoyens » ne cessent de fondre dans tous les domaines. Qui osera s’opposer à ce rouleau compresseur, en France comme ailleurs ?

      [la suite, sur le lien http://science21.blogs.courrierinternational.com/archive/2013/09/26/temp-394e6c8efce2eeb91017d488af4e270f-49256.html ]


      Cordialement

      Le Collectif Indépendance des Chercheurs
      http://science21.blogs.courrierinternational.com/
      http://www.mediapart.fr/club/blog/Scientia


    • Universitaire 1995 23 novembre 2013 15:17

      La logique de la mondialisation capitaliste est simple : il. faut que les populations soient vraiment pauvres et que les lobbies financiers contrôlent tout.

      Les petits propriétaires de terrains constructibles n’ont donc pas leur place dans un tel « modèle de société » que les politiques appliquent.


    • Alois Frankenberger Alois Frankenberger 20 novembre 2013 11:28

      Le problème de l’immobilier c’est qu’il n’y a pas UN marché immobilier mais DES marchés immobiliers ce qui fait que certains sont prèts à mettre beaucoup d’argent pour acheter une maison ou un appartement dans un quartier donné même si d’un point de vue strictement économique ça n’a aucun sens par rapport au loyer qu’on pourrait en retirer.

      C’est le principe de la gentrification ( embourgeoisement ) qu’on observe dans les grandes villes du monde entier dans les quartiers qui ont la cote.

      Evidemment, pour ceux qui veulent gagner de l’argent grâce à la revente de biens immobiliers il est extrèmement délicat de spéculer sur ces quartiers étant donné qu’il est possible de subir des décotes très conséquentes et si il y a beaucoup de spéculateurs immobiliers il y aura bel et bien un risque de krach comme ce fut le cas aux USA.

      Ce sont des paramètres qu’il faut prendre en compte lorsqu’on parle de risque de krach immobilier outre le fait que la solution passe parfois par une augmentation de l’inflation au lieu de provoquer un krach.

      Ceci étant dit, il est tout à fait possible que ceux qui ont acheté très cher leur logement ne récupéreront pas forcément leur mise s’ils doivent déménager ou vendre pour cause de divorce ce qui provoque des minikrachs immobiliers invisibles en permanence.

      Il me semble qu’il serait intéressant d’établir un indice qui dissocie le prix du terrain au mètre carré par rapport au prix de construction du bâtiment qui est construit dessus par rapport au prix de vente et au loyer mensuel de l’immeuble pour bien comprendre où se situent les pics de la demande d’immeubles de standing.


      • Croa Croa 20 novembre 2013 23:31

        En fait il y a trois prix :

        - Le prix du logement (de base). Lorsqu’on parle de prix de l’immobilier c’est de lui qu’il s’agit. Si les loyers sont règlementés, celui des ventes ne l’est par contre pas du tout et ce sont les acteurs dominants du marché (les agences immobilières) qui le fixent, au plus haut possible !

        - Le prix des terrains à bâtir. Si les terrains sont rares quelque part en France il peut alors être très élevé, voire plus que le bâtit moyen parfois car les constructions vétustes sont alors achetées pour être démolies puis reconstruites.

        - Le prix de la construction n’est qu’un tampon entre les précités. C’est le seul qui baisse (après avoir un peu augmenté durant la dernière décennie mais juste un peu) et c’est le seul qui, pourtant, fournisse du travail (d’où l’intérêt de durcir les normes, notamment environnementales !)
        Lorsque le prix des logements augmentent alors que les coûts de la construction stagnent on comprend vite qui se goinfre et ce ne sont pas les maçons !

        Effectivement disposer de tous ces indices serait fort utile Sauf que ça révèlerait trop de choses ! smiley


      • eau-du-robinet eau-du-robinet 20 novembre 2013 11:41

        Bonjour Laurent,

        ’’ ...pour qui les prix de l’immobilier dans notre pays sont surévalués de 35 à 40%. ’’

        Une bonne partie du prix de l’immobilier est imputable aux frais très onéreuses des agences immobilières et des frais de notaire.

        Ma mère à acheté l’année dernière une terrain pour 24.000 €, prix vendeur, sans les frais de l’immobilier ni du notaire .... etc ( géomètre ...)

        L’agence Laforet (Aire sur l’Adour) à pris une commission de 4 000 Euros pour cette vente donc 16% !!!!

        Idem pour les frais notaires qui ont été de 3000 Euros ... donc 12,5%

        Additionné cela fait 28,5% de frais ’’administratives’’ sans compter les autres frais ....


        • devphil30 devphil30 20 novembre 2013 11:50

          Les frais sont d’autant plus élevé en % que les prix de vente sont faibles , c’est paradoxal mais plus vous achetez un bien de faible valeur et plus vous paierez des frais de mutation élevé.


          La commission d’agence se négocie surtout dans la période actuelle ou les agences arrivent à vendre un bien.

          Sans défendre les agences immobilières , il faut savoir qu’elles peuvent très bien vivre mais en cas de baisse d’activité beaucoup de frais sont engagées dans la publicité , les visites avec conjointement des frais fixe de fonctionnement qui rendent cette activité cyclique.

          De nombreuses agences ont fermées depuis 3 ou 4 ans car les ventes se sont réduites, les vendeurs restent accrochés sur leur prix sans vouloir baisser.

          Un léger relâchement des prix rendrait le marché plus fluide. 

          Philippe


        • goc goc 20 novembre 2013 19:20

          Une bonne partie du prix de l’immobilier est imputable aux frais très onéreuses des agences immobilières et des frais de notaire.

          sans oublier aussi que le prix de vente d’un logement se fait en intégrant les intérêts du prêt immobilier
          or quand on sait qu’un logement coute environ 2 fois plus cher au bout de 20 ans alors que le niveau de vie n’a augmenté que de 50%, on comprend mieux pourquoi les prix flambent

          on devrait faire comme avec les voitures, et avoir une décote en fonction de l’age du logement.
          bien sur la décote ne serait pas aussi importante qu’avec les véhicules, mais quelques % par an, pourrait être une bonne base
          je sais ça parait idiot, mais tout bien réfléchi... pourquoi pas ?
          après tout on n’a jamais connu de bulle automobile


        • Le printemps arrive Le printemps arrive 20 novembre 2013 20:40

          Comme toute chose nécessaire pour la vie (alimentation, eau, santé), le logement basique ne devrait pas être sujet à la spéculation ! un point c’est tout !

          La spéculation des marchés financiers possédés par une oligarchie représentant 1% de la population est la cause des causes de l’esclavage moderne et la lie de l’humanité.

          Le temps est venu aux 99% d’en prendre conscience pour changer de paradigme et donc d’univers.


        • appoline appoline 21 novembre 2013 19:02

          Eau du robinet,


          A Aire sur l’adour, ses alentours, voisins du Gers, il n’y a rien, quasiment aucune entreprise, celles qui s’y trouvent sont très petites, les jeunes partent sur Mont de Marsan ou Bordeaux, Toulouse mais ne restent pas. Quant aux commerçants au lieu de se tenir la main, ils se tirent dans les pattes (flagrant au Houga où il n’y a quasiment plus rien) tout comme à Auch qui meurt et dont le plus gros employeurs est l’hospital général qui est en grave déficit depuis des années. Donc les notaires et agents immobiliers se rattrapent sur le peu de biens qu’ils ont à vendre

        • Proudhon Proudhon 24 novembre 2013 20:46

          @goc

          Je suis tout à fait d’accord avec toi. J’avais eu la même idée fut un temps.
          De plus, je limiterai le prix des résidences à tant de fois de SMIC le m2, quelque soit le lieu en France et basta. Un appartement F3 où que ce soit en France devrait valoir 40 000 Euros. Une petite villa 100 m2 avec terrain 1000 m2 100 000 euros maxi.


        • HELIOS HELIOS 25 novembre 2013 03:29

          ... vous savez combien ça coute le m2 au cap d’antibes, a Villefrance ? ou même a Lacanau, a l’ile tudy etc....

          Le prix des terrains, comme des habitations sont soumises au marché... cela veut dire que l’emplacement et la qualité se paient.

          Si vous voulez reguler tel que vous le proposez, le marché va se verrouiller . Plus aucun bien de valeur superieure a votre plafond ne se vendra, ou alors il sera soumis a la « double vente »... la vente a son prix en France, avec versement du differentiel ailleurs...(ou autrement) autant d’argent exporté et d’impôt eliminé

          Quand au bien pourris, ils verront leur prix monter jusqu’a votre plafond, ce qui veut dire qu’il n’y aura plus rien de correct a acheter sauf ce qui vaut vraiment votre prix... juste au debut.



          La regulation du marché est simple si vous voulez vraiment la faire :

          Encadrer le prix des agences, diminuer les frais payes a l’etat (ce que vous appelez frais de notaire)... en fait favoriser la vente (et donc l’achat) pour fluidifier le marché... creer un fichier national (volontaire) des biens en vente, car, vous ne savez pas mais de nombreux biens ne trouvent pas acheteur parce qu’il est impossible de savoir s« ils sont dispo a la vente... imposer aux banques un taux de prets reduit pour une residence principale sur les 15 premieres années, par exemple


          Mais cela ne suffit pas. si les prix flambent ce’st que l’offre et etriquée... Sarkozy n’avait pas completement tort... il faut revoir la densité urbaine et periurbaine, ainsi que la facilitation des demarches administratives afin que l’agrandissement des logements existants soit possible, il faut probablement diminuer l’impot foncier pour que cela ne dissuade cet agrandissement (il sera largement compensé par l’augmentation de la taxe d’habitation)...

          mais encore, si la France avait encore sa souveraineté, elle pourrait limiter la mise en concurrence »d’investisseurs" d’avec la population locale comme cela se fait (ou c’est fait) en Californie où il existe un droit d’acces pour les societe hors de la region (de la zone, du departement etc a definir)... car il n’est pas normal que les prix de certaines banlieues soient alignes sur les prix d’Amsterdam ou de Londres parce que des financiers veulent investir alors que les habitants locaux ne peuvent pas se loger avec leur salaire.

          etc.....


        • Abou Antoun Abou Antoun 25 novembre 2013 10:00

          Helios,
          Votre intervention est le bon sens même, pas mieux. Mon épouse a connu en URSS une politique du logement ultra ’régulée’. Résultat : les ’communaux’ et les logements individuels où on s’entasse à 4 dans un deux pièces, des communs pas entretenus, etc. etc.
          Il y a la théorie et la pratique. Sortir le logement du marché c’est une idée plutôt bonne dans la mesure où il s’agit d’un besoin fondamental, mais en pratique cela débouche sur la magouille, les dessous de table, etc. et surtout sur le déficit permanent.
          Pour rebondir sur les ’frais de notaire’ je dirais qu’il s’agit majoritairement d’impôts (enregistrement) et que ces frais vont encore faire un bond à partir du 1 janvier 2014.


        • devphil30 devphil30 20 novembre 2013 11:44

          Le tunnel de Friggit depuis que l’on en entend parler ...


          Objectivement est-ce que les prix ont baissé depuis 2008 par exemple ? non 

          L’immobilier est un marché sectoriel très fin , Paris ne représente pas l’immobilier en France , bien que la multitude des arrondissements forme une synthèse de différents prix et types d’habitations.

          Toutefois en faisant abstraction de Paris , nous avons de nombreux marchés immobilier en province suivant les régions ,les villes , les quartiers et même les rues.

          De là à prévoir un éffrondrement général ce n’est pas concevable dans le sens ou les taux d’intérêts sont très bas ( vous n’en parlez pas dans votre article à la différence de 1990 ) , la population a augmenté et la France manque de logements.
          N’oublions pas non plus qu’il y a eu un crash boursier en 1987 qui a conduit à un report des investissement sur la pierre.

          Lorsque vous regardez dans des zones de désert alors effectivement les prix sont bas et vont encore baisser par contre dans la plupart des zones d’habitations et plus dans les zones tendues rien ne baissera et ce n’est pas 2 ou 3 % qui se nomment un crash.

          Un scénario de retournement est évoqué depuis 2007 mais rien dans les faits et sur le terrain ne confirme cette éventualité 

          Les raisons d’un vrai retournement serait la construction accrue de logements neufs qui trouverait preneur , ce qui n’est pas le cas actuellement et encore moins avec la loi de défiscalisation Duflot , un remontée des taux directeurs de la BCE , un durcissement des normes environnementales conduisant à des travaux importants dévalorisants l’ancien.

          Philippe




          • appoline appoline 21 novembre 2013 19:06

            Sincèrement, s’endetter sur deux générations pour se dire propriétaire est navrant car, de toutes façons, on n’emmène rien dans le plumier quand on meurt d’une part et d’autre, quand on a plusieurs enfants, il faut voir ce qu’ils en font de la bicoque aussi petite ou grande soit-elle, ils bradent car individualistes qu’ils sont, ils se foutraient sur la gueule pour la dernière petite cuillère 


          • Loatse Loatse 20 novembre 2013 13:45

            Il y a les chiffres, les statistiques, les graphiques et ce que l’on peut constater de visu... Près de chez moi, ces deux années deux constructions d’immeubles, avec pour le premier un programme de mise en vente préalable sur plans...

            Le deuxième groupe d’immeubles est occupé (il s’agit d’habitat social) mais la petite galerie marchande sur lequel il a été bati reste inoccupée...

            Dans le premier groupe d’immeubles les logements à la vente, sont aujourd’hui plus qu’au trois quarts inoccupés, les locaux commerciaux du rez de chaussée également vides...

            On voit de plus en plus de panneaux à vendre, même dans l’ancien.. et surtout pour les petits commerces qui ne trouve plus de repreneurs..

            Ca a un petit je ne sais quoi de la costa brava avec ses immeubles laissés à l’abandon faute de copropriétaires en nombre suffisant pour payer les charges, quand les sociétés de construction ne sont pas en faillite et les immeubles saisis..

            et pourtant la situation est idéale, à quelques centaines de mètres de l’embranchement d’autoroute, à 15 minutes en voiture de Toulon..

            C’est là le paradoxe dans un pays qui manque de logements, enfin c’est surtout la demande locative qui n’est pas satisfaite. sans compter que de nombreux ménages en âge d’acquérir un logement mais qui n’ont que des CDD (les CDI ont réculés de 10% en 2012) ne présentent pas de garanties satisfaisantes auprès des banques malgré que les taux d’intérêts soient devenus attractifs..

            Les prix à la vente ne tiennent pas compte d’une réalité sociale peu propice à l’achat des classes moyennes qui, en plus, ont vu leurs impots augmenter.. Cette frilosité des acteurs principaux, acquéreurs, banques et les prix toujours élevés de l’immobilier laisse penser que nous sommes en situation de bulle immobilière...

            avec le risque in fine de revivre la crise bancaire de 1872, le krach et la grande dépression qui s’en suivirent...


            • Croa Croa 20 novembre 2013 23:43

              « la petite galerie marchande sur lequel il a été bati reste inoccupée... »

              C’est certainement normal là où s’est implanté l’immeuble : La destination de tel ou tel local a énormément d’influence sur leur valeur et dans certains endroits le prix du m2 professionnel ne vaut presque rien par rapport au m2 de logement et dans d’autres endroits c’est le contraire (quoique dans ce sens là ce soit plutôt rare.)


            • Bulgroz 20 novembre 2013 14:15

              Curieusement , l’auteur ne dit rien sur les chiffres de la construction de logements en France.

              Sur les 12 derniers mois :

              Autorisation de logements à construire : -16,0% dont -21% pour le logement collectif.

              Logements commencés : -11,1% dont -9,7% pour le collectif.

              Grâce à Madame Duflot, la bulle immobilière n’aura pas lieu.

              Grâce à Madame Duflot, le BTP va débaucher cette année pour la première fois dans son histoire (-50 000 emplois).


              • devphil30 devphil30 20 novembre 2013 14:19

                Mme Duflot met en place un durcissement des conditions pour louer et ensuite elle s’étonne que les personnes n’investissent pas dans la « défiscalisation » Duflot comme ils ont pu le faire en Scellier .....


                Effectivement les programmes de neuf ne se vendent pas et il y a une grande frilosité pour investir dans le neuf pour louer 

                Philippe 

              • Redj Redj 21 novembre 2013 18:01

                MDR la défiscalisation ...


                Des résidences/appartements pour investisseur ont poussé comme des champignons dans ma région (bretagne sud). Alors les gens ont investi, investi pour défiscaliser, et rembourser leur achat par la location.
                Les appartements ne sont pas loués, il y carrément une distorsion par rapport à la demande (trop d’offres), les proprios perdent de l’argent, et moi je dis tant mieux. Je dis tant mieux, car ce sont ces gens, ceux qui investissent pour défiscaliser (en majorité des retraités aisés) qui ont fait monter les prix à un tel sommet. Qu’ils se cassent la gueule, et les agences immobilières avec, cela fera du ménage. Les promoteurs eux sont déjà à Panama.

              • Luc le Raz Luc le Raz 20 novembre 2013 14:38

                Intéressant votre article. J’aurais, toutefois, aimé que vous indiquiez les dates où les durées des remboursements ont évolué de 15 à 30 voir 35 ans. smiley


                • appoline appoline 21 novembre 2013 19:12

                  Si les gens sont assez cons pour s’endetter sur 30 ou 35 ans pour pouvoir dire qu’ils sont proprios, vous comprenez maintenant pourquoi nous sommes dans la merde


                • Luc le Raz Luc le Raz 22 novembre 2013 13:12

                  @ Appoline,

                  Augmentation du prix de l’immobilier. Si vous tenez compte du ratio mensualité <= 1/3 du revenu mensuel, que se passe-t-il quand vous allongez la durée du prêt ? La mensualité diminue donc vous pouvez allègrement augmenter le prix de vente, non ? smiley


                • Scual 20 novembre 2013 15:00

                  En France les prix sont haut car il n’y a pas assez de logements... et c’est tout. C’est la loi du marché.

                  Il n’y a pas de bulle mis seulement une rareté artificielle entretenue par les lobbys de propriétaires qui se débrouillent pour qu’on ne construise pas assez de logements.

                  Bref désolé mais cette analyse est complètement à coté de la plaque car elle ne prend pas en compte l’élément le plus important qui fait de la France un cas tout à fait singulier si on le compare aux autres pays où il y a effectivement eu une bulle spéculative déconnectée complètement du marché réel avec parfois plus de logements que d’habitants (!) En France ils manque autour de 200 000 logements.

                  Bref pas de bulle immobilière à court terme. Cela dit la catastrophe économique qu’est la politique du gouvernement entrainera bientôt une telle baisse du revenu et une telle hausse du chômage que les prix finiront par baisser, les gens finissant par ne plus pouvoir payer. Cela n’arrivera pas avant deux ou trois ans, quand il y aura un ou deux millions de chômeurs supplémentaires et que le million déjà créé par le gouvernement ne touchera plus aucune aide à part le RSA.

                  Le plus « drôle » dans tout ça c’est que les salopards qui sont responsables de cette situation peuvent résoudre une grosse partie de la crise économique... simplement en construisant ces 200 000 logements manquants.


                  • viva 20 novembre 2013 15:19

                    Les prix élevés dans l’immobilier plombent aussi la compétitivité du pays, il faut mettre du salaire et des charges (allocation logement) supplémentaire pour payer les achats et les locations.


                    Mais sur ce sujet motus et bouche cousue, il y a pourtant là une vrai marge de manoeuvre pour améliorer sensiblement la situation économique et sociale et attirer des investisseurs .... ce n’est pas rien de trainer un tel boulet.

                    • dohc 20 novembre 2013 15:31

                      A Paris du moins ceux qui achètent fuient la bourse, les banques et la finance en général, en initiés ils savent qu’il faut investir dans le réel, la pierre et l’or, et donc la capacité d’endettement des ménages joue peu, les banques étant debout sur les freins, et les prix demandés dépassant déjà et largement les possibilités, même de ceux qui ont des revenus conséquents.
                      Donc la bulle n’en est pas une, l’immobilier joue la valeur refuge et placement retraite, un 2 pièces à Paris rapporte un SMIC par mois, et comme il y a encore des locataires qui n’ont d’autre choix que d’épuiser leurs ressources pour payer des loyers, pas de raison que les prix baissent dramatiquement.
                      Evidemment cela suppose que des locataires acceptent ou peuvent payer ces loyers...


                      • devphil30 devphil30 20 novembre 2013 15:44

                        Aujourd’hui , la bourse est un grand casino ou les investisseurs de type « père de famille » se font manger tout cru.

                        C’est pas nouveau , regardez le film avec Depardieu et Piccoli , « Le sucre » , vous comprendrez à quoi servent les petits investisseurs , ils sont des moutons à tondre et ce film date des années 80.

                        Maintenant avec les logiciels qui passent des ordres d’achat et qui dans la milli seconde annule cet ordre pour modifier les cours de bourse , la bourse est devenu un endroit infréquentable ou la notion d’investissement n’a plus sa place mais plus la notion de spéculation.

                        Philippe



                      • Alexis Toulet Alexis Toulet 20 novembre 2013 17:09

                        C’est probablement un facteur important.


                        A noter la courbe de l’indice de Friggit depuis 2008 : d’abord une chute importante, puis à partir de 2009-2010 une remontée... c’est-à-dire à partir du moment où les problèmes de dette souveraine ont commencé en Europe, ce qui ne pouvait qu’augmenter les doutes sur la sécurité des banques.

                        Il n’y a guère de raison pour que la France échappe au final au genre de krach immobilier qui s’est vu aux Etats-Unis, en Espagne ou au Royaume-Uni. Pas non plus de raison pour que les logements demeurent pour toujours surévalués par rapport au revenu disponible. Mais il n’est pas exclu que l’ajustement tarde... « un certain temps ».

                        Comme vous le dites, pour que l’immobilier reste un placement refuge, encore faut-il que des locataires puissent payer le loyer... et le taux de chômage n’est pas bien orienté.

                      • Zobi Zobi 21 novembre 2013 16:55

                        C’est pas nouveau , regardez le film avec Depardieu et Piccoli , « Le sucre »


                        Film culte pour moi et mon frère ;)
                        Je ne peux m’empêcher :

                      • Zobi Zobi 21 novembre 2013 16:59

                        Alors amusez-vous les parisiens, prenez-en, il va faire beau.

                        Mais à 8 000 stop. Danger.
                        A 8 000 la tonne je ne veux plus voir personne.
                        Je tire la trappe. Plouf !

                         ;D

                      • ETTORE ETTORE 20 novembre 2013 15:35

                        Pour ce que j’en vois sur la Région de Strasbourg, le nombre de bâtiments construits ces deux dernières années est mirobolant. Et c’est pas fini à en croire les annonces dans les magazines spécialisées en immobilier.

                        En Alsace, au deuxième trimestre 2013 les ventes de biens neufs ont progressé de 6.2%
                        [dixit : Thomas Leclercq Président de la Fédération des promoteurs immobiliers Alsace-Lorraine]
                        Pour Strasbourg hyper centre à 4200 euros le m2 ;
                        Plus loin, à 20 mn [ça, ça reste de la pub, car avec le trafic faut bien compter 1 h et encore si tout va bien] budget moyen 3100 Euros/m2
                        Direction ENTZHEIM [ proche aéroport international, si vous aimez les avions] 
                        4 pièces 265000 euros.
                        A rapprocher aussi de la multitude d’annonce de recrutement comme VRP immobilier qui paraissent actuellement sur les sites PE et autres.
                        Pas d’argent en circulation ?

                        • viva 20 novembre 2013 16:22

                          Il ne faut pas écouter les promoteurs tout comme les banquiers ils font partie du système spéculatif.

                           Ils vous dirons jusqu’au bout que tout va bien et que c’est le moment d’investir. Malheur pour ceux qui les écoutent. 

                          Une seul chose est certaine, il y a une déconnexion entre les revenus et les prix de vente et des locations dans l’immobilier, il y aura donc ré-équilibrage par la baisse, 

                          • claude-michel claude-michel 20 novembre 2013 16:36

                            Parce que les humains sont cupides...Ils en veulent toujours plus...Depuis l’Euro ils se goinfrent comme des malades...9 millions de chômeurs et de pauvres dans notre beau pays...


                            • appoline appoline 21 novembre 2013 19:15

                              Oui mais maintenant la ligature de trompe est interdite, ceux qui le peuvent le moins copulent comme des lapins, mettent au monde des enfants aussi tarés qu’eux et ça fait 40 ans que ça dure.


                            • christophe nicolas christophe nicolas 20 novembre 2013 16:39

                              Le problème est sur les terrains, c’est le syndrome de la licence de taxi. On laisse des gars se gaver sans rien faire, après certains seront baisés sans rien faire. C’est ça le « marché » de la pure injustice. Cela tue les jeunes couples. Les gens qui ont laissé faire cela en instaurant des règlements où en écoutant les lobbies qui entubent sont des fous irresponsables. il y a de la misère humaine derrière ces courbes, pour l’argent... L’argent est devenu un but, c’est absolument anormal même si cela le parait. L’esprit des hommes est motivé par l’argent, ce n’est pas normal, c’est absolument impossible de rentrer au Paradis en pensant argent. Le seul moyen de soumettre l’argent est de créer l’abondance. Il faudrait un miracle, alors, chacun construira sa maison, c’est ce qui a été prophétisé, on verra bien....


                              • Robert Bibeau Robert Bibeau 20 novembre 2013 17:14

                                ÉTRANGE REMARQUE QUE CELLE-CI « Cependant, ces analyses oublient de prendre en compte les conditions de crédit, pourtant cruciales pour financer un achat immobilier. Or, ces conditions se sont beaucoup améliorées depuis 20 ans. Au point de justifier les prix actuels ? Réponse demain."

                                 

                                Comment peut-on parler de conditions de crédit AMÉLIORER ? Je sais ce que vous avez en tête - vous voulez signifié qu’il est relativement facile d’obtenir du crédit hypothécaire en France pour s’endetter se surendetter et acheter de quoi se loger.

                                 

                                Mais ce surendettement - améliorer comme vous dites - est une des causes du krash qui vous attend - Les capitalistes financiers voyant s’effondré le marché immobilier ( - 40% dites-vous) on ouvert les vannes de la monnaie de polichinelle - ils ont créer de la fausse monnaie - du CRÉDIT pas trop cher pour l’instant et ainsi la machine folle de la fausse production de richesse se poursuit

                                Les riches rentiers et financiers encaissent leurs profits illusoires (parce que non appuyé sur de la création de richesse tangible - réelle - des marchandises

                                 

                                La bulles spéculatives immobilières (que vous avez vous-mêmes quantifié de 37 à 55 % dites-vous) se poursuit jusqu’à son éclatement imminent

                                 

                                NON l’accès au crédit facile n’est pas une bonne chose mais le non accès ne serait pas non plus une bonne chose - le système est paraplégique et voué à la perdition voilà tout

                                 


                                • vachefolle vachefolle 20 novembre 2013 17:34

                                  ne vous inquiétez pas l’immobilier restera le placement préféré pour plusieurs raisons :
                                  La bourse est un traquenard a petits porteurs, qui la fuient depuis des années
                                  Les autres placements PEA, assurance vie, ... sont de plus en plus taxés donc de moins en moins intéressants.
                                  Les taux sont bas

                                  Bref, l’immobilier ne va pas chuter, car c’est le seul placement non massacré en France et sur lequel l’état ne peut pas vous voler, une fois le bien acquis. Il est obligé d’attendre la succession ou la vente, au contraire des autres palcements (cf assurance vie et retroactivité).

                                  Il n’y a donc simplement pas le choix.
                                  La comparaison avec les autres pays est donc tout simplement non pertinente.


                                  • mimi45140 20 novembre 2013 17:51

                                    @ vachefolle


                                    Un bien immobilier ne peut pas être taxé ?
                                    En cas de problème vous l emmenez avec quoi , une brouette 
                                    Votre bien est assuré pour tous les risques , merci de me donner la compagnie qui vous assure en cas de risque nucléaire .


                                  • Croa Croa 20 novembre 2013 23:52

                                    Vachefolle me fait penser à Fernand Raynaud ....  smiley

                                    « Impôts ? Impôts ? Alors nous avons bu.... un pot !  »

                                    Vachefolle ne paye pas de taxe foncière !


                                  • Xavxav 20 novembre 2013 17:36

                                    Les analyses de Jacques Friggit sont assez connues. Pour l’instant, les prix ont chuté de 20% en moyenne dans les campagnes hors de l’Île de France. Il reste que sur les zones avec un fort dynamisme économique, elles n’ont pas encore chuté à cause du déséquilibre entre l’offre et la demande.


                                    • appoline appoline 21 novembre 2013 19:18

                                      Ca, ce n’est pas d’aujourd’hui, je faisais allusion à Auch plus haut, la campagne a des bons côtés mais pas que. Le boulot ça se passe dans les grandes villes, alors les jeunes mettent les voiles, les commerçants ferment le rideau ; il ne reste plus que quelques parents d’élèves pour gueuler que l’académie ferme des classes, oui, les cloches n’ont pas compris que pour faire vivre le petit commerce avec quelques emplois à la clé, il fallait consommer sur place


                                    • thomthom 20 novembre 2013 17:38

                                      bonne piqure de rappel, cet article


                                      • viva 20 novembre 2013 17:49

                                        Dans ma ville 11% des appartements proposés à la location ne trouvent pas preneur, les panneaux à vendre fleurissent de partout, pourtant les prix ne baissent pas. 


                                        Je ne peux qu’en conclure que la loi de l’offre et de la demande ne marche pas.

                                        Les tarifs sont pratiqués sont insupportables, il y a un facteur que vous négligez ce sont les aides au logement et le fameux indice qui augmente tout les ans tout cela contribu à maintenir artifiellement le marché a un haut niveau.
                                        C’est d’une bétise incommensurable, c’est ainsi que l’on amplifie les bulles et que l’on empeche un dégonflement progressif.

                                        • Croa Croa 21 novembre 2013 14:14

                                          Beaucoup de petits bailleurs sont des pigeons qui se sont fait avoir. On leur a vendu des apparts à prix fort à partir de fausse évaluations sur le prix des loyers. C’est toujours pareil : On fait confiance à des vendeurs propres sur eux et on en oublie de faire ses propres évaluations ou de demander ça à des gens vraiment neutres. Comme il est dur de reconnaître qu’on s’est fait avoir pas question de baisser les prix des locations ou des reventes (l’homme est ainsi fait !) 

                                          Oui, la loi de l’offre et de la demande ne fonctionne pas toujours, les professionnels (promoteurs, agences immobilières ) savent vendre au dessus de la véritable valeur des biens et tant qu’il y aura des imbéciles pour marcher dans la combine il n’y a aucune raison que ça s’arrête !


                                        • patrickluder patrickluder 20 novembre 2013 18:05

                                          Euh, il faut aussi rappeler que la population mondiale à doublé en moins d’une seule génération.

                                          Le prix de l’immobilier urbain n’explose t’il pas juste par un déséquilibre entre offre et demande ?

                                          • viva 20 novembre 2013 18:11

                                            D’un autre coté les tarifs du logements dans les bidonvilles de calcuta ont peu d’influence ici.



                                          • mimi45140 21 novembre 2013 23:36

                                            Je connais une personne qui tenais les mêmes propos que vous en 2006 , il est espagnol et bizarement ne pense plus de la même manière en 2013 , je ne comprend pas pourquoi ?


                                          • caramico 22 novembre 2013 17:19

                                            savez vous qu’à Bombay, vous avez les prix parmi les plus élevés au monde ?


                                          • Claudius Claudius 20 novembre 2013 18:28

                                            A toutes les observations, il convient d’en ajouter quelques unes qui n’ont pas été abordées et qui renforcent les menaces sur l’immobilier :


                                            - les charges de « sécurisations » grimpent ( 1500 résidences « sécurisées » à Marseille, combien en IdF ?)

                                            - les charges d’entretien et de maintenance grimpent elles aussi (Cinq bailleurs sociaux d’Ile-de-France (OPAC de Paris, RIVP, SGIM, SIEMP, SemPariSeine) s’inquiètent du mauvais état du parc d’ascenseurs)

                                            - la pollution galopante en ville, phénomène nouveau

                                            “Quasi inconnue il y a 15 ans, la pollution de l’air intérieur des logements, des bureaux, des écoles, hôpitaux et autres piscines est aujourd’hui révélé par les épidémiologistes comme un grave problème de santé publique.” Avant-hier, le Nouvel Obs.

                                            le projet des nouvelles taxes sur la résidence principale, terrible épée de Damoclès

                                            Avec 3 000 milliards de dettes (si l’on prend en compte les engagements sur les retraites), l’Etat se servira ! L’immobilier est la dernière vache à lait de l’état aux abois ..

                                            Pas étonnant dés lors qu’il fasse tout pour qu’elle tienne encore un peu debout, sa vache ! avec la complicité des banquiers et des institutions (FNAIM ..)

                                            Mais quand y’aura pu de lait, alors, il la tuera, par nécessité

                                            • Foncky 20 novembre 2013 19:25

                                              La chute des prix est plus qu’inévitable : elle est en déjà en train de se réaliser.

                                              Suffit d’aller voir la liste longue comme un jour sans pain des biens en baisse que détecte quotidiennement Castorus : http://www.castorus.com/activite.php 
                                              Ca craque déjà de partout ...

                                              • Claudius Claudius 20 novembre 2013 19:37

                                                Excellente info, merci


                                              • spartacus spartacus 20 novembre 2013 21:34

                                                Un marché dépend de l’offre et la demande.


                                                La récente attaque contre les assurances vie va dissuader l’investissement sur les produits d’épargne. 
                                                Le matraquage et la mise au même niveau les revenus du challenge ou du risque dans l’investissement par rapport aux revenus protégés dissuade l’investissement dur le capital d’entreprises.
                                                La perspective d’une défaillance de l’état devenant de plus en plus visible, le risque d’une spoliation des comptes financiers détenus dans les banques, pour payer les fonctionnaires que le marché financier refuserait, après l’exemple de Chypre est devenu extrêmement plausible.

                                                Ces facteurs pourraient amener une clientèle inattendue vers l’immobilier qui in finé est un placement qui ne pourrait pas être spoliable facilement par l’état.

                                                L’immobilier se trouvant « moins pire » comme placement que les autres, il pourrait ne pas baisser entretenu par une arrivée d’investissement de « protection » des son capital.

                                                • heliogabale heliogabale 20 novembre 2013 21:47

                                                  Non, ils annoncent une grande réforme fiscale qui inclut la TH et la TF. Cette dernière sera certainement indexée au prix du marché.... et puis les cadeaux fiscaux de Sarkozy ont disparu...

                                                  Ce qui peut aider la bulle à tenir, ce sont les taux bas


                                                • bourrico6 21 novembre 2013 10:13

                                                  Un marché dépend de l’offre et la demande.

                                                  Arrêtes de faire ton benêt bisounours.
                                                  L’offre et le demande sont manipulables, cette « loi de l’offre et de la demande » est un juste une façon esthétique d’appeler la loi des plus forts, la loi de la jungle, le chacun sa gueule.

                                                  L’intérêt de l’Humain sur le reste du monde animal, c’est qu’on peut imaginer autre chose que la « loi de la jungle ».
                                                  Mais pas toi visiblement.

                                                  Je note que ton discours lamentablement pauvre, qui ressort toujours les mêmes rengaines éculées.


                                                • spartacus spartacus 21 novembre 2013 12:16

                                                  Dans un monde socialiste c’est manipulable. 

                                                  C’est même la définition du socialisme. L’interventionnisme sur le marché pour créer des distorsions clientélistes.

                                                • bourrico6 21 novembre 2013 12:39

                                                  Mais bien sur.

                                                  Les ententes entre acteurs d’un domaine, ça n’existe pas.
                                                  Les procès à ce sujet non plus d’ailleurs.

                                                  Allez, chaque jour tu m’épates un peu plus, de connerie en connerie, de raccourcis en raccourcis, en passant par les mensonges, les illogismes et les incohérences de pensées.

                                                  Tout ça parce que t’es endoctriné à mort, t’as la cervelle complétement ramollie.

                                                  Je réitère ce que je dis, je pense que ton CV est faux, ou alors que tu as essayé, mais que tu t’es complètement ramassé, et que tu cherches un coupable.
                                                  Mais non, je pense que t’es bidon, c’est pas possible autrement vu le nombre de connerie que tu racontes.

                                                  Comme l’argument massue selon lequel le communisme c’est caca parce que tous les pays communiste étaient endettés..... car nous bien sur, on ne l’est pas smiley

                                                  Et bien ta sortie du jour est du même niveau, des mensonges issus d’un enfant de 5 ans qui s’imagine que ça va passer.

                                                  Spartacus, vous êtes un bouffon !


                                                • spartacus spartacus 21 novembre 2013 13:31

                                                  Nous sommes un pays socialiste et comme tous les pays socialistes l’état est endetté. Avec les zozos qui viennent d’arriver l’endettement devrait s’amplifier comme jamais.

                                                  On parie que c’est pas finit ?

                                                  Je suis très fier de ce que j’ai réalisé, je le dis et revendique, et chacun pense ce qu’il veut.

                                                  Quand aux ententes, se sont les situations de monopole engendrées par les normes et règlements étatiques qui en sont les causes. On en revient toujours au même.

                                                • heliogabale heliogabale 20 novembre 2013 22:01

                                                  Il y avait eu une baisse courant 2009 mais elle avait été interrompue et revigorée par les cadeaux fiscaux sans contrepartie de Sarkozy (abattement sur les intérêts, PTZ...).

                                                  Ça a baissé en dehors des villes mais ça reste tendu dans les grandes villes notamment à Paris (baisse de 3 à 5% en deux ans).

                                                  Mais dans les centre-villes attractifs, la bulle a été maintenue par les taux bas.

                                                  Si ces taux remontent, la baisse pourrait être sévère. Sinon, on part vers une longue stagnation (scénario évoqué par Friggit) avec des niveaux bas de transaction...


                                                  • Bruce Baron Bruce Baron 20 novembre 2013 22:35

                                                    Un article paru sur Avox il y a 5 ans disait la même chose, mais le krach ne s’est pas produit.


                                                    • Claudius Claudius 21 novembre 2013 09:34

                                                      Plus le désir s’accroit, plus l’effet se recule ..


                                                    • Jason Jason 21 novembre 2013 10:58

                                                      Claudius, vous connaissez vos classiques, bravo.

                                                      « Et le désir s’accroit quand l’effet se recule » attribué à Corneille, peut devenir : Le désir s’accroit quand les fesses reculent.

                                                      Il y a aussi (Horace, du même) « Je suis romaine parce que mon époux l’est » devient pour les esprits mal tournés : je suis romaine parce que mon nez poulet.

                                                      Toute comparaison avec les marché immobilier serait fortuite.


                                                    • yvesduc 20 novembre 2013 22:59

                                                      Article très clair et très didactique. J’ai choisi pour ma part de rester locataire pour quelques années encore, après des simulations savantes dont la conclusion a été que la surcote (spéculative) de l’immobilier est telle, actuellement, que je peux attendre tranquillement une douzaine d’années. Encore faut-il, naturellement, que se produise une baisse au terme de cette période, mais le gouvernement Ayrault, et Duflot notamment, semblent vouloir préparer les conditions d’un atterrissage – attendu avec impatience par un nombre croissant de français, qui se coupent un bras pour acheter des logements hors de prix, au détriment des autres postes de dépense et donc, de l’activité réelle.


                                                      • dohc 21 novembre 2013 11:42

                                                        C’est vrai ça...
                                                        Pourquoi prendre le risque de perdre 30 ou 50 % de son investissement quand on peut continuer de perdre 100% en loyers... ?
                                                        Pourquoi acheter un ordi aujourd’hui quand il suffit d’attendre quelques mois pour en avoir un plus puissant pour le même prix...
                                                        A part les fonctionnaires qui ont leur ressources assurées (et je les envie...), je ne vois pas qui peut raisonner de la sorte...


                                                      • phyto 21 novembre 2013 14:27

                                                        Idem pour moi les prix sont surréalistes, beaucoup plus cher qu’en Allemagne, et pourtant l’économie germanique se porte mieux. A la campagne les prix baissent, dans les ville moyennes aussi, reste dans les grandes villes qui attirent du monde... pour combien de temps ...


                                                      • mimi45140 21 novembre 2013 23:53

                                                        L Allemagne et la France ont des démographie différentes , la politique des gouvernements aussi il est plus intéressant à cours terme de favoriser le batiment 1 euro investi fait plus d emploi que dans l’industrie , au long terme on détruit de l’industrie et on trouve une bubulle immobilière , je ne voit pas comment les primo accédants au smic vont se payer un bien a 300 000 euros , a part avec un crédit sur 50 ans a 2% pour ne pas dépasser le seuil d endettement .


                                                      • mpag 21 novembre 2013 07:12

                                                        Il y a plein de paramètre à prendre et je prends en partie le contre pied de l’auteur

                                                        - Tout d’abord les charges indirect du à la construction de logements, je parle ici des nouvelles normes de construction plus contraignantes qui inclus un coût plus important, les charges des salariés du BTP (salaires + charges sociales), l’énergie utilisé pour la production des matériaux pour la construction, prix des matières premières notamment
                                                        - la faiblesse de la construction des HLM dans les zones tendues
                                                        - crack = faillites de nombreuses entreprises BTP = baisse des constructions sachant que la France manque de logement dans les zones d’emplois parisiens, grandes villes et zone Frontalière en général...........j’ai du mal à imaginer un promoteur privé fabriquer à perte sans avoir un minimum de rentabilité en location et de chance de pouvoir le vendre......
                                                        - les zones d’emploi sont concentrés dans de gros bassins régionaux qui inclus une concentration de population qui font mécaniquement monter les prix (voir 1 et 2 ème cause cité ci dessus) 
                                                        - les contre exemples de l’auteur, il en existe plein par exemple Lagos au Nigéria et Dubai avec 99% d’une population incapable d’acheter, cela n’a pas empêcher les prix de monter dans des proportions gigantesque au vue du niveau de vie de la majorité de la population 
                                                        - calculer (avantages fiscaux inclus) le loyer payé pendant 5 ans et imaginé que ce que vous auriez pu mettre dans votre appartement (remboursement capital + crédit) plutôt que dans celui des autres.
                                                        - Tout les propriétaires remercient l’auteur qui jouent sur la peur des autres en annonçant l’apocalypse depuis des années y compris durant la grande crise......et qui n’arrive toujours pas,cela dit la marre de café n’est pas très fiable............et se prendre pour un expert non plus
                                                        - Les banques sont beaucoup plus sélectives, ce qui ajustent les constructions pour les personnes disposant de ressources corrects, ce qui induit une limitation de la constructions de logements

                                                        Une petite note d’espoir pour ceux qui attendent le fameux « plongeons » , Seul l’Etat a la possibilité de limiter cette hausse en construisant des logements sociaux ce qui induit un cout relativement important au vue de ces possibilités de financements 
                                                        L’Etat préfèrent récuperer les + 21.6% de taxes sur une personnes riches qui achètent son logements neuf notamment que de dépenser l’argent qu’elle n’a pas dans des projets pharaoniques mais au combien nécessaire pour de nombreux Français 



                                                        • reneegate 21 novembre 2013 10:10

                                                          Je ne comprends pas les modérateurs qui laissent ce faux lanceurs d’alerte s’exprimer ici alors qu’il représente un parti politique et a donc d’autres moyens de s’exprimer (argent public notamment). Les articles de Pinsole sont toujours sur le même registre, sans se mouiller. Que conseillez vous à vos électeurs ? Et la sélection par l’argent de la future population parisenne ? et le crédit très bas grace aux QE ou LTRO en europe ?
                                                          N’est pas Snowden qui veut, et n’est pas honnête qui veut non plus.


                                                          • bourrico6 21 novembre 2013 10:20

                                                            Ah tu comprends pas ?

                                                            Depuis la tribune parue au profit de sa seigneurie Alain Juppé j’ai compris pas mal de choses.

                                                            Cette tribune était une publicité pour une conférence payante donnée par ce môssieur.
                                                            C’est bien qu’un repris de justice fasse sa reconversion.

                                                            Il y eu une suite, sans doute un bilan, je ne sais pas, j’ai pas lu ces torchons.

                                                            Ces deux textes avaient les commentaires verrouillés.

                                                            Mes remarques acerbes à la modérations au sujet de ces articles m’ont valu la création de mon pseudo n°6.

                                                            Je vois AV différement maintenant, quand ont me parle de « média citoyen », je me marre.
                                                            Ca m’a surtout l’air d’être un amuse couillon.


                                                          • Bernard Camus Bernard Camus 22 novembre 2013 16:45

                                                            J’ajoute au fil :

                                                            Pas un mot par exemple sur l’ achat des hôtels de luxe par les Américains avec la planche à billet c’est à dire avec une photocopieuse du papier de l’encre et un copyright sur le dessin ...

                                                            J’ai tenté de faire passer sur AV un article orienté science-humaine sur les jeux-vidéos et il a été refusé : c’est vrai que les textes politiques sont un jeu plus passionnant pour occuper les cerveaux disponibles, mais ça doit être de ma faute dans le formatage de l’article ou alors le formatage des esprits ?


                                                          • alinea Alinea 21 novembre 2013 11:18

                                                            Pourquoi s’inquiéter ? Si le prix du logement dégringole, c’est très bien !


                                                            • Pillippe Stephan Uraniumk 21 novembre 2013 13:46

                                                              Alinea

                                                              enfin une parole censée .. smiley

                                                              vite une grosse grosse baisse,j’ai pas un rond.


                                                            • Jason Jason 21 novembre 2013 11:27

                                                              Il n’en est pas moins vrai que, bulle ou pas bulle, Krach ou pas, une fraction trop importante du revenu des ménages est consacrée au logement.

                                                              Deux leviers sont à la disposition du gouvernement : 1) la fiscalité qui veut ralentir la revente rapide spéculative pour les résidences secondaires et les terrains. Mais là, les propriétaires intègrent ces charges dans leurs prix, et c’est l’acheteur ou le locataire qui paient. C’est une source de revenus pour l’Etat, avec comme alibi le fameux ’taxer les riches’, et c’est porteur.

                                                              2) Piloter l’offre et l’accroitre en finançant des logements publics bon marché, à condition que les terrains et les normes de construction le permettent. Il y a aussi le privé et les constructions pavillonnaires (avec quand même 20% de TVA sur le neuf, merci Bercy !), mais le gouvernement souhaite, pour des raisons environnementales, une densification de l’immobilier. L’équilibre reste très précaire entre ces contraintes. Et l’effet ne se fera sentir que dans plusieurs années. C’est donc politiquement très incertain dans le cadre des emballements électoraux.

                                                              Entre temps la fameuse compétitivité via des salaires contenus ne s’améliorera pas. Et comme le soulignent très justement certains intervenants, ce qui va au logement ne va pas à la consommation (même de produits Chinois).

                                                              Demandons à M. Ayrault de remettre non pas seulement la fiscalité à plat, mais aussi le logement dévoreur de revenus.


                                                              • septik3 21 novembre 2013 13:23

                                                                C’est très bien si la bulle immobilière se dégonfle. A comparer, le nombre d’années de travail pour se payer une maison ou un appartement aujourd’hui et il y a 30 ans ?


                                                                • Pillippe Stephan Uraniumk 21 novembre 2013 13:49

                                                                  En plus le béton c’est presque gratuit pourquoi payer si cher des appartements de merde


                                                                  • Croa Croa 21 novembre 2013 14:25

                                                                    Ce n’est pas le béton qui coûte mais le terrain.

                                                                    Les prix de l’immobilier dépendent de l’offre et de la demande. C’est si vrai que le béton pourrait tout à fait être bien plus cher : Cela ferait baisser le prix des terrain ! (Forcément puisque le prix de l’immobilier, pour autant, ne changerait pas d’un poil !)


                                                                  • millesime 21 novembre 2013 16:38

                                                                    paru Aux éditions « ANTICIPOLIS » en avril 2012 :
                                                                    «  2015 La grande chute de de l’immobilier occidental »
                                                                    par Sylvain Perifel et Philippe Schneider 
                                                                    à lire.. !

                                                                    http://millesime.over-blog.com


                                                                    • Jean-Louis CHARPAL 22 novembre 2013 10:14

                                                                      Il est scandaleux au plan de la justice sociale, et stupide au plan macro économique, que le poste logement ampute à ce point le budget des citoyens.

                                                                      Si nous ne vivions pas sur la planète « ultra libérale » le Gouvernement aurait une politique du logement vigoureuse : maîtrise de loyers qui s’envolent et mise en chantiers massive de logements sociaux et de logements à prix raisonnables.

                                                                      Le pouvoir d’ achat ainsi dégagé permettrait d’alimenter la machine économique, actuellement exsangue du fait de politiques d’austérité absurdes et suicidaires.

                                                                       


                                                                      • Xavxav 22 novembre 2013 14:30

                                                                        Monsieur Pinsole,

                                                                        Et dans cet article d’Agoravox, vous annoncez : « plusieurs analystes, dont je fais partie, soutiennent qu’il y a un risque de krach du marché immobilier en France ».

                                                                        Dans votre blog, vous écrivez le contraire dans votre article Immobilier : et si les conditions de crédit justifiaient les prix ? : 
                                                                        « Au final, la prise en compte des conditions de crédit, si elle montre que les prix sont à des plus hauts historiques, en terme de poids dans le budget des ménages, indique aussi que le niveau actuel ne les dépasse pas, contrairement à l’analyse comparant la valeur brut aux revenus. Du coup, à conditions de crédit stables, un krach immobilier est loin d’être certain. »
                                                                        C’est difficile de savoir ce que vous pensez vraiment.


                                                                        • millesime 23 novembre 2013 09:16

                                                                          quel est l’objectif de ceux qui nous gouvernent ? ou plutôt de ceux qui sont derrière ceux qui nous gouvernent (lesquels ne sont que des marionnettes)
                                                                          (le monde est dirigé par tout autres personnes que ceux qui nous gouvernent)
                                                                          La dette des Etats est considérable, il faut donc trouver la solution pour ne pas la rembourser ou plutôt la rembourser en monnaie de singe.
                                                                          Il faut donc inonder le monde de liquidité dans une première phase « créer même la déflation » ainsi les prix dégringolent (c’est en cours de manipulation)
                                                                          puis l’hyperinflation vient (dans la seconde phase) au secours des Etats pour rembourser la dette. (en monnaie de singe)
                                                                          De sorte qu’il est bon de profiter de la phase de baisse pour acquérir des actifs en se défaisant des liquidités (actions , obligations etc)
                                                                          http://millesime.over-blog.com


                                                                          • Philippe 23 novembre 2013 13:28

                                                                            Cela et une évidence pour tout le monde, L’immobilier ne France devra dégringoler de manière importante et cela pour toutes les raisons largement explicitées dans vos articles.

                                                                            Mais pourquoi n’a t-il baissé plus tot d’ailleurs ?

                                                                            Il est toujours aussi surprenant de constater qu’en France, nous sommes à la traine (parfois ...) sur le développement de certaines technologies, a la traine sur la protection de nos entreprises (en aucune contradiction avec la protection de nos salariés), en avance sur la protection sociale comme si le Pouvoir avait gardé dans sa mémoire (pré)historique, que le peuple lui couperait la tête s’il ne sentait plus protégé...

                                                                            Bien, loin de ces préceptes d’Histoire qui aliment souvent plus l’ego et son plaisir d’écrire, que la réalité PRAGMATIQUE de l’objet, voici entre autres des raisons les motifs du maintien conjoncturel (mais plus pour longtemps) de nos prix de l’immo en France

                                                                            L’Immo en France n’a pas baissé car nous avons d’abord observé la chute des autres marchés, dans la continuité de la chutes des banques des pays précités (US, Espagne, Grèce, Irlande...). TOUS ces pays ont vu leur actifs financiers et les établissements qui les détenaient s’effondrer. Pas chez nous, et en cela soyons fiers des régles qui régissent l’emprunt des particuliers
                                                                            L’immo en France n’a pas baissé car concomitamment, nous passions d’une réglementation RT 2005 à RT2012 qui a vu le prix des biens neufs augmenter en rapport de M² vs ceux construits 2 ou 3 ans plutôt. Cela a pour effet artificiellement de créer une marche qui justifie finalement que les Prix du Neuf sont plus chers (ou moins grand) par rapport au Neuf ancien
                                                                            L’immo enfin n’avait pas baissé car la France a été jusqu’en 2012, épargné par une double conjoncture => Taux Histroriquement bas, et PEU de licenciements (je parle de 2012 qui contient la période Janvier/Mai....)
                                                                            Fort de ces éléments, l’attentisme qui est assi une belle vertue de sagesse « à la française », accolé à une conjonction d’élèments conjoncturels multiples,a permis à notre Immobilier de tenir « le choc »

                                                                            Par contre, le pragmatisme doit spontanément nous tenir en éveil...nous avons indubitablement entamé une spirale économique, qu’un Gouvernement quel qu’il soit, ne saurait enrayé. L’état de votre compte joint ne se rétablit pas en 2 mois...ceux de la france ne le peut en 12...
                                                                            Les fermetures et non des moindres commencent, les dépôts de bilan des commerçants sont légions...les entrepreneurs soufrent et les salariés des « heures sup » gagnent moins...

                                                                            Quand un pays n’empruntent plus pour consommer, quand les taux bas historiques ne créent plus l’échauffement et l’investissement, quand les impots augementent sans cesse pour combler les trous qui ne cesseront de grandir, cela signifie comme un malade à l’Hopital, que les soins curatifs n’empêchent plus la dégradation, avant .... le Krach !

                                                                            Soyons courageux, préparons nous autant que possible, soyons citoyens et parlons à nos élus pour que leur politique soit celle du peuple FRANCE, dont les atouts et la qulaité de la Terre, permettra SI l’agriculteur est intelligent,de passer la jachère à une future récolte


                                                                            • titi 24 novembre 2013 00:11

                                                                              L’immobilier en France n’a pas baissé, car une bonne partie de l’augmentation corrigeait une sous cotation suite au krack des années 90 où les prix étaient anormalement bas. Si il y a correction, elle sera minime.

                                                                              La France à une particularité : c’est la nullité de la politique d’aménagement du territoire. L’Etat jacobin ramenant tout à Paris, il n’y a qu’autours de Paris où il y a des chances de trouver du boulot et donc ou s’agglutine la population.
                                                                              Du foncier pas cher, il y’en a. Mais dans des zones où il n’y a pas de travail.
                                                                              Les prix baisseront, mais là où ils sont déjà bas.

                                                                              L’immobilier locatif « traditionnel » a un rendement minable par rapport à des rendements financiers classiques. Si on a de l’argent et les moyens d’acheter un appartement pour le louer, il faut surtout ne pas le faire.
                                                                              Pour attirer les investisseurs l’Etat n’a pas beaucoup de solutions :
                                                                              1. S’adresser a des gens qui ne savent pas qu’il existe des produits financiers à 6% sans risque => la classe moyenne.
                                                                              2. S’adresser à des gens qui n’ont pas les fonds pour se tourner vers ces produits financiers => financement par l’emprunt.
                                                                              2. Gonfler artificiellement le rendement => crédit d’impôt

                                                                              Mais dans le même temps l’Etat au mieux schizophrène, au pire débile, ajoute des nouveaux règlements tous les ans.
                                                                              Une couche de RT ... qui suit une couche de SPANC (pour l’individuel)... qui suit une couche diagnostics multiples à 100 euros/unité... qui suit une couche d’ascenseur « de Robien » en 2004, 2013 2018, etc...
                                                                              Et éventuellement avec les communes : une couche ravalement, etc...

                                                                              Mais ca commence à se voir...


                                                                              • France Républicaine et Souverainiste Fabien Roger Bonaparte 24 novembre 2013 15:30

                                                                                Il est devenu impossible pour un salarié de se loger en région parisienne. L’immobilier est un capitalisme de rentier qui concurrence l’économie active... et pourrit la vie des ménages à faible ou à revenus medians...


                                                                                • tinga 24 novembre 2013 20:37

                                                                                  “...Si tu veux être heureux, Nom de Dieu !
                                                                                   Pends ton propriétaire"


                                                                                • koalaii 24 novembre 2013 18:34

                                                                                  Je reste dubitatif sur un krach. C’est intéressant les tendances de long terme mais elles ont tendance à oublier les changements majeurs. Et ces 10 dernières années il y en a eu beaucoup. Comme le temoigne l’expansion du transport aérien aujourd’hui on vit dans un monde et non plus dans un pays.

                                                                                  Une classe riche et moyenne en forte expansion là vit 85% de la population de la planète. Beaucoup d’entre eux veulent leur pied à terre dans 5/6 villes du monde dont Paris. Pied à terre ou simple plus grande confiance que de placer leur argent dans le système financier de leur pays.

                                                                                  Plus localement en France et en dehors de Paris on observe aussi une concentration de l’activité. Le chômage crée non plus de l’exode rural mais de l’exode des villes secondaires vers le top 5 des villes en France. La création de « mégalopoles » européennes favorise cette concentration aussi. Résultat en moyenne les prix montent.

                                                                                  A l’intérieur même de nos villes, les quartiers difficiles de plus en plus difficile et gros font que de plus en plus sont près à de plus grands sacrifices pour ne pas y élever leurs enfants. Là encore, concentration de la demande et augmentation du prix moyen.

                                                                                  Enfin il y a le poids des HLM en France beaucoup plus important que nos voisins. Résultat le parc privé ne construit plus que pour les classes moyennes au minimum. Contrairement à l’Allemagne par exemple où le privé construit aussi beaucoup pour les plus pauvre. Là encore mécaniquement, avec une plus forte proportion d’HLM les prix montent.

                                                                                  Tous ces éléments sont nouveaux - ou bien plus important - ces 10 dernières années que n’importe quand dans l’histoire. Ce sont des fondamentaux dont il faut tenir compte. Le pouvoir d’achat diminue mais qui est le plus touché ? ceux qui vivent en HLM et qui n’achetaient pas. Quant à la classe moyenne, la moitié est fonctionnaire. Leur pouvoir d’achat baissera mais encore une fois, la concentration de la demande fait que notre taux de sacrifice pour habiter au bon endroit ne cesse d’augmenter.

                                                                                  Il y aura un krach si on vit un scenario aussi grave que celui de la Grèce. Ca peut arriver, mais si on imagine toujours le pire alors on ne fait rien dans sa vie et il n’est pas dit que dans ce scenario les locataires avec leurs comptes epargne remplis seront les mieux lotis.

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