Stop aux Center Parcs !

Vous connaissez certainement le groupe Center Parcs (filiale de Pierre & Vacances).

Vous envisagez peut-être d'acquérir un « cottage » dans l'un de ces « villages » en projet...

De grâce, ne le faites pas ! Il en va non seulement de l'intérêt général, mais aussi du vôtre.

En effet, ces projets ne génèrent pas suffisamment d'emplois, eu égard au coût écologique désastreux, et au coût financier révoltant pour le contribuable, sans parler des tracas causés aux petits investisseurs.

 

1°) Très peu de vraies créations d'emplois

 

Concernant l'intérêt général, en terme d'emplois, il est très douteux...

A Chambaran, le groupe P&V prévoit de créer 468 emplois ETP (Equivalents Temps Plein).

 

Précision importante :

Dans les Center Parcs, sur 100 emplois créés, 80 sont en CDI, mais la moitié de ces CDI sont à temps très partiel (en moyenne 12h par semaine, payés moins de 300 euros).

C'est la raison pour laquelle le groupe P&V préfère communiquer sur le terme d'emplois ETP.

Le nombre d'emplois stables et à temps plein est réduit à la portion congrue.

 

2°) Un impact écologique désastreux

 

Vous direz peut-être que 468 emplois ETP, c'est mieux que rien...

L'ennui, c'est que ces emplois sont créés au prix d'une destruction massive de l'environnement.

 

Rappelons un principe de base : la terre n'est pas une ressource renouvelable.

Chaque terrain que nous recouvrons de bitume et de béton est donc irrémédiablement perdu pour la nature et l'agriculture. Plus on construit, plus on détruit... Comme un gâteau qu'on grignote.

L'étalement urbain est donc la pire destruction que nous puissions infliger à l'environnement, et à ce jeu-là malheureusement, la situation est alarmante (en France, les surfaces urbanisées ont été multipliés par 5 depuis 1945, alors que la population n'a cru « que » d'un facteur 1,6).

Le minimum que nous puissions faire serait donc d'utiliser la terre avec parcimonie...

Or, les projets comme Center Parc sont de grands dévoreurs d'espace.

 

Cerise sur le gâteau, en plus de détruire des espaces naturels, le projet de Center Parc de Chambaran menace fortement les ressources hydrauliques de la région.

 

3°) Une gabegie d'argent public

 

En réalité, les emplois créés sont très lourdement subventionnés.

Dans chaque projet Center Parcs, le groupe Pierre & Vacances n'investit que très peu de fonds propres... L'investissement est financé presque totalement par l'argent public, via des « partenariats public-privé » signés avec les collectivités locales et la CDC (Caisse des Dépôts et Consignations), qui apportent les fonds d'une part sous forme de prêts, et d'autre part en acquérant la moitié environ des cottages.

L'épargne destinée au financement de projets d'intérêt général (logement social, entre autres) est ainsi détournée au profit d'un projet strictement privé.

 

Mais il y a pire...

Dans le cas du Center Parc de Chambaran, par exemple, les subventions directes accordées par les collectivités locales sont de 37,4 millions d'euros, réparties ainsi :

Région Rhône-Alpes : 7 millions ;

Conseil général de l'Isère : 7 millions + 7 millions pour la création des routes internes au parc ;

Communauté de communes de Roybon : 7 millions + 4 millions pour le contournement ;

Syndicat des eaux de la Galaure : 5,4 millions.

 

A cela, il faut ajouter le coût pour l'Etat de l'appât fiscal accordé aux investisseurs particuliers achetant leur cottage (Loi Censi-Bouvard) :

Remboursement de la TVA : 47,46 millions ;

Avantage fiscal (11% du prix d'achat HT) : 27,15 millions.

 

Enfin, il faut prendre en compte la plus-value offerte par les collectivités après l'achat du terrain :

Pierre & Vacances n'a acheté le terrain (200 hectares inconstructibles) que 700 000 euros environ.

Par un heureux hasard, le terrain (autrefois domaine public) est ensuite devenu subitement constructible et vaut dorénavant 36 millions d'euros au bas mot...

 

Valeur totale de tous ces avantages ? 148 millions euros...

Le coût (astronomique) pour le contribuable est donc de 240 000 € par emploi ETP créé (et même 316 000 € si on inclut la grosse magouille sur le prix du terrain) !

 

4°) Un mauvais placement pour les investisseurs particuliers (vous, peut-être ?)

 

Quant à votre intérêt économique particulier, ce n'est pas brillant...

J'attire votre attention sur le risque lié aux investissements de type « résidences de tourisme ».

 

Comprenez bien le système (identique à celui des EHPAD).

Vous achetez un appartement neuf (un « cottage », ou une chambre en maison de retraite) que vous louez ensuite par bail commercial à un exploitant, qui le sous-louera à l'utilisateur final (le touriste, ou la personne âgée dépendante).

Vous acceptez de payer le logement au prix fort (par exemple, le projet Center Parc de Chambaran prévoit un prix de vente moyen supérieur à 230 000 € HT pour chacun des 1 000 cottages !).

Pourquoi ? Grâce au loyer élevé promis par l'exploitant (et aussi grâce aux réductions d'impôts de type loi Censi-Bouvard).

 

Problème :

Dans toutes ces résidences de tourisme et ces EHPAD, le promoteur est aussi l'exploitant...

Vous voyez le loup ?

 

C'est très simple : la tentation est grande (trop grande !) de « gonfler » les loyers futurs pour justifier le prix de vente élevé des logements.

Dans ce système, l'activité de promotion immobilière est donc très rentable, alors que l'exploitation peine généralement à atteindre l'équilibre.

 

Au bout de 9 ans, l'exploitant vous impose alors de fortes baisses de loyer, pouvant aller jusqu'à 80%, outre les frais de rénovation qu'il vous impose... (sans parler des nombreux EHPAD qui ferment purement et simplement, l'opérateur préférant en construire de nouveaux).

Vous ne pouvez évidemment pas refuser, sinon le bail est rompu... Et à qui allez-vous relouer votre cottage au fin fond de la pampa ? D'autant plus, que vous n'auriez alors plus accès à toutes les infrastructures du « village »...

Quant à revendre votre « cottage », c'est possible, mais avec une moins-value conséquente (certains investisseurs ont dû diviser le prix par 3 pour s'en défaire), en raison du manque d'acquéreurs sur le marché secondaire.

 

De manière générale, dans l'immobilier locatif, posez-vous toujours quelques questions de base :

_ Le prix de vente n'est-il pas excessif en raison d'un loyer futur surévalué ?

_ Pourrez-vous relouer facilement si le locataire ou l'exploitant s'en va ?

_ Pourrez-vous revendre facilement votre investissement ?

 

En conclusion sur ce point, soyez extrêmement prudent avec les propositions émanant des promoteurs-exploitants... Si cela vous intéresse toujours, sachez que l'investissement en résidence étudiante est moins risqué en terme de relocation et de revente.

 

Pour ceux d'entre vous que cela intéresse, vous pouvez soutenir l'association PCSCP (www.pcscp.org) dans sa lutte contre le projet de Chambaran.

Sinon, prévenez au moins votre entourage du risque existant à investir dans ce genre de résidences de tourisme, ou pire encore dans les EHPAD.