Aider ses enfants à devenir propriétaires

 La plupart des parents rêvent de voir leurs enfants s’épanouir dans la vie, et cela passe très souvent par une assise financière leur permettant de se loger convenablement à un prix raisonnable. Malheureusement le parc locatif social est très insuffisant pour faire face à la demande. Les jeunes doivent par conséquent se tourner le plus souvent vers le marché privé où, à l’exception de quelques zones rurales et de petites villes en déclin, les prix s’envolent depuis des années. Résultat : le poste logement dans les budgets des ménages est un ogre qui, de plus en plus, dévore tous les autres postes au détriment de la qualité de vie.

 L’accession à la propriété est à l’évidence une bonne solution pour ne pas s’engager dans une voie locative en forme de tonneau des danaïdes pour les finances d’un couple. Encore faut-il disposer d’un minimum d’économies, faire valoir des emplois stables, et croiser les doigts pour obtenir des banquiers le feu vert au déblocage des crédits nécessaires à l’achat d’un bien immobilier. Une quête qui relève très souvent du parcours de combattant et qui, en définitive, se révèle carrément impossible dans la plupart des cas.

 Par chance, et même s’ils ne constituent – hélas ! – qu’une minorité du genre, nombre de papy-boomers retraités disposent de bonnes pensions et souvent d’économies peu ou pas utilisées. Des sommes par conséquent immédiatement disponibles qui permettraient à leurs enfants de réaliser enfin leur rêve d’accession à la propriété, synonyme à terme d’amélioration significative de leurs propres conditions de vie et de celle des petits-enfants déjà nés ou à venir.

 C’est là qu’intervient le « don manuel ». Ce dispositif permet de transmettre à chacun de ses enfants, sans avoir à payer de droits de donation, une somme maximale de 100 000 euros* par parent, soit 200 000 euros par enfant pour un couple. Ce don manuel n’est en principe soumis à aucune obligation légale de déclaration à l’administration fiscale. Pour éviter tout risque de difficulté ultérieure avec le fisc, mieux vaut toutefois jouer la transparence. Pour cela, il suffit de remplir le formulaire de déclaration de « don manuel », disponible dans les recettes des impôts, puis de faire enregistrer la donation par l’administration fiscale afin que celle-ci en ait connaissance et puisse, le cas échéant, intégrer la somme concernée dans la succession en cas de décès des donateurs avant le terme d’une période de 15 ans*. Ce délai passé, l’opération pourra être renouvelée dans les mêmes conditions pour une nouvelle période de 15 ans.

Aller au-delà des 200 000 euros sans frais, c’est possible !

 200 000 euros pour un enfant, c’est déjà une belle somme qui permet l’accession à la propriété dans la plupart des régions. C’est toutefois bien loin d’être suffisant dans Paris intra-muros où la barre des 10 000 euros le m² a été franchie dans les appartements du centre et de l’ouest de la capitale. Dès lors, les candidats à la propriété qui, pour différentes raisons, veulent rester dans ces arrondissements, doivent trouver des solutions de financement complémentaire afin de pouvoir acquérir un logement de taille suffisante. Certes, les parents peuvent, s’ils en ont les moyens, aller au delà des sommes transmises dans le cadre du don manuel. Mais en s’exposant à devoir payer des droits de donation non négligeables.

 Qu’à cela ne tienne, il existe une solution qui permet de contourner le problème : le prêt. Admettons que le fils du couple X ait besoin, pour acquérir le bien qu’il convoite, de 300 000 euros venant compléter ses propres ressources. Les deux tiers de cette somme pouvant être transmis sans frais par la voie du don manuel, il suffit à M. et Mme X d’octroyer un prêt de 100 000 euros supplémentaires à leur fils, à charge pour ce dernier de signer une reconnaissance de dette dans laquelle figureront le taux d’intérêt et la date d’échéance de ce prêt. En l’occurrence un taux zéro* et une date de recouvrement postérieure à la durée de vie du don manuel, soit 15 ans écoulés, ce qui permettra ipso facto à M. et Mme X de transformer, le moment venu, les 100 000 euros du prêt en nouveau don manuel.

 Comme le don manuel, le prêt n’est pas soumis à une obligation de déclaration. Mieux vaut toutefois le déclarer à l’administration fiscale, faute de quoi la somme versée sera réputée être un nouveau don manuel dépassant le plafond d’exonération des droits, et par conséquent exposé à une taxation par les services du fisc. Cette déclaration doit intervenir dans un délai d’un mois après le versement du prêt. Il en coûte 125 euros, le prix de la transparence !

 Il va de soi que ces différentes démarches peuvent être faites par l’intermédiaire d’un notaire qui établira un acte authentique, et la profession notariale ne s’est pas privée de communiquer sur le sujet pour attirer la clientèle dès l’élection de François Hollande et l’imminence d’un durcissement des conditions de donation et de succession. En réalité, eu égard à la simplicité des démarches sous seing privé dont le poids juridique n’a rien à céder à l’acte authentique dès lors qu’elles font l’objet d’enregistrements en bonne et due forme par l’administration fiscale, passer par un notaire ne sert pratiquement à rien, sinon à augmenter le chiffre d’affaires des tabellions.

 Une dernière remarque : il est important, pour un donateur, de se poser les bonnes questions sur l’usage de son argent lorsqu’il souhaite en faire bénéficier l’un de ses enfants à l’exclusion des autres, un don manuel sélectif pouvant être à l’origine de problèmes aigus au sein d’une fratrie. 

* Avant la loi de finances rectificative d’août 2012, cette somme était encore de 159 325 euros. Quant au délai entre deux donations du montant maximal autorisé sans frais, il était de 10 ans après avoir été de 6 ans lors du vote de la loi Tepa au début du quinquennat de Nicolas Sarkozy.