Les taux faibles, une opportunité pour les primo-acquérants
Les taux immobiliers atteignent des seuils historiques, inférieurs mêmes aux planchers de l’automne 2016. Les banques, cherchant à réaliser leurs objectifs, se montrent offensives. Une opportunité pour les primo-accédants ?
Retour sur les taux
En mars 2019, les taux de crédit immobiliers mini, ceux réservés aux meilleurs profils d’emprunteurs, sont à des niveaux jamais connus. Il est possible, partout en France, d’emprunter à partir de 0,80% sur 15 ans, et sur 20 ans à seulement 1%. Pour mémoire, en automne 2016, période historique en la matière, ces mêmes taux mini atteignaient alors 0,90% sur 15 ans, et 1,08% sur 20 ans. De quoi attirer les acquéreurs…
Les taux actuels, une opportunité pour les primo-accédants ?
Certes, un record a été battu. Il faut néanmoins y regarder de plus près pour déterminer si ces taux bas sont favorables à tous, spécialement à ceux qui achètent pour la première fois.
Le contexte, du côté des banques, semble en effet propice. Si elles se montrent conquérantes, c’est qu’elles ont des objectifs à atteindre, aussi élevés qu’en 2018 : aussi bien en termes de crédit immobilier que de nouveaux clients à « bancariser ». Le coût de l’argent demeurant bas, les établissements bancaires sont enclins à proposer ces baisses de taux et même d’importantes décotes.
Concernant les profils d’emprunteurs, cela demeure plus complexe : tous ne bénéficient pas des mêmes conditions de prêt immobilier ou des mêmes décotes. Pourquoi ? Car les banques souhaitent attirer des typologies précises d’emprunteurs, et que cette donnée est variable selon les établissements. Cela peut signifier une appétence pour des jeunes actifs au profil évolutif, pour les fonctionnaires ou encore, pour des professions libérales…
Mais une donnée ne change pas : il demeure essentiel de proposer un bon dossier en banque pour obtenir un bon taux, à l’instar de ceux que peuvent trouver les investisseurs locatifs. Ce qui passe souvent par des revenus pérennes, dont l’emploi en CDI peut être la traduction. Pour les freelance ou autres situations atypiques, ceci peut poser question. Il faudra alors être en mesure de démontrer la pérennité des revenus, notamment en fournissant 2 ou 3 années de bilans comptables. Deux autres éléments forment un dossier « solide » : un apport (au moins 10% du montant total de l’opération afin de couvrir les frais de notaire et de garantie), et des comptes sans découvert. L’endettement sera aussi clé : mieux vaut solder si possible un crédit à la consommation en cours avant de contracter son prêt immobilier, ainsi celui-ci ne pèse pas dans l’endettement. Pour rappel, les banques considèrent en général que 33% d’endettement est un maximum (variable en fonction des profils toutefois).
Prix de l’immobilier VS taux de crédit
Autre dimension à prendre en compte : les prix de l’immobilier, qui peuvent flamber notamment dans l’ancien dans les grandes villes, ou dans le neuf. Dans le neuf on constate même que les taux de crédit bas ne permettent pas le soutien du pouvoir d’achat des Français. Selon une étude Empruntis/Trouver-un-logement-neuf, les prix de l’immobilier pour l’achat d’un 3 pièces ont augmenté entre 1,50% et 7,18% selon les villes (10 grandes villes étudiées). En clair, il faut trouver une adéquation entre un projet et un taux d’endettement raisonnable, le tout avec un profil attractif pour les banques. Pas simple ?
Comment tirer son épingle du jeu ?
Dans un contexte de taux immobilier favorable, et avec des conditions auprès des banques variables en fonction du profil d’emprunteur, deux leviers sont à activer pour un primo-acquérant.
D’abord : vérifier son éligibilité aux prêts aidés. Le prêt à taux zéro, le prêt Action Logement et le prêt à l’accession sociale (PAS), sont trois possibilités, soumises à des conditions de ressource et/ou de localisation des biens. Dans le cas d’un achat dans le neuf, le PTZ peut être un véritable soutien : 75% des primo-accédants de l’étude mentionnée en ont bénéficié en début d’année, pour un montant moyen de 72 901€.
Le second levier : faire jouer la concurrence entre les banques. Nous l’avons vu, les profils que les banques souhaitent attirer sont variables. L’appui d’un courtier peut alors se révéler utile. Car sa valeur ajoutée est de guider les emprunteurs vers les banques les plus adaptées à leur profil et à leur projet, ce qui permet de frapper directement aux bonnes portes. Quant à la mise en concurrence et l’obtention du taux le plus intéressant, c’est également son métier…
