Bulbe Immo

En matière de prix, le seul baromètre fiable est l’indice des notaires puisqu’il s’agit de ventes effectivement réalisées et pas de rêves de vendeurs…

Oui... et non. Il y a plusieurs biais statistiques dans les chiffres des notaires :

1. la base de donnée n’est pas exhaustive (enfin... elle ne l’était pas jusqu’à début mars mais un récent décret doit changer la donne) : les bases des notaires, servant à calculer les indices de prix, sont renseignées selon le bon vouloir de ces derniers. Combien de biens y a t-il dans ces bases sur les 800 000 transactions annuelles ? Personne ne le sait... opacité entretenue disent les mauvaises langues (dont je suis).
   
2. dans les périodes de baisse du volume de transaction seuls les biens sans défaut se vendent (voir définition du « flight to quality »). Mécaniquement la moyenne augmente. Pour donner un ordre d’idée LaForêt, note de conjoncture, évolution du marché Parisien, 2013 vs. 2012, p.26 : "L’évolution des prix ne reflète pas fidèlement la réalité du marché parisien. Une analyse détaillée des prix montre que le "mix produit" a changé et que les prix ont, en réalité, baissé de 10% à bien immobilier identique". Les statistiques définitives des notaires pour 2013 (à paraitre le mois prochain) ne feront, à mon humble avis, pas état d’une baisse de cette ampleur.

Il est moins couteux d’entretenir quelques oisifs dans un grand pôle urbain (RSA, chômeurs et autres formes de précarité) que quelques salariés méritants éparpilés sur le territoire avec leurs cohortes de dépenses : une poste, une école, des réseaux à entretenir, le ramassage des ordures, des services publics à assurer...

il faut se contenter d’une affirmation qui est : la cause de la hausse n’est pas la pénurie, point-barre. Non, suffit de demander... j’espère que vous ne m’en voudrez pas trop de ne pas tout mettre dans le même papier, le sujet est vaste.

Les causes de l’explosion des prix de l’immobilier sont assez biens connues désormais et la pénurie n’en est pas une. La note du CAS (cf lien dans l’article) et plusieurs autres études sur le sujet indiquent que l’origine de la hausse vertigineuse des prix en France est due à l’augmentation du crédit au début des années 2000 : baisse des taux, allongement des durées, baisse de l’apport demandé => solvabilisation des ménages.

Une fois la hausse enclenchée avec des variations importantes d’une année sur l’autre, nous sommes entrés dans une spirale haussière. Il fallait absolument acheter (et vite). Quand la réserve de ménages s’est tarie les politiques ont jugé bon de maintenir le marché en état de lévitation à grands coups de subventions (déduction des intérêts d’emprunt, PTZ sur l’ancien).

Dernier étage de la fusée (se déroulant sous nos yeux) : la baisse récente des taux (plus bas historique) dans un contexte de caisses loin d’être pleines ce qui exclu de facto une nouvelle solvabilisation via des aides et autres subventions... mais sait on jamais, les aides au logement c’est 2% du PIB en France, on pourrait parfaitement imaginer quelques formules magiques pour déshabiller Paul (baisse des APL) pour habiller Pierre (augmentation des aides à la Pierre).

Comment voulez-vous faire vivre sous un même toit des gens qui ont fini par se haïr ou des générations qui travaillent aux quatre coins du pays avec des besoins différents. S’ils ont actuellement le choix de ne pas y être contraints c’est bien qu’il n’y a pas de pénurie de logements. Rien de plus.

j’insiste sur la réduction des surfaces constatée dans le neuf par les pros. Sourcez vos dires leur permettrait d’avoir un peu plus de consistance. Ce n’est pas parce qu’on a un architecte dans sa famille qu’on a une vision exhaustive du marché. Toutes les enquêtes font le même constat : la taille moyenne des logements augmente. NB : je mentionnais bien dans mon article que ce sont des moyennes. En fait la taille des logements augmente plus vite pour les ménages âgés que pour les jeunes (pour lesquels elle est en diminution)... mais en moyenne elle augmente.

qui est Bulbe Immo, le nouveau venu ? J’ai l’habitude que cette question me soit posée par des agents immobiliers ou autres promoteurs en règle générale. En quelques mots : locataire, mobile, disponible, intéressé par le sujet et nullement encarté dans un quelconque lobby pro immo, ni de près, ni de loin. C’est bien, ça me change. Pour vous donner plus de billes je vous inviterai juste à aller voir la page Facebook qui est en lien sur ma fiche ce que vous ne manquerez pas de faire, en bon investigateur que vous êtes.

La concentration est effectivement une partie du problème.

L’aménagement du territoire conduit à centraliser les activités dans des pôles dynamiques. Augmentant les temps de transport et repoussant toujours plus loin des centres les ménages en recherche de logement. Le mouvement pendulaire sont une véritable plaie.

La révolution des technologies de l’information ne devrait elle pas au contraire permettre un maillage plus diffus du territoire ? A t-on vraiment besoin de concentrer autant de siège sociaux, de bureaux et d’activités transversales dans ces grands pôles urbains ? (C’est un autre débat).

Tout à fait, on en revient au problème d’affectation des logements. Ils sont là mais parfois en situation de sous occupation criante. Cas typique que vous remontez (même problème pour les résidences secondaires et autres logements loués à la semaine sur l’IDF) mais également cas des logements occupés par des veuves / veufs qui ne peuvent ou veulent pas bouger.

Sur 300 000 ménages en sous occupation on en compte 170 000 où la personne seule ou la personne de référence du ménage a plus de 70 ans (Source « Haut Conseil de la Famille » https://docs.google.com/file/d/0B7c8XSLbST9lZVRnZk9xZENzYUE/edit)

Les mobilités sont très rigides en France, notamment en raison de coûts de transfert élevés. Dans le cas de la propriété : Droits de Mutation + Notaires + Agents Immobiliers = 11% du prix d’un bien. Dans le cas du logement social il est rare de se voir proposé un logement plus adapté (une mutation = deux ménages à gérer).