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Vincent Benard

Vincent Benard

Vincent Bénard est depuis mai 2008 président de l’institut Hayek (Bruxelles) et depuis 2005 collaborateur de l’institut Turgot (Paris), think tanks dédiés à la diffusion de la pensée humaniste libérale en langue Française.
Il vient d’éditer (novembre 2007) un ouvrage intitulé "Le logement, crise publique, remèdes privés", aux éditions Romillat. Ses conclusions tordent le cou à plusieurs décennies de politiquement correct en matière de logement.
Retrouvez le sur son blog : objectif liberté
ou sur le site de son livre : crise publique

Tableau de bord

  • Premier article le 06/03/2007
  • Modérateur depuis le 30/11/2007
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Ses articles classés par : ordre chronologique













Derniers commentaires



  • Vincent Benard Vincent Benard 3 décembre 2007 08:21

    @Forest ent

    « une flambée des prix Dans tout l’occident » : au risque là encore de me répéter, NON.

    Sur 159 aires urbaines anglo-saxones de 800 000 habitants et plus, aux USA, Canada, Irlande, UK, NZ, 42 (toutes soit aux USA, soit au canada, où l’urbanisme est une compétence locale) n’ont pas connu ce doublement. Et sur ces 42 cités, environ 3 sur 5 sont des cités dynamiques et en forte, voire très forte expansion. Ces villes ont connu les mêmes conditions macro-économiques très favorables à la demande ces 10-12 dernières années. Et pourtant les prix y ont monté 5 fois moins vite qu’ailleurs. déterminant commun : Ces villes ont des réglementations foncières qui ont pour but de garantir un excès de foncier constructible par rapport à la demande en toute circonstance.

    En Allemagne, en Belgique, malgré une densité moyenne supérieure, on n’observe pas les mêmes augmentations. La aussi, la réglementation favorise la présence de larges quantités de terrain notamment à la périphérie des constructions existantes.

    Par contre, la grande bretagne, l’Irlande, une quinzaine de gros états US, quelques grandes cités canadiennes, les principales provinces d’Australie et la Nouvelle Zélande ont des réglementations de type restrictif, comme la France (parfois bien plus dures que les notres, comme en Californie ou en Grande Bretagne). Résultat, des prix qui s’emballent quand la demande est boostée par le contexte macro économique.

    ====

    En soi, c’est une très bonne nouvelle : cela veut dire qu’il n’y a pas de fatalité du logement cher quand la demande est très solvable. Trouver le déterminant qui rend certaines villes peu chères malgré leur forte expansion permet de se poser la question : « et si on faisait pareil chez nous » ?



  • Vincent Benard Vincent Benard 2 décembre 2007 22:30

    Quelques préalables dans une société libérale :

    1) Vous devez être propriétaire du terrain, ou obtenir un accord contractuel du propriétaire pour construire votre cabane.

    2) Vous ne devez créer de nuisance à personne, et, dans un droit libéral, vous ne pourrez pas vous plaindre de nuisances préexistantes à votre installation dont vous ne pouviez ignorer l’existance (si il y a un tunnel à canards à proximité et qu’il vous envoie des odeurs, ce devrait être pour votre pomme).

    3) Vous devez assumer la totalité des couts induits par votre choix d’isolement. Si EDF (ou un concurrent) vous dit : « pour vous connecter au réseau, faut tirer 2km de ligne, et c’est tant », c’est pour vous. Idem pour la route. L’adduction d’eau. Etc... Un très bon moyen de lutter contre le mitage, vous en conviendrez.

    Bref, à ces quelques conditions, qui devraient être susceptibles de faire réfléchir nombre de constructeurs de maisons au milieu de nulle part, vous pouvez construire votre cabane.



  • Vincent Benard Vincent Benard 2 décembre 2007 22:20

    @Celine :

    « Autrement dit, la règlementation urbaine a un rôle déterminant de la protection de la valeur des biens sur le long terme et cette protection est aussi un objectif légitime. »

    Comme dirait Coluche, « voila un point qu’il est important », et en bon politique, « je vous remercie de l’avoir abordé ».

    « cette protection est un objectif légitime » : tout dépend par quel moyen. Si cette protection se fait AU DETRIMENT d’autres possesseurs de biens (en décrétant l’inconstructibilité de leur terre, par exemple), ou de ceux qui ne peuvent pas entrer sur le marché du logement à cause des prix trop élevés engendrés par des réglementations visant clairement à la raréfaction des logements, alors il n’y a plus de légitimité qui vaille.

    Il y a deux moyens d’augmenter la valeur de son bien : par l’effort : investissement régulier, bon entretien... Ou par la limitation de la concurrence, en promulgant des réglementations NIMBYistes. et ainsi, même des logements mal entretenus peuvent atteindre des prix stratosphériques. De quelle légitimité parle-t-on ?

    Enfin, dernier gros problème de légitimité des réglementations de zonage : celui qui possède un logement bénéficie d’un droit à construire, qu’il soit le sien ou celui d’un des propriétaires précédents. Au nom de quoi peut il, par la réglementation, refuser ce droit à d’autres au motif profond que ça rompte sa tranquilité, ou que ça risque de réduire la valeur potentielle de son bien ? La déclaration de 89 parle d’égalité en droits, les droits étant « la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression ». il me semble que lorsque l’on zone des terrains non constructibles et d’autres constructibles, on viole cette égalité.

    Certes, la DDH prévoit aussi que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité » ; On pourrait donc imaginer que limiter le droit d’usage de la propriété par réglementation pourrait ouvrir droit à indemnisation, et ma foi, ce serait un moindre mal (ça obligerait les collectivités à limiter les zones non constructibles à celles qui en valent vraiment la peine)

    mais non, l’article L160-5 du code de l’urbanisme permet une interprétation très restrictive de l’indemnisation des servitudes d’urbanisme. La encore, de quelle légitimité parle t-on ?

    ====

    Renversons le problème : certes, la personne qui a bien entretenu son bien, qui a fait ce qu’il fallait pour le voir embellir, peut quand même voir sa valeur baisser, soit parce qu’un voisin produit des nuisances, auquel cas le droit libéral classique doit ou bien faire cesser la nuisance, ou bien aboutir à ce que la perte de valeur du bien lésé soit largement compensée ; soit parce que les conditions économiques de la région changent : il y a eu plus de constructions et des emplois ont changé de place, donc la demande diminue, et alors, effectivement, la valeur du bien de notre propriétaire baisse alors qu’il n’y est pour rien.

    Et alors ? Il en va de même de l’acheteur d’actions, d’objets d’art, ou de tout autre placement : si la nature des biens demandés par le marché change, il peut voir ses investissements dépréciés. Il est parfaitement « légitime » qu’il veuille chercher à maintenir la valeur de son bien, pas légitime qu’il le fasse en réduisant les droits fondamentaux d’autrui.

    ======

    vous ajoutez : « ce que l’article de V.B. semble négliger totalement » : au risque de me répéter, j’ai voulu rester bref, et donc on pourra toujours pinailler sur un point que je n’ai pas abordé, du fait, naturellement, de mon évidente mauvaise foi, smiley , dans la volonté tout aussi évidente d’esquiver LE point essentiel vu par celui qui n’est pas d’accord.

    Mais dans mon livre (pub ! smiley ) je consacre une grosse poignée de pages à ces problèmes de NIMBYisme, de jeux d’acteur autour des PLU, etc... ainsi que quelques pages à la naissance des lois de zonage dont j’affirme qu’elles ne sont en rien issues de soi-disant insuffisances du droit de propriété pour gérer la cohabitation entre activités. Démo trop longue pour un commentaire après 22heures.

    ====

    Je suis d’accord avec pas mal d’autres de vos constats : l’absence d’autonomie financière des communes rurales, la nécessité de mendier auprès des collectivités de rang supérieur (CG, CR, état) pour tout équipement important, obèrent gravement la capacité de développement équilibré des dites communes rurales.

    De même, la propension des grandes communes à rejeter les problèmes sur les petites communes de très lointaine périphérie est absolument flagrante. Je ne dis pas autre chose lorsque je parle d’hyper étalement urbain provoqué par les règlementations : les communes des agglos « centrales » rejettent sciemment les couts de développement sur les petites communes rurales et elles s’en lavent les mains !...

    l’hyper étalement urbain n’a rien d’un « argument incertain ». Pour prendre l’exemple que je connais le mieux, le pays de Retz (mais mes contacts m’abreuvent d’exemples similaires autour d’agglos autres comme Lyon, toulouse, montpellier, etc...), on constate que l’augmentation moyenne de population de ces communes (dont la plus grosse a 12 000 habitants hors période estivale, et dont la plus proche de Nantes est à 15km du périph’) a été de 2,5% par an depuis le recensement de 99. soit pratiquement 20% en moyenne en 7 ans, mais avec des disparités. Des communes ont gagné jusqu’à 30% de population en peu de temps, et le surcroit de recettes fiscales ne compense pas la charge créée, faute d’autonomie fiscale, on en revient au point précédent...

    Or, jamais ces personnes qui s’installent dans des communes sans services n’auraient envisagé de telles distances si elles avaient pu trouver du foncier abordable à l’immédiate périphérie de Nantes (Orvault, Saint Herblain, la Chapelle, Rezé, Vertou, etc...), où le foncier techniquement aménageable est loin d’être rare, mais où le NIMBYisme joue à plein régime.

    Pensez que les prix du terrain à bâtir en Euros dans le Pays de Retz étaient supérieurs en 2006 à ce qu’ils étaient en francs en 95 ! Et que les mairies avaient vu les coups de fil pour demande de terrain disponible multipliées dans des proportions inimaginables ! (ça baisse un peu, hors zones littorales, mais à peine...) - Des gens pleuraient au téléphone pour un terrain de 400m2 dans une commune de 3000 habitants sans charme particulier, pour 60 000 Euros ! De la pure folie smiley

    Sans parler que bien des maisons sont de fait construites à l’économie : quand une famille avec 2 Smics a payé le terrain à ce prix, elle rogne sur le reste, les gens en gardent souvent à faire eux mêmes. Que le marché stagne (taux d’intérêts...), qu’une famille soit obligée de revendre et elle risque de se retrouver avec un bien invendable. Et le crédit qui court quand même...

    =======

    Voila quelques uns des inconvénients sociaux provoqués par le « désir légitime de protéger la valeur de leur propriété » par les masses embourgeoisées installées de la périphérie des grandes agglomérations... Et on dira que les libéraux défendent seulement les riches !



  • Vincent Benard Vincent Benard 2 décembre 2007 11:54

    « Les USA ont une politique libérale » : si vous lisez l’article, non, pas uniformément. Certains états (ou certaines villes) ont une politique du sol libérale : prix bas, certains ont une politique du sol dirigiste voire ultra dirigiste : prix élevés, voire stratosphériques.

    Il est globalement faux de voire dans les USA l’archétype du libéralisme à l’oeuvre. Le fait qu’ils soient « plus libéraux que nous » globalement ne signifie pas qu’ils ne soient pas aussi sujets à des intrusions dirigistes des différents niveaux de pouvoir fédéral ou locaux. J’ose même affirmer, sacrilège, que l’essentiel des problèmes de la société US viennent de ces intrusions dirigistes (voir mon blog)et non de leurs fondamentaux libéraux.

    — -

    En Allemagne, l’étalement urbain raisonnable par la périphérie des villes n’est pas combattu mais encouragé, sous réserve que les gens qui construisent ainsi soient respectueux de prérequis environnementaux. La règle la plus fréquemment adoptée est qu’un terrain contigu à un terrain desservi et construit devient constructible, sauf servitude d’environnement particulière (c’est un résumé en une phrase d’une situation plus complexe, mais l’esprit y est). Naturellement, des règles esthétiques et de respect du voisinage s’y appliquent : à partir du moment ou ça n’est pas fait pour stériliser la construction, ça ne me gêne pas.

    D’autre part, la démographie allemande a déjà commencé à se retourner (1,4 enfant par femme, si ma mémoire est bonne, et depuis pas mal de temps : les jeunes générations créent moins de demande nouvelle que chez nous), malgré les flux migratoires est-ouest qui créent là aussi des situations très disparates.

    Quel est la part de la relative tolérance à l’étalement urbain, et celle de la démographie mollassonne, dans le maintien de prix de l’immobilier bas en Allemagne, je ne sais, il faudrait voir s’il y a des études qui approfondissent la question.



  • Vincent Benard Vincent Benard 2 décembre 2007 11:28

    « mesures coercitives » : j’espère bien que nous n’en arriverons jamais là. C’est contre cette vision de la société que je me bats, où des « experts » alliés à « des élus » jouent avec les possibilités offertes par la démocratie pour, en fait, imposer des choix « durs » à la population. Une sorte de diktat technocratique.

    ça fait un siècle qu’en France, les politiques essaient de « ne pas laisser le logement aux libre jeu du marché ». Pour quel résultat ? Déjà, en 1946, les documents produits par le ministère de la reconstruction parlaient de « l’anarchie » du marché et de la « nécessité de l’encadrer ». Résultats : pénurie de logements prolongée, et construction de plus de 500 ZUPS, ZEPS et autres cités radieuses entre cette période et les années 70. Bel encadrement, vraiment. Quand le privé fait des erreurs, il ne les répète pas 500 fois.

    « Etalement urbain » : il correspond au souhait croissant d’une population dont le niveau de vie augmente (lentement, je vous l’accorde, avec des disparités...) de posséder une maison individuelle avec jardin. Certains experts, au nom de LEUR vision de la ville, voudraient forcer ces gens à adopter d’autre choix d’habitat. De quel droit ?

    Le tout est que celui qui s’implante en « étalement urbain » paie l’intégralité des coûts de son étalement (raccordements, etc...), dont une partie est aujourd’hui occultée par l’intervention publique. Comme ça, les ménages pourront arbitrer sainement entre les coûts et les avantages de l’habitat dense en centre ville et ceux de l’habitat étalé, et certains ménages qui aujourd’hui choississent l’étalement changeront de point de vue. Mais ils le feront avec LEURS critères, LEURS valeurs, LEURS souhaits, et pas ceux d’experts ou de décideurs politiques (qui d’ailleurs, c’est curieux, s’appliquent très rarement à eux mêmes les modèles sociétaux qu’ils voudraient imposer aux cités qu’ils dirigent, juste un constat...)

    Il y aurait encore tant à dire sur ces questions... Mais le format « commentaire agoravox » ne permet pas tous les développements qui seraient nécessaires.

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