Vincent Benard

« d’où sort le pognon » : Taux d’intérêts plus faibles + Taux d’effort logement (cad part du revenu après impôts consacré au logement) en forte hausse (d’où, en corollaire, impression de diminution du pouvoir d’achat).

Les prix montent sous la conjonction à la fois de facteurs boostant la demande ET d’autres étranglant l’offre. retirez une des deux composantes et le soufflé retombe. Mais si les prix baissent uniquement parce que la demande est moins solvable, ou est le gain pour la société ? Si des grandes cités arrivent à maintenir un paradigme « forte demande + prix bas », n’y a-t-il pas des enseignements à en tirer ? L’idéal ne serait-il pas d’adopter les « recettes » qui permettent aux prix de rester raisonnables quand la demande augmente fortement ?

« petite » surcharge : hélas... j’ai dépassé ce stade depuis longtemps

@ Leon : « trop ou pas assez de logements ? »

Dans la plupart des grandes et moyennes agglos, il y a plutôt pénurie, mais des politiques telles que les primes Besson, Périssol, Robien, Borloo ont créé en quelques endroits ou la demande n’était pas aussi soutenue un excès d’offre de certains types de logement ne correspondant pas à la demande locale. Un vrai gâchis de ressource. Toute politique de niche fiscale devrait être bannie de la panoplie d’action gouvernementale.

@Celine

Inutile de vous énerver, mais non, je ne me « fous pas du monde »

Vous dites : « Première observation sur une expression : »de supposés effets environnementaux négatifs de l’étalement urbain« . Vous vous foutez du monde ou quoi ? L’étalement urbain est le premier facteur de gaspillage d’énergie fossile et de rejet de gaz à effet de serre. Cela touche à la fois les transports et le chauffage des logements. »

L’étalement urbain se produit parce que la population d’une aire urbaine donnée augmente. L’augmentation de consommation d’énergie correspondante est elle liée à l’étalement ou à l’augmentation de population ? La réponse est donnée, entre autre, par Joseph Comby, rédac chef de la revue « études foncières », et... Partisan de la lutte contre l’étalement urbain, très peu suspect de complicité avec le courant libéral, qui, dans un congrès à Bordeaux en 2004, disait qu’il ne fallait plus utiliser l’argument de la sur-consommation d’énergie pour stigmatiser l’étalement urbain, car il était faux : l’étude de la consommation énergétique de toutes les villes de l’agglo parisienne faite par l’ADEF montrait une efficacité énergétique moindre des ensembles très densément peuplés. Le supposé recours supérieur aux transports individuels de la ville étalée ne se vérifie pas dans les proportions attendues par ses détracteurs, et l’efficacité énergétique des logements est bien meilleure en pavillonaire. Surprenant, mais empiriquement constaté.

Donc, non seulement l’obligation d’absorber des populations croissantes en milieu dense ne consommerait pas moins d’énergie, mais elle pourrait se révéler énergétiquement moins efficace.

Ceci dit, un étalement urbain par la périphérie sera toujours énergétiquement plus efficace qu’un hyperétalement urbain par l’hyepr-périphérie. Voyez les embouteillages sur des petites routes départementales à plusieurs km de villes comme Nantes ou Bordeaux pour comprendre...

Vous ajoutez : « Puis »en voulant lutter contre l’étalement urbain, le législateur a favorisé... l’hyper-étalement urbain« . Gros mensonge tout de même. Oui, il y a un hyper-étalement urbain. Pour deux raisons : laxisme du droit des sols à la périphèrie, c’est-à-dire dans la pratique là où il est géré par l’Etat (les DDE) plutôt que par les collectivités locales elles-mêmes et manque de logements sociaux dans les zones urbaines en raison... de la spéculation foncière ! »

Pourquoi, « mensonge » ? admettons que je me trompe, pourquoi pas, mais pourquoi en plus me faire un procès d’intention... Dans votre esprit, un libéral est forcément malhonnête ?

« Laxisme du droit des sols là ou il est géré par les DDE » : non, désolé, c’est vous qui vous trompez : les PLU sont sous la totale responsabilité des maires, et de plus en plus les communes de proche périphérie se regroupent avec leur commune centre à la fois pour gérer l’élaboration de leur PLU, puis pour l’appliquer. L’équipement n’intervient plus dans aucune commune de plus de 10 000 habitants de par la loi.

Quant aux petites communes extérieures, l’équipement ne fait que participer à l’élaboration des PLU, mais ne les élabore plus depuis le début des années 90. Et lorsqu’il instruit les permis, ce qui est encore fréquent, il le fait bel et bien par délégation du Maire qui peut à tout moment signer un permis contraire à la proposition de l’administration.

Enfin, affirmer que la DDE serait plus laxiste que les mairies en matière d’urbanisme n’est pas, pour le dire par euphémisme, « vérifié par l’expérience ». La pression d’un maire sur un instructeur de DDE est bien moindre que celle qu’il peut faire subir à ses propres employés...

Je suis par contre totalement d’accord avec vous quand vous dites : « L’un des plus graves problèmes d’aujourd’hui, c’est que les règlementations urbaines produisent une valorisation privatisée financée par une charge publique. En version plus concrète : la commune construit un trottoir, un réseau d’eau, un éclairage public, etc... le propriétaire qui fait la rétention foncière (c’est celui qui ne fait rien et qui attend) voit le prix de son terrain multiplié par 100 quand il passe du statut agricole au statut urbain. Ce sont les juges de la République qui enrichissent les propriétaires fonciers au détriment du contribuable. L’Etat n’est pas toujours si neutre qu’il veut bien le dire »

Hormis le fait que ce sont les élus locaux et non les juges et l’état qui sont dans le coup, Il est évident que la distorsion des valeurs immobilières induites par un simple trait de plume sur une carte créée un enjeu... très fort. Un retour aux bases du droit de propriété réduirait considérablement ce différentiel, puisque c’est la viabilisation du terrain et non sa « constructibilité administrative » qui ferait sa valeur. D’autre part, les mécanismes actuels de financement des équipements publics nécessaires aux nouvelles constructions (PVR, etc...) fonctionnent moyennement. Le livre traite cette question, mais difficile à résumer en une ligne.

Je vous invite à lire le petit CR du colloque Logement du 28 novembre à la FFB : plusieurs intervenants ont dit des choses très intéressantes sur les comportements « litigieux », pour ne pas dire plus, induits par la réglementation... http://www.objectifliberte.fr/2007/11/colloque-logeme.html

« ce qui est occulté » : l’article n’évoquait que la question foncière pour des raisons de taille. J’évoque dans l’italique de fin, trop brièvement je l’accorde, l’absurdité de la politique de subvention de type Borloo & co, que vous avez parfaitement raison d’incriminer.

Il est évident qu’elles ont augmenté artificiellement la pression sur le rare foncier disponible. elles ont en outre permis aux officines spécialisées de vendre du logement mal placé, mal adapté aux marchés locaux, trop cher. Dans les villes moyennes du sud ouest (genre montauban), un tiers de logement robien seraient vacants ! des « pigeons » se sont fait vendre des logements robien pour la prime fiscale, sans se préoccuper de la valeur intrinsèque de leur placement. et les prix des logements ainsi vendus ont été supérieurs à ce qu’ils auraient été sans la subvention...

Bref, mal-investissements et rentes de situation sont les enfants de toute prime fiscale de type sectorielle.

D’une façon générale, même en 236 pages, je ne traite « que » l’essentiel de la question du logement, alors soyez indulgents si un élément vous parait manquer dans un article volontairement limité à l’équivalent de deux pages A4...