Pour Algunet

Extrait du rapport "La SEMINE et la question du logement social à Neuilly-sur-Seine."

1) Contraintes historiques. La commune de Neuilly dispose de peu de place pour construire de nouveaux logements sociaux. Une contrainte qui s’explique par une histoire particulière. Aujourd’hui on constate une faible présence de logements sociaux au sens de la loi SRU. Néanmoins, la Ville se réclame d’une certaine mixité sociale, avec de nombreux immeubles haussmanniens abritant des chambres de bonnes (division sociale verticale du XIXème siècle) ainsi que des logements de la loi de 1948. Le Service de l’Urbanisme nous explique que durant les Trente Glorieuses, pour faire face à la demande de logements sociaux, de nombreuses communes de banlieues ont massivement construit. Elles disposaient alors de vastes zones à défricher, le parti communiste, très présent dans ces communes, oeuvrant en ce sens. Ceci a constitué un fort apport qualitatif pour bon nombre de la population. Après cette période, suite au choc pétrolier, les industries se sont déplacées en banlieue et se sont retrouvée dans les logements sociaux les personnes ayant des difficultés financières. Cette situation ne s’est pas produite à Neuilly, la densité en population y étant trop forte et la ville ayant fini d’être urbanisée dès 1870. La superficie de la commune étant petite, avec 373 ha, il n’y avait donc pas de place disponible pour construire des grands ensembles comme cela a été fait ailleurs. Ainsi, au XIXème siècle, la Ville est urbanisée par des opérations de lotissements menées sur les terres du Duc d’Orléans. Haussmann découpe des parcelles de 800m² où sont construits des hôtels particuliers dès 1860 puis des lotissements plus au Sud. Il n’y eu pas de grandes zones industrielles, et donc pas de friches urbanisables. Dès 1950, les hôtels particuliers sont détruits pour être remplacés par des immeubles en copropriété. Ainsi, dès 1960 on reconstruit la ville sur elle-même. On laisse faire l’initiative privée, sans que soit menée de politique en faveur du logement social. La situation actuelle découle donc notamment de l’histoire de cette ville. SEMINE Manque d’espace (ville urbanisée depuis le milieu du 19e siècle) Le prix du foncier, particulièrement élevé, réduit les possibilités d’acquisition de terrains susceptibles d’être transformés en logement social Une population qui s’oppose systématiquement à toute construction de logement social Contraintes pesant sur la ville de Neuilly pour construire de nouveaux logements sociaux 11 Aujourd’hui, sur une superficie de 373 hectares et une population de 59 848 habitants en 1999, la densité à Neuilly est de 16045 habitants/km².

2) C ontraintes foncières. Neuilly-sur-Seine est la ville qui a le foncier le plus élevé de la région parisienne :
- le prix moyen de l’immobilier à la vente s’élève à 7684,02€/m², ce qui en fait la ville la plus chère de France (devant Paris : 6062€/m²/mois)
- le prix moyen de l’immobilier à la location s’élève à 25€/m²/mois, la location y est donc la plus chère de France (devant Paris : 23€/m²/mois) Cette contrainte foncière rend difficile la construction de logements sociaux. Il faut en effet un équilibre entre ce que va coûter la construction du logement (coûts de construction, honoraires, acquisition du foncier) et ce que le logement va pouvoir rapporter. Le foncier est ici la variable déterminante puisque les coûts de construction et honoraires sont semblables à ceux que l’on pourrait trouver dans n’importe qu’elle autre commune. Les loyers des logements sociaux à Neuilly sont donc relativement élevés, les aides fournies par l’Etat étant par ailleurs insuffisantes. En outre, ces opérations de construction sont complexes et leur mise en oeuvre longue. Elles nécessitent en effet un délai minimum de 4 à 5 ans en raison des difficultés de libération foncière, des relogements et des recours. Neuilly a mis en place un observatoire foncier afin d’avoir une connaissance des terrains mutables, du marché locatif et de l’évolution de la demande de logements sociaux. Grâce à cet observatoire, plusieurs immeubles ont pu être acquis par des opérateurs sociaux pour être transformés en logements sociaux (9 bis, 9 ter rue de Rouvray, 12-20 rue de Lesseps et 20-22 rue Montrosier), soit au total 106 logements. A la critique selon laquelle Neuilly privilégierait la construction de bureaux, le directeur de l’urbanisme nous a répondu que l’écart logements/bureaux n’a pas augmenté et est restée identique depuis 10 ans. On autorise seulement la reconstruction (exemple : Hôtel Channel qui a été démoli puis reconstruit).

3) O pposition de la population. Le service de l’urbanisme dénonce les constantes pressions qu’il subit de la part de la population pour que ne soit pas construits de logements sociaux. Cela se traduit par de nombreuses pétitions ou contestations des permis de construire. La commune doit ainsi s’adapter plus ou moins à son électorat.

La problématique du logement social à Neuilly-sur-Seine est donc une problématique complexe alliant à la fois des contraintes réelles qui pèsent sur la ville, mais également une politique sociale parfois contestable.