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Accueil du site > Communiqués > La loi Pinel : entre fausses bonnes affaires et vraies arnaques

La loi Pinel : entre fausses bonnes affaires et vraies arnaques

Instaurée en septembre 2014, la loi Pinel est une loi de défiscalisation basée sur le système d’investissement locatif. En résumé : vous achetez un bien immobilier pour le louer à quelqu’un d’autre. En contrepartie, vous pouvez faire baisser votre facture fiscale. A grands renforts de slogans type « ne payez plus d’impôts pendant 10 ans », les promoteurs ou groupes immobiliers cherchent à attirer vers ce type d’investissement la classe moyenne accablée par la pression fiscale. Une promesse alléchante sur le papier, qui cache des réalités bien diverses… L’impôt est sans doute LE sujet de mécontentement n°1 des Français, toujours désireux d’alléger les sommes à payer à l’Etat. Se sentant spoliés, dépossédés de leurs propres richesses, les contribuables cherchent à tout prix à faire baisser le montant de leurs impôts et s’engagent parfois de manière inconsidérée… En mettant en avant les dispositifs de défiscalisation mis en place par l’Etat comme la loi Pinel, certains groupes immobiliers enjolivent les baisses d’impôt, oubliant presque de rappeler aux investisseurs qu’il s’agit avant tout d’un investissement et qu’il ne s’agit pas de s’engager à la légère ! Appâtés, les clients sont aveuglés par la promesse d’une baisse d’impôts, négligeant le coût de celui-ci. Tout investissement a un prix et si un crédit immobilier est souscrit, ce sera à l’investisseur de payer les mensualités. Sans compter qu’avant plusieurs années, il ne pourra pas profiter des avantages fiscaux

Des taux de rendement gonflés artificiellement

En mettant en avant le taux de rendement brut de l’investissement, les promoteurs tendent à gonfler artificiellement la rentabilité de l’opération. Alors que celui-ci doit être minoré en prenant en compte les différents frais afférents aux investissements et être calculé en prenant en compte l’ensemble de la période d’engagement de location. Car pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire doit louer son bien dans les 12 mois suivants l’acquisition ou la livraison du bien. Le cas échéant : plus de réduction d’impôt et un emprunt à rembourser. Une précision que se gardent bien de faire ceux qui commercialisent ces biens. D’autres lois de défiscalisation comme la loi Censi-Bouvard, dédiée à l’investissement locatif dans les résidences-services, ont fait la une des journaux pour avoir lésé des centaines d’investisseurs. En effet, certains montages financiers affichant des taux irréalistes ont conduit des particuliers à investir dans des résidences de tourisme, qui se sont révélées être de vrais gouffres financiers. En cause : la pratique dite des « fonds de concours », via laquelle le promoteur verse pendant quelques années une subvention, visant à gonfler artificiellement le taux de rendement en garantissant les loyers. Puis après quelques années ; le taux chute brusquement, laissant les investisseurs avec des logements vides. Dans d’autres cas, l’exploitant met la clé sous la porte, laissant les investisseurs avec des prêts à rembourser et des logements vides.

Investir en zone C : le piège de 2017

Un investissement locatif reste avant tout un investissement. L’intérêt fiscal ne doit pas faire oublier qu’il s’agit avant tout d’une dépense ! Et comme toute opération financière, il convient de mesurer les risques d’un tel achat. Le risque majeur d’un investissement en loi Pinel est d’acheter un logement pas suffisamment attractif et qui restera vacant. Pas de locataire, pas de loyer et un rendement faiblard. Une logique implacable que les investisseurs ont souvent tendance à oublier. Un amendement du projet de loi de Finances 2017 a élargi le champ d’application de la loi Pinel potentiellement à l’ensemble du territoire, y compris à la zone C sous dérogation. Or, les communes de cette zone présentent un marché locatif bien moins tendu que les autres zones. L’investisseur prend donc un réel risque à acheter un logement dans la zone C, dans la perspective d’un investissement locatif. Attention donc à ne pas se laisser séduire par les sirènes de la défiscalisation en dépit du bon sens.


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