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Vincent Benard Vincent Benard 30 novembre 2007 18:04

@ anamo & Manusan

Vous avez « à moitié raison » de dire que la baisse des taux (et sans doute des politiques monétaires trop laxistes) a été cruciale dans le phénomène actuel de hausse des prix. Mais pour qu’une hausse de la demande provoque une telle flambée, il faut parallèlement que l’offre ne puisse s’y adapter. Sans quoi celle ci aurait réagi massivement à un tel « signal prix ». C’est la deuxième moitié de l’explication que mon hypothèse souhaite fournir.

Sinon, comment expliquer que 42 grandes cités des USA et du Canada (sur plsu de 120), dont près de la moitié sont très dynamiques économiquement et démographiquement (plus de 30% d’augmentation de population en 15 ans pour les agglos d’atlanta, houston, DFW, austin...) connaissent les MEMES conditions macro économiques, mais PAS LA MEME hausse des prix ?

Ce n’est pas l’existence de règles qui coince, mais leur philosophie. Dallas, Atlanta et Austin ont des règles de zonage, mais ces règles ont pour but de maintenir en permanence un excès de ressources foncières disponibles aux bâtisseurs. Au contraire, les règles en vigueur en France, Grande Bretagne, Australie, Californie, Oregon, etc... sont de type malthusien : elles ont pour but de freiner la constuction. La variable critique est le temps nécessaire pour mener une opération de croissance urbaine significative, de quelques mois à plusieurs années. dans le second cas, les prix explosent, car les coûts supportés par les constructeurs sont très élevés (les intrêts courrent), et les logements arrivent à contretemps de la demande : les investisseurs intelligents anticipent un risque de retournement et donc limitent leurs programmes. Donc la compétition entre acheteurs pour trouver un logement se joue sur un parc trop limité : prix flambent.

Que mon hypothèse vous semble incroyable, c’est logique, très peu de personnes l’ont tenue jusqu’ici. Tout le monde répète « c’est la demande, c’est la demande ! » alors tout le monde y croit.

Mais elle ne vient pas gratuitement. Elle est corroborée par de très nombreux travaux universitaires, ceux que je cite (Glaeser Gyourko, Cox-pavletich...), mais aussi des gens comme E.Barker, de la banque d’angleterre, Evans et Hartwich (Policy exchange, think tank de centre droit britannique), Robert Puentes (Broookings institution, Think tank de centre gauche), Mark Pennington, IEA (ultra libéral, donc ça compte pas), et donc, paul krugman, dont je viens de retrouver le lien, http://www.nytimes.com/2005/08/08/opinion/08krugman.html

P.K. est très peu suspect d’être opposé par principe aux réglementations. C’est d’ailleurs la lecture de son article qui à l’époque m’a mis la puce à l’oreille, et m’a fait découvrir d’autres auteurs..

En France, la plupart des professionnels de l’immobilier, mais aussi un nombre croissant de personnalités du milieu académique, commencent à convenir que ce diagnostic est au moins partiellement exact. Georges Mesmin fut le premier, Christian Julienne, Max Falque,

Bon, pour les solutions, chacun y va des siennes, et il y a très loin d’un accord entre des gens comme Barker ou Pennington... Mais se mettre d’accord sur le diagnostic est déjà important.

@ Tzecoatl :

« ce que vous cachez » :d’une façon générale, on me reproche de faire des articles trop longs, et quand je résume, on me dit que je cache des trucs ... smiley // y a pas un caliméro dans les smileys ? smiley

plus sérieusement,

1 - le coût de l’étalement urbain à l’immédiate périphérie de villes déjà correctement équipées serait infiniment inférieur à celui de l’hyper étalement urbain que nous constatons aujourd’hui. Quand des communes de 2000 habitants en 95 gagnent 2 à 3% de population CHAQUE ANNEE depuis 97-98, parce que les abords de la « ville centre » du bassin d’emploi sont devenus inabordables, les coûts supportés par la collectivité sont bien pires.

2 - L’étude la plus défavorable à l’étalement urbain aux USA (Burchell et al., the cost of sprawl) evalue le surcoût de l’implantation d’un logement « étalé » à 11 000 $ par famille nouvellement implantée. Les réglementations du sol excessives font supporter aux ménages US, qu’ils achètent une nouvelle maison ou une ancienne, une « pénalité réglementaire » de 75 000 $ EN MOYENNE (ça cache de très fortes disparités), payée par les entrants sur le marché aux sortants. Sachant que les sortants nets du marché sont généralement plus riches que les entrants nets, on mesurera l’équité sociale du deal auxquels les acheteurs de logements sont contraints. Il vaudrait mieux faire supporter les coûts de connection à leur vrais prix aux gens qui construisent, ce qui limiterait naturellement l’étalement urbain, plutôt que de le faire par une réglementation si sévère, avec le résultat que l’on observe.

3 - vous assimilez le marché des agro carburants à un marché libre... Ahem. C’est un marché ultra subventionné, en Europe et aux USA. effet d’aubaine garanti.

4 - Ne craignez rien pour la surface agricole, il manque à peu près 1 millions de logements pour revenir à un marché fluide, soit 3% du parc existant. Sachant que les terres développées représentent 8% du total, on ne risque guère de dépasser 10-12% en 2050, après quoi la démographie devrait chuter, limitant les besoins en terrain : l’agriculture n’est pas prête de mourir faute de terrain !


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