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Impôt locaux et taxation de l’immobilier, STOP à ce tonneau des Danaïdes fiscal

Impôt locaux et taxation de l’immobilier, STOP à ce tonneau des Danaïdes fiscal. Si une fiscalité locale existe bien dans les autres pays Européens, de façon très inégale et très diverse par ailleurs, comme j’ai déjà eu l’occasion de le rappeler, la France est la championne des impôts locaux, où plusieurs taxes s'appliquent à l'immobilier. Sans compter que la réforme de l’ISF envisagée par le Président de la république Emmanuel MACRON ne va pas favoriser l’immobilier, mais le pénaliser encore plus dans certains cas, avec l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) …

Avec l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), un ISF où seul l’immobilier reste taxé

Entre la suppression ou le maintien de l’Impôt Solidaire sur la Fortune (ISF), Emmanuel MACRON a tranché en faveur d'une solution intermédiaire : suppression de l’ISF pour Les actifs et placements financiers (PEA, assurances-vie…), l’épargne (livret A), et les biens mobiliers (bijoux, voitures, meubles…) et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). On peut comprendre que cela en choque plus d’un, car, avec le risque de privilégier la spéculation boursière, cela n’a jamais été très rémunérateur en terme de création d’emploi, y compris pour « la transition écologique », chère à Nicolas HULOT…

L'IFI ne s'appliquerait qu'aux seuls actifs immobiliers. Ainsi, pour les contribuables assujettis à l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF), s’ils possèdent un yacht, des actions fructueuses, un livret « A « bien fourni, nul doute qu’ils vont être gagnant. Par contre s’ils possèdent un beau chalet d’hiver à Courchevel ou une somptueuse villa sur la côte d’Azur (voire les deux) comme résidence secondaire, ils continueront à être assujettis à l’ISF, via l’IFI. L'IFI ne s’appliquant qu'aux seuls actifs immobiliers. Résidence principale, résidence secondaire, biens de jouissance et biens locatifs seront concernés. De plus, un autre changement plus mineur mais qui peut en inquiéter plus d’un est la suppression envisagée de l’ISF-PME. Ce qui permet aux personnes soumises à l’ISF de bénéficier d’une réduction d’ISF correspondant à 50% du montant de leurs investissements dans une PME (avec un plafond de 45 000 euros d’investissements).

L'abattement de 30% actuellement applicable sur la résidence principale serait maintenu. Le seuil d'imposition ainsi que le barème d'imposition ne devraient pas être modifiés. Les œuvres d'arts et actifs professionnels continueraient à être exonérés.

Avec ces nouvelles règles, les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable n'excède pas 1,3 million d'euros ne seraient plus imposés sur leur patrimoine, quel que soit le montant des actifs financiers qu'ils détiennent par ailleurs.Les contribuables assujettis à l'IFI verront leur facture baisser par rapport à l'ISF, sauf s'ils ne possèdent que de l'immobilier, ce qui est très rare. A lire également : http://www.toutsurlisf.com/isf-l-impot-sur-la-fortune-immobiliere-version-emmanuel-macron.html

Sous réserve d’une saisine du Conseil Constitutionnel par des parlementaires récalcitrants à cette disposition, encore faudrait-il que cette instance émette un avis défavorable, la réforme de l'ISF devrait être votée dans le cadre de la loi de finances 2018 et applicable dès 2018. 

On ne rappellera jamais assez que la France est championne d’Europe pour la taxation de l’immobilier et de façon très inéquitable.

S’il y a en Europe une grande diversité de taux d’imposition pour la fiscalité locale, généralement une seule taxe s’applique, payée, par l’occupant ou le propriétaire du Bien.

Une étude de l'UNPI de 2014 réunit des informations concernant les impôts locaux dans différents pays d'Europe, notamment :

L’Autriche : il n'y a pas de taxe d'habitation sur les résidences principales, mais seulement une taxe sur les résidences secondaires !,

L’Espagne : le taux de l'impôt local est extrêmement faible, variant entre 0,4% à 1,1% de la valeur cadastrale du logement, selon son emplacement. Seul le propriétaire doit s'acquitter de cette taxe,

La Belgique : le taux d'imposition est particulièrement élevé, variant entre 35 et 45% de la valeur cadastrale du logement. Seul le propriétaire paie la taxe (mais il peut confier le paiement de la taxe aux locataires pour ses résidences secondaires),

L’Italie : à la valeur cadastrale du logement, réévaluée de 5%, est appliqué un taux variable très faible (moins d'1%) selon les municipalités,

Le Royaume-Uni et l’Allemagne : les taux sont extrêmement variables. Les résidences secondaires ne sont pas taxées au Royaume-Uni. En Allemagne, seul le propriétaire du terrain sur lequel se trouve l'habitation paie un impôt local,

La Slovaquie : c'est la surface du bâtiment qui sert de base au calcul de l'impôt (pour le propriétaire). Un taux de 0,25% est appliqué à cette surface (en m²).

Voir également le tableau figurant dans cet article du journal le Figaro du 18/02/2014 : http://immobilier.lefigaro.fr/article/impots-locaux-la-france-est-une-exception-en-europe-_4508f5c2-9881-11e3-a801-f9a709a85a3e/

On ne rappellera jamais assez qu’en France c’est également plusieurs taxes qui s'appliquent à l'immobilier :

Taxe d’habitation, taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe foncière sur les propriétés non bâties, à laquelle peut s’ajouter une surtaxe de 3 euros par m2 au-delà de 200 m2 dans certaines zones à habitat à flux tendu. Les collectivités locales (communes et intercommunalités) ayant toutefois la possibilité d'en fixer le niveau entre 1 et 5 euros par m2, ainsi que de supprimer l'abattement pour les 200 premiers m2. Taxe sur la vente de terrains agricoles rendus constructibles, taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, taxe contribution économique territoriale (CET) qui a remplacé la taxe professionnelle depuis 2010 pour les entreprises. Les communes peuvent également créer des taxes supplémentaires et circonstanciées, telle la taxe de balayage, lorsqu'elles assurent le balayage de la superficie des voies livrées à la circulation publique qui incombe aux propriétaires riverains, mais aussi la taxe de trottoirs, la taxe de pavage…Sans oublier la taxe Spéciale d’Equipement Régional (TSER) qu’avait imaginé le Gouvernement VALLS, à laquelle on a finalement échappé.

En France, si plusieurs taxes s'appliquent à l'immobilier, le problème, c'est qu'il n'est pas « délocalisable », ce qu’Emmanuel MACRON a bien compris avec son IFI et c'est le propre de l'imagination française de créer des systèmes qui permettent de taxer un maximum ce qui indispensable à chaque citoyen, à savoir se nourrir, se vêtir, s’instruire, se soigner et se loger etc. D’autre part, je rappelle une fois de plus que la taxe d'habitation est la plus élevée pour une taxe équivalente des pays de l'OCDE en pourcentage du PIB. En 2010, la moyenne des pays de l'OCDE se situe en effet à 1,8 %, chiffre stable qui s'est abaissé de 1,9 % à 1,8% en 2008. Le taux de la France se situe quant à lui à 3,7 %, chiffre en augmentation globale depuis 1985, où il s'élevait à 2,5 %, et constante depuis 2007 (3 %). Par comparaison, l’équivalent de la taxe d'habitation allemande se situait à 0,8 % en 2010. http://impotsurlerevenu.org/la-fiscalite-francaise/753-l-impot-en-france-compare-aux-autres-pays.php A noter qu’en 2015, alors que l’inflation oscille entre 0,1 à 0,2 % l’augmentation du taux était encore de 0,9%.

Les explications évoquées pour justifier cette situation de la fiscalité locale

Les impôts locaux, prélevés par les collectivités locales, sont nécessaires pour l'entretien des infrastructures locales ou le fonctionnement de services utiles aux communes qui les prélèvent, mais qu’en est-il ? C'est effectivement la motivation avancée dans tous les pays d'Europe. Les taxes et l’impôt local correspondent, théoriquement à la rémunération d'un service. C'est le cas dans les autres pays, mais pas en France, les contribuables peuvent le constater, c’est une bizarrerie bien française de plus sur le principe.

Les propriétaires doivent payer les taxes qui correspondent aux équipements et les occupants celles qui sont liées à l'utilisation de services. Or, par exemple, la taxe pour le ramassage des ordures ménagères est intégrée en France à la taxe foncière qui est payée seulement par les propriétaires. La loi prévoit que le propriétaire bailleur peut récupérer cette taxe des ordures ménagères sur son locataire. C'est d'ailleurs la seule, mais c'est tout de même illogique. Autre bizarrerie Française avec la redevance télé qui est un impôt d’Etat également intégré à la taxe d’habitation, impôt local, que tous les citoyens ne payent d’ailleurs pas, y compris parmi ceux qui paye la taxe d’Habitation…

La taxe d’habitation que chaque foyer fiscal acquitte (propriétaire occupant et locataire) est un impôt injuste et surtout inéquitable

Il suffit de constater et rappeler une fois encore que la taxe d’habitation varie fortement selon la commune. Les communes les moins dotées en activités économiques sont souvent celles abritant les habitants les plus modestes qui pratiquent les taux les plus élevés, que, par ailleurs, seuls payent une minorité de foyers fiscaux. La taxe d'habitation, dont des exonérations sont accordées en fonction du revenu sont toutefois limitées aux contribuables âgés ou dépendants, et dans la limite d’un plafonnement en fonction des revenus.

La taxe d'habitation dépend aussi de la qualité du logement occupé. De plus, les logements des centres historiques dont les valeurs n’ont pas été mises à jour malgré des rénovations bénéficient ainsi de taxation plus faible que des logements récents de standing équivalent. Au sein d’une même commune, la taxe d’habitation peut donc être répartie de manière très inéquitable.

L’équité n’est plus assurée, ni horizontalement (deux ménages occupant des logements similaires ne payent pas le même impôt), ni verticalement (l’imposition peut décroître avec le revenu). Ainsi, la taxe d'habitation pèse très lourd sur le revenu des ménages modestes, pèse sur le pouvoir d’achat des classes moyennes, mais représente une part très faible du revenu des ménages aisés. Les veufs ou veuves et les personnes âgées de plus de 60 ans ne bénéficient toutefois pas de l’exonération de la taxe s’ils sont soumis à l’ISF, ce qui semble logique.

La suppression de la taxe d’habitation pour 80 % des ménages une bonne mesure pour les bénéficiaires, mais attention ! 

Avec la réalisation de la promesse de campagne électorale concernant la suppression de la taxe d’habitation pour 80 % des ménages, avec une première tranche de réduction de 30 % à partir de 20184 Français sur 5 ne paieront plus la taxe d'habitation sur leur résidence principale en 2020. Le seuil sera celui d’un revenu fiscal de référence de 20 000 euros par an et par part (40 000 € pour un couple). Concrètement, un couple avec deux enfants sera exonéré de taxe d’habitation tant que son revenu est inférieur à 5 000 euros par mois.

Il est incontestable que si cette mesure va dans le bon sens, tous les bénéficiaires, dont je fais partie, ne peuvent que s’en réjouir. Bien sur, on aurait pu espérer que cet impôt soit totalement supprimé. Ceci étant, il convient aussi d’être vigilant et inviter les députés de la majorité Présidentielle à veiller à mettre des « gardes fous « qui empêchent les élus locaux (maires et Président(e)s d’intercommunalités) de reporter sur la taxe foncière, un prétendu « manque à gagner » malgré la compensation par l’Etat la perte de la taxe d’habitation, à l’euro près. On se souvient que lors de la baisse des dotations de l’Etat aux collectivités locales par le Gouvernement VALLS, malgré les soutiens apportés par l’Etat aux communes pour faire face à certaines dépenses ou aux prêts toxiques contractés par certaines d’entre elles, cela n’avait pas empêché certains Maires d’augmenter les impôts locaux de 5 à 15 %, voire plus, plutôt que de faire des économies, souvent réclamées d’ailleurs par des élus au sein de l’assemblée locale.

Il est temps d’engager une refonte totale de la fiscalité locale pour simplifier, réformer et rendre plus juste et équitable l’impôt local en intégrant la question démographique à celle de la territorialité.

Je rappelle que pour rendre plus cohérent juste et équitable une réforme de la fiscalité locale, cela passe par une refonte des diverses taxes actuelles, dont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en un seul impôt payable par tous les résidents occupant en résidence principale un logement dans la commune. Ce qui n’exclut pas la solidarité entre contribuables aisés et les plus pauvres, via des minorations de l’impôt à payer. 

Laisser aux exécutifs des collectivités territoriales le choix du taux de l’impôt, toutefois mieux encadré par de nouvelles règles afin d’éviter les déséquilibres actuels existant entre collectivités.

Les critères devraient intégrer l’aspect démographique à celle de superficie territoriale. Afin d’encourager les communes à raisonner en terme de MENAGEMENT du territoire, c'est à dire à mieux maîtriser leur aménagement de l’habitat en protégeant les zones boisées et les terres arables, tout en en s’opposant à la densification des centres urbains qui génèrent de l’étalement désordonné dans les zones rurale de proximité. Des majorations ou minoration des dotations Gouvernementales (DGF et DGI) suivant des règles de calcul résidentiel devraient être appliquées. Les minorations éventuelles de ces dotations ne pouvant être récupérées par la taxation locale. 

Un impôt local payé uniquement par l’occupant du logement (propriétaire occupant ou locataire)

Sachant que la notion de propriétaire d’un logement (appartement ou maison individuelle) n’impacte nullement les infrastructures locales ou le fonctionnement des services utiles aux communes, contrairement à la notion d’occupant, qu’il soit ou non propriétaire. C’est bien en qualité d’occupant d’un logement, personne physique, qu’il se déplace sur la chaussée et les trottoirs et utilise les services de la commune ou de l’intercommunalité. Comme chez certains de nos voisins Européens, Seul l’occupant (propriétaire occupant ou locataire) doit donc payer l’impôt local. Il ne faut pas oublier que le propriétaire a à sa charge l’entretien du logement, voire des remboursements de crédit. 

Quel type de calcul ?

A l’instar d’autres pays Européens, le calcul d’un impôt local unique doit porter sur la valeur totale du bien qui est définie par la superficie, le site et éventuellement les surfaces non bâties (une estimation de la valeur du logement étant faite tous les 5 ans), avec un pourcentage national servant de base de calcul qui serait par exemple de 0,015 jusqu’à 200 000 euros et de 0,002 supplémentaire par tranche de 50 000 euros. Ce qui signifie que pour un bien estimé à 200 000 euros x 0,015 le montant de base de l’impôt serait de 3000 euros par foyer fiscal occupant du logement. Le montant de l’impôt local correspondrait à un pourcentage appliqué sur cette somme par les collectivités locales concernées (communes, intercommunalités, Départements, régions, syndicats intercommunaux), de la même manière que ce qui se fait actuellement. Dans cet exemple, si le total des pourcentages appliqués par les différentes collectivités est de 30%, le montant de l’impôt payé par chaque foyer fiscal des personnes occupant le logement serait donc de 900 euros. 

Sans préjuger d’une éventuelle minoration solidarité suivant les revenus, dans ce cas l’impôt à payer, d’après cet exemple, ne devraient pas être inférieur à 18/ 20% d’un minimum social correspondant au montant du RSA, soit environ 80 à 100 euros par foyer fiscal occupant un logement. Il y a aujourd’hui six millions de foyer fiscaux qui ne paient pas un centime d’impôts locaux, alors que les personnes constituant ces foyers fiscaux utilisent quotidiennement les services et infrastructures des collectivités locales, il est normal qu’ils participent et donc que tous sans exception paient ne serait-ce que quelques dizaines d’euros.

La taxe pour résidence secondaire laissée vacante depuis plus de 5 ans devrait toutefois être maintenue.

La redevance télé doit être exclue de l’impôt local.

Pour conclure

Il serait judicieux de profiter de la suppression de la taxe d’habitation, à 80 % des contribuables, pour engager une refonte totale de la fiscalité locale, afin de la simplifier et la rendre la plus juste et équitable possible. Sans exception, tout habitant de la commune, par foyer fiscal, en fonction des revenus devrait contribuer au paiement de cet impôt local, conformément aux règles, suggérées, par exemple, plus haut. On ne pourrait qu’espérer un débat national dans ce sens. Une refonte de la fiscalité locale devrait également permettre de reconsidérer l’IFI, de manière à dépénaliser, une bonne foi pour toute, l’immobilier tout en repensant les critères d’urbanisation.

 

Documents joints à cet article

Impôt locaux et taxation de l'immobilier, STOP à ce tonneau des Danaïdes fiscal Impôt locaux et taxation de l'immobilier, STOP à ce tonneau des Danaïdes fiscal

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4 réactions à cet article    


  • Croa Croa 4 septembre 10:47

    Excellent rapport sur la fiscalité locale, MERCI !
    *
    Taxer le service des ordures ménagères via la taxe foncière alors qu’elle devrait l’être plutôt par la taxe d’habitation (ou la taxe professionnelle en ce qui concerne les entreprises) n’est pas surprenant. C’est même révélateur de l’état d’esprit du législateur : Le but c’est que tout le monde  paye (même les plus pauvres) quitte à donner aux propriétaires-bailleurs le rôle de collecteur de cet impôt. 


    • Parlez moi d'amour Parlez moi d’amour 4 septembre 23:08

      @Croa

      Oui, ça permet de taxer aussi les logements non occupés, c’est illogique mais sinon ce serait beaucoup plus lourd pour les plus pauvres.

      Ne vous inquiétez pas pour les propriétaires-bailleurs, ils ont vite fait leurs calculs qui ne correspondent pas forcément à ceux du foncier smiley


    • Doume65 4 septembre 11:39

      « En France, si plusieurs taxes s’appliquent à l’immobilier, le problème, c’est qu’il n’est pas « délocalisable », ce qu’Emmanuel MACRON a bien compris »

      Pourquoi qualifier de problème ce qui est une solution (et source de grande félicité) pour Macron ? smiley


      • egos 4 septembre 21:30

        Lu en diagonale, 

        sujet intéressant pour les néophytes ou primo-accédants, 
        fouillé dont le moindre des mérites n’est pas de dissimuler les pièges posés sur le chemin des futurs propriétaires.
        N’auriez vous pas omis, à moins que cela de soit mon fait, la déflagration des taxes d’équipement,
        et une nouvelle règle passée presque inaperçue, le constat par huissier de l’affichage de tout permis de construire (2 constat semble-t-il à 1 mois d’intervalle) à > 400 € l’acte.
        En bonus les effets de la loi Alur et ses cattendus POS, parcellisation, terrains de 200 m2 à des prix pharaoniques ;
        On en apprend tous les jours,
        on nos en prend un peu + chaque jour.

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