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Accueil du site > Tribune Libre > L’immobilier au cœur du blanchiment d’argent

L’immobilier au cœur du blanchiment d’argent

Parmi l’ensemble des secteurs permettant le blanchiment, on retrouve celui de l’immobilier. Plusieurs techniques de fraude existent pour injecter de l’argent criminel dans l’achat d’un bien immobilier.

Comprenons que le blanchiment consiste à faire disparaître de l’argent dont l’origine est frauduleuse, pour lui donner l’apparence d’un investissement tout à fait classique. L’immobilier s’avère alors être très intéressant pour investir une somme importante sans attirer l’attention.

Les différentes activités criminelles telles que le trafic de stupéfiants, la contrebande, la prostitution, la fraude, génèrent d’énormes profits. Ces sommes « mal acquises » doivent être légitimées par les délinquants, grâce au blanchiment de capitaux. L’individu ou le groupe impliqué doit trouver un moyen de contrôler, de justifier ces fonds sans attirer l’attention sur son activité criminelle ou sur les personnes impliquées. C’est pourquoi, les criminels s’emploient, à masquer la provenance frauduleuse de ces fonds, par le biais de différentes opérations nationales ou internationales.

Comment procèdent-ils ?

Les typologies de fraude peuvent se classer selon trois critères, attachées au client, au type d’opération ou au financement.

Le client :

L’intermédiaire de l’immobilier pourra raisonnablement suspecter une opération frauduleuse, dès lors qu’il soupçonne l’intervention de prête-noms, la création d’un personnage, l’usage de fausses identités, l’utilisation de sociétés écrans.

Les typologies souvent rencontrées, destinées, à masquer l’identité réelle des propriétaires :

- La personne concernée fournit des documents suspects pour prouver son identité.

- Acquéreur qui semble s’être créé un personnage pour l’acquisition de biens immobiliers.

Exemple : L’acheteur s’annonce comme une « grosse fortune » mais lors des rendez-vous le ressenti que vous en avez est autre (tenue vestimentaire, véhicule utilisé, ... en inadéquation avec le personnage).

- Personne qui agit au nom d’une tierce personne, dont l’identité n’est pas révélée et qui hésite, voire, refuse de fournir une quelconque information quant à l’acheteur pour le compte duquel il agit.

- Le vendeur n’est pas la personne mentionnée sur le titre de propriété et ne souhaite pas que vous rencontriez le légitime propriétaire des biens à la vente.

Les types opérations suspectes :

Le professionnel devra également suspecter toutes les opérations immobilières et comportements atypiques, se rapprochant des typologies suivantes :

- L’acheteur fait l’acquisition de plusieurs biens immobiliers pour des montants importants, en l’espace de peu de temps.

- Les transactions sont entourées de secret et ne se déroulent pas normalement (rendez- vous après les heures, rendez-vous pris dans d’autres régions que le lieu d’implantation du bien immobilier, rendez-vous modifié en dernière minute, ...)

- Tentatives de corruption (de l’argent est proposé) ou d’intimidation afin de garder secret certaines informations qui vous sont révélées.

Le financement :

Ici, l’intermédiaire de l’immobilier devra forcément suspecter toutes les opérations pour lesquelles, de gros versements d’espèces sont réalisés, il n’existe aucune cohérence entre la valeur des biens achetés et les revenus déclarés, l’investissement de fonds « off-shore » suivant les critères sous-mentionnés :

- Manque de cohérence entre la valeur des biens achetés et les revenus déclarés.

- L’acheteur indique qu'il va utiliser pour régler l’acquisition du bien immobilier des fonds en provenance de pays étrangers, de pays non coopératifs ».

Exemple : Suisse, Luxembourg, Royaume-Uni, Monaco, Andorre, îles Caïman, Lichtenstein, ...

- Versement de montants d’espèces importants en règlement de l’achat de biens immobiliers ou acomptes inhabituels (proposé par l’acquéreur ou sollicité par l’acheteur).

- Acquisition du bien avec un crédit total :

Prêts immobiliers supérieurs à la valeur d’achat du bâtiment (Acquisition + travaux + frais notaire).

- Indices montrant que l’acheteur fait souvent appel à « des associés » pour bénéficier de prêts de montants considérables.

Obligation d’un professionnel de l’immobilier :

Les agents immobiliers, les commerciaux et mandataires immobiliers sont souvent les premiers acteurs dans le cadre d'opérations immobilières.

Mais qu’en est-il de leur connaissance face à leurs obligations de lutte contre le blanchiment, la fraude fiscale ?

Les professionnels ont une obligation de vigilance, vis-à-vis de leur clientèle. Cette vigilance est parfois laissée à la libre appréciation des professionnels et sous leur responsabilité. Dans d’autres cas, la Loi imposera une vigilance renforcée. C’est le cas lorsque le professionnel se trouvera confronté à un client non présent physiquement, à des personnalités particulièrement exposées, des opérations favorisant l’anonymat, des opérations avec des personnes situées dans un Etat dont la législation fait obstacle à la législation anti-blanchiment.

D’après nos recherches, il ressort que les professionnels de l’immobilier ne peuvent réclamer une pièce d’identité à leur client afin de s’assurer de leur identité réelle.

Pour pallier à ce problème, ils pourront toutefois collecter un maximum d’informations fournies ou apparentes, à savoir, l’identité déclarée, la profession, la situation maritale, l’immatriculation du véhicule utilisé, le numéro de portable, l’adresse mail utilisée, l’identité et le type de société, ...

Ces renseignements seront ensuite complétés avec les informations relatives à l’opération immobilière, les modalités de la transaction, du financement, avancés par le client ... et retranscrits de façon manuscrite.

En cas de doute sur l’opération, ces informations devront être contrôlées.

Un moyen simple de vérification de ces informations pourra se faire, par exemple, via internet sur les annuaires téléphoniques, les registres des sociétés.


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7 réactions à cet article    


  • Désintox Désintox 26 décembre 2019 10:21

    Bizarre. J’imaginais des procédés plus discrets que l’achat d’un bien immobilier pour blanchir de l’argent !


    • Arogavox 26 décembre 2019 10:46

      un blanchiment discret :

       le rachat de crédits … sans vérifier que les crédits rachetés ne sont pas en fait indus par le fait d’être de escroqueries non dénoncées.

       L’organisme qui rachète les crédits a beau jeu de noyer le poisson en n’instant que sur la vérification de la solvabilité de la personne qui lui ’vend’ ses dettes !


      • MagicBuster 26 décembre 2019 11:56

        Les escrocs sont tellement bien installés qu’ils ne se cachent même plus.

        Il change le formulaire ou la couleur du papier . . .

        2 possibilités
        les contrôles sont insuffisants (pillule bleue)
        la corruption est partout (pillule rouge)

        J’ai pris les 2 la vie est rose  smiley


        • titi 26 décembre 2019 16:00

          @MagicBuster

          Voilà plusieurs années que je fais des investissements à l’étranger.

          A chaque mouvement depuis mon compte, même de sommes très modiques, je suis pratiquement convoqué par mon banquier en France pour m’expliquer d’où vient l’argent, et à quoi je le destine.

          Et je suis également convoqué par le banquier sur place pour expliquer ce que je vais faire des fonds.

          Quand j’ai acheté un bien immobilier les fonds sont restés bloqués « pour contrôle » au niveau de la douane pendant 3 semaines. Le notaire a demandé une attestation de provenance fonds émise par ma banque française.

          Du coup je ne vois pas trop comment il peut y avoir blanchiment sans complicité des banques et des notaires.


        • HELIOS HELIOS 26 décembre 2019 20:03

          bonjour,

          je n’ai pas bien compris a qui s’adresse ce texte :

          le vendeur ?... tout ce qui importe c’est que les documents de propriete et les operations de certification légales soient présentes. Lors de la vente, le notaire recuperera de la part de la banque les fonds et versera au vendeur le montant qui est du.

          L’agence ?... si il ya agence, l’agence doit presenter au notaire les documents necessaires a l’achat fournis par l’acheteur et prendre rendez vous avec le notaire aux dates convenues.

          Le notaire ? le notaire exige les documents legaux qui ne peuvent etre cachés, Il va demander aux divers organisme les documents officiels ainsi que les documents bancaires

          A part accepter des « dessus de table » entre le vendeur et l’acheteur, le notaire ne voit que des document réels, conformes car fourni par des administratons.

          Pour passer les actes, les personnes doivent etre presente ou representées, mais ne peuvent etre anonymes.

          Seuls des faux peuvent servir a des operations de blanchiment... et ces faux ne sont que des ecritures privées anterieures a la vente, ou bien hors de controle du notaire

          Nous avons encore la chance que les avocats (personnes privées) ne puissent remplacer les notoaires officiers du ministere public.


          • ETTORE ETTORE 26 décembre 2019 23:00

            Franchement ?

            C’est quoi ce « memento à l’usage des blanchisseurs » ???

            C’est à peine interdit aux mois de 5 ans, question scénario  !

            Peut même pas dire qu’il y ai des oublis....mais des précipices.

            Si, sérieusement, cela se limite à si peu de précautions....

            Faudra vraiment « tester » les « habitudes », dans l’immobilier, avant de faire un papier.



            • Pierre 29 décembre 2019 13:14

              Il est vrai que ce n’est pas un problème facile à gérer par les professionnels, en particulier s’ils ont affaire à des gens habiles, mais dire qu’ils ne peuvent demander une pièce d’identité....

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