Je suis surpris... et chagriné par votre présentation.


Sur la technique elle-même, je trouve dommage que vous oubliez de préciser un certain nombre de points négatifs pour le nu-propriétaire (assurances concernant le bien, les travaux, la revente de l’usufruit, ...) et l’usufruitier (financement ? risques juridiques lors de l’extinction de l’usufruit ? frais annexes du bien qui devient une propriété comme les charges, les frais de syndic, ...). Mais ce sont des détails techniques que tout bon notaire presentera à ses clients intéressés par cette technique.

Sur l’article lui même, je suis très chagriné que vous n’ayez pas rappelé en tout début de votre article que "Université du Patrimoine et Patrimoine pour tous sont des marques de la SAS Ykonne", société dont le démembrement est le fond de commerce.

C’est très dommageable de ne pas rappeler ce fait : que cet article est aussi une publicité pour votre activité.



@internaute :

pour info, le démembrement est effectivement une vieille technique. C’est d’ailleurs celle utilisée, par exemple, dans le cadre d’une succession. Le survivant peut choisir l’usufruit des biens en lieu et place de sa part de la pleine propriété.

L’intérêt, dans ce cas là, c’est que la succession suivante est "vide" puisque le survivant n’avait que l’usufruit. Lors de son décès, le démembrement cesse, sans occasionner de "remembrement", donc de frais de succession.


Dans le cas présenté, l’idée générale, c’est qu’un propriétaire refuse de louer parce qu’il ne veut pas s’emm...... avec la paperasse,le risque, .... Il vend donc l’usufruit, c’est à dire le droit d’usage du bien (contre un capital dont la valeur est proportionnelle à la durée de l’usufruit ou l’age de l’acquéreur s’il n’y a pas de durée et à la valeur vénale du bien en pleine propriété). Il récupère un capital dont il fait ce qu’il veut, mais n’a pas le droit de demander de mise à jour de cette valeur, cela reste une vente (en particulier, si les loyers potentiels augmentent fortement, il ne peut pas récupérer ce qui pourrait lui apparaitre comme un manque à gagner). En contre partie les frais de "vie" du bien ne sont plus à sa charge.

S’il veut revendre la nu propriété, il le peut, mais pour une valeur qui n’a rien a voir avec la valeur en pleine propriété.

Pour l’usufruitier, c’est l’inverse. Il récupère la possibilité d’habiter, de louer le bien, et de vendre, à son tour, cet usufruit. En contre-partie tous les frais sont à sa charge et la valeur du bien en pleine propriété est considérée comme partie de son patrimoine (il peut donc être soumis à l’ISF bien que n’étant pas propriétaire plein du bien).

Cette technique est utilisée par des sociétés immobilières qui achètent l’usufruit, pour remettre en location des biens qui restaient vides. Les proprios, eux, sont dégagés de la responsabilité de trouver les locataires, faire le bail, ...., s’affranchissent du risque de locataire ne payant pas son loyer, touchent un capital dont ils font ce qu’ils veulent. L’intérêt pour la société est de pouvoir "s’offrir" une offre locative à moindre cout, puisqu’elle ne paye que l’usufruit pour la durée voulue, l’immobilisation est moins grande, et non soumise au risque de dépréciation.

Cette technique est aussi utilisée pour réduire son ISF sans perdre son capital. on transfère l’usufruit à un tiers, la valeur pleine du bien est retranché de son capital et ajoutée à celui de l’usufruitier. Si ce transfert se fait contre rémunération, il est évident que le capital ainsi récupéré est, par contre, intégré dans le capital. Mais vous imaginez bien le principe : on transfère pour 5 ans l’usufruit d’un bien contre 20% de sa valeur, donc on a reduit son capital taxable de 80%.

@FYI :

on profitera de votre commentaire pour rappeler que les banques et assurances possèdent un patrimoine de bureaux conséquent. Or la loi ne permet pas de saisir ces bureaux pour les transformer en logement (changement de destination du bien). En outre, les travaux seraient conséquent. N’oubliez pas que les logements doivent répondre à des règles qui ne s’appliquent pas aux bureaux (les sanitaires des bureaux, par exemple, ne sont pas nécessairement privatifs, et les cuisines n’ont jamais été obligatoire dans des biens professionnels).

Sur les logements réels, les banques sont assez loueuses, justement, mais ne pratiquent pas de loyers modérés.

Je ne suis pas aussi sûr que vous ne l’êtes qu’il y ait autant de logements utilisables dans le portefeuille des banques.

Par contre des propriétaires qui refusent de louer parce que le locataire risque de dégrader, de ne pas payer, ........

On rappelera aussi que la legislation protège beaucoup le locataire en France. Un proprio ne peut pas mettre dehors un locataire quand a lui chante, c’est plutôt bien. Mais cela se retourne contre le système quand le locataire qui refuse de payer est difficilement "ejectable", ou que le locataire part en dégradant fortement le logement. Certes, ces locataires sont une minorité, mais la loi les favorisant, certains propriétaires préfèrent ne pas prendre de risque.

Le transfert de ce risque à une société, via le démembrement, est une solution à ce problème spécifique, et peut permettre de remettre sur le marché une bonne partie du parc. La société, elle, est en mesure de gérer plus efficacement ce risque, puisque disposant de plus de biens pour répartir ce risque. Entre particuliers, l’intérêt est minime compte tenu des risques (quid de la restitution d’un bien très dégradé en fin d’usufruit, par exemple ?).

@foufouille

le bail empytéotique est un bail. on reste locataire. de très longue durée (99 ans), mais locataire tout de même. On ne peut pas céder ce bail. Pour le proprio, les avantages du démembrement disparaissent, les contraintes de la location réapparaissent. Ce n’est pas du tout le même fonctionnement.