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Logement neuf à Bordeaux : le dispositif Pinel évolue

Calcul des taux de réduction fiscale Pinel © fizkes – Shutterstock 

Investir dans un logement neuf à Bordeaux dans le but de le louer permet de bénéficier du dispositif Pinel. Cette loi, promulguée en 2014 à la suite de la loi Duflot, est sujette à certaines modifications depuis quelque temps : éligibilité du type de bien, taux de réduction d’impôt, barème. Quelles sont les évolutions de la loi Pinel en 2021 ? Qu’en est-il de Bordeaux, ville étudiante et d’investissement immobilier par excellence ?

L’immobilier neuf et la loi Pinel à Bordeaux

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière. En d’autres termes, les acheteurs acquérant un bien au sein d’un programme neuf à Bordeaux ou dans d’autres villes éligibles, bénéficient d’une réduction fiscale en échange de la mise en location dudit logement.

Cette réduction fiscale se calcule selon le prix d’achat du logement neuf et sa durée locative. Dans la limite de 2 investissements annuels, à hauteur de 300 000 € au total ou avec un prix au mètre carré ne dépassant pas les 5 500 €, l’économie d’impôt peut atteindre jusqu’à 63 000 €.

Toutefois, les modalités du Pinel se verront très bientôt modifiées. Aussi, chaque année, les barèmes Pinel sont réévalués : plafonds de loyers et plafonds de ressources sont revus à la hausse ou à la baisse.

Selon la composition du foyer fiscal des locataires et selon la zone Pinel, les plafonds varient.

À Bordeaux, la ville est catégorisée en zone B1. En 2020, la zone Pinel B1 bénéficiait de revenus locatifs maximaux de 10,44 €/m²/mois. Qu’en est-il en 2021 ?

Évolution des plafonds de loyer Pinel à Bordeaux et en France

Depuis 2014, les plafonds de loyer Pinel sont réévalués chaque année selon l’indice de référence des loyers (IRL) de l’année précédente. Le dispositif a été conçu en premier lieu pour favoriser l’accès au logement des foyers dont les revenus n’étaient pas assez élevés pour prétendre au marché locatif traditionnel, mais trop pour le logement social.

En 2021, les loyers Pinel sont fixés comme suit :

  • Zone A bis : 17,55 €/m²/mois
  • Zone A : 13,04 €/m²/mois
  • Zone B1 : 10,51 €/m²/mois
  • Zone B2 : 9,13 €/m²/mois

En ce qui concerne Bordeaux, le barème des loyers Pinel augmente de 0,06 centimes d’euros.

Brigitte et Clément ont investi dans un appartement neuf à Bordeaux, d’une surface de 42 mètres carrés avec un balcon de 6 mètres carrés. Si en 2020 le loyer maximal de ce logement était de 527 €, en 2021, il pourra s’élever à 530 €.

En 2014, les revenus locatifs de ce couple pouvaient être de 504 € selon le plafond en vigueur à cette époque.

Évolution des loyers Pinel en France depuis 2014 selon le zonage
  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
2014 16,72 € 12,42 € 10 € 8,69 €
2015 16,82 € 12,49 € 10,06 € 8,74 €
2016 16,83 € 12,50 € 10,07 € 8,75 €
2017 16,83 € 12,50 € 10,07 € 8,75 €
2018 16,96 € 12,59 € 10,15 € 8,82 €
2019 17,17 € 12,75 € 10,28 € 8,93 €
2020 17,43 € 12,95 € 10,44 € 9,07 €
2021 17,55 € 13,04 € 10,51 € 9,13 €

Si les plafonds de loyer Pinel sont régulièrement revus à la hausse, ceux des revenus des locataires le sont également. En 2021, ils ont eu une tendance baissière.

Les plafonds de ressources Pinel à Bordeaux

Pour favoriser l’accès au logement, les loyers Pinel sont plafonnés. Mais les propriétaires bailleurs doivent également vérifier les revenus fiscaux de référence des locataires afin de s’assurer la location d’un bien à un foyer aux revenus « intermédiaires ». En 2021, les plafonds de ressources Pinel ont aussi été réévalués.

À Bordeaux, en 2021, une personne seule souhaitant louer un appartement neuf investi en Pinel devra avoir des revenus inférieurs à 31 165 €. Ce seuil a été revu à la baisse par rapport à 2020 où il avait été fixé à 31 352 €.

Les plafonds de revenus Pinel s’adaptent à la fois au zonage du dispositif Pinel, mais également à la composition du foyer.

Les plafonds de ressources Pinel en 2021 selon la zone et la composition du foyer
  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 38 236 € 38 236 € 31 165 € 28 049 €
Couple 57 146 € 57 146 € 41 618 € 37 456 €
Personne seule ou couple ayant
1 personne à charge
74 912 € 68 693 € 50 049 € 45 044 €
Personne seule ou couple ayant
2 personnes à charge
89 439 € 82 282 € 60 420 € 54 379 €
Personne seule ou couple ayant
3 personnes à charge
106 415 € 97 407 € 71 078 € 63 970 €
Personne seule ou couple ayant
4 personnes à charges
119 745 € 109 613 € 80 103 € 72 093 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la 5è
+13 341 € +12 213 € +8 936 € +8 041 €

Damien et Sandra souhaitent déménager et opter pour la location d’un appartement neuf à Bordeaux de 3 pièces pour accueillir leur nouveau-né. Les revenus du couple atteignent 50 000 €. Ils peuvent donc soumettre un dossier de candidature auprès de leur agence de location.

La location de ce logement neuf bordelais leur coûtera 641 €/mois avec un loyer Pinel. Sur le marché locatif traditionnel de Bordeaux, le loyer moyen est estimé à 15,3 €/m²/mois. Si le couple avait loué ce bien de 60 m², il aurait payé 918 €/mois.

Des taux de réduction fiscale en berne pour le Pinel

Bien que le dispositif Pinel ait été prorogé en décembre 2020 pour une durée de 4 ans, sa fin semble bien se profiler. Si les taux de réduction fiscale restent inchangés jusqu’en 2022, au 1er janvier 2023, ils connaîtront une variation.

En effet, afin d’amorcer la fin du Pinel, le gouvernement a décidé de la baisse progressive de l’économie d’impôt due au dispositif.

Jusqu’au 31 décembre 2022, il sera encore possible d’investir dans un programme immobilier neuf à Bordeaux aux taux normaux : 12 % du prix d’achat pour un engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans et 21 % pour un engagement de 12 ans.

En revanche, à partir de 2023, les taux évoluent :

  • 10,5 % du montant d’acquisition pour une durée de location de 6 ans
  • 15 % sur 9 ans
  • 17,5 % sur 12 ans

Un an plus tard, au 1er janvier 2024, ces taux subiront à nouveau une diminution : 9 %, 12 % et 14 %.

Marc et Christina ont investi dans un bien neuf à Bordeaux d’une valeur de 300 000 € en 2020.

Leur réduction fiscale s’élève à 63 000 € pour une période locative de 12 ans.

S’ils avaient investi en 2023, l’économie d’impôt réalisée se serait élevée à 52 500 €. Et en 2024 à 42 000 €

Les logements neufs verts et les quartiers prioritaires échappent à la baisse des taux Pinel

Si le Pinel est voué à s’éteindre au 31 décembre 2024, certains logements pourront encore profiter des taux de réduction fiscale habituels jusqu’à cette date. Deux types de biens se profilent comme exception :

Les logements neufs verts qui disposeraient de normes de construction environnementales particulières, plus respectueuses de l’environnement et plus optimisées. Ces normes n’ont pas encore été précisées par le gouvernement, mais seront expliquées prochainement par décret.

Les logements neufs se trouvant en zones ANRU – ou quartiers prioritaires – seraient encore éligibles au Pinel de l’avant 2023.

À Bordeaux Métropole, plusieurs quartiers sont concernés. Au nombre de 23, ils s’étendent sur plusieurs communes : Bordeaux, Le Bouscat, Eysines, Mérignac, Bassens, Bègles, Gradignan, Lormont, Pessac, ou encore Talence pour ne citer qu’elles.

Acheter un logement neuf à Bordeaux en zone ANRU, c’est aussi bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % pour son achat immobilier, au lieu des 20 % habituels.


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